佳定物業管理有限公司 對 鎮隆實業有限公司
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1. 申請人佳定物業管理公司，自2011年10月1日至今負責位於新界大埔滘大埔道4283號，翡翠花園（“屋苑”）的管理工作。申請人追討四宗案件的答辯人各自擁有的住宅單位及/或車位的管理欠款、利息、訟費等。
Cites 2 cases
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LDBM 277/2014 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第277宗
LDBM 278/2014 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第278宗
LDBM 279/2014 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第279宗
LDBM 280/2014 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第280宗
_______________ 判 案 書 _______________ 1.申請人佳定物業管理公司，自2011年10月1日至今負責位於新界大埔滘大埔道4283號，翡翠花園（“屋苑”）的管理工作。申請人追討四宗案件的答辯人各自擁有的住宅單位及/或車位的管理欠款、利息、訟費等。 2.LDBM 277/2014（“277案”）答辯人鎮隆實業有限公司是一間在香港註冊成立的公司，是屋苑南停車場1樓138號車位的註冊業主；而LDBM 278/2014（“278案”）的答辯人錦培發展有限公司也是一間在香港註冊成立的公司，是第47座地下D室及北停車場1樓110號、184號及185號車位的註冊業主。兩名答辯人的公司註冊地址均是第47座地下D室，唯一董事及股東均是冼顯榮先生（“冼先生”）。冼先生代表兩間公司就兩宗申請的抗辯及他們提出的反申索行事。 3.另外LDBM 279/2014（“279案”）的答辯人雅典有限公司是一間在香港註冊成立的公司，是第44座7樓B室及北停車場1樓67號車位的註冊業主；雅典有限公司的唯一董事是黃光銳先生（“黃先生”），公司的登記地址亦是第44座7樓B室。LDBM 280/2014（“280案”）的答辯人，黃先生，是屋苑南停車場1樓8號車位的註冊業主。黃先生代表兩宗案件的抗辯行事，279及280案的答辯人沒有反申索。 答辯人的答辯理由及反申索 4.四宗案件的答辯人所持反對理由如下：
5.277及 278案答辯人亦提出的反申索如下：
同意爭議事項 6.申請人於2015年7月16日在土地審裁處的聆訊中，與訟各方確認下列的爭議事項：
7.只適用於277及278案反申索的審訊爭議點：
背景 8.屋苑依據屋苑公契成立了業主委員會，但沒有成立業主立案法團，直到如今，屋苑管理由業主委員會委任的物業管理公司負責，不爭議的是管理公司在任期間是屋苑公契管理人。朱先生是申請人指派負責屋苑管理工作的物業經理。 9.屋苑屬於私人發展項目，共有40幢獨立屋（第1至第40號屋）及9座多層大廈（第41至49座）。此外，屋苑尚有352個獨立車位，352個車位各佔1份業權份數，因此車位共佔有352份業權份數。屋苑住宅單位及車位共7,700份業權份數，業權份數分配根據屋苑公契附表1所列出。 10.申請人指管理費分攤基準符合屋苑公契條文，卻有4名業主自2012年4月開始拒絕繳交調整後的管理費，包括住宅單位及停車位，因此產生了差額欠款。申請人指2012年的調整是由於申請人制備一平衡預算，而2013年的調整是源於申請人開始引用屋苑指定的分攤方法。 11.據申請人理解，在申請人成為屋苑公契經理人之前，屋苑管理費開支先大約以7:3比例，作為多層大廈及獨立屋管理費的攤分，再由多層大廈及獨立屋業主按他們應承擔的比例部份按單位分攤。這分攤的基準漸漸被一些業主或核數師提出質疑，認為未有按照屋苑公契條文行事，申請人於是索取法律意見，之後，於2013年3月13日的業主委員會會議第六項議題，在報告了2013年度預算不會增加管理費後，表示2013年4月1日起管理費收費將按照單位的實用面積計算，故此單位管理費將作出相應調整，亦在第八項議題匯報管理費攤分的進展及相關事宜。申請人向委員表示 “屋苑律師並就管理費計算已多次提供書面的法律意見。管理公司再重申，由2013年4月1日起，單位管理費將按照公契規定以單位的實用面積計算管理費。各單位管理費將有輕微調整”。第六項議題的會議紀錄獲2013年5月30日的管委會通過確認，而第八項議題則未獲通過確認。 議題（1） 管理費徵收或增收應按Saleable Area還是不可分割的業權分數攤分 業主在屋苑公契下的權與責 12.根據申請人指稱，屋苑各業主之間的權責受屋苑公契管轄。屋苑公契的原文是英文版，訂定日期是1988年10 月18 日，其後出現了一份中文譯本，第一頁最後的一行註明：〈如公契中英文本譯義有任何差別，一切以英文為準〉。 13.申請人指根據屋苑公契第五章 - 業主須遵守和履行的契諾與限制下的第(3)條，每位業主須在到期付款日繳付屋苑公契規定的管理開支和管理人酬金。 14.又根據屋苑公契第五章 - 業主須遵守和履行的契諾與限制下的第(19)條，全體業主和佔用人須在任何時候遵守和履行（該公契）的一切契諾、條件、條文和一般守則及/或停車場守則。 15.又根據屋苑公契第六章(B)部份 - 管理人的權力與職責下的第1(z)條，管理人可要求、追收和收取業主按本公契條文應付的一切款項，並用收取的款項支付管理人按本契規定管理該發展項目支出或有關的一切開支。 攤分管理費的基礎 16.申請人指他們根據屋苑公契第六章(D)部份第(4)條款及申請人於有關年度制定的管理收支預算案，各業主（包括獨立屋、多層大廈及車位）須就有關的物業支付管理開支。第六章D(4)(a)段規定各業主（住宅單位）就翡翠花園管理費支出（包括經理人酬金）須按單位的Saleable Area分擔款額，停車位的業主須按D4(b)項停車位預計開支支付。第六章D(4)(a)段的原文如下：
調整管理費 17.與本案相關的是管理費的調整，申請人指他們在管理費不敷而需要調整時，可根據屋苑公契第六章D(4)(d)(i)作出調整，根據條文，住宅單位仍以原來基準按照Saleable Area攤分，而車位則以車位總數（352）平分，第六章D(4)(d)(i)段的原文如下：
答辯人的說法 18.四名答辯人都指管理費分攤應根據屋苑公契訂下的原則。四名答辯人的代表，認為申請人引用了錯誤的基準計算兩種調整管理費，住宅方面，他們指申請人不應採用Saleable Area，而應根據每住宅單位業主所持的份數（shares）計算。四宗案件的答辯人又都認為住宅單位及車位不應分開兩份管理費支出預算，車位管理費不應該是一獨立預算由352個停車位平分，他們指2013年度屋苑的管理收費增幅便是一個好例子，他們指該年度住宅單位增幅為20.8%，但停車場增幅則為40 %，由此證明，住宅單位與車位分開兩個預算會引起不良後果。 19.答辯人等反對以Saleable Area攤分增收住宅管理費，認為以業權分數攤分是最公正的，因為以Saleable Area計算，獨立屋的花園面積不在計算之內，因此，持有花園的獨立屋業主便成為受益者，277及278兩案的答辯人代表冼先生更指申請人利益輸送，干犯刑事罪行。 20.冼先生指Saleable Area應解作銷售面積，由於發展商向他們銷售的是業權份數，因此Saleable Area即等於業權份數。冼先生又根據《該條例》第39條指屋苑的管理費（包括住宅單位與車位）應根據業主在屋苑所佔的不可分割份數攤分。 21.在其答辯書及冼先生在聆訊時的證供，277及278兩案答辯人特別著重下列兩項條款以支持他們指稱兩種管理費應以業權份數攤分：
22.申請人指答辯人所引用及依賴上文第21段所列出的Purpose of this Deed及Owners bound by covenants明顯不適用於本案的爭議，尤其是Owners bound by covenants所提及的 “benefit and burden thereof shall be annexed to every part of the Land and the Development and the Undivided Share or shares” 並不涉及管理費的攤分。Undivided Share or shares與第六章第D4(d)(i)段的Saleable Area更是風馬牛不相及，申請人認為審裁處不應接納277及278案答辯人對屋苑公契的詮釋。 23.本席認為屋苑公契第六章第D4(d)(i)段既然訂明以Saleable Area作為分攤增加管理費的基準，便不應如答辯人所指應用業權分數分攤。答辯人提出的理據只是冼先生對條文的錯誤理解引起的，並不可取。本席同意吳大律師的說法，Owners bound by covenants條文並沒有訂明新增管理費以業權份數攤分。 24.就答辯人指應根據《該條例》第39條作為以不可分割權益分數攤分住宅單位管理費；申請人認為答辯人錯誤引用了第39條；吳大律師指依據《該條例》第22條，相關的管理費應按照公契確定，若無公契或公契並無確定繳交的規定，才按照第39條以各業主所佔的業權份數計算。他指就本案而言，屋苑公契在第六章第D(4)段清楚訂明管理費如何分攤，因而沒有法律基礎引用《該條例》第39條。本席同意吳大律師的詮釋。 25.冼先生又指公契定明如有一款額退回給業主時以業權基準分攤，他指退款與供款應以同一基準計算，他依賴屋苑公契第六章F部份第(5)段，條文如下：
26.本席同意吳大律師指該條文與管理費分攤無關，本席認為既然有清晰的條文規範管理費支出的分攤，便不應考慮無直接關係的退款條文。況且，“proportionately” 一詞是否必然指按業權比例，本席有所保留。 27.申請人以Saleable Area分攤管理費，最受四名答辯人詬病的便是沒有把花園面積計算在內，他們覺得這計算方式不公平，因為獨立屋的業主無須為自己獨自享有的花園面積攤分管理費，如上文所述冼先生更指這是利益輸送，惠及獨立屋業主及一名持有131份業權的人士。 28.申請人對該名持有131份業權的人士有這說法，吳大律師指屋苑的公共部份與公共設施共佔有131份業權份數，根據土地註冊處的登記，現仍由Kai Shing Management Company Limited（“Kai Shing”）持有，他指Kai Shing是管理公司被聘用為第一任公契經理人，自今仍持有這些份數可能是在退任時未有在土地註冊處轉名，由於屋苑未有成立法團，根據屋苑公契，公共部份與公共設施由所有業主共享，屋苑沒有成立法團代表屋苑業主持有這些業權份數，明顯Kai Shing只是以管理公司代所有業主持有屋苑的公共部份與公共設施，本身不會在管理費攤分中獲得益處。 29.本席認為這可能反映冼先生未能對事實充份掌握，指控申請人自2011年10月至2013年3月優惠獨立屋業主及Kai Shing每月800至1,000元的利益。本席接納該131份業權的持有人Kai Shing只是代表業主持有屋苑的公共部份，如以業權份數分攤管理費，該部份管理費最終都由所有業主分擔，是否需要支付管理費Kai Shing都不會得益。 30.假若冼先生明知道Kai Shing只是代表業主由發展商接收這131份業權，當中沒有實際得益，仍然作出這些毫無根據的指控，他的行事方式更是令人費解。事實上根據冼先生提交的文件（C1文件冊第98-106頁），包括一份由冼先生（業主委員會主席）、Kai Shing 及屋苑發展商於2004年8月19日簽署的的調解協議，其中的條款涉及當時已離任的Kai Shing承諾把從屋苑發展商接收的131份業權的轉移至接任的Whampoa Property Management Company，而過了幾天，法庭頒發同意命令中止HCA 1216/2013案件，各方自行負擔訟費。從這些文件看來，冼先生知悉113份業權的實質權益持有人並非Kai Shing。 31.再者屋苑中並非只有獨立屋才擁有花園，多層大廈地下單位也擁有花園，因此以Saleable Area計算，不會單是獨立屋業主 “受惠”，地下單位業主也 “受惠”，包括冼先生代表的錦培發展，因為它持有第47座地下D室，該單位設有花園，面積比物業單位本身還要大。冼先生當然矢口否認他曾接受申請人的利益輸送，導致錦培發展毋須按花園面積支付管理費，但他亦沒有提出任何實質證據指任何獨立屋業主與申請人勾結並利益輸送。再者本席認為Saleable Area除了不計算花園外，也不計算窗台（bay window）、天台（roof）和平台（terrace）等，這些設施也是多層大廈業主所擁有的，冼先生也沒有指控擁有天台（44座7B）而無需因天台面積繳交管理費的279案答辯人涉嫌利益輸送。本席認為答辯人等是受了沒有基礎的前設影響了他們的客觀判斷。 32.冼先生指Saleable Area即銷售面積，但沒有提供可接納的法律根據，因為無論如何翻譯 “Saleable Area”，事實上，在首次買賣協議中已訂明其定義，其定義明顯不包括物業單位所有的出售的面積，例如花園、天台，而冼先生亦沒有提供Saleable Area等於業權份數的法例或案例讓本席參考，本席不能接納他的說法。 33.就這議題，本席認為答辯人等指應以不可公割份數/份數攤分是未有正確詮釋條文的內容，是沒有基礎的。本席裁定根據屋苑公契，住宅單位管理費支出應以Saleable Area分攤而不是以業權份數。 議題（2） 採納差餉物業估價署所提供的資料來計算答辯人單位的Saleable Area是否違反公契 34.屋苑公契第六章D(4)(d)(i)段清楚訂明管理費攤分以Saleable Area為基準，法庭無權干預，本審訊的另一爭議點在於如何為Saleable Area下定義。雙方的爭議在於申請人於2013年開始採納差餉物業估價署署長所定出的Saleable Area攤分新增住宅管理費是否違反屋苑公契。 35.申請人的說法是雖然屋苑公契沒有為Saleable Area立下定義，但卻可在住宅單位的First Agreement（“首次買賣合約”）中找到，例如錦培發展持有的住宅單位47座地下層D室的首次買賣合約第3頁第(1)段就該單位的Saleable Area有如下的定義：
36.而在其第4附表（the Fourth Schedule）有這樣的記載：
37.申請人原本認為應引用首次買賣合約中所載的Saleable Area，因這份文件與公契的關係最為密切。在律師協助下，他們在土地註冊處找出大部份的首次買賣合約，但始終仍欠6份（後來279案答辯人提供了第44座7B單位的首次買賣合約，因而仍欠5份）。申請人曾向發展商提出要求獲取這6份未有在土地註冊處註冊的首次買賣合約，但不獲回覆[1]。 38.申請人為了能使用一個統一基準攤分住宅單位新增管理費，因此採納差餉物業估價署登錄在差餉單上的Saleable Area作為收取管理費的基準，其中一個原因是兩者在Saleable Area的定義相若，差餉物業估值價署署長為Saleable Area下的定義可見於每一份差餉單：
39.申請人更進一步指出，他們發現屋苑內有相同座數但不同樓層的單位在首次買賣合約所載的Saleable Area出現差異，例如大廈第42座樓C單位，不同樓層的Saleable Area明顯有出入，因此他們認為首次買賣合約中的數字，可能在一些單位中出現了錯誤，影響其準確性。 40.申請人提供了例子如下：
41.本席認為上開列表本身雖不能證明首次買賣合約確實提供了錯誤的資料，但本席同意這些數字帶出了準確性的問題。本席同意吳大律師的說法指採納差餉物業估價署訂下的Saleable Area，最少相比起279及280案答辯人所倡議的更為可取。黃先生認為如果有5份首次買賣合約不能尋獲，便應只引用差餉物業估價署訂下的Saleable Area在該5個單位上，甚至是以測量專業人員入屋度尺釐定Saleable Area。本席認為這舉措不能避免需要引用超過一個收費基準，更加可能引起不公及爭議。更重要的是本席要裁決的是申請人的作為在本案的背景下是否附合屋苑公契，而不是是否最佳的方法。 42.此外，申請人根據《第一手住宅物業銷售條例》第8條所載，指出差餉物業估價署對Saleable Area的定義並不違反現行相類的法例，為方便作比較本席引用英文條文：
43.除了定義相若之外，申請人亦指差餉物業管理署的資料與申請人能力所及得到的首次買賣合約數據非常接近（D文件冊第4-11頁），比較兩者提供的Saleable Area的實際數字，發現兩者之間的差距只有0.01%至4.81%，即每1,000元收費的差別是 1角至48元，因此，申請人認為採納差餉物業估價署定下的Saleable Area作為收取管理費的基準，並沒有違反屋苑公契的條文與精神。 44.相反，279及280案答辯人指出兩者差距雖然不大，但差之毫厘卻謬之千里，黃先生指就44座7樓B室而言，業主每月要多繳4.5元。本席曾向他詢問如差距是每月4.5元，他是否仍然堅持他的立場，繼續反對申請，他的答案是肯定的。本席衡量過為整個屋苑引用一種統一準則的需要及黃先生要為所持的物業每月多支付4.5元，本席選擇前者。 45.本席接納兩份文件（首次買賣合約及差餉單）所提供的數字只有輕微的差距，除兩個單位差距達1.8%及1.83%，再另一個達4.81%，絕大部份的差距都不及0.1%，差距少於0.3% 佔91.2% 的單位，而以整個屋苑來說，差距不高於1%的共佔98.7%[2]。該三個差距較大的單位（41座1C、3C及43座2D）也正是申請人提出在首次買賣合約數字未必正確的住宅單位（見前文第40段）。再者本席接納吳大律師指數字上的差距，較有可能是源於差餉物業估價署署長定出的數字是加上了四捨五入的機制的，例如把89.09m定為89.10m。此外，本席亦接納吳大律師指首次買賣合約附表4內所列出的Saleable Area亦說明只是約數（“approximately”），即是說首次買賣合約所定出Saleable Area也不是精密準確的，更甚者，業權份數也不一定準確地以毫厘計反映不同單位的面積差距。例如42座1樓B、C、D座都同樣佔22份，但它們的Saleable Area卻分別是102.1、103.3及103.4平方米，如果引用業權份數分攤管理費開支，撇開不符合屋苑公契，明顯也存在不準確的情況，差距可達1.2%。總括來說，本席認為採納差餉單所載的Saleable Area並沒有違反公契。 議題（3）及議題（4） 根據屋苑公契內所載的條款，停車場管理費應否與住宅單位管理費合併預算 根據翡翠花園大廈公契內所載的條款，申請人應根據該屋苑的停車位總數還是根據不可分割的業權份數來計算答辯人停車位的管理開支？ 46.返回車位增加管理費的爭議，本席認為兩項議題可一同處理。 47.申請人主張屋苑公契第六章D(1)-(3)規定住宅單位與停車場管理費支出分開擬備預算。原文如下：
48.另外第六章D(4)(d)(i)條訂明停車場的調整收費亦是分開處理及以不同基準分攤，為方便閱讀，本席再在這裏節錄原文：
49.就車位管理費的徵收，申請人指屋苑共有352個停車位，答辯人每年停車位的管理費總收費是1,068,249.60元，因而每個停車位每月的停車費是252.90元（1,068,249.60元 / 352車位 / 12月），由於4宗案件的答辯人都拒絕繳交這金額，而只支付舊金額每月170元，因而欠了差額。 50.本席認為住宅單位及停車位兩個預算分開處理已由屋苑公契訂明，沒有含糊不清晰之處，而實際上兩類物業所涉及的公共部份不同，需要的管理及設施亦不同，亦由於分攤基準不同，因此需要兩個預算。本席不接納答辯人指應與住宅單位同以一份預算案處理。 51.此外，屋苑公契以清晰的文字訂明以車位數目為攤分基準，雖然，由於每車位持1業權份數，最終兩者的數目同是352，但屋苑公契訂明車位數目是分攤基準，申請人以這基準分攤沒有違反公契。 52.至於答辯人指停車場加幅太高的問題，本席認為與本案無關。此外，朱先生已在庭上解釋40%的加幅不是在支出上有所增添，而是他採納一個平衡預算案，以扭轉過往屋苑財政一直處於赤字，所有業主在當年度分攤赤字，不是如過往管理公司讓赤字在基金滾存。本席接納朱先生的說法，本席亦認為申請人已依據屋苑公契的條款授予申請人的權力調整收費。 議題（5） 管理人所制定的年度管理開支預算是否需向該屋苑業主諮詢和/或得到業主的確認？ 53.答辯人等提出於2012年及2013年的兩次管理費調整，申請人都沒有根據屋苑公契第七章召開業主大會，商討議決。 54.申請人指依據《該條例》第34E(1)條，《該條例》的附表7被納入每一個建築物的公契。而附表7並無條文規定申請人，作為屋苑公契管理人，所制定的年度管理開支預算需要向各業主諮詢及/或得到業主的確認，而第34E(1)條及附表7的條文適用於屋苑。附表7第1條(1)、(2)及(4)段授權經理人（即申請人）釐定管理費及將有關的預算送交業主委員會：
55.申請人指根據朱先生的證供，該預算草案已送交了給業主委員會，符合了《該條例》的要求。此外屋苑公契第六章第6段D章(1)、(2)及(3)段賦予申請人制定住宅單位及停車場的車位的管理費。因此申請人有權修訂更改停車位的管理費。 56.答辯人申請人沒有根據公契第七章召開業主大會通過調整，本席查看屋苑公契，第七章只是訂立召開業主大會的程序，沒有訂明管理費開支預算需要獲得業主大會通過。 57.此外，本席同意吳大律師的陳詞指《該條例》附表7第1段也沒有訂下規條，管理開支總額金額需要得到業主表決同意，只是經理人需要按附表7第2段制定預算（原文見前文第54段）。 58.此外，附表7第4(2)段訂明：“如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款項…”，由於屋苑沒有法團，明顯這條文不適用於屋苑的管理開支預算上。 59.屋苑公契第D(1) 段更訂明 “Annual budgets (except the first) shall be prepared in consultation with the Owners Committee.”，因此即使根據屋苑公契第D(1)段也只是說預算案的制定須諮詢業主委員會，而不是業主大會，除此之外，沒有其他條文要求預算由業主大會通過。 60.總括以上的分析，本席認為答辯人的投訴沒有法律基礎。 61.不過，從答辯人向朱先生的盤問看來，他的投訴重點也可能是以Saleable Area為分攤基準未經業主大會通過，本席認為分攤基準並非由業主決定，而是由屋苑公契決定，無需業主大會通過。 議題（6） 通過調整收費需要過半數還是75%才能通過議決 62.答辯人指調整收費要得到業主大會75%表決通過。本席已經裁定管理費開支預算無須業主通過，這議題顯得沒有意義，不過由於冼先生提供了一些屋苑公契的條文支持他的說法，申請人又作了分析，為全面起見，本席亦會就此作出討論。 63.答辯人等則指出屋苑公契第八章1段訂明開會需要75%通過，原文如下：
64.在回應答辯人等的說法時，吳大律師指屋苑公契第八章第1段是有關extinguishment of rights under this Deed，是關於在極端情況下屋苑受重大損壞時，由於資源不足以修復該等部份，屋苑公契經理人可召開會議處理有關事宜，唯議決須得到75%投票支持才能通過，這與管理費分攤方法的議決完全無關，他指答辯人等錯誤引用該條款。 65.答辯人又指屋苑公契等7章(j)(iv)段指明議決需要75%通過。吳大律師指該條文是關於解僱管理人的，與管理費分攤無關。條文如下：
66.此外，本席在閱讀屋苑公契時，發現另一條款提出議決需要75% 與會者的支持才能通過，那是第六章B段，不過本席認為第六章B段是關於修改General Rules and Car Park Rules 的，與管理費預算無關。條文如下：
67.此外，屋苑公契第七章第(k)段也提及政府批地年期屆滿時或政府收回土地時，如獲續期時，業主可就相關條款表決，唯需要75%票數才能通過一項議決。這段也與管理費無關。 68.申請人又指屋苑公契第七章(j)段說明除公契另有規定外，議決只需要出席會議持份業主過半數便可，原文見65段。
69.本席本席同意吳大律師就屋苑公契條款的解讀，本席接納根據屋苑公契第七章(j)段規定，議決只需要過半數與會者支持便足夠，本席認為上述提出涉及需要75%表決才可通過議決的條文，都不適用於管理費攤分的議決。本席不接納冼先生指管理費預算案須由業主大會超過75%表決確認的論點。 總結 70.雙方的分歧在於屋苑公契的詮釋，歸納以上的證據及雙方的倡議，本席裁定：
71.本席裁定四宗案件的答辯人應該按照申請人的要求繳交其名下的住宅單位及停車位管理費差額及利息。 反申索 72.277及278案答辯人的反申索如下：
73.為免產生混亂，本席在討論有關277及278反申索的時候，仍根據本申請稱呼相方，即稱管理公司是申請人，兩間有限公司業主為答辯人。 反申索（1） 申請人向答辯人退回多支付的管理費（包括住宅單位及車位） 74.本席在前文第70-71段已就答辯人等提出的繳款爭議作出裁決，本席不認為有任何理據向277至278案答辯人退回管理費（包括住宅單位及車位）。本席撤銷這項反申索。 反申索（2） 申請人於3個月內完成向少付的業主追討補交2007至2013年度特別基金（Special Fund），並向多支付的業主作退款（反申索A1） 75.首先，本席認為其他業主並非本案的與訟人，答辯人沒有身份提出這項影響其他業主權益的反申索。本席只處理277及278案答辯人的退款要求。他的退款要求仍基於特別基金（Special Fund）沒有根據業權份數攤分。 76.申請人澄清受爭議的特別基金分兩類：
77.這項反申索只是關於特別基金（Special Fund）的。在B4文件冊第761頁文件看出，2006年有一項備用基金收費附加於管理費上，收費金額以單位種類徵收，獨立屋的兩類單位一律收費每月455元，大廈各類單位一律收費250元，停車位一律收費20元。冼先生指應根據業權份數徵收。本席先計算冼先生是否因為當年管理公司沒有按業權份數數取特別基金，而導致冼先生多付。以答辯人持有的住宅單位（47座地下D室）而言，物業單位共佔23業權份數，應分攤274.83元（86,240元 / 7,217[3]份 x 23份），過往管理公司只向錦培發展收取250元，即答辯人沒有多付。在這情況下，本席不認為他應獲得退款。 78.就車位而言，當年的管理公車向所有車位業主一律徵收20元特別基金（Special Fund），答辯人指如以業權份數分攤，每車位應繳11.20元（86,240元 / 7,700份x 1份），因此，他聲稱他每月多繳了8.8元。 79.本席在前面第45至50段已經裁決了車位管理費應有獨立預算，答辯人的說法是引用了錯誤的方式計算車位部份特別基金的分攤，他把把車位支出除7,700份，明顯是錯誤的。本席不接納他的說法，再者，根據2008-2009及2010的財政預算（停車場）每月撥款特別基金帳戶金額是7,040元（每年84,480元），是一獨立撥款而不是每月住宅單位特別基金86,240元的一部份。因此每月徵收20元，並沒有錯誤（7,040元 / 352停車位 = 20元）。 80.申請人指即使答辯人是對（申請人並不同意），管理人自2007年開始實施這撥備，答辯人一直知悉而沒有提出反對，基於｢一貫既定做法，不容反悔｣（estoppel by convention）的法律原則，答辯人不能在這階段提出反申索。吳大律師引用The Incorporated Owners of Beauty Court 訴 Hon Ping Kay and Another, unreported, LDBM 29/2001（第26段）；此案上訴至高等法院上訴法庭（CACV 1716/2001），上訴法庭判詞第19-21段確認土地審裁處一審的裁決：
81.答辯人追討自2007收取的特別基金反映這項收費已經維持了多年，答辯人沒有提出反對，本席接納吳大律師主張的 “不容反悔” 法律原則，更不認為這是洽當的機會追索已實施多年的撥備，這些撥備亦已經支出在屋苑的管理上。 82.最後，業主曾於2011年5月29日通過一項議決，增收特別基金的分攤將按現有基制計算，直至取得有效的法律裁決為止，本席認為這議決亦可理解為當時業主亦同意特別基金（Special Fund）的徵收仍按當時現有機制。 83.基於以上的分析，即答辯人根本沒有多付，2011年5月29日議決維持現有分攤基制及從 “不容反悔” 法律原則及來說，這項反申索都不成立。 反申索（3） 撥備到特別基金賬戶的款額需按管理費調整增加及根據附表7為特別基金戶口命名 84.冼先生的說法是屋苑管理費自2012年至2015年曾作出調整，他主張撥備到特別基金賬戶的金額亦應按比例調整。不過，如上面第76(1)段指出，特別基金（Special Fund）的撥備是在預算中作一項 “支出” 處理，在本席面前沒有任何證據指這支出需與管理費收入增減掛鉤，反之需要增補時，業主於2011年通過了徵收增收特別基金（Additional Special Fund），到沒有需要時，便於2013年停止了增收特別基金（Additional Special Fund），這說明特別基金（Special Fund）撥備並不與管理費增減調整。本席拒絕這項反申索。 85.就戶口命名問題，申請人指所謂特別基金（Special Fund），其真正性質與按第21條收取的備用基金（contingency fund）相同，朱先生亦指出特別基金只是管理費的儲備基金，用以應付管理費赤字，在他就任期間，不是因應某類特別支出而徵收，亦沒有用於支付於特別的工程或其他事項上。吳大律師指基於特別基金（Special Fund）的性質，完全無須考慮第7附表第4段的條文。本席接納這說法，因為特別基金（Special Fund）的目的是處理已經存在的管理開支赤字，而不是如第7附表第4(1)段所訂明的 “以備應付某種開支，而該種開支並非他預期每年須承付者”。本席認為處理已存在的管理費不敷，其性質應是管理費的備用基金（contingency fund），事實上，2006年的通告稱這基金為Sinking Fund。本席不接納這項反申索。 反申索（4） 授權冼先生監察於整個調整過程及向申請人或相關人仕索取任何屬於屋苑的財務文件 86.冼先生沒有向本席提供這申請的法律依據，本席亦看不到有甚麼條例可援引，最重要的是本席不接納冼先生所指有調整的需要，本席撤銷這項反申索。 反申索（5） 頒令2011年5月29日增收特別基金（Additional Special Fund）的議決無效，申請人應向業主繳回已收的款項 87.正如本席在前面提及，本席只處理答辯人的退款要求，根據朱先生指，答辯人從未繳交增收特別基金（Additional Special Fund），亦沒有徵收停車位增收特別基金，基本上沒有退款的基礎。 88.無論如何，冼先生要求頒令宣告2011年5月29日增加特別基金的議決無效。冼先生代表兩名答辯人指增收特別基金（Additional Special Fund）的問題在於：
89.申請人反對這項反申索。就通告不足的指控，吳大律師指基於朱先生的證供，增收特別基金（Additional Special Fund）的有效性關乎業主特別大會議決的有效性，並不屬於附表7第1段所涉及的 “管理開支總額的釐定” 範疇。徵收的基礎是依據2011年5月29日業主特別大會的議決，並非根據由管理人根據附表7第1段建議的開支預算，因此附表7第1段與收特別基金（Additional Special Fund）的有效性並無關係。 90.即便如此，吳大律師亦就法例對預算案的擬備及通告作出陳述，指答辯人的說法根本沒有法律基礎，吳大律師指就2011年的預算案而言，根據附表7第1(2)(b)段的要求，經理人擬備好預算草案，須將一份副本送交業主委員會，之後根據第1(2)d)段的要求擬備總開支額的預算，再根據第1(2)(e)段的要求，呈交預算副本給業主委員會。吳大律師指如果屋苑沒有業主委員會，第1(2)(b)及(e)段的要求便改為張貼7天向業主通告，但由於屋苑有業主委員會，所以毋須張貼。吳大律師又指向業主送達預算副本並非法例要求，只是當時的管理人多做一步，除了送交業主委員會外，更向所有業主派發，讓業主們更清楚了解預算內容，因此根本不存在通告不足的問題。 91.本席同意吳大律師指增收特別基金（Additional Special Fund）是以一項獨立議程通過，是為議程5，獲52.81%通過贊成。而預算案的確認是議程4，亦獲得54.39%的表決贊成。此外，本席接納吳大律師對附表7第1段的詮釋。但答辯人沒有提供證據指管理人未有根據附表7第1(2)(b) ，(d) ，(e)條文行事，只就送達給業主未足7天而質疑預算的有效性。 92.本席認為如果冼先生認為6天時間不足以了解預算，他應該在2011年5月29日的大會中提出，但他不單沒有提出質疑更積極參與討論及表決，即使到了今天，他也沒有指出少了一天如何對他造成不公，本席不接納冼先生的說法。 93.此外，答辯人指屋苑於2011年5月29日所通過的增收特別基金（Additional Special Fund）的決議需得到超過75%的投票贊成率，方視作有效。 94.不爭議的是2011年5月29日所通過增收特別基金的決議得到出席業主52.81%業權份數支持及通過，會議期間代表兩名答辯人的冼顯榮先生有份出席會議並和議修訂有關的議案，他在決議討論期間及通過後並沒有質疑多於50%是有效的比例，更沒有提倡需要75%的業主投贊成票才能通過。 95.屋苑公契條文的詮釋與本席的裁決，載於上文第62至69段，他的主張並不成立。 96.最後，冼先生指攤分基準錯誤，他指增收特別基金（Additional Special Fund）應根據業權攤分。 97.本席接納吳大律師的陳詞指這增收特別基金（Additional Special Fund）也只是用於處理管理費開支不敷的狀況，是一般的管理費備用基金，而並非根據附表7第4段規管的特別基金，因為第4段所指的特別基金是用作應付一種並非經理人預期每年須繳付者，但增收特別基金（Additional Special Fund）的實際性質並非是應付特別項目的費用，須受附表7第4段規管，而仍受公契第六章D4(d)(i)規管，因此理論上仍應以住宅單位的Saleable Area作攤分基準。不過根據朱先生的證供指增收特別基金（Additional Special Fund）的計算方式是新昌管理以其當時管理費的計算方式徵收，答辯人於獲聘請為屋苑管理人後於2011及2012年徵收的增收特別基金（Additional Special Fund）也只是跟從新昌管理所訂立的計算方式（即不是依據業權Saleable Area），朱先生指申請人沒有更改這收費基準，原因是這收費是基於2011年5月29日的業主大會議決，通過增收特別基金之攤分方法，“將按現有機制計算，直至取得有效之法律裁決為止”。事實上這議決是由業主李先生提出的修訂動議，冼先生和議，後來獲得98.64%投票贊成通過這分攤基準。本席實在看不出冼先生現時提出指控的基礎。 98.冼先生提出另一質疑是申請人沒有權力執行這議決，本席看不出他這質疑有任何支持理據。 結論 99.本席判申請人向4名答辯人追討管理費的申請得直。答辯人等沒就欠款金額提出爭議，他們須向申請人支付申請通知書內申索的金額，由於277至278案答辯人在開始審訊後補補交了一些欠繳，申索數目有所改變，四名被告人尚欠管理費差額如下：
100.答辯人等亦須按屋苑公契第六章(E) 部份第1(a)段就欠繳款項支付利息，按公契以由香港匯豐銀行提供最優惠借貸利率加2%計算，由欠款日直至判決日，而判決日起則以判定利率計算，直至付清為止。 101.除上述款項外，277至278案答辯人也欠付一些管理費，他已經補付，本席接納這些欠付是無心之失，而申請人在其中一些繳款核實過程中也有錯漏，本席認為277至278案答辯人無須為遲付的金額付利息。 102.申請人亦根據屋苑公契第六章(E) 部份第1(b)段就欠繳款項支付500元以彌補追收欠款產生的額外工作的費用，不過申請人除了未有在申請通知書中要求這金額，也沒有在證人陳述書及庭上證供中提及，亦沒有在最後陳詞提出，是最後以信件提出，在這情況下，本席不考慮這申請。 103.本席撤銷277至278案答辯人的所有反申索項目。 命令 104.本席命令如下：
LDBM 277-280/2014
LDBM 277-278/2014
LDBM 279/2014
LDBM 280/2014
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Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under LDBM 277/2014