Smart Ascent Ltd 對 Chinaland Management Consultants Ltd

DCDT 3685/2014

香港特別行政區

區域法院

財物扣押案件2014年第3685號

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判決理由書

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1.本案是一宗財物扣押案件，涉及租務糾紛，有關物業位於九龍寶輪街1號曼克頓山1座19字樓A座（連窗台、陽台、公用平台和A/C機房）（以下稱「該物業」），原告人是業主，被告人是租客。

2.根據租約，該物業月租為港幣58,000元，租期兩年，由2014年10月20日至2016年10月19日[1]。

3.在2014年12月15日，原告人向本法院申請因被告人拖欠租金的扣押令，指稱至2014年11月20日為止，到期而欠下的一個月租金，為港幣58,000元。

4.在2014年12月23日，本法院發出有關財物扣押令（以下稱「該財物扣押令」）。

5.在2015年1月16日，執達主任前往該物業，執行該財物扣押令，當天一共扣押了73項財物，估值港幣5,760元，並編寫了一份相關被扣押的財物清單（以下稱「該清單」[2]）。

6.在2015年1月20日，執達主任收到本案三名申索人的誓章（均為2015年1月20日），分別要求取回各人誓章內聲稱為其所擁有的財物[3]。

7.在2012年1月23日，九龍分區助理總執達主任，根據《業主與租客（綜合）條例》[4]（以下稱「該條例」）第95條，發出關於這宗財物扣押案件的傳票（以下稱「該傳票」）。

8.原告人反對三名申索人的申索。三名申索人除聲稱被扣押的財物為他們三人分別擁有外， 亦聲稱被告人沒有拖欠原告人本案有關的租金。

9.該傳票的聆訊在2015年2月6日及 25日進行，被告人沒有委派律師或法庭認可的代表應訊，被告人本身亦沒有存檔任何誓章，爭議原告人所指稱的欠租。

10.聆訊後，本席頒令撤銷三名申索人的申索，他們三人須支付原告人該傳票的訟費（連同大律師證書）；他們亦須支付因其申索而引致有關的保安員費用。

11.如在聆訊中表示，本席現解釋判決理由如下。

本案的議題

12.鑑於三名申索人的案情，本席需處理的議題是：－

(a) 被告人有否拖欠原告人所指的一個月欠租。（“議題一”）；

(b) 在執行該財物扣押令時，執達主任所扣押的財物是否屬於租客（即被告人）表面管有的財物[5]。（“議題二”）；

(c) 三名申索人分別是否被扣押財物的擁有人。（“議題三”）；

(d) 如果是，法庭應否行使酌情權，否決業主在該條例下的權利，准許他們取回該些財物。（“議題四”）

議題一

13.三名申索人在其書面陳詞聲稱，原告人亦欠被告人金錢，其所持理由是該物業內數處地方需要維修，屋內某些電器亦需要檢查、維修。

14.他們三人又聲稱原告人曾向被告承諾，被告可在租金扣除該些檢查、維修等費用，並出示單據顯示被告人所花的費用，遠超過港幣58,000 元，所以，被告人實際上沒有拖欠原告人就該財物扣押令所指的一個月租金。

15.就這方面的論點，本席認為在本案的情況下，三名申索人都沒有立足點（locus standi） 去申辯被告人沒有拖欠原告人有關租金。

16.首先，必須注意的是，在本案中，被告人本身並沒有爭議它們沒有向原告人支付有關租金。被告人是法團（incorporation），但被告人並沒有委派律師或按《區域法院規則》（第336章，附屬法例H）第5A號命令第2條規則的要求，授權其董事進行本案的法律程序或出庭應訊。三名申索人均以其個人身份，要求取回聲稱為其擁有的財物。

17.本席認為，依法理而言，在未經法庭宣佈所稱聲的檢查、維修等費用跟有關欠租作抵銷前，該欠租實際上仍是存在的。就算假設被告人有權提出以所聲稱的檢查、維修等費用作「抵銷」（set-off）為抗辯理由，被告人仍須親自在本案中，提出有關抗辯後（無論就「法律抵銷」（legal set-off），抑或是「衡平法抵銷」（equitable set-off）而言），法庭才需考慮所聲稱的「抵銷」能否在本案中產生其法律效用；否則在此之前，以本案的證據而言，被告人仍是拖欠原告人相關一個月的租金。(見：Eller v Grovecrest Investments Ltd [1995] QB 272 (CA)[6])

18.如上所述，三名申索人並非被法庭認可的被告人代表，因此，不能代表被告人在本案中提出任何「抵銷」的抗辯；既然該抗辯理由及其對應的法律效用並不存在，三名申索人當然亦不能以該抗辯理由或相關所聲稱的檢查、維修單據，作出申辯說被告人並沒欠原告人有關租金。

19.The Law of Set-Off （Derham, 第4版）第4.30段，有如下的闡釋：－

“Notwithstanding various judicial statements which on their face may suggest the contrary, the view that the defence is substantive does not mean that it operates as an automatic extinguishment of cross-demands. The availability of an equitable set-off operates in equity to impeach the title to a demand. It affects the conscience of a creditor, so as to impugn the creditor’s right to assert that any moneys are owing by the debtor to the extent of the debtor’s cross-claim. At law the cross-demands remain in existence and retain their separate identities until extinguished by judgment or agreement. But as far as equity is concerned, it is unconscionable for the creditor, even before judgment, to assert that moneys are due to it from the debtor, or to proceed on the basis that the debtor has defaulted in payment, if and to the extent that circumstances exist which support an equitable set-off. In this sense, it operates in equity as a complete or a partial defeasance of the plaintiff’s claim. A court of equity can protect the debtor’s position by means of an injunction, and the debtor’s right may be the subject of a declaration. This explains how equitable set-off can operate substantively without working an automatic discharge. Judicial statements to the effect that equitable set-off operates to absolve a debtor from liability, or that it has that consequence that the debtor has no liability, describe the effect of the set-off in equity when circumstances are such as to support a set-off.”

[亦參見：The Law of Set-off (Derham，第4版)第4.31段]

20.另外，本席有留意到三名申索人的書面論點提及另一宗區域法院案件（案件編號DCCJ 493/2015）（以下稱 「DCCJ 493 案」），經翻查該案的法庭檔案，本席發現被告人在該案（以原告的身份）控告「騰駿有限公司」（即本案原告人）追討因後者（作為業主）沒有履行就該租約對前者作出的承諾而蒙受損失，當中包括本案三名申索人聲稱被告人所花的維修費用。

21.三名申索人亦在其書面論點提及，他們三人（而非被告人）均考慮將兩案合併。但在本案聆訊中，他們三人卻沒提出這方面的申請。同樣地，在本案中，被告人從沒向法庭提出過任何合併的申請，亦沒有以其個人身份提出，原告人須向被告人支付所聲稱的維修費用甚至任何其他費用或損失。

22.按普通法，租客向業主支付租金的責任，一般來說，是獨立於業主在租約下對租客應履行的責任。（見：Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515，第519頁G部分）

23.在該租約，被告人作為租客支付租金的條款，並無與其他的條款掛鈎[7]。經對整份租約作合理詮釋後，本席亦看不到原告人作為業主必須先就三名申索人所指稱該物業內數處地方及屋內的電器（包括冷氣機）作維修或先支付所聲稱被告人已花的檢查、維修等費用，被告人作為租客才有責任支付租金。

24.三名申索人又在其書面陳詞大綱（日期為2015年2月23日）第一段作出以下的陳詞：－

“啟業地產代理吳小姐轉述原告人業主承諾，該單位是豪宅不用擔心，有完善的生活設備提供，租約對租客也有保障。一切檢查維修費用及設備，業主同意補回一切租客已付的開支費用，一切檢查維修費用租客先代支付，原有但不能使用的設備，例如:洗衣機，乾衣機，雪櫃，煮食爐等，租客先自己購買，業主照價作出補回租客，所有費用在租金扣除。所以租客自行安排工程公司對該單位進行檢查及維修工程。”

25.依本席之見，上述陳詞的用意是想指出 － 原告人作為業主透過地產代理吳小姐向被告人作出承諾，由於屋內數處地方有損壞（如全屋地板污糟及大部刮花；厠所洗手盤爆裂，坐厠板損毀需要更換配件，去水渠堵塞；工人房厠所玻璃門損毀需更換配件；露台玻璃柵雲石爆裂，玻璃大門脫落；及屋內的電器有損壞，譬如主人房，衣帽房冷暖氣機損壞，不能使用，而其他冷氣機也有損壞和不合規格[8]），所以業主同意（1）就一切上門檢查、維修及新設備，補回一切租客已付的開支費用；（2）就一切檢查、維修費用租客先代支付，原有但不能使用的電器設備，照價作出補回租客，所有費用在租金扣除。

26.關於上述第24及25段的指稱，本席有以下的觀察。

27.第一，上述的指稱涉及業主對租客所作的重要承諾，若然屬實，會直接影響業主在兩年租期內，從其租客所能收取的實質回報。但這樣重要的承諾，在該租約內卻隻字不提。這自然令人生起合理的懷疑，該些指稱是否真有其言。

28.第二，再細看三名申索人的書面陳詞，三人均未能清楚講出該地產代理在何時才向被告轉述原告人的承諾。若是在租約簽訂時或之前已作出，如前所述，為何不將這樣重要的承諾寫在租約中。若是簽訂租約之後才作出，原告人又為何會貿然向被告人作出額外的承諾；況且，該租約已有特定條款訂明：「租約期間，若屋內之電器有損壞，租客須自行維修，唯業主交樓前須確保所有電器運作良好。」

29.表面上，根據此條款，業主只需確保交樓前屋內的電器運作良好。若交樓前，屋內的任何電器並非運作良好，雙方亦可先共同找合資格技工，進行有關檢查甚至維修；而不能維修的電器，從常理及商業角度的考慮，業主應不會輕易承諾無條件任由租客先自行購買隨其所想的新電器取而代之。原因顯而易見，因業主事先並不知道租客將購買的新電器的價錢及其安裝費用是多少，亦不知道租客將要購買的新電器是否與原有的相近，甚至是否適合安裝於該物業中。

30.第三，該租約的簽署方沒有啟業地產代理的簽署，甚至整份租約都無提及這地產代理，本席亦看不到在本案中有任何或清晰證據顯示，原告人曾授權啟業地產代理在該租賃中作為他們的代表，又甚至代業主作出上述所聲稱的承諾 。

31.上述第24至30段所提及的事宜，涉及多方面的事實爭議，而那些爭議，明顯應留待法庭在DCCJ 493案（而非在本案）處理。

32.在本案中，本席應專注處理的議題是，被告人有否欠原告人相關的一個月租金，而這是被告人本身沒有爭議的[9]。若實情是被告人希望透過本案三名申索人的申索，而令本席去處理DCCJ 493案中，所聲稱被告人已支付的維修費等問題，這會對原告人造成不公。因為被告人本身在本案中，並沒有提出爭議相關欠租，只是三名申索人提出爭議，就算法庭在這些問題上裁斷三名申索人敗訴，原告人亦可能有困難要求法庭頒令被告人支付原告人相關訟費；反之，假若法庭判申索人在這些問題上勝訴，被告人便可坐享有利於他們的裁斷的利益。

33.再者，由於執達主任須聘用保安員守護被扣押的財物，所需費用每天港幣980元，與日遞增。而根據執達主任的評估，有關被扣押的財物只約值港幣5,760元，至2015年2月25日聆訊當天，有關保安員費用已達港幣四萬多元。因此，本案在合理切實可行範圍內，應盡快獲得法庭處置。

34.經上述分析，本席認為：－

(1) 本案中的1個月欠租，相關證據清晰、確鑿，不能爭議。在本案中，被告人本身亦沒有提出爭議。

(2) 上述三名申索人所聲稱原告人對被告人作出的承諾，與及維修費用等問題，牽涉多方面的事實爭議， 應留待法庭在DCCJ 493案處理，而非此案。

(3) 三名申索人都沒有立足點去依賴「抵銷」（set-off）作為抗辯理由，申辯被告人沒有拖欠原告人有關租金。［見：上述第15至19 段］

(4) 就算假設三名申索人在本案中可代被告人提出這抗辯理由，三名申索人所聲稱的檢查、維修等費用，屬未經算定損害賠償（unliquidated damages），不能構成「法律抵銷」與本案有關欠租作抵銷。（見：Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] HCK 515，第520頁B至C部分）

(5) 同樣地，該些所聲稱的費用，亦不能構成「衡平法抵銷」：－

(a) 首先，該清單顯示，該物業是位於曼克頓山第一座的一個4房單位，就三名申索人所聲稱的問題，由第一申索人提供的相片看來，屬局部性的，在本案中也沒有清晰證據顯示，該物業在被告人承租後，因該些所稱聲的問題而不適合居住。相反，三名申索人皆聲稱他們是居住於該物業。

(b) 雖然，所聲稱的有關檢查、維修等費用，是由該租約衍生出來的事宜，但本席認為，在本案情況下，該些所聲稱的費用，與被告人拖欠原告人的租金，並不存在足夠密切的關連，以致本席在本案不考慮該些所聲稱的費用會造成明顯的不公。

(c) 在Selwood Ltd v Ice Far East (HK) Ltd[10]一案中，高等法院暫委法官林文瀚(當時官階)在其判詞第10及12段指出：－

“10. After citing this dicta of Lord Denning, Simon Brown LJ in Esso Petroleum v. Milton [1997] 1 WLR 938 formulated the test at p.950D as follows,

For equitable set-off to apply it must therefore be established, first that the counterclaim is at least closely connected with the same transaction as that giving rise to the claim, and second that the relationship between the respective claims is such that it would be manifestly unjust to allow one to be enforced without regard to the other.

…

12. Hence, the mere fact that the sale took place under the umbrella of the Agreement is not by itself sufficient to allow set-off. Nor is it sufficient that the transactions arise out of a single trading relationship. The crucial question is whether the counterclaim impeach the Plaintiff’s demand so that it would manifestly be unjust to allow him to recover without any set-off …”

(d) 在Charmway一案[11]中，高等法院法官朱芬齡法官（當時官階）在其判詞[12]亦指出：－

“As to equitable set-off, the relevant principles are set out in para. 14/4/14 of Hong Kong Civil Procedure 2001. Generally speaking, where the claim and counterclaim are sufficiently closely connected so that it would be manifestly unjust to enforce one without regard to the other, a right to an equitable set-off may arise : Esso Petroleum Co. Ltd v. Milton [1997] 1 WLR 938, at 950D and Dole Dried Fruit & Nut Company v. Trustin Kerwood Ltd [1990] 2 Lloyd’s Rep.309, 311.

In the present case, although the claim and counterclaim both arise out of the Tenancy Agreement, there is insufficient connection between the claim for damages for breach of clause 10(ii) of the Special Conditions and of the convenant for quiet enjoyment and the counterclaim for rent. The alleged breaches have no bearing on the state and condition of the premises. The alleged breaches also in no way compromise or deny the plaintiff's right to the use and occupation of the premises, for which the rent is paid.”

(e) 相反，假若在本案中，被告人容許其員工或任何關連人仕居住、享用該物業，但同時又可以因有待解決的檢查、維修等費用的爭議，拖延支付有關租金，從而剝奪該條例賦予業主簡易、快捷的方法去執行財物扣押的權利，這反而在本案情況下，對業主造成不公 。

35.基於上述，本席裁斷當執達主任在2015年1月16日在該物業執行該財物扣押令，被告人已拖欠原告人一個月租金，直至2015年2月25日聆訊當天為止，亦無有效證據顯示，被告人已繳付該一個月欠租。

36.為完備起見，本席亦指出，三名申索人在其書面論點亦嘗試申辯「欠租不足一個月」。

37.本席認為這說法，實無理據可言。該租約的日期為2014年9月30日，雙方同意租客有19天的免租期（由2014年10月1日至2014年10月19日[13]）。在業主簽訂租約時，已表示收到租客兩個月的租金保證金及第1個月的上期租金（rental paid in advance）（即2014年10月20日至2014年11月19日期間的租金）。業主亦從租客收到11張遠期支票用作支付其後的11個月份的租金[14]。因此，當原告人將其中一張(日期為2014年11月20日)的支票存入銀行時，這張支票是租客用作上期繳付2014年11月20日至2014年12月19日該期的租金，但該支票卻不能兌現。所以，就算當原告人在2014年12月15日向本法院申請有關財物扣押時，雖還未到2014年12月19日，但由於根據雙方的合約規定，租金是以上期繳付的方法支付[15]，因此，被告人已拖欠原告人一個月的租金。

38.最後，三名申索人又指該財物扣押令的中文本，將被告人的中文名稱錯寫成「騰駿有限公司」（即原告人的中文名稱），與被告人的名稱「中華置地管理顧問有限公司」不乎。本席認為上述的錯誤明顯是手民之誤，並不影響該財物扣押令的有效性；再加上，該財物扣押令（中文本）亦同時寫上被告人的正確英文名稱（Chinaland Management Consultants Limited）。

39.另外，本席翻查存檔於法庭該財物扣押令的正本（英文本），被告人在該文件內的名稱是正確無誤的；同時，在本案中，亦無何證據顯示三名申索人，因上述手民之誤，而在有關財物扣押的過程中，受到任可實質不公或不當的影響。

議題二

「表面管有」的相關法律原則

40.依過往的案例，在該條例之下，凡是財物扣押令所述的物業內所發現而屬租客表面管有的動產，姑勿論誰是真正的物權擁有者，執達主任依據該條例，則有權扣押[16]。

41.該條例第87條規定：－

“執達主任須依據手令檢取在手令所述房屋或處所之內或之上所發現而屬被申索租金的人（以下稱為債務人）表面管有的動產，或如執達主任認為其中部分以抵償租金款額及扣押財物的費用，則為該部分。”

42.在本案中，執達主任楊漢榮先生已在其誓章（日期為2015年2月11日）清楚講述於2015年1月16日當天，在該物業執行該財物扣押令的經過。經考慮過本案所有相關證據，本席認為執達主任當天在該物業內，依他眼中所見到的情況及其所知所聞，而相信有關財物是屬於被告人表面管有是合理的。（見：Xipho Development Co Ltd v CHM Holdings Co Ltd [1997] HKLRD 36，第40頁I-J部分）

43.其中，本席觀察到當天執達主任執行該財物命令時，第一及第三申索人在該物業內，第二申索人並不在場；而第一及第三申索人的態度非常合作，清楚明白執達主任到達該物業的目的。抄封前，第一申索人向執達主任說，已經尋找過法律意見，他們不會繳費，並表示執達主任按照一般程序進行抄封行動。第一申索人邀請執達主任視察存放物品的地方及一些隱蔽的儲物空間等。事實上，執達主任當時亦有向他們二人表示，他並不會抄封他相信在該物業內屬於個人隨身的物品，當中包括一隻女裝勞力士手錶，所有男女服裝，單位內各人錢包，手提電話等等。上述皆為執達主任在其誓章提及的證供，第一及第三兩名申索人都沒有就此提出任何異議。

44.其間，雖然兩名申索人曾向執達主任講述「某些」記錄在該清單被抄封的物品，其實已經在多年前在大陸購買，而使用至今；之後因業務緣故，被運送到該物業繼續使用。執達主任詢問他們有否文件單據以佐證其說法，但他們兩人都拿不出來。

45.依法理而言，在上述的情況下，執達主任並不必因兩名申索人的言論，便要當場去作出詳細的調查或查詢，以找出究竟。雖然，他需要顧及到當時的所有情況，才去作出判斷他所抄封的物品是否屬於被告人表面管有。（見：Lu Shang Chang v Kingroup Ltd [1995] 3 HKC 709, 第718頁D-H部分）

46.執達主任在其誓章亦提及在該物業內發現為數不少的公司印鑑和印臺；打印機；公司文書等物品。他有理由相信該物業除了用作一般的居住用途外，也是被告人用作實際商業運作的地方。這些證據在本案中，同樣沒有受到三名申索人反對或質疑。

47.另外，本席亦看不到有任何或清晰的證據表示，在當天第一申索人或第三申索人曾向執達主任表示過除上述所說的個人隨身物品外，該物業內有任何其他物品是屬於他們本人的。

48.就算在本案中，第三申索人在其誓章（日期為2015年2月18日）中，亦只是指出在2015年1月16日當天，她曾向執達主任說，某些清單內的財物，多年前購買，一直使用至今。但她並沒有清楚說明是由誰購買。

49.基於上述，及經對本案所有證據作綜合觀察後，本席裁斷執達主任在2015年1月16日當天，在該物業內扣押該清單所述的財物，是屬被告人表面管有，當天所執行的財物扣押亦是合法的。

議題三

第一申索人聲稱擁有的財物

50.第一申索人在其第一份誓章（日期為2015年1月15日）聲稱擁有10項財物並要求取回，其後，在其第二份誓章改說只是前9項物品為其擁有。但他只能就第2項的「Lenovo」品牌的電腦提供一份由「標準全球」（AST Global）（日期為2014年11月7日）發出的發票副本，該發票副本顯示的顧客名稱為“Mr Lo”。雖然本席明白到有時候，當一個人購物後，可能沒有把單據保留，亦有可能隨時光流逝，因而把單據遺失等等。但第一申索人並沒在其四份存檔於法庭的誓章解釋，為何不能就其他項目他所聲稱擁有的物品，提供任何文件單據而佐證。反而，用了三份誓章去解釋為何被告人不需要支付有關欠租，並提供為數不少的文件單據，嘗試就這方面佐證（相關議題已在上文作詳細討論，在此不贅。）

51.更重要的是，由第一申索人提供的一份購買有關電腦的發票副本，原告人代表大律師將該文件與另一份由同一商戶「標準全球」發給第二申索人的發票副本[17]作仔細比較，並指出兩份發票副本所示的兩部電腦的順序編號（serial number）是同一的，但常識告訴我們沒有兩個同類型的電子產品的順序編號是相同。另外，在該兩份發票副本上，除了顧客的名稱及其電話號碼兩項資料是不同外，其餘所打印出來的資料，包括銷售發票編號（Sales Memo No.），甚至商戶的公司蓋印以及手寫的文字等各部分，都像覆印般似的一模一樣。這樣看來，實在令人產生合理的懷疑是否其中一份文件，甚至兩份文件均是被偽造出來。但在這方面，在聆訊中第一申索人完全沒有作出任何回應或反駁原告人代表大律師的說法。

52.另外，本席留意到，雖然三名申索人均異口同聲在各人的第二份誓章（日期皆為2015年2月2日）說到他們聲稱擁有的財物，購買時間超過3年以上，並提供被告人的公司註冊證書（顯示公司成立日期為2012年6月1日），意圖證明他們所聲稱擁有的私人物品，並不可能由被告人所擁有。但當本席檢示他們各人附於其誓章的所有單據副本，（包括兩份「Lenovo」品牌電腦的發票副本），發現全部都是在2014年發出的。而一部分單據（附於第三申索人的第二份誓章）更顯示相關物品是由一名叫「MR FUNG TAK SHING」的人仕購買，而此人正是被告人的董事及股東[18]－ 馮得城先生（以下稱「馮先生」），而馮先生亦負責代表被告人簽訂該租約及代表被告人簽署上文提及的遠期支票以用來支付該物業的租金。

53.第一申索人負有舉證責任去證明他所聲稱擁有的物品確實是屬於他本人的。但基於上述及經綜合觀察本案所有的相關證據，本席認為第一申索人未能提供足夠及可靠的證據，在這方面成功舉證。尤其是，基於上述的分析，第一申索人所提供的證據自相矛盾，他甚至有提供偽造文件以嘗試去佐證其案情之嫌。

54.在這情況下，法庭當然不必然要接納第一申索人的片面之詞（bare assertion）他便是有關財物品的真正擁有人。雖然，在2015年1月16日當天，第一申索人有在場，而在其誓章自稱在該物業居住。但無任何證據顯示他是被告人的租客，反而，他在庭上承認是被告人公司的員工，另外亦有證據顯示，他是被告人的公司秘書[19]。在本案的情況及依既有的證據看來，第一申索人所聲稱擁有的物品，實際上可屬於被告人公司所擁有的，而被告人亦可純粹提供該物業給第一申索人作居住及/或工作之用。本席認為後者的可能性是合理地存在的。

第二申索人聲稱擁有的財物

55.關於第二申索人的申索，首先，她的申索同樣嚴重缺乏文件佐證。如前所述，第二申索人亦只是提供了一份由「標準全球」商戶發出的發票副本，嘗試佐證她購買了在其三份誓章所指的第2項物品，其餘11項物品皆沒有文件單據佐證。再者，本席在上文已分作分析，附於第二申索人誓章的該發票副本，同樣有可能是被偽造的文件。

56.第二申索人聽過原告人代表大律師有關陳詞後，嘗試作辯解。但經小心聆聽及分析後，本席發覺第二申索人愈作解釋，愈是顯得其證供不可信。第一，她在庭上言之鑿鑿，向本席陳述有關「Lenovo」品牌的電腦，確實是她在「三年前」親自到黃金商場購買的；當年購買時，當然沒有預計會有這訴訟而把單據作特別保存這麼久。但上文已說，該發票的日期同是2014年11月7日，與她在庭上聲稱購買該電腦的時間，有鴻溝之距。第二，莫明其妙的是，她一邊說三年前購買該電腦時，沒有預算會有訴訟要把單據保留，但另一邊又把有關「發票副本」呈堂以支持案情。第三，再細看第二申索人的誓章提及的第2項物品其實是「ACER電腦」，而非「Lenovo電腦」。

57.若然第二申索人在庭上的陳述實質是想指出或暗示附於她第二份誓章的發票副本，並不是她當年購買電腦所獲發的那張單據[20]，為何她又會把一張錯誤甚至涉嫌是偽造的單據呈堂去誤導法庭。而這份發票副本又是屬於哪部電腦﹖而為何又會在本案中出現﹖該發票副本上所指的客戶（Ms Ma）又是誰﹖

58.另外，第二申索人雖然聲稱是在該物業居住，但在執行該財物扣押令當天，她並不在場，她亦沒有在其誓章解釋她與被告人或其他申索人的關係；以及在什麼情況下，被告人容許她在該物業居住。

59.基於上述及經小心分析本案的所有相關證據後，本席認為第二申索人所提供的有關證據並不可信亦不可靠；她的案情及證據疑點重重。從根本的說，她並未能提供有效及足夠的證據，成功舉證以證明她確實是她所申索財物的擁有人。

第三申索人聲稱擁有的財物

60.至於第三申索人所申索的財物，為數最多，有46項[21]，但她在其第二份誓章，只提供了數張單據以佐證。

61.首先，有2張由豐澤於2014年10月13日發出的銷售收據副本[22]，但從該些單據的產品資料的描述，法庭並不能知悉該些單據是有關什麼電器或貨物的銷售，第三申索人亦沒有在其誓章作解釋。但該兩張單據卻清晰顯示，客戶的名稱是「MR FUNG TAK SHING」（即馮先生），亦有記錄其聯絡電話號碼；送貨地址則是該物業的地址。

62.另外，第三申索人亦呈交一張由商戶「梳化倉」發出的發票副本，所購買的是傢俬物品，亦是送往該物業。表面看來，該發票內所描述的部分傢俬應可與少部分被抄封的物品對應，如梳化、餐枱等。但是由該發票所示有關傢俬物品，表面看來，是一名客戶馮先生（MR FUNG）購買，客戶的電話號碼和上述豐澤的銷售收據的客戶電話號碼是一樣的。單憑該發票看來，該些傢俬物品的購買人應是馮先生（即馮得城先生），而非第三申索人。本席注意到，該發票副本上有寫上「馮得城先生」及「馬乙然女士」（即第三申索人）的英文姓名，但第三申索人並沒有在其誓章解釋該些手寫的英文姓名，是誰人寫上及在什麼情況下寫上。經對這張發票副本作整體小心觀察後，本席認為該些手寫的英文姓名，亦有機會因有關傢俬是商戶安排日後送貨而被寫上的，而收貨人是馮先生及馬女士兩位，這亦合符常理。法庭當然不需要在這方面作臆測，因舉證責任在第三申索人，但她並沒有為此提供任何或清晰的說明。

63.因此，第三申索人所提供的單據，不單只不能佐證她所申索的財物是她擁有，反而顯示有部分財物是屬於馮先生所購買。另外值得注意的是，在本案中，第三申索人一直都沒有或沒有清楚交代她和馮先生的關係；法庭不能輕易假設或推論馮先生購買或擁有的東西，便是第三申索人購買或擁有的東西。

64.至於馮先生，本席認為有合理機會，他本人是在該物業居住，首先，上述有關購買傢俬物品的單據及豐澤的單據的日期，是在訂立該租約日期之後不久的。表面看來，有機會是馮先生本人在訂立租約後，為該物業添置了部分傢俬、電器。另外，沒有爭議的是，他是被告人的董事及股東[23]，甚至為該租約提供私人擔保，確保被告人履行該租約內所有條款，這當然包括被告人擔保租客繳付租金的責任[24]。

65.再者，三名申索人所呈交聲稱有關於該物業的維修費單據、冷氣機檢查報告，安裝冷氣機報價單，均是發給「住客馮先生」 [25]。

66.雖然本席認為，依本案證據看來，第三申索人有合理機會是在該物業內居住，但是在該物業內出現的家居物品，同樣可以是屬於另一名住客馮先生擁有。如上文所言，有關舉證責任在於第三申索人；況且，在本案的情況下及經上述的分析，本席當然不應在未有有效及可靠的證據佐證前，便輕易接納第三申索人的聲稱。尤其是，有證據顯示馮先生透過他作為董事及股東的公司（即被告人），在該物業居住，成為該物業的實質享用者，但被告人與此同時又拖欠租金。

67.本席清楚明白三名申索人聲稱租客與業主就該物業現存在一些檢查、維修等費用的爭議，及所引申的一些其他關連糾紛。但本席已在上文指出那些爭議，實應在另一案件處理，誰是誰非，最終結果，現乃未知之數。

68.關於第三申索人第二份及第三份誓章所述第42項的申索物品（查封打包的飾物及手錶），第三申索人在聆訊時，陳述在2015年1月16日當天，是她打開房間的保險箱，拿出第42項所述的物品給執達主任抄封。但執達主任的誓章亦有提及，在她打開房間的兩個保險箱前，執達主任已向她及第一申索人表明，不會抄封他們隨身的個人物品，其中包括發現存放在抽屜裡的一枚女裝勞力士手錶，但第三申索人在當天不但沒有向執達主任表示該兩個保險箱內的物品是屬於她本人的，反而非常合作，自動打開保險箱，讓執達主任抄封裡面的物品。在這情況下，在執達主任眼中，該些物品亦是存放在該業內，當時亦沒有任何人聲稱擁有該些物品；在本案情況下，執達主任認為該些物品也屬被告人表面管有是合理的。

69.反觀，第三申索人在當天自動打開保險箱給執達主任抄封裡面的物品，完全沒有說該些物品是屬於她本人。要到申索有關物品時，才第一次說該些物品是屬於她本人，就她這前後不一的行為，本席看不到第三申索人在其誓章內或聆訊中能提供到任何合理的解釋。

70.另外，第三申索人在其第二份誓章，又聲稱該清單所記錄的玻璃飾物及酒杯，是她本人珍藏十多年的紀念品，在連卡佛百貨公司購買，曾運回深圳東海花園，幾年前又再運返香港。她提供一些相片嘗試佐證，聲稱該些相片中的地點正是東海花園，相中人物有她和她的女兒。但是，第三申索人並沒有提供本案中被抄封時的玻璃飾物和酒杯的相片，所以本席不能作任何有效的比對。

71.本席亦在上文詳細討論為何該物業的家居物品同樣有機會是屬於馮先生擁有。正如上文分析，第三申索人聲稱由豐澤購買的電器/貨物是屬於她本人，但事實上她所提供的單據卻顯示，有關電器/貨物是馮先生購買的。但馮先生卻非本案的申索人之一。

72.最後，第三申索人提供了兩張分別是「Fujitsu」手提電腦及「ACER」手提電腦的維修單據副本。前者日期為2014年1月20日，後者則為2014年4月10日[26]。但上文已提及依執達主任的合理判斷，該物業除作居住用途外，部分也是被告人實際商業運作的地方。這方面三名申索人是沒有爭議。因此，在該物業內被抄封的該兩部手提電腦，亦可以是屬於被告人擁有，以供其員工或獲得其批准的人仕使用。況且，該兩張單據只是維修單據，而非銷售單據。因此，第三申索人所持的該兩張單據，表面上看來，可證明她曾拿該兩部手提電腦去維修，但並不等同證明她便是其擁有人。

73.再者，依本案的證據看來，第三申索人在2015年1月16日當天，亦沒有向執達主任提及過該兩部手提電腦是屬於她本人的。

74.基於上述，及經綜合分析本案所有的相關證據後，本席認為第三申索人的證據並不可靠，她亦不能提供清晰及足夠的證據，在相對可能之下，去成功證明她所申索的財物是屬於她本人的。

75.基於本席上述的分析及裁斷，由於本席認為三名申索人皆不能成功舉證，證明他們各人是其所申索財物的擁有人，各人的申索因此便應被撤銷。

議題四

76.即使本案任何一名申索人，確實是該清單所述的任何物品如其所聲稱的擁有人，但這並不表示他們自然能取回相關物品。

77.在Fuleeko Co. Ltd v Spiral Tubes International Ltd一案[27]中，上訴庭提供了清晰的指導法律原則：一名申索人純粹能證明他是所申索財物的擁有人，並不會令法庭行使酌情權容許他取回相關財物；在行使酌情權時，相關擁有權明顯是一項因素法庭需要考慮，而與此同時法庭亦需考慮業主因租客欠租而擁有的權利，衡量兩者的輕重，及考慮一切伴隨的相關情況才作出決定。在作出有關決定時，法庭可附加認為合適的條件。

78.在本案中，本席依上訴庭的指引，經詳細及小心考慮及衡量一切相關因素及情況後，認為法庭在本案的情況下，並未有足夠的原因行使酌情權，否決原告人作為業主在該條例下擁有的權利。

79.其中，本席認為三名申索人並非真正的無辜受害者，因被告人拖欠業主租金而引申的糾紛，被殃及池魚。反而，依他們三人的案情，他們皆是在該物業內居住，透過被告人與原告人所簽訂的租約，直接或間接地享受著該租約下的利益，但被告人又不按租約條款繳付租金。

80.另外，本席亦認為三名申索人與被告人及/或馮先生（即被告人的董事及股東）有著一定密切的關係。除他們三人皆自稱居住在被告人租用的單位內 (但無任何證據顯示他們是被告人的租客)，第一申索人是被告人的公司秘書；第二申索人作陳詞時聲稱她曾借用馮先生在某些商戶的會員卡購物；第三申索人能獲得馮先生的購物單據嘗試在此案舉證。

81.另外，三人皆曾在其書面論點表示考慮把DCCJ 493案與本案合併；其後，又在其各人書面陳詞大綱，同一口徑地要求法庭就他們聲稱被告人已付的維修費用可否在租金扣除這問題作出裁決。

82.上述種種迹象均指向被告人希望透過三名申索人要求法庭在此案處理他們聲稱被告人已支付的維修費用等問題，根據他們的說法，這些問題一日未解決，業主都不能向被告人行使該條例賦予業主因租客欠租而作出扣押財物的權利。(亦參見：上述第32段及第34(5)(e)段)。但本席已在上文詳細解釋為何這些問題依法理而言實不應在這案中處理。

83.最後，在Xipho Development Ltd[28]案中，上訴庭指出：－

“As mentioned earlier regarding the goods of a stranger which were on the premises, if these should be lawfully distrained by the landlord for rent due, the owner’s redress was to seek reimbursement of their value from the person from whom the rent was due: see Halsbury’s Laws of England, 4^th edn., Vol.13, para. 250.”

結論

84.鑑於以上所述，本席認為三名申索人的申索應被撤銷。另外，一般來說，敗訴方應向勝方支付訟費，在2月25日聆訊當天，本席聽取過相關的陳詞，看不到有什麼理由，三名申索人不應向原告人支付訟費；而且，三名申索人在本案中提出申索，因而拖延了被扣押財物的拍賣，他們亦應支付因他們的申索而引致的有關保安員費用。

原告人： 唐楚彥律師行，轉聘馮念偉大律師代表

第一申索人：無法律代表，並親自應訊

第二申索人：無法律代表，並親自應訊

第三申索人：無法律代表，並親自應訊

第三方：執達主任楊漢榮先生代表