鄭偉波 對 簡華捷
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1. 本聆訊旨在評估原告人因被告人住宅單位滲水而蒙受的損失及應得的賠償。
Cites 3 cases
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DCCJ 1844/2012 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2012年第1844號 ---------------------
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判案書 1.本聆訊旨在評估原告人因被告人住宅單位滲水而蒙受的損失及應得的賠償。 2.本案原告人是九龍佐敦道某多層住宅大厦9樓F室（“9F室”）的業主，被告人則為同一大厦10樓F室（“10F室”）的業主。10F室分為四間配有獨立廁所的房間（即俗稱“劏房”），分別租予不同住客。 3.2012年6月，原告人入稟，指被告人自2010年3月起，容許10F室滲水，導致9F室天花板受損，對原告人構成滋擾，要求賠償。 4.訴訟雙方原先均有律師代表。就責任而言，在雙方同意下，法庭於2012年 10月10日登錄被告人敗訴的非正審判決，並向被告人頒下強制令。至於損害賠償金額，則容後評估。 5.按法庭指示，訴訟雙方各自將文件清單送交法庭存檔。就證人供詞而言，則只有原告人將證人供詞送交法庭存檔。 6.損害賠償評估耹訊舉行前兩天，被告人突然改為親自行事，並在沒有法庭許可下，將其證人供詞及補充文件送交法庭。在原告人不反對的情況下，法庭批准被告人逾期提交證人供詞及補充文件，並按原定日期舉行損害賠償評估耹訊。 7.本案有以下須予評估的損害賠償項目：
原告人案情 8.原告人在2009年9月購入9F室，2010年2月展開裝修工程，工程於同年9月竣工。然而，由於下述滲水問題，原告人及家人至今仍未遷入9F室。 9.9F室面積接近六百平方尺。原告人呈堂的平面圖顯示，單位呈長方形，正門左邊有睡房一間，内進是相連的飯廳及客廳，客飯廳一邊為開放式廚房及廁所，單位盡頭再有睡房兩間。 10.2010年3月底，裝修工程展開不久，原告人發現客飯廳中間靠正門方向的天花板滲水，且有水珠形成，面積約有手掌兩倍大小（“首次滲水位置”）。原告人立即向管理處投訴，並聯絡被告人。其後，被告人前往9F室視察滲水情況，之後致電原告人，表示會進行維修。2010年5月至6月間，首次滲水位置再沒有滴水，9F室裝修工程繼續。 11.其後，原告人發現，客廳與飯廳之間，沒有假天花遮蓋的天花板出現滲水跡象（客飯廳兩邊裝有假天花）。原告人陸續發現，這次滲水的影響範圍，伸延至客廳有假天花遮蓋的天花板（靠近兩間睡房門口），以及其中一間睡房近門口一角的天花板，情況比首次滲水嚴重（“二次滲水問題”）。 12.就發現二次滲水問題的具體時間，原告人在庭上原先謂大約在2010年6月至7月間，但在盤問之下，原告人表示具體時間不復記憶。 13.此外，原告人只記得為此曾數度致電被告人，但不能明確指出，在2010年9月之前，被告人曾否前往9F室視察新一次滲水情況。在2010年9月份，原告人則肯定有告知被告人再次發現滲水，而被告人亦有前來視察。 14.原告人指，二次滲水問題導致9F室天花板大面積變色，發霉變黑，油漆剝落，甚至滴水，且發出難聞氣味，以致單位不宜供人居住。此外，由於滲水位置接近供電設施，單位更不時出現電線短路。 15.原告人在庭上補充，在2011年3月左右發現滴水，水點沿著供安裝客廳電燈用的電線滴下，客廳水晶燈因此一直不能安裝。 16.2010年9月25日，被告人帶同維修人員前往9F室視察天花板滲水情況，其後表示會處理問題，但沒有具體説明如何處理。 17.然而，在往後的兩年間，滲水問題一直未獲解決，且日益嚴重。原告人不斷向被告人、大廈管理處、大廈立案法團，以及屋宇署及食物環境衛生署聯合辦事處（“聯合辦事處”）投訴。期間，除了聯合辦事處人員及其合約顧問人員多次為有關單位測試外，原告人更兩度自費聘請測量人員為9F室檢測。 18.從原告人提供的照片可見，9F室客廳天花板大部分均發黑或變色，安裝電燈的位置亦只有懸吊的電線而未有裝上電燈。 19.原告人呈堂的文件證據（包括聯合辦事處函件、原告人自僱測量人員的樓宇滲水檢測報告，以及大廈管理處日誌），顯示2010年9月至2012年6月有以下關鍵事情發生： 20.2010年9月，原告人投訴被告人單位滲水，導致其單位天花板滴水。2010年11月中，管理處再次接獲原告人投訴，指滲水情況沒有改善，要求管理處通知被告人盡快改善。 21.2010年12月初，管理處人員前往9F室查看，並拍攝天花板滲水情況。其後管理處人員將滲水情況告知被告人，被告人承諾盡快跟進。 22.2010年12月31日，聯合辦事處去信原告人，表示該辦事處人員曾在2010年12月1日及7日到10F室調查及測試，但未能確定滲水源頭。由於滲水問題持續，聯合辦事處會考慮進行專業調查。2011年1月至2月間，政府合約顧問測量師到有關單位調查。 23.2011年5月13日, 管理處人員再次進入9F室檢查天花板滲水情況，看見廳中央及房間（天花板）都滲水，而且越來越嚴重，天花板發霉變黑，兼有滴水，且位於供電設施，原告人投訴經常出現電力短路情況。 24.2011年5月19日，管理處人員告知被告人， 9F室天花板滲水問題日趨嚴重，要求盡快修葺，但被告人聲言必須等待聯合辦事處發出檢查報告，才會進行有關工程。 25.2011年5月26日，聯合辦事處去信原告人，提及先前數月所作測試，表示有理由懷疑10F室3號及4號房間浴室地台防水設施欠妥，引致滲水。 26.2011年6月13日，被告人聯同維修人員進入9F室檢查滲水問題。2011年6月16日，被告人向管理處人員表示，會按聯合辦事處所述調查結果，著手修葺 3號及4號房間，以解決滲水問題。 27.2011年6月29日，被告人透過管理處告知原告人，其物業已完成三層防水工程，要求原告人在往後14天留意天花板是否仍有滲水。 28.2011年8月10日，聯合辦事處人員到原告人單位檢查天花板滲水情況，證實部分天花板已停止滲水，但 “後面廳房口位置”天花板滲水仍未改善。同日較後時間，管理處人員把聯合辦事處測試結果告知被告人。2011年8月15日，被告人再到9F室檢查滲水情況。 29.2011年9月8日，聯合辦事處人員到9F室覆查滲水情況，證實部分天花板仍然滲水，讀數達60度以上。管理處人員即時將情況通知被告人。同日下午，被告人帶同維修人員進入9F室視察，期間維修人員觸摸天花板時輕微觸電。 30.2011年9月15日，被告人透過管理處要求相約原告人，到原告人單位維修受影響的天花板。原告人回覆，由於天花板滲水情況仍未改善，須待證實完全停止滲水，天花板乾透，方可讓被告人入屋維修。 31.2011年10月4日，原告人自行聘用的測量人員為9F室測試，證實滲水問題持續。 32.2011年12月12日，聯合辦事處去信原告人，謂合約顧問曾在10月先後到9F室及10F室測試，證實9F室幾處測試點的濕度仍然偏高。 33.2012年3月2日，聯合辦事處去信原告人，表示曾於2010年2月21日到9F室覆查，證實部分天花板水漬已漸乾涸，但有幾處測試點濕度仍然偏高，滲水問題仍然持續，聯合辦事處會繼續監察情況。 34.2012年3月底，被告人單位裝修。管理處人員曾要求入內視察，但遭拒絕。 35.2012年3月30日，原告人再次自行委託測量人員為其單位檢測，證實滲水問題尚未解決。 36.2012年5月15日，聯合辦事處再為9F室測試滲水，證實部分測試點濕度仍然高達90.3%，受影響天花板大部分表面都呈濕潤，之前乾涸的位置則再次濕透，滲水問題仍然持續。 37.2012年6月11日，管理處人員證實，被告人開始在其單位清拆室內裝修，部分間隔牆已拆掉。 38.2012年6月25日，聯合辦事處人員為9F室覆查，證實受滲水影響的天花板部分表面已呈乾涸，其餘部分則仍濕潤，滲水問題仍然持續。 39.原告人在證人供詞表示，法庭在2012年10月10日向被告人頒下強制令之後，不再發現滲水。原告人在庭上補充，在2012年10月份，邀請裝修公司派員檢視9F室。有關人員使用儀器量度天花板濕度，發現大部分讀數均低於40%，相信已停止滲水。因此，維修工程在2012年12月22日展開，至耹訊當天已經完成，原告人短期內可遷入9F室。原告人確認，維修工程費用為13,800元。 40.原告人購入9F室前，獨居於尖沙嘴山林道某四百來平方尺住宅單位，月租7,800元，租約原先在2010年底屆滿。由於滲水問題令他與父母無法如期遷入9F室同住，原告人遂以月租方式繼續租住該單位，直至2011年4月業主收回單位為止。 41.由於無法確定滲水問題何時解決，自2011年4月14日起, 原告人向一名友人租用九龍彌敦道某五百多平方尺住宅單位，月租13,000元（包括所有雜費），並簽下半年租約，之後每半年續簽租約至今。 42.原告人在庭上表示，他曾透過地產代理尋找其他可供短期租住的單位，但不果。在律師建議下，他亦曾透過地產代理將9F室放租，當然無人問津。 43.就無法遷入9F室而招致的租金損失，原告人索償如下：
44.原告人由山林道單位遷往彌敦道單位的搬遷費用為1,200元。原告人要求參照該筆搬遷費，判給他遷入9F室的搬遷費。 45.原告人又指，儘管他從未遷入9F室，在2010年3月至2012年10月期間，因上述滋擾，仍承受不必要的煩擾、不適及不便，包括須不斷向各方投訴，亦不時須返回物業處理滲水問題，例如安排各方人等到9F室視察或測試，以及事後清理地上水漬及油漆乾塊。原告人就此等不適及不便，要求賠償100,000元。 被告人案情 46.被告人在2007年購入10F室，作投資用途，當時該單位已分成四間套房。 47.2010年3月中，被告人得悉其單位滲水，隨即請來水電維修技工檢查其單位，發現1號房間廁所去水位有一小孔，懷疑是滲水源頭，即時予以修理。被告人經報章廣告請來該名水電維修技工，專業資格不詳。 48.被告人堅稱，此事告一段落之後，一直到2010年9月，再沒接獲滲水投訴。被告人亦否認在此期間曾與原告人通電話。 49.2010年9月，被告人得知原告人再次投訴滲水，便前往9F室視察，看見天花板不同位置滲水，面積約有一米。當時，被告人相信滲水源頭可能是10F室，但他請來的維修技工表示，滲水源頭亦有可能是大廈外牆。儘管滲水源頭可能有二，被告人仍向原告人提議代為修理其單位。 50.就滲水有可能源自大廈外牆這一説法，被告人在盤問下承認，在2010年10月，管理處派來的維修人員視察現場後，已排除滲水來自大廈外牆這一可能性。 51.被告人否認滲水問題令9F室發臭，但同意滲水問題如不處理，會產生異味。 52.被告人聲稱，自己從小移居外地，近年退休才回歸香港，因此對香港情況並不熟悉，後來有人建議他向聯合辦事處求助，查找滲水源頭。 53.2010年12月, 聯合辦事處派員前來10F室測試。2011年1月至5月期間, 被告人一直等待聯合辦事處的調查結果, 故除了不斷催促聯合辦事處提交調查結果之外, 什麼也做不來。 54.雖然如此，被告人仍作兩手準備, 在2011年3月為9F室天花板所需維修工程索取報價。 55.2011年6月, 被告人從聯合辦事處得知, 滲水源頭為3號及4號房間廁所。經他人介紹，被告人請來一名陳先生修理。被告人不清楚陳先生的資歷, 只聽說他曾為同一大廈其他單位處理滲水問題，效果良好。 56.被告人呈上一份沒有日期的 “收理防水工程” 報價單, 由 “裝收人” 陳某發出，工程地點為10F室3號及4號房，開工日期2011年6月21日，收費六千元正。 57.被告人聲稱，他曾諮詢私人滲水問題專家, 獲告知調查滲水源頭連同維修工程，花費約兩萬多元, 但不保證一年之後不會再次滲水。反正沒有保證，被告人打消聘用收費兩萬多元專家的念頭，選擇聘用上述收費六千元的陳先生。 58.被告人承認，原告人在2011年6月之後繼續投訴滲水，但沒有收到聯合辦事處的證據，而聯合辦事處亦基於私隱理由拒絕向他提供相關資料。 59.關於2011年6月至2012年中這段期間所發生的事情，被告人稱，在2011年7月，1號及2號房間租客因不勝隔鄰房間裝修工程煩擾，已然遷出。到了2011年9月，被告人向3號及4號房間租客發出終止租約通知，以便作徹底維修，但未有得到租客即時合作。 60.輾轉到了2012年1月，3號房間租客遷出。4號房間租客則在2012年4 月方遷出。到了2012年6月12日，10F室内所有間隔均已拆除，所有浴室地台瓷磚及喉管亦已拆掉，只剩空殼，至今無人居住。 61.被告人呈上3幀分別在2012年3月、6月及8月份拍攝的照片，顯示到了2012年8月，10F室3號及4號房間的廁所已全部清拆，具體清拆工程内容則沒有進一步資料。 相關法律原則 62.原告人的申索，基於滲水問題對他構成滋擾。按既定法律原則，原告人所蒙受的損失，凡屬被告人侵權行爲的自然後果，被告人均須賠償[1]。 63.在Larbons Limited v. Kuo You Weaving Factory Ltd (DCCJ 934/2006) (未經案例彙編報導) 一案2007年7月12日判詞第76及78段，區域法院陳美蘭法官 (當時官銜) 就相關法律原則闡釋如下：
64.簡而言之，原告人負有舉證責任，證明滲水源自被告人的單位，且構成普通法下的滋擾。原告人須證明，被告人確實知道，或是透過正常而合理的努力應可得知，滲水源自被告人的單位。被告人當然可以自行聘請專家，查證原告人的指稱是否屬實。由於舉證責任在原告人一方，被告人亦有權等待原告人提出證據，證明滲水源自其單位，而無須主動提出反證。然而，選擇等待有一定風險，因為一旦法庭裁定滲水源自被告人的單位，而被告人若適時透過正常而合理的努力，應可得知滲水源頭，則須就等待期間原告人所蒙受的損失負責。 65.此外，倘若滋擾屬被告人的責任，則即使被告人已將單位出租，甚至因而不得其門而入，無法處理滲水問題，仍須負上賠償責任。參看 Clerk & Lindsell on Torts (第二十版) 第20 – 70段。 66.至於原告人在滲水問題持續期間蒙受的不便和感到的不適，原告人援引以下案例索償：
裁斷 67.證據顯示，9F室的客廳天花板大部分均受滲水問題影響，甚至連電燈都不能裝上。滲水影響範圍伸延至其中一間睡房的天花板，兼且產生異味 ，即使污水並非排泄物，亦不會減輕問題。 68.原告人原先獨自居住，購入9F室後，本來計劃與父母一同遷入9F室同住。本席信納，二次滲水問題導致9F室不宜原告人及家人入住。 69.就被告人何時得悉二次滲水問題發生，在相對可能性的衡量下，本席信納，被告人是在2010年9月中以後，才得知二次滲水問題。 70.二次滲水問題所在位置，雖然與首次滲水位置不同，但與之頗爲接近。 71.10F室分成四間各自配有廁所的房間，現有間隔顯然並非原有間隔。被告人沒有主張，亦沒有提出證據，證明此等間隔上的改動，獲得有關當局核准。 72.被告人知道10F室半年前曾滲水，亦對10F室間隔上的改動及增設的供水設施瞭如指掌。當原告人再次向被告人投訴滲水問題, 被告人理應立即採取適當行動, 調查10F室是否再度滲水。 73.被告人承認，管理處維修人員在2010年10月已排除滲水來自外牆這一可能性，而被告人當時亦相信滲水有一半機會源自10F室。 74.再者，被告人在2010年9月接獲原告人投訴後, 曾主動提出為原告人單位維修。若被告人沒有理由相信滲水源自10F室, 則不會在未有確證的情況下，主動提出為原告人維修其天花板。 75.可是，被告人卻選擇等候聯合辦事處調查, 而沒有採取果斷行動，查證滲水來源，結果在大半年後才由聯合辦事處確定10F室3號及4號房間滲水。 76.顯然，被告人不是沒有其他調查方法。他在庭上聲稱曾諮詢私人滲水問題專家, 得知服務包括調查滲水源頭和針對問題進行維修工程，只是收費超逾兩萬元，而且不能保證一年後不會再次滲水，被告人不願支付此等費用。 77.參照上文所引法律原則，再參考政府合約顧問調查所需時間，本席裁定，倘若被告人適時付出正常而合理的努力，理應能夠在2010年9月25日往後的個半月之内，即在2010年11月中之前，查出滲水源頭。 78.因此，本席裁定，被告人須向原告人賠償後者自2010年11月中起招致的租金支出。 79.本席信納，原告人從山林道單位遷往彌敦道單位，並以半年租約向友人租用該單位，以待二次滲水問題解決，已盡力將損失減至最低，故採納原告人每月所付的租金，作為計算賠償的基數。 80.問題是，被告人須賠償的租金支出，應計至何時爲止。 81.從上文所列客觀證據可見，即使到了2011年6月，被告人雖已接獲食物環境衛生署發出的消除妨擾事故通知書，卻仍選擇聘用專業資格不詳的陳先生進行局部維修，結果滲水問題持續多時，甚至越趨嚴重。 82.2011年9月，被告人才立定決心，終止3號及4號房間的租約，以便作徹底維修，結果花上接近一年時間，才將單位所有顯然是後加間的隔及供水設施逐步拆除，以期徹底解決滲水問題。 83.沒有爭議的是，被告人不下一次向原告人提出為9F室維修受影響天花板。然而，當時9F室天花板滲水情況尚未改善，勉強維修也是徒然。本席認爲，被告人拒絕讓原告人代爲修理天花板，並非不合理。 84.再者，即便是被告人將10F室分別租予不同租客，並因租客不合作而未能適時解決滲水問題，仍不可免除責任。 85.到了2012年6月底， 9F室受滲水影響的天花板表面仍未完全乾涸。及至2012年10月，原告人經測試天花板濕度，發現大部分讀數均低於40%，方可相信滲水已然停止，再僱人在2012年12月開始維修。沒有證據顯示，原告人可以在更早時間展開維修工程，從而減低租金損失。 86.本席裁定，被告人須賠償原告人截至2013年1月中為止的租金支出。 87.上文第43段所列的原告人租金支出，須減去2010年9月至2010年11月中的兩個半月租金，合共19,500元。337,740元減去19,500元，得出318,240元。 88.被告人須賠償原告人租金支出合共318,240元。 89.至於原告人所付維修工程費用13,800元，被告人沒有提出反對。本席裁定，被告人須賠償原告人維修工程費用13,800元。 90.原告人要求取回遷入9F室的搬遷費，被告人沒有提出反對。若非滲水問題，原告人本無須從山林道單位遷往彌敦道單位。本席裁定，被告人須賠償原告人額外招致的搬遷費用1,200元。 91.至於原告人在滲水問題持續期間蒙受的不便和感到的不適，原告人所引案例中的當事人，一律因爲居於受滲水影響單位而蒙受不便和感到不適。本案原告人，卻是在單位完成裝修一刻便發現滲水，故沒有遷入，免受不便和不適，亦無須因維修工程而一再搬遷，與前述案例當事人所蒙受的不便和感到的不適，不可相提並論。 92.重要的是，根據滋擾方面的法律，原告人必須是在居於其住宅單位期間，因滋擾而蒙受不便及感到不適，方可提出申索。參看 Clerk & Lindsell on Torts (第二十版) 第20 – 09 段。原告人不符這項條件。 93.無疑，因上述滋擾，原告人須不斷向各方投訴，亦不時須返回物業處理滲水問題，以及須在測試過後清潔單位。然而，此等事情，均非居於住宅單位期間蒙受的不便，更不應引致原告人不適。本席認爲，原告人所引案例，並不涵蓋此等不便。 94.本席裁定，原告人就不便及不適所提的申索，不能成立。 總結 95.被告人須向原告人支付的損害賠償金額如下:
96.被告人須就上述333,240元支付利息。由入稟之日起計至本判案書頒下之日止，以及由本判案書頒下之日起計至付清為止，一律按法庭判定利率計算利息。 97.被告人另須支付原告人因損害賠償評估法律程序招致的訟費。如雙方無法就訟費金額達成協議，則由法庭評定訟費。本席證明，原告人有需要就本損害賠償評估程序聘用大律師協助。
原告人： 由張世文蔡敏律師事務所轉聘鄭文雋大律師代表出庭 被告人： 無律師代表，親自出庭應訊 [1] Grosvernor Hotel Co. v. Hamilton [1894] 2 QB 836 at 840, per Lindley LJ. 原文為：”The damages are whatever loss results to the injured party as a natural consequence of the wrongful act of the defendant.” | ||||||||||||||
Cases cited in this judgment