伍樂詩 對 張朗賢

LDPD 1041/2025

[2026] HKLdT 12

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第1041宗

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判 決 書

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1.此非正審申請是答辯人於2026年1月20日提出，要求擱置土地審裁處 (下稱「審裁處」) 於2026年1月16日所作出的訟費命令 (下稱「該訟費命令」)。

背景

2.申請人自2025年4月14日起將香港九龍沐寧街8號啟德1號（II）5座36樓F室 (下稱「涉案處所」) 出租予答辯人，然而，答辯人自2025年7月14日起再沒有支付租金。

3.於2025年8月11日，申請人委託隆安律師事務所(香港)有限法律責任合夥在審裁處開展本案的收樓及追租申請。根據《土地審裁處規則》第69條，答辯人如意欲反對該收樓及追租申請，則須於該收樓及追租申請通知書送達他7天內或法庭指定的期限內親自來到審裁處提交反對通知書(表格7)[1]。

4.本來，根據《土地審裁處規則》第15條，如答辯人沒有在指定期限內提交反對通知書，則申請人可向審裁處申請按該收樓及追租申請所要求的條款作出判答辯人敗訴的命令及就訟費申請作出命令。然而，申請人沒有這樣做; 答辯人卻於2025年11月28日提交反對通知書 ，內容稱他與申請人因涉案處所的冷氣機維修問題發生爭議 ，雙方最終於2025年8月14日簽署了一份《取消租約協議書》，同意條款如下:

「租客承諾於2025年8月14日退還上述租用單位及住戶證使用權到2025年8月14日為終止日，業主亦同意租客退還單位的條款，租客於2025年8月5日提出意向可於租約上的按金$53,000扣除$26,500作為（8月14日前該月份）的每月租金$26,500，業主亦同意上述條款，剩餘的$26,500按金，業主同意於2025年8月14日順利收回單位，當天除了以銀行轉賬形式退還$26,500按金給租客及後業主同意於土地審裁處撤銷案件，雙方亦同意就此不作任何追究責任。」

5.答辯人於反對通知書中續稱 ，他已於2025年8月14日當日按協議規定將涉案處所清空並交還鑰匙 ，但申請人未有履行其撤銷本案的承諾，存在違約及欺騙成份引導他退還涉案處所，並要求追討所有時間及精神上的損失。

6.答辯人並提交他與申請人助手 Lam Chi Tat, Jason（下稱「林先生」）的WhatsApp對話紀錄，以證明他曾多次透過電話及向林先生查詢撤銷本案的進度，對方亦多次回覆「已安排」或類似推搪之詞。

7.由於答辯人一直未收到撤銷本案的證明 ，他於2025年11月17日親身前往審裁處查詢，才獲悉本案從未被撤銷。

2026年1月16日的聆訊

8.本案於2026年1月16日於本席席前聆訊，答辯人沒有出席，而代表申請人的隆安律師事務所(香港)有限法律責任合夥的陳易謙律師 (下稱「陳律師」) 亦同意撤回本案的申索，但卻要求審裁處給予訟費，原因是申請人與答辯人雙方是於2025年8月14日才簽署《取消租約協議書》，當時申請人已於2025年8月11日提出本案的申請，答辯人於2025年11月28日提交反對通知書，更聲稱要追討所有時間及精神上的損失，這超越了《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條賦予審裁處的司法權限。

9.按審裁處的紀錄 ，審裁處的聆訊通知信函在2025年12月1日(星期一)以平郵寄出。按《實務指示19.2》，經一般郵遞程序投寄的文件，除非另有相反證明，否則都必須當作該文件已獲送達，並清楚說明，以平郵投寄，該郵件以投寄的日期後第二個工作日當作為該文件的送達日期。

10.本席當時是信納答辯人應獲得通知，但缺席聆訊，所以在他缺席下繼續聆訊。由於答辯人就申請人的申索基本上全部接納，相反，審裁處亦沒有司法管豁權處理答辯人的反申索，本席遂同意陳律師的申請，除批准申請人撤回本案的申索外，更頒令答辯人須支付申請人本案的訟費，即時評定為3,500元（即該訟費命令）。

2026年1月20日的非正審申請

11.根據答辯人於2026年1月20日提交的非正審申請，他於2025年8月5日已與申請人及她的助手書面同意，答辯人會於2025年8月14日搬離涉案處所。但於2025年8月11日，申請人在涉案處所門外張貼本案的收樓及追租申請， 當時申請人的助手回覆他不用理會，因為申請人會於2025年8月14日答辯人搬遷及簽妥《取消租約協議書》後，立即撤銷該收樓及追租申請。又於2025年8月14日，答辯人搬離涉案處所及雙方簽妥《取消租約協議書》， 後者列明申請人須撤銷本案的收樓及追租申請 。但其後申請人不斷矇騙答辯人，以白紙黑字假稱已撤銷本案的收樓及追租申請。

12.又由於答辯人已遷離涉案處所，他沒有收到要出席2026年1月16日聆訊的通知書，所以在他缺席時作出這命令，對他造成精神壓力和潛在的信用風險。至2026年1月20日，答辯人前往審裁處後才得知本案已於2026年1月16日進行聆訊 ，他更被判決須支付3,500元訟費，因此他隨即對此判決提出上訴[2]，原因是他已按指定日期交還涉案處所。

2026年2月11日的聆訊

13.本非正審申請於2026年2月11日於本席席前聆訊 ，本席批准答辯人（或申請人）提供進一步的證據 ，以證明答辯人是早於2025年8月5日已與申請人達成退租協議 ，其內容與2025年8月14日簽署的《取消租約協議書》大致相同[3]。因此，本席批准案件押後至2026年2月16日再次聆訊，訟費歸於本非正審申請。

2026年2月16日的聆訊

14.於2026年2月16日再次聆訊時，陳律師提交了一份申請人於2026年2月13日擬備的誓章，大致否認她與答辯人早於2025年8月5日已達成協議取消租約[4]。

15.此外，申請人否認林志達先生，即上文第6段答辯人所指的Lam Chi Tat, Jason為其助手。「林志達先生僅是本人於2025年7月曾委託其前往該物業為答辯人維修冷氣。其後，本人已於2025年8月6日終止委託林志達先生代本人辦事。所以8月6日之後，林志達先生沒有我的授權做出任何承諾。」

16.以下便是申請人提供與答辯人的 WeChat 訊息紀錄:

日期	發訊息人		內容
2025年7月27日	申請人		你最好就主動交還單位，到時有押金剩都可以考慮退給你！否則下週簽名昂貴的律師費會讓你就雪上加霜！ 18:33
2025年8月1日	申請人		今天是給你最後的一次机會 今天是給你最後的一次机會 今天是給你最後的一次机會 07:13
			今天可以出到合同嗎？ （並轉載陳律師的收費報價） 17:22
2025年8月4日	申請人		你不交租金已觸犯合約條例，租約立即被終止！你無權進入單位， 放你進去是告知你於8月5號搬走自己的物品！ 20:46
2025年8月6日	申請人		你拖欠租金事宜我已交由律師處理，不再委託林先生代辦任何事了！ 16:04

17.申請人又在其誓章中第8段稱，林先生其實為中原地產的首席分區營業董事，並非如答辯人所述的「業主助手」。林先生是負責處理答辯人將涉案處所退還給她的詳細安排。

18.申請人補充，她理解答辯人在2026年2月11日的聆訊中提及林先生表明「其實業主已明確撤銷了」。申請人在此重申她從來沒有告知林先生及指示林先生通知答辯人本案件 「已明確撤銷了」。

19.申請人提供了林先生與答辯人的 WhatsApp 訊息如下：

日期	發訊息人		內容
2025年7月30日	林先生		確認好2025年8月1號星期五下午六點師傅上門檢查冷氣機 下午4:45
2025年8月1日	林先生		業主今日剛剛致電給我追問租金事宜，請問你今天什麼時間會繳交？  下午1:13
			業主回覆我今早發個訊息找過你 你沒有任何回覆。 下午1:13
2025年8月4日		答辯人	你好 下午5:55
			我兩邊電話同時問中 下午5:56
			在香港，業主單方面要求管理處取消租客的住戶證（如大廈通行證、門禁卡等），可能涉及法律風險， …… 下午5:56
			業主知道呢啲問題 ? 同埋業主叫我同你去聯絡，你係佢助手 下午5:56
			我同你講講嘅所有嘢你就同我講OK，你話6號上嚟 check 冷氣， 之後6號就俾埋租你 ，你同我講OK 伍小姐唔知道的嗎？ 下午5:57
	林先生		業主伍小姐有沒有同意過你的安排？ 下午5:58
		答辯人	係我同你講6號 ，你同我講OK喎，你唔係應該同業有溝通咩？ 你唔係佢助手咩？ 下午5:59
		答辯人	「你叫我跟你助理談，我己跟你助理談，但好像你雙方沒有溝通」[5] 「合約同已達到取消的條件，我冇需要同你商量，請你盡快遷出」[6] 「我已正式委託林先生執行處理單位的一切事務，請你務必回復和配合他！」[7] 我想知係咩情況？ 下午6:00
		答辯人	意思即係你冒充佢助手？ 下午6:01
	林先生		我跟你說6號師傅會上門檢查， 沒有跟你說業主‘確認’可以6號繳交租金。 下午6:07
	林先生		請問為什麼要冒充呢 ?[8] 你也收到業主的回覆。 下午6:08
		答辯人	OK依你所言，就算業主話6號上門檢查，就算唔關6唔6號交租事 業主通知管理處擅自取消咗住客嘅住戶證 已經係有問題 下午6:11
	林先生		其實據我了解業主，不滿也是因為遲遲未繳交租金，業主也安排了很多次師傅上門的時間，但因為楊先生[9]未能配合，最起碼業主是有安排的，但不能因為冷氣機的間題而延遲交租 下午6:20
		答辯人	1)  遲交租還是交租, 遲租唔可以擅自去取消住客嘅住戶證 2)  業主係安排咗師傅上門， 但有突發嘢我屋企有白事要去殯儀館，已經有同業主講咗 下午6:22
	林先生		「其實據我了解業主，不滿也是因為遲遲未繳交租金，業主也安排了很多次師傅上門的時間，但因為楊先生未能配合，最起碼業主是有安排的，……」[10] 已經很清楚了，希望你明白業主的意向。 下午6:24
		答辯人	就算不能，因為冷氣延遲交租，延遲交租都唔可以擅自取消租客住戶證 下午6:25
	林先生		其實這樣遲交租已經不合乎 下午6:26
		答辯人	咁我而家直接報警啦，我將所有呢段時間發生嘅所有嘢就交俾佢哋處理啦 ... thank you     下午6:27
	林先生		已經清晰地跟你講解過業主的意向，盡快交租，業主及租客的關係可以繼續維持 下午6:28
		答辯人	不用了，所有事情唔關業主意唔意向事 佢而家違反驅逐條例 下午6:29
		答辯人	另外想問，bob 嗰陣同我簽完合約，佢話俾業主簽完跟住就會拎返俾我。 租客的合法權利: 必須獲得正本租約** ...... 下午6:56
		答辯人	我想知係咪一直呃緊我呢個租客？點解冇咗件事？ 下午6:58
	林先生		正本我有跟楊生講過，要直接給張先生你。 因為由頭到尾都沒有見過張生。 以上為合約的副本及印花稅處的印花稅證明副本[11] 下午6:59
		答辯人	由頭到尾冇見過我？咁點解你哋唔打電話約我？ 下午6:59
		答辯人	同埋我有次響樓下撞到 bob 佢冇同我咁樣講過 咁而家正本喺邊？ 下午7:00
	林先生		正本在我手上， 致電給Bob 已經離職。 下午7:02
		答辯人	佢EAA 個地產職員編號是什麼？ 下午7:03
	林先生		那你應該直接問他。我也不清楚。 我也致電過給他，他說已經不在此地產公司辦公。 下午7:04
		答辯人	咁如果Bob而家走咗，邊個負責我個租約？ 下午7:04
		答辯人	因為你話你係業主助手，咁都要有一個地產經紀負責 下午7:05
	林先生		其實業主有權見租客本人，並將正本租約交由張先生本人 你應該跟Bob 溝通一下，我跟Bob了解關於這個租約的事情，Bob只是簡單透露我知已不在地產公司工作，所以我也無助[12]。 下午7:11
		答辯人	咁即係我而家要打去中原？ 下午7:11
	林先生		其實你也可以跟地產代理公司講述此情況，我也可以把正本租約交給中原，並由中原核實身份轉交給張先生你本人。 下午7:12
		答辯人	因為我已經報咗警啦，可能到時需要你，同埋地產經紀[13] 下午7:29
2025年8月5日		答辯人	「伍小姐（業主） 事件內容及原因： 由4月7日我們（租客）經由中原地產經紀Bob ......（當天有在場證人）處理租用單位，在租用單位前有提到過往經歷有朋友在租用其他單位後有不愉快的經歷， 事源是朋友曾經租用某單位時，入住後才發現冷氣機是日久失修，因老化，而租客在租用單位前並沒有向租客提到冷氣機的問題，當時的業主有意隱瞞單位不完善問題，而朋友當刻亦立即要求當時的業主維修，但業主不但沒有維修，亦一拖再拖，而導致租客在收到電費單時驚現非常昂貴電費的經歷。當刻我們害怕會遇上同樣經歷，所以並向地產經紀Bob提及過如果我們現在租用這單位 ...... 出現同樣問題，我們應該怎樣做，而當確實入住後事實......冷氣機出現日久失修及老化跡象，冷風不夠，我們在4月入住後便立即通知地產經紀Bob訴說關於冷氣機的問題。Bob當刻回覆已跟業主助手提到冷氣機問題， 但我（租客）一直沒有收到任何通知及回覆關於冷氣機的問題， 到5月尾才從Bob聯絡得知業主助手 ...... 電話號碼， 同時我（租客）已告知EAA地產經紀的問題。   在5月尾6月頭期間開始與業主助手聯絡並從業主助手口中得知Bob從來沒有與他提及過關於冷氣機的問題， 而再者， 當我們再追問時， 業主助手更聲稱Bob已離職， 即當刻我（本人）完全不知道那一個地產經紀會繼續再跟進我的租賃合約， 在這期間只有業主助手可聯絡, 從4月到7月已三個月， 直至7月中從業主助手溝通才得知開始安排預約檢查冷氣機師傅， 亦同時在7月20日收到業主第一個信息， 從與業主溝通的信息中得知Bob與業主助手從來沒有與業主傳遞我與Bob和業主助手溝通關於冷氣機的信息， 我（租客）一直被蒙在鼓裹， 到業主在7月24日告知租客「我已正式委託林生執行處理單位的一切事務， 請你務必回復和配合他！」的信息。   直至安排第一次預約檢查冷氣機師傅時間， 而從家人告知因家中有白事要辦， 所以原定日子需改期， 本人並立即發訊息通知業主， 並告知業主助手需要改期。   在這期間， 亦有與業主助手溝通， 與業主助手提到8月6日可安排檢查冷氣機師傅， 但突然又再次收到業主8月1日的信息「你今天交租或搬走， 剩下的部份按金還可以住幾個月劏房， 否則你要額外承擔幾萬蚊律師費！」這段說話極其侮辱及貶低租客身份， 觸犯《刑事罪行條例》第24條「恐嚇」[14]或第160條「普通襲擊」[15]（言語暴力）。 到8月4日本人（租客）同時與業主、管理處及業主助手三人溝通及聯絡， 再三向業主提出不能自行取消租客住戶證， 因會影響本人（租客）出入， 及會觸犯刑事「非法驅逐」[16]（根據《業主與租客(綜合)條例》。再者，原本由業主與業主助手願意維修冷氣機的問題，業主現在反口並提到懇請租客搬遷，因業主不會維修冷氣機的對話。 …… 經由業主本人信息及電話提到，業主希望租客搬離單位，現在我（租客）因接受業主懇求，配合業主，雙方協議。   該單位 …… 將在8月14日前退還完整單住給業主，業主可在按金港幣$53000內扣除本月租金港幣$26500， 而餘下按金港幣$26500請在交還銷匙當日8月14日隨即退還。並請勿再自行取消住戶證，……。   本人保留一切追究及法律權利 2025年8月5日 張先生（租客）」 下午3:43
	林先生		收到，我已把信息轉發給業主，等候業主睇過訊息回覆我，再跟你回覆，謝謝你。 下午3:54
		答辯人	我也已發給她 下午3:55
		答辯人	但業主沒有回覆 業主行為構成「根本性違約」[17] 若業主有以下行為，租客可即時終止租約（無需通知期），並可能追討賠償: …… 並且業主已觸犯以上至少三項法例[18]，請安排退租協議書。 下午4:00
	林先生		好的，請稍等。 下午4:02
	林先生		業主回覆詢問張先生是否確認2025年8月14日退還單位給業主？   業主叫我轉達張先生如於2025年8月14日順利遷出單位 ，當天2025年8月14日同意以轉賬形式退回$26500到張先生的戶口。   如果同意上述的條件，我一會會簡單草擬一份取消租約協議書，發給你簽署，請問張先生8月14日什麼時間方便? 以及需要張先生的銀行戶口號碼? 下午4:43
	林先生		Sorry ... 張先生，請問以上同意嗎？ 下午6:36
		答辯人	等等，我開緊會。轉頭覆你。 下午6:42
	林先生		張先生，你好 文件已經草擬好[19]， 方便請細閱及簽署。 下午7:26
	林先生		張先生你好 業主詢問你大概什麼時候簽好？ 下午9:09
		答辯人	Hi 等等，仲有半個鐘完meeting 下午9:31
		答辯人	因為我岩岩問左裝修師傅果邊， 佢哋正幫我趕工中，我屋果邊現在裝修中，怕果邊進度未完成的話。而家暫時呢邊係8月14日前退還單位，如果我會有幾日遲我通知你？而如果遲，我將餘下$26500按金，除31天，每天計番俾業主ok? 這個建議只是怕萬一會有延遲的原因。 下午10:27
		答辯人	如果無延遲就依照呢個方案行 麻煩你轉達業主問問 下午10:28
	林先生		好的，我問一問。一會回覆你 下午10:29
		答辯人	如無意外，會8月14日前會搬走 Thank you 下午10:29
	林先生		好的，跟業主通電話，稍後回覆你 下午10:31
	林先生		對不起，張先生 業主只能答應原定2025年8月14日給你退出單位，不能再作延遲，並根據以上取消合約文件內容的條款繼續履行 並於2025年8月14日順利跟你交收，把餘下的按金退還給你， 希望你明白， 因為按金不能抵銷租金的。 所以只能按照原定計劃8月14號退出單位的條款，並請你方便把以上的文件簽妥發給我，並交由業主再簽妥完成。 下午10:40
	林先生		抱歉 下午10:42
		答辯人	可以，唔緊要。我叫我果邊師傅快啲手，因為呢個提議只係萬一，我都要交帶聲，以免誤會 麻煩你的轉達 另外你意思係想我而家簽份文件？ 我問一問我律司，請等等 下午10:44
	林先生		我已跟業主明確交代清楚，得到業主明確指示的，希望張先生能通融明白，文件可以最遲明天簽好給我的，因為亦要你簽妥業主簽妥才可。 下午10:50
2025年8月6日	林先生		張先生早晨，請問最新情況如何？業主請問你什麼時間會簽回來？ 上午11:40
	林先生		「律師那邊催促，給租客的最遲機會是等到今天下班前把取消合約協議簽下來，否則就不用協議了」[20] 對不起，張先生 業主剛剛2:57分的微信信息通知我 下午2:59
		答辯人	通知業主不要再同我講呢啲嘢， 我send俾你果段訊息，我比send俾你更早send俾業主，業主唔回覆我，只單方面回覆你。之前又話委託林生，跟住業主又叫我自己揾佢，又通知管理處叫我揾佢，我揾咗佢佢又唔覆，原因係咪故意唔覆？   所有白紙黑字我有晒證據，有晒電話錄音。同埋我而家唔得閒， 我都有私人嘢做、同做緊野。你哋唔好再不斷威脅我。   簽呢張退租協議書，冇表明要即刻要簽，我哋而家喺雙方同意咗 ，8月14號前交單位 ，總之8月14號前文件會隨即處理。 下午3:51
	林先生		好的，我把訊息轉發給業主。稍後再跟你確認交接單位時間 謝謝你 下午3:55
	林先生		「我從來冇同意佢單方面講嘅不交租金到8月14號交還單位，你好意替佢求情我才勉強答應有誠意的就今天把協議簽下來！既然佢唔想就不要再商量了！我會讓律師跟進！不用你再代辦了！」[21] 下午4:04
		答辯人	因搬遷事發趕急，我已經有精神焦慮，不要再不斷滋擾我 下午4:04
	林先生		業主回覆給我的訊息 下午4:04
	林先生		叫我截圖給你，我只是協助，請你理解。 下午4:05
		答辯人	冇問題，業主又再次反口，自己到時法庭上再了解 下午4:06
	林先生		業主沒有反口，只是要求今天簽署。 下午4:07
		答辯人	「業主回覆詢問張先生是否確認2025年8月14日退還單位給業主？ 業主叫我轉達張先生如於2025年8月14日順利 ......」[22] 你哋自己睇清楚啲信息講嘅野 下午4:07
	林先生		那裹反口？ 下午4:07
		答辯人	咁你同業主講叫佢至少等兩至六個月土地審裁處批咗之後再同我講[23] 下午4:08
	林先生		那你是8月14日會遷出單位還是怎樣？ 這太不明白 下午4:09
	林先生		你已答應了8月14日的日子，現在又話叫業主等兩至六個月。 下午4:10
2025年8月7日		答辯人	我唔知呀，因為見你本身話業主ok，之後又話業主唔ok，咁如果你突然業主話唔ok ，咁咪繼續向道住唔搬住囉，我無所謂呀 下午10:49
		答辯人	因為我果邊買左， 放向道都無問題。 如果你話業主唔ok，即係業主唔想簽唔想我走住啦，咁我就唔理啦。 下午10:52
		答辯人	同埋我達到你同業主原本講嘅要求，話8月14日，業主話8月14日，之後我都應承左你8月14， 同埋我無話過我唔簽。不過我覺得都要有保障，同埋都保障番你哋，簽嘅時候，順便交埋錢，之後同時交鎖匙咁就最好，但你話業主突然反口，咁就尊重業主決定啦，但我聽楊生講，佢話你答佢業主而家又話OK 下午10:58
		答辯人	因為我有朋友之前試過同業主簽完呢啲嘢，之後唔肯退錢 下午10:59
	林先生		那2025年8月14日幾點交收？ 下午10:59
		答辯人	因為其實大家都係明白事理嘅成年人，成日學呢啲嘢好似小朋友咁，我都唔想搞到大家咁難睇 到時係咪同你交收？ 下午11:00
	林先生		是的。 下午11:00
		答辯人	咁你邊個時間方便？ 下午11:00
	林先生		你下午四點方便？ 下午11:00
		答辯人	我哋暫定四點先，應該四點的。 如果到時可以早少少或者遲少少。我就再通知你好無？ 下午11:03
	林先生		「OK的表情符號」 下午11:03
		答辯人	你放心，我唔係一個會反口嘅人。但我會遵從你哋決定。 下午11:06
	林先生		「謝謝的表情符號」 下午11:07
2025年8月10日		答辯人	請問到時係邊簽同交鎖匙 上午1:14
	林先生		在啟德1號5座36F單位 上午9:56
		答辯人	業主係咪已經簽好份嘢？到時等我簽 下午1:20
	林先生		「OK的表情符號」 下午1:24
		答辯人	因為到時我唔想係我簽完，之後業主仲未簽，而話之後業主簽完先俾番正本我，所以麻煩你揾業主簽咗，到時我簽完個名就直接可以拎張協議書 下午1:25
	林先生		Noted 下午1:26
2025年8月11日 （隆安律師事務所(香港)有限法律責任合夥於同日下午3時15分入禀審裁處收樓）		答辯人	個衣櫃同個牆我哋整咗幾萬蚊， 要唔要？因為啲 size 啱啱好。 唔要我就拆咗佢啦。 下午3:57
	林先生		對不起，已回覆了楊先生，業主唔要 下午3:59
		答辯人	Ok 咁我叫人拆咗佢。 下午4:00
	林先生		「謝謝的表情符號」 下午4:00
		答辯人	Hi 想問係咪即係我哋唔洗搬啦？ 如果係，咁我就交哂所有證據去俾土地審裁處[24] 下午6:19
		答辯人	以法律途徑處理 下午6:21
	林先生		業主通知我14/8照收單位。 如順利交收好叫我當天14/8把租約上之按金$26,500退還給你 下午6:24
		答辯人	咁呢份嘢代表乜嘢？ 因為已經交咗去土地審裁處 即係我哋係咪照交我哋嘅證據同證供去嗰邊？ 下午6:24
	林先生		放心，依照我這個安排便可以, 到時業主也會把簽署好的取消租約協議給你簽署 下午6:26
	林先生		這一份[25] 下午6:27
		答辯人	我知道，我忙緊。轉頭覆你 你將頭先講嘅嘢轉達俾業主聽， 因為我懷疑佢理解能力有問題 下午6:47
		答辯人	同佢有啲難溝通 同埋呢封嘢係8月11號 下午6:48
	林先生		我轉達吧，你一會把加條款的內容發給我。我盡快修改 下午6:49
	林先生		都是依舊8月14日交收 其他不用再想太多。 下午6:49
		答辯人	我相信你，但因為業主好多嘢都前言不對後語 下午6:53
	林先生		多謝你，你明白我就好 下午6:55
2025年8月12日		答辯人	你好 我要聽日先答到你要加啲咩野 因為我要問左土地審裁處先 上午12:19
	林先生		好的，不過可以放心， 業主明確14/8這個星期四順利交收不作追究的。 上午12:25
		答辯人	「我收到你封通知，所有野我都有晒白紙黑字、轉發，業主請自重，我一直配合你們。請不要像小朋友一樣一直搬龍門，推卸責任、向道耍我。請你們自行溝通好，我不想浪費我的時間去跟你們玩幼稚的遊戲。請你自己安排好土地審裁處，請律師的問題。 如果再繼續滋擾我，或干擾我，我樂意奉陪， 保留一切追究法律權利， 所有我的損失。」[26] 上午12:32
	林先生		我會協助處理，放心。 上午12:34
		答辯人	Ok，因為我知道，就算而家去土地審裁處排期，至少都要等六至九個月先收得返層樓 所以請自重 上午12:35
	林先生		明白的。 上午12:36
	林先生		聽日等你回覆我，附加條款的安排 上午12:37
		答辯人	Ok 聽日我打完去土地審裁處問完啲資料，再覆實你 上午12:37
	林先生		這份協議為基礎，看看條款怎樣安排[27] 上午12:37
		答辯人	我問左土地審裁處 下午3:25
		答辯人	要業主去撤銷案件 下午3:28
	林先生		咁喺份合約加清楚可以嗎？ 下午3:36
		答辯人	因為我見到佢有給律師印，佢叫佢律師幫佢去搞咪得囉 下午3:38
	林先生		一係我喺份協議度加「業主需於土地審裁處撤銷案件」 你認為可以嗎？ 下午3:41
	林先生		反正8月14日順利交收，大家亦不會有任何追究情況。 下午3:45
		答辯人	呢個係簽咗退租協議書上面係不會有任何追究，但係土地審裁處嗰邊會有個case喺道 你話業主係咪多此一舉？ 搞咁多麻煩野 下午3:47
	林先生		「業主需於土地審裁處撤銷案件」[28] 你看看這樣可以嗎？ 下午3:47
	林先生		那我們原定的收樓安排8月14日下午四點時間? 你可以嗎? 下午3:49
		答辯人	（答辯人向林先生轉發兩條語音訊息，內容不詳） 下午3:50至3:56
	林先生		我修改一下，一會發給你 下午3:58
		答辯人	若業主已向香港土地審裁處 (Lands Tribunal) 提告，但希望撤銷案件， 可按以下程序處理: …… 下午4: 04至4:10
	林先生		(林先生向答辯人發出一「取消合約協議書」的pdf。) 下午4:10
		答辯人	呢啲字眼要加上去 下午4:11
	林先生		已經更改好，方便你睇睇[29] 下午4:11
		答辯人	我整好[30] 下午4:11
	林先生		明白的，可以放心的[31] 下午7:30
		答辯人	Ok 下午7:41
		答辯人	係喎，因為到時呢可能會有啲信件仲寄咗去呢個地址。所以到時如果有收到信就交去座頭。跟住我去拎。定話你拎咗跟住交俾我。 下午8:24
	林先生		我叫業主放在座頭，到時處理好，你方便就過去拿 下午8:49
		答辯人	Ok 下午9:13
2025年8月13日		答辯人	Again again & again[32] 上午11:33
	林先生		按照原定便可以，因為都只是同一 上午11:33
	林先生		聽日是否確認下午四點? 下午8:04
		答辯人	你12點ok ma？ 下午8:12
	林先生		明天中午12點，單位見 下午8:47
2025年8月14日		答辯人	好的 今日好忙 上午1:46
	林先生		你好，張生 請問需要改下午交收嗎？ 還是照原定中午12點 上午10:08
	林先生		對不起， 因為現在黑色暴雨警告信號，我會於除下後過來找你收樓 上午10:30
	林先生		Sorry …張先生 我們1:00在啟德1號5座36F單位見 上午10:55
		答辯人	Ok 我會坐的士或者揸車過去 應該會向B果層 下午12:12
	林先生		不如我在5座大堂等你 下午12:19
		答辯人	好 下午12:20
	林先生		一陣間見[33] 下午12:20
2025年8月20日		答辯人	搞好未？ 下午4:52
	林先生		早幾日我提示了業主，會跟律師樓通知撤銷案件，我再追業主情況如何再回覆你。 下午5:08
		答辯人	Ok盡快因為就黎過7日 下午5:17
2025年8月27日		答辯人	Hi no update? 又夾埋呃我？ 下午2:22
	林先生		業主會處理，我今日再追問查詢律師處理情況 下午2:24
	林先生		業主已確認律師結束案件 下午2:28

20.申請人在其誓章中第11段更解釋，由於她與答辯人在草擬《取消租約協議書》之時並未有取得任何法律意見。《取消租約協議書》內並未提及本案的訟費處理。雖然雙方同意 “不作任何形式的追究責任”，但申請人的原意是由於本案乃因答辯人未能繳付涉案處所的租金而起，故本案的訟費理應由答辯人承擔。

討論

21.首先 ，本席在審閱林先生與答辯人以上的通訊紀錄後， 同意本案確是因為答辯人拒絕繳付由2025年7月14日起的租金而起。

22.區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵， DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出:

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

……

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited，HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)[34]，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre，DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。」[35]

23.所以林先生於2025年8月1日代表申請人要求答辯人繳付由2025年7月14日起的欠租，絕對正確，答辯人不能以冷氣機的問題而延遲交租。因此，當時答辯人已違反租用涉案處所的最基本條件; 根據《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第117(3) (b)條，如任何租賃 —

(i)  包含在到期日即繳交租金的契諾；但

(ii)  不包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，

則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件。

24.但於2025年8月5日下午4時43分，林先生代表申請人向答辯人建議解約安排如下:

「業主叫我轉達張先生如於2025年8月14日順利遷出單位，當天2025年8月14日同意以轉賬形式退回$26500到張先生的戶口。

如果同意上述的條件，我一會會簡單草擬一份取消租約協議書，發給你簽署，請問張先生8月14日什麼時間方便？以及需要張先生的銀行戶口號碼？」

25.重要的是: 如答辯人同意林先生所轉達申請人的建議  —

要約，林先生會「草擬一份取消租約協議書」，然後「發給」答辯人「簽署」，這等同合約有待確認。此外，根據合約法，受要約人必須完全接受要約，合約才能生效。

26.可是答辯人沒有完全接受要約 ，他於當日晚上10時27分回覆說:「…… 而家暫時呢邊係8月14日前退還單位，如果我會有幾日遲我通知你？而如果遲，我將餘下$26500按金，除31天，每天計番俾業主ok? 這個建議只是怕萬一會有延遲的原因。」答辯人因此與申請人未有達成協議。

27.在Shun Ho Energy Development Company Limited 及其他人 訴 Golden Crown Industries Limited, CACV 161/2014 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）一案，香港上訴法庭在其判案理由書第37段如是說:

“... As rightly pointed out by Mr Erik Shum, who appeared for the landlords on appeal, Mr Wong has not challenged the Tribunal’s separate holding that the tenant’s attempts to negotiate for lower rentals amounted to counter-offers, even if the terms in the NETs were found to be offers by the landlords. It is settled law that a counter-offer amounts to rejection of the offer and once an offer is rejected, the offeree cannot revive it unilaterally by saying that he has later accepted it (Lee Siu Fong Mary v Ngai Yee Chai [2006] 1 HKC 157 at §15, citing Hyde v Wrench (1840) 3 Beav 334 and Norfolk County Council v Dencora Properties Ltd, English Court of Appeal, 1995 WL 1083744, 9 November 1995).”

28.無論如何，申請人於2025年8月6日下午2時57分透過林先生向答辯人重申她的協議要約：「律師那邊催促，給租客的最遲機會是等到今天下班前把取消合約協議簽下來，否則就不用協議了」。這亦是最後通牒，可惜答辯人以他的歪理拒絕承約:「簽呢張退租協議書，冇表明要即刻要簽，我哋而家喺雙方同意咗，8月14號前交單位，總之8月14號前文件會隨即處理。」

29.所以申請人絕對有理由及有權於當日下午4時04分發出這訊息:「我從來冇同意佢單方面講嘅不交租金到8月14號交還單位，你好意替佢求情我才勉強答應有誠意的就今天把協議簽下來！ 既然佢唔想就不要再商量了！我會讓律師跟進！不用你代辦了！」 這不是申請人反口，而是答辯人不接納要約。

30.可是這事情又發生重大轉變。儘管申請人聲稱「不再委託林先生代辦任何事了」，她又繼續容許林先生與答辯人溝通，並容許林先生與答辯人商討於2025年8月14日交還涉案處所。因此雖然申請人聲稱她已於2025年8月6日終止委託林先生替她辦事，林先生已經表面權限 (apparent or ostensible authority) 獲得有效授權成為申請人的代理人與答辯人商討於2025年8月14日收回涉案涉案處所。

31.根據Bowstead and Reynolds on Agency 第23版 第8-009段:

“Where a person, P，by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person，A，has authority to act on P’s behalf, P is bound by the acts of A with respect to anyone dealing with A as an agent on the faith of any such representation, to the same extent as if A had the authority that A was represented to have, even though A had no such actual authority.”

32.又根據Freeman & Lockyer v Buckhurst Park Properties (Mangal) Ltd [1964] 2 QB 480; Hely-Hutchinson v Brayhead Ltd [1968] 1 QB 549, 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷。西澳州的最高法院在Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164 一案的判案書第176段, Newnes JA 亦有以下論述:

“A representation creating an apparent authority of an agent may be made in a number of ways but the most common form of representation by a principal is by conduct, that is, by permitting the agent to act in the management or conduct of the principal’s business. By permitting the agent to act in the management or conduct of the business, the principal thereby represents to anyone dealing with the agent that he or she has authority to do those acts on behalf of the company which an agent authorised to do acts of the kind which he or she is in fact permitted to do normally does in the ordinary course of such business.”

33.香港終審法院在Thankakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahacon) v Akai Holdings Ltd (No.2) (2010) 13 HKCFAR 479一案中, 亦有就聲稱有表面權限的人致使未有簽約方轉責交易作出裁決, 認為第三方是否有理由依賴聲稱有表面權限的人的思想狀態, 相關的驗證標準並非「是否合理」, 而是舉證標準較高的「是否有違常理」, 其意思是, 在商業世界內, 除非有不誠實或有違常理 (包括視而不見和罔顧實情) 的情況, 否則第三方應有權依賴其所獲告知的事情[36]。

34.值得注意的是，林先生持有一份早經申請人簽妥的《取消租約協議書》供答辯人於2025年8月14日簽署。一般的法律原則，是一個和解協議的達成 ，意味雙方同意不再探討原爭議誰是誰非，而只須按協議的文本辦事即可。申請人在《取消租約協議書》中「同意就此不作任何追究責任」，而根據林先生與答辯人的 WhatsApp通訊內容，林先生於2025年8月12日零晨12時25分還說：「好的，不過可以放心，業主明確14/8這個星期四順利交收不作追究的。」

35.林先生亦是同樣理解 ，所以他才會比方於2025年8月20日說:「早幾日我提示了業主，會跟律師樓通知撤銷案件」。林先生於2026年2月16日的聆訊中，亦表示他仍然維持同樣理解[37]。

36.既然本席已於上文裁定，林先生已經表面權限 (apparent or ostensible authority) 獲得有效授權成為申請人的代理人與答辯人商討於2025年8月14日收回涉案處所，現在申請人也不能事後反悔，否則，協議便失去它的約束性和莊嚴性，整個社會不能再有效運作。

37.雖然申請人在其誓章中表示，她與答辯人在草擬《取消租約協議書》之時並未有取得任何法律意見 ，可是在普通法的制度下，對法例不知情亦不能構成申辯的理由（ignorance of the law is no excuse）。

38.即使《取消租約協議書》中未有提及訟費問題，但根據土地審裁處條例第12(1)條，審裁處有一切權力，就在審裁處進行的所有法律程序，決定誰人須支付訟費。

39.按答辯人於2026年1月20日的非正審申請 ，他是要求擱置審裁處於2026年1月16日頒下的訟費命令。雖然他在同日夾附於該非正審申請的誓章中寫上「上訴及反對」，但擱置判決申請和上訴許可申請可說是同一個銅板的兩面 。 因為答辯人依賴同一案情，而兩類申請的目的都是撤銷判決 ，審裁處可藉《土地審裁處條例》第10(1)條沿用《高等法院規則》第35號命令第2條規則來處理雙方的爭拗，該條款是這樣規定的:

「在一方缺席的情況下作出判決等可予作廢

(1)  任何判決、命令或裁決，如是在其中一方沒有在審訊時出庭的情況下作出，可由法庭應該一方的申請，按法庭認為公正的條款而予以作廢。

(2)  根據本條規則提出的申請，必須在審訊後7天內提出。」

40.本席在考慮到本案的背景，同意擱置審裁處於2026年1月16日頒下的訟費命令，即就2026年1月16日的判決不頒訟費命令。

訟費

41.基於同樣理由 ，本席就答辯人於2026年1月20日的非正審申請，不頒訟費命令。