元朗安輝樓業主立案法團 對 Li Koon Tai
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1. 申請人是元朗安興街30-40B號安輝樓的元朗安輝樓業主立案法團，答辯人是安輝樓5/F D及平台單位的業主。申請人提出本申請要求法庭命令答辯人支付（1）71,896元即安輝樓大廈維修工程費的分擔總金額（下稱「分擔金額」）；（2）7,000元押記備忘錄的律師費及註冊費；及（3）本申請的訟費。
Cites 3 cases
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LDBM 87/2014 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第87宗 ________________________
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審訊日期： 2015年1月26日至28日 2015 年3月31日 答辯人書面結案陳詞日期： 2015 年2月9日 申請人書面結案陳詞日期： 2015 年3月10日 申請人補充書面陳詞日期： 2015 年5月4日 答辯人補充書面陳詞日期： 2015 年5月22日及 2015 年6月1日 判案書日期： 2015年6月23日 _______________ 判 案 書 1.申請人是元朗安興街30-40B號安輝樓的元朗安輝樓業主立案法團，答辯人是安輝樓5/F D及平台單位的業主。申請人提出本申請要求法庭命令答辯人支付（1）71,896元即安輝樓大廈維修工程費的分擔總金額（下稱「分擔金額」）；（2）7,000元押記備忘錄的律師費及註冊費；及（3）本申請的訟費。 2.申請人指曾於2011年8月11日、2011年11月11日及2011年12月2日業主大會通過決議，各業主須分3期分擔支付1,859,300元的維修工程費（見審訊文件夾234、238及241頁）。申請人又於2014年10月13日業主大會通過決議集資2012年1月9日《大廈維修工程分擔費通告》的維修工程顧問費10,000元（見審訊文件夾448頁）。 3.答辯人指申請人無權要求他支付申請通知書要求的款項，理由可歸納如下：-
答辯人案情 第四至七屆管理委員會並不合法 4.答辯人指由於2008年9月22日產生的第四屆委員會私下更改根據《建築物條例》（“該條例”）附表2第4(3)段作出的聲明書，把元朗安輝樓業主立案法團寫成安興街安輝樓業主立案法團。答辯人又指相關人士沒有根據法例在21天內向土地註冊處按照該條例附表2段提交聲明書及《更改通知書》註冊，因此第四屆的管委會並不合法，在這情況下，由該管委會召開的2009年11月26日業主大會及其議決無效，其中的議決包括通過選舉第五屆主席及樓宇更新大行動工程。基於同一理由，於2009年12月17日改選了秘書司庫等，亦屬無效。再者，第五屆的當選者雖然立即作了聲明書卻沒有提交土地註冊處註冊，也是違反法例要求，第五屆管委會亦是無效。 5.答辯人提供詳情指雖然徐景桐先生於2009年11月26日被選舉為第五屆管委會主席，他卻只是在2009年12月21日才作出該條例附表2要求的聲明書，這已經違反了法例要求在21天內註冊的要求。此外，於2009年12月17日改選了第五屆秘書，雖然立即作了聲明書卻沒有註冊，也是違反法例要求。 6.此外，答辯人指於2010年9月30日選出的第六屆的管理委員會都是不合法的，因為只相隔9個月便改選新一屆管理委員會並不符合法例要求；至於2014年3月8日選出的第七屆的管理委員會都是不合法的，因為第一、兩名委員是夫婦關係，第二，其中一人所報的地址並非住址。 聲明書問題 7.申請人的案情是2008年9月及2009年11月及12月當選的委員都根據法例作出了聲明書，因此，他們的委任是合乎法律要求的。申請人就這點傳召關榮光先生作證人。他存檔兩份證人陳述書及在庭上作供。他指申請人於2008年9月22日舉行業主大會並通過決議委任他、龔春紅及呂銀好分別為管理委員會的主席、秘書及司庫。這是第四屆管理委員會，三名當選人士於2008年9月23日於元朗民政事務處作出聲明並即時向秘書送交根據該條例附表2第4(3)段作出的聲明書，見文件冊432-434頁。事後關先生曾於法例指定的時間內代秘書將上述聲明書及〈更改註冊事項通知書〉交土地註冊處，但因該聲明書及通知書上的法團名稱多寫「安興街」三字與法團註冊記錄不符，土地註冊處退回有關文件。關先生指其後遺失了該文件而沒有跟進，因此，土地註冊處沒有申請人第4屆管理委員會的註冊記錄。後來在庭上他指是因為很難再約委員作聲明，因而不了了之。 8.後來關先生於2009年9月24日提出辭去管委會主席一職，於2009年11月26日，業主大會選出徐景桐為管委會主席，之後，於2009年12月17日的業主大會再委任龔春紅為秘書及呂銀好為司庫。根據會議記錄，這是第五屆管理委員會。於2009年12月17日業主大會散會後，徐景桐、龔春紅及呂銀好三人即時於會場（即香港房屋協會元朗物業管理諮詢中心）在房協職員面前作出條例附表2第(3)段的聲明並簽署有關聲明書及即時填寫及簽署的《更改註冊事項通知書》，秘書龔春紅要求關先生將已簽署的文件送交土地註冊處登記。不幸地，於2009年12月21日，關先生將上述三人的聲明書及《更改註冊事項通知書》送交土地註冊處時發現遺失徐景桐作出的聲明書及《更改註冊事項通知書》，他於是即時聯絡及陪同徐景桐於2009年12月21日再到房協物業管理諮詢中心再作出聲明並簽署有關聲明書。關先生亦於同日找到秘書龔春虹填寫及簽署《更改註冊事項通知書》，相關文件見文件冊443頁，因此他於2009年12月22日將上述徐景桐、龔春紅及呂銀好三人的聲明書及《更改註冊事項通知書》送交土地註冊處登記。 9.代表申請人的王律師指有關被委任的管理委員會委員的責任，該條例附表2第4(3)-(6)條有以下規定：-
10.王律師指根據上述條例，剛被委任的管理委員會委員的責任止於在被委任的21天內將聲明書送交管理委員會秘書，否則停任管理委員會委員，其委任的有效性不會受秘書有否將該聲明書於指定時限內送交土地註冊處或其他原因受影響。就2008年第四屆委員會的委任，他指主席委員都已經於期限內作出聲明，因此不影響他們就任的合法性。就2009年改選主席的即徐景桐是否於當選後21天內作出聲明爭議，他邀請審裁處接納關先生的證供，他確於在21天內作出聲明的（即於2009年11月26日當選，於2009年12月17日作聲明）。 討論 聲明書問題 2008年9月22日的委任 11.本席首先處理當選人士是否曾於法定日期內作出聲明，本席聽過關先生作供，本席接納他指所有於2008年9月22日當選的委員曾於2008年9月23日即限期內作聲明，亦已於同日交給秘書授權的關先生，關先生把聲明書送交土地註冊處處長，但因法團名稱發生錯誤，未能進行註冊, 在這情況下，本席裁定委員包括主席已符合附表2第4(3)段要求把聲明送交給秘書；只是秘書的代理人沒有洽當處理聲明書寫錯誤，需作出糾正，並需重新註冊要求，因而未有符合附表2第4(6)(a)段，但其法律後果並不是要求委員因而停任。 12.聲明書會否因為把業主立案法團的名稱錯誤寫成元朗安興街安輝樓業主立案法團，即多寫了安興街而導致該聲明不乎合法例所指的 “一份符合土地註冊處處長指明的格式的陳述書” ，本席認為這錯誤只是手民之誤，並沒有違反附表2第4(3)段的精神。附表2第4(3)段的目的是確保所有獲委任人士都符合附表2第4(3)段的背景要求。本席注意到關先生曾提供兩個理由指沒法跟進修改錯誤並於期限內送交土地註冊處處長，一是遺失了，二是約不到委員處理。這表面上沒有明顯衝突，關先生的說法是在稍後的日子已經尋回。不過，無論如何不爭的是委員們都已經在期限內作出聲明，這符合法例要求。 2009年11月26日的委任 13.本席亦接納關先生的証供指徐景恫先生於2009年11月26日當選主席後，並且訂下日期於2009年12月17日再召開業主大會選出秘書及司庫，並會於當晚與其他當選委員一同發出聲明。所有於2009年12月17日當選的委員連同較早時當選的主席都如計劃在在同一天作出聲明，不過，關先生卻遺失了徐主席的聲明，於是再於2009年12月23日補作聲明，再行送交土地註冊處處長。基於上述理據，本席接納徐先生已於2009年12月17日即當選後21天內作出了聲明，基於本席在第12段在提出的理據，本席認為徐主席毋須停任。 2010年9月30日第六屆的委任 14.關於9個月便改選的投訴，答辯人指第六屆距離第五屆只有9個月便改選，不符合法例要求。 15.王律師指附表3第1(1)訂明管理委員會須：-
16.王律師又指處理委員懸空情況由附表2第6(1)段訂明。第6(3)(a)段指補選直至下一次卸任周年大會，關於主席職位空缺補選的第6(4)(a)段與第6(3)(a)段是相同的。他又指2009年11月26日及2009年12月17日兩份業主大會會議記錄指稱2009年11月26日徐景桐爲主席、龔春紅爲秘書及呂銀好爲司庫的委員會爲第五屆，其實並不正確。 17.王律師指根據附表2第5段訂明在第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上，委員、秘書及司庫須卸任。這是換屆的正式安排。他指根據規定，在換屆的業主大會上，所有現屆委員均須卸任，雖然如此，該等委員須擔任該職位直至新一屆管理委員會獲委任為止。 18.應用上述的規定，王律師向本席陳詞指於2009年11月26日的業主大會，雖然根據會議紀錄，同時換為第五屆，實際上只是處理第四屆主席關先生辭職後補選主席，當時未到周年大會，又沒有整個委員會卸任，根本無須換屆。此外，2009年11月26日的業主大會距離2008年的第四屆只是一年的差距，不是隔一屆，所以無必要換屆成為第五屆，因此，2009年11月26日後仍應是第四屆管理委員會。 19.同樣，於2009年12月27日的業主大會，由於只委任龔春紅及呂銀好兩人爲委員，而沒有委任其他委員，新一屆管理委員會亦沒有足夠委員組成，第四屆的補選主席徐景桐、第四屆的管理委員會委員龔春紅、呂銀好仍然擔任管理委員會委員。因此，2009年12月17日後仍是第四屆管理委員會。不過王律師強調即使換了新一屆，亦不會對法團造成任何損失。 20.事實上，本席看出申請人方，每次主席懸空需要補選時，便會轉屆，這是不必要的，可能是出於對法律或條例的誤解，這更可見於2009年11月26日會議紀錄指 “本屆為第五屆業主立案法團” ，事實上只有管理委員會才以 “屆” 區分，用作識別。本席同意第五屆實應為第四屆，即始於2008年9月22日，而於2010年9月30日周年大會中選出的委員會實不應是第六屆，而是第五屆，因此不存在過早換屆的問題。不過，正如王律師指出，即使是提早轉屆，亦不會對法團做成任何損失，因此不會導致第 “五” 及第 “六” 屆管理委員會不合法。 2013年3月8日當選主席業權問題及司庫虛報住址問題 21.答辯人指2013年3月8日（第七屆）的委任問題在於主席與司庫即黎日初先生及呂銀好女士是夫婦關係，而司庫呂銀好女士在聲明書中提供虛假住址，指自己居於5B單位，事實並非如此。此外，他指黎日初先生也沒有權利出選管委會主席，因為他依賴4E單位的業權，但他是與妻子聯名的，因此只能算是半個業主，他指黎先生必須提交另一位業主的授權才能出選，除了344章第39條關於份數計算外，他不能提出任何法律理據支持他的說法。 22.黎先生指呂女士以自己個人名義持有5B單位，該單位由她的親人居住，而呂女士亦很多時候在那裏出入，不能說她提供虛假資料。而是否可以兩夫婦都同時成為管委會委員，他指他曾就此事在選舉前向民政處詢問，獲得的回覆是沒有問題。 23.本席找不到有任何條文要求聯名業主參選需要另一位授權。根據附表2第2(1)(b)指 “業主須藉決議，從業主當中委任管理委員會委員” 。而附表4(2)(e)條指以業主身份獲委任為管理委員會委員而不再是業主須停任委員。而條例的第2條為業主立了定義： “土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人；…” 從這段的文字看來，沒有限制業主須全權擁有一單位，或先獲得單位的其他業主授權才可參選。所以本席不認為黎先生被選為主席有不符合條例之處。 24.至於呂女士在聲明書上寫了自己 “居於” 自己全權持有的物業六樓B（5B）單位，而不是填寫與丈夫黎先生一同居住的聯名物業五樓E（4E）單位的問題。本席查看申報資格聲明書，該文件並沒有要求填寫名下所持有的物業地址，只要求填寫 “現居於” ，本席認為這樣容易引起誤會，因為法律並沒有要求委員居住於大廈之內，而只需要是大廈其中一名業主，因此，本席認為這裏 “居於” 可用較寛鬆的詮釋，可包括業主擁有的單位，在本案中，本席接納呂女士全權持有及慣常使用5B單位，因此不能說她提供虛假資料。不過無論如何，本席接納王律師所指，呂女士的聲明在居住地址上有錯誤並不影響其他委員包括主席的就職，因此並不影響第七（六）屆管委會的合法性，因為即使減去呂女士，仍有足夠委員人數構成符合法例要求的管理委員會管理大廈事宜。再者，即使管理委員人數於選舉後低於法例要求，亦不影響管理委員的合法性。在鄺潮活及另一人 v. 奧卑利街11-13號業主立案法團，LDBM 384/2011，(2013年10月10日) ，本席引述上訴庭在龍珠島別墅F1-F7座業主立案法團對Wong Chun-yee and Fung Si-pang and others CACV 1911/2001的裁決。張法官在判決理由書的第5至第7段有這樣的說法：-
工程招標問題 25.答辯人亦提出了工程招標的問題，他指：-
26.申請人方的立場是，有關維修工程承建商的委任與答辯人應否支付分擔費無關，後者取決於集資決議的有效性。王律師引用康麗花園一案（CAVC131/2005第54及55段）的判案理由，集資決議與選出工程中標承辦商議程並無直接相關關係，兩者是可以分開處理。他指應用上述判案理由，答辯人不可藉承建商委任事宜作抗辯理由。 27.王律師指假使承建商委任事宜可作抗辯理由，申請人亦沒有違反條例的規定。他指申請人已經按照《條例》第20A條進行招標程序。申請人傳召黎日初先生作供，就招標的過程，他指因應房協舉辦的樓宇更新大行動為超過30年樓齡的大廈提供每單位不多於16,000元及長者自住單位不多於40,000元的津貼，申請人大約於2009年9月開始籌備大廈維修工程，招標聘請屋宇署認可人士為維修工程顧問。於2010年3月15日申請人委任鴻毅建築師有限公司（下稱「工程顧問」）為維修工程顧問統籌整個維修項目，包括協助制訂維修工程標書及進行招標程序，維修工程顧問合約展示於文件冊194-195頁。 28.申請人於2010年3月18日於東方日報刊登告示，邀請具大廈維修經驗的註冊一般建築承建商，就參與維修工程投標提交意向書（見文件冊218頁）。截至2010年4月15日申請人收到共14間承建商提交意向書表示有興趣入標承造該維修工程（2010年3月19日業主大會通告、2010年4月15日會議記錄及承建商意向書開標紙見文件冊220-223頁）。之後，申請人再按房協要求，向另外10間由電腦抽籤選出的屋宇署註冊一般建築承建商派發標書，因此，被邀請投標的共24間承建商，並獲派發維修工程標書（見申請人於2010年4月29日發出的「大廈維修更新大行動工作進程概要」，文件冊225-232頁）。最終2011年1月28日收到8間投標承建商回標。 29.就上述8間投標承建商，申請人於2011年8月11日的業主大會通過決議委任卓域工程有限公司（下稱「卓域」）為是次大廈維修承建商，投標價為2,132,600元。減除不獲業主大會通過的工程項目、工程及集資全額通過為1,935,600元（2011年8月11日的業主大會會議記錄見文件冊233-236頁）。由於業主於2011年10月14日的業主大會會議中議決取消兩項工程，因此，工程價再有所下調，不過，由於承建商以優惠價處理該兩項被減除的項目，業主於2011年12月2日的業主大會中議決加回，最後總額為最後減至1,859,300元 （會議記錄見文件冊241頁）。 30.在庭上黎先生反對答辯人指稱沒有招標箱及沒有開標的說法，他指意向書收集箱與標書收集箱於不同日期，放在同一地方，以鎖鏈鎖在二樓梯間，無論是意向書收集箱或投標書收集箱本身都上了鎖。就意向書收集箱的開箱程序，當時的安排是把收集箱送到房協的物業咨詢中心會議室，在那裡舉行業主大會並開啟意向書收集箱，共收到14份意向書（會議記錄見文件冊221頁），業主大會由民政處代表列席。就標書收集箱的開箱程序，當時的安排是把收集箱同樣送到房協物業咨詢中心會議室，在那裡舉行業主大會並開啟標書收集箱，在大會中，由業主、民政處、工程顧問監管開箱，登記8位投標承建商。就招標箱及開標程序，關先生亦被答辯人盤問，他的說法與後來作供的黎先生相若，他反對答辯人所指收集箱只是在2009年9月23日在2樓梯間出現過一次，之後，標書收集箱是在龔女士單位開啟的。 31.王律師陳詞時更指由於申請人申請「樓宇更新大行動」的資助，上述招標委任承建商的過程均由房協協助及監管，申請人亦最後獲房協派發全數資助。他指，由此可見，申請人委任維修工程承建商的程序符合條例的要求。 32.答辯人的另一抗辯理由是「房協專業顧問評估1,161,720元，與工程合約相差70萬」（見審訊文件夾16頁第8段19頁第14至15段）。申請人指條例沒有規定維修工程合約價必須按照房協專業顧問評估金額，因此，申請人陳詞認為，上述抗辯理由並不成立。 33.就張貼登報邀請意向書副本模糊不清問題，答辯人提供一份由他拍攝的照片（文件冊463頁），支持他的說法，本席同意該照片顯示相關的告示的影像模糊，但不能確認當時張貼的文件本身是模糊不清，不能閱讀，況且申請人方提交了一份一模一樣的文件，指這文件正是當時張貼那一份的文件副本（文件冊218頁），本席查看過該份文件，看不出有模糊不清之處，本席認為張貼一份模糊不清的文件於理不合，發生的機會較低，本席接納申請人方提供的文件，內容清晰可見，所以本席不認為他的投訴成立。 34.此外，本席找不到有法例規定招標必須登報，《建築物管理條例》第20A(2a)條訂明供應品、貨品服務超過200,000元或相等於法團每年預算的20%須以招標承接方式取得。申請人的大廈大維修是以登報形成邀請有興趣的承建商提交意向書，以縮窄範圍，之後申請人邀請這些承建商投標，這本身並無不妥，此外房協亦參與監察招標過程，在投交意向書的承建商外，抽籤選出了10位屋宇署列表的合資格承建商，共24位被發出標書邀投標，在這情況下根本不須要在招標時再登報，因這只會引起混亂。 35.答辯人指稱「之前有14間承辦商招標書。2011年8月11日又有8份招標書，為何2次標書？這並不合法，因2010年4月15日會議見証開啟工程公司招標書（即意向書）共14封」（見審訊文件夾19頁第11段）。本席接納本案的投標程序分兩階段進行，先邀請提交意向書，再跟據房協訂下的程序擴大招收標書的承建商數目，以保證投標程序公平公開進行。本席認為答辯人的投訴可能是源於他未能理解招收意向書與招收標書在本案中分兩階段進行，但這是正常可接納的行事方式，並不是有兩次投標。 36.此外本席接納申請人方的說法，意向書的收集箱和後來的標箱都是由房屋協會借來，用鎖鎖上，又用鐵鍊鎖在2樓樓梯扶手上。 37.申請人指不應由鴻毅進行招標事宜，作為大維修顧問，負責招標事宜是鴻毅合約內的責任（見文件冊第199頁第2.0段）。所謂招標程序，過程專業複雜，需要提供勘測服務，提交報告，擬備草圖，不是一般人士能夠處理的，本席認為委任鴻毅處理招標事宜，並非不合理，更不是不合法。本席認為答辯人的投訴沒有理據。 38.至於答辯人指不能於開標後減低工程金額及項目沒有經業主大會通過是與事實不符的，本席查看過相關的業主大會會議記錄，本席接納扣減是因為業主不想進行一項房協不資助的工程，扣減的數額反映該項工程的價格，而非整體工程價格作出調整，這並不會對其他投標者不公。 39.有一點需要提出的是，本席於審訊完結後考慮本申請及預備本判案書時發現黎先生指開標程序是在業主大會進行的，於是以書面要求黎先生呈交有關業主大會紀錄。事後，於2015年5月 4 日收到黎先生的誓章，內容指事實上開標是在管理委員會會議進行，地點確是在房協物業咨詢中心會議室，雖然不是業主大會，不過亦通知了業主參與，他指他在庭上說在業主大會開標是錯誤的表述，是在追憶4年前的事情而發生錯誤，他呈交了該管理委員會會議的通知書及會議紀錄支持他的說法。本席給予答辯人回應及提出重新開庭就這點盤問黎先生的機會，他作出了書面回應，但沒有要求盤問黎先生。本席接納黎先生誓章的說法，他的說法獲得文件支持。答辯人指這誓章及支持文件是案件審結後才提交，因此是無效的文件。根據《土地審裁處規則》第13條，審裁處可主動下令任何一方提供更詳細清楚的詳情。本席已給予答辯人回應及重召黎先生盤問的機會，因此不會對答辯人做成不公，本席不同意答辯人所指該等文件無效。 40.總括來說，本席接納招標過程由業主透過參與業主大會表達他們的意見，並達到共識聘請顧問統籌並跟進整個項目，包括登報邀請意向書及後來的招標，本席考慮過答辯人的投訴，本席認為他的就招標的投訴並不成立。 工程施工及監督問題 41.答辯人指工程外判了給不合資格的工人，而根據法例，維修大廈工程是二級工程，需要工程師、測量師、建築師等合資格的監督人士，但本案的工程卻只是外判給一名三級工人葉仁傑，他只是三級小型工程持牌人而並不是二級工程的持牌人士。他指沒有合資格人士在現場監管，而卓毅工程公司他們的權限只在於招標並不能代表工程師簽署文件。 42.申請人的說法是申請人的舉証責任在於証明集資決議有效，答辯人便須支付分擔金額，工程有否展開、承建商是如何被委任、工程是如何監管等問題與本案無關。 43.本席同意申請人的說法，工程的質素並不是業主不付款的原因，因為業主支付款項的責任源於業主大會的議決，況且，部份繳款日期訂於工程開始前。工程不合乎水平的爭議應由法團代表業主追索，而不是業主不繳交維修費的理據。此外，本席參考過一封由屋宇署於2012年9月24日向答辯人發出的信件，內容是向他解釋承建商資格問題，其中一項是關於分包商是否應為註冊承建商，本席同意屋宇署所指，《建築物條例》並無規管分包工程的安排的條文。 未完工不能追討維修費 44.答辯人指沒有維修完工的文件，即使工程完成，亦沒有屋宇署確認合法完工的文件，因此，申請人不應向他要求付款。 45.申請人提交了兩份文件，一份是《維修工程完工證明》由法團主席及顧問公司簽署確認完工。另一份由工程顧問於2014年4月8日發出的《樓宇維修及保養工程》信件，其中內文指 “貴法團、香港房屋協會、合約總承建商及本建築樓代表於上址大廈維修及保養工程保固期屆滿後進行工程完成檢驗工作。經香港房屋協會代表進行工程完成後檢驗工作後，並於2014年2月28日來函通知貴廈法團所參與「樓宇更新大行動」計劃，以獲審批尾期索款資助金額，並完成是次大廈樓宇維修及保養工程” （見文件冊第409-410頁）。 46.在這情況下，本席接納工程已經完成，得到房協確認並發放津貼。答辯人的投訴並不成立。不過，無論如何，完工與否，與是否付款無關，正如本席在前文第42段所指，業主需要分攤維修費與工程質素及是否完工沒有關係。 命令 47.本席頒令如下：-
申請人由梁鄧蔡律師事務所王輝雄律師代表應訊 答辯人，無律師代表，親自應訊 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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