陳艷珠 對 李春鳳

DCCJ 1557/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第1557號

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判決書

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引言

1.這是原告人就本席在2013年5月8日作出的以下裁決申請上訴許可：－

(1)  原告人追討已付租金（2011年12月1日至2012年3月12日）和違約及/無理損害的申索敗訴；

(2)  被告人追討原告人“餘下的租用期”（2012年3月13日至11月30日）的租金損失部份勝訴，賠償金額為$14,225.80；和

(3)  不作出訟費的命令，原告人與被告人須各自負責自己的訟費。

案情撮要

2.簡而言之，這是一樁因租務糾紛而起的訴訟。涉案物業是沙田沙田中心唐寧大廈21樓F室（“該單位”）。在2011年11月24日，被告人以業主身份與原告人簽訂租約，以每月租金$9,500元，將該單位租予原告人，租用期由2011年12月1日起至2012年11月30日止。原告人依照租約規定，給予被告人相當於2個月租金的按金，並1個月上期租金，合共$28,500。

3.後來原告人以該單位的電熱水爐的水溫未能達到沐浴的需要和其他理由，一直沒有入住該單位。原告人欲將該單位的鑰匙經第三者交回被告人，但被告人沒有接受。於是原告人自2012年2月起便停止繳付租金，以至被告人在2012年2月17日向土地審裁處入禀收回該單位，並追討欠租與中間收益。2012年3月12日，土地審裁處暫委成員郭永漢（“郭成員”）命令原告人將該單位的空置管有權交還被告人，並須付被告人由2012年2月1日起至交回該單位空置管有權為止的欠租/中間收益。在郭成員下令的當天，原告人便用掛號信的方式將該單位的鑰匙和進出大廈的密碼咭寄回被告人，而被告人亦在2012年3月27日在郵局取回該單位的鑰匙和密碼咭。

4.原告人指責被告人沒有妥善修理該單位的電熱水爐，又違反承諾，不肯為該單位安裝煤氣熱水爐。此外，原告人亦指責被告人用欺騙的手段，明知租約的條款對租客不利，又明知電熱水爐不能正常運作，卻處心積慮地誘使原告人簽下租約，藉此沒收原告人的按金及租金。因此，原告人向被告人提出以下的申索：－

(i)  退還按金共$19,000；

(ii)  退還已付的租金/中間利益，即由2011年12月1日起至2012年3月12日止合共$32,177.50;

(iii)  違約及/或無理損害的賠償；

(iv)  因租賃糾紛而衍生的費用；和

(v)  訟費。

5.被告人反指原告人是因為另覓得較相宜的居所，所以借故單方面終止租約。因此，她向原告人反申索：－

(i)  由2012年3月13日至3月27日（被告人從郵局取回該單位鑰匙的日期）的中間收益，共$4,596.77；

(ii)  根據租約，原告人因退租而需賠償業主餘下租用期的租金，即由2012年3月28日起至11月30日止。扣除了2個月按金後，尚欠$58,225.81;

(iii)  原告人在租用該單位期間弄壞的浴屏門的趟轆，須付修理費$340；和

(iv)  訟費（包括影印費、交通費和查冊費等）。

原審的裁決

6.原審時，本席認為原告人的申索與被告人的反申索涉及以下的議題：－

(1) 被告人有否欺騙原告人簽訂租約；

(2) 被告人作為業主是否有責任為原告人修理，或更換該單位內的熱水爐；

(3) 被告人是否有其他違反租約的行為；

(4) 原告人是否違反租約；

(5) 若原告人或被告人其中一方違反租約，那被悔約的一方，該得到甚麽賠償；和

(6) 如須作出賠償的話，賠償的金額應為若干？

7.就以上各個議題，本席的裁斷如下：－

(1) 原告人未能在相對可能的標準下，證明她與被告人簽訂租約是因為受到被告人的誤導或欺騙。（見判案書第11段）；

(2) 即使電熱水爐真的像原告人所說不能正常操作或被告人真的拒絕為該單位安裝煤氣爐，被告人也沒有違反租約。因為無論是租約的明文規定或是普通法下業主的隱含責任，被告人作為業主都沒責任為租客修理、更換出租單位內的設備或提供新的設備。雖然被告人在2011年11月28日晚上曾承諾安裝煤氣爐，但那是租約簽立之後的事情。原告人並沒有為被告人這個承諾付出或承諾付出任何代價（consideration），因此被告人的承諾，在法律上並沒有約束力。（見判案書第23段）；

(3) 原告人對被告人的其他投訴，包括：－

(a) 被告人在2011年11月24日（簽租約日）至2011年12月1日（租用期首日）期間，仍然持有該單位的其餘的鑰匙，並在該單位自由出入。被告人又在11月28日以原告人的支票未過數為理由，繼續讓地產代理帶客人上門看該單位；

(b) 浴室的水龍頭與花灑同時出水，而且花灑與座頭不匹配，以至花灑不能穩固地插在座頭上；

(c) 被告人不肯搬走她放置在該單位內的鞋櫃；及

(d) 被告人不肯清理該單位外水錶前的障礙物。

無論是個別考慮，或整體而言，在法律上皆不足以構成原告人終止租約或向被告人申索的理由。至於原告人認為被告人言行有違道義，這不是法庭能夠處理的議題。（見判案書第36段）；

(4)(a) 雖然原告人在2012年2月份以前曾多次藉第三者向被告人表示要終止租約，亦曾嘗試將該單位的鑰匙交還被告人，但因為原告人沒有單方面終止租約的權利，被告人依據租約條款和普通法有權不接受原告人提前終止租約。同樣道理，原告人不能以被告人拒絕接納她退租而不履行她按時支付租金的責任。原告人自2012年2月份起拒絕支付租金，是廢除性的違約（“repudiatory breach”）。（見判案書第42和43段）。

(b) 本席接納原告人的說法，她從未入住該單位，也接納原告人和她證人的證供，即有關的浴屏趟門在2011年11月28日已經損壞。本席裁定被告人未能在相對可能的標準下證明有關的浴屏趟轆是在原告人租約期間損壞的。被告人這方面的反申索不成立。

(5) 根據世榮集團有限公司訴梁甘雨 [2003] 2 HKLRD 882，被告人可同時尋求沒收租賃和普通法下的補救。原告人和被告人的租約在2012年3月13日終結，餘下租用期共8個月又19日，以月租$9,500計，被告人因原告人違約而可得的賠償為$81,822.60。但因為被告人有減低自己的損害的責任（“duty to mitigation”），而被告人亦已經將該單位再次租出。因此，扣除被告人新租約的淨收入後，原告人須負責的賠償額為$14,225.80。（見判案書第47, 49 至53段）；

(6) 基於衡平法抵銷（“equitable set-off”）的原則，被告人可從原告人的按金中扣除應得的賠償，以作抵銷：參何鳯儀對潘東元DCCJ 306/2006，判詞第42段；及參Hong Kong Civil Procedure 2013，第一冊，第18/17/3段。被告人須將按金餘款（$19,000-$14,225.80），即$4,774.20退還原告人。（見判案書第59及63段）。

上訴理由

8.原訴人的上訴理由如下：－

(1) 本席於審訊時表現偏頗，有違秉行公義的原則，是不公不義的審訊；和

(2) 本席作出的判案書偏頗，有違秉行公義的原則，是不公不義的裁決。

有關上訴許可申請的法律原則

9.根據《區域法院條例》第63(1)條：－

“……在有法官或上訴法庭許可的情況下，可就法官在任何民事訟案或事宜中作出的每項判決、命令或決定，向上訴法庭提出上訴。＂

10.根據《區域法院條例》第63A(2)條：－

“聆訊有關上訴許可申請的法官、聆案官或上訴法庭除非信納：－

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。＂

見Ho Kang Yau訴Ho Chun Wing [2011] 3 HKLRD 491, 495。

11.案例說明「有合理機會得直」，是指得直的機會必須「多於『不是空想』」（not fanciful），但無需達到「很可能發生」（probable）的標準：見Ho Yuen Ki Winnie訴Ho Hung Sun Stanley，HCMP 1009/2009（未經輯錄，2009年8月24日）；Wynn Resorts (Macau) SA訴Mong Henry, HCA 192/2009（未經輯錄，2009年8月10日）；及Wing Tat Haberdashery Company Limited v Elegance Development & Industrial Company Limited [2011] HKC 474, 476 B-C。

討論

12.本席詳細聽取了原告人的陳詞，也重溫了原審時的紀錄、錄音和文件，本席不認同原告人在審訊期間未獲得公平和適當的對待：－

(一) 原告人有充足的機會介紹她的案情和論據。原告人的申索陳述書共長28頁，當中引用了大量的證據。本席也在開審前閱讀過審訊的文件冊，因此開審時本席並非對原告人的案情沒有認識。本席在庭上不需要原告人將她的書面開案陳詞從頭到尾讀一遍，而是要求她將其中的重點扼要說明，這是為了節省審訊的時間，也是為了方便原告人。但本席在庭上一面閱讀，一面向原告人作出詢問，更加能掌握原告人的案情。本席的提問，並非是為「質疑」原告人，也沒有固定的立場，而是要求原告人清晰交待她的理據。本席也有詢問原告人她在書面開案陳詞裏面所引用的案例與本案的相關處在那裏。本席在庭上總共用了40分鐘。（2013年3月26日早上約9時44分至10時24分）來詢問和聽取原告人的說法。因此，本席對原告人的案情有充分的理解。

(二) 至於原告人指本席問及案情是圍繞着原告人指該單位不能入住的「投訴」，指本席對「其餘」的事表示「唔理」和「唔想聽」，又指本席已設定問案的框架。這是原告人不明白法庭的程序和抽離背境的說法。實際的情況是當時原告人提到該單位內的熱水爐的安裝位置有問題（位於假天花上），但這並不是她退租或提出申索的原因。須知當時原告人仍然在開案的階段，因此本席要求原告人聚焦、扼要地說出她認為該單位不適宜居住，與及她要求撤銷租約的原因，這才是開案陳詞的目的。

(三) 本席不知道有任何法律原則禁止原審法官在原告或被告開案陳詞時作出提問。即使在雙方都有律師代表的案件，原審法官為掌握案情而發問，這是常見和正常的做法。在本案原告和被告都沒有律師代表，而她們也沒有法律專業的知識。原告雖然用了頗長的幅度作了書面開案陳詞，但她未能清楚交待她的退租的論點。例如本席詢問原告人她的案情的重點是甚麼，豈料她說書面陳詞的第一至十頁都是重點，但其實第一至十頁只是案發經過。在本席再三提問下，原告才清楚說明她的投訴是關於她對該單位內的熱水爐、水龍頭、花灑與插座和被告拒絕搬走鞋櫃等不滿，也關乎被告人不守承諾安裝新熱水爐等等。

(四) 在有律師代表的情況，遇到證人的證供有含糊的地方，律師會以跟進問題的形式協助證人釐清其證供。在本案，雙方都沒有律師代表，為了公平的原故，本席會在適當的時候詢問，釐清證人口供含糊之處，例如證人說本案熱水爐所出的水的溫度是「凍」的，這是非常主觀和抽象的說法。因此本席要求證人再進一步說明，水的溫度與室溫相比如何，以得出較客觀的證據。在本案中，這類的例子多不勝數，所有的證人，包括原告與被告，作供時都有發生。本席並沒有偏幫任何人。

(五) 由於被告沒有作開案陳詞，因此本席未能就被告的開案作出提問。但本席也有對被告的證供發問。無論如何，對雙方提問的次數多寡，並不代表本席有任何既定立場。原告人指本席對被告人的案情從未質疑，是不正確的。

(六) 原告人指本席「錯誤引導」她「租約終止日期」乃是收到鎖匙之日，而不是郵寄掛號寄出的翌日，本席對此感到莫名其妙，因為本席在判案書中已清楚指出原告人與被告人之間的租約是在原告人把該單位的鑰匙和密碼咭寄回被告人的翌日，即2012年3月13日終止。見判案書第45段。

(七) 遇到與訟雙方有書面結案陳詞的情況，法庭一般不需要他們在庭上把陳詞照讀一遍，而多數會要求雙方扼要地說明重點，並解答法庭的提問。關於原告人的結案陳詞，由於本席發現她只是把她的書面結案陳詞照讀一遍，這不是有效率的做法。因此本席建議她毋須這樣做。但在原告人的堅持下，本席耐心地讓她把陳詞整遍讀畢，沒有催逼，有法庭的錄音為證。

(八) 原告人並非律師，她提出的案例，如陳健康v宋麗兵，DCCJ 3176/2008；黃英v譚炳新，HCMP 2049/2000；及Funfair Co Ltd v Wong Lui Wing [2007] 3 HKLR 609，是她在土地審裁處的聆訊中得到的。這些案例，本席已經詳細考慮過，有部份也在判案書中引用了。原告人誤以為這些案件對她的案情有幫助，其實情況正正相反。本席作為專業的法官，有責任應用合適正確的法律，本席既然對原告人在法律觀點上的陳詞有疑問，便向她提出，看看她怎樣回應。因為原告人未能以適用的案例支持她的法律觀點，本席唯有自行研究和尋找適用的案例，以作依循，本席看不出這有什麽不對的地方。這不是本席有什麽「既定立場」。本席必須遵從「既定」的法律原則，本席所依賴的法理，都有列舉案例支持，並非無中生有。本席也沒有責任在原告人陳詞時向她指出所有相關的案例。本席不能以「行使酌情權」之名，妄顧既定的、無可爭議的法律原則。

13.有關被告人就淋浴趟屏損壞的反申索，對原告指本席偏頗，這不合乎事實：－

(一) 本席原先因為被告人未有將她的相片納入在審訊文件冊，又沒有在文件目錄中將之列出，也不察覺原來被告在開審前數天已經將文件在法庭存檔，所以不批准被告將相片呈堂。客觀上說，這是一個對原告比較有利的裁決。但在原告人的要求下，本席最終允許被告人使用該照片，唯不允許該相片背後的被告手寫的字作為證據，該些字為：－

「此相是沙田中心唐寧大廈21樓下室浴屏2011年11月28日影交DCCJ 1557/2012我是被告人李春鳳」

這些文字屬證據法所說的「傳聞證據」（“hearsay”），除了法律規定和容許的情況外，一般是不可接納為證據以證明其內容的。本席不期望原告人能明白證據法的規定。但本席清楚向原告人說明，她可以就被告人何時攝取該相片向被告人作出盤問。（見法庭錄音2013年3月27日約上午9時40分）

(二) 本席就被告人相片能否呈堂的裁決，完全是根據證據法作出的，也是在客觀上對原告人有利的裁定，但竟被說成是偏頗被告人，本席感到不解。還有的是，被告人相片並不顯示淋浴趟屏或趟屏路軌轆有損壞。如果本席接受被告人真的是在2012年11月28日攝取該相片的，這會對原告人比較不利的，並不是如原告人所說，相片背後的文字能證明被告人誣衊原告人或偽造相片。再者，相片上沒有顯示機印的日子，並不等於相片不是11月28日拍的。反之，即使相片上印有日期，亦不能證明該日子就是真正的拍攝日期，須知相機的日期顯示是可以調校的。

(三) 本席在判案書明言，「本席接納原告人的說法，她從未入住該單位，也接納原告人和她的證人的證供，即有關的浴屏趟門在2011年11月28日已經損壞。本席裁定被告人未能在相對可能的標準下證明有關的浴屏趟轆是原告人租約期間損壞的。被告人這方面的反申索成立。」本席相信一個客觀合理的旁觀者不會認為本席這方面的裁決，是「陷原告人於不義」。

(四) 如果原告人以為本席不接受被告人關於浴屏和有關相片的說法，便應該將被告人其餘的案情全盤否定，更應裁定被告人是欺騙或以不正當手段誘使原告人在租約上簽名，那麼，本席不認為這是一個在法理上或事理上站得住腳的推論。

14.本席認同法官有責任維護法庭的莊嚴和維持聆訊時的秩序。在審訊期間，被告人曾多次私自發言和不守法庭的規矩，本席也多次斥責被告人和警告被告人藐視法庭的後果。被告人在本席警告之後，也有收斂。但另一方面，本席也明白訴訟本身，會為與訟雙方帶來激烈的負面情緒，言語之間得罪對方，以至互相指責對方說謊或者揑造事實等，也並不罕見。本席認為自己已經適度地控制法庭的秩序。原告人或許認為應對被告人更加嚴厲，但這是觀點與角度的問題。

15.在本案被告人的確曾稱原告人為「大話精」，言語比較粗俗，這可能與被告人的教育程度有關。但另一方面，本席須公允地指出，原告人無論書面上或庭上，也有指責被告人「明顯揑造事實，作出虛假陳述，誣衊本人……」，「全無道德責任」，「說謊」、「賴皮」、「大話連篇」等等，雖然用字比較文雅，但這也向對方作出批評。本席並沒有對原告人說「你都有侮辱人講大話。」本席重聽了庭上的錄音，本席當時說的是，「你都有講佢講大話，你都有話佢講大話」。（2013年3月27日約上午11時53分）

16.原告人指本席的判案書偏頗，也是不能成立的：－

(一) 原告人的「總結陳詞」，本席已經考慮過。本席認為判案書的作用，不是為審訊的過程和材料作包羅所有，不分輕重的記錄，也不是一篇法律論文或講義，就與訟雙方提出各個法律觀點均作「正反立論」。本席認為判案書的重點作於總結雙方案情，明辨爭議的議題，分析相關的證據，並就該些議題作出裁決並交待事實和法理依據。這正是本席在判案書所做的。

(二) 就所有適切的法例和案例，向法官陳詞，是與訟雙方的責任。但假如雙方因能力所限，或沒有盡力，未能給予法庭應得的協助，法官唯有做與訟人該做而未做的「功課」，尋找適切的案例。法官在判詞中引用與訟雙方沒有引用的案例，並非罕見。

(三) 原告人指被告人「假借土地審裁處法官之名」作出失實陳述，又指被告人就浴屏趟門的反申索於法律文件中作出失實陳述」，這些都是原告人的懷疑，是沒有真憑實據的，本席看不到有任何實際需要，在這些方面大書特書。本席曾多次問原告人究竟被告人曾說過那些假話，誘使原告人簽訂租約，原告人提供不到一個具體的答案，只是一味重覆說被告人是個有經驗的業主，利用自己的經驗，作出無理的行為。

(四) 關於原告人的三位證人（何生、曾太和許太）的供詞，本席已經考慮過。他們的證供，主要是關於原告人、被告人之間就熱水爐的爭議。因為本席裁定被告人並沒有維修或更換熱水爐的責任，所以他們這方面的口供，毋須在判案書中贅述。本席也採納了他們有關浴屏趟門的證供，主要是說該門在他們驗查時已發現有損壞。他們其他方面的證供，本席看不到有在判案書中覆述的需要。本案的爭議，主要在原告人退租的理據，租約的條文和相關的法律原則。在這些方面，原告人的證人的證供對她的案情並沒有很大的幫助。

17.就法律原則方面，原告人以為「衡平法」等如法庭的「酌情權」，以為法庭可以以之「撤銷」租約。其實對何謂「衡平法」，原告人並沒有甚麼認識，也沒有提出任何案例支持她的論點。

18.假若原告人以為合約如因「悔約原則」（“repudiation”）而被終止，則被悔約一方便不能依合約申索賠償，那麼，她的觀點是明顯地錯誤的：Zheng Chulin v Woo Kee Hing Kong Industrial Limited，CACV 56/2012。租客拒絕交租，可成廢除性的違約，若業主接受租客違約，租約便終止，但仍然可根據租約向租客索償，包括餘下租用期的租金損失，這是早已確立的法律原則：Sano Screen Manufacturers Ltd v J&R Bossini Trading Ltd [2000] 3 HKC 216。

19.就租約何時被終止，如前所述，本席的裁定和原告人的觀點一致，即為原告人以掛號寄回鎖匙的翌日。

20.就被告人因原告人違約退租而反申索租金方面的損失，被告人要求的是餘下租期的租金，但由於案中的證據顯示被告人已經將該單位重新租出，所以她在這方面的反申索須按照「減低損害賠償」（“duty to mitigation”）的法律原則被扣減，並非是本席「行使酌情權予被告人得到「餘下的租用期」的租金和代理佣金」，更加不是本席「引導」被告人「以減低損害賠償提出反申索」。原告人似乎不明白，假如不是因為本席問及被告人有沒有重新租出該單位和帶出被告人有責任減低損失的議題，原告人因退租而所須負責的賠償便會更多。

21.簡而言之，原告人對本席的不滿，都是出於她的誤解，有法庭錄音可以見證，例如：在原告人開案的時候，本席留意到旁聽席有一青年人似是在做筆記，本席於是詢問原告人該青年是否她的證人。本席向原告人解釋，如果他是證人，可能他便不應在法庭內。原告人向本席表示該青年不是她的證人。被告人跟着說該青年是記者，是原告人叫他來的。原告人說不是她叫來的。本席於是指出該青年是記者與否，誰叫他來也無所謂。因為法庭是公開的，喜歡的話，叫家人來也可以。本席的說話是回應被告人指該青年是記者和是原告人叫來的。本席非是要針對任何人。本席的這個詢問，是出於善意的提醒，恐怕原告人不知道法庭的規則，叫證人在作證前在庭內聽審。

總結

22.本席明白原告人對本案的裁決感到失望。但基於本案的證據和既定的法律原則，本席看不出原告人的上訴有任何合理的得直機會，也看不出其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊。本席拒絕原告人的上訴許可申請。

23.就訟費方面，按照法庭的慣例，勝方可得訟費。本席頒下暫准命令，就是次的申請，原告人須付被告人的訟費，如雙方不同意訟費的金額，則交由聆案官評定。

原告人：無律師代表，親自應訊

被告人：無律師代表，親自應訊