Cheng Kim Sheung 對 Ng Yu Fu
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DCCJ4066/2012 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2012年第4066號 ----------------------------
---------------------------- 判決書 ---------------------------- 引言 1.本案的原告人向被告人申索欠租及違反租約的賠償，原告人亦申請收回涉案物業〔“該物業”〕的空置管有權。 2.原告人在2012年11月21日發出傳訊令狀。被告人在2012年12月12日存檔了送達認收書，表示會抗辯本申索。 3.原告人在2013年1月7日提出簡易判決的申請〔“簡易判決申請”〕，並於同日存檔了支持誓章〔“原告人誓章”〕。法庭在2013年3月1日提訊簡易判決申請，被告人缺席當日聆訊。司法常務官將聆訊押後至2013年4月19日，並頒令被告人須在聆訊前至少3天存檔及送達反對誓章。被告人在2013年4月12日存檔了反對誓章〔“被告人誓章”〕，但沒有出席2013年4月19日的聆訊。司法常務官在2013年4月19日判決原告人勝訴，並頒令被告人交回該物業的空置管有權予原告人，及支付欠租/中間收益和訟費予原告人。司法常務官同時給予被告人濟助，若被告人在上述命令送達給他的7天內，將法庭判令被告人需支付的款項存入法庭，被告人可按原有租約繼續向原告人租用該物業。〔“該判決”〕 4.被告人沒有將任何款項存入法庭，但在2013年5月20日向法庭申請擱置該判決及向原告人提出反申索〔“擱置判決申請”〕，被告人並於同日存檔了支持誓章〔“被告人第二份誓章”〕。 5.司法常務官在2013年6月4日撤銷被告人的擱置判決申請，但延長根據該判決，被告人付款而可獲濟助的期限至2013年6月11日。〔“撤銷擱置申請命令”〕被告人依然沒有將任何款項存入法庭，但在2013年6月21日向法庭提出上訴，要求批准他愈期上訴及推翻“撤銷擱置申請命令”，被告人並於同日存檔了支持誓章〔“被告人第三份誓章”〕。 原告人的案情 6.原告人是該物業的業主。在2009年時，原告人將該物業出租予被告人，月租$4,500.00，租期兩年至2011年9月30日。被告人需於每月的首天預繳當月租金，並不得將該物業分租。〔“該租約”〕原告人稱，被告人亦不得改動該物業的間格及內部結構。 7.在該租約到期前數天，被告人向原告人建議，以原有條件繼續租用該物業至2012年3月。原告人同意。 8.在2012年3月時，被告人向原告人建議，以原有條件繼續租用該物業數月，直至被告人收到原告人的合理通知，要求收回該物業。原告人同意。 9.原告人稱，被告人由2012年4月1日起欠交租金，並在原告人不知情的情況下，將該物業的厨房改成睡房，及將該物業分租。 10.原告人在2012年5月29日透過代表律師，致函被告人，要求被告人在2012年6月5日或之前，將該物業的空置管有權，交回給原告人，並賠償原告人的損失。被告人要求原告人給予寬限期，原告人同意寬限至2012年10月31日。但被告人到期後仍沒有交付欠租，及將該物業的空置管有權，交回給原告人。 11.原告人在2012年11月21日提出本申索。 12.原告人誓章確認原告人的上述案情。原告人亦確認，在原告人宣誓當日〔即2013年1月4日〕，被告人仍未支付2012年4月1日起的欠租，亦未將該物業的空置管有權，交回給原告人。 13.原告人要求法庭判決原告人勝訴。 被告人之案情 14.被告人誓章稱，原告人在2011年9月主動向被告人提出續死約兩年至2013年9月30日。但原告人在2012年1月要求被告人在2012年3月遷出。被告人否認有將該物業分租。 15.被告人稱，該物業多幅窗户脱落，大部分窗户開關掣損壞，大門天花及厠所右側滲水。2013年1月爆水管後，被告人要求原告人維修，但原告人置之不理。被告人在2010年夏天，要求原告人更換該物業内兩部由原告人提供的殘舊冷氣機，但原告人一直拖延。 16.被告人稱，原告人推翻兩年死約的承諾，需向被告人作出補償。原告人不維修上述各項，需調整租金。 17.被告人第二份誓章稱，2013年4月19日因病缺席聆訊。被告人亦重複指該物業多處滲水及2013年1月爆水管後，原告人不作維修。 18.被告人第三份誓章稱，他向原告人反申索，更換冷氣機費用$12,300.00，油漆費用$18,000.00，維修費$2,570.00，因爆水管多交的水費及滲水造成的滋擾賠償。 19.被告人在聆訊時承認，他自2012年4月開始沒有交租，亦沒有按該判決或“撤銷擱置申請命令”，將款項存入法庭。原因是原告人沒有向他確認租期尚有多久，亦沒有確認調整租金。 討論及裁決 愈期上訴 20.區域法院規則第58號命令第1（3）條規定，上訴司法常務官的命令，要在有關命令作出後14天内，發出上訴通知書。 21.司法常務官在2013年6月4日，頒下“撤銷擱置申請命令”，被告人需在2013年6月18日或之前，發出上訴通知書。被告人在2013年6月21日，才向法庭提出上訴，愈期3天。 22.被告人解釋，這是由於他不知道有關的規定。 23.被告人在上訴通知書中亦申請愈期上訴。 24.法庭在處理愈期上訴申請時，需考慮以下各項因素：－
〔見Zida Technologies Ltd v Tiga Technologies Ltd & Others [2001] 3 HKLRD 698 及Lai Yuen Wah v Hoi Kwong Printing Co Ltd & Others [2003] 1 HKC 447〕 25.在本案中被告人只是愈期3天，延誤的時間不算長。代表原告人的黄大律師亦沒有提出原告人因3天的延誤而受到損害。黄大律師反對容許被告人愈期上訴的理由是，被告人沒有良好的理由解釋其延誤，而其上訴的理據，亦不成立。 26.被告人沒有律師代表，他對區域法院規則對上訴期限的規定不知情，是可以理解的。本席認為是否批准被告人愈期上數，取決於被告人的上訴理據是否會成功。 被告人的上訴理據 27.被告人雖然否認他有將該物業分租，但就原告人指稱被告人將厨房改成睡房，被告人沒有否認。對欠租一項，更直認不諱。 28.被告人主要的上訴理由是原告人對該物業缺乏維修，他對原告人有反申索。而且，由於原告人沒有維修該物業，原告人應調整該物業的租金。 29.被告人提出的維修事項包括：物業滲水、窗户脱落、窗户開關掣損壞、爆水管後維修、更換冷氣機、更換洗手盆水喉、更換鋁窗花、更換水龍頭、及維修熱水器。 30.被告人並沒有向法庭提交租約文本，證明原告人有合約責任去維修上述事項。根據原告人提交的文件，雙方只在2009年9月16日簽署了一份名為“臨時租約”的文件〔“臨時租約”〕。臨時租約提及的租期在2011年9月30日已完結。雙方的證據都指，被告人在2011年9月30日後繼續租用該物業，是沒有簽訂書面租約的。雙方的證據亦指，被告人在2011年9月30日後，是以相同條件，繼續租用該物業。 31.臨時租約沒有規定原告人要負責維修窗户、滲水、洗手盆水喉、鋁窗花、水龍頭、或爆水管後的維修。亦沒有規定原告人要更換冷氣機、洗手盆水喉、鋁窗花、或水龍頭。 32.臨時租約只提到冷氣機及熱水爐的維修，規定如下：－
33.2009年9月30日後冷氣機及熱水爐的維修都是由被告人負責。臨時租約並沒有規定原告人要更換該物業内的任何設施，亦沒有規定原告人有其他的維修責任。 34.若租約沒有明文規定業主有維修責任，在一般情況下，在法律上，業主在租期内並不負責有關物業的維修。〔見Golden Sunrise Ltd v Lee Kwok Hung & Anor [2005] 1 HKC 466及Halsbury’s Laws of England (2012) Vol 62 para 554〕 35.被告人以原告人沒有維修或更換上述設施為理由，由2012年4月開始不支付該物業的租金，並無法律依據，亦是違約行為。被告人聲稱的反申索亦不構成抗辯原告人本申索的理據。 36.司法常務官批准原告人的簡易判決申請是正確的。司法常務官撤銷被告人的擱置判決申請亦是正確的。本席不批准被告人愈期上訴的申請。 37.本席維持司法常務官的判決，並駁回被告人的上訴。 訟費 38.訟費方面，本席作出暫准命令，頒令本上訴的訟費，由被告人支付給原告人。訟費金額由法庭以簡易評估方式評定。雖然原告人聘請大律師出席上訴聆訊，但本案並不涉及複雜的法律觀點。黄大律師在其陳述中亦沒有提出任何複雜的法律觀點或任何案例。被告人亦沒有律師代表。在這情況下，本席並不認為原告人需就本上訴聘請大律師，本席不擬就本上訴聆訊頒發大律師證書。 39.本席指示原告人，需於7天内向法庭呈交訟費陳述書〔statement of costs〕，並將副本抄送給被告人。被告人需在其後7天内向法庭呈交對訟費金額的反對陳述書〔如有的話〕，並將副本抄送給原告人。法庭在收到上述陳述書後，會就訟費金額以書面作出簡易評估。 40.除非任何一方，於本判決書頒下日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判決書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。
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