杨远斌 對 呂慧雯

LDPD 1838/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2012年第1838宗

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判 案 理 由 書

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1.在2012年9月3日審訊後，本席判定申請人收回處所的管有及追收租金/中間收益及訟費的申請得直，本席判案理由如下:

背景

2.申請人是本案處所 "粉嶺沙頭角公路軍地村虎地排DD 85 LOT 287 SA SS2 SA" 的業主，答辯人是租客。

3.申請人於2012年7月30日向土地審裁處提交申請通知書，由於答辯人未有繳付由2012年7月10日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。答辯人於2012年8月9日提交反對通知書。本案於2012年8月27日在土地審裁處成員盧偉光席前過堂，盧審裁處成員頒令案件排期審訊。

雙方的證供

4.申請人方面的證人: 楊彩小姐 (AW1)。

5.答辯人方面的證人: 答辯人呂慧雯小姐(RW1)。

雙方在本案不爭議的事實

6.申請人與答辯人在2012年6月3日簽訂本案處所的租約。

7.租約訂明租用期限，由2012年6月10日起至2014年5月31日，租金每月為4,300元，首年梗約，次年生約。

8.答辯人未有繳付由2012年7月10日起的租金。

雙方的爭議

9.雙方的爭議是: 答辯人認為申請人違反租客安寧享用權的契諾，答辯人已通知申請人，終止租約。答辯人沒有收到申請人的收樓通知。

申請人方面的證供

10.楊彩小姐 (AW1)的證供指出雙方簽約之後半個月左右，租客呂小姐打電話給楊小姐說鄰居發出噪音令她無法安眠，楊小姐感 到很抱歉。

11.後來地產代理林一平先生打電話給楊小姐說：呂小姐要退租。楊小姐覺得很詫異，楊小姐答覆林先生：如果呂小姐真要這麼做，也沒有辦法，麻煩呂小姐交還鎖匙，寫好退租書，餘下的租金楊小姐也不追討了。

12.楊小姐在土地審裁處提交申請通知書後，在第二天上午8時後，在大角咀郵局，用一般信封，將申請通知書寄給呂小姐在本案處所的地址。

13.楊小姐亦在2012年7月31日及2012年8月1日下午2時乘車前往本案處所，大約在下午4時左右，將申請通知書副本張貼在本案處所門外牆上。在第二次張貼通告時，楊小姐看見，在早一天張貼的通告跌在地上。

14.在2012年8月2日上午8時，楊小姐再次乘車前往本案處所，大約在上午10時抵達，將申請通知書副本張貼在本案處所門外牆上。楊小姐看見一份通知信貼在門口。

答辯人方面的證供

15.呂慧雯小姐(RW1) 的證供指出呂小姐是因爲狗隻數量及個人情緒病康復問題，需要一個寧靜的環境用來休養，因此才選擇租住本案處所。但當呂小姐搬入的第一天，鄰居夫婦的爭吵已令呂小姐無法入睡。故第二天呂小姐已通知楊小姐說明情況，亦表示如情況持續將不能再繼續租住，而楊小姐亦表示明白呂小姐的顧慮。

16.可惜第二天，鄰居的情況並沒有好轉，更為嚴重。其間呂小姐和另一鄰居分別各報案一次，但警員來到後情況都沒有好轉。於是就在第三天呂小姐再度致電楊小姐，向楊小姐表明不能再租住下去。當時呂小姐已說明首月租金及水電按金可以不要，但要求退回按金，而楊小姐亦口頭上同意 安排。

17.但及後楊小姐的丈夫黃先生來電，改口說沒有答應，更不會退回按金，要求呂小姐繼續租用下去，否則就以毀約追討損失，最後呂小姐無奈只有接受。

18.後來地產代理通知呂小姐，說黃先生又再改變主意，願意退回2個月按金，但要求呂小姐交出鎖匙，但由於本案處所仍有呂小姐的私人物件，呂小姐只願意接受收到按金後隨即簽署退租同意書及交鎖 匙。但自此之後地產代理及楊小姐等人再沒有聯絡呂小姐，呂小姐再聯絡地產代理，但沒有得到任何回覆。

19.呂小姐認為在普通法中的隱含條款當中，業主是必須承諾給予租客一 個安定享有權。

20.呂小姐於2012年7月30日收到地產代理吳先生的通知，說楊小姐會於當日下午提交收樓申請，會於門外貼出告示3天，要求呂小姐立即交租。

21.由於呂小姐早已搬離本案處所，亦不知道申請人會以何種方式通知呂小姐，申請人沒有呂小姐現在的地址。 於是呂小姐在2012年8月5日晚上返回本案處所查看。但當呂小姐到達時，僅見一份手寫並沒有日子的通知信貼在門口。

22.就此事，呂小姐相信申請人是有意拖延呂小姐反對申請人收樓申請的權利，抹殺呂小姐出席聆訊的機會，從而申請答辯人缺席聆訊的勝訴。

討論

23.根據普通法，在所有租約中皆有一條隱含條款，訂明業主不能夠作出任何行為影響租客安靜享用物業的權利。

24.高等法院暫委法官馮驊 (當時官階) 在 FORTUNE GLOBAL DEVELOPMENT LIMITED 對SHUNG CHEONG FOOD TRADING LIMITED [2002] 2 HKLRD 447 的判案書第47段指出：

“The covenant for quiet enjoyment is implied from the mere relationship of landlord and tenant. It entitles the tenant to enjoy his lease against the lawful entry, eviction or interruption by the landlord or persons claiming under the landlord. The covenant is broken if the landlord or persons claiming under him do anything that substantially interferes with the tenant’s title or possession of the demised premises or with his lawful enjoyment of them. It is a question of fact whether there is a breach.”

本席翻譯為: “業主與租客關係隱含租客安寧享用權的契諾。契諾令租客可以享用他的租約，免于業主或其他聲稱受到業主授權的人仕，合法地進入物業，或驅趕或干擾租客。倘若業主或其他聲稱受到業主授權的人仕作出任何行為，嚴重地影響租客的租用權，或租客對物業的享有權，或租客對物業的合法享用，這些行為即違反契諾。有沒有違反契諾是事實的判決。”

25.高等法院原訟法庭法官任懿君在 THE WING ON PROPERTIES AND SECURITIES COMPANY LIMITED 對 CREATE WEALTH DEVELOPMENT LIMITED HCA632/2004 （無彙報的案例，日期為2005年7月5日）的判案書第16段指出：

“Further, it has been said that the disorderly conduct on adjoining premises would not constitute a breach of the covenant of quiet enjoyment and possession :

“Halsbury’s Laws of England Vol.27(1) 4th ed. (Reissue), para.412, at page 391 :

412 Breach of covenant for quiet enjoyment’

‘… Noise or disorderly conduct on adjoining premises, even if it amounts to a nuisance, may not constitute a breach of the covenant; and the landlord is not liable merely for failing to prevent it, although he may have power to do so under an agreement with the tenant of those premises.’” ”

本席翻譯為: “根據報導，對毗鄰樓宇的擾亂秩序的行為，不會構成違反租客安寧享用權的契諾: 見Halsbury’s英國法律第27集第412段:

412 違反租客安寧享用權的契諾

‘…對毗鄰樓宇的噪音或擾亂秩序的行為，即使它相等於滋擾，不構成違反這個契諾。雖然業主可能根據與這些樓宇的租戶的協議有權力阻止它發生，倘若僅僅是未能這樣做，業主毋須承擔任何責任。’ ”

26.綜合上述案例，本席認為，毗鄰樓宇的噪音或擾亂秩序的行為，即使滋擾答辯人，不構成申請人違反答辯人安靜享用本案處所的權利的契諾。因此本席裁定，答辯人不可以因此而終止租約。

27.高等法院上訴庭副庭長鄧國楨在FUNFAIR COMPANY LIMITED對WONG LUI WING trading as KWONG WING METAL COMPANY CACV 441/2006（無彙報的案例，日期為2007年7月10日）的判案書第17段指出：

“除非合約明文許可，否則任何合約均不能作單方面終止。”

第18段指出：

“租約是合約的一種。”

28.本席認為答辯人不能作單方面退租，中止租約。在本案中，雙方的證供均指出，申請人同意退租的條件是答辯人須交還鎖匙，但答辯人仍保存著鎖匙。因此本席裁定，申請人並沒有接受答辯人的退租。

29.香港法例第17A章土地審裁處規則第7條規定:

(1) 須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達─

…

(b) 如該人並無律師代表，則—

…

(iii) 以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點；

(2) 凡任何文件的送達是以普通郵遞方式完成，除非相反證明成立，否則該項送達須當作是已在該文件經一般郵遞程序應予交付時完成。

30.本席信納申請人的說法，申請人已將申請通知書以普通郵遞方式寄往本案處所給答辯人收取。但由於答辯人已搬離本案處所，所以沒有收到通知書，即使如此，本席裁定，申請人已給予答辯人有效的通知。本席亦信納申請人的說法，申請人已經連續三天，張貼申請通知書副本於本案處所門外。無論如何，答辯人已提交反對通知書，答辯人經已知悉申請人本案的申請。本席亦不信納申請人刻意隱瞞本案的申請，根據答辯人的說法，地產代理已通知答辯人，申請人在土地審裁處提交本案的申請。

本席的裁決

31.本席判定，申請人由於答辯人未有繳付由2012年7月10日起的租金，收回本案處所的管有及追收租金/中間收益及訟費的申請得直。

申請人: 由楊彩小姐代表應訊。

答辯人: 無律師代表，親自應訊。