Tseng Yen Hua 對 Ren Hui及另一人

LDPD 984/2013

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第984宗

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判 案 書

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1.申請人是北角錦屏街38號幸福大廈A座13/F 2室（“處所”）的業主，於2013年5月6日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權及追收欠租/中間收益。

背景

2.雙方簽署了為期兩年的租約，訂明申請人將處所租給兩名答辯人，租期由2013年3月15日起至2015年3月14日止，每月租金為港幣12,000元，租客須在租期內每個月第15天繳付上期租金，任何一方可於租用涉案處所12個月後，以不少於1個月的書面通知提早解除租約。申請通知書指答辯人未有繳付由2013年4月15日起的租金，所以申請收回處所的空置管有權及追收租金，並要求法庭作出命令繳付中間收益，直至處所交吉為止，他亦要求訟費。

3.由於答辯人沒有在限期內存檔反對通知書，申請人於2013年5月6日提出第17A章第15條規則申請，並於2013年5月13日獲頒得直令。後來兩名答辯人申請擱置有關得直令，葛倩兒暫委法官於2013年6月4日聆聽雙方陳述後批准擱置命令申請，並指示雙方提交證供及相關文件，以預備審理申請人的申請。

4.答辯人於2013年6月8日存檔反對通知書指她們已於2013年4月17日遷出，她們指沒有收到申請通知書，另一方面她們一直嘗試委託中間人與申請人聯絡商討收樓事宜，但不得要領，最後於5月24日的最後一次商討，雙方沒有協調空間，於是在5月28日把鑰匙寄回申請人。

5.兩名答辯人存檔證人口供，她們的案情指在免租期間搬進處所，第一天便發現水壓有問題，花灑出水不穩定，水量時有時無，水溫不是太熱便是太冷，根本不能洗頭洗澡，食水都是要買的。她們每天都向地產代理投訴，又每2至3天都向申請人投訴，但申請人有時說是整幢大廈的問題，有時又叫她們等待，她們終於忍受了一個多月，決定於4月17日遷出，她們指由於業主違約在先，她們沒有責任交租，或租金應與她們提出的損害賠償對沖，她們又要求業主退回兩個月的租金按金。

審裁處的管轄權

6.如上所述，在案件首次提訊時，答辯人已經遷出及把處所的鑰匙交回給申請人。答辯人指她們於5月27日用郵寄形式把鑰匙交回給申請人，申請人同意他在5月28日至29日收到，本席裁定申請人於5月29日收回處所空置管有權。雙方沒有因此就土地審裁處的司法管轄權提出異議，本席認為雖然在聆訊時答辯人已經交回了處所的空置管有權，不過於5月6日即申請人提出申請時，確是有欠租及未交回處所的空置管有權的情況，申請人提出申請正是符合《土地審裁處條例》第8條，因此本席認為土地審裁處有司法管轄權處理本申請。

7.就兩名答辯人所提出關於損害賠償及追討退回兩個月租金按金合共港幣24,000元的反申索，根據《土地審裁處條例》第8條本席認為審裁處並沒有權限處理。兩名申請人要求退回按金，她這要求是審裁署的管轄權以外的，根據《土地審裁處條例》審裁署只有權限審理由收樓引起的相關申索，她們沒有收樓申請，審裁署便無權審理。當然她們可以在其他法院提出她們的申索。

本申請

8.回到欠租的申請，如上所述，答辯人指申請人違反租約，因此不應收取租金。首先，她們指單位是不宜人居的（沒有可用的食水及穩定的熱水供應）；第二，申請人違反了租約第9條。租約第9條訂明“業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線）…”

9.不過，本席在庭上亦向答辯人解釋，案例清楚說明，租客交租是一項獨立的責任，並不依賴租約的其他條款的履行。區域法院法官陳美蘭（當時官階）在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：

“10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。”

10.就本案而言，根據上述案例，雖然兩名答辯人指由於處所內的供水問題嚴重，引致她們不能在處所內洗澡及煮食，即是說即使申請人確是違反了租約第9條，這亦不會免除答辯人交租的責任，因此答辯人應繳付欠租/中間收益直至交回了處所的空置管有權為止。因此，理論上，兩名答辯人須支付4月15日至5月29日的租金/中間收益，即1個月零15日，金額為港幣17,806元（港幣12,000元 + 港幣12,000元x 15 / 31天）。

第7章第119L條的應用

11.不過，兩名答辯人指申請人未有按照《業主與租客（綜合）條例 》第119L(1)條在簽署租約後向差餉物業估價署署長提交指明格式的通知書（CR109表格），因而根據第7章第119L(2) 條 （“第119L(2)條”）無權採取法律行動，追收欠租。《業主與租客（綜合）條例 》第L119條訂明：

(1) 凡業主與租客雙方訂立或重訂屬本部適用的租賃，則業主須向署長提交指明格式的通知書，而署長須─

(a) 將收到該通知書的日期批署在該通知書上；並

(b) 通知雙方他已收到該通知書。

(1A) 第(1)款所述的通知書可─

(a) 在其內所通知的事情發生後1個月內提交而無須繳費；或

(b) 在任何其他時間提交，但須向署長繳交財政司司長藉憲報公告釐定的費用。   

(2)  除第51A(6)條另有規定外，業主無權採取法律行動，以追收第(1)款所述租賃協議下的租金，除非署長根據該款已批署與該協議有關的通知書。

12.考慮過相關條例及案例後，本席採納Sir Huggins上訴庭副庭長在Fuk Lai Ling v. Poon Shu Wan [1983] 1HKC 126案中提出的觀點，他指在根本香港沒有多少業主曉得這條例的應用及運作，因此為公平起見，本席考慮給予申請人一次機會補辦根據第119L(1)條向差餉及物業估價署署長以CR109表格發出通知書。

13.本席於2013年7月26日在庭上向雙方解釋本席的看法，雙方沒有反對，本席給予申請人14天時間直至2013年8月9日下午4時或之前存檔及送達表格已發出的CR109表格。不過超過了期間都沒有收到申請人這份通知，也沒有收到申請人任何延期申請，因此本席以他未能符合第119L (1)條要求處理。

14.在黃鳳鳴與劉永強（CACV 245/2005）一案，張法官確認上訴庭於 Fuk Lai Ling v. Poon Shu Wan ，同上，的判決，該案說明就算業主未能符合第 119L 條的要求向差餉及物業估價署署長，不能追收欠租，他仍可以根據住客欠租的原因沒收租賃權及向住客追討中間收益。應用於本案，本席裁定申請人不能追討欠租，但他仍可有權追收中間收益。

中間收益的計算

15.中間收益的計算應由申請人送達申請通知書，即他清楚明確表達他要求沒收租賃權的意願，不過在本案，答辯人指她們從來沒有收到申請通知書，卻在2013年5月24日在辦公地點收到由高勁修法官於2013年5月13日頒下的判決指由於她們沒有提交反對通知書，審裁處已根據《土地審裁處規則》第15條規則下令登錄申請人勝訴及答辯人敗訴的判決。她們提出擱置申請，葛法官於聆訊後接納兩名答辯人因為已經遷出而沒有收到申請通知書，而只是在5月24日才收到判決書，因此批准她們的擱置申請。在這情況下，本席認為中間收益應由2013年5月24日起計，直至她們交回處所空置管有權即2013年5月29日，共5天的時間，共港幣1,935元（港幣12,000元 x 5 / 31天)。

總結

16.申請人以欠租要求收樓，答辯人指處所不宜人居及申請人違反租約第9條訂明的維修責任，做成損失。不過案例清楚指出這並不免除租客交租的責任，但由於申請人未能符合《業主與租客（綜合）條例 》第L119(1)條的要求，他只能申請收樓及中間收益，本席評定為港幣1,935元。

17.如上所述，答辯人等可向其他法庭提出她們的損害賠償及兩個月按金申索。申請人亦曾向本席聲稱由於答辯人等在“死約”期間終止租約，處所空置，導致他蒙受租金損失，但由於在他入稟時，這訴因仍未構成，再者，在審訊時，他仍未租出處所，損失無從評估，亦無證據，所以不能在本案同時處理。

18.本席裁定答辯人等須支付訟費，本席根據區域法院基準評定為港幣800元。

命令

1. 答辯人等須向申請人支付港幣1,935元；及

2. 答辯人等須向申請人支付港幣800元。

申請人親自應訊

第一及第二答辯人親自應訊