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LDPD 2161/2016
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2016年第2161宗
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| 聆訊日期 : 2016年11月9日 |
| 判案日期 : 2016年11月9日 |
| 判案理由書日期 : 2016年11月18日 |
判案理由書
背景
1.本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以租約租期已完結的理由申請收樓。經聆訊後，本席於2016年11月9日頒令答辯人 (租客) 須把涉案處所的空置管有權交還申請人，並須向申請人支付本申請的訟費, 即時評定為365元。又若然答辯人繼續佔用涉案處所, 他須向申請人支付由2016年11月20日至交回處所空置管有權為止的中間收益, 以每月13,800元計算。
2.本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -
租期完結
3.根據一份日期為2014年7月10日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人, 租期由2014年7月20日至2016年7月19日止，每月租金13,800元。
4.除此以外, 根據申請人於2016年10月20日提交的收樓申請通知書(表格22), 申請人亦於2016年8月26日向答辯人發出終止租約通知書, 要求答辯人於2016年10月19日之前遷離涉案處所。申請人並提交了「投寄非掛號郵件證明書」。
答辯的反對理由
5.答辯人於2016年10月24日提交反對通知書(表格7), 反對理由有四:
(1) 申請人不是在土地註冊顯示其為全權擁有涉案處
所, 因此沒有法律地位;
(2) 涉案租約未有指示其地產代理蓋上印花;
(3) 懷疑申請人觸犯《個人資料(私隱)條例》, 在涉案
處所門外章貼表格22, 公開顯示答辯人姓名地址等
私隱資料;
(4) 疏忽未能告知答辯人的處所會受不必要的聲音及
震動騷擾。
申請人不是土地註冊全權擁有人
6.申請人承認業權註冊還有另外一位業權人, 但高等法院上訴法庭高奕暉上訴法庭法官(當時官階) 在Tang Chi Ho 對LeungWoon Ling [1996] 2 HKLR 58 的判案書指出：
“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord's title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”
本席翻譯為:
“租客認為出租人在處所沒有權益，因此不可以向租客進行法律申索。法官指出業權的論據並不能被租客所引用，租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由。”
7.同樣, 區域法院黃慶春法官在Henstridge Limited對K-Mart Motor Services Company Limited, DCCJ 5563/2004 (無彙報的案例，日期為2006年5月22日) 的判案書第5段, 亦在參考同一案例後指出, 承租人不能否認出租人的業權, 土地之業權的論據並不能被租客所引用。在香港沿用的《普通法》法律之下, 住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權。
涉案租約已蓋上印花
8.證據顯示, 涉案租約己於2014年7月14日加蓋印花, 這與答辯人的反對理由不符。
《個人資料(私隱)條例》
9.根據《土地審裁處規則》第7A條, 任何要求作出收回管有任何處所命令的申請人，在向司法常務官提交要求收回處所的管有的申請通知書後，須在切實可行的範圍內盡快將一份該通知書的副本張貼在該處所的顯眼處或入口。
10.這根據《個人資料(私隱)條例》第60B條:
「如個人資料是—
(a) 由任何成文法則、法律規則或香港法院的命令所規定或授權使用的, 或是根據任何成文法則而規定或授權使用的;
(b) 在與於香港進行的法律程序有關連的情況下被規定而使用的; 或
(c) 為確立、行使或維護在香港的法律權利所需要而使用的，
該資料獲豁免而不受第3保障資料原則的條文所管限。」
11.所以, 答辯人的這一反對理由亦不成立。
申請人未有告知答辯人的處所會受不必要的聲音及震動騷擾
12.首先, 就一般來說, 沒有披露資料不會構成失實陳述。又根據普通法, 業主在法律上亦無隱含保證, 所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。
13.此外, 高等法院原訟法庭法官任懿君在 The Wing On Propertiesand Securities Company Limited 對 Create Wealth Development Limited, HCA 632/2004 （無彙報的案例，日期為2005年7月5日）的判案書第16段指出：
“Further, it has been said that the disorderly conduct on adjoining premises would not constitute a breach of the covenant of quiet enjoyment and possession :
“Halsbury’s Laws of England Vol.27(1) 4th ed. (Reissue), para.412, at page 391 :
412 Breach of covenant for quiet enjoyment’
‘... Noise or disorderly conduct on adjoining premises, even if it amounts to a nuisance, may not constitute a breach of the covenant; and the landlord is not liable merely for failing to prevent it, although he may have power to do so under an agreement with the tenant of those premises.’” ”
本席翻譯為:
「根據報導，對毗鄰樓宇的擾亂秩序的行為，不會構成違反租客安寧享用權的契諾: 見Halsbury’s英國法律第27集第391頁第412段:
412 違反租客安寧享用權的契諾
‘...對毗鄰樓宇的噪音或擾亂秩序的行為, 即使它相等於滋擾, 不構成違反這個契諾。 雖然業主可能根據與這些樓宇的租戶的協議有權力阻止它發生, 倘若僅僅是未能這樣做, 業主毋須承擔任何責任。’」
答辯人的其他反對理由
14.在庭上, 答辯人又提出了其他的反對理由, 主要是他與申請人正在商討續約事宜, 期間他一直有依時繳付租金, 這包括由2016年10月20日至2016年11月19日止的租金, 申請人不應亦無權在此其間突然要求收回涉案處所。
15.可是, 本港上訴法庭在黃玉英對陳貝珊, CACV 265/2013, (無彙報的案例，日期為2016年3月4日）的判案書第28段指出, 定期租約當在租約完結日期自動屆滿, 無需任何額外通知。同一觀點亦在Chow Kin Ying 對Hussain, Shoukat, HCMP 1535/2016 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日）一案中獲得確認。在此案, 業主與租客亦正在商議新租約租金不果, 業主突然提出租約期滿, 要求收回單位。
16.至於答辯人提出論點, 認為他在涉案租約期滿後繼續有依時交租, 在法律上可構成有約束力的租約, 本席並不認同。
17.首先, 申請人否認有主動追租, 只是答辯人有依時把租金存入她的銀行戶口。在魏岳鵬及另一人對李善鈺, CACV 96/2013, (無彙報的案例，日期為2014年11月6日）一案中, 有以下描述:
「38. 業主在租約終止後，卻在7月11日申請追收欠租， 並 以欠租為由要求收回物業管有權。郭成員裁定，業主的意圖是明顯同意給予租客新租賃，而郭成員根據法例給予租客因欠租而藉訴訟沒收租賃權的濟助，租客又遵從命令繳納欠租並獲得沒收租賃權的寬免，租客的意圖也是明顯同意新租賃。本庭認為郭成員在引用Clark v Grant案的法律原則時，作出錯誤的裁斷，與本案無爭議或不應有爭議的事實，有重大的落差。換言之，郭成員推斷業主與租客雙方的意圖，與整體的證據不符。
39. 本庭認為整體的證據顯示，業主在租約在7月5日中止後追收欠租，是出於錯誤理解他們的法律權利，絕對沒有同意給予租客新租賃的意圖。不然的話，業主就不會在7月1日，發出另一個通知書，把中止租約期限延至8月1 日。再者，業主追收欠租的目的，明顯不過是要收回處所，是以業主接連以不同的理由，向土地審裁處申請收樓 (LDPD 1675/2012與本案) 。租客方面，也根本沒有接納新租賃的意圖，租客在7月1日和8月14日，都發出過中止租約通知書，要中止租約。
40. 正如Trainor法官在Lai Mai-yu第391頁所說:
“What is the effect of Demand and Acceptance of Rent?
The answer to that question depends entirely on the intention of the parties. If the parties were in agreement that a new contract of tenancy should commence then a new relationship of landlord and tenant would arise. But a letting of premises does not differ from any other contract, and the parties must be ad idem. In this case it is clear they never were ad idem with regard to a new tenancy. The letters from the District Officer to the plaintiff made clear what the defendant’s view was, and the evidence before me from the witnesses for the defendant, which I accept, satisfies me that the demand for and acceptance of the rent was a mistake.”
41. 本案的業主和租客，從沒有就新租賃存有一致的意見，業主在錯誤下追收租金，不能被視為有給予新租賃的意圖。郭成員在LDPD 1675/2012作出的寬免濟助，不能被引伸為雙方同意接受新租賃的意圖。業主在6月5日發出的有效中止租約通知書，已經在7月5日把租約中止，在中止租約後錯誤收取租金，不能因此恢復已中止的租約。租約既已在7月5日中止，之後就不存在業主有權藉欠租沒收租賃權，或法庭藉寬免濟助恢復已中止的租約。」
18.在本案, 申請人亦於2016年10月20日發出收樓申請通知書, 與魏岳鵬案相似。 本席認為申請人與答辯人從沒有就新租賃存有一致的意見, 答辯人在租約完結後繼續佔用涉案處所並支付租金, 最多只能視作以隨意終止租賃(tenancy at will)的模式繼續佔用涉案處所，法理上仍須支付申請人有關的佔用費用，答辯人所交的每月13,800元，可被視作中間收益(mesne profits)。
19.又即使本席在這論點有誤, 答辯人繼續交付租金的行為有構成一按月形式的不定期租約, 申請人已於2016年8月26日向答辯人發出有效的終止租約通知書。
總結
20.本席裁定涉案租約經已完結, 答辯人無權繼續佔用涉案處, 遂頒發收樓令予申請人。
申請人: 無律師代表，親自應訊。
答辯人: 無律師代表，親自應訊。
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