譚煥弟 對 文玉英

LDPD 928/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第928宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.本案的涉案處所位於新界屯門青山村96F號石屋（「涉案處所」）。根據一份於2009年9月30日簽訂的租約（「涉案租約」），申請人將涉案處所租給答辯人，為期兩年，由2009年11月1日起至2011年10月30日止，每月租金為2,500元。

2.申請人於2014年5月2日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權及自2014年3月1日起答辯人欠交的租金/中間收益。根據申請人於申請通知書所述，涉案租約租期屆滿後，申請人與答辯人於涉案處所的租賃關係延續，租金更自2013年7月1日起調整為每月3,700元; 申請人更於2014年3月28日向答辯人發出終止租約通知書，要求答辯人於2014年4月30日或之前遷出涉案處所。

3.答辯人於2014年5月7日遞交了反對通知書，反對理由主要是涉案處所位處政府土地上，「業主沒有權利及權力改變此地方的土地用途,用作租住… 不能租給住客作居住, 並收取金錢…」答辯人陳述她已把申請人的違法行為, 向所屬地政處投訴。

4.本案於2014年5月23日本席席前聆訊時, 答辯人更提交了一封由地政總署屯門地政處於2014年5月21日的回覆謂: 涉案處所「乃政府土地牌照第M1858號(下稱「該牌照」)所涵蓋的一幅「准用地」。根據該牌照的章程, 只有持牌人准許使用該幅政府土地。」申請人表示持牌人是她的表哥。

租客不能在法律上否認他的出租人之業權

5.本席向答辯人闡釋，根據恆久及確立的普通法原則,若租客在沒有被干擾享用所租住的物業情況下, 他是不能,亦不被容許, 去否認或挑戰租約下業主可租予物業給他的權利及權力。 租客是不可以, 亦不被容許, 去以有另一人, 擁有比業主更佳或更高的業權為理由, 不去履行租約下租客的責任, 如包括繳付租金, 及把物業空置管有權交回給業主的責任。這恆久的法律原則在以下英國及香港的案例中, 都重覆的被確認[1]。

6.又香港上訴庭在 Yip Alice及其他人訴 Wong Shun, CACV 239/2002 (無彙報的案例，日期為2003年5月30日）一案闡釋, 根據現行的《土地(雜項條文)條例》(香港法例第28章), 純粹佔用政府未批租的土地本身並未違法, 除非政府當局已根據該條例第6(1)條張貼通知, 飭令佔用者在通知內指明的日期前停止佔用該土地, 而該佔用者在無合理辯解下未有遵照該通知仍佔用該未批租土地;見該條例第6(4)條。

7.在本案中完全沒有爭議的是:

(1) 答辯人在所有有關時間, 都在沒有任何干擾下, 享用及使用涉案處所。

(2) 直至聆訊當日, 從來沒有第三者出現，向答辯人提出爭議或說他擁有涉案處所的業權，從而干擾答辯人享用涉案處所。

總結

8.綜觀以上所述，本席裁定申請人於2014年3月28日向答辯人發出終止租約通知書，已有效終止了涉案處所的租約。答辯人亦承認自2014年3月1日起未有交租。

判決

9.總結以上的裁決，本席裁定申請人收樓得直，並頒發下列命令:

(a) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(b) 答辯人須支付申請人由2014年3月1日至交回處所空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣3,700元計算；

(c) 暫緩上述(a)項的收樓令至2014年6月30日, 條件是答辯人須於2014年6月10日或之支付申請人上述(b)項的欠租/中間收益；

(d) 由於申請人不要求答辯人支付申請人本申請的訟費，本席不作訟費命令。

申請人 : 無律師代表，親自應訊

答辯人 : 無律師代表，親自應訊

[1]  見Industrial Properties (Barton Hill) Ltd v Associated Electrical Industries Ltd. [1977] 1 QB 580, The Bank of East Asia Ltd v Leung Nie Cheung, Charles, CACV 61/1988 (無彙報的案例，日期為1988年9月30日), Tang Chi Ho v Leung Woon Ling [1996] 2 HKLR 58, Typhoon 8 Research Ltd v. Seapower Resources International Ltd [2002] 2 HKLRD 660, Tang Man Kit v Hip Hing Timbers Co Ltd, CACV 137/2002 (無彙報的案例，日期為2005年5月13日), 及Tai Fat Development (Holding) Co Ltd v Incorporated Owners of Gold King Industrial Building [2007] 4 HKLRD 400。