崔潔卿及另一人 對 界限街188-190號及品蘭街5-7號業主立案法團

HCMP 3109/2015

雜項案件2015年第3109號

(擬上訴的原本案件:土地審裁處建築物管理申請編號2015年第15號）

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判 案 書

上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書：

1.本申請為崔潔卿女士及麥明耀先生[“申請人”]就土地審裁處暫委法官葛倩兒於土地審裁處案件LDBM 15/2015在2015年9月9日的判決提出的上訴許可申請。在該判決中，葛法官不接納申請人針對答辯人法團成立無効的論據，裁定答辯人法團有効地成立，詳情可見於葛法官在2015年9月9日頒下的判決理由書。

2.申請人就該判決提出覆核申請，該申請在2015年10月5日被葛法官撤銷，理由詳見於2015年10月5日的覆核判決書。

3.申請人就該判決提出上訴許可申請。該申請在2015年11月11日被葛法官拒絕：見2015年11月11日的判決理由書。

4.申請人在2015年11月23日發出傳票向本庭申請上訴許可。崔女士並且在同日以誓章附上申請人的上訴理由。從該文件可見，申請人主要的理據有以下兩點：

(1) 召集成立法團會議的召集人不符合《建築物管理條例》有關召集人身份的規定；

(2) 《建築物管理條例》第8(1A) 條不容許受三個不同公契約束的三组建築物共同成立一個法團。

5.《土地審裁處條例》第11(2)條規定：在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定：除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。

6.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定:

「 除非聆訊有關許可申請的上訴法庭信納—

(a) 有關上訴有合理機會得直； 或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

7.答辯人法團代表律師於2015年12月9日存檔反對上訴許可的論點綱要。

8.經考慮過申請人及法團代表律師的理據，以及參閲葛法官於2015年9月9日的判決理由書後，本庭認為申請人提出有關召集人身份的上訴理由並不充份。這論點葛法官在2015年9月9日的判決理由書第10至18段經已充份及正確地處理。申請人未能提出法律根據否定葛法官引用 Yip Peter v Asian Electronics Ltd [1998] 2 HKC 96支持的普通法原則，他們所提出的程序失誤不能構成推翻會議結果的理據。

9.至於申請人就《建築物管理條例》是否容許受三個不同公契約束的三组建築物共同成立一個法團的爭議，本庭同意葛法官在2015年9月9日的判決理由書第10至18段就《建築物管理條例》第8(1A)條的詮釋。但在本申請中，申請人同時引用《建築物管理條例》附表2第2(1)(b)、5(2)(a)、6(b) 及12段，他們認為這些條文顯示只有業主才可獲委任為管委會委員。

10.本庭認為不能單憑申請人引用的條文便可斷定《建築物管理條例》不容許受三個不同公契約束的三组建築物共同成立一個法團。

11.另一方面，問題的中心可能不單是建築物受不同公契約束，也涉及不同業權擁有人的複雜問題。

12.本庭注意到在這議題上，高等法院原訟庭相關的案例有不同的分析：Grace International Ltd v Incorporated Owners of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635，對比Siu Siu Hing v Land Registrar HCAL 77 of 2000，31 January 2001。 本庭不須亦不宜在本判決書内就此議題作出判定。

13.本庭認為《建築物管理條例》第13條就本案的爭議提供了答案，該條例訂明：

「 就任何法團而根據第8(1) 條發出的註冊證書或根據第10(4) 條發出的修訂註冊證書(視屬何情況而定)，即為該法團已根據本條例註冊成立為法團的確證。」

14.本案的答辯人法團於1998年成立，土地註册處於1998年3月11日發出註册証書。除非申請人成功撤銷該註册証書，按第13條的規定，他們不能提出關於法團成立的爭議。在這方面，本庭同意原訟庭在Grace International Ltd v Incorporated Owners of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635的分析。本庭認為土地審裁處法官在Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee [2002] HKLT 64持不同意見的判決是錯誤的, 不應跟隨。審裁處法官在該案引用的英國案例In re National Debenture and Assets Corporation (1891) 2 Ch 505 所涉及的法例的字眼與第13條的字眼存在關鍵性的分別，前者是 “conclusive evidence that all the requisitions of this Act in respect of registration have been complied with”, 而第13條的英文版本是“conclusive evidence that such corporation is incorporated under this ordinance”。第13條所制定的確證比對前者廣闊，與香港法例第622章《公司條例》第72條(b)款類同。

15.英國的公司法例自1900年起己採用與香港法例第622章《公司條例》第72條(b) 款類似的字眼。英國的案例亦確認註册証書確證的不可爭議性：Hammond v Prentice Bros Ltd [1920] 1 Ch 201；R v Registrar of Companies, ex p Central Bank of India [1986] QB 1114；Buckley on the Companies Act paragraph 13.52; Gower & Davies, Principles of Modern Company Law, 9^th Edn, paragraphs 4-34 to 4-37。

16.正如一間在《公司條例》下註册的公司，在《建築物管理條例》下註册的法團在法律上具有法人的身份。法團有法定權責決定及執行與建築物管理的有關運作，亦具有涉及影響法團成員或其他人士的權益及責任。所以法團是否有効成立必須讓所有人可以透過簡單和直接方式得以確立。《建築物管理條例》第13條正是針對這個目的，指明註冊證書為該法團已根據本條例註冊成立為法團的確證。

17.按Grace International Ltd v Incorporated Owners of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635的分析，有關註册証書發出的挑戰必須以針對土地註册處處長的決定提出的司法覆核方式進行。因答辯人法團註册証書是於1998年3月11日發出，申請人經巳嚴重超越3個月的司法覆核期限，答辯人法團在這多年間必定經已就本案建築物管理作出很多不能逆轉的決定及行為。所以申請人在現時才挑戰法團的成立經已太遲，法庭不可能准許。

18.因此在整件案中，本庭不認為葛法官的判決犯了法律觀點錯誤，更不認為上訴有任何勝訴機會，也看不到有任何其他有利於秉行公正的理由批准上訴許可。

19.基於上述理由本庭拒絕給予申請人上訴許可。

20.本庭又頒令申請人須支付法團就本申請的訟費，並循簡易程序把該訟費評估為港幣40,000元。

第一申請人： 無律師代表，親自應訊

第二申請人： 缺席聆訊

答辯人： 由林錫光、陳啓鴻律師行轉聘譚俊宜大律師代表