Dragon House Investment Ltd 對 運輸局局長

[Chinese Translation – 中譯本]
FACV 13/2004

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2004年第13號

（原高院上訴法庭民事上訴2001年第1284號）

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FACV 11/2005

終院民事上訴2005年第11號

（原高院上訴法庭民事上訴2003年第335號）

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聆訊日期：2005年11月1至3日

判案書日期：2005年11月21日

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判案書

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終審法院常任法官包致金：

1.本院的判決將由終審法院非常任法官苗禮治勳爵作出。本院其他成員亦曾參與該判決的撰備過程。

終審法院非常任法官苗禮治勳爵：

2.這兩宗上訴（我等將分別稱之為“Dragon House”及“Nam Chun”）提出各項相同爭議點，並獲一併聆訊。兩案均涉及適宜且極具潛力作住宅發展的土地，該等土地位於綜合發展區或被區劃作住宅用途，但是根據政府租契持有，而租契條款訂明不容許在土地上興建建築物。涉案問題是：考慮到本院在Director of Lands v. Yin Shuen Enterprises Ltd and Nam Chun Investment Ltd(2003) 6 HKCFAR 1一案的判決（“Yin Shuen判決”），土地審裁處對於須付的收地補償額的評估應當受到何等原則管轄?兩案的申索人均沒有辯指Yin Shuen判決在任何方面有錯。他們反而各自仔細地審視該判決的文字内容，並請我等裁定上訴法庭誤解該判決。

3.Yin Shuen判決曾經在四宗案件中，包括這兩宗現上訴至本院的案件，分別經由兩組不同成員（合共六名法官）組成的上訴法庭仔細考慮。在每宗案件中，上訴法庭均一致拒絕接納申索人的陳詞，並裁定該等陳詞歪曲了Yin Shuen判決的真正意義和作用。該等陳詞已在我等席前複述。

有關法律程序的歷程

(1)   Dragon House

4.涉案土地位於綜合發展區，但各方的共同基礎是，土地審裁處正確地將之視為等同於區劃該土地作住宅發展。該土地是根據一份訂明不容許興建建築物的政府租契持有。該土地於1999年1月被收回，以作西鐵發展用途。土地審裁處於2001年5月評定補償金額。當時審裁處未有機會參考於2003年1月17日才宣告的Yin Shuen判決。

5.2003年12月24日，上訴法庭（由上訴法庭法官郭美超及楊振權以及原訟法庭法官芮安牟組成）剛剛完成審理兩宗同類案件，即View Point Development Ltd v. Secretary for Transport[2004] 2 HKC 52（“View Point”）及 Busy Firm Investment Ltd v. Secretary for Transport（高院上訴法庭民事上訴2003年第64號，2003年12月24日） （“Busy Firm”），加上考慮到Yin Shuen判決，結果將土地審裁處對補償額的評估撤銷，並將案件發還土地審裁處重新作出裁決。申索人現向本院提出上訴，請求我等推翻上訴法庭的判決及回復土地審裁處的裁決。

(2)   Nam Chun

6.涉案申索人在Yin Shuen案中是第二答辯人。有關的土地是一幅具有重大發展潛力並已區劃作住宅用途的未開發新界農地，但該土地是根據一份訂明不容許興建建築物的政府租契持有。分區計劃雖不容許土地作農業用途，但沒有禁止土地在符合租契條款的情況下作更有價值的用途（例如用作露天存放貨物）。該土地於1999年3月被收回以作公屋之用。土地審裁處於2001年6月評定補償金額，當時同樣未有Yin Shuen判決以供參考。

7.申索人所倚賴的各項比較數據，反映了較該土地在受租契限制下的價值為高的價格。證據顯示，買家在期望租契條款得到修改以容許發展該土地的情況下，願意支付該等價格。地政總署署長（“署長”）辯稱，《收回土地條例》（香港法例第124章）（“該條例”）第12(c)條將有關土地的公開市場價值中的這種成分排除，因此在評估補償額時不應考慮該成分。土地審裁處拒絕接納這項辯據。

8.署長不服，向上訴法庭提出上訴。上訴法庭將此案與署長提出的涉及另一幅面積較小並由Yin Shuen擁有的土地的上訴案合併審理，並於2002年1月駁回該兩宗上訴。署長向本院提出上訴。藉Yin Shuen判決，我等在2003年1月17日一致判決該等上訴得直，並將該兩案發還土地審裁處，由審裁處就每宗案件全面評核證據及參考我等的判決後重新評定補償額。

9.Yin Shuen決定觀望事態發展，而Nam Chun則返回土地審裁處，由與先前不同的成員組成的審裁庭在接納增補證據下重新進行聆訊。土地審裁處於2003年10月21日作出裁決。審裁處示意運用Yin Shuen判決，但其評定的補償額與先前的相同。

10.署長向上訴法庭（上訴法庭副庭長胡國興、上訴法庭法官袁家寧及原訟法庭法官石仲廉）提出上訴，而該庭於2005年3月4日作出判決。此時，由與該庭不同的成員組成的上訴法庭已完成審理Dragon House案、View Point案及Busy Firm案的上訴。上訴法庭的結論是，土地審裁處誤解Yin Shuen判決以及沒有正確地運用該判決。該庭裁定上訴得直，並將該案發還土地審裁處再次進行另一聆訊。有關的申索人向本院提出上訴，請求我等推翻上訴法庭的判決及回復土地審裁處後來所作的裁決，申索人辯稱，土地審裁處正確理解並忠實運用Yin Shuen判決。

相關法例

11.收地補償額的評估，受到該條例第10和12條所列載的原則管轄。就本上訴的目的而言，關鍵條文載於第12(c)和12(d)條。該等條文規定如下：

“ (c) 不得因預期獲得或頗有可能獲得政府或任何人批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證而給予補償︰

但如屬以下情況，即是若非因該土地被收回，便可按應有權利確使任何特許、許可、契約或許可證獲批出、續發或延續者，則本段對該情況不適用；及

(d)  除第11條及本條(aa)、(b)及(c)段另有規定外，被收回土地的價值，須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。”

第12(d)條所反映的是有關土地的公開市場價值，但這條文訂明受限於第12(c)條。

12.Yin Shuen判決的第17段述明各項用以管轄在強制性徵用土地的情況下按該土地的公開市場價值評定補償額的英國法律原則。第17(3)段説明以下總則：在評估所涉土地的價值時，除了要考慮該土地的目前用途外，還必須顧及該土地可合法地用作的任何潛在用途。第17(4)段闡釋，假如土地受到各項足以影響其價值的限制，則申索人無權按該土地在沒有限制下的價值獲支付補償。然而，當該等限制的存在必須予以考慮時，取得解除或修改該等限制的可能性也同樣必須予以考慮。在這種情況下，為取得任何所需同意而招致的費用及面對的風險和延誤，亦必須予以考慮。

13.因此，就收回一幅根據明文限制土地用途的政府租契持有的土地而言，假如須付的收地補償額按該土地的公開市場價值計算，則在評估補償額時，將考慮該土地在受到該等限制下的價值，連同取得修改租契條款的希望和相關費用（包括支付任何地價）。取得修改租契條款以准許把土地用作更有利用途的可能性愈大，該土地的公開市場價值便愈高。

14.然而，第12(d)條乃受限於第12(c)條。因此，不證自明的是，被收回的土地並非根據第12(d)條按該土地的公開市場價值估價，而是在不考慮“預期獲得或頗有可能獲得政府…批出…任何特許、許可…或許可證” 的情況下估價。我等在Yin Shuen判決中裁定，凡收回根據政府租契持有的土地，則在估價時不能考應公開市場價值中反映希望取得修改租契條款的任何成分。取得修改租契條款的希望不論是渺茫還是近乎肯定可以實現，並不要緊；除非申索人享有法律權利得取該等修改，否則該土地的估價不得顧及就取得該等修改而抱有的希望或招致的費用。

15.然而，對於Yin Shuen判決的意義和作用，或在何等範圍內根據法定條文而不考慮上述事項，本上訴的各方並無達致共識。

眾申索人的各項論點

16.眾申索人提出兩項論點：

(i)  他們所稱的土地“發展潛力”乃屬該土地的“内在”或“真實”價值的一部分，在評估收地補償額時例必予以考慮。他們辯稱，藉Yin Shuen判決，我等並無裁定第12(c)條規定在評估補償額時不能考慮有關土地的發展潛力，而只是裁定該條文排除他們所稱的，在援引作證據的各項比較數據的已付價格内的任何“投機成分”。至於此等價格是否包含投機成分，乃是證據問題，須由土地審裁處定奪；及

(ii)  就有關土地的有利區劃或其他規劃利益而言，這並不是該土地的預期特徵，而是現有特徵，且足以影響該土地的價值。該等特徵並無被第12(c)條或Yin Shuen判決摒除在考慮因素之外，在評估補償額時亦必須予以考慮。

17.本席有需要對“發展潛力”及“投機成分”這些用語稍作解釋。眾申索人論及涉案土地的“發展潛力”時，意思是指該土地的公開市場價值（通常透過各項比較數據確定）超出該土地在受到有關限制下的價值之金額。至於在各項比較數據的已付價格内的所謂“投機成分”，其定義不盡明確，但看來至少包括此等價格可藉以反映投機成分的數額（如有的話），而該投機成分是指，即使已考慮在取得修改租契條款方面的費用（包括支付任何地價），該修改將使該土地增值。

Yin Shuen判決

18.在Yin Shuen一案中，本院非常任法官苗禮治勳爵作出主要判決，該判決亦得到其餘四位主審的本院法官贊同。苗禮治勳爵在判案書第5段開宗明義地道出本院須裁決的問題。他說﹕

“問題是，假如證據顯示買家是因期望或預期取得修改租契條款而願意支付超出涉案土地在受到該等限制下的價值的價格，則須付的收地補償額應否反映該價格。”（斜體後加，以資強調）

上述一段判詞具關鍵性，因爲任何判決都必須依據其所處理和裁決的問題而理解。然而，眾申索人並無注意該段判詞。

19.在回答上述問題的過程中，我等曾認爲有必要推翻高義敦法官在案例Suen Sun Yau v. Director of Buildings and Lands[1991]HKDCLR 33（“Suen Sun-yau案”）的判決。案中高義敦法官認同，根據訂明用途限制的官契持有土地的擁有人在法律上無權改變土地用途，然後法官表示（參閱該案彙編第41頁）：

“市場實況是買家願意購買具有非農業潛力的農業用地，並接受在取得所需的用途改變方面的冒險。MacNaughton先生同意，這種情況在市場上相當普遍。正是爲此原因，他拒絕接納陳先生所提交的六項農業用地比較數據，因爲各項數據皆包含農業用途價值以外的成分，即買家期望取得用途上的改變。根據呈堂證據，本席信納，鑒於其面積及地理位置，第22號地段宜作住宅用途。本席理解到，任何買家如要改變土地用途，均須取得官方批准，亦很可能須繳付地價及遵守其他條件。然而，本席同樣信納，買家明知該等風險存在，亦會願意支付高於僅為農業用地的市值，購買具有上述潛力的土地。在強制收地的情況下，土地擁有人有權享有該土地包括該等潛力的利益在内的現值”（斜體後加，以資強調）

20.在審理土地估價案方面的經驗十分豐富的高義敦法官信納，買家願意購買具有“非農業”（即發展）潛力的土地以及承受在取得所需的用途改變方面的冒險（即投機），且在該情況下願意支付高於“僅為農業用地的市值”（即該土地在受到租契限制下的價值）。我等既已推翻他的裁決，亦必然已拒絕接納他的下述看法，即須付予土地擁有人的收地補償額應因存在著取得修改或解除限制的希望而高於該土地在受到租契限制下的價值。

21.我等在已推翻Suen Sun-yau案的情況下，推翻依循上述案例的上訴法庭判決。上訴法庭曾裁定，署長的論點不但沒有確認該土地“在具有其所有潛力下”的“内在”價值，而且沒有顧及上訴法庭所稱的且為第12(d)條規定要考慮的“商業世界的現實”。本院非常任法官苗禮治勳爵指出（參閱其判案書第50段）“在該土地的内在價值包括其發展潛力的範圍內”（斜體後加，以資強調），該潛力須透過更改租契條款方能體現，而取得這種修改的希望正正受到第12(c)條涵蓋。他補充說，在“商業世界的現實”反映買家願意支付“在期望取得修改租契條款的情況下的投機價格”這個範圍内，第12(d)條是受限於第12(c)條，而該條文規定不得考慮取得該等修改的希望。就此而論，“投機價格”一詞只可意指一項較有關土地在受到租契限制下的價值為高、且反映出買家對於取得修改租契條款的可能性的評估的價格。

22.在土地審裁處席前，政府的估價師曾經質疑眾申索人所提交的各項比較數據，理由是該等價格在很大程度上包含他所稱的“期望價值”成分（眾申索人則稱之為“發展價值”），這就是說，在期望或預期取得修改該等條款以容許發展的情況下，買家願意支付較該土地可作租契條款所容許的用途下的價值為高的金額。土地審裁處既無接納亦無拒納他的證供，只裁定其與案無關。在Yin Shuen判決（參閱判案書第54段），苗禮治勳爵表示，該證供並非與案無關，反而是甚有關係。假如此言正確，則眾申索人所提出的各項比較數據，不能按其表面值採用。這並不表示必須將之置諸不理，而是要先作調整方能成立。就此而論，必需的“調整”只可意指以該土地在受限於租契所容許的用途下的價值，代替透過採用各項比較數據而得出的公開市場價值。

23.眾申索人曾依據《基本法》第105條提出一項論點，而苗禮治勳爵在處理該論點時指出（參閱判案書第57段）：

“對於藉著將該土地用作建築用地而體現其發展潛力的權利，官方未有將之處置，而該權利仍屬政府產權，政府亦不應要為此支付補償。”（斜體後加，以資強調）

24.上述各段足以顯示，我等對於Yin Shuen判決第5段所提出的問題給予否定的答案，並接納署長的陳詞（這項陳詞曾先後遭土地審裁處及上訴法庭拒絕接納），即在評估收地補償金額時必須以該土地在受到租契限制下的價值為該土地的價值。利用該土地的發展潛力的權利，屬政府而非承租人所有；取得修改租契條款的希望，不能納入考慮之列。至於眾申索人所依賴的各項比較數據，凡數據反映較該土地在受限制下的價值為高的價格，則高出的數額不得考慮在内。鑒於此等觀點，眾申索人對Yin Shuen判決作出的詮釋無法成立。

25.眾申索人辯指，我等在Yin Shuen判決中所排除的並不是有關土地的十足“發展價值”，而只是當中他們稱爲“投機成分”的部分；為支持這項辯據，他們斷章取義地從Yin Shuen判決中抽出多個段落以作依據，特別是第25至27、49至50及53段。

26.苗禮治勳爵在第25及26段描述第12(c)條所針對的禍害。他在第25段提到1922當年的狀況時表示：

“…政府關注這事實：買家無意或缺乏能力自行發展該土地，因此願意支付投機價格，以期政府收回該土地並將之發展為免受租契所施加的任何限制的建築用地。對此情況，補救方法是在評估補償額時排除投機成分。”

眾申索人便是借“投機成分”一詞來發揮。此詞雖非不符文意，但顯然是指眾申索人所稱的“發展潛力”，這就是說，買家願意支付較該土地在受到租契條款限制下的價值為高的金額，以期官方收地並在該土地免受該等限制下發展該土地（即投機在這情況成真之上）。

27.他在判案書第26段表示，事實狀況自1922年已有所轉變。他闡述：

“現今城市發展通常交由私人發展商進行，而他們要負責就租契條款尋求任何所需的修改，而不是由政府於收地後承擔。自1950年代起，政府就批准修改官契條款收取地價，而多年來，政府的政策都是收取該土地在受到用途限制下的價值與在修改官契條款後的價值之間的十足差額。此舉是否例必成功，固然另作別論；但結果是，買家不再投機在政府將會收地這個可能性之上，反而投機在政府收取的地價不完全反映有關修改的價值。”

換言之，即使買家知道政府會就修改租契條款收取地價，而政府的政策是所收取的金額須反映藉有關修改而釋出的全部發展潛力，買家仍然願意支付多於該土地在受到各項有關限制下的價值 — 他們是投機在下述可能性之上，即政府可能會批准所需的修改以容許發展，並收取可接受的地價。

28.苗禮治勳爵在判案書第27段闡釋香港土地擁有制度背後的理念，而該理念體現在政府要收取足以反映有關修改的全部價值的地價這項政策之上。他解釋說，當香港仍是英國殖民地時：

“香港土地被視爲屬官方所有，官方只在租契訂明的期間及租契指明的用途上放棄擁有權。除此以外，香港土地仍屬官方未處置產權。因此，官方批准修改租契内的用途契諾，實際上是進一步處置有關土地，亦有權就此收取全部價值”。

他將此對比英格蘭的情況。在當地，藉著修改租契内的用途契諾而釋出的價值，可預期由業主與租客共享，因爲：

“…在租約生效期間使有關土地作更有益的用途，這權利不可謂完全屬於業主或完全屬於租客，因為租客未經業主同意不能行使這權利，而業主不能在租契仍然生效時行使這權利。”

29.眾申索人依據這段文字以支持他們這項論點﹕藉修改租契條款而釋出的“發展潛力”應由政府與申索人共享。他們辯稱，苗禮治勳爵當時不可能只是談論英格蘭的情況，因為他所言在香港同樣適用。然而，苗禮治勳爵並非在描述批出租契所產生的實際情況。他是在描述香港的土地保有形式的理念，而該理念解釋了何故制定第12(c)條（英格蘭當地並無對等條文）以及何故政府的政策是就修改租契條款收取十足地價，而不是與承租人共享因該等修改而產生的利益。

30.苗禮治勳爵在第27段開端指出，政府就修改租契條款收取全部價值的權利從未受質疑、亦毋庸置疑。中英政府關於香港問題的《聯合聲明》第六條規定，關於香港土地契約和其他有關事項，將根據附件三的規定處理。附件三第五條規定：

“在一九九七年七月一日之前，可繼續批准修改香港英國政府所批出的土地契約規定的土地使用條件，補交的地價為原有條件的土地價值和修改條件後的土地價值之間的差額。”（斜體後加，以資強調）

31.這為官方於1997年之前的常規提供很好的證據。上述條文屬於過渡性規定，毋須制定為《基本法》的一部分。然而，《基本法》藉第120條承認這種修改，該條文規定：

“香港特別行政區成立以前已批出、決定、或續期的超越一九九七年六月三十日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利，均按香港特別行政區的法律繼續予以承認和保護。”

32.苗禮治勳爵在Yin Shuen判決的第49及50段使用“投機成分”一詞，這亦成為眾申索人的依據。我等已在上文處理第50段。苗禮治勳爵在第49段表示，除了唯一的例外情況 — 即高義敦法官在Suen Sun-yau案所發表的觀點 — 之外，按以往一貫的理解及應用，該法例第12(c)條的效果是將下述事項豁除在收回根據官契持有的土地而須支付的補償之外：

“任何會在土地價值中反映的投機成分，而這成分是指希望取得修改租契内的用途契諾。”

誠如上訴法庭法官郭美超及原訟法庭法官芮安牟在View Point案第62頁指出，就此而論，“投機成分”所指的只能是在上文所引述Suen Sun-yau案中的判詞中所提述的“非農業潛力”、“農業用途價值以外的成分”及“買家期望取得用途上的改變”。

33.苗禮治勳爵在判案書第53段闡釋，“在完美市場內”（即理論上）：

“買家會支付的價格，將如實反映對於取得修改租契條款的希望及取得該修改所需的費用，包括支付任何地價；而政府會收取的地價，將準確反映因有關的修改而在該土地產生的額外價值。在這樣的市場，根本不會有投機的空間。不論是否考慮在取得修改方面的希望及費用，土地的價值都會是一樣，第12(c)條亦將無用武之地。但市場並不完美。買家願意支付的價格並不反映有關土地的内在價值，而是包含投機成分，而政府在收回土地時理應毋須為此支付補償”。

34.這段文字亦為眾申索人所依據，但難以看出他們從中得何幫助。在完美市場內，不論考慮還是不考慮在取得修改方面的希望及費用，該土地的價值都會是一樣。然而，由於市場並不完美，歸於有關土地的價值相當可能取決於在兩種估價基礎之間採用哪一種；而儘管在決定為具有發展潛力的土地支付多少金額時，私人買家所採用的相當可能是第一種估價基礎，但第12(c)條規定土地審裁處在裁定須付的收地補償額時採用第二種估價基礎。就此而論，“政府理應毋須為之支付補償的投機成分”純粹是該兩種處理方式所產生的不同價值之間的差額；而這等同“利用該土地的發展潛力的權利”，政府理應毋須為此支付補償（參閱判案書第57段）。

35.按正確理解，Yin Shuen判決的內容絕不支持眾申索人的論調，即第12(c)條所豁除的是任何較該土地的“發展潛力”的全額為少之數，這就是說，該土地在受到限制下的價值與該土地在考慮到取得修改租契條款方面的希望及費用下的公開市場價值之間的差額。我等拒絕接納眾申索人的第一項爭論點。

36.第二項爭論點可迅即解決。眾申索人正確地指出，涉案土地的區劃並無任何帶有條件或預期性的狀況。這是該土地目前的、已形成的特徵，就如其實體特徵（例如其基建），使其宜於發展，而這是任何恰當的估價都必須加以考慮的。

37.然而，問題並不在於這是否應考慮在内，而是在於是否有任何可恰當歸於該土地的價值。土地區劃本身沒有獨立價值，而區劃作住宅用途亦只在可將之實現、將該土地發展作該等用途之下才有價值。誠如政府的估價師在Nam Chun案中指出﹕

“規劃許可本身並無價值，有價值的是該土地的發展權。”

箇中的推論簡單明確：

(i)  區劃作租契不容許的用途是没有可予實現的價值的，除非修改該租契的相關條款；

(ii)  在評定就收地而須支付的補償額時，不可考慮取得這種修改的希望；而

(iii)  因此，沒有任何價值可歸於只能透過取得這種修改而實現的區劃。

Dragon House

38.在土地審裁處席前，有關的申索人所依據的是私人銷售同是根據官契持有、受到相若限制、具發展潛力的可資比較土地。該申索人爭辯說，這提供了最佳證據，證明所涉土地的公開市場價值，並辯稱應以此作參考而裁定補償額。政府的估價師質疑該申索人所提交的各項比較數據，理由是該條例規定不得考慮有關土地的發展潛力。

39.在盤問過程中，政府的估價師毫不遲疑地同意，具有發展潛力的土地的買家，會考慮到有需要取得修改相關租契條款以及政府相當可能會就此而徵收的地價，而他說這“涉及很大風險”。他亦同意任何風險評估皆甚為主觀，並會因不同買家而異。他認爲，假如按該法例規定而將取得修改租契條款以准許發展的可能性排除在考慮之外，則所涉土地用作露天停車場已代表著該土地的最佳用途；而他也是在此基礎上，依據各項適用的比較數據以確定該土地的價值。

40.審裁處依循高義敦法官在Suen Sun-yau案的判決，裁定該法例沒有規定審裁處要“與市場不同”，不能考慮建基於必須透過修改租契條款實現的擬作用途的土地發展潛力。審裁處接納該申索人所提出的各項比較數據，作為證明具有住宅發展潛力的土地的公開市場價值的最佳證據。

41.Yin Shuen判決完全推倒審裁處裁決的基礎。既然Suen Sun-yau案已被推翻，審裁處的裁決亦不可能繼續成立。案件必須發還土地審裁處，由審裁處根據一如我等所闡釋的Yin Shuen判決裁定補償金額。

Nam Chun

42.土地審裁處重新考慮此案時，關鍵爭議點是評估補償額時應否考慮所涉土地的區劃或規劃利益。與訟各方各自提出大致相同的比較數據及論點。

43.審裁處拒絕接納政府所提出的各項比較數據，因該等比較土地並不是區劃作住宅發展。審裁處將Yin Shuen判決詮釋為只將歸於投機在政府解除租契限制而收取不完全反映該修改的價值的地價這方面的“虛增價格”摒除在補償範圍之外。審裁處認為“最終問題是價格是否虛增。”

44.毫不意外的是，政府的估價師在不能爲此援引他自備的各項比較數據的情況下，無法量化就申索人所援引的各幅比較土地而已付的價格的“虛增”金額；而審裁處的結論是他的證供所說的虛增價格“純屬聲稱”。但本案中著實有許多有助證明涉案土地在受到租契限制下的價值的證據，這是或至少理應是研訊的關注所在。來自政府的各項比較數據提供了這種證據；因爲不具發展潛力的土地的價值是有助證明發展潛力不獲考慮的比較土地的價值的證據，而且通常會是最佳證據。

45.申索人一方的估價師在為恢復進行的聆訊而製備的第一份報告中，將涉案土地的價值中高出該土地在受到租契限制下的價值的部分幾乎全數歸因於有關的區劃。他說，若然沒有該區劃，該土地的價值就可能會以其現狀為依歸。但鑒於該項對該土地有利的區劃，對於希望取得修改租契條款而進行投機的空間有限。他說這種修改近乎肯定；而這是第12(c)條及其但書規定要排除在考慮之外的事實。藉參考政府所提出的各項比較數據，他能夠評估涉案土地在受到租契限制下的價值，以及該土地如獲修改有關限制以准許重新發展時將會享有的更高的價值。他將差額均分予有關各方；在這過程中，他既無理會法例規定不得考慮取得修改租契條款的希望，亦無理會Yin Shuen判決曾多次指出利用土地的發展價值的權利仍是政府產權，因此政府應毋須為此支付補償。他在第二份報告中撤回其立場，但他是基於誤解Yin Shuen判決而改變其論調。

46.審裁處裁決的錯處，在於它誤解了Yin Shuen判決。審裁處錯誤地假設，有利的區劃及其他規劃利益具有獨立於該土地可合法地用作的用途以外的價值；審裁處錯誤地以有關土地並非區劃作住宅發展為由而拒絕接納政府所提供的各項比較數據，但我等認爲，對於評定須付的收地補償額，“非區劃作住宅發展”這項因素令該等比較數據更加有用而不是更沒有用；審裁處還錯誤地表示，案中沒有證據證明申索人的各項比較數據含有該條例規定不得考慮的成分。審裁處的裁決與一如我等所闡釋的Yin Shuen判決相悖。

比較數據的使用

47.在案例Watford Construction Co. Ltd v. Secretary for the New Territories[1978] HKLTLR 253中，土地審裁處裁定，在運用第12(c)條時，不必採取“兩階段”處理方式，即首先確定有關土地的公開市場價值，然後量化及減去期望性或可能性因素。土地審裁處的判決由庭長鮑偉華作出，他在該案彙編第260頁指出：

“在某些個案中，這可能是恰當及有用的處理方式，但本審裁處不認為第12條禁止本審裁處將受相若限制的比較土地的銷售數據用於估計受農業用途限制的土地的價值之上。事實上，在本案中，審裁處不但信納這是恰當並獲第12條容許的處理方式，而且信納這是最有可能達致正確估價的處理方式。”

48.鑒於後來的經驗，我等認爲，除非別無選擇，否則應當棄用“兩階段”處理方式。審裁處進行研訊的目標，是在不考慮對取得修改租契條款以容許發展的希望的情況下確定有關土地的價值。這方面的最佳證據，相當可能源於就沒有發展希望的比較土地而已支付的價格。在裁定須付的收地補償金額方面，“兩階段”處理方式的迂迴程度令人感到奇怪。此方式涉及採用具有發展潛力的土地和其數據作一比較，藉以得出有關土地的公開市場價值，並試圖量化必須排除在考慮之外的成分，以達致該土地在受到限制下的價值。然而，將排除在考慮之外的成分量化的唯一客觀方法，是確定該土地在受到限制下的價值，並將之從公開市場價值扣減。而一經確定該土地在受到限制下的價值，任務便完成，毋須再進行“兩階段”處理方式。

合法期望

49.在我等席前，Nam Chun提出一項建基於合法期望的辯據；Dragon House亦請求我等若接納該論點也將之運用到Dragon House身上以使其得益。該辯據的要旨如下。政府曾於1983及1986年作出結論，認爲該條例（當時為《收回官地條例》）第12(c)條可能導致不公，並向鄉議局承諾或表述將採取步驟廢除該條文。Nam Chun辯稱，該承諾或表述令Nam Chun合法地認爲政府將來不會引用第12(c)條。

50.Nam Chun不曾在土地審裁處席前提出上述辯據。我等獲Nam Chun的代表律師告知，他們所收的當事人指示是Nam Chun於審裁處聆訊期間對上述承諾並不知情，直至審裁處作出裁決後才知悉該承諾。在上訴法庭即將進行聆訊前，Nam Chun向該庭申請許可提交答辯人的逾期通知書，以期提出上述辯據及提交支持該辯據的證據，但該申請遭駁回。縱然如此，Nam Chun並不氣餒，現向我等提出，從Nam Chun已提交作其他用途的證據中，已可採集足以令上述辯據成立的所需事實。然而，問題並非純粹是呈堂證據的狀況是否對Nam Chun合用。署長表示，若然上述辯據在取證階段已要處理，他便已會就該辯據舉證。這使眾申索人試圖在我等席前提出該辯據的做法完全不可行。正如我等在案例Flywin Co. Ltd v. Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR 356第369頁B至C行指出﹕

“凡在審訊中處理某一論點，則關乎該論點的事實是在訴訟的取證階段受到全面調查。情況亦理應如此。因此，假如與訟某一方在審訊中遺漏處理某論點，然後在上訴期間尋求提出該論點，則情況如下。該方會被禁止這樣做，除非下述情況不可能合理地存在，即假設在審訊中曾處理該論點，則關乎該論點的證據的狀況本會關鍵性地對於對訟方更有利。”

51.Nam Chun聲稱，土地審裁處既非高級法庭，即使其認爲上述辯據有理可依，也不可能有效地予以處理。此言可能正確，亦可能錯誤；當時有數個替代途徑可供Nam Chun藉以提出該辯據，不論是藉司法覆核或其他途徑。但該辯據現已因Flywin案而不得提出。

52.無論如何，我等絕不認爲該辯據會有任何獲裁定成立的希望。關於廢除第12(c)條的問題，似乎是在鄉議局反對政府建議取消當時就收回新界土地支付特惠金的制度這個背景下出現。有關的表述雖然明確，但並非獨立存在。該表述是為了游説鄉議局同意取消當時的特惠金制度而作出，並且是政府提出但結果從未有付諸實行的一攬子方案的一部分。該表述亦並非無條件的﹕它須受限於立法會財務委員會接受相關的財政含意和影響。

53.正如事實顯示，有關當局與鄉議局並無達成協議，事情亦被擱置。在此情況下，法庭不可能裁定存在著任何足以產生合法期望的陳述或承諾。

54.此外，有關的表述或承諾不論有何效力，都已於1996年明確及毫不含糊地被撤回，當時鄉議局的代表獲告知，行政當局經深思熟慮後，認爲沒有充分理由廢除第12(c)條。沒有證據證明在有關表述或承諾被撤回之前曾有任何人 — 更遑論Nam Chun — 依賴該表述或承諾。

55.我等欲補充說明，指“行政機關曾承諾將一項法定條文廢除，因此該條文便要視為實際上被廢除”的主張，至少可說是極難辯證成立的。這主張忽略了“三權分立”這項基本憲法原則，因為廢除主體法例並非由政府行政機關負責，而是由立法機關負責；而即使確有承諾廢除現行法例，這與該法例於尚待廢除期間繼續執行並無抵觸。假如像本案般，該承諾從一開始已有保留並於後來被撤回，則將更難以證明上述主張成立。

結論

56.我等駁回這兩宗上訴。兩案均必須發還土地審裁處，由審裁處根據Yin Shuen判決及本判決評定補償金額。

御用大律師Malcolm Spence先生與大律師莊廣燦先生（由何君柱律師樓延聘）代表Dragon House Investment Ltd

資深大律師余若海先生、大律師莊廣燦先生與大律師簡福飴先生（由何君柱律師樓延聘）代表Nam Chun Investment Co. Ltd

資深大律師陳景生先生與大律師繆亮先生（由律政司延聘）代表運輸局局長及地政總署署長

[本譯文由法庭語文組專責小組翻譯主任翻譯，並經由湛樹基律師核定。]