Wong Kwai Hei 對 Cheung Hi Chi
|
LDBM 18/2014 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第18宗 _______________
_______________
判案書 序言 1.本案的申請人為北角寶馬台12樓G室 (“12G單位”) 的業主，而答辯人為同一屋苑13樓G室 (“13G單位”) 的業主。申請人在2014年1月10日提出本案的申請，指稱由於13G單位內的主廁及客廁地台出現漏水情況，引致12G 單位遭破壞，在多次要求下答辯人仍然拒絕作全面維修，對申請人造成滋擾及不便，違反了大廈公契的條文，要求法庭頒下禁制令，強制答辯人進行維修及禁止答辯人繼續其滋擾行為，並向申請人作出損害賠償。 2.答辯人反對滲漏由13G單位造成，因佔用該單位的租客區女士 (“區女士”) 也確認，單位只有她本人及其丈夫居住，倆人只會使用主廁，而客廁只作擺放雜物，及放置為所蓄養小狗預備鋪有紙尿片的膠板作便溺之用，故從不會在客廁用水，客廁地台也只以紙拖把清潔，而從不會以水清洗。答辯人又指稱他在收到申請人的投訴後，已在主廁及客廁進行維修工作，但滲漏持續出現，相信滲漏應從天井外牆滲入。 無爭議或不能爭議背景事實 3.2013年3月18日，申請人首次發現12G單位的客廁出現滲漏情況 (相片可見文件冊第66-68頁)，在翌日向管業處提出投訴。自此滲漏情況一直繼續，至2013年5月22日情況變成在客廁近窗戶的天花及抽氣扇位置不時有水珠滴下，沿牆壁流向地上(相片可見文件冊69-70頁)。申請人遂向食環處作出投訴。食環處在接獲投訴後，曾在2013年5月31日至2014年6月22日期間，多次到12G單位及/或13G單位進行不同的測試，相關的測試內容及結果將在下文交代。 4.12G單位的滲漏情況一直持續，甚至在2013年10月27日至11月21日，12G單位客廁的天花出現水珠。而12G單位客飯廳牆身及天花的油漆持續剝落，客廁牆身及天花發霉，假天花的槽蓋及抽氣扇的電掣內也儲存了污水，污水不斷沿牆身流下，主廁牆身及天花也出現水漬 (相片可見文件冊第174-1 至174-18頁)。 5.由於漏水情況從2013年3月至10月一直維持，申請人在2013年11月30日曾向答辯人發出律師信 (文件冊第189-203頁)。2013年12月10日答辯人本人首次與申請人一方接觸。 6.2013年12月3日至8日，答辯人曾委託裝修工程承辦商彭先生 (“彭先生”) 在13G單位客廁進行維修工程。12月3日彭先生委派的洪師傅 (“洪師傅”) 鑿開了客廁內的地台地磚 (但不包括企缸地磚)，及與地磚相連的牆身最下方一層牆磚，鑿開後彭先生到場查看，發現地台沒有水跡及是乾的，之後洪師傅在鑿開的地台部份進行第一次防水工程；在12月4日再進行了第二次。12月5日食環處在客廁進行了色水測試。12月8日鋪回地磚。彭先生解釋由於企缸邊是乾的，且企缸內放滿物品，故此認為無須鑿開企缸地台。 7.在2014年1月14日答辯人再次委託彭先生，在13G單位主廁進行維修工程。彭先生也是委派洪師傅進行工程，鑿開主廁地台後，發現洗手盆及地下來水的喉管有生銹及漏水，故此進行了更換，由於須將新更換水喉與外牆的喉管接駁，故此須搭棚更換外牆的水管駁口位，之後在主廁內做了防水工序。答辯人提交了他與彭先生就兩次工程的電話訊息作為證物 (文件冊第802-814頁)。 8.申請人在2014年1月10日提出本案的申請。至1月27日由於滲漏以致12G單位內破損情況不能接受，申請人一家從12G單位遷出。 9.在審訊過程中，申請人的女兒黃小姐 (“黃小姐”) 作供， 她確認，由於滲漏情況在答辯人完成了主廁工程後已有所改善，故此在本案中只要求法庭頒令，答辯人須自費維修13G單位內客廁地台以確保不再出現滲漏，並須在維修後提交由專業測量員出具，工程已妥善完成的證明書。申請人亦要求答辯人就12G單位維修費及對申請人造成不便及不適作損害賠償。 食環處所作測試 10.在接到黃小姐的投訴後，食環處職員進行了調查工作，後在2013年8月2日委派了黃錦球工程顧問有限公司 (“顧問公司”)跟進此個案，顧問公司亦曾就本案的滲漏調查工作，擬備了2013年11月27日 (文件冊第708-749頁)，及2014年2月11日的調查報告(文件冊第753-787頁)，當中確認在2013年8月10日及2013年12月28日的測試中，發現漏水源頭應為13G客廁地台滲漏。 11.黃小姐在其證人陳述書中，詳列食環處及顧問公司曾為本案的滲漏投訴所進行的測試及結論 (文件冊第48-65頁)。答辯人對下述紀錄並無提出爭議。
專家證人的證供 12.申請人在2013年12月14日委任了香港公正行有限公司作調查，以找出12G單位內滲漏的源頭，調查由專家證人劉姍娜女士 (“劉女士”) 負責。 13.由於答辯人拒絕讓劉女士進入13G單位作調查，劉女士在2013年12月14日只到了12G單位，以目視勘察法、徵狀分析法、導電感應檢測法、水樣本分析法、紫外線鑑定法、紅外線掃描法以及微波掃描法進行調查。劉女士在2013年12月31日擬備了第一份專家報告 (文件冊第205-435頁)，結論為12G單位內『客廳、走廊、客廁及主廁的天花及牆身的滲水跡象是由於物業上層單位 (即13樓G室) 客廁地台 (包括地台、浴缸/企缸地台、浴缸/企缸地台底部及其周邊牆身) 的防水層出現破損，以及主廁地台 (包括地台、浴缸/企缸地台、浴缸/企缸地台底部及其周邊牆身) 的防水層和地台排水喉管出現破損所導致。滲漏源頭分別有兩個，其中一個位置於物業客廁靠大廳位置天花上方，另一個位置於主廁靠外牆位置天花上方』；報告中亦指出按實際情況評估維修費用為港幣20,004.60元 (文件冊第270頁)。 14.劉女士亦曾在2014年3月15日進入12G 及13G單位進行測試，唯答辯人只允許在13G單位主廁及客廁內拍照及進行目測法和螢光色水測試，之後再在3月29日到12G單位視察測試結果。 15.劉女士在2014年4月12日提交了第二份專家報告(文件冊第436-707頁)，結論為12G單位內『客廳、走廊、客廁及主廁的天花及牆身的滲水跡象是由於物業上層單位 (即13樓G室) 內客廁地台的防水層出現滲漏所導致。滲漏從物業上層單位 (即13樓G室) 內客廁地台開始，經樓板向下擴散至物業客廳、客廁及主廁，再蔓延至物業走廊』，滲水情況較2013年12月14日作調查時有所改善。而維修費評估為港幣20,551.28元 (文件冊第526頁)。 16.在盤問下，劉女士確認她在進行色水測試時，沿用了食環處或顧問公司曾使用的顏色，以免撞色，在進行測試前先在12G單位照螢光燈及拍照，確定沒有顏色顯示，在3月29日的視察中發現色水，故此確認是劉女士所做測試的色水，而非食環處之前的色水顯示。她在3月15日進行蓄水測試前，先在12G單位進行了紫外光儀器觀察、導電感應法、紅外線掃瞄法及目測方法，以記錄12G單位各部份在測試前的狀況。在蓄水測試後，再進行了上述四個方法以及微波濕度掃瞄法，來確定是否存在滲漏及其源頭。 17.劉女士亦同意螢光測試只能查找是否存在漏水，而不能看到漏水的程度；而決定是否存在漏水，是綜合各項測試的結論。蓄水測試在正常用水的地方進行，而在蓄水後再作各種測試的量度，由於除了加了色水外其他環境因素沒變，故此如12G單位某位置在色水測試後顯示濕度上升及發現色水，便證明是存在滲漏。當被問及可能是外牆滲漏，劉女士斷然否認，因她曾在測試前後在客廁外牆進行紅外線檢測，如外牆有裂痕或穿破，會出現不同濕度，亦會在色差測試中反映；本案中在測試下外牆沒有發現顏色差別，故此可確定外牆並無滲漏 (文件冊第513-517頁)。劉女士也承認如外牆裂縫太細，以紅外線檢測可能未能發現，但認為如外牆出現幼細得未能發現的裂縫，不會在12G單位發現如此嚴重的滲水情況。 18.答辯人亦曾質疑劉女士在色水測試後量度12G單位濕度，及觀察是否有色水出現的過程中，未有考慮色水中存在鈉會影響測試結果的情況。唯並沒有任何證供支持答辯人此一說法。 相關公契條文的詮釋 19.本案中法團所依賴的公契條文，節錄如下 (文件冊第149-150頁)﹕ Paragraph 6 Second Schedule
20.根據 Halsbury’s Laws of Hong Kong 一文獻，
21.本案中所涉公契條文的內容，與上述文獻中的條文相似，即阻止任何引致滋擾 (nuisance) 或煩厭 (annoyance) 的行為，套用上述文獻的法律原則，相關行為只須令其他住戶不能安心 (peace of mind) 便可，故此本席在考慮申請人的指控事實是否構成滋擾或煩厭時，無須考慮是否對申請人造成身體不適或實際傷害。本席亦認同 宜高物業管理有限公司 一案中的裁斷，受影響業戶的憂慮必須為合理。 討論 22.本案的爭議點是，出現在12G單位的漏水情況，源頭是13G單位的主客廁，抑或是大廈外牆的破損。 23.雙方並無爭議，下層單位出現漏水問題，不能推定上層單位為漏水源頭。舉證責任落在下層單位的申請人身上，在平衡雙方證供可能性的標準下，證明漏水源自答辯人的單位；而答辯人並無責任證明漏水源頭或反證漏水並非來自他的單位。 24.在考慮過雙方的證供後，本席認為申請人一方已成功舉證，12G單位的滲漏情況，源自13G單位的主廁及客廁地台。 25.就滲水源頭的調查，在食環處、顧問公司以及劉女士在不同時間所做的測試，也證明滲水源頭來自13G單位的主廁及/或客廁，這包括﹕
26.本席認為這些測試結果，足以證明13G單位的主廁及客廁地台在不同時段，也出現滲漏的情況。而主廁地台的滲漏，明顯地在2014年1月就主廁的維修工程完成後已獲處理，故此在之後的測試中不再發現，而滲漏只在客廁出現。就主廁曾存在滲漏的事實，從彭先生與答辯人的訊息對話中也得到確認，在13G客廁地台鑿開後，彭先生清晰告知答辯人，主廁的洗手盆及地下來水喉也出現漏水情況 (文件冊第810-811頁)，而在彭先生處理了這些破損水喉後，主廁的滲漏不再出現，可見引致12G單位出現滲水的源頭，曾為主廁地台內的水喉。 27.至於客廁地台方面，答辯人的證人區女士作供指稱，她與家人從不使用客廁，故此不可能有水從客廁地台滲漏至12G單位的情況。唯從證供中可見，由於12G單位的客廁曾作改建，抗大了客廁的面積，以致12G單位客廁的範圍其實是跨越至主廁所在的地方，故此即使13G單位沒有使用客廁，但由於部份12G客廁在13G主廁下方，故此12G客廁的滲漏情況，可能是從13G主廁的滲漏造成。 28.但在13G單位主廁維修後，12G單位的滲漏情況仍然維持，且在主廁維修後在13G客廁內所作測試，仍顯示客廁存在滲漏，本席完全不接納區女士的證供，指稱她及家人從不使用客廁的事實，如這是事實，而沒有其他可能的滲漏源頭的情況下，12G單位不可能出現如此嚴重的持續性滲漏情況。而如果區女士及家人只以客廁企缸作儲物之用，何以需要在客廁企缸的去水位貼上膠紙封閉，區女士解釋是以防頭髮跌下去，如企缸根本無人使用，又何需擔心頭髮跌落的情況。本席認為區女士的證供不可信。 29.再者，各方測試也確認13G客廁地台也存在滲漏的事實，而這事實是在主廁進行維修前及後也確立了的。答辯人曾質疑，只是試水時才出現滲漏，故此滲漏是由試水造成，但答辯人此一說法完全妄顧了試水的目的，就是要找出漏水的源頭，試水後在12G單位出現了色水，色水只在13G單位地台放置，即證明13G地台出現破損，而未能防止水源從13G流至12G單位。如13G單位地台沒有破損，即使在13G單位內進行試水，也不會在12G單位發現色水的情況。 30.答辯人又曾質疑，測試結果只是顯示漏水的渠道，即經13G地台向下滲漏，但這並不等同漏水源頭，渠道與源頭兩者不能混為一談。本席認為答辯人此一說法實為狡辯，各方的色水測試是在13G單位特定位置放置色水，再在12G單位內查看是否出現同一顏色的水漬，水的源頭明顯是在13G單位內所放置的色水，怎能說源頭並非13G？ 31.更何況除了13G單位地台外，並無任何證供顯示滲漏可能存在其他源頭。答辯人曾提出，滲漏可能是從外牆破損引起，唯本席接納劉女士的證供，她已就此一可能性作出調查，亦撇除了此一可能性。本席認為答辯人所指外牆滲漏情況並不存在。 總結 32.綜觀上文的裁斷，本席認為12G單位的漏水情況，源自13G單位的主廁及客廁地台的防水出現問題，以致令12G單位因滲漏而造成損毀，違反了公契條文附表2第6條的條文。答辯人曾就主廁作維修，之後滲漏情況有所改善，亦有測試證明主廁沒再出現滲漏的情況。 33.唯客廁方面的滲漏問題，即使在彭先生的維修後，仍然存在，可見彭先生的維修並未能對症下藥；誠如彭先生在盤問下也承認，他與洪師傅也並非防水工程方面的專業人士，他們的防水工程未能奏效並不為奇。再者，彭先生的工序並未包括客廁內企缸部份的地台，這亦可能解釋了為何在彭先生的維修後，客廁地台仍存在滲漏的情況。 34.本席認同，必須頒下強制令，強制答辯人就13G單位客廁地台作維修，以解決12G單位的滲水情況。亦應在維修後聘請專業人員驗證妥善完成維修，以確保滲漏問題確實得到解決。 損害賠償 35.申請人要求答辯人就滲水所造成的不便及不適，作出50,000元至80,000元的賠償。 36.申請人的代表律師依賴以下案例作支持﹕
37.本案的滲水情況至今持續了近2年，雖然情況在答辯人維修了主廁的地台後有所改善，唯問題仍未完全解決，從申請人所提交的相片，可見12G單位因滲水造成的損毀情況，居住在內的人士一年多以來要容忍漏水的情況，由於漏水引致污水在電掣內積聚，單位內人士還需擔心是否會造成危險，而單位內牆壁及天花因漏水造成裂紋、剝落、水印及發霉，黃小姐更指單位內發出異味，繁此種種，可見居住在單位內的申請人及其家人必定感到不適及造成不便;情況嚴重至2014年1月27日時，申請人及家人須遷出12G單位。 38.12G單位一直由申請人及其太太與女兒黃小姐作居所之用，申請人要求法庭考慮申請人不能將單位出租並不合理。唯本席認同滲水情況，確實對申請人及其家人造成不便及不適。 39.本席認為以本案的情況，就不便及不適方面的賠償金額，應為50,000元較為合理。 維修費用的賠償 40.申請人又要求答辯人賠償，因滲漏造成12G單位破損的維修費。劉女士評估為20551.28元。答辯人並未就此評定數額提出質疑，本席在看過劉女士在報告內所開列項目及數額 (文件冊第519-522頁)，接納為合理的維修及花費。 訟費 41.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何答辯人不應承擔申請人在本案中的訟費。 命令 42.法庭作出頒令﹕
申請人﹕ 由薛海華律師行許文傑律師代表。 答辯人﹕無律師代表。 |
Cases cited in this judgment