陳艷珠 對 李春鳳

HCMP 2274/2013

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2013年第2274號

（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟案件編號2012 年第1557號）

________________________

________________________

判案書

上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

1.申請人向本庭申請准許，就區域法院法官李運騰（「原審法官」）2013年5月8日的判決，向上訴法庭提出上訴。

案情

2.原告人在2011年11月24日與被告人簽訂租約，向被告人租用沙田中心唐寧大廈一個單位（「該單位」），租期由2011年12月1日至2012年11月30日，每月租金9,500元。按租約規定，原告人向被告人支付了兩個月租金作按金。

3.原告人一直沒有遷入該單位，並企圖把該單位鑰匙交回，但被告人不接受。原告人自2012年2月起沒有交租。被告人在2012年2月17日在土地審裁處提出申索，要求收回該單位及追討欠租和中間收益。2012年3月12日，土地審裁處頒令原告人交回該單位的空置管有權，及須支付自2012年2月1日起至交還空置管有權期間的欠租/中間收益。同日，原告人以掛號信把該單位的鑰匙和進出大廈的密碼咭寄回給被告人。被告人在2012年3月27日從郵局收取鑰匙。

申索

4.原告人在區域法院提出DCCJ1557/2012案，指被告人誘使她簽下租約，又違反承諾。她要求被告人：(i)退還按金；(ii)退還2011年12月1日至2012年3月12日的租金/中間收益；及(iii)支付違約或損害賠償。

反申索

5.被告人否認原告人的申索。她反指原告人退租是破壞租約，因此反申索：(i)2012年3月13日至3月27日的中間收益；(ii)2012年3月28日至11月30日的租金，作為違約的賠償，並從中扣除原告人已付的按金；及(iii)浴屏門趟轆修理費。

原審法官的判決

6.原審法官經考慮案中的證據和相關的法律原則後，裁斷：(i)沒有實質證據支持原告人是在受到被告人欺騙和誘使下簽訂租約；(ii)雙方的租約下沒有明文規定被告人須向原告人提供合用的熱水爐，而根據普通法被告人沒有隱含責任維修、更換該單位內的設備或提供新的設備；(iii)被告人雖曾在2011年11月28日承諾安裝煤氣爐，但這是在租約訂立之後的事情，由於被告人沒有為這項承諾給予代價或約因，該承諾在法律上沒有約束力；(iv)原告人在租期開始前，不享有該單位的獨有管有權，被告人可進出該單位；(v)被告人在租約和普通法下沒有責任為原告人修理或更換該單位內的浴室的水龍頭、花灑和插座的設備；(vi)原告人沒有單方面終止租約的權利，因此被告人有權拒絕原告人交還該單位鑰匙，而原告人自2012年2月沒有交租，屬違約行為，被告人藉在土地審裁處提出申索終止租約；(vii)被告人有權向原告人追討餘下租用期（即2012年3 月13日至11月30日）的租金，經扣除重新出租該單位所獲取的淨收益，作為違約的損害賠償；(viii)原告人不需為浴屏趟轆的損壞賠償被告人。

7.基於上述裁斷，原審法官判決原告人上文第4段第(ii)和(iii)項申索不成立，但第(i)項有關退還按金的申索則成立。原審法官也判定被告人上文第5段第(ii)項餘下租期的租金收入損失（14,225.80元）成立，從退還原告人的按金（19,000元）中扣除。至於被告人餘下的反申索不成立。原審法官就雙方的訟費不作任何命令。

上訴許可申請

8.原告人向原審法官申請上訴許可。2013年8月23日原審法官拒絕申請。

9.原告人在2013年9月5日提出本訟案的傳票，及提交陳述書申請上訴許可。被告人在2013年9月18 日存檔誓章反對申請。

適用法律原則

10.香港法例第336章《區域法院條例》第63(1)條規定, 區域法院法官在任何民事訴訟中作出的判決，必須得到法官或上訴法庭許可，才可向上訴庭提出上訴。 另《區域法院條例》第63A(2)條規定, 除非上訴法庭信納: (a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

原告人的上訴理由

11.原告人提出下列上訴理由：

(1)  原審法官在審訊時態度偏頗，使原告人得不到公平的審訊；及

(2)  原審法官的判案書內容偏頗，而且犯上錯誤。

討論

12.有關原審法官偏頗的投訴, 原告人主要依賴她在區域法院 2013年7月17日存檔的誓章內容。簡而言之，原告人投訴原審法官沒有讓她讀出書面陳詞，而以發問方式向她提問案情和論據，亦拒絕讓她讀出一些文件證據的內容, 而且過程中態度和用語予人心存偏頗的感覺。原告人也指原審法官對被告人喧鬧、不按程序的行為及帶有侮辱的言詞不加處理或制止。

13.一如原審法官在拒絕批予上訴許可的判決書所指出，原告人有關原審法官偏頗的投訴相信是出於對民事訴訟和審訊程序，以及法官的職能有所不瞭解。法官在審訊時，除卻要瞭解訴訟雙方的案情和就案中爭議作出判決外，亦有責任管理案件，確保審訊的程序符合法律規定，以及得以有效率地進行。在審訊時, 若訴訟人已提交書面的開案或結案陳詞，法官一般會自行閱讀內容，而不需訴訟人在法庭朗讀或囗述。至於案中的文件證據，主審法官同樣可以自己閱讀內容，不需證人或訴訟人在法庭讀出內容。

14.倘若法官對於書面陳詞的部分內容認為需要澄清或探討，他絕對可作出詢問，甚至提出質疑，要求訴訟人釐清。再者，由於民事案件在開審時，訴訟雙方已提交了狀書、證人陳述書、與案有關的文件冊及開案陳詞，主審法官對案件的爭議點必然已有所掌握，及對雙方說法和論據的強弱亦會有初步看法，並在開案階段向訴訟雙方提出，藉以使審訊更能聚焦地進行。

15.此外，在涉及無律師代表訴訟人的審訊，主審法官固然要確保訴訟人遵守訴訟程序，但亦要因應訴訟人和案件的情況，在酌情範圍內彈性處理，避免橫生枝節，窒礙審訊的進度。不應忽視的是法官作出裁決，應集中考慮案中與爭議有關的證據和適用的法律原則。即使訴訟人態度、言行不佳，這不應是其勝訴或敗訴的考慮因素。

16.在上述原則的前提下，本庭不同意原告人在上訴通知書、誓章和書面陳述書中，對原審法官處理審訊方面的各項投訴，可顯示原審法官心存偏頗，或是偏幫被吿人。從判案書可見，原審法官已詳細考慮雙方的申索和抗辯理由及相關的案例和法律。他對每項議題的裁決都是建基於他對證據、事實和法律的分析。原告人指得不到公平審訊的說法不能成立。

17.至於原告人指原審法官的裁決錯誤, 她所指的是有關原告人在租期開始前的獨有管有權、租約終止日期、被告人是否可以追討餘下租期的租金損失以及被告人有關安裝煤氣爐的承諾的裁決。

18.首先，原吿人和被告人簽訂租約後，租約便吿生效。在租約下，原告人享有該單位的獨有管有權，但這只限於在租期內，因為租約沒有條文賦予原告人在租期以外的時間可享有獨有管有權。原審法官裁定被告人在簽訂租約後至租期開始前進岀該單位，不屬違反租約，乃正確無誤。

19.其次，渉案的租約是兩年的定期租約。當中沒有條款容許任何一方在租期開始前可隨意取消合約，或在租期未完之前提早終止租約。原審法官裁定在租約期內，原告人不可以用交回鑰匙的方式，單方面終止租約，這是完全合乎法律原則的。

20.   原告人其後停止交租，是違反租約的行為，亦構成合約法下 「廢除性違約」的行為。被告人因此有權沒收租約，並追討損失。被告人在土地審裁處以原告人欠租申請收回物業，正是接納租約因原告人「廢除性違約」的行為而告終止。按照合約法，被告人同時亦可以向原告人申索違約造成的損失。原審法官這方面的法律分析沒有錯誤。

21.至於租約的終止日期，原審法官實際是接納原告人的說法，以她在土地審裁處判決後把該單位的鑰匙郵寄給被告人的翌日，作為原告人不再管有該單位之日。原審法官沒有採用被告人到郵局領取郵件的日子作為租約終止的日期。

22.就被告人的賠償這點，由於租約是定期合約，被告人因原告人違約引致的損失，可包括餘下未完租期的租金損失。但被告人有法律責任減低損失，所以她須在取得該單位空置管有權後的合理時間內把它重新租出，所得的租金收益用以減低租金的損失。原審法官裁定被告人可追討餘下租期的租金損失沒有犯錯。同樣地，他就此損害賠償所作的計算亦沒有失誤。

23.最後有關安裝煤氣爐的承諾，原審法官正確裁定，被告人在租約和普通法下沒有責任向原吿人提供合用的熱水爐。而安裝煤氣爐的承諾是在簽訂租約後作出，不是租約的一部分。由於原告人沒有就此提供約因，承諾因此不構成有法律約束力的合約。原告人不能以被告人沒有履行承諾提出索償。至於被告人是否出爾反爾、不守信用，這都不能影響上述的法律分析。原審法官裁定原告人以被告人違約提出的申索不成立，沒有錯誤之處。

24.基於上述分析，原吿人擬提的上訴完全沒有合理的成功機會，亦沒有其他利於秉行公正的理由以致應就案件進行聆訊。本庭因此拒絕她的上訴許可申請。

25.本庭不就訟費作出命令。

26.此外，基於原吿人完全缺乏上訴理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令原告人不得根據第2A(7)條則，要求法庭在訴訟各方出席的聆訊中重新考慮批予上訴許可的申請。

原告人（申請人）： 無律師代表，親自行事。

被告人（答辯人）：無律師代表，親自行事。