陳麗英 對 黎永昌

LDPD 2142/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第2142宗

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判決書

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背景

1.申請人是位於香港灣仔道188號廣生行大廈D座12樓S室（“涉案處所”）的其中一位聯權共有人(joint tenants)，她與另一位聯權共有人何品權先生 (兩者以下統稱“業主”) 於2011年12月20日把涉案處所租予答辯人，租期由2011年12月20日起至2013年12月19日止，每月租金為11,000元，另在租約未段，手寫條文加上「租用期兩年中為一年死約、一年生約」(下稱「2011年租約」)。立此租約前，涉案處所亦曾涉及另一2009年的租約，租期由2009年12月20日至2011年12月19日止 (下稱「2009年租約」)，但租客則訂為答辯人及WONG CHUNG YUEN(答辯人承認此人為其妻子)。

2.申請人表示曾於2013年4月16日向答辯人發出終止租約通知書，內容根據「貳零壹壹年拾貳月貳拾日所簽之租賃條約中之一年死約期已過，現本人決定提前壹個月通知閣下，於貳零壹叁年伍月貳拾日收回閣下所租單位，地址為(涉案處所)」[1]。但答辯人於2013年5月31日以英文去信申請人，表示與申請人於2013年5月25日在灣仔一快餐店面談中取得協議:

“My family and I will vacant (sic) the subject property on or before 15 August 2013 (the existing tenancy willbe terminated on or before 15 August 2013) with other terms and conditions remain (sic) unchanged (the monthly rental is HK$11,000.00 inclusive of government rent and rates and the building management fee). We will notify you the exact date of termination at (sic) 2 weeks in advance” (本席大意譯為「我與我的家人會於2013年8月15日或之前把涉案處所的空置管有權交還(申請人)，其間租賃條款維持不變。我會於實際交還涉案處所日期前兩星期向(申請人)發出通知。」)

3.申請人現就答辯人未能如期在2013年8月15日或之前退租和交樓，於2013年9月2日向答辯人發出《申請通知書》(“表格22”)要求收樓。

4.本席在2013年9月30日聆聽雙方陳述後，作出以下頒令:

(1)    答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)    答辯人須支付申請人由2013年8月20日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣11,000元計算；

(3)    答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣365元；

(4)    除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

5.判決理由如下:

答辯理由

6.答辯人於2013年9月9日以英文提交反對通知書，其中:

“4. But for unknown reason to the tenant of the lease(sic) premises as she told me, Mr. Ho Pan Kuen did not sign on the tenancy agreement concern (sic). And I further observed from the notice of the Applicant’s application that Mr Ho Pan Kuen did not take part in this application. (本席大意譯為「涉案處所的另一聯權共有人何品權先生沒有簽署租約，亦沒有參與是案收樓申請。」)

5.     I am not a party to the tenancy agreement concern (sic).  Therefore, I should not be properly named as the Respondent to this application (本席大意譯為「答辯人沒有簽下涉案處所的租約，所以不應成為此案的答辯人。」)”

因此答辯人要求土地審裁處撤銷本案的收樓申請。

討論

7.首先，根據既定的法律原則，單一或任何的聯權共有人，皆可以單獨或各自的身份發出有效的終止租約通知書，此可參考Doe & Aslin v Summersett (1830) 1B & Ad 135 [2]。況且本席參考涉案處所的租賃背景，申請人作為何品權先生的太太可被視為何品權先生的代理人，有 (actual or apparent) 權力代表何品權先生簽署租約及發出終止租約通知書，所以本席裁定何品權先生沒有必要參與是案的收樓申請。

8.雖然答辯人一直否認他有簽署2011年的租約，本席觀乎此案的背景及有關的2009年租約，接納申請人的解釋: 因為答辯人的太太沒有工作，所以一直要答辯人成為租客。雖然2011年租約是由答辯人的太太簽署，但租客的名字仍然是答辯人本人，他的太太簽署時亦寫上答辯人的香港身份證號碼以茲識別。此外，雖然答辯人極力否認他的租客身份，但他的行為一直與他的租客身份一致。比方於較早前申請人在另一案件LDPD 1664/2012因著2011年的租約，答辯人欠交租金而申請收樓，答辯人同樣出庭應訊。及至申請人在2013年4月發出收樓通知[3]，他於2013年4月30日回覆申請人如下:

“I refer to you letter dated 16 April 2013 by registered mail and received on 20 April 2013 regarding giving us one month notice for breaking/or early termination of the tenancy of the captioned premises (the “Tenancy Agreement”) and the termination will be effective on 20 May 2013 (後加強調)。

……………. .  ”

9.答辯人亦於前述2013年5月25日出面與申請人於灣仔快餐店商討延期遷出，並於2013年5月31日去信申請人稱: “my family and I will vacant (sic) the subject property ….”，處處顯露他的租客身份[4]。當然，本席亦有考慮答辯人與2011年租約簽署人是夫婦關係，答辯人承認同是居於涉案單位，所以本席裁定答辯人確是涉案處所的租客無誤[5]。

10.最後答辯人稱他於2013年5月25日所指的交還涉案單位日期未有確定，因為他須於確實日期前兩星期通知申請人，但本席參閱該信內容清楚明白訂出交還涉案處所日期是在2013年8月15日或之前，該兩星期的通知應是指如果交還涉案處所日期不是2013年8月15日當日, 答辯人會於早兩星期前通知申請人; 兼且本席認為該兩星期通知祇是指示性質(directory)，絕對不是交還涉案處所的首要條件。

總結

11.綜觀以上所述，本席裁定申請人於2013年4月16日向答辯人發出終止租約通知書，已有效終止了2011年租約。而申請人與答辯人亦於2013年5月25日達成協議，暫准答辯人及其家人繼續佔用涉案處所至最遲2013年8月15日止，其間舊有租賃條款維持不變，但答辯人最後違反此協議，未有把涉案處所的空置管有權交還申請人，所以本席頒下本判決書第4段的命令。

申請人： 無律師代表

答辯人： 無律師代表

[1]本審裁處在張佩芳對劉少珊，LDPD 1304/2011(無彚報案例，日期為2011年10月21日)一案中，同意租賃雙方雖然沒有詳細說明「一年生約」的意思，但雙方其實是指在「生約」的一年期間，任何一方可以提早一個月終止該「生約」。

[2]  Lord Tenterden CJ gave the following explanation (at page 739):“But, though upon a joint lease by joint-tenants each demises his own share, this is not the only operation of such a lease.  Joint-tenants are seised not only of their respective shares, per my, but also of the entirety, per tout; Litt, s. 288.  The rent reserved will enure jointly to all the lessors; Co. Litt. 47 a. 192 a. 214 a.; and if any of them die, the lessee shall hold the whole as tenant to the survivors.  Upon a joint demise by joint-tenants upon a tenancy from year to year, the true character of the tenancy is this, not that the tenant holds of each the share of each so long as he and each shall please, but that he holds the whole of all so long as he and all shall please; and as soon as any one of the joint-tenants gives a notice to quit, he effectually puts an end to that tenancy; ….”

[3] 答辯人初時否認他收到此通知, 因為他不是涉案處所的租客身份, 但後來他承認把此通知交其太太處理。

[4] 無論如何，根據答辯人與申請人於2013年5月25日的協議已構成一份隨意终止的租賃(tenancy at will)。

[5]《業主與租客(綜合)條例》第IV部份適用於那2011年租約，根據該條例第116(5)(a)條，就該條例第IV部而言，提述租客時(本款除外)，須當作已包括提述該妻子、丈夫、母親、父親、女兒或兒子在內。