協成行有限公司 對 方燕卿

DCCJ 3747/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第3747號

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判決書

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引言

1.這是一宗有關物業管有權的訴訟，所涉及的物業位於九龍永康街41號及醫局西街1035號及1037號匯華工廠大廈天台（部份）（以下分別簡稱「匯華工廈」及「相關天台」）。

2.原告人是一間香港公司，自1972年10月起至今是相關天台的註冊業主。

3.被告人於1965年出生，她現獨居於搭建在相關天台上的一間鐵皮屋。

4.於本訴訟中，原告人要求被告人將相關天台的空置管有權交回原告人，並要求相關賠償的濟助。本聆訊有兩項申請要審理：（1）原告人的簡易判決申請，及（2）原告人要求撤銷被告人反申索書的申請。

與本訴訟有關的人士

5.被告人的已故父親為方應，已故母親為麥英。

6.方應生前是原告人的職員，當時原告人的其中一位董事為方樹泉(現已離世)，方應是他的侄兒。方樹泉是被告人案情中的一名關鍵人士。

原告人的案情

7.根據原告人的案情，方應生前任職原告人公司時，負責物業管理，職位即一般人所稱的「看更」，他管理的物業包括匯華工廈。於管理初期，方應在原告人不知情和未有同意的情況下，在相關天台私自蓋搭建築物自用。原告人後來才知悉此事，原告人董事念及與方應的親戚關係，以及體諒他一家生活困難，容許他及家人暫時使用相關天台，而不用支付任何租金，方應及其家人知道及同意原告人此安排。

8.在此要留意的是，原告人無論在狀書或誓章中均從沒有明確指出該原告人董事的名字。

9.原告人指當時這安排的性質屬於臨時許可（bare licence），其後方應離世，該許可自動終止，原告人原本打算收回相關天台，但為免爭議和念及方應遺下太太麥英和兒女，生活困難，故此同意與麥英簽訂租約，以每月$1,000將相關天台租予麥英。另外，基於體恤麥英生活困難，以及方應又是方氏親戚，故原告人安排由方樹福堂基金會替麥英支付每月$1,000的租金。因此，由租約簽訂起，原告人與麥英之間為業主及租客的關係。

10.其後，麥英去世，大約自2008年起，原告人與被告人簽訂租約，仍以每月$1,000將相關天台租予被告人。原告人因體恤被告人行動不便，故仍安排上段所提及的基金會代被告人支付租金。

11.原告人與被告人簽訂的最後一張租約於2012年12月31日到期，原告人透過代理人於2013年5月發出書面通知，要求被告人於同年7月31日前遷出相關天台，但到目前為止，被告人拒絕遷出。

12.最後，原告人指出由2007年起，屋宇署已向原告人根據《建築物條例》(第123章)發出三次通知，指相關天台的搭建物為非法建築，要求原告人拆卸。

13.基於以上原因，即租約到期及屋宇署發出拆卸命令，原告人要求收回相關天台。

被告人的案情

14.根據被告人的案情，方應於原告人公司任職期間，並不只是看更一名，除了物業管理外，還兼顧其他不同工作，稱得上是「老臣子」之一。方應原本與家人居於筲箕灣，並於中環上班，於大約1959至1960年間，原告人調派方應到匯華工廈工作，為此，方樹泉（當時原告人的董事）向方應作出口頭承諾，容許方應及其家人永久佔用相關天台，直至其所有家人自願遷出為此（以下簡稱「該口頭承諾」）。

15.由始至終，方應一家，包括被告人，一直是根據該口頭承諾無條件地居住於相關天台。

16.直至方應去世，約2000年左右，當時只餘下被告人與麥英二人仍居於相關天台，原告人突然派代表與麥英接洽，要求簽訂租約，但卻聲稱目的是為了配合原告人把公司業務系統化的循例手續，並不影響該口頭承諾，原告人並保證繼續讓麥英及被告人無條件地居住於相關天台，另外，即使將來原告人要求麥英和被告人遷出，原告人亦會為她們安排別處適合的居所。由於相信原告人會繼續履行該口頭承諾或替她們另覓居所，麥英於是簽訂租約。

17.後來麥英去世後，大約於2008年，原告人轉而要求被告人簽訂租約，基於相信原告人仍會繼續履行該口頭承諾或替她另覓居所，故此被告人與原告人簽訂租約。

18.基於以上情況，被告人認為麥英和她分別與原告人簽訂的租約在法律上不能成立，該口頭承諾仍然生效，而原告人必須履行其條款。

19.被告人認為原告人於沒有替被告人作出合理的替代住所安排下，要求被告人遷出相關天台，是違反該口頭承諾，就此，她向原告人提出反申索並要求濟助。

法律原則

20.於簡易判決的申請中，被告人有舉證責任，必須提出有需要審訊的議題（triable issue），或證明案件牽涉其他因由而必須進行審訊：《區域法院條例》第14號命令第3(1)條。就有否需要審訊的議題，法庭不應就誓章內的證供進行模擬審訊，法庭要考慮的純綷是被告人的說法是否可信，而不是去考慮應否去相信他的講法：見Ng Shou Chun v Hung Chun San [1994] 1 HKC 155, 158G-H。最後，法庭亦需考慮被告人的說法可否構成具爭辯性的抗辯理由。

21.於撤銷反申索書的申請中，如被告人的反申索沒有合理基礎或完全沒有勝訴機會，法庭必須予以剔除。

被告人的抗辯－事實上的爭議

22.針對被告人案情中的事實陳述，原告人大律師提出了多項質疑，認為被告人的案情「沒有可能站得住腳」：－

（1）首先，她指出根據案情，該口頭承諾於50多年前由方樹泉向方應作出，並非被告人的親身經歷，而是「數十年後道聽途說的結果」，被告人並未能夠提供任何文件或環境佐證，該口頭承諾是被告人揑造的空言；

（2）就原告人代表向麥英或被告人於簽訂租約時有關繼續該口頭承諾的聲稱，原告人大律師指這些聲稱與同期文件，即實際已簽訂的租約的內容背道而弛，明顯對立；

（3）原告人大律師並指出該口頭承諾的潛在不可能性，包括方應當時只是一名普通看更，原告人沒有需要為他及家人的住宿問題作出特別安排，例如原告人可安排方應在原告人另外位於中環的物業工作。

23.本席認為被告人所依賴的事實陳述至少可以說是有其可信性（believable），本席並不接納原告人所指，被告人的事實案情完全站不住腳。但正如上訴庭於Man Earn Limited v Wing Ting Fong [1996] 1 HKC 225, 230B-D一案中指出，法庭無需和不應於簡易判決申請中，詳列有關事實爭議的判定，故此本席於下文會概括地解釋以上結論的原因。

24.本席認為本訴訟中有關事實的爭議，均屬雙方各執一詞，基於法庭不能和不應就誓章證供作出模擬審訊的基礎下，法庭並不能確立被告人的事實版本完全不足信，這些事實爭議包括：方應當年是否只是一名普通看更，還是他有更重要的職務；當年方樹泉是容許方應暫時還是永久地居住於相關天台；於麥英和被告人簽訂租約時，原告人的代表有否聲稱該口頭承諾繼續生效，而租約只是「循例手續」。最後兩項的爭議都是本訴訟中關鍵的事實爭議，均涉及有關證人（包括被告人）供詞的可信性，法庭不能於本階段便抹殺被告人案情的可信性。

25.本席不接納原告人大律師於上文第22(1)段所述的陳詞。雖然被告人於方樹泉作出該口頭承諾時並不在場（她當時仍未出生），但這並不代表她就此的聲稱必然是空言揑造。不爭議的事實是原告人的確曾容許方應於相關天台居住，所爭議的只是這容許是暫時還是永久，故此，本席不能同意被告人在這方面的證供完全不可信。再者，原告人於這方面亦似乎未能提出任何直接的證供，原告人在本申請中依賴的誓章由董事及財務總監陳文輝作出及確認，其中並未有就原告人當年這容許的內容提供任何文件證供，誓章中亦未能顯示在這方面陳文輝有第一身的認知或他得知有這件事及其詳情的資料來源，上文第8段亦提及原告人甚至沒有確認作出這容許的原告人董事的名字。法庭於現階段要處理的，並不是衡量訴訟雙方的供詞誰較可靠，因為這並不是一個正式審訊，但明顯地，雙方在這爭議上都沒有直接或第一身的證供(方應及方樹泉兩位均已離世)，這爭議毫無疑問是一個需要審訊的議題，而任何事實判決必須於正式審訊後才能作出。

26.本席亦不接納原告人大律師於上文第22(2)段所述的陳詞。雖然雙方沒有爭議租約的確存在，但這份同期文件的簽署背景及合法性正正是雙方爭議的其中一個關鍵事項，被告人的案情與之對立並不代表她的說法毫無可信性。再者，有關該些租約，法庭亦有於聆訊中提出若干疑問，例如租約列明原告人將相關天台租予被告人是「作貨倉之用」，這與被告人居住於該處的事實不符。

27.最後，本席不接納原告人大律師於上文第22(3)段所述的陳詞。她所指的潛在不可能性是建基於原告人本身的事實案情，但該些事實案情（即方應的職責）亦受到被告人爭議，所以法庭不能判定所謂的潛在不可能性的確存在。

28.總括而言，雖然被告人的事實案情中有值得相榷的地方（例如方樹泉作出該口頭承諾時，原告人仍未成為註冊業主），但本席認為被告人的案情整體而言有其可信性，故此就着事實上的爭議，本席認為的確有需要審訊的議題。

被告人的抗辯─ 法律依據

29.接着要處理的是即使法庭完全接納被告人的事實案情，這案情有否披露一個法律上有依據及具爭辯性的抗辯理由。

30.《物業轉易及財產條例》（第219章）第6(1)條規定如下：－

「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人…以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者［interests at will］。」

31.根據此條例，該口頭承諾只屬於可隨時及隨意的權益，當原告人於2013年5月向被告人發出遷出通知書（見上文第11段），又或最遲於原告人展開法庭程序要求收回相關天台時，原告人已經正式終止並撤回這權益，因此，被告人所依賴的該口頭承諾於普通法下再無效力。

32.被告人要確立其抗辯理由有法律依據的另一途經是引用衡平法下的物業所有人不容反悔（proprietary estoppel）這原則。

33.被告人必須證明以下三點：（1）原告人曾經向被告人作出表述（assurance），給予她有關物業的權益，而當時有意圖令她倚賴該表述；（2）被告人確有倚賴該表述，因而發生了對自己不利的情況（detriment）；（3）若原告人違反該表述，主持衡平法的法庭會認為這是違背良心或不公義的行徑（unconscionability）。

34.有關這法律原則的闡述，可參考英國上訴庭的案例Gillett v Holt [2001] Ch 210，上訴庭強調在判定所有人不容反悔是否成立時，法庭的關注在於避免不公義行為的發生，故此當考慮被告人是否符合上列的三點要求時，法庭應緊記這些要求並非互不相關，而貫穿其中是「不公義」這重要的原素：見第225C-D及232D-F頁。此論點亦被香港終審法院於Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1, 21F-I一案中所援引。

35.於本分析中，法庭假定被告人的事實案情屬實，在此基礎下，本席認為被告人所指的該口頭承諾有機會可符合第一項有關表述的要求。

36.本分析中關鍵的問題是被告人是否符合「不利」及「不公義」這兩項條件。

37.被告人的事實案情並沒有特意就「不利」這一項作出事實陳述，除了指方應當年因工作關係遷往相關天台，並於該處搭建住所。原告人大律師指方應和他的家人得以免費居住於相關天台多年，實在沒有構成任何「不利」，反倒應說是受惠（benefit）。

38.當法庭考慮被告人有否有不利的情況，法庭應考慮的有關時間是當原告人拒絕履行該口頭承諾時，即2013年5月起：見Gillett v Holt第232E頁。

39.本席認為被告人並沒有出現因依賴該口頭承諾而引致任何不利的情況。

40.首先，本席同意原告人大律師的說法，認為被告人能夠在不用支付租金的情況下居住於相關天台數十年實在是一個好處，而非不利。這情形與另一案例相類似 ─ 參照許國彬對許國培HCA 2580/2007，2010年8月20日，第34及35段（此案的上訴於CACV 186/2010，2012年7月4日被駁回，上訴亦不牽涉有關「不利」的判決）。

41.另外，被告人的情形與其他一些所有人不容反悔的成功案例有所不同，被告人並沒有提及她有花費金錢於改善相關天台上，故此現在原告人要求她離開，亦不會構成不公：見Gillett v Holt第233D-E頁。即使法庭考慮當年是方應自己搭建這居所，但不容爭議的是這居所屬僭建物，而原告人有法律責任儘快將它拆卸。

42.本席亦認為原告人即使拒絕履行該口頭承諾，亦不存在不公義的地方，這是由於被告人根本不會因此而產生不利的情形。被告人於陳詞中指，原告人收回相關天台是不公平的，因為當年方氏長輩於戰後來港經營原告人公司的業務，她這一家並沒有從中得益。但是，就算這說法有其事實根據，本席認為這與相關天台的管有權並沒有任何關係。

43.總括而言，被告人的案情並不符合物業所有人不容反悔的條件，故此，正如原告人大律師所指，即使法庭認為租約並無效力，原告人仍可以業權人的身份撤銷該口頭承諾，要求取回相關天台的空置管有權。

結論

44.基於上述原因，被告人未能成功提出任何有法律理據的抗辯理由，本席頒令原告人取得簡易判決，被告人須交回相關天台的空置管有權予原告人。原告人大律師於陳詞中確認原告人並不追討申索陳述書中除訟費外的其他濟助。

45.同樣地，由於被告人的反申索並沒有任何成功的機會，本席頒令剔除反申索書。

46.訟費方面，本席頒令被告人須支付原告人本訴訟及本申請的訟費，包括所有保留待定的訟費，本席並頒予大律師証書。如雙方未能就訟費數額達成協議，則交由聆案官評定。此為暫准命令，除非有人提出申請更改，否則這命令在本判決書起計14天內將成為絕對命令。

原告人：由張永賢.李黃林律師轉聘廖玉玲大律師代表

被告人：無律師代表，親自應訊