邵忠麗 對 黃秋珍

DCCJ 1804/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第1804號

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主審法官：區域法院暫委法官周博芬法庭聆訊

聆訊日期： 2014年9月10日至11日及15日

判案書日期： 2014年9月17日

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判案書

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引言

1.本案的爭議有關一個位於香港九龍觀塘寶珮苑C座9樓10室的物業 (“該物業”)。

背景/不爭議的事實

2.原告人是邵錦堂與妻子康伊的女兒。邵錦堂與康伊分別於1995年5月25日及2002年2月13日離世。邵錦堂與被告人在1996年5月14日在內地結婚。汪國海是原告人的丈夫。邵忠漪是原告人的長姊。

3.該物業為居者有其屋計劃下的一個單位，邵錦堂與康伊以白表申請購買，並於1994年3月16日與香港房屋委員會（“房委會”）簽訂買賣合約，樓價為878,100元。邵錦堂從自已的銀行戶口提款購買本票支付房委會該物業首期87,810元。

4.1991年2月7日，原告人與丈夫汪國海以聯權共有人形式(joint tenant)購入九龍牛頭角道55號利基大廈B座12樓B6室(“利基大廈單位”)，在1995年7月29日售出。

5.由於康伊在簽訂買賣合約後，成交之前離世，邵錦堂以個人名義講買該物業。該物業在1995年11月10日成交，邵錦堂為註冊業主。

6.1995年7月13日，邵錦堂訂立了第一份遺囑，指定及委派原告人為遺囑執行人，她只是該物業的受益人。

7.2001年2月28日，邵錦堂撤銷第一份遺囑，同時訂立了第二份遺囑，指定及委派被告人為遺囑執行人，並且是他所有遺產（包括該物業）的唯一受益人。

原告人的案情

8.在康伊離世後，邵錦堂向原告人表示有經濟困難，擔心未能獨自承擔按揭供款，他打算放棄購買該物業。邵錦堂隨後向原告人提出，以他的名義購買該物業，但由原告人支付樓價首期、按揭供款及相關費用，邵錦堂承諾以受託人身份形式代原告人持有該物業。商議後，原告人同意邵錦堂的提議，並協議她與汪國海會出售利基大廈單位套現支付邵錦堂之前已繳付該物業之首期及相關費用。原告人承諾負擔每月樓宇按揭供款，她與家人會遷入該單位與邵錦堂居住。邵錦堂同意訂立遺囑，指定及委派原告人為遺囑執行人，並且是該物業的受益人（“該協議”）。

9.根據該協議，原告人與汪國海於1995年7月29日以1,480,000元出售利基大廈單位。1995年8月7日，原告人從她的銀行戶口提款購買140,000元本票給邵錦堂以歸還他較早時支付的樓價首期及相關費用。1995年8月15日，原告人從她的銀行戶口提款購買本票22,322.50元以支付房委會提名的律師代為辦理該物業樓契的法律服務費用，厘印費及雜費。

10.該物業於1995年11月10日成交，樓價尾數790,290元以下列方式支付：- (1) 400,000元由邵錦堂申請恆生財務有限公司提供按揭貸款；(2) 現金390,290元從原告人之銀行戶口扣除。原告人以現金支付5,630元律師費。每月的按揭供款大約3,000餘元。

11.自1995年12月份起，原告人及其家人遷入該物業與邵錦堂居住，並且透過存錢在邵錦堂的銀行戶口支付每月按揭供款。原告人全數支付有關該物業的水費、電費及其他雜費。

12.故此，原告人稱雖然邵錦堂是該物業的註冊業主，基於歸復信託原則 (resulting trust)，原告人才是該物業的實益擁有人(beneficial owner)，邵錦堂只是以受託人(trustee)身份代原告人持有該物業。

被告人之答辯、反申索

13.被告人稱原告人出資的首期及部分樓價是原告人給予邵錦堂的饋贈(gift)。邵錦堂准許原告人及其家人佔用該物業(licence)，每月的按揭供款是「以供代租」方式支付邵錦堂。邵錦堂可隨時收回該物業，原告人與家人必須遷出。被告人以邵錦堂的遺產執行人身份終止原告人佔用該物業的權利(licence)，向原告人反申索交回空置管有權予被告人及賠償佔用該物業期間的損失。

14.被告人指該協議等同「讓與」，違反了香港法例第283章《房屋條例》(“房屋條例”) 第17B條之規定，即任何就居屋單位訂立的非法按揭、押記、轉讓或其他讓與及任何非法協議，均屬無效。

爭論點

15.本案的爭論點如下：－

(1) 該協議是否存在，雙方有否履行該協議；

(2) 如有的話，是否構成買賣或讓與；

(3) 邵錦堂是否以受托人身份代原告人持有該物業；或該物業是原告人饋贈予邵錦堂[1]；

(4) 履行該協議時，邵錦堂和原告人是否因違反了房屋條例第17B條之規定，導致該協議無效；

(5) 誰是該物業的實益擁有人。

證據

16.原告人傳召三名事實證人出庭作供：- (1) 原告人；(2) 汪國海；及(3) 邵忠漪。被告人自已出庭作供，沒有傳召其他證人。

17.在舉證責任方面，誰主張誰舉證，作出正面主張的一方須在可信性較高的基礎下證明他所作的主張。故此，原告人須證明：－

(1) 該協議的存在，雙方已履行；

(2) 邵錦堂以受託人身份代原告人持有該物業，原告人沒有意圖將她所付出的首期，部分樓價及按揭供款等作為禮物饋贈予邵錦堂；

(3) 預付財產之推定並不適用；

(4) 原告人是該物業的實益擁有人。

18.反之，被告人須證明：－

(1) 該協議並不存在；

(2) 原告人出資的首期及樓宇按揭供款乃原告人對邵錦堂的饋贈；

(3) 邵錦堂准許原告人佔用該物業(licence)；原告人支付的按揭供款是「以供代租」，邵錦堂可隨時收回物業，原告人必須遷出；

(4) 該協議違反了房屋條例第17B條之規定，是無效的。

事實裁決

19.在可信性較高者的原則下，本席接納原告人及其證人的證供，他們的證供可靠，互相吻合，說法合邏輯，有實質的文件證供支持。相反，被告人作供時的說法互相矛盾，在被盤問時回避質詢，證供難以令人信服，她的證供是不可靠的。

20.原告人與汪國海的家庭是小康之家，擁有利基大廈單位為家庭居所。雖然利基大廈單位在1991年購入至1995年出售時獲豐厚的利潤，實際上，他倆除了履行該協議外，欠誘因出售利基大廈單位。利基大廈單位是他倆的固定居所，一項重要的家庭資產，要是將資產出售，購入該物業而無條件的饋贈邵錦堂，又以「以供代租」、准許形式佔用該物業(licence) ，背負着隨時被邵錦堂收回該物業而遷出的潛在隱憂，並非一個理智的做法。

21.原告人在購買該物業時，事事參與。邵忠漪亦確認，她曾倍同原告人前往銀行提款買本票予邵錦堂。在物業成交後，原告人亦有整齊的保存所有支出的單據。在文件清單中披露有關文件，包括購買該物業的買賣合約、銀行收據、雜項支出等收據。

22.1994年3月16日簽訂正式買賣合約後，該物業在1995年11月10日成交。在1995年7月13日，成交前大約3個月，邵錦堂訂立第一份遺囑。該遺囑的內容清楚描述原告人只繼承該物業的權益，並不包括邵錦堂其他的遺產。如無該協議，邵錦堂無必要在成交前訂立一份只限原告人繼承該物業的遺囑。因為，在成交日前訂立第一份遺囑也是一項具說服力的證據，這樣做可保障原告人的利益，證明原告人以邵錦堂名義購入該物業，邵錦堂以受託人身份持有。

23.事實上，原告人和汪國海的行為與一般註冊業主無異。除了支付購入該物業時的支出外，他倆按月支付按揭供款。根據銀行記錄，該物業的按揭將於2015年9月份付清。

24.被告人是一位在內地務農維生的婦人。1989年，當時她大約23歲，在朋友介紹下認識已屆65歲的邵錦堂，兩人開始交往。1990年10月26日，被告人為邵錦堂誕下兒子邵忠強，她與兒子一直居於內地。康伊在1995年離世後，邵錦堂跟被告人在1996年5月份成婚。 2001年，被告人獲批單程證來港與邵錦堂家庭團聚，除了同年持雙程證到港探親之外，她並未曾踏足香港。被告人作供時，不論對購買物業過程、香港居民購買居屋的限制及一般按揭申請和計算供款方法一知半解，並不熟悉。被告人也錯誤地解讀審訊文件夾中的支持文件，作供時須由本席向她解釋。

25.被告人依賴邵錦堂的「狀書」（一些聲稱由邵錦堂生前寫的文件）為她作供的基礎。她說，邵錦堂生前向她表示，原告人與汪國海在牛頭角的住所租金高昂，他倆向邵錦堂提出進住該物業，在沒有簽訂任何書面協議之下，邵錦堂同意暫時讓原告人租住該物業，以每月按揭供款代替租金，原告人承諾邵錦堂可以隨時要求她遷出。被告人指出，因為原告人承諾供養邵錦堂，要對他孝順及送終，邵錦堂才訂立第一份遺囑，在他過世後，由原告人繼承該物業。可是，事與願違，原告人在邵錦堂臨終前並無履行承諾對他孝順，支付生活費，於是邵錦堂決定修改遺囑，由被告人繼承該物業。

26.首先，所謂邵錦堂的「狀書」是一些筆錄的記載，是否確實由邵錦堂所寫的，不得而知。最基本的，「狀書」內的內容不盡不實，原告人和汪國海並非租住利基大廈單位，他倆是業主。在被告人被盤問時，她同意自已只是聽邵錦堂的片面之詞，並非耳聞目睹邵錦堂與原告人訂立她所聲稱的口頭協議，但她篤信邵錦堂生前對她所說的是事實。被告人甚至將邵錦堂聲稱被汪國海襲擊的事件說成親眼目睹一樣。如今邵錦堂已故，無法核實。沒爭議的，被告人在邵錦堂臨終時，在屯門醫院才與原告人、汪國海和邵忠漪首次見面，她根本無法證明邵錦堂所聲稱的口頭協議，她只是一廂情願相信邵錦堂的說法。

27.被告人認為，邵錦堂生前經濟狀況良好，在北角明園西街租住6,000元的物業，擁有多項股票，資產總值逾港幣100萬。他具足夠能力支付樓價首期及按揭供款。被告人說，邵錦堂的銀行存摺並無顯示有140,000元的入賬記錄，她相信原告人並無支付邵錦堂140,000元款項，所有購買該物業支出是邵錦堂支付的。因此，她認為原告人奪去邵錦堂在該物業的權益。其實，在審訊文件冊裏，並未有支持文件證明邵錦堂在康伊離世前具足夠經濟能力購買該物業，當時，邵錦是一位保安員，月入5,000餘元，反而，康伊有一筆3萬餘元的美元定期存款。在這個客觀環境下，邵錦堂欠經濟能力獨自支付按揭供款是理解的。邵錦堂邀請原告人以他名義購入該物業的做法對他有利：在避免因為他退出購買該物業而被房屋委員會沒收87,810元首期的同時，他亦可取回較早時支付的首期款項。因此與原告人達成該協議可信。

28.被告人呈上一封於2001年2月27日，由邵錦堂委托律師至函原告人，要求她在發信起計的21天內，遷出該物業的信件。汪國海作供時否認有收過此信函，但由於此信函是邵錦堂委派律師發出，發信後，邵錦堂並沒有隨後向法庭申請收回該物業的空置管有權，事件一直被閣置，單憑此信函證明被告人所指的口頭協議有一定的難度。

29.最後，被告人反申索原告人就該物業的中間收益，被告人並沒有呈上證據支持。

30.本席裁決原告人的所訴的案情是事實。原告人和邵錦堂在康伊離世後達成該協議，以邵錦堂名義購入該物業，由他以受託人身份代原告人持有。原告人斥資及參與整個購買過程。邵錦堂和原告人均履行該協議。原告人並非獲邵錦堂的准許在該物業居住。原告人並無跟邵錦堂訂立「孝順」、「送終」、「以供代租」、同意隨時遷出等的口頭協議。2001年，汪國海沒有在元朗街頭襲擊邵錦堂。

原告人：歸復信託

31.原告人代表張大律師陳詞，歸復信託 (resulting trust) 的法律原則如下：當物業或個人財產被轉移到一名購買人或其他人的聯名下，或一名或多於一名人士(購買人除外)，在沒有相反的證據時，法律假定提供資金購買該財產的人士擁有其中部分或全部的實益權益。這是因為法律為他們在轉讓該財產時的共同意願作推定及為實現該共同意願而為他們構成信託，由該財產的業權持有人以信託人身份代出資購買該財產的人持有該財產。這假定是可以推翻[2]。 (見Underhill and Hayton, Law Relating to Trusts and Trustees 第18版，第463-464頁)

32.張大律師正確地陳述歸復信託 (resulting trust) 的法律原則，本席認為，本案具證供支持這個假定。正如上述證供分析，原告人與汪國海並沒誘因出售以利基大廈單位，購入一個並非自己是註冊業主的物業。原告人支付所有購買該物業的龐大支出。原告人及家人自1995年一直居住於該物業。近20年，原告人一直支付按揭供款。邵錦堂的第一份遺囑是歸復信託的證據及指標，第一份遺囑原告人只限繼承該物業；而第二份遺囑被告人可繼承邵錦堂所有的遺產。

被告人：預付財產之推定

33.張大律師陳述，基於出資購買物業或個人財產的一方與承讓人之間的特別關係，如子女對父母或妻子對丈夫的依賴關係，可作出預付財產的法律推定，推定該轉讓是一項饋贈(presumption of advancement)[3]。(見Snell’s Equity, 第22版，第754-755頁第25-007段)

34.在Suen Shu Tai （孫樹娣） v. Tam Fung Tai (譚鳳帶) ( CACV 187/2013, 4 July 2014)一案中，上訴庭張澤祐法官重申預付財產(presumption of advancement)的定義及在現今社會的引用。

“10.15 I will follow the modern approach. I think the restriction in the Bennet line of cases has served its purpose. Those cases were decided at an era where the social structure was different and where gender equality was not a prominent feature in everyday life. By contrast, the role of a modern woman has become increasing independent both socially and financially. Her obligation to provide for her child is equal to that of a man.

10.16 In my view the presumption of advancement applies equally to a woman and her child.  However, that is not the end of the matter.  An equally important question is what about the mother giving to an adult independent child?  Does the presumption still apply?  I would leave this question open….” 

10.17 In any event it has to be borne in mind that the presumption of advancement is a rather weak concept these days.  In Laskar v Laskar [2008] 1 WLR 2695 at 2700, CA, paragraph 20, Lord Neuberger of Abbotsbury referred to the presumption of joint ownership of a property held in joint names by a man and his long term partner.  He then held :

“20. It is right to mention that there is another presumption, rather longer established than that in Stack case, which could be said to apply here, namely the presumption of advancement as between parent and child. As the property was purchased in the joint names of mother and daughter, it seems to me that, in so far as the defendant’s contribution was greater and would have led to her having in excess of a 50% share of the beneficial interest, there is a presumption that she intended a gift of that excess to her daughter. The presumption of advancement still exists, although it was said as long ago as 1970 to be a relatively weak presumption which can be rebutted on comparatively slight evidence : see per Lord Upjohn in Pettit v Pettit [1970] 1 AC 777, 814. I would add that it is even weaker where, as here, the child was over 18 years of age and managed her own affairs at the time of the transaction. Mr Thrower, for the claimant, made it clear that he accepted that the presumption was not applicable and was not pressing it here. In my judgment that was realistic.’ (emphasis added)

10.18 Litton NPJ in Cheung Pui Yuen v Worldcup Investments Inc (2009) 12 HKCFAR 31 has unequivocally stated that :

“The presumption of advancement is nothing more than an evidential tool; its weight varies with the circumstances of the case.”

10.19 Litton NPJ also referred to Re Mak Woon Shui [1992] 2 HKC 144 and held that unlike English case of Falconer v Falconer [1970] 1 WLR 1333 which held that the presumption had very little place in the law today in England, the presumption in the local context is not so easily displaced. The comment by Cons VP in Re Mak Woon Shui was, in the context of that case, directed towards the argument that the presumption was no longer applicable in Hong Kong. His comment was on the social situation in Hong Kong between the thirties and fifties where the radical social changes that swept through England had not reached Hong Kong. Cons VP recognized that the presumption no longer carries the weight that it once did. Hence Re Mak Woon Shui does not contradict (and in fact supports) the commonly accepted proposition that the presumption although still exists, is a relatively weak presumption which can be rebutted on comparatively slight evidence. This is a point accepted by Mr Chow. Cheung Pui Yuen is also a case which has also traditional elements unique to Hong Kong of an earlier era : a man had a concubine for 40 years to whom he had given gifts.

10.20 In this case the defendant was an adult at the time of the transfer.  She was not dependent on the plaintiff. Even if the presumption of advancement applies, the circumstances of this case as identified by the Recorder clearly had displaced it.”

35.在本案中，邵錦堂和原告人是父女，財產轉移並非由父親至女兒，反而是由女兒轉到父親一方。在商討至達成該協議時，雙方已是成年人，有工作、有收入。不論邵錦堂最初與康伊購買該物業時，或是邵錦堂與原告人達成該協議時，沒有證供顯示在邵錦堂或原告人需要依賴對方供養。除此之外，在原告人及汪國海的證人陳述書中指出，邵錦堂在1996年1月中旬至1997年5月份在該物業居住，因工作地點距離該物業較遠，工作時間長，邵錦堂才遷離該物業。雖然原告人和汪國海不知悉邵錦堂遷出後居所的詳細地址，最低限度，可推斷邵錦堂並無需要依賴該物業為居所，他有能力自住。原告人所支付該物業的樓價，包括支付邵錦堂140,000元、樓價390,290元、其他雜項及每月按揭還款的款項並非對邵錦堂的饋贈。

36.基於以上證供分析，預付財產之推定 (presumption of advancement) 並不適用於本案，即使適用，以上證供分析也可反駁該推定。基於法律構定 (operation of law)，邵錦堂是以受託人身份持有該物業，原告人才是該物業的實益擁有人 (beneficial owner) ，歸復信託(resulting trust)因而確立。

房屋條例第17B條

37.在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan [2012] 15 HKCFAR 344一案，終審法院已就房屋條例第17B條的適用範疇出裁決。該案的翻譯本中有以下對該條例的簡介：－

“「居者有其屋」計劃的首要目的，是以相當的折扣價為合資格買家提供永久居所。因此，該計劃對於讓與或放棄管有「居屋」單位施加限制，以防止買家藉出售或出租該等單位而即時賺取利潤。房屋條例第17B條下訂立五年的「讓與」限制期，並規定在該段期間內的任何讓與「居屋」單位的行為均屬無效；而第27A條更將該行為定為嚴重刑事罪行 [4]…”

38.終審法院常任法官陳兆愷的判詞中裁定，房屋條例第17B條的限制並不包括法律構定信託或歸復信託的情況。陳法官的判詞在該判決書的中文翻譯本清晰地概述如下：－

“Ps在涉案單位上的權益是由衡平法權益而產生，並非受到第17B條禁止的「讓與」。「讓與」的意思須取決於其文意。《房屋條例》對讓與行為施加限制，其背後的政策是為了阻撓買家進行投機炒賣活動。正如上訴法庭裁定，藉法律構定信託或歸復信託而產生的該等衡平法權益，並不會導致第17B旨在防止的濫用 [5]。（引用Re A Solicitor (unrep., CACV 117/2000. HKEC 1313)）”

“實益權益的產生不受第17B條涵蓋，並不是因為有關信託透過法律的實施而非故意的行為產生，而是因為衡平法權益的產生並不屬於轉讓予買家的土地的讓與。它是該土地的新權益的產生[6]。”

“有關限制的目的是防止「居屋」單位擁有人藉非法轉售或轉讓該單位或放棄管有該單位而迅速賺取利潤，而不是破壞真正的家庭集資安排或使之變成違法。第17B條及27A條所管轄的讓與，是由擁有人轉讓或剝奪該人在有關單位的權利和權益，而這一點支持「擁有人須作出實質行動」的論調。法定限制亦禁止非法按揭、押記和轉易，而這些安排通常涉及簽立文書。這強烈地顯示有關法例條文所針對的讓與並不包括通常藉法律的實施而導致的法律構定信託或歸復信託的情況 [7]。”

39.被告人的抗辯指邵錦堂與原告人的協議屬「讓與」，是無效的。根據Cheuk Shu Yin一案的法律原則，第17B條並不涵蓋歸復信託。最初原告人支付邵錦堂140,000元，是原告人履行該協議的行為，並非邵錦堂作出實質行動，簽立文書指明讓與該物業的業權。

40.邵錦堂的第一份遺囑可歸納為受託證據，該遺囑並非一份文書讓與該物業予原告人，因為遺囑內的繼承權並非在遺囑訂立當天，即1995年7月13日生效，而是在邵錦堂離世後才生效的。因此，第17B條不適用於本案，抗辯不能確立。

總結

41.本席裁定原告人在申索陳述書中所訴的訴因成立，判決原告人勝訴。被告人的抗辯及反申索不能確立，反申索被撤銷。

42.本席頒發以下命令：－

(1) 法庭宣告現時登記於死者邵錦堂名下之物業，名為香港九龍觀塘寶珮苑C座9樓10室，仍由死者邵錦堂無條件地以信託形式代原告人持有。

A declaration that the property known as Flat No. 10, 9^th Floor, Block C, Po Pui Court, Kwun Tong, Kowloon, Hong Kong (“the Property”), now registered in the name of SIU KAM TONG,the Deceased is held by the SIU KAM TONG, the Deceased upon trust for the plaintiff absolutely.

(2) 法庭宣告原告人為該物業之唯一實益擁有人。

A declaration that the plaintiff is the sole beneficial owner of the Property.

(3) 被告人將所有該物業之及有關的產權, 權利, 所有權及權益歸予, 移轉及轉讓予原告人。

The defendant do vest, assign and transfer all the estate, right, title and interest of and in the Property to the plaintiff.

(4) 法庭頒發禁制令限制被告人, 不論以其個人身份, 其僱員或代理人行事, 不得出售, 移轉, 轉讓, 押記, 處置或以任何形式處理該物業。

An injunction be granted to restrain the defendant, whether acting by herself, her servants or agents from selling, assigning, transferring, charging, disposing of or otherwise howsoever dealing with the Property.

(5) 被告人的反申索被撤銷。

The defendant’s counterclaim be dismissed.

訟費

43.本席頒發暫准命令，被告人須支付原告人本案的訟費（包括大律師證書）。原告人本身的訟費須根據《法律援助規例》評定。除非於本判決書頒佈日起計14天內，任何一方提出申請修改上述暫准命令，否則在本判決書頒佈日起計14天後，該暫准命命將成為絶對命令。

原告人：由法律援助署署長指派翁宗榮律師行延聘張志輝大律師

被告人：沒有律師代表，親自應訊