英豪有限公司及其他人 對 律政司司長
Read the full judgment text of FACV 17/2003 on BabelCite. This Court of Final Appeal judgment was delivered on 23 September 2004 before Bokhary PJ, Chan PJ, Li PJ, Lord Scott of Foscote NPJ, Lord Walker of Gestingthorpe NPJ.
Land law – construction of conditions of grant – DDH (design, layout and height) clause – whether government can refuse approval of master layout plan on height grounds before statutory height restriction in force – implied terms of lease – whether government delays disentitle government to liquidated damages or re-entry – whether payments under threat of re-entry recoverable in restitution – Tsuen Wan Town Lot No. 353 – world's tallest building (Nina Tower) – interference with instrument landing system for new Chek Lap Kok airport – height limit of 324mPD – Developers had submitted multiple master layout plans proposing buildings between 468m and 542mPD, all rejected on aviation safety grounds under the DDH clause. First issue: government had power under Special Condition 9(e) to refuse MLP approval on height grounds for aviation safety; DDH clause not merely procedural; Equitable Life Assurance v Hyman did not assist the Developers as government is not a fiduciary; Developers had no unlimited right to build at any height. Second issue: only implied term is extension of building covenant period where culpable government conduct or undue delay causes failure to complete; the broader 'any part of the time' formulation rejected. Third issue: concurrent findings that delays were not caused by the government supported by evidence; the Developers' own decisions and mistaken belief in an oral extension agreement caused the delay. Fourth issue: even if Peak Construction principle applied, it concerns only liquidated damages claims, not the binary right of re-entry under General Condition 11(a); Developers' 'partial responsibility' argument failed in law and on facts. Fifth issue: reserved for separate trial on paragraph 29; Bokhary PJ indicated that on Maskell v Horner, payments under threat of re-entry made under protest are not voluntary and may be recoverable in restitution. The Developers paid $12.75 million in liquidated damages and $543,242,000 in premiums for extensions of the building covenants, which exceeded 75% of the lot premium paid in 1991. The eventual high-rise complex, built to 324mPD, achieved the maximum permissible gross floor area and plot ratio, so the grant was not diminished. Appeal dismissed with costs of three counsel; position preserved on paragraph 29 issues for the separate trial.
Legal issues: Government's power to refuse MLP approval on height grounds under DDH clause · Government's implied obligations in processing MLPs · Government responsibility for delays up to April 1996 · Legal effect of government-caused delay on LDs, re-entry and premium · Retention of LDs and premium where government right is disputed
Outcome: Appeal dismissed. The Developers' claims on issues 1-4 failed; the limited success was that the court declined to decide the fifth issue (restitution of payments) against them, preserving that aspect of the claim for the separate trial on paragraph 29 of the further amended statement of claim.
Cites 7 cases
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[Chinese Translation – 中譯本] 香港特別行政區 終審法院 終院民事上訴2003年第17號 （原高院上訴法庭民事上訴2002年第291號） ________________________
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聆訊日期： 2004年7月5日至8日 判案書日期： 2004年9月23日 ________________________ 判案書 ________________________ 終審法院常任法官包致金： 1.本案各名上訴人發展商於臨近1997年回歸前構思在香港興建一幢全球最高的建築物，以期高調地表明對香港的未來充滿信心，並致力付諸實現。不過，各名上訴人面對一個最終證實無法克服的問題。當時香港機場仍位於啟德，將取而代之的赤鱲角新機場正在興建中。各名上訴人打算興建的建築物將位於荃灣，並距離新機場約18公里。雖然如此，但其極高的高度會危害行將在新機場裝置的儀器降落系統的正常操作。在應付其他問題的同時，各名上訴人亦用上大量時間試圖克服上述問題，但徒勞無功。他們更未能在限期内履行一項建築契諾，該契諾乃為他們藉以持有有關用地的政府租契內其中一項租賃條件。在政府以各名上訴人違反該租賃條件為由而威脅重收有關土地，各名上訴人於是支付超逾五億元作補繳豁免的地價及算定損害賠償，以避免政府重收該土地。他們對付款一事表示不滿，其後更展開法律程序，追討付還及損害賠償。他們在各下級法庭被判敗訴，最終訴諸本院。 2.代表各名上訴人發展商的御用大律師Jonathan Sumption先生以絕不亞於其他大律師的稱職程度，向本院呈述各項辯據。然而，鑒於本案的獨特情況，本席實無法接納Sumption先生所提出的辯據，但各名發展商的申索中尚待另行審訊的部分得以保留。在這有限的範圍內，Sumption先生的努力並無付諸流水。 3.本院常任法官李義及本院非常任法官韋卓善爵士已分別在其判詞中詳述本案案情。本席經閲讀他們的判詞擬本後，謹採納他們所述的案情。本席現隨即處理Sumption先生所提述的下列各個問題：
4.本席對前四個問題的回答是對各名發展商的説法予以否定，但本席對第五個問題的回答是使各名發展商得到本席在上文所說的有限度的成功。對於本院常任法官李義在回答第二、三及四個問題上對各名發展商的説法予以否定的理據，本席表示同意，且不打算作任何補充。本席會以自己的言詞説明爲何如上述般回答第一及第五個問題，而本席認為該等理由與李義法官在該等問題上所表達的理據一致。 為航空安全及效率而使用設計、規劃及高度條款以限制建築物高度 5.Sumption先生所提出的第一個問題，其前提是被拒絕批准的各份總綱發展藍圖均符合有關批地的所有特別條件。然而，該等藍圖所示的建築物超逾了政府根據一項特別條件施加的高度限制。該項特別條件使任何將在該土地上興建的建築物的設計、規劃及高度均須事先得到政府書面批准。政府經常使用這種條款（一般稱爲“DDH條款”）以達致城市規劃目標。既然已如此施加一項建築物高度限制，在解讀Sumption先生所提出的第一個問題的前提時便受制於與訟各方之間在該限制的施加是否有效方面的爭議。 6.在案例Crozet Ltd v. AG [1973-76] HKC 97第101頁G行，首席按察司Briggs在原審期間處理一項DDH條款時認爲沒有理由不可使用一項租賃條件以執行政府政策，只要該政策符合法律便可。任何人對此均不應感到意外。正如Roger Bristow在其著作 Land-use and Planning in Hong Kong（1984年）第26、154、161及195頁指出，透過各項租賃條件及法規進行的本地城市規劃制度，其起源可追溯至十九世紀中葉。在遵守有關限制下，政府有權使用DDH條款以達致合法的城市規劃目標，包括為促進航空安全及效率而限制建築物高度。上述限制之一純粹是一項私法原則，即不得對批地作出減損。 7.Sumption先生援引英國上議院在Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408一案的判決。該案所涉條文關乎一項合約上的酌情權，與一項DDH條款相若。從該案彙編第408頁C至F行所載判決提要，可得悉案情如下：
上議院裁定該社無權採取該做法。 8.在該案彙編第459頁G至H行，Steyn勳爵指出：
顧安國勳爵贊同Steyn勳爵對該案的看法，但亦（在該案彙編第460頁F至G行）指出從以下原則出發也可達致同一結論，這原則是指，不論如何寬廣地訂明任何合法的酌情權，其行使的目的都不得違背賦予該酌情權的文書的目的。而在該案彙編第461頁A行，顧安國勳爵指出，眾董事在行使分配紅利的權力時，無權“為著可公平地理解為破壞有關保單基礎的目的”而行使該權力。上議院的其他成員表示贊同顧安國勳爵和Steyn勳爵的意見。 9.本席認爲，就批地而言，該等正如Steyn勳爵和顧安國勳爵在Equitable Life Assurance一案中指出的原則既可以亦應當予以體現，方式是阻止對批地作出任何減損，或向任何出現減損的情況判給補救。 10.本案各名發展商最終獲准興建的高層綜合樓，將用盡按批地條款可用的全部地積比率及總樓面面積。而證據顯示，該綜合樓的價值並不低於他們曾計劃興建的全球最高建築物。對於何者會或不會構成藉誤用DDH條款而對批地作出減損，本席不打算作一般指示。本席只須説明，在本案情況下，涉案批地沒有被減損。 11.《基本法》第105條規定：“香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利，以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。”這項憲法保障的範圍，並不限於因國家進行相關徵收而令擁有人被剝奪權利的情況。在這層面上，第105條不但確立對財產權的保障，而且這種保障較普通法所提供的保障更勝一籌：在France Fenwick & Co. v. The King [1927] 1 KB 458一案中，Wright法官曾經指出，普通法下的“純粹[一項]否定式的禁止，雖然涉及干預擁有人對財產的享用，也不 …… 純粹因該項禁止得到遵從而帶來在普通法上任何獲得補償的權利”（該案彙編第467頁）。一旦政府為避免按《香港機場（障礙管制）條例》支付補償而使用DDH條款，這便會引起公法上的考慮。但本案中並無跡象顯示政府的行爲是受到避免支付補償的意欲所主導甚或影響。此外，獲批建的綜合樓在價值上並不低於各名發展商曾計劃興建的全球最高建築物。因此，除了有可能要支付的象徵式補償外，根本不會有須付的補償，即使政府曾根據該條例而非根據有關條款施加有關的高度限制亦然。 12.基於上述理由，本席在回答Sumption先生所提出的第一個問題上對各名發展商的説法予以否定。本席現處理Sumption先生所提出的第五個問題。 如政府本身導致延誤的情況下的付還 13.政府的立場是，本案的事實顯示構成和解安排，以致各名發展商不會享有付還權，即使令到各名發展商為免政府重收土地而在表示不滿下付款的延誤是由政府導致亦然。這立場如屬正確，便會連各名發展商所提出的尚待另行審訊的部分申索也予以排除。這部分是他們在再經修訂的申索陳述書第29段作訴的申索。該段所訴的是，政府對各名發展商於1996年4月中旬以後呈交的總綱發展藍圖整體不予批准，而當時政府本應在施加條件下批准該等藍圖。因此，各名發展商訴稱政府不當地延誤批准該等藍圖，延誤期從1996年7月至1997年11月，共十六個月，而期間政府並無因應延誤而免費延展建築契諾期。 14.Sumption先生就付還問題而提出的辯據，尤其依賴兩宗案例，分別是由英國上議院審判的Woolwich Equitable Building Society v. IRC [1993] AC 70及由英國上訴法院審判的Maskell v. Horner [1915] 3 KB 106。Woolwich Equitable案涉及付還按多項越權規例支付的稅款。該案的提要如此說明案中判決的效力（見該案彙編第71頁C至D行）：
然而，Sumption先生陳詞指，該案多數法官的判詞支持著一個更寬泛的觀點。他指出這觀點是：法律已發展至 ¾ 或現應發展至¾ 以下階段，即缺乏代價的付款本身提供了付還的基礎，不論收款人是否國家。本席明白到這是一項有力的陳詞。 15.此外，本席不認為Sumption先生已放棄依賴本案中的收款人是政府此一事實。假如他必須這樣做以使各名發展商受到 Woolwich Equitable案所訂下的原則涵蓋，則他毋須怯於依賴該事實。他毋須因樞密院在Hang Wah Chong Investment Co. Ltd v. AG [1981] HKLR 336一案的判決而感到被阻止這樣做。本院曾在案例Raider Ltd v. Secretary for Justice (2000) 3 HKCFAR 309第313頁J行至314頁A行及Director of Lands v. Yin Shuen Enterprises Ltd (2003) 6 HKCFAR 1第14頁D至F行撮述Hang Wah Chong案中判決的效力。簡言之，該判決的效力是，身為業主的政府一如私人業主般，可自由拒絕修改租賃條件或爲作出此修改而定價。也許 ¾ 而本席不作出更肯定的説法 ¾ 補繳豁免的地價及（在例如本案般的情況下）甚至算定損害賠償也可等同一項課稅。這可使它們在沒有偏離Hang Wah Chong案的情況下獲納入Woolwich Equitable案的適用範圍。 16.即或盡皆如此，本席認爲，處理付還問題的最明顯做法，是以Sumption先生主要依賴的案例Maskell v. Horner為基礎。在該案彙編第118頁，首席法官Reading勳爵指出：
本席認爲，上述陳述的基礎原則既適用於貨物被檢取或扣留的情況，亦同樣適用於土地被重收的情況。 17.在Maskell v. Horner一案中，法庭的每位成員均認爲在表示不滿下付款一事乃屬有關的考慮因素。首席大法官指出，這“提供若干證據，在連同其他環境因素下，證明該項付款乃非自願作出以了結有關事宜。”（見該案彙編第120頁）上訴法院法官Buckley指出，這是“另一項因素……證明該項付款並非自願。”（在該案彙編第124頁）上訴法院法官Pickford亦指出，這是“若干跡象以顯示”該種非自願性（在該案彙編第126頁）。純粹在表示不滿下付款一事，本身不足以令付款人能夠興訟以尋求付還有關款項；但這種不滿可結合其他事項來證明非自願付款，從而令付款人能夠提出上述訴訟。 18.根據審訊期間呈堂的證據，有關情況是各名發展商對政府的重收土地權提出爭議、他們付款是為免土地被重收、他們是在表示不滿下付款，以及他們表示有意興訟以尋求付還。這些情況並不指向一項令各名發展商無法追討付還的和解安排，反而指向非自願付款，而這至少在Maskell v. Horner案的基礎上（也許還在其他一個或多個基礎上）讓各名發展商能追討付還。假如必須回答Sumption先生所提出的第五個問題才可處置本上訴，則本席會以對各名發展商有利的方式回答該問題。但處置本上訴時毋須回答該問題，本席亦拒絕在此回答該問題。代表政府的資深大律師梁定邦先生表示，政府希望有機會探索是否有證據證明各名發展商藉支付款項而獲給予的延展期超逾他們所投訴的延誤期。本席不會剝奪政府這個機會。 結論 19.本席駁回本上訴，並按照本院常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士所贊成的方式處理訟費。至於各名發展商的申索之中尚待審理的部分，本席會讓與訟各方的立場維持不變。 終審法院常任法官陳兆愷： 20.本席同意本院常任法官包致金及李義分別作出的判決，並基於彼等提供的理由駁回本上訴。本席只會對代表各名上訴人（各名發展商）的御用大律師Sumption先生所提出的首四項爭議點稍作補充。本案案情分別由本院常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士在其判詞中詳述，本席謹採納他們的敘述。 第一項爭議點 21.地政總署署長（署長）有酌情權批准或拒絕批准各名發展商根據有關地段批地條件的特別條件第(5)(a)(i)項而就該地段呈交的總綱發展藍圖。這一點得到特別條件第(63)(b)項支持。 22.正如特別條件第(5)(a)(i)項訂明，各名發展商呈交的總綱發展藍圖，除了要包含顯示將興建的交通總站及在有關地段内和周圍的各項建築項目的圖則外，還必須包含將興建的建築物的設計、標準和高度詳情。因此，建築物高度是明文規定由署長批准的事項之一，亦是署長在妥為行使其酌情權時必須考慮的事項之一。 23.此外，根據特別條件第(9)(a)(i)項，任何將興建的單幢或多幢建築物均不僅必須符合《建築物條例》（第123章）及在該條例下制定的各項規例的規定，還必須符合根據特別條件第(9)(e)項批准的設計、規劃及高度。該項條件規定，將興建的建築物的設計、規劃及高度，均須事先經由署長書面批准。如前所述，清楚的是署長有酌情權批准或拒絕批准各名發展商在總綱發展藍圖内建議的建築物的任何高度。這項一般稱爲DDH條款的特別條件第(9)(e)項，在批地條件中已沿用多時，其存在亦無疑有充分理由支持。請參閲案例Hang Wah Chong Investment Co. Ltd v. Attorney General of Hong Kong [1981] 1 WLR 1141，案中法院裁定，就該案所涉批地條件中的一項類似條款而言，身爲業主的政府可為公衆利益行使其酌情權。 24.因此，本席認爲，按有關批地條件的真確詮釋，特別條件第(5)(a)(i)及(9)(e)項均旨在表明署長保留權力管控將興建的建築物的高度。由其他法例施加的高度限制（或不存在著該等限制一事），乃屬署長在行使酌情權時須予考慮的相關因素。故本席無法接納特別條件第(9)(e)項純屬程序上的規定而別無有用或有意義的目的。 25.Sumption先生陳詞指出：署長行使酌情權的方式不得消除各名發展商的合理或合法期望；各名發展商可合理及合法地期望，假如有高度限制，便理應在批地條件中列明；以及既然該份文件沒有訂明高度限制，署長就不能施加任何高度限制並據之而拒絕批准有關的總綱發展藍圖。 26.立約的一方既可合理及合法地期望亦有權享有其合約權利的全部利益，不論該等權利是在該合約下明示還是隱含亦然。不過，立約方既不能期望亦無權享有超越該等合約權利的任何權利。每當出現這方面的爭議，便要解答下述問題：按有關合約的真確詮釋，有關立約方享有何等合約權利？ 27.雖然有關批地條件沒有對建築物的高度施加具體限制，但本席不認爲可切實爭論說各名發展商在有關批地條件下有權在相關地段隨意興建任何高度的建築物。他們身為具備經驗的香港物業發展商，亦不能合理或合法地期望可以這樣做。如果他們可任意興建任何高度的建築物，特別條件第(5)(a)(i)、(9)(a)(i)及(9)(e)項的存在便毫無意義。 28.各名發展商的陳詞相當於說高度限制只可由法例或批地條件的明示條文施加。本席對此不表同意。這種說法與特別條件第(5)(a)(i)及(9)(e)項的存在及目的相悖。本案證據清楚顯示，各名發展商應已知悉在該地段興建的建築物是有可能受到高度限制的。 29.合約所賦予的酌情權，其範圍須取決於對該合約的解釋。但這種酌情權不得以不真誠的方式行使，也不得以剝奪各方按該合約的真確詮釋而享有的權利的方式行使。正如顧安國勳爵在Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408一案中指出，“任何合法的酌情權，不論措辭如何寬廣……其行使的目的均不得違背授予該權力的文書的目的。”（該案彙編第460頁）誠如梁定邦先生所接納，本案涉及的酌情權不能在對批地有所減損下行使。 30.就本案而言，不能說署長（為包括航空安全在内的公衆利益理由）就各名發展商在有關地段興建建築物而指明其可建至的高度便是剝奪各名發展商在有關批地條件下的任何權利。他們根本無權任意興建任何高度的建築物，而在本案的情況下，他們也不可能合理或合法地期望當局不會施加高度限制。 31.本席應提述各名發展商針對政府的以下投訴，即指政府延誤根據1994年修訂的《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）第3條而作出命令以指明因新機場而必需的高度限制。本席認為這項投訴難以成立。應指出的是，就涉及如新機場般龐大的建築項目而言，期望當局可零碎地或就個別地段根據該條例作出命令以指明在新機場航道範圍内的高度限制，將是不切實際的期望。在未有顧及新機場的整體策略性規劃及其相關工程或未有就所需安全標準進行一切相關及必要的研究前，政府作出上述命令便會是不負責任。就個別地段作出命令，難屬明智或有意義之舉。這不但會干擾整體規劃，更可能會危害安全標準。 第二、三及四項爭議點 32.Sumption先生陳詞稱，毋須證明政府方面有任何可責行爲或不當延誤，只要政府須為批准所需總綱發展藍圖方面出現延誤一事上負上部分責任，政府便無權依賴有關的算定損害賠償條款或其重收土地權。 依本席理解，Sumption先生是指過失無關宏旨，而因果關係才是決定性因素。Sumption先生亦陳詞指，根據向原審法官呈示的證據，政府對延誤確實負有部分責任。 33.本席同意李義法官的看法，認爲Sumption先生所依賴的案例並不完全支持其觀點。Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387, Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562及Trollope & Colls Ltd v. North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601等案例的判決以此為基礎：就建築合約而言，在承建商因被僱主阻止而未能按該合約完工的情況下，僱主無權獲支付該合約所訂明的算定損害賠償。在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. Mckinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111一案中，法庭裁定，經解釋有關合約，特別是其算定損害賠償條款及延期條款，對於僱主負有部分責任的延誤，僱主不能追討算定損害賠償，但可追索未經算定損害賠償。算定損害賠償條款的原理有兩部分：其一是設想因承建商的過失而導致延誤；而其二是讓僱主能夠就延誤而追討固定金額而非訴諸未經算定損害賠償。假如雙方均有過失，以致未能在規定時間内完工，則此條款不適用。（參閲Peak Construction (Liverpool) Ltd v. Mckinney Foundations Ltd一案中英國上訴法院法官Salmon所言，載於該案彙編第121頁。）假如僱主和承建商均有過失，則在缺乏相反意向（正如在合約中訂有經僱主延誤後延期的規定）的情況下，上述條款將不可行。（參閲上述案例中英國上訴法院法官Phillimore所言，載於該案彙編第127頁。）如有必要分攤過失，反而難以確定從何日起計算及須支付算定損害賠償。 34.基於李義法官所述明的理由，本席亦認爲上述案例不適用於本案的重收土地條款。 35.與訟各方對以下一點並無實質爭議：政府有隱含責任合理迅速地處理各名發展商的總綱發展藍圖，並將有關藍圖不獲批准的理由通知他們。正如政府一方陳詞指，原審法官裁定有一項隱含條款，其意是若然政府方面有可責行爲或不當延誤，導致各名發展商未能遵守建築契諾，則有關的建築契諾期會獲延展。 36.然而，各名發展商目前面對原審法官及上訴法庭所作的並行事實裁決，其意是本案所涉的延誤並非由政府導致。本席認爲，該等裁決得到充分證據支持。本席認爲，最佳做法是直接採納李義法官對於事實及各下級法庭的裁決的分析。各名發展商在第二、三及四項爭議點上所作的陳詞，並無基礎支持。 終審法院常任法官李義： 37.本案各名上訴人是王龔如心女士所控制的華懋集團公司旗下成員。本席將稱之爲“眾發展商”。眾發展商於1991年11月以投標方式從香港政府購得一幅位於荃灣區、面積約19,500平方米並稱爲荃灣市地段第353號的地段（“該地段”）。他們在這項收購上支付地價共1,245,000,000元。 38.有關各方於1992年11月20日簽署批地詳情及條件（“該等條件”），當中載有該地段的收購所依據的協定條款。同年12月8日，眾發展商被視爲已取得對該地段的管有。該日期的重要性在於該等條件包括一項建築契諾，規定眾發展商須在該日期起計48個月内興建符合該地段的若干規格的單幢或多幢建築物並使之適宜佔用（“主要的建築契諾”）。眾發展商還須按另一項建築契諾的規定，於早一年完成興建位於地面的交通總站，然後按列明的代價將此總站轉讓予政府。本席將合稱這兩項契諾爲“該等建築契諾”。眾發展商如未能按時建成交通總站，將須支付以每日10,000元計的算定損害賠償。此外，假如眾發展商不遵守該等條件中包括該等建築契諾在内的任何條件，則政府將有權重收該地段並沒收地價。 39.然而，該等條件並不容許眾發展商立即動工興建有關的構築物。他們首先必須在有關協議的日期起計六個月内，把各份總綱發展藍圖（在有關聆訊中及本判詞内統稱“總綱發展藍圖”）呈交地政總署署長（“署長”）審批，而總綱發展藍圖須包含顯示有關的交通總站及將在該地段興建的單幢或多幢建築物（及其他項目）的全面圖則、規格及詳細設計圖樣。直至總綱發展藍圖獲署長批准前，眾發展商只可進行地盤平整工程。眾發展商只能在得到上述批准後才可開始興建建築物。總綱發展藍圖一經批准，該發展項目只可按照其條款進行。任何擬作的修訂或變更，均須得到署長另行事前批准。 40.該發展項目後來出現問題，本席稍後將審視其詳情。問題源於眾發展商於1994年5月呈交總綱發展藍圖第四版本，當中眾發展商建議在該地段興建全球最高建築物。由於該地段位於將使用當時在赤鱲角興建的機場的飛機所擬採用的航道之下，所以幾個版本的總綱發展藍圖均被政府以擬建的建築物過高和危害航空安全及新機場操作為由而拒絕批准。為方便提述各個版本的總綱發展藍圖，第一至第十四版本的藍圖將分別稱爲“第1號總綱發展藍圖”至“第14號總綱發展藍圖”。 41.在缺乏一份已獲批准的總綱發展藍圖下，建築工程無法展開，眾發展商亦達不到該等建築契諾所訂定的各個竣工日期。這導致政府屢次發出算定損害賠償要求及重收土地的威脅。眾發展商對於政府是否有權獲得任何此等補救提出爭議 ，從而引發本訴訟。 42.眾發展商在上述爭議尚待解決時向政府作出一連串付款，作爲支付政府所要求的算定損害賠償（共1,275萬元）以及為多次延展建築契諾期而須補繳的地價（共5億4,324萬2千元）。此等付款一律是在眾發展商表示不滿並表明無損眾發展商的權利之下作出。 43.眾發展商辯稱，有關的延誤大部分是政府本身的責任，因政府圖在欠缺法律基礎下拒絕批准他們接續呈交的總綱發展藍圖，並在處理審批事宜上造成不必要的延誤。因此，他們辯稱，政府錯誤地將他們視為已違反有關契諾，亦無權威脅重收土地或索取算定損害賠償或補繳地價。眾發展商於1998年7月2日展開本訴訟，尋求討回已付款項。有關令狀内亦提出了損害賠償申索，但這方面的爭議並非本上訴所要考慮的問題。 A. 各下級法庭的判決 44.該案在高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智法官席前進行審訊（2002年3月4日，高院民事訴訟1998年第10834號）。眾發展商當時曾提出兩項顯得重大的論點，但到現階段已不再探討。其一是指，基於前規劃環境地政司梁寳榮先生（“規劃環境地政司”）與獲眾發展商委聘為顧問的特許測量師梁振英先生之間的談話，各方已口頭協定，在待決的航空安全問題尚未解決之前，有關的建築契諾期將在眾發展商毋須補繳地價的情況下延展。其二是指政府的行爲使其被禁止要求算定損害賠償或補繳地價。這兩項論點均被原審法官經詳細審慎研究證據後駁回，其後同樣被上訴法庭駁回。鑒於此等並行裁決，代表一眾上訴人的首席御用大律師Jonathan Sumption先生確認，眾發展商不得不接受，他們對於政府的行爲的看法及對上述協議的存在的信念均屬錯誤。此外，曾在原審期間提出的“已付的補繳地價構成懲罰性款項”論點，在本院席前沒有再作探討。 45.原審法官裁定，按其真確詮釋，該等條件使署長有權在顧及預期的航空安全要求下，以擬建的建築物高度為由而拒絕批准有關的總綱發展藍圖。法官亦拒絕接納眾發展商所聲稱存在的多項隱含條款，並裁定唯一存在的隱含條款是以下已獲政府承認存在的條款：“假如政府方面有可責行爲或不當延誤，導致一眾原告人未能在有關期間内完成建築，則有關的建築契諾期會獲延展。”法官裁定政府沒有違反這項隱含條款，因為政府不曾引致任何相關延誤。據此，法官駁回眾發展商的申索，並裁定政府有權保留有關款項。 46.然而，這並不表示整宗訴訟被駁回。法庭早前曾因應與訟各方的共同申請而下令將審訊分拆進行。因再經修訂的申索陳述書第29段所作訴的若干事項而產生的所有爭議點已暫延處理，以待獨立審訊。因此，該等爭議點仍尚待處理或解決。 47.眾發展商的上訴遭上訴法庭駁回（2003年7月31日，高院上訴法庭民事上訴2002年第291號）。上訴法庭副庭長羅傑志裁定（該裁決獲上訴法庭法官郭美超及原訟法庭法官施鈞年贊同），政府在該等條件下有權基於高度因素而不批准有關的總綱發展藍圖，並裁定眾發展商未能證明其所聲稱的隱含條款成立。正如上文指出，上訴法庭亦維持原審法官的裁決，即與訟各方從來沒有口頭協定免費延展建築契諾期，以及政府的行爲不足以支持眾發展商所提出的“不容反悔”論據（意指他們是被“誘使”至誤以為毋須為各個建築完工限期而擔心）。 B. 案情事實 第一階段：由開始至1994年5月18日 48.誠如Sumption先生建議，案中關鍵事實可簡便地分四個階段探討。第一階段是由有關交易的開始直至剛在呈交第4號總綱發展藍圖之前。眾發展商對於政府在這階段的行爲並無非議，亦沒有以此爲依據而提出任何申索。然而，理解在該期間發生的事，對於全盤考慮各項被指的延誤相當重要。 49.政府於1991年就該地段招標，而同年11月7日，眾發展商投標成功。這些事情是在政府已於1989年宣布香港將在赤鱲角興建新國際機場的背景下發生。1992年3月，即簽訂該等批地條件前約八個月，政府公布一項總綱計劃，其所顯示的事項，包括兩條主要跑道的定線以及新機場飛機升降航道會經過荃灣此一事實。 50.然而，當眾發展商投標及簽訂該等批地條件時，還未有適用於該地段的法定高度限制。當時根據《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（“該條例”）刊憲的圖則所施加的高度限制，只適用於受使用舊啟德機場的飛機影響的地區。當時荃灣並非受影響的地區之一。而雖然該等批地條件載有提述建築物高度的條款（本席將在下文深入探討這一點），但該等條款並無對於將在該地段興建的建築物定下任何具體的高度限制。該等條款確有規定有關的單幢或多幢建築物應有不少於75,000平方米及不多於185,250平方米的總樓面面積，並訂明住用及非住用建築物的最高地積比率分別為5.0及9.5。 51.眾發展商取得該地段後，隨即抓緊時間，把第1號總綱發展藍圖給當局審批，當中建議興建一個包括五幢172米高住宅大樓的發展區。事實上，他們早在簽訂該等批地條件之前及在獲得對該地段的管有之前，已於1992年11月5日提交該藍圖。眾發展商於1992 年11月11日獲告知第1號總綱發展藍圖的圖則比例不正確，但該等圖則仍會在政府各有關部門之間傳閲，而眾發展商會在適當時間獲傳達各個部門的意見。 52.這為一項廣為全港地產發展商熟悉的程序揭開序幕。這程序涉及將各份發展圖則 – 除各份總綱發展藍圖外，還有建築物、景觀及其他圖則 – 呈交當局審批，即先供各個相關政府部門評議，並最終由有關主管當局（本案中是指署長）批准或拒絕批准。這是一個反覆的過程，當中發展商不但考慮到各方所表達的關注，而且往往在與有關當局商討後對有關圖則作出修訂，目的是力求該等圖則獲得當局批准。這就是本案中眾發展商就呈交每一份總綱發展藍圖而採用的程序。 53.第1號總綱發展藍圖及取而代之的第2號總綱發展藍圖均被拒絕批准，背後的理由對本上訴來說並不重要。其時該等批地條件固然已經簽訂，而正如前文所述，眾發展商被視爲已於1992年12月8日取得對該地段的管有，就該建築契諾而言，時間亦由該日起開始計算。 54.如前兩份藍圖般涉及五幢大樓的住宅發展區的第3號總綱發展藍圖，於1993年12月10日呈交當局。不過，當這份藍圖正在有關部門之間傳閲時，眾發展商決定大幅修改該項目。他們於1994年2月24日撤回第3號總綱發展藍圖，並通知政府他們有意改爲興建商業大廈。一個月後，王太於1994年3月24日公布擬在該用地興建全球最高的建築物。 55.截至當時，建築契諾期已過了逾15個月。政府於1994年5月17日致函眾發展商，指出在該用地上仍未開始任何建築工程，並提醒他們有關交通總站及建築物的完工限期，以及未能如期完工的後果。 第二階段：1994年5月19日至1995年6月9日 56.在第二及第三階段發生的事件，成爲眾發展商在此等訴訟中的申索基礎。第二階段始於眾發展商於1994年5月19日呈交第4號總綱發展藍圖，當時建築契諾期已過了17個月以上。這階段從此時起計，直至第8號總綱發展藍圖於1995年6月9日被拒絕批准爲止。 57.第4號總綱發展藍圖建議興建一幢468米高的辦公大樓，頂部加蓋50 米高的鐘型建築及尖塔，合共518米高。這幢將有108層、總樓面面積為220,000平方米及地積比率為11.4的建築物，將稱爲“如心廣場”。正如有關附函説明，眾發展商呈交這份總綱發展藍圖，非為尋求正式批准，而只為探求政府的初步意見。此舉不足爲奇，因爲該等批地條件已訂明總樓面面積上限為185,250平方米及非住用建築物地積比率上限為9.5，而第4號總綱發展藍圖顯然已超逾此限。 58.約三星期後，政府於1994年6月10日拒絕批准第4號總綱發展藍圖，並指其分明是“在根本上違反各項租賃條件”，其涉及超逾上限的總樓面面積以及不許可的車輛通道安排。因此，眾發展商獲告知第4號總綱發展藍圖並未得到詳細審視。他們再被提醒有關交通總站的完工期限是36個月，並被要求盡快提供一個發展時間表。政府於1994年6月29日再度發出該項警示，並獲眾發展商於同年7月15日確認收悉。 59.眾發展商顯然知悉第4號總綱發展藍圖超出了該等批地條件的許可範圍。他們的目的是游說政府准許他們在毋須補繳地價但以該建築物部分地方撥作公衆使用作為交換條件的情況下享有上述額外地積比率。眾發展商朝這目標向掌管土地政策的規劃環境地政司及掌管地政總署運作的署長進行游說。故此，王太於1994年9月7日約見當時的規劃環境地政司伊信先生，向他提出有關建議，然後再於同年9月16日發出建議書，並於10月7日與地政總署人員舉行會議，商討有關建議。 60.第4號總綱發展藍圖於1994年6月10日被拒絕批准後，眾發展商直到同年10月28日才呈交第5號總綱發展藍圖。這藍圖顯示一幢388米高、地積比率為9.5的辦公大樓。然而，眾發展商顯然只欲把這藍圖視爲暫時藍圖，因爲眾發展商仍打算游說政府接受地積比率為11.4及打算興建至十足的建議高度。因此，在1994年12月14日舉行的内部“進度會議”上，眾發展商﹕
61.與此同時，規劃環境地政司於1994年10月31日以書面回覆王太於1994年9月16日發出的信函，當中表示：
62.此乃首度提出可能牽涉航空安全。眾發展商於1994年11月10日的回覆中直指不存在任何法定高度限制，並從而提出高度“不會構成任何有關航空安全的問題。” 63.雖然眾發展商指欠缺法定規例 – 此欠缺使一些相關政府人員感到憂慮 – 的說法正確，但他們認爲不會產生航空安全方面的問題的想法實屬錯誤。民航處於1994年12月建議在該地段須以主水平基準（“mPD”）以上324米為高度限制。這促使助理秘書長（地政）發出一份日期為1995年1月7日的錄事，當中表示：
64.民航處在1995年1月12日舉行的會議上通知眾發展商，將在該發展區實施一項“320米”的高度限制。民航處在當日及翌日舉行的會議上解釋兩項有關的高度限制。第一項是“障礙許可限度”，意指物體（包括建築物）的高度必須受限制，以容許飛機有足夠空間在使用機場時不受物體阻礙。據稱在該地段此一限制為主水平基準以上約470米。第二項是因應一套用以引導入境飛機降落機場的電子儀器降落系統的各項要求而訂立的高度限制。要使該儀器降落系統操作正常，就必須確保其向進境飛機發出的訊號沒有受到位於該等訊號的路徑中的障礙物（例如建築物）所阻礙或歪曲。建築物及其他障礙物的可容忍高度上限，是由設想從跑道上某一點以某個訂明的角度向上傾斜延伸來決定。民航處採用的傾斜角度是1:62.5，而由此得出在該地段因應儀器降落系統的需要而訂立的高度限制爲主水平基準以上324米。這項相對較低的限制，將成為該地段的有效高度限制。 65.即使已獲警示將設立如此的高度限制，眾發展商撤回第5號總綱發展藍圖，並於1995年1月13日以第6號總綱發展藍圖取代之，而第6號總綱發展藍圖本身旋即於同年1月17日被第7號總綱發展藍圖取代。第6號及第7號總綱發展藍圖兩者均建議興建一幢更高的大樓，樓高達468米，樓頂再蓋以70米高的尖塔，總高度為538米。 66.在一封日期為1995年1月19日、向規劃環境地政司發出的信函中，王太表明她仍在爭取11.4的地積比率。她解釋，雖然當時已呈交的多份總綱發展藍圖均以9.5的地積比率為基礎，但一個以11.4為地積比率的設計亦正在製備中。 67.規劃環境地政司於1995年1月27日作出回覆，提述高度限制的需要：
68.他又表明，無償的額外地積比率不可接受，更表明即使補繳地價，額外地積比率也很可能不獲接受：
69.在執行層面上，眾發展商再獲解釋主水平基準以上324米這項高度限制，首先由民航處處長於1995年2月17日致電梁振英先生解釋，又由荃灣地政專員在日期為1995年2月17日、向眾發展商的建築師發出的信函中解釋。 70.然而，眾發展商不甘接受這情況。民航處處長在日期為1995年2月28日的錄事中記載眾發展商質疑實際上是否有必要施加該項建築物高度限制。隨後，梁振英先生與地政總署人員於1995年3月7日開會，會上梁先生表示眾發展商雖然願意放棄要求額外地積比率，但仍希望興建一幢500米高大樓，並已要求民航處處長覆核有關情況。 71.民航處確曾研究是否有可能放寬主水平基準以上324米的限制，而為支持眾發展商的宏願，梁振英先生於1995年3月13日向他們發送由他們的顧問Aeroports de Paris撰寫的專家報告。當時有多份商討有關問題的内部備忘錄在相關政府人員之間傳遞。這個過程的結果是，地政總署建築小組委員會III在1995年5月18日的會議上決定，根據現有資料，不可能放寬上述高度限制。該小組委員會指出，若然採納不足夠的高度限制，將可能損害儀器降落系統並使機場無法全天候運作，其運作能力更可能減少達40%。 72.在此期間，眾發展商於1995年4月13日呈交第8號總綱發展藍圖。這份藍圖繼續顯示一幢在主水平基準以上468米的大樓，樓頂有一個70米高的尖塔。眾發展商雖然注意到民航處處長先前以高度為由而提出反對意見，但反駁說：
73.既然反對有關的總綱發展藍圖的主要基礎是顧及預期的航空安全及新機場運作需要的建築物高度，政府人員所面對的問題就是：在沒有法定高度限制下，政府可否以此為由而拒絕給予批准該等藍圖。具體的問題在於政府能否依賴該等條件的各項規定，特別是有“設計、分佈及高度條款”或“DDH條款”之稱的特別條件第9(e)項，其內容如下：
74.某些政府人員對依賴上述條款是否足夠表示懷疑，但鑑於理解到維護航空安全及新機場運作的重要性，有關方面認為政府別無選擇，惟有依賴該項條款。正如政府地政監督（九龍）（佰利先生）在日期為1995年5月25日的錄事中載述：
75.據此，第6號及第7號總綱發展藍圖同於1995年6月1日被拒絕批准，理由是“在有關租賃條件下不可接受，因擬建建築物的542.62米高度將對赤鱲角機場的運作帶來不良影響。”基於同樣理由，第8號總綱發展藍圖亦於1995年6月9日被拒絕批准。 76.因此，這階段發生的事件（其影響延續至第三階段）帶出本上訴其中一個關鍵問題：政府可否合法依賴該等條件所賦予的合約上的權力，基於上述理由而拒絕批准有關的各份總綱發展藍圖?這是下文所述第一項爭議點所提出的問題。 第三階段：1995年6月10日至1996年4月9日 77.第三階段所涵蓋的期間，其最明顯的特點是，自從第8號總綱發展藍圖於1995年6月9日被拒絕批准後，眾發展商沒有再將總綱發展藍圖呈交當局審批，直至超過一年後，才於1996年7月2日呈交第9號總綱發展藍圖。按常理，我們可能會認爲第三階段理應涵蓋從第8號藍圖被拒絕批准至第9號藍圖獲呈交的一整段期間。然而，第三階段在1996年4月結束，因爲法庭所作的分拆審訊指示意味著於1996年4月中旬後發生的事件將獲獨立處理。該等事件關乎再經修訂的申索陳述書第29段，當中指稱某些隱含條款遭違反，具體內容如下：
78.1995年6月8日，即第三階段開始的前夕，梁寳榮先生（時任規劃環境地政司）、梁振英先生及其他人士舉行會議。眾發展商聲稱，與會各方在該會議上達成口頭協議，在毋須補繳地價下延展建築契諾期，直至懸而未決的航空安全問題獲得解決爲止。如上文所述，這項聲稱現已獲確認為基於一項錯誤信念。Sumption先生在陳詞中指出，此錯誤可解釋爲何眾發展商隔了一段長時間才呈交第9號總綱發展藍圖。此說可能頗有說服力。然而，正如下文論及，任何這樣的信念早已在第三階段結束前被政府的態度打消。 79.上文已指出，眾發展商一直不願接受民航處於1995年1月提出、指該地段須受到一項在主水平基準以上324米的高度限制的意見。眾發展商致力游說規劃環境地政司及署長，以期改變民航處的主意。即使民航處的決定已分別透過建築小組委員會III於1995年5月18日所作的決定以及第6、第7號總綱發展藍圖及第8號總綱發展藍圖於隨後一個月內被拒絕批准而獲得確認，眾發展商仍在第三階段堅持爭取將高度上限提升，以容納他們想建的全球最高建築物。一如經濟局局長在1995年6月16日的備忘錄中所述，眾發展商仍然尋求對如心廣場施加的高度限制提出“上訴”。 80.這種持續游說行動，有部分涉及求助於中國民用航空局馬曉文先生，以協助質疑該項高度限制的必要性。這導致民航處處長於1995年7月22日提出派遣其部門的兩位專家到北京解釋爲何需要該項限制。這提議不獲接納。 81.眾發展商於1995年8月23日舉行内部“顧問會議”，指示他們的建築師致函規劃環境地政司，“重申[華懋集團]有意興建一幢538米高的大樓。” 82.較早的游說工作曾以Aeroports de Paris報告作依據。民航處多位專家經研究該報告後提出意見，指該報告建議實施較高的高度限制乃是基於一些假設，而該等假設並不適用於赤鱲角，因其沒有顧及本港各種特點，例如地形（尤其是大帽山）對於儀器降落系統操作及設置高度限制的影響。在一封日期為1995年8月24日的信函中，規劃環境地政司向眾發展商傳達上述觀點。 83.該信函亦通知眾發展商（一如其他多名政府人員也曾作出通知），除非在儀器降落系統經廣泛的電腦模擬飛行測試後證明一項更高的限制可行，否則當局不可能考慮放寬該項主水平基準以上324米的高度限制。該信函補充說，即使該項限制可予放寬，有關建築物的高度無論如何也不可超逾主水平基準以上480米（障礙許可限度），而且“基於測試的複雜性，加上有需要深入分析和一再驗證……，模擬工作不大可能於1996年1月前完成。”該信函如此作結：“就如心廣場而建議的主水平基準以上542米高度，在航空安全[理由]上看來並不切實可行。” 84.縱然如此，眾發展商仍然堅持不懈。他們促請政府考慮使用另一種飛機導航系統，並於1995年8月25日由梁振英先生提出支付進行額外電腦模擬測試所涉的費用，以查核該等其他系統會否容許如心廣場建至十足的建議高度。 85.上述提議不獲接納，而荃灣地政專員先後於1995年10月11日及10月23日致函眾發展商，提醒他們有關交通總站的完工期限，並指出他們在算定損害賠償方面的法律責任。因此，眾發展商在這階段必已知悉，政府並不懷有他們所持的信念，即雙方已協定免費延展交通總站完工期限及建築契諾期。1995年10月23日，梁振英先生致函當局，聲稱“有見及民航處仍正在進行電腦模擬測試”，有關建築契諾期已獲延展。他如此表述眾發展商的看法：
86.上述信函為政府與眾發展商在第三階段餘下時間內的通信奠定了基調。政府就應否訴諸算定損害賠償申索一事而進行内部討論，當時梁寳榮先生曾表示相當同情眾發展商的處境，並提出有關的延誤確實不是他們的過失。但署長及該署在執行層面上主管該事宜的人員則持異議。這種性質的問題是由署長負責而非由局長負責，而以上異議觀點成為主導。這情況反映在1996年2月28日舉行的土地行政會議上所採納的決定。該會議記載：
87.該會議遂作出以下決定：由於該項訂明須於1995年12月8日前建成交通總站的條件遭違反，因此政府應宣示重收土地的權利以及追討未付的算定損害賠償。 88.此後，隨著訴訟蘊釀，政府與眾發展商的通信亦帶有爭訟意味。以下兩項事例足以説明眾發展商與政府各自所持的立場。
第四階段：自1996年4月起 89.隨著法庭發出指示分拆審訊，訴訟各方在這階段的行爲未獲審議。就本案目的而言，在這段期間發生的事情中，只有以下相關事宜須加注意。 90.眾發展商於1996年7月2日呈交第9號總綱發展藍圖。這份藍圖顯示一幢在主水平基準以上324米的限制内而地積比率為6.998的大樓，但其中亦預設可藉建至十足的建議高度或加建平台而達致2.502的額外地積比率的應變準備。這份藍圖因圖則有不足之處而不獲接納。其後，眾發展商進一步呈交多份總綱發展藍圖，顯示他們的概念又再轉變為擬建兩幢包含辦公室及酒店設施的大樓。正如第12號總綱發展藍圖所展示的循此方向的建議，最終於1998年1月2日獲批准。眾發展商另呈交兩份附有修訂的總綱發展藍圖，而當局於2001年9月21日當總樓面面積達到最低限度時發出全面佔用許可證，其後建築工程繼續進行，並完全按照設計高度將建築物建至主水平基準以上324米，從而令任何不遵從有關建築契諾的情況告一段落。 91.在這段期間：
C. 各項爭議點 92.Sumption先生很有助益地辨識五項爭議點，以便在本上訴中予以考慮。代表政府的首席資深大律師梁定邦先生亦同意根據這五個項目處理本案，但對其中部分爭議點的具體鋪陳方式提出爭議。顯而易見，Sumption先生鋪陳各項爭議點的方式，隱約地反映了他所提出的在與訟各方之間具爭議性的各項實質論據。儘管如此，在緊記這一點的前提下，這五項爭議點畢竟提供了實用的框架以協助進行分析。 93.Sumption先生所陳述的各項爭議點如下﹕
D. 第一項爭議點：在該等條件下拒絕批准 94.雖然這項如上文陳述的爭議點假設了該份總綱發展藍圖符合有關批地的所有特別條件，但這項爭議點絕不應以迴避當前最實質問題的方式理解。這項爭議點所提出的是，按該等條件的真確詮釋，政府是否有權依賴該等條件（尤其是特別條件第9(e)項，即DDH條款）的任何條文，在顧及預期的航空安全及機場運作需要並在缺乏任何適用於該地段的法定高度限制下，以擬建建築物的高度為由而拒絕批准一份總綱發展藍圖。 (a) 該等批地條件的各項關鍵條文 95.該等條件的各項關鍵條文内容如下：
(b) 眾發展商在第一項爭議點上的辯據 96.Sumption先生的辯據贊成對第一項爭議點所提出的問題給予一個否定的答案，其辯據鋪陳如下：
97.儘管Sumption先生以高超的技巧發揮上述辯據，本席無法認同該辯據，亦不接納其所達致的結論。 (c) 在DDH條款下的酌情權範圍 98.本席接納以下一點：即使DDH條款採用不附帶條件的措辭，在與特別條件第63(b)項一併理解下，該項酌情權仍必然受到若干限制。然而，本席不接納Sumption先生所指稱的限制。本席不認爲Equitable Life案在此情況能提供協助，原因有二：首先，本席不接納該案例支持任何指合約上的酌情權須受限於各方的“合理或合法期望”這種觀念的概括性主張；其次，上議院法官在該案所審視的酌情權的性質，與本案中該等條件授予政府的酌情權有重大分別。 99.Sumption先生指出，他建議本院採納的處理方式並不新穎，而是可見於例如禁止受託人以構成詐騙的方式行使其權力的各項衡平法規則。就該等情況而言，受託人必須真誠地並爲既定目的而行使其權力（參閲典籍Snell’s Equity，第13版，第624至629頁）。與訟一方也曾將這種處理方式亦被指與下述一項廣爲人知的行政法規則相似，即：公共機構只可為有關法規的目的而行使該法規所授予的法定權力。 100.這種處理方式在上述類型的案件中固然確立已久。Equitable Life這宗案件涉及類似的權力，即是相互人壽保險社的董事為著身為該社會員的投保人的利益而在決定年金率和紅利水平方面行使的權力。誠如上訴法院伍爾夫勳爵（在其判詞第10、17至21段）及Morritt法官（在其異議判詞第103段）均指出，這是一種受信權力。上議院Steyn勳爵亦指出，涉案董事獲授予的酌情權是為著投保人的利益（該案彙編第459頁）。而顧安國勳爵雖未明確提述這項事實，但指出所援引的原則“普遍適用於行政法……及多個私法範疇”（該案彙編第460頁），並就後者引述案例Howard Smith Ltd v. Ampol Petroleum Limited [1974] AC 821，該案涉及某公司的董事可行使的受信酌情權的限度。 101.像受託人及公共機構可行使的權力般，一項如Equitable Life案所涉及的酌情權，並非為著該項酌情權的獲授權人的利益而授予，而是為著行使該項酌情權時所針對的人士的利益而授予。在此情況下，我們不難明白為何衡平法和普通法容許根據授予該種權力的文書的明確及背後目的來審視該種權力的行使方式。 102.然而，關於行使在該等批地條件下保留予政府的任何酌情權方面，政府相對於眾發展商來說並非受信人。就此而言，正如法院在Hang Wah Chong Investment Co Ltd v. Attorney General [1981] 1 WLR 1141案中權威性地裁定，政府是以業主身分行事，即有權為其本身的利益 – 亦即公衆利益 – 而行使其權力。 103.其次，在本席看來甚有疑問的是，上議院是否確實試圖定下任何如所指般寬廣的原則。就商業合約而言，本席實在難以想像法院如何確定與約各方的合法期望，而非按照正統原則解釋該合約，以確定須被視作各方的原意為何。在必須以不損害有關保單授予投保人的明確及隱含的合約權利的方式解釋涉案合約上的酌情權這個基礎之上，Equitable Life案是完全可理解的。 104.在該案中，上訴法院以多數作出的判決獲上議院確認。上訴法院民事庭庭長伍爾夫勳爵顯然認爲，涉案保單所賦予的隱含合約權利須受保障，而這使涉案酌情權的行使受到局限。伍爾夫勳爵如此闡述有關爭議點：
105.另一位作出多數裁決的上訴法院法官Waller，同樣認為關鍵問題在於合約釋義，意思是，按照合約條款的恰當解釋，能否說涉案酌情權不受任何限制（判詞第114、123及134段）。 106.上議院Steyn勳爵指出有關條文的措辭並無禁止董事所作的行動，但認爲關鍵問題在於可否以隱含方式向該項條文施加相關限制（該案彙編第458頁）。Steyn勳爵續說：
107.由此可見，Steyn勳爵當時是在強調：按其真確詮釋，涉案董事的權力乃屬一種受信權力，而其行使方式是不可從投保人在合約下得享的保證年金率利益中剝奪其任何重大價值。要注意，Steyn勳爵在提述“各方的合理期望”時，是將之等同於已被推定存在的一項假設，即各方假設“各名董事不會在抵觸合約權利下行使其酌情權”。 108.本席不會把顧安國勳爵的言辭解讀為支持任何更寬廣的原則。此所以顧安國勳爵（在該案彙編第461頁）強調，該項權力必須在顧及有關保單的其他條款下詮釋，以確保該項權力的行使並不抵觸該等其他條款：
109.顧安國勳爵亦表明贊同伍爾夫勳爵對涉案保單的處理方式，並斷定涉案董事獲賦予的酌情權“不足以支持如此調整保單利益。”（該案彙編第462頁）因此，這種看來是行使酌情權的做法，其作用並非凌駕各方在合約以外的某些期望，而是凌駕涉案保單所給予各方的利益，至於是甚麼利益，則按該保單的真確詮釋而定。上議院其他成員均贊同Steyn勳爵及顧安國勳爵的處理方式。 110.除下文將會處理的關乎DDH條款的“程序性”性質的論據另作別論外，本席認爲，在詮釋的層面上，DDH條款所賦予政府的酌情權只在下述範圍內受到限制，即其行使方式不得減損眾發展商獲該等條件賦予的明示或隱含合約權利。換言之，誠如梁定邦先生在訟辯期間指出，政府不得利用DDH條款來減損對眾發展商的批予。至於這種酌情權的某種行使方式會否損害某項累算合約權利，則要視乎每份合約本身的釋義而定，而一向以來，法庭進行合約詮釋的方法都是按客觀標準確定與約各方的意圖，而並非參考各方在合約以外的任何“合理或合法期望”。就本案而言，假如該等條件按其恰當解釋是賦予眾發展商無限制的權利可隨意興建任何高度的建築物，則施加主水平基準以上324米的高度限制便會構成減損批予及違反有關的隱含條款，但僅以此為限。 (d) 各方的合理或合法期望 111.鑑於本席上述裁決，本席毋需裁定上文第96(c)段所述的受到倚賴的事項是否為眾發展商提供任何所需的合法期望。然而，本席將扼要地説明爲何原會傾向於對該問題給予否定的答案。 112.誠然，翻查1991年或1992年的立法紀錄便會得知政府從未在該條例下作出任何對位於荃灣的建築物施加高度限制的命令。然而，閲讀該條例及審視當時刊憲的圖則便會清楚知道，在該階段實施的所有相關法規都只是就使用啟德機場的飛機而制訂。當時不可能根據這情況而期望在荃灣或其他地方不會有因應正在赤鱲角興建的機場而訂立的高度限制。顯然，這情況只表示當局尚未採取步驟公布關乎新機場的法定高度限制。 113.事實上，依該條例當時生效的條文内容閲讀和理解的人，大可懷疑在該條例未實施1994年的修訂之前是否有可能作出關乎赤鱲角的預期使用的命令。在修訂之前，第3條所授予的訂明高度限制的權力，只適用於總督會同行政局認為“就飛機的安全而有需要”訂明高度限制的情況。第2(2)條把“飛機的安全”界定為“使用香港機場的飛機的安全”。至少來說，該項權力是否延伸至對如荃灣等在該階段並非位於任何飛機使用的任何機場的航道上的地區施加高度限制，是相當值得商榷的。 114.不論如何，當時尚未施加法定高度限制此一事實，不能使眾發展商有理由對政府不可憑藉該等條件中的一項或多項規定而施加高度限制抱有任何期望。這種權力是否存在，須取決於該等規定的詮釋，而非單單取決於缺乏法定規例。而事實上，DDH條款表面上確實規定任何擬建建築物的高度須經署長批准。 115.上一段所論述的最後一點，亦涉及指“任何發展商均可合法地預期批地條件内會披露所有在商業上具關鍵性的條款”的辯據。DDH條款表面上確已披露建築物高度須經署長批准，因此，除非藉某種方式而被取代或其內容深受詮釋所限制，否則該條款表面上已滿足任何關乎“所有具關鍵性的限制均應予披露”的期望。 116.或可補充一點：根據呈堂證據，主水平基準以上324米的高度限制並非顯然涉及任何商業上不利影響，以致眾發展商有理由對獲准超越該項限制抱有任何期望。證據顯示，主水平基準以上324米的限制並未使該地段貶值。在該項限制内，無疑可達到最高的許可總樓面面積及地積比率，雖然受此限制的單幢或多幢建築物在聲望上也許遜於號稱全球最高的建築物。 (e) DDH條款作為“純粹程序性”的條款 117.Sumption先生亦辯稱DDH條款應解釋為“純粹程序性”的條款，而這項辯據乃獨立於本席剛在上文探討的各項辯據。即使有關酌情權並不受到合約以外的合法期望所限制，眾發展商仍辯指特別條件第9(e)項必須解釋為並不作出任何實質增補，而純粹是確認政府透過強制執行該等條件所規定對設計、規劃或高度有影響的限制而體現的拒絕批准權。換言之，DDH條款並未在拒絕批准方面給予個別和獨立的酌情權。Sumption先生辯指，在該等條件不載有任何特定的高度限制下，署長不能以高度為由而拒絕批准任何總綱發展藍圖，而DDH條款亦不能為這種決定提供合約上的依據。 118.本席不能接納上述辯據。雖然正如上文表明，本席會接納DDH條款受到一項隱含的限制，使之不能用以減損合約上的授予，但本席不同意應以一種使其顯得形同虛設的方式解釋特別條件第9(e)項。 119.首先，就批准或不批准眾發展商的建議而言，根本無必要另訂任何“程序性”條款。特別條件第5(a)(i)項已規定總綱發展藍圖必須“按照本協議所載各項條件”。據此，假如眾發展商呈交不符合條件的總綱發展藍圖，而他們亦確曾如此，例如在第5份總綱發展藍圖的情況（該份藍圖的建議所涉的問題包括超越總樓面面積），則政府顯然可以基於有關的不符合之處而拒絕批准該份藍圖。各方毋須經由另一項條款獲告知總綱發展藍圖可被拒絕批准。 120.其次，特別條件第9(a)(i)項向眾發展商施加一項責任，即他們在發展該地段時須確保所有已在或將在其上興建的建築物符合各方面規定，包括特別條件第9(e)項所指的“經批准的的設計、規劃及高度”。這顯然意味著DDH條款可用於訂定各項可獲賦予合約效力的實質規定，這與眾發展商提出的“程序性”釋義背道而馳。 121.第三，眾發展商的辯據乃建基於一項前提，即該等條件的各項明確條款已就該發展項目下准許（及不准許）的或要求（及不要求）的事項訂立全面守則。眾發展商特別辯稱，由於特別條件第9(b)項已詳盡無遺地列明各方在規管有關建築物高度方面的意向，而當中沒有訂明任何高度上限，因此在合約上對高度並無限制，這樣，基於與該合約無關的航空安全理由而施加主水平基準以上324米的高度限制，便令政府所批予的受到減損。 122.本席不接納上述辯據的前提。特別條件第9(b)項乃關乎為規管該地段的建築物許可密度而界定涉及高度、上蓋面積及地積比率之間的相互關係的各項排列。該條款顯示許可地積比率將隨著高度及／或上蓋面積的某些變動而改變。該條款亦訂明，當建築物的高度達到或超逾61米時，許可的地積比率便不再隨著高度增加而上升。特別條件第9(b)項並非關乎絕對高度限制，對之亦隻字不提。故此，指“特別條件第9(b)項因容許興建無限高的建築物而令DDH條款無用武之地”的，說法並不正確。相反，除特別條件第9(e)項表面上規定建議中的建築物高度須經署長批准外，高度限制問題並未獲處理。 123.因此，政府批予眾發展商的土地並不附帶全無限制地建至任何高度的權利，而施加主水平基準以上324米的高度限制亦不涉及令該項批地遭受減損。政府有合法權利行使其在DDH條款下的酌情權施加這種限制，而在為著符合預期的航空安全及機場運作需要的基礎上，施加這種限制的做法實無可非議。因此，眾發展商就第一項爭議點提出的辯據無法成立。 124.本席欲表明，對於關乎署長在特別條件第9(e)項下所涉“設計”及“規劃”方面的酌情權的性質及範圍的所有問題，本席一律不作裁決，留待將來在適當案件中再作考慮，因爲此等問題或會或不會牽涉不同的考慮因素，但毋須在本上訴中予以探討。 E. 第二、三及四項爭議點：隱含條款、違約及由此產生的延誤 125.眾發展商的申索的另一主要基礎，涉及政府被指在處理他們呈交的多份總綱發展藍圖時屢犯延誤。眾發展商辯稱，即使（一如本席已裁定）政府有權根據DDH條款，以高度為由而拒絕批准涉案各份總綱發展藍圖，政府也有責任儘快處理該等已呈交的總綱發展藍圖，而政府既然未有履行此責任，便無權索取算定損害賠償或要求補繳地價。 126.第二項爭議點涉及認定各項有關的隱含責任。第三項爭議點提出以下問題：任何相關的延誤是否事實上由政府導致？而第四項爭議點所產生的論點，乃關於為使眾發展商有權獲得濟助而必須證明的延誤的性質及後果。雖然此等爭議點互相關連且宜一併處理，但本席擬先處理第四項爭議點，然後處理第三項爭議點。 (a) 適用的各項隱含條款（第二項爭議點） 127.與訟各方對於適用的各項隱含條款的性質無甚分歧。該等條件規定眾發展商須將符合條件的總綱發展藍圖呈交署長審批，並須在各段經界定的期間内完成各個特定的建築階段，而同時不得在有關的總綱發展藍圖獲得批准前進行地盤平整以外的工程。在此情況下，履行施加於各方的責任顯然需要各方互相真誠合作。 128.正如典籍Chitty on Contracts（第29版）第13-011段指出，法庭通常願意加入隱含條款，內容要求各方合作，以確保他們的協定得以履行。在這方面，Blackburn勳爵在案例Mackay v. Dick (1881) 6 App Cas 251中的以下言論經常獲援引：
129.Sumption先生陳詞指，為賦予該等條件商業效能，有必要加入隱含條款，向政府施加雙重責任，即：
130.本席同意這項陳詞，而據本席理解，梁定邦先生並未作出任何與此相反的陳詞。 (b) 必須證明的延誤的性質及後果（第四項爭議點） 131.關於第四項爭議點，政府陳詞指正確的處理方式是本院在Kensland Realty Ltd v. Whale View Investment Ltd (2001) 4 HKCFAR 381一案中所採納的處理方式，其涉及應用“阻礙履行原則”。政府辯稱，為使眾發展商有權獲得濟助，他們必須證明(i)政府曾由於若干可責行爲或不當延誤而令其違反有關的隱含條款；及(ii)這種違反曾在因果關係上導致眾發展商不能在建築契諾期内完成各個所需的建築階段。如能證明上述事項成立，政府便不會獲容許藉引用算定損害賠償條款或尋求補繳地價而從其過失中獲利。 132.誠如高等法院暫委法官麥卓智的判詞（第108段）所載述，政府的代表（資深大律師鄧國楨先生）於原審期間正是按上文所述的方式提出辯據，而上述辯據獲麥卓智法官接納（在該案判詞第116段）。本席也可補充一點，即代表眾發展商的首席資深大律師張健利先生於原審期間所採取的立場看來與此並無重大分別。麥卓智法官（在該案判詞第107段）指出，張先生在結案陳詞中辯指支持加入以下一項條款：
133.政府辯稱，證據證明且原審法官亦裁定政府已在毫無不當延誤下處理已呈交的各份總綱發展藍圖，而眾發展商已妥獲通知每份總綱發展藍圖的欠妥之處，尤其是關於主水平基準以上324米的高度限制。 134.Sumption先生確認在Kensland Realty案討論的“阻礙履行原則”可能適用於本案。然而，他以Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387一案為首的一系列案例為基礎，辯稱應當運用另一項原則；而按照眾發展商的《補充案由述要》，該項原則可陳述如下：假如在該發展項目獲准進行的時間内出現的延誤中有大部分是政府的責任（不論是否“可責”），則政府既不能堅持眾發展商須嚴格遵守已列明的時限，也不能因眾發展商未有依時竣工而追討算定損害賠償或行使重收土地權。本席將這項論據稱爲“部分責任辯據”。 135.上述《補充案由述要》如此進一步解釋該項辯據：
136.由此可見，“部分責任辯據”有兩項特點。第一，與“阻礙履行原則”不同，“部分責任辯據”並不要求政府的行為構成違約或有其他不當之處。第二，這項辯據是指，凡在處理總綱發展藍圖上的任何延誤 – 即或是一、兩天的延誤，只要這種延誤並非微不足道– 可歸因於政府，則這將自動奪去政府追討算定損害賠償或行使重收土地的權利。Sumption先生提及下述數項證據，並陳詞指政府顯然至少對若干並非微不足道的相關延誤負有責任，而據此，在毋須對延誤作出量化計算或分配的情況下，政府已喪失其對於在眾發展商表示不滿下索取的補救項目的享有權。 137.評論上述辯據的首個步驟，是要確定眾發展商依賴的案例所能支持的各項原則。眾發展商所依據的案例典據，始於Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387一案。案中眾原告人與眾被告人訂立協議，同意自協議的日期起計四個半月内為眾被告人完成木工工作，如逾期完工，則須支付算定損害賠償。後來眾被告人逾期九個星期完工，但原來該段延誤期中約有八個星期是因眾被告人本身延遲將有關用地交給眾原告人管有或因眾被告人的其他承判商阻礙工程而導致。Parke男爵裁定眾被告人無權收取算定損害賠償，並指出：
138.很可能有人會認爲這不外是另一宗主張“阻礙履行原則”的案件，因為該項裁決看來是取決於“僱主多番延誤，從而阻礙在協定的時間内竣工”此一裁斷。然而，一些較後期的案例傾向於著重Parke男爵所強調的“對承判商來說，其獲給予整段獲准施工期的重要性”。 139.Sumption先生所依據的下一宗案例是Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562，該案涉及一份建築合約，當中包含一項算定損害賠償條款及一項訂明僱主有權命令進行附加工程的條款。考慮到因僱主命令進行額外工程而導致有關工程須延長至超越合約原定的期限，法庭裁定僱主無權收取算定損害賠償。因此，這宗案例顯示，即使不涉及違約 – 而命令進行附加工程乃完全合法 – 結果也可能一樣。然而，案中各位法官的判詞再次一律側重“阻礙履行原則”。上訴法院民事庭庭長Esher勳爵如此闡述有關原則：
上訴法院法官Lopes認爲以下是一項確立已久的法律規則：
上訴法院法官Chitty亦表示：
140.下一宗獲援引的案例是Trollope & Colls Ltd v. North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601。援引該案是為了顯示Pearson勳爵（在該案彙編第607頁）認同上訴法院民事庭庭長Denning勳爵所述源自Dodd v. Churton一案的規則的以下部分：
141.上述説法，也許除了支持指源自Dodd v. Churton一案的規則不只適用於建築合約的主張外，並未為該規則增添任何新意。在此稍頓，本席可公平地指出，上述三宗案例之中，任何一宗本身都不能視作足以支持“部分責任辯據”。 142.然而，另外兩宗循相若路線作出判決的案例，確使事情有所進展。第一宗是英國上訴法院在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111一案的判決。
143.這宗判例獲英國高等法院法官Staughton在The “Cape Hatteras” [1982] 1 Lloyd’s LR 518一案中引用。Staughton法官在撮述各宗相關案例典據後表示：
Staughton法官繼而裁定，尋求向涉案各名船舶維修商追討算定損害賠償的一眾船東曾發出使有關機械維修工程受到阻礙的指示，因此部分延誤屬船東本身的責任，從而令他們無權追討算定損害賠償。 144.本席認爲，這一系列案例所支持的各項主張，遠較眾發展商在“部分責任辯據”中所提出的主張狹窄。上述案例均涉及詮釋載有算定損害賠償條款的合約，而各案中法院均裁定涉案僱主的算定損害賠償申索所建基於的延誤其中部分是僱主本身所致。此等案例確立以下原則：假如合約並沒有為經核證的延展期限而訂立機制，則在該合約欠缺明確的文字表述下，並按照“解釋合約條文時應以不利於條文提出者的解釋為準”的原則對該合約作出對僱主不利的解釋，該合約不能被視爲意指“如部分延誤由僱主本身的行爲導致，僱主有權向承判商收取按日累計或定期累計的算定損害賠償”。此等案例還確立以下原則：僱主喪失收取算定損害賠償的權利的後果，並不是令僱主無法對承判商確曾導致的延誤尋求任何補救，而是僱主可興訟追討未經算定損害賠償，但僱主當然將有責任證明他因該等延誤而蒙受何等損失。 145.在本案中，上述原則可能適用於政府是否有權收取算定損害賠償的爭議。然而，與訟各方並未援引在算定損害賠償範疇之外的案例，而至於上述原則可否變換至適用於政府所聲稱的重收土地權，則無從知曉。 146.Sumption先生陳詞稱，上述兩種補救方法在邏輯上並無分別，因此應作上述變換。本席未能信納這項陳詞正確。該等獲考慮的案例有著共通的事實基礎，即某個建築契諾期已過，而對於由之而出現的延誤，僱主及承判商均被裁定要承擔部分責任。由於承判商的責任須根據可歸咎於他的延誤的確實日數（或週數等）而量化，因此，將該合約解釋為容許僱主就由其引致而非由承判商引致的部分延誤而向承判商徵收算定損害賠償，顯然是站不住腳的做法。在此情況下，算定損害賠償條款無法執行，除非僱主的延誤可藉各段經核證的延展期而分隔開來，則作別論。 147.政府重收土地權的基礎則有所不同。該權利乃源於一般條件第11(a)項所指的“獲批地人未能履行、遵守或遵從本協議所載任何條件或忽略履行、遵守或遵從本協議所載任何條件”。這種補救方法並不涉及按可歸咎於眾發展商（而非政府）的延誤的長短而有不同定量的法律責任。在本案中，如能證明眾發展商未能在涉案建築契諾所定時間内竣工，便會因建築契諾遭違反而引發“土地遭重收”的法律責任。即使（假設）政府可能被發現有份導致超越指明竣工日期的延誤，此事亦不影響上述法律責任的發生、性質或範圍。假如政府就該等延誤負有部分責任，則此事實固然可能與根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）而向行政長官提出的寬免呈請或向法院提出的寬免申請有著重大關係。然而，這只能凸顯算定損害賠償與租契沒收權這兩種補救方法之間的重要差異。因此，本席認爲，上述一系列算定損害賠償案例所展示的原則並不延伸至適用於政府所宣稱的重收土地權。假如可藉運用“阻礙履行原則”而證明政府曾可責地阻礙眾發展商依時竣工，則這項爭議點的基礎將有所改變。然而，他們並未試圖將其案情置於該原則的適用範圍之内。 (c) 與“部分責任辯據”有關的各項事實 148.政府是否喪失算定損害賠償申索權及只能追討未經算定損害賠償？在該等條件未有就核證延展時限而訂有機制的情況下，眾發展商所依賴的各宗案例在原則上看來適用。然而，有見及原審法官的裁決，加上缺乏所需裁決以支持採用該系列案例，本席認爲眾發展商正面對無法克服的困難。 149.正如上文指出，原審法官裁定存在的隱含條款意味著有需要查究是否“政府方面曾有可責行爲或不當延誤，導致一眾原告人未能在有關期間内完成興建。”就此而言，原審法官在審訊期間的主要裁決是，政府方面並無任何阻礙依時竣工的可責行爲或不當延誤（見原審法官判詞第123至127段）。 150.上述主要裁決固然對眾發展商不利且並不支持“部分責任辯據”，但其並非特別適用於該辯據。“部分責任辯據”既不要求查究政府曾否“可責地”行事（如案例Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562所顯示）；亦不要求查究政府的多番延誤是否令眾發展商未能在各有關建築契諾期内竣工。 151.然而，原審法官並不只是作出該主要裁決。他亦就政府處理多份已呈交的總綱發展藍圖的過程的一些特定方面而作出多項更直接地不利於“部分責任辯據”的裁決。舉例說，他曾考慮一項建基於某些建築合約案例的辯據，並將之區別（在判詞第120段），理由為本案的情況並不一樣；但亦表明，假如他的看法不正確且該等案例適用，則他會裁定政府並無過失。他表示：
152.原審法官在其判詞第125段作出以下裁決：
153.此外，原審法官在其判詞第126段，就第4號總綱發展藍圖的處理作出以下裁決：
154.至於被指與儀器降落系統的電腦模擬研究有關的延誤，原審法官表示：
155.眾發展商未有試圖推翻上述任何裁決。然而，Sumption先生在陳詞中試圖説服本院信納案中有充分證據支持裁定至少有並非微不足道的延誤，從而支持採用Sumption先生所主張的原則。舉例說，他指出梁寳榮先生在其發出的内部備忘錄中曾表示其認為各段延誤均不屬眾發展商的過失。Sumption先生提述署長曾在1996年3月26日一個會議上表示願意考慮給予18個月寬限期（雖然署長亦曾說仍須徵詢律師對此點的意見）。Sumption先生還提述關於具體步驟一般會需時多久的證據，以及顯示通常的處理時間的《執行指引》。 156.本席毋須逐一討論上述證據。運用“部分責任辯據”的前提是曾在審訊時作出相關裁決。但原審法官確曾作出的裁決並不支持該項辯據，反而削弱該項辯據。選取個別據稱是支持該項辯據的證據，此舉固然便利，但不獲容許。尤其是在上訴聆訊中，試圖提述個別證據 — 這裏一份内部備忘錄，那裡一個在盤問下作出的回答 — 並斷章取義地予以採用，顯然是相當危險的做法。舉例說，某位政策局局長可能在未有掌握所有相關資料下表達意見。該意見可能是政府制訂政策的過程中進行内部交換意見的一部分。隨後該局長可能根據所獲取的其他意見而改變看法。這種陳述難以如所建議般被視爲“承認”。政府部門所發出的一般指引，性質正是如此，即屬一般性質的指引。此等指引既不證明所用時間就個別案情而言涉及不當延誤或任何延誤，亦無說明採用何等標準判定在總綱發展藍圖處理過程中的任何具體步驟曾否出現“可避免的延誤”。正如上文所述，所實施的處理過程乃是涉及藉傳閲文件向相關政府機構徵詢意見以及隨後與有關發展商交換意見的反覆過程。徵集所得的反對意見可能十分重要，亦可能無關重要，而提出及回應反對意見需時或多或少。“可避免的延誤”是否要取決於所提出的意見或查詢是否合理？合理與否應當如何判定？ 157.顯然，假如“部分責任辯據”在審訊時獲全面探討，則政府將很可能希望傳召更多證人或援引更多書面證據，以反駁對訟方所提出的關於處理總綱發展藍圖的過程中一些具體方面曾出現“可避免的延誤”的説法。 158.在Flywin Co Ltd v. Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR 356一案中，本院已明確表示不會接納任何在可能導致另一方蒙受不公的基礎上提出的處理某宗案件的事實的要求。本院常任法官包致金在該案彙編第369頁B至C行指出﹕
159.不論如何，本席欲補充指出，呈堂證據及原審法官的各項裁決強烈支持以下結論，即眾發展商未能依時建成涉案交通總站及建築物，在極大程度上是歸因於他們刻意作出的抉擇及他們誤信會獲免費延展建築契諾期。在建築契諾期已過了15個月後，他們選擇提出有意在該地段興建全球最高建築物，從而徹底修改其建築項目。這使他們必須重新尋求當局批准總綱發展藍圖。他們呈交第4號總綱發展藍圖只是為了進行試探，他們並不期望該藍圖獲批准。臨時呈交的第5號總綱發展藍圖亦非旨在爲其建築項目提供真正基礎。它被第6號總綱發展藍圖取代，後者旋即於1995年1月17日反被第7號總綱發展藍圖取代。此時，建築契諾期已過了兩年多。在這階段，他們仍選擇繼續爭取以11.4爲地積比率。他們於1995年1月獲悉，由於已知的未來新機場的需要，因此須在該地段設立主水平基準以上324米的高度限制。 160.眾發展商在書信中及法庭上提出的辯據是，雖然他們已屢獲告知（包括獲規劃環境地政司於1995年1月27日發出的信函告知），根據民航處的意見有必要施加上述高度限制，但當局從未對之作出正式決定。這項觀點既不切實際，亦站不住腳。眾發展商充分理解到，總綱發展藍圖是透過上述的反覆過程處理，當中包括由署長將他們的建議書轉交各個政府部門傳閲，並在回應該等建議書時收納各個部門意見，包括民航處的意見。實際情況是，眾發展商明知，只要他們建議興建超逾主水平基準以上324米的建築物，其多份總綱發展藍圖（包括第5號至第8號總綱發展藍圖）便會因航空安全及機場運作需要而不會獲得批准，除非他們能成功游説政府就該高度限制改變主意，才作別論。他們已屢獲提醒其在有關建築契諾下的責任及違反責任的法律後果。然而，他們在第8號總綱發展藍圖於1995年6月遭拒批後的一年多内，並無再將任何總綱發展藍圖呈交當局審批。假如這間斷的任何部分是由於他們在無理可據下誤信會獲免費延展建築契諾期而導致，則他們決不能就由之而生的各段延誤責怪政府。此外，到了1995年10月中旬，即是在第9號總綱發展藍圖出現前約九個月，必已清楚的是政府仍堅稱其有權收取算定損害賠償。 161.因此，本席認爲“部分責任辯據”在部分法律理據上及全部事實理據上不成立。該項辯據在政府聲稱享有該地段的重收權一事上不適用。而就算定損害賠償申索而言，該項辯據不但欠缺所需的裁決支持，更遭對其不利的裁決削弱。眾發展商不能試圖藉提述個別證據而令該項辯據成立，因爲這種做法違反Flywin案所訂明的原則。基於上述理由，本席認爲必須駁回本上訴。 F. 第五項爭議點：建築契諾期的延展 162.第五項爭議點涉及政府就收取眾發展商多筆補地價款項而採取的論點。有關的辯據指，即使法庭裁定政府不享有重收權，政府仍有權保留已獲付的多筆款項，因爲付款人是依據以良好代價自由訂立的協議而自願付款。鑑於本席已裁定政府享有重收權，第五項爭議點的前提並不適用。然而，有指上述論點就有待獨立審訊的各項問題而言可能尚存爭議，而本院獲邀在本判決中處理該項論點。 163.署長於1997年1月10日致函眾發展商，威脅沒收租賃，理由為建築契諾期已屆滿，而眾發展商的總綱發展藍圖甚至仍未獲批准。 164.署長在日期為1997年2月21日、向眾發展商發出的信函中，指出他們未能在各段指定期間内完成各項有關的發展項目，繼而提出將建築契諾期延展一年至1997年12月7日，其具體內容如下：
165.當上述建議獲接納時，梁振英先生代表眾發展商發出一封日期為1997年3月18日的附函，述明該建議是在以下基礎上獲接納：
166.上述書信往來模式，在每次為建築契諾獲進一步延展而付款時均重複出現。 167.Sumption先生陳詞指，在復還法中有兩項相關及適用於本案的原則，即：
168.Sumption先生陳詞指，上述兩項原則的唯一相關限制是，假如付款人為求解決各方之間的若干爭議而自願支付該等款項，則付款人不能追討該等款項：參閲典籍Goff & Jones（同上），第1-069至1-071段。 169.Sumption先生辯稱，在補繳地價這項付款上，政府所付出的代價是延期行使其聲稱享有的重收土地權及沒收租賃權；而既然這項辯據的前提是這種重收土地權並不存在，因此在事實上及法律上均欠缺代價，而Sumption先生陳詞指，這就構成足夠理據提出復還申索。另一説法是，在毫無依據下作出的沒收租賃的威脅，足以支持以脅迫為基礎而提出復還申索。Sumption先生亦陳詞指，付款方曾說明付款條件並迅即提起法律程序以質疑政府聲稱享有有關權利的基礎，而此等行動清楚顯示眾發展商並非自願付款。 170.上述辯據表面上具有説服力，但有關爭議點並不在本上訴產生，而只是可能關乎在另一獨立審訊中相關問題如何得到解決。因此，基於下述理由，本席認爲不宜在現階段試圖解決第五項爭議點。 171.第五項爭議點的前提（而這是可能在獨立審訊中適用的）當然仍是政府無權重收有關土地。至於這項前提能否確立，則要直至有關事實及法律爭議獲探討及法庭在獨立審訊中作出有關裁決時方可知曉和定奪。梁定邦先生力陳，任何指政府不享有重收土地權的裁決背後的確切基礎將具重要性。 172.據本席理解，梁先生的辯據是指，即使法庭在獨立審訊中裁定政府因作出若干可責的行爲而無權重收該地段，假如政府能證明眾發展商作出付款是為換取能夠安心和肯定他獲得建築契諾期延展，從而向他們提供在該等付款上的良好代價，而該代價超越在政府原本賴以尋求重收土地的任何不當行爲的後果（這種代價是否充分，不屬於法庭的考慮範圍），則有關的地價付款可能仍屬不可追討。梁先生辯稱，這足以使該等付款成爲自願作出及不可追討。 173.即使上述辯據可行 — 本席對此不予置評 — 還要視乎尚待界定的事實及法律問題如何解決，而此等問題顯然極具爭議性。據此，本席認爲不宜在現階段試圖處理第五項爭議點。 結論 174.基於上述理由，本席會駁回本上訴，並作出以下暫准訟費令，即眾上訴人須支付答辯人的訟費，而答辯人獲法庭認證適宜延聘三位大律師處理本訴訟。本席亦會指示，與訟各方如欲就上述暫准訟費令作出陳述，應以書面作出，並在發下本判案書之日起計21天内將陳述書呈交法庭存檔和送達對訟方，而任何書面回應陳述應在其後21天内呈交法庭存檔和送達對訟方；假如與訟各方未有在發下本判案書之日起計21天内將上述陳述書呈交法庭存檔，則上述訟費令應在毋須另作命令下成爲絕對命令。 終審法院非常任法官康士爵士： 175.本席已閲讀本院常任法官包致金、常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士的判詞擬本。鑑於各份判詞顯示了不同的處理方式，本席宜同樣述明帶引本席在御用大律師Sumption先生提出予本院考慮的各項問題上得出相同結論的處理方式。考慮到各份判詞已經及將會提供有關詳情，本席現僅須列明基本要點。 第一項問題 176.在此問題上，據本席理解，有關的辯據是循兩方面表達。第一方面是辯稱，在顧及整項批地及促使完成該交易的事實背景下，特別條件第(9)(e)項必須解釋為不外是一種“監督”權力，即用於監察其他批地條件，尤其是特別條件第5(a)(i)項所訂明的條件。 177.本席不能接納上述説法。首先，不論從該項條件本身的用詞、其他特別條件還是整項批地，本席都找不到任何支持這種限制性解釋之處。再者，接納上述説法將剝奪特別條件第(9)(e)項的任何獨立或實際效力。特別條件第(9)(a)(i)項的提述，確認了這項條件獨立運作；特別條件第(63)(b)項則確認了這項條件在一般情況下不受約束。本席特別加入這項説明，以免出現誤解，因爲與訟各方同意該項條件不能用來減損批地所賦予的任何實質權利。 178.這帶出第二方面的辯據及眾上訴人希望從中得到協助的案例Equitable Life Assurance Society v. Hyman。然而，依本席看，眾上訴人如要從該案例中得到協助，便先要證明該項批地給予他們一項不受約制的權利，可在符合該項批地的其他條件下興建任何高度的建築物，猶如Hyman先生在其獲保證的年金率上享有不受約制的權利一樣。基於本席剛才論述的理由，本席不信納眾上訴人享有這種權利。本席亦不信納，在有關情況下，Steyn勳爵使用“各方的合理期望”一句的目的是將其裁決的基礎擴展至超越與實際合約權利相抵觸的情況。與訟各方在本院席前曾廣泛討論特別條件第(9)(b)項的效力。然而，本席認為該條款純粹列明計算密度的方法。該條款提述了高度，但並未就高度賦予任何權利。按其本身的文字，該條款乃屬限制性而非賦予權利。 第二、第三及第四項問題 179.本席認爲便利的做法是把這三項問題納入同一組別，然後分“隱含條款”、“算定損害賠償”及“重收土地權”三個項目處理此等問題所帶出的各項論點。 隱含條款 180.眾上訴人提出以下兩項隱含條款﹕
181.關於第一項隱含條款，政府辯稱“時間的任何部分”必須受限於“且導致獲批地人超逾契諾所訂時間”一句；而對於任何違反該項隱含條款的情況，唯一的制裁應當是自動延展契諾所訂時間。 182.原審法官接納政府的説法，但本席認爲眾上訴人的説法較為可取。本席不認為政府所提出的時間方面的限定條件是為著發揮涉案合約的商業效能而“絕對必要”，雖然該限定條件在證實有違約的情況下大有可能影響到損害賠償的評定。本席亦看不出有“絕對必要”以其他方法取代正常的損害賠償方法。法庭若然這樣做，便會有改寫該合約之虞。 183.政府對於第二項隱含條款看來並無異議，但對於政府被指違約則提出強烈爭議。原審法官裁定政府並無違約，對此本席謹表贊同。政府藉1995年1月27日的信函已相當清楚地向眾上訴人說明，可獲准的高度上限將會是主水平基準以上324米。眾上訴人不願接受該數字，並竭力使政府改變主意。但指眾上訴人其後不知現行限制的說法，實不可接受。 算定損害賠償 184.眾上訴人在這方面所依賴的，是英國上訴法院法官Salmon在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd一案中精簡地表述及本院常任法官李義在其判詞第142(d)段合宜地列明的規則。較早的案例顯示投訴人的行爲不一定需要涉及違約，但本席認為，該原則本身及該等案例所用字詞意味著有關行爲必須確曾引致或至少有份導致逾時。 185.然而，就本案事實而言，該規則對眾上訴人並無幫助。第III階段中的長期延誤，並非由政府引致。該延誤乃源於眾上訴人的行爲或缺乏行動：正如原審法官亦曾裁定，他們選擇 —— 而這當時從他們的角度看也許是可以理解的選擇 —— 在期望中等待。 186.眾上訴人在這方面所面對的另一困難，是這論點在本院席前才首次提出。故此，在原訟法庭席前，既無探討政府被指的延誤事實上曾否引致或有份導致眾上訴人最終未能依時竣工，亦無考慮該等延誤（如有的話）是否因雙方分別提出及接受延期四個月而一筆勾銷。 重收土地權 187.按目前所得意見，本席傾向於認爲，該項適用於算定損害賠償的規則在原則上也應適用於重收土地的申索。但由於此點在獨立審訊中可能成爲相關考慮因素，加上在本案中，基於剛才所述的理由，上述一點無論如何都會不獲接納，因此本席寧可不表達任何具決定性的意見。 第五項問題 188.在目前情況下，本席毋須回答此問題。 189.基於上述理由，本席亦會駁回本上訴，並按本院常任法官李義在其判詞第174段所建議，作出各項相應命令。 終審法院非常任法官韋卓善爵士： 導言 190.本上訴乃針對上訴法庭（上訴法庭副庭長羅傑志、上訴法庭法官郭美超及原訟法庭法官施鈞年）於2003年7月31日所作的裁決而提出，該裁決駁回高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智於2002年3月4日所作的裁決。原審法官藉其裁決駁回各名原告人在本訴訟中提出的申索，但源於再經修訂的申索陳述書第29段的申索除外，該部分已押後待決，不屬本上訴所涉的爭議範圍。為便於提述，在本判詞中，本席將稱原訟法庭為“高等法院”、稱高等法院暫委法官麥卓智為“麥卓智法官”，並視乎文意而稱眾原告人為“眾原告人”、“華懋”或“眾上訴人”。 191.眾原告人是華懋集團旗下的公司，該集團是香港地產發展商之一。被告人是作為香港政府代表而被起訴的律政司司長。[適用於原英文判詞：為便於提述個別人員及政府人員，本席將規劃環境地政司、地政總署署長及民航處分別稱為“SPEL”、“DL”及“CAD”。] 192.本案大部分複雜和困難之處，源自事實上當時啟德機場是香港唯一在運作的機場，而政府於1989年10月公布擬建新機場以取代啟德機場，這顯然將是一項龐大工程。在過渡期間，發展商華懋為希望進行發展項目而履行責任呈交多份總綱發展藍圖並待隨後取得建築批准。當時政府面對著某程度的不確定情況，即有需要處理所有受牽連事宜時評估該等事宜對於新機場運作的潛在影響，而這不確定情況必然需要時間解決。新機場經籌劃和興建，繼而於1998年7月6日啓用。令有關過程更形複雜的是，華懋改變初衷，並決定興建全球最高的建築物，有關的時間中相當大部分是用於與政府進行討論和提出建議，以期說服政府就赤鱲角機場所應作出的承諾，繼而使有關項目獲准進行；以及其後用於就政府最終沒有准予進行該項目而提出質疑。毫不意外地，有關的合約文件並不完全切合上述過渡期，而首個須予考慮的問題是關於《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（1986年版）（“該條例”）是否適用。 193.該條例的詳題規定：
194.第2(1)條規定，除文意另有所指外：
195.第2(2)條繼而規定：
196.題為“總督會同行政局作出有關建築物高度的命令”的第3條及第4條規定：
197.第23及24條就補償作出如下規定：
198.該條例經由1994年第88號法律公告（自1994年12月12日起生效）修訂，對第2條作出如下增補：
199.上述公告亦對關乎建築物高度的命令的第3條作出修訂，增補一項第（1AA）款，其內容如下﹕
200.在一項經上訴後獲上訴法庭維持的審訊前裁決中，原訟法庭法官任懿君判定，根據這方面的狀書，下列是可予審理的適當爭議點﹕
201.直接的問題是，最早可於何時就建議中在赤鱲角興建的機場作出命令。從各別的航道要求以及其他關於可容性的考慮因素看來，顯然該條例的制訂者在顧及機場安全需要及上述其他考慮因素下將1994年的修訂納入該條例時，絕不可能曾預期啟德舊機場和建議中的赤鱲角新機場可同時並存。該等修訂自1994年12月12日起生效，而該條例的制訂者必已預期，負責根據該條例的規定作出命令的人士應自行判斷須於何時及何地就飛機安全需要而訂明“不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區”（第3(1AA)條）。令這情況清楚明確的是，1994年12月前的《香港機場（障礙管制）條例》及收納該等修訂的《香港機場（障礙管制）條例》兩者均同時提述現時使用及將會使用香港機場。簡言之，在未獲賦予該權力之前，不可能作出這種命令。 202.在社會經濟正在擴展而土地量有限的背景下，涉案合約就租賃年期及土地的使用作出了規定。發展項目的程度、方式及時間安排，只能藉仔細審視該合約及其向與約各方提供甚麼而確定。從有關文件可見，政府從一開始已決定該合約的明確條款絕無商議餘地，而其僅有的些微責任也絕不應成爲談判標的。只在於批地條款隱含有關限制的範圍內，才可爭辯各項管轄各方互相合作及阻礙履行合約的隱含條款的法律原則適用。 203.就荃灣市地段第353號的批地，眾原告人於1991年10月3日提交的投標於同年11月7日獲接納，眾原告人亦於1992年12月8日取得該地段的管有。他們支付地價122,625,997.57元及放棄其他土地交換權利，以作該項批地的代價。實際上，他們為該地段而給予約共1,245,000,000.00元的價值，當中包括合約文件内各項發展規定的價值。根據上述批地的條款，眾原告人必須在四年内，即最遲於1996年12月8日，在該地段建成他們擬建的建築物及達致取得佔用許可證的階段。該等條款亦規定他們必須在三年内，即最遲於1995年12月8日，在該地段建成一個交通總站。假如他們不遵守上述各段建築契諾期，政府可在毋須付還其已就該地段獲付的地價或支付其他補償下沒收該地段。 204.本案引發的重要問題，關乎這類如此具體的合約文件的釋義，而尤其是關乎在各方之間的合約有何空間（如有的話）加入任何其他隱含條款。此外，本案還引發由各方的履約行爲產生的各種關於“不容反悔”原則、放棄權利及經濟脅迫的適用性問題。在本案中不曾在各個下級法庭代表任何一方出庭的御用大律師Sumption先生，在本上訴中代表眾上訴人簽署一份《補充案由述要》，以期大幅改寫他們的案由。鑑於本案的發展情況，本席先須詳述事件始末及本案如何在高等法院及本院呈述，然後處理御用大律師Sumption先生所提出的並以口述辯據發揮的五項問題，以及資深大律師梁定邦先生的回應。 涉案合約文件 205.本席現深入探討有關的合約文件。 206.地政總署藉1991年9月6日的通知，邀請土地交換權利擁有人申請以放棄權利來取得批出該署提供的特定地段 —— 其一是荃灣第353號 —— 的政府土地，而非純粹另行獲得現金補償及保留其他土地。該地點位於新界荃灣第35區，面積為（大約）19,500平方米，租賃年期由協議的日期起計至2047年6月30日屆滿，年租直至1997年6月30日為2,400元，其後則為相等於該地段當時的應課差餉租值的3%的金額。該幅土地的指明用途為非工業用地（倉庫除外），並受以下建築契諾所限﹕“須由管有該地段的日期起計48個月内建成不少於75,000平方米的總樓面面積。”申請須以申請表格提出，並於1991年10月4日中午前放入設於金鐘政府合署的工務投標箱。有興趣人士獲邀向屋宇地政署辦事處索取申請表格、申請通知書及批地條件書，亦可在該處查閲銷售計劃書。 207.眾原告人於1991年10月3日簽署並如所指明般遞交的申請表格記載，如果他們的申請獲接納，則該申請連同接納確認書在眾申請人及政府之間“即構成有約束力的協議”，直至附連的申請通知書第11段所指的協議備忘錄獲簽訂為止。申請通知書同樣排除任何商議批地條款的可能性，而第11段訂明須由成功的申請人須適時簽立在批地條件書所附表格上的協議備忘錄。當局發出關乎第353號地段的新批租約第6890號，而附連的載有標準條款的協議備忘錄於1992年11月20日簽立。該備忘錄記載，各名指名申請人：
208.有關的一般批地條件甚爲具體及詳盡，但在本上訴中尤其重要的是特別條件第(5)、(6)、(8)、(9)及(10)項的有關部分，其規定如下：
209.關於交通總站的特別條件第(15)(a)項規定：
210.分別關於算定損害賠償及政府如何給予批准或同意的特別條件第(19)項及特別條件第(63)(b)項規定：
211.為完整起見，本席應補充指出，特別條件第(20)至(32)項及御用大律師Sumption先生在辯據中提述的工程規格附表，乃關乎行人通道、行人天橋及行人道的建造、平台上蓋、美化環境、空氣調節、垃圾收集及其他相類事宜。 釋義原則 212.在上述背景下，本席現返回考慮上文第204段所提出的問題，這問題是關乎這類如此具體的合約文件的釋義，而尤其是關乎在各方之間的合約有何空間（如有的話）加入任何隱含條款。 213.對於在這類如此具體的合約文件中適用的釋義原則，與訟雙方基本上並無爭議。現已成為經典的説法，是賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society[1998] 1 WLR 896一案中所作的闡述，這也是麥卓智法官處理本案的方式的關鍵所在。麥卓智法官引述該案彙編第912至913頁，當中賀輔明勳爵如此闡述有關原則：
214.在案例Bank of Credit and Commerce International SA v. Ali and others [2002] 1 AC 251第269頁第39段，賀輔明勳爵補充說：
215.然而，考慮到有關論據在本院席前的鋪展方式，我等毋須探討與訟各方於立約前的談判及他們宣稱的主觀意圖的不可接納性或各方其後在該方面的行爲的證據的不可接納性的問題。事實上，從檢視涉案合約文件顯見，該等事項根本並非任何於該合約訂立前或後的談判的成果。政府設定其所作出的任何批地的條款，並與任何投標者保持距離。類似的分析將使這種關於各方於立約後的行爲的證據不獲接納，除非是為著與證明附屬協議存在。此外，假如接納各方後來就其意圖而作的陳述的證據，則這看來會在兩方面與賀輔明勳爵所述的第一項原則相悖﹕(1)癥結在於該份合約文件會向一名具備立約各方合理可知的所有背景知識的明理的人傳達何等涵義 —— 查究的對象是客觀的第三者，而非實際的立約各方；(2)此查究乃針對各方“在立約時的處境中”合理可知的背景知識。 216.從麥卓智法官在其判詞提述賀輔明勳爵的原則陳述的文意及緊隨其後的段落可見，他認爲有需要利用客觀的第三者以判斷何者是眾原告人於訂立自1991年11月7日（或最遲於1992年11月20日）起成爲對他們有約束力的承諾時合理可知的背景知識。但本席毋須進一步探討此點，因爲在本院席前，各位大律師已同意採納以下基礎，即涉案問題須按有關合約訂立時的情況判斷。 狀書及爭議點 217.麥卓智法官指出，眾原告人的案情自立案後已有一些改變。當時再經修訂的申索陳述書就他們所聲稱的隱含條款如此作訴：
218.再經修訂的申索陳述書繼續申辯（第10段）：
219.其餘段落毋須加以解説，其内容如下：
220.本席應指出，首先，麥卓智法官基於他給予的理由而拒絕接納狀書所指的6月8日協議（第16至17段）、8至9月北京協議（第18至19段）及關於誘使的申辯（第20段）；其次，正如第15段表明，眾原告人曾申辯多次會議及討論的詳情，以期支持相關段落所申辯的内容。本席在細看案件在高等法院席前及本院席前的事態發展時，將有必要探討上述事項。麥卓智法官謹慎地分別撮述眾原告人及被告人的案情，繼而臚列一如眾原告人所鋪陳的各項爭議點：
麥卓智法官的裁決及結論 221.本案的原審逾24天，而原審法官無可避免地花上了頗長時間審核相關事實，包括與被指存在的1995年6月協議及被指存在的1996年8至9月的北京協議有關的證據。法官基於其所提供的理由，表示不信納各方曾於1995年6月的會議上或於1996年在北京的會面中訂立任何協議。據此，法官斷定第10、11及14項爭議點所聲稱的協議、表述或共識並不存在，故此並無引發“時間不受管限”的問題。法官繼而拒納第13項爭議點所提出的“禁止反悔”或“放棄”論點，其理由是眾原告人未能證實政府曾作出明確和毫不含糊的表述。 222.麥卓智法官繼而處理涉案協議的釋義以及其是否包含狀書所申辯的全部或任何隱含條款的問題。法官採納賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896一案中述明的釋義原則，繼而進行討論，當中表示：
223.簡言之，原審法官斷定：根據特別條件第(5)(a)項，政府享有一般權力不批准各份總綱發展藍圖，而根據特別條件第(9)(e)項（DDH條款），政府有權以設計、規劃及高度為由而不批准各份總綱發展藍圖；DDH條款可為著與政府作爲政府及大業主而享有的權益有關的目的而援用；以及署長既毋須毫不含糊地援用DDH條款，也毋須明確指出其尋求引入的新限制，而涉案協議内亦無條款以示此意；然後補充指政府有權在電腦模擬測試完成前利用DDH條款決定高度上限。 224.代表眾原告人的資深大律師張健利先生，在原審時曾將狀書所申辯的隱含條款濃縮為以下兩項：
225.原審法官最終﹕
226.各項罰款的申索是指各筆款項乃在眾原告人表示不滿下支付，屬於平白落在政府手中的金錢，因此眾原告人有權追討該等款項或循衡平法尋求復還，即使政府並未違反任何隱含條款、且延誤的發生純粹是眾原告人本身的過失所引致，情況亦然。原審法官引用案例Hang Wah Chong Investment Co Ltd v. AG [1981] 1 HKLR 336及Lok On Co Ltd v. Attorney General [1986] HKLR 857，作出以下結論﹕
227.最後，原審法官斷定，有見及上述裁決，“經濟脅迫”（即經濟威迫，方式上是施以不合法的壓力，以期迫使眾原告人支付政府所非法索取的大額地價或被政府奪取他們在第353號地段上的投資）及“不公得利”的問題均沒有產生。 上訴法庭的判決 228.上訴法庭經聆聽代表衆上訴人的大律師陳詞後，認爲除了為澄清在下級法庭席前作出的妥協條款外，毋須聆聽答辯人（即政府）的辯據。儘管如此，上訴法庭適當地宣告詳細的判決理由書，内容探討案中提出的每項爭議點。上訴法庭裁定維持原審法官的事實裁決及法律結論，並基於該等理據駁回上訴。由於與訟各方在上訴法庭席前並無提出新辯據，加上上訴法庭的判決與原審法官的裁決在理據上並無關鍵性的實質分別，故此本席毋須對上訴法庭的判決再作深入研究。 在本院席前提出的辯據 229.眾上訴人起初送交本院存檔的案由述要，提出在本上訴中待決的至少有六組問題：
230.眾上訴人提交的補充案由述要，涉及下列三項問題：
231.本上訴聆訊期間，御用大律師Sumption先生提出下列“五項問題”並加以論述：
232.另一方面，同樣沒有代表與訟任何一方出席下級法庭聆訊的資深大律師梁定邦先生，呈交了一份補充案由述要，並在聆訊中提出論據時呈示及論述内容如下的“答辯人的法律主張”﹕
233.代表政府的資深大律師梁定邦先生對於該等爭議點的範圍如此發展並未提出反對。雙方甚為明智地認爲所有爭議點都應獲最終解決。他們的分歧在於決定何等問題（如有的話）應被視爲涉及並行事實裁決。在若干事項上，資深大律師梁定邦先生倚賴案例Flywin Co. Ltd v. Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR 356所述的總則（該案判詞第38段）﹕
234.御用大律師Sumption先生陳詞指，該等事宜應定性為涉及麥卓智法官裁定的、且不受與訟各方爭議的基本事實，以及法官從基本事實作出的、且可被並已被質疑的推斷。他倚賴Edwards (Inspector of Taxes) v. Bairstow [1956] AC 14一案及一系列同類案例所述的各項並非只適用於稅務案件而是在上訴級法庭普遍適用的原則。Radcliffe勳爵表示（見該案彙編第36頁）﹕
諸位大律師的辯據論述 235.御用大律師Sumption先生提出的五項問題中，第一項是，政府當時是否有權以擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的高度下限為由而不批准一份已符合有關批地的所有特別條件的總綱發展藍圖。在闡釋相關辯據時所作的基本假設是，雖然一份總綱發展藍圖在其他方面均符合有關批地的所有特別條件，假如擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的高度下限，則政府無權不批准該藍圖。上述假設亦是補充案由述要内所列的以下三項問題的核心所在﹕(1)政府是否有權為引入與新機場的安全條件有關的高度限制而運用在各項特別條件下的權力？；(2)假如政府對於實施該等特別條件内的各段發展時限方面的延誤負有不論是否可責的責任，則政府方面的如此延誤帶來何等法律後果（如有的話）？；(3)假如政府對於各段時限未獲遵守負有第(2)項所述的責任，則政府能否以華懋在表示不滿下支付算定損害賠償及在表示不滿下同意接受延展時限的行爲作為依據？同時，該五項問題中的第二及三項顯示御用大律師Sumption先生將其辯據論述為支持第一項問題背後的基本假設，而第四及五項問題回接補充案由述要的第二及三項問題。 236.本席對有關爭議點的看法是，問題在於運用正統的釋義原則，以確定政府在特別條件第(5)及(9)項下批准該地段的發展項目的總綱發展藍圖及其後批准任何將在該地段興建的建築物的設計、發展及高度的權力範圍。繼而問題是﹕政府是否在該等特別條件所具有的真確詮釋的基礎上主張更廣泛的權力？若是如此，該等權力的範圍為何？以及固有的限制產生何等效力？這將會主導如何回答以下問題，即政府是否藉其行爲而令到其在該等特別條件下所批予的遭受減損。上述處理方式的焦點，在於運用確立已久的相關原則，按傳統方式詮釋有關合約，而該等原則乃涉及在這類如此具體的合約中加入關於各方合作及阻礙履約的隱含條款。御用大律師Sumption先生所論述的是一項巧妙而複雜的辯據，而本席相信將其陳詞撮述如下並無損其原意。 237.政府在DDH條款（特別條件第(9)(e)項）下享有的拒絕批准權，只可為確保建議符合該合約而行使。該項條款絕不可能旨在賦予全無約束的酌情權（即使特別條件第(63)(b)項隱含地受限於該項酌情權所受的限制），因爲﹕
238.其後，在論及整宗事件的來龍去脈時，御用大律師Sumption先生將事件的時序分爲四個後果不一的階段：第一階段從1992年12月到1994年5月；第二階段從1994年5月19日到1995年6月；第三階段從1995年6月到1996年4月；及第四階段自1996年起﹕以及
239.正如資深大律師梁定邦先生提出的法律主張（見上文第232段）所預示，他陳詞指，將Flywin原則運用到兩組爭議點上，便會因證據上的理由而禁止在本上訴中提出該等爭議點。首先是關乎(b)及(e)項的釋義，就此而言，政府並未聲稱其在該等項目下的批准權不受限制。其隱含責任是不減損其向華懋批予的內容，而此等條件至少部分是實質上而非程序上的。其次是，缺乏任何足以影響法庭在就第29段進行的研訊中審理第四階段所涉爭議點的事實裁決，是因爲華懋在麥卓智法官席前的聆訊中並未提出任何此等跨審訊事實問題。 討論﹕御用大律師Sumption先生的主要辯據 240.基於本席可稍為簡短地述明的理由，本席斷定御用大律師Sumption先生的主要辯據無法成立。首先，該等辯據必須在顧及用以評估是否加入關於各方合作及阻礙履約的隱含條款的背景情況（見上文第236段）並顧及各位大律師之間已有共識的其他方面之情況下予以考慮。根據賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society一案中對有關原則的經典陳述（這也是麥卓智法官處理本案方式的關鍵所在），背景情況須以立約時的情況判斷，而須予評估的是該份合約文件在當時會向一名客觀、明理且具備立約各方合理可知的所有背景知識的人傳達何等涵義，因此不包括關於立約各方就其意圖而作出的主觀陳述的證據（見上文第213至215段）。唯一的例外情形是，當某方尋求證實有一附屬協議存在時，有關各方就其意圖或觀點而作出的主觀陳述的證據可能成爲背景情況的一部分。然而，麥卓智法官裁定（而該裁決獲上訴法庭確認），眾原告人未能證實狀書所申辯的6月8日協議、狀書所申辯的8至9月北京協議及“誘使”的申辯（見上文第220段），而御用大律師Sumption先生接納該等關於該等被申辯的協議的並行裁決，且不繼續提出任何建基於“誘使”的申辯的辯據。此外，正如上文第215段所述，從全面覆檢各份基本合約文件顯見，它們根本並非政府與華懋於涉案合約訂立前或後的談判的成果。政府設定其發出的任何批地的條款，並與任何獲批地人保持距離。本席認爲，在考慮御用大律師Sumption先生的陳詞時須回答的關鍵問題是﹕對於這類如此具體的批地，有何空間（如有的話）以隱含方式加入建議中的其他條款？ 241.其次，雖然御用大律師Sumption先生相當倚賴案例Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408，並認為該案例爲本案所需的原則性處理方式提供了當代闡述，但本席並不認為該案例支持他的陳詞。在該案中，Steyn勳爵引述賀輔明勳爵在案例Banque Bruxelles Lambert SA v. Eagle Star Insurance Co. Ltd [1997] AC 191指有關過程“是在顧及該協議所處的商業環境下整體地詮釋該協議”（該案彙編第212頁）的説法，然後表示﹕
242.假如以本席傾向支持的方式進行有關探討，則管限在本案中以隱含方式加入任何條款的雙重限制就是﹕其一，有關原則鮮被使用，使用的方式亦相當審慎，更絕不能用作以隱含方式加入一項與有關合約文本中的明確條款互相抵觸的條款；其二，用來決定是否以隱含方式加入條款的法律驗證標準，乃是以絕對必要性為準則。一經運用此等標準來衡量，御用大律師Sumption先生的陳詞中大部分上層論點均站不住腳。 243.本席現返回探討上文第237及238段所撮述的御用大律師Sumption先生的陳詞。他陳詞指（見第237段）DDH條款絕不可能旨在給予全無約束的酌情權，其理由見於第(i)至(iii)分段，而該條款必須受到限制（見第(iv)分段）﹕(a)將之解釋為一項使政府能監察及執行其他條款的程序規定；或(b)基於客觀合理的理由；而他選取(a)是基於兩項理由（見第237(v)及(vi)段）﹕因沒有準則以協助就客觀合理的理由作決定，以及因上述選擇是受到有關的總綱發展藍圖的用詞和結構主導，其理由見於第(vi)分段；然後他陳詞指（見第237(vii)及(viii)段），DDH條款的真正目的是重申必須在特別條件第(9)(b)項獲給予凌駕地位的情況下遵守該等批地條件的條款，而該等特別條件賦予有關發展商權利，並不應偏狹地被視爲只是向各方施加責任。 244.然而，由主張DDH條款不可能旨在賦予政府全無約束的酌情權直接轉移到主張該條款（及特別條件第(9)(b)項）必須解釋為涵蓋該領域的程序規定，並未恰當體現Steyn勳爵所強調的要求，當中最基本的就是絕不能加入一項與文本中的明確條款相抵觸的隱含條款，而即使符合此要求，亦只限於加入絕對必要的隱含條款，而不能貿然加入看似合理的條款。重點乃在於對合約内容作出最小的干預，這是為實現與約各方的假定意圖而必需的，並不容許重寫該合約。 245.本席接而考慮御用大律師Sumption先生所倚賴的、並在上文第237段中撮述的各項因素﹕
246.御用大律師Sumption先生提供的事件時序表連同在上文第218及219段撮述的再經修訂申索陳述書內容，説明了華懋是何等倚賴狀書所申辯的會面以及華懋的代表與政府官員和人員之間的商討，以支持其在本案提出的辯據，並説明御用大律師Sumption先生是按何基礎論述其四階段事件時序的辯據。就後者而言，御用大律師Sumption先生對於在第一階段中各方之間的通訊並無爭議，這階段於1994年5月19日當華懋首次就擬建一幢極高的建築物而呈交一份總綱發展藍圖之時結束。原因是華懋並未提出政府要對該期間内的任何時間流逝負責，而該期間是指從1991年11月7日當華懋須開始執行（導致發出該項批地及其特定條件的）協議備忘錄内的標準條款之時直到1994年5月19日。御用大律師Sumption先生所指的第二階段是從1994年5月19日到1995年6月，當時政府基於航空安全理由，因擬建的建築物過高而拒絕批准一份總綱發展藍圖。他繼而闡述以下辯據，即當局拒絕批准該份藍圖時所表明的理由是建議中的總樓面面積過大，從而並未告知華懋，該份藍圖因新機場的緣故無論如何都不會獲接受；他繼而指出，基於官員們在接受盤問下就“政府内需時多久以決定某份總綱發展藍圖是否符合規定”而作出的若干回答，假如因高度問題而需時超過兩至三週，則任何超逾他所假定的延誤，均可能歸因於政府内部的責任；他又進一步指，在隨後的九個月，即從1994年10月到1995年6月，有一份符合地積比率規定的圖則尚待當局考慮，而唯一主要問題是與機場有關的高度問題；他陳詞指“政府未能意識到關乎機場安全的問題”，並根據他提出的四項可能性的假設，將之定性為完全由政府内部混亂引致的延誤，因此，當局決定據之而拒絕批准該份總綱發展藍圖的安全理由，並非有關批地的條款所容許的拒絕批准的理由。第三階段於1996年4月結束，當時在電腦模擬完成後，華懋獲告知最高准許高度爲主水平基準以上324米。御用大律師Sumption先生將之歸咎於政府方面出現可避免的延誤，而該延誤源於政府不肯定應以何為高度限制，加上政府内部意見分歧，導致損失十個月時間。御用大律師Sumption先生的陳詞中關於第二及三階段的處理方式，面對著兩個基本難題。首先，直至基於航空安全理由而作出“訂明不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區”的命令的權力獲制定及自1994年12月12日起生效後，方能依據該條例作出該種命令。然後，負責根據該條例的規定作出任何命令的人士須自行判斷於何時及何地理應因應飛機安全需要而作出上述命令。第二，上述處理方式傾向假定上層事實可用於辨識任何按“絕對必要性”驗證標準加入的隱含條款的内容。御用大律師Sumption先生就第四階段（即自1996年4月起的期間）的論點，是按以下前提進行﹕因該期間内的延誤已列作獨立問題，留待法庭在審理第29段所涉的爭議點時處理，而該審訊尚待進行，政府現已不可辯稱有需要延展期限以完成建築，而終審法院應當指示由高等法院就該項爭議點連同其他關乎第29段的爭議點進行研訊。為強化上述陳詞，御用大律師Sumption先生亦引述眾原告人方面提出的若干證據，其內容指建至特別條件所規定的最低總面積需時兩年減五週，並補充說，決定竣工所需建築時間的過程遠較政府所建議的程序複雜。然而，上述主張面對兩大難題。首先，其所反映的觀點 —— 即認爲管限關乎各方合作及阻礙履行的隱含條款的法律原則適用 —— 已遭本席拒絕接納（見上文第236及244段）。其次，麥卓智法官是在與訟雙方要求下審理除第29段所產生的以外的法律責任問題，而雙方均認同麥卓智法官審理的隱含條款的正確闡述將足以影響該獨立審訊（見上文第242至243段）。在缺乏任何關於在第四階段涵蓋的期間按建築限期竣工的確實裁決的情況下，倘若容許眾原告人把任何可說是由該情況產生的舉證責任逆轉，便會與他們在高等法院法庭席前所持的立場不相一致。此外，在絕對尊重御用大律師Sumption先生的辯據下，本席仍得指出，這就是容許他藉著提出假想論點後將之擊倒，以便有理由從較在審訊過程中屬合法合理者更爲廣闊的前提開始，從而如他確實所做般援引案例Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111（另見該案另一彙編(1970) 69 LGR 1）、Astilleros Canarios SA v. Cape Hatteras Shipping Co Ltd [1982] 1 Lloyd’s Rep 518及Maskell v. Horner[1915] 3 KB 106，以支持在關於第29段的聆訊中重新提出算定損害賠償申索。據此，本席會接納資深大律師梁定邦先生的陳詞，即缺乏任何足以影響法庭在將來就第29段進行的審訊中審理該項爭議點的事實裁決，是因爲華懋在高等法院席前的聆訊中並未提出任何此等跨審訊事實問題（見上文第239段）。 討論：限制政府在該等特別條件下的審批權 247.承上啓下，本席現處理餘下的問題，即關於在涉案合約内加入旨在限制政府在特別條件第(9)(b)及(e)項下的概括性審批權的隱含條款内容。本席可加以簡述。資深大律師梁定邦先生陳詞指政府的審批權並非不受限制，而該等條件至少局部是實質上而非程序上的。對於這兩項論點，本席均表同意，但本席不同意其進一步闡述的、其辯稱的特定限制。在法律上及在運用“絕對必要性”檢驗證標準的情況下，本席只會對上述兩項特別條件所明示的審批權的範圍作出最低程度的干預。在此基礎上，本席認爲麥卓智法官理所當然可達致其所得出的結論（見上文第224段）。 248.首先，須特別考慮的背景情況有以下幾方面。正如上文第202段指出，在社會經濟正在擴展而土地量有限的背景下，涉案合約就租賃年期及土地的使用作出了規定。政府從一開始便與尋求獲批第353號地段及政府所供應的其他地段的申請人保持距離。政府所承擔的有限責任也絕不能成爲談判標的。該個發展項目的範圍、方式及時間安排只能藉仔細審視該合約及其向與約各方提供甚麼來決定。其次，本席亦曾在上文（見第206、216及223至226段）指出，政府要求申請獲批第353號地段及政府所供應的其他地段的人士放棄土地交換權利以取得有關批地，而非由他們另行純粹收取現金及保留其他土地。按華懋於1991年11月7日須開始根據協議備忘錄的標準規定條款履行其承諾之時計算，涉案租契要到了超過55年（即直到2047年6月30日）才屆滿，然而，箇中情況是，隨著當局發出批地書及當事人取得該地段的管有，交通總站的三年竣工期及整幢建築物的四年竣工期分別於1995年12月8日及1996年12月8日才屆滿。這使華懋無意中獲得額外時間以規劃如何完成其合約責任。華懋須付的租金，直至1997年6月為每年2,400元，其後的年租金額則相等於該地段當其時的應課差餉租值的3%。租契初期的低額租金，顯然是為了容許發展商有充裕時間完成建築以及從中獲得收入或按其選擇而使用該等建築物。而根據該合約的内容及考慮到租期的長度，並無理由推斷政府預視該等建築物於租契期滿時將有任何明顯的剩餘價值歸於政府。 249.其次，隱含於該等特別條件的文本之中的固有考慮因素，並不足以支持將第(9)(e)項條件（即DDH條款）及第(9)(b)項條件定性為純屬在程序上適用或指它們在實施上受到任何大於在運用“絕對必要性”驗證標準時其所容受的限制。按本席對特別條件第(5)及(9)項的理解，其標的事項各有不同，所需的查究亦各異，這情況凸顯在進行特定查究的時間上的分別，即第(5)項是指於呈交一份總綱發展藍圖之時，而第(9)項則是指於一幢建築物將在該地段興建之時，而興建工程要直到有關的總綱發展藍圖獲署長書面批准後方可展開。適用於總綱發展藍圖的條款則更爲概括及初步，該等條款是作爲導致有關建築物最終獲批准的過程中的步驟。按本席對特別條件第(9)(b)項的理解，該條款並非以間接方式令發展商被剝奪在建築契諾下獲給予的時間的實質部分，該間接方式是基於純粹視高度爲上蓋面積及地積比率的互補，不論是透過特別條件第(9)(a)項（而其焦點是特別條件第(9)(a)(ii)項所指的將會興建的建築物的總面積，或特別條件9(a)(i)項所指的DDH條款下的批核要求）還是透過第(9)(e)項（即DDH條款）本身。針對設計及規劃的審批權的限制，很可能隱含地不包括諸如品味等事項，但本席不信納任何高度限制都必須斷然受到以下束縛，即甚至在審核建築圖則時也不得考慮有關建築物的擬建高度（不論該建築物有多高），除非地政總署署長被客觀地認爲曾花上不必要地長的時間行使特別條件第(9)(e)項下的權力，而在此情況下，對於署長行使該等權力的最低程度干預，就是由署長批予延展完成興建該建築物（及／或交通總站，視屬何情況而定）的期限。簡言之，誠如麥卓智法官的結論（見上文第224段）指出，如要令該限制適用，便先要證明批地人方面犯有過失。 250.結果，對於涉案批地，唯一可辯證成立的減損可能在於行使特別條件第(9)(e)項下的權力時所用上的時間，而政府在這方面的責任，已透過由當局提出並給予獲批地人額外四個月的時間以完成其建築責任（見上文第237段）而獲充分釋除。另一且或許更恰當地表達麥卓智法官的結論的方式，是在涉案合約具有下列特徵的背景下審視有關情況，即：(i)該合約指明開展日期（及在六個月内呈交一份總綱發展藍圖的規定）及兩個終止日期，並把這些日期連繫起來；及(ii)該合約提供長期租賃，租賃期內須付的租金額由初期的低基數起逐步提升，而初期時段顯然是專為涵蓋寬鬆地計算的建築期而設定，目的是容許把明訂的終止日期延展，使有關項目最終得以竣工。從上述背景看來，該合約隱含地容許的純粹是由政府調整該等明訂日期（不論此舉由政府主動作出還是應獲批地人的要求而作出），除非及只在此舉令到峻工時限更加緊迫的情況下才另作別論；至少直至該情況出現之前，任何指政府方面有延誤的觀念均不適用。依此看法，並無基礎駁回原訟法庭及上訴法庭就加入隱含條款方面而作出的並行裁決；本席亦無法看出任何基礎據以干預該兩個法庭就上文第221及225至227段所撮述麥卓智法官的裁決所涉及的其餘事項而作出的並行結論。 結果 251.因此，雖然本席採取與本院常任法官李義稍有不同的方式處理本上訴的若干方面，但本席同樣會駁回本上訴，並作出李義法官在其判詞第174段所述的相應訟費令。在此情況下，本席認爲毋須探討各位大律師所援引並已由李義法官審視的各宗案例。 終審法院常任法官包致金： 252.本院作出一致裁決，駁回本上訴，並作出本院常任法官李義在其判詞最後一段（即第174段）所列明的暫准訟費令。至於裁決理由，本席宜強調，正如本院常任法官陳兆愷及本席已表明，我等所分別增補的個人説法與李義法官所述的理據一致。
御用大律師Jonathan Sumption先生、資深大律師張健利先生及大律師陳家殷先生（由孖士打律師行延聘）代表各名上訴人發展商 資深大律師梁定邦先生、大律師莫樹聯先生及大律師鄭蕙心女士（由律政司延聘）代表答辯人香港政府 [本譯文由法庭語文組專責小組翻譯主任翻譯，並經由湛樹基律師核定。] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under FACV 17/2003