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LDPE 317/2022

[2022] HKLdT 31

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2022年第317宗

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覆 核 判 決 書

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1.答辯人在2022年7月13日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求土地審裁處 (下稱「審裁處」) 覆核本席於2022年7月6日的判決頒令 (下稱「該頒令」) 。

背景

2.這本是一宗普通的租約屆滿但租客未有把涉案處所的空置管有權交還案件。

3.根據一份於2019年3月18日訂立的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把Workshop E(06) on 5/F, Century Industrial Centre, Nos 33-35 Au Pui Wan Street, Shatin, New Territories (下稱「涉案處所」， 即Workshop E的其中一個分間單位）租予答辯人作「工業及大廈公契指定用途」， 租期由2019年3月28日至2022年3月27日止[1]， 3年為固定租期， 每月租金為 6,500元， 這包括管理費、差餉、地租連同冷氣機及熱水爐各1部， 惟租客（即答辯人）須自行維修及保養該冷氣機及熱水爐。

4.此外，根據涉案租約的備註（c）， 收樓當日電錶讀數為： 01397.6 ； 租客需每月連同租金支付每度電HK$1.4給業主。[2]

5.根據涉案租約的備註（b）， 租客（即答辯人）需自投風災、水、火、盜竊，意外保險及第三者保險。

6.申請人於2022年5月4日向審裁處提交收樓申請通知書（表格22）, 指答辯人未有繳付由2022年1月28日起的租金, 及已於2022年2月15日向答辯人發出終止租約通知書。

7.答辯人於2022年5月20日遞交反對通知書,其內容主要包括如下:

(1)    隔鄰E5單位租客陳烽明先生（下稱「陳先生」）把該工廈單位用作住宅用途， 與答辯人發生磨擦， 嚴重影響答辯人的客人前來購買及體驗美容產品， 答辯人向申請人投訴又不獲理會；

(2)    由於答辯人的強烈投訴， 申請人表示「相互鄰居和好相處為由」， 曾經答應免去2020年4月租金作為妥協 （其後又免去了2020年10月的租金）， 後來申請人表示「無講過」出爾反爾， 誣衊答辯人欠租兩個月；

(3)    後來Workshop E其他分間單位的分租租客在申請人的煽動下， 做出非法刑事毀壞的行為， 答辯人已向警方報案；

(4)    隔鄰E5單位租客陳先生曾以氣體煮食爐在其單位“打邊爐”時， 答辯人懷疑陳先生的兒子同時使用空氣清新濟， 引致搶火現象， 答辯人擔心其涉案處所內的貴重美容產品及美容儀器會因火災造成損失， 嘗試向保險公司購買特別火險， 但保險公司回覆表示， 因為涉案處所屬非法改建， 即使發生火災也不會獲得賠償。答辯人始知道他一直被申請人的虛假租約矇騙。

(5)    在2022年3月22日[3]， 答辯人公司同事返回涉案處所時發現涉案處所的入口大門被換上新鎖， 同時公司招牌也被拆走， 向申請人索取新鎖匙不果後報警， 在警方警誡下， 該同事終於透過中介代理於2022年3月25日取得新鎖匙。 但在進入涉案處所後又發現公司內的閉路電視受到破壞， 職員再次報警， 申請人在軍裝警員查問時承認， 是維修玻璃大門電鎖時， 工人不小心拆下， 答辯人無法接受此解釋。

8.此案於2022年7月6日在本席席前聆訊。申請人由湯宏華女士(下稱「湯女士」)代表出席應訊而答辯人則由李矗先生(下稱「李先生」)代表出席應訊。

9.首先， 綜觀答辯人在其反對通知書的陳述， 沒有一點能解釋在涉案租約於2022年3月27日屆滿後， 答辯人未有把涉案處所的空置管有權交還申請人， 及回應申請人所指的欠租指控。

10.至於答辯人在其反對通知書內所聲稱有關侵權或更嚴重的指控，根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理。 高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」[4]

11.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

12.本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

13.在庭上， 李先生辯稱， 由於2022年3月22日發生的換鎖事件， 他們於2022年3月25日才能返回涉案處所， 所以答辯人仍是租客。可是， 正如上文指出，在涉案租約於2022年3月27日屆滿後， 答辯人已經不是租客， 而是非法佔用人。 申請人無需發出任何通知終止業主與租客的關係。[5]

14.至此， 李先生指涉案處所是一個分間單位， 在土地註冊處是沒有紀錄的， 所以涉案租約本身無效。本席向李先生闡明，一個分間單位本身是可以出租的，在土地註冊處登記與否根本沒有關係， 本席舉例， 甚至有人覇佔政府物業肆意出租， 該租約仍是合法的[6]。重要的是， 租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由 （tenancy by estoppel）。[7]

15.李先生又稱， 根據租約條例， 出租人需提供一合適單位予租客經營[8]。 可是香港並沒有此法律要求， 本席嘗試引用陳健康對宋麗兵， DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書加以闡釋：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

…

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited， HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre， DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」（後加強調）[9]

16.本席亦重申， 由於租客接受樓宇於租約開始時的狀況， 所以即使出租單位未能提供租賃人需要的設備， 包括電力裝置，租賃人一經簽約， 他亦沒有反悔的餘地。[10] 又既然李先生指涉案處所是非法僭建，他的損失可能是不能繼續享用涉案處所，但既然答辯人直至現在仍然保留運用涉案處所的權利，又更仍然留在涉案處所中，這抗辯理由不能成立。[11]

17.又因為答辯人直至現在仍然保留運用涉案處所的權利，又更仍然留在涉案處所中， 它必須支付申請人非法佔用涉案處所的中間收益 (mesne profits)直至交回涉案處所的空置管有權為止。

18.李先生又稱， 申請人曾經答應免去2020年4月租金及2020年10月的租金， 但申請人反悔不承認。 本席提醒，根據涉案租約， 答辯人須在租約期間支付租金， 如果租約有任何更改， 答辯人負有舉證的責任， 及必須付出代價 (consideration), 才可被法律認可[12]。 答辯人在這方面未有提供任何證據， 本席亦不認為「相互鄰居和好相處為由」是可作為答辯人須付出的代價， 因為這是虛幻(illusory)的[13]。

19.李先生又稱，答辯人自2021年8月至2022年2月， 一直有準時甚至提前支付租金。 這當然是答辯人必須負有舉證的責任， 但李先生只能提供2021年7月29日、2021年8月31日、2021年10月4日、 2021年11月9日及2021年12月2日的銀行入數紀錄， 及其聲稱於2022年1月11日曾一次性支付兩個月的租金。李先生謂答辯人並沒有拖欠如申請人所稱2022年1月28日至2022年2月27日 的租金。可是，單憑這些銀行入數日期， 並不能證明該日所支付的租金即代表該月或下一個月的租金， 相反，租客遲交租的現象在香港的租務市場並不罕見[14]。

20.在本席再三詢問後[15]， 李先生再次重複答辯人寫在2022年5月20日所遞交反對通知書的內容。

21.在李先生再三重複答辯人的案情後， 湯女士回應稱[16]，申請人沒有收過答辯人透過朱昌傑律師事務所於2019年12月10日， 2020年4月8日， 2022年1月7日等發出的律師信， 2019年12月10日及2020年4月8日兩封律師信皆要求申請人於7日內作出回應。李先生承認， 答辯人從來未有收過申請人的回應。

22.湯女士續稱， 無論如何， 她於2022年2月與負責代表答辯人簽署涉案租約的吳小姐[17]聯絡， 希望於涉案租約屆滿後收回單位自用， 當時吳小姐表示因新冠疫情肆虐， 難以準時遷出。另一方面， 湯女士指Workshop E實為小型工作室， 內有其他分間單位人士在場， 在更換大門門鎖後， 答辯人的員工仍可按門鈴進入。可是由於這事件有機會引至答辯人在其他合適法庭興訟， 本席在此不加評論。

23.但湯女士承認， 同樣因為新冠疫情關係， 申請人免去答辯人及其他Workshop E分租租客於2020年4月的租金， 卻沒有同意免去其他月份， 包括2020年10月的租金。湯女士同時交出答辯人的交租紀錄附件， 其副本附於本判決書後。

24.雖然湯女士交出的其他輔助文件達數十頁之多，內容包括她與吳小姐的WhatsApp聯絡紀錄，但本席並無需要逐頁參考， 因為該交租紀錄附件已非常清晰，載有自2019年涉案租約起始的首個需要繳付租金月份， 即2019年4月[18]至2022年7月的收租情況， 包括有相應的租客支付金額日期， 支付方式及金額等， 情況尤如本席於Wu Wah Ming 訴Villanueva, Kristine Torres, LDPD 1792/2015 （無彙報的案例，日期為2015年10月23日）一案中列出的表格。此外，湯女士指出，答辯人沒有可能提早支付租金， 因為申請人每月需記錄涉案處所的電錶讀數才能發出繳租通知， 否則答辯人不能得悉每月需支付的金額，更遑論預繳。

25.重要的是，該交租紀錄附件，記錄了李先生提供的2021年7月29日、2021年8月31日、2021年10月4日、 2021年11月9日及2021年12月2日的銀行入數紀錄， 及其聲稱於2022年1月11日曾一次性支付兩個月的租金。其清楚顯示租客自2022年2月開始再沒有繳付租金。

26.當本席把該交租紀錄附件記錄給李先生查看後， 李先生的回應竟是該交租紀錄附件沒有明確指出是與涉案處所有關的。這與上述Wu Wah Ming 訴Villanueva, Kristine Torres案中租客的回應如出一徹[19]，他的上訴已被上訴法庭於2015年12月21日駁回[20]。

27.基於以上所述， 本席於當日作出該頒令如下：

(1)   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)   答辯人須支付申請人由2022年1月28日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月6,500元計算； 及

(3)   不頒訟費頒令。

覆核申請

28.根據答辯人存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：

(1)  在2022年6月30日， 在未有本案於2022年7月6日聆訊前， 申請人已「爆鎖」， 非法進入涉案處所， 因此並不存在空置管有權交還申請人的情況；

(2)  湯女士交出的輔助文件達60多頁， 本席有違法律公平原則， 只抽出一張標示附件四的列表， 顯示一些數字及交租情況， 未有給予李先生足夠時間核實， 及徵詢法律意見；

(3)  李先生當時的回應是該交租紀錄附件沒有明確指出是與涉案處所有關的， 相反李先生已提供2021年7月29日、2021年8月31日、2021年10月4日、 2021年11月9日及2021年12月2日的銀行入數紀錄， 及其聲稱於2022年1月11日曾一次性支付兩個月的租金， 這已是最好的證據；

(4)  由於在2019年簽署租約時， 答辯人除了支付兩個月租金按金13,000元， 電費按金1,000元， 雜費按金100元， 租金上期6,500元外， 其實因為簽署臨時租約時也交付了訂金6,500元， 即2019年3月13日的支票， 忘卻計算是預繳租金， 因而是答辯人一直是多交了一個月租金預繳；

(5)  本席錯誤引用陳健康對宋麗兵一案， 因為於本案， 答辯人從來沒有拒絕繳付租金， 而是多交了租金； 答辯人亦從來沒有要求申請人進行維修；

(6)  答辯人曾交付申請人兩個月租金作為按金， 何來欠租？

(7)  本席錯誤引用Lai Fung Tin v John, Donald Chukwuzitere, LDPE 376/2021 (無彙報的案例，日期為2021年6月3日) 的業主沒有提供電力個案， 因為申請人收取了答辯人的電費按金1,000元， 即是申請人已代表中華電力有限公司提供了有關供電的責任；

(8)  本席在聆訊開始時， 即詢問李先生， 由於涉案租約已 於2022年3月27日屆滿，答辯人是以甚麼身分繼續 佔用涉案處所，這段期間當然是生約， 加上從2022年3月1日開始， 香港經歷第五波新冠疫情， 本席忽視全港的新冠疫情情況；

(9)  土地註冊處根本沒有涉案處所的分間單位註冊， 申請人在表格22中否認涉案處所是包含分間單位， 是作出虛假陳述， 本席沒有處理。

涉案租約已於2022年3月27日屆滿

29.正如本席在聆訊開始時所述， 涉案租約已 於2022年3月27日屆滿，答辯人或李先生聲稱答辯人可根據生約繼續佔用涉案處所， 這是全無理據。涉案租約甚至沒有賦與任何一方有續租權。 李先生在庭上亦承認答辯人與申請人沒有簽下新的租約。

30.至於答辯人或李先生聲稱有關侵權或更嚴重的指控， 本席已向李先生解釋審裁處沒有司法管轄權處理，答辯人可向其他合適法庭尋求濟助。

舉證責任

31.在民事訴訟而言，雖然申索方與被告方同樣有責任提出證據證明個別的說法, 但那一方負上舉證責任是取決於與訟雙方在狀書內所披露的爭議點。在該爭議作出實質正面主張的一方便須負上舉證這正面主張的責任，而非作出反面主張的一方：見Constantine Line v Imperial Smelting Corporation [1942] AC 154第174頁。而舉證標準是「在衡量相對可能性後何者可能性較高」的證明標準 (balance of probabilities)。這舉證標準代表負上舉證責任的一方只需要在平衡可能性的標準下證明他的主張，他毋須提供絕對或毫無疑點的證明。

32.正如最近於鄧琳訴天薈僱傭有限公司， LDPE 1479/2020 (無彙報的案例，日期為2021年5月10日)一案中， 該案的租客質疑業主有否記錄她有收取租客以現金繳付的租金，當該業主表示從未收取該租客任何現金後，該租客即要求該業主證明她沒有收取現金， 但如果該案業主所說屬實， 她何來證明沒有發生的事？所以本案的答辯人如要聲稱它有準時或提早繳付租金，答辯人即負有舉證的責任。

33.又正如上文第19段所說， 李先生提供的只是銀行入數紀錄，可是單憑這些銀行入數日期， 並不能證明該日所支付的租金即代表該月或下一個月的租金。相反，湯女士交出的交租紀錄附件已非常清晰， 載有自2019年涉案租約起始的首個需要繳付租金月份， 即2019年4月至2022年7月的收租情況， 包括有李先生提供相應的租客支付金額日期， 支付方式及金額等，有條不紊，情況尤如本席於Wu Wah Ming 訴Villanueva, Kristine Torres一案中列出的表格。

34.答辯人在覆核申請中指這交租紀錄附件錯漏百出， 是源於答辯人聲稱申請人曾免去2020年10月的租金及答辯人認為它多付了一個月的租金， 可是答辯人卻提不出實質證據。在潘龍訴李玉珍， HCSA 49/2015 （無彙報的案例，日期為2016年1月28日）一案， 法庭同意業主與租客的一貫溝通方式並不一定代表雙方已達成口頭協議豁免租金。

35.答辯人聲稱除了支付兩個月租金按金13,000元， 電費按金1,000元， 雜費按金100元， 租金上期6,500元外， 其實因為簽署臨時租約時也交付了訂金6,500元， 即2019年3月13日的支票， 忘卻計算是預交租金， 因而是答辯人一直是多交了一個月租金預繳， 但正如李先生提供的銀行入數紀錄一樣， 該2019年3月13日的支票只是寫上出票的日期， 並不是申請人收取或入數的日期。相反，申請人提交的涉案租約， 附有她於2019年3月19日入票的「客戶存款收據」， 這亦是一般業主在收到支票後的正常做法。 如答辯人所說屬實， 它應該提出重複出票的證據或銀行的收支紀錄。[21]

36.香港上訴法庭於永華電子實業有限公司 v陳樹雄經營三雄行, HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）一案中， 已清楚確認， 案件的與訟人在出席聆訊時， 必須帶同有關文件以便證明他的案情。

37.根據《土地審裁處條例》第10條， 審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行。審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。正如上文第26段所說， 類似答辯人的有關法庭程序及取證投訴，上訴法庭已於Wu Wah Ming 訴Villanueva, Kristine Torres， HCMP 2989/2015 （無彙報的案例， 日期為案2015年12月21日）一案中駁回。

按金不可當作租金

38.在租約期間， 甚至在租客交回涉案處所的空置管有權前， 按金不可當作租金， 這既定的法律原則已在新港投資有限公司訴符偉樂及其他人， CACV 46/2020， 47/2020 及399/2020 (無彙報的案例， 日期為案2020年11月16日)一案及余剛訴彭素怡， HCSA 44/2021 (無彙報的案例，日期為2022年4月12日)判決中獲法庭確認。

陳健康對宋麗兵

39.正如上文第15段所說， 由於李先生在2022年7月6日的聆訊中, 聲稱出租人需提供一合適單位予租客經營， 所以本席才引緩陳健康對宋麗兵一案， 闡釋業主與租客的一般責任，「業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」

隱含責任

40.本席引述Lai Fung Tin v John, Donald Chukwuzitere一案的案情， 因為在該案， 本席再次引用上述Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited的案例， 闡釋業主沒有責任向租客主動披露物業的隱藏問題（如有）， 以否定李先生所稱出租人需提供一合適單位予租客經營。涉案租約內亦沒有明文規定業主需要復修沒有即時危險的事項。

41.另一方面面， 在朱惠敏訴潘建明，DCCJ 1400/2007 (無彙報的案例， 日期為案2010年2月23日)一案， 雖然法庭裁定業主有責任提供電力安全，但如果電力發生問題， 租客又認為電力安全確是整個租約協議之基本條件而選擇不去解除租約，這等同確認繼續履行協議，她或許有權追討賠償，可是她不依時交月費卻是即時毀約行為。

42.至於答辯人聲稱， 因為申請人收取了答辯人的電費按金1,000元， 即是申請人已代表中華電力有限公司提供了有關供電的責任， 本席不予認同， 在陳艷珠 訴 李春鳳， DCCJ 1557/2012 (無彙報的案例，日期為2013年5月8日）一案，有關的租約有如下的規定：－

「該樓宇內之電器設備包括熱水爐壹部，冷氣機叁部，水電分錶各一個，租客退租時，須要完整地交回業主。如租客故意損壞該等設備可被控告惡意破壞物品罪並須負責賠償。」

43.區域法院李運騰法官（當時官階）認為， 以上的條款的作用， 並非是要求業主向租客提供熱水爐或冷氣機等設備， 業主沒有就熱水爐作出任何保證、承諾或陳述。即使電熱水爐真的像原告人所說不能正常操作或被告人真的拒絕為該單位安裝煤氣爐，被告人也沒有違反租約。

44.在法律典籍Woodfall: Landlord and Tenant, 2022 Sweet & Maxwell, 第7.184段有如下論述：

“… The fact that a service charge is payable for a particular service does not automatically mean that the landlord is under a correlative obligation to provide that item.

… Where a lease provided for payment of service charges to a management company which covenanted to provide services, it was held that there was no implied term that if the company failed to perform its covenants then the landlord would perform them for the tenant’s benefit.”

45.又自1999年起，《電力條例》 （香港法例第406章）已廢除及取代《電力供應條例》， 如有任何人干犯《電力條例》第56條所述的嚴重罪行， 首次定罪， 可處罰款及判處監禁， 但這不是審裁處的司法管轄權範圍。

收樓申請通知書

46.答辯人指申請人在是次收樓申請通知書（表格22）中否認涉案處所是包含分間單位， 是作出虛假陳述。

47.首先， 表格22自2022年開始加入了數條題目， 要求收樓申請案件的申請人確認涉事處處是否包含分間單位及是否有涉及分間單位的相關案件等， 旨在識別該申請是否涉及分間單位租務管制的《業主與租客（綜合）條例》第IVA部， 但本席在2022年7月6日的聆訊中， 已向李先生解釋該第IVA部並不適用於涉案租約。

48.在新蒲崗渣打銀行大廈業主立案法團訴冠多國際有限公司, LDBM 26/2016 (無彙報的案例， 日期為案2018年5月16日)一案， 審裁處已闡釋申請書並不像正式的狀書，它只須包含足夠的資料好讓對方可作合理的回應。又在奇輝集團有限公司 訴 潘光沛及雙喜大廈（香港仔大道）業主立案法團, LDBM 37/2017(無彙報的案例， 日期為案2018年5月14日)一案， 審裁處已判定， 就土地審裁處的申請，只有在最明顯的情況下才可以剔除案件。審裁處亦不會仔細的審閱申請通知書，以察看內容是否足夠，主要重點為申請書內容須顯示爭議議題。

49.正如上文所說， 《業主與租客（綜合）條例》第IVA部並不適用於涉案租約， 本席無需處理申請書中有關分間單位的不實情況。在聆訊時， 本席單憑涉案處所的地址， 已察覺涉案處所是分間單位。

交吉涉案處所的空置管有權

50.正如一般租約，租客須於租約期滿或終止時， 將涉案處所在同樣的維修狀態下交吉交回業主。 本席於2022年7月6日的聆訊時已解說， 答辯人是有責任把涉案處所交吉交回申請人。

51.在張綺芳 訴 黃國銘， LDPD 1827/2012 (無彙報的案例，日期為2013年4月12日)一案， 土地審裁處法官高勁修（當時官階）在其判案書的第48、49、51及52段有以下論述：

「48．第二，本席已在上文指出，答辯人按租約有責任交還涉案處所的管有權，這與申請人是否持有處所的鑰匙無關。......

49． 第三，本席認為答辯人交還空置管有權的責任與申請人退回保證金的責任不同，不可混為一談。

51． 縱使涉案處所是空置的，又沒有證據顯示答辯人於2012年 7月9日後使用處所，這並不表示他已交還管有權。Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law，第5版（2010年），第201頁說明：

“Possession is a legal notion which is wider than occupation (or ‘physical possession’ or ‘actual possession’ as it is sometimes and rather confusingly called) ... A tenant who is required by the lease to give the landlord possession of the premises at the end of the lease must therefore do more than leave the premises. He must ensure that those who claim to occupy or possess the premises through or under him also leave the premises, even if this means suing those people. It is insufficient for the tenant to hand his keys to the landlord, for that will not prevent others with keys from accessing the premises…”

答辯人仍持有涉案處所的鑰匙，隨時可進入處所，這顯示他並未歸還管有權。答辯人的舅父於2012年7月17日開門給申請人一方進入涉案處所，便是答辯人一方並未歸還管有權的證據。

52． 因此，答辯人事實上並沒有按該租約把涉案處所的空置管有權交還申請人，申請人有權提出本案申請收回涉案處所。」

新冠疫情

52.答辯人舉出新冠疫情導至法庭停擺， 審裁處要延至2022年4月25日才恢復正常， 但這無阻答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人。

結論

53.本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後, 認為本席於2022年7月6日的判决沒有任何不妥, 答辯人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在上文逐點詳細分析, 所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。

54.本席現判決撤銷答辯人在2022年7月13日的覆核申請。

55.覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。

附件一

[1]由2019年3月18日至2019年3月27日為免租期，「 但租客仍需負責繳付免租期內一切電、電話費用及其他一切雜費支出」。

[2] 實施分間單位租務管制的《業主與租客（綜合）條例》第IVA部已於2022年1月22日開始生效， 但該部只適用於符合以下說明的租賃 ——

(a)    在關鍵日期當日或之後開始；

(b)    屬住宅租賃；

(c)    其標的處所屬分間單位；

(d)    其租客是自然人；及

(e)   其目的是作為租客本身的住宅。

[3]涉案租約於2022年3月27日才屆滿。

[4]即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償：https://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/panels/ajls/papers/aj1127cb2-430-2-c.pdf。

[5]見香港上訴法庭在Chow Kin Ying v Hussain, Shoukat, HCMP 1535/2016 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日)的判決。

[6]見香港上訴法庭在 Yip Alice及其他人訴 Wong Shun, CACV 239/2002 (無彙報的案例，日期為2003年5月30日) 的判決。

[7]見香港上訴法庭在鄧志豪訴黃毓霞及其他人[1996] 1 HKC 525的判決。

[8]查香港沒有此「租約條例」， 有的只是《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）。

[9]香港上訴法庭在2020年3月1日已駁回租客宋麗兵的上訴：HCMP 142/2010，無彙報的案例。 這亦確認較早時 Golden Sunrise Limited v Lee Kwok Hung [2002] 1 HKC 466 之法律原則。

[10]見最近土地審裁處在 Lai Fung Tin v John, Donald Chukwuzitere, LDPE 376/2021 (無彙報的案例，日期為2021年6月3日) 的判決。

[11] 見Henstridge Limited 及 K-Mart Motor Services Company Limited， DCCJ 5563/2004, (無彙報的案例，日期為2009年6月15日）) 。

[12]見 Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130。

[13]見Burgess v Lejonvarn [2016] EWHC 40 (TCC)。

[14]見潘龍訴李玉珍， HCSA 49/2015 （無彙報的案例，日期為2016年1月28日）的判案書第37段。

[15]時為聆訊時間上午11時19分。

[16]時為聆訊時間上午11時34分。

[17] 根據涉案租約，及申請人連同涉案租約附上的入票紀錄，代表答辯人簽署涉案租約， 及發出一日期為2019年3月13日及另一日期為2019年3月18日的支票， 銀碼分別為6,500元及14,000元者，均是吳林蔓。

[18]根據涉案租約， 申請人已於署約當日， 即2019年3月18日收到答辯人支付共兩個月的租金按金， 電按金，雜費按金及由2019年3月28日至2019年4月27日的上期租金。根據申請人提交的WhatsApp紀錄， 於2019年3月21日， 她向吳小姐說： 你的起租日就算4月1日好了。

[19]“The right of defense of the respondent was totally neglected and breached, as the respondent was not allowed to have a chance to review with her auditor and bank officer of the exact transferred payment since the beginning of the tenancy agreement specially after the respondent has discovered that there was false claimed declared by the Landlord which give (sic) the respondent the full rights to do such revision.”

[20]見HCMP 2989/2015，無彙報的案例。

[21] 見鍾偉強訴曾錦瑩，CAMP236/2020 (無彙報的案例，日期為2022年2月16日)