Baynard Ltd 對 壬旺上
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1. 原告人（Baynard Limited）（下稱「原告人」）名下持有一批在屯門青山灣青山公路1號黃金海岸住宅單位，其中包括黃金海岸第2期21座21B之單位（下稱「該單位」）。原告人在2016年9月1日於區域法院發出傳訊令狀，向原告人之租客談伯豪 （Tam Pak Ho）追討該單位之管有權、欠租、中間利潤、利息及違反租約之損失等。
Cites 1 case
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DCCJ 4374/2016 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2016年第4374號 ----------------------------
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---------------------------- 判決書 ---------------------------- 引言 1.原告人（Baynard Limited）（下稱「原告人」）名下持有一批在屯門青山灣青山公路1號黃金海岸住宅單位，其中包括黃金海岸第2期21座21B之單位（下稱「該單位」）。原告人在2016年9月1日於區域法院發出傳訊令狀，向原告人之租客談伯豪 （Tam Pak Ho）追討該單位之管有權、欠租、中間利潤、利息及違反租約之損失等。 2.談伯豪（Tam Pak Ho）是本案之被告人（下稱「被告人」）。 3.被告人於2016年9月13日向區域法院存檔其送達認收書，表示就案件提出抗辯。 4.原告人遂透過其代表律師，胡關李羅律師行，於2016年9月23日以傳票形式向法庭提出按照《區域法院規則》第14號命令及第29號命令申請簡易判決及／或中期付款等命令 （下稱「原告人之簡易判決申請」）。 5.被告人於2016年10月11日連同一位自稱「壬旺上」之人士向法院存檔一份名為「申訴啟動人【受屈人】抗辯書」，該份文件由被告人及介入人以聯合宣誓之形式夾附其中（下稱「抗辯書」）。 6.於上述聯合宣誓書之首頁，壬旺上註明要加入程序，其身份為 「真正租用人」。 7.原告人之簡易判決申請於2016年11月4日提堂，由區城法院司法常務官雷健文審理。 8.基於壬旺上並未就其要求加入成為興訟一方提出正式申請成為第二被告人，雷健文法官於徵得原告人代表律師之同意下接納壬旺上成為「介入人」（下稱「介入人」），可就原告人之申索申請加入成為被告人及提出反對。 9.介入人於2016年12月3日存檔及送達其反對誓章予原告人。而原告人則於2016年12月15日將其回應誓章存檔及送達予被告人及介入人。 聆訊所涉及之申請 10.是次聆訊是關於原告人之簡易判決申請，原告人要求頒令登錄最終及非正審判決包括以下7項申索：－
11.原告人代表律師在聆訊中確認原告人取消上述第(5)項的申索，放棄向被告人追付港幣1,230元作為補償原告人在早前有關扣押財物法律程序案件中之費用。此外，原告人亦確認只會索償有關欠租金額的利息並放棄索償中間利潤的利息。 12.作為進一步或交替的申請，原告人要求假若法庭最終宣判原告人此次簡易判決申請敗訴，則原告人要求法庭勒令被告人須支付以下中期付款索償：－
13.興訟雙方分別已存檔及送達各方以下文件並以聆訊文件冊之形式呈上法院：—
法律原則 14.根據《區域法院規則》第14號命令第1條，在簡易判決申請中，凡在規則適用的訴訟中，已有申索陳述書向被告人送達，而該被告人亦已就該宗訴訟發出擬抗辯通知書，則原告人可以該被告人對包括在有關令狀中的申索或對該申索的某部分無法抗辯為理由，或除對所申索的損害賠償款額外，對該申索或該部分無法抗辯為理由，向區域法院申請作出該被告人敗訴的判決。 15.在簡易判決申請中，被告人須提出真正或真誠的辯護理由使法庭信納，就原告人該申請而言，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由應予以審訊，否則法院可作出在顧及所申索的補救或濟助的性質後屬公正的就該申索判原告人勝訴（參考《區域法院規則》第14號命令第3條規則）及Hong Kong Civil Procedure 2017 [14/4/9]。 16.根據《區域法院規則》第29號命令第10條規則，原告人可在有關令狀已送達被告人以及被告人作送達認收的期限已屆滿後的任何時間，向區域法院申請作出命令，規定該被告人須作出中期付款。根據本條規則提出的申請須藉傳票提出，但該申請可被包括在根據第14號命令發出的要求作出簡易判決的傳票中。 17.根據《區域法院規則》第29號命令第12條規則，在聆訊根據第10條規則提出的申請時，如區域法院信納原告人提出的訴訟包括就土地的管有而提出的申索，而如該宗訴訟進行審訊，則即使作出的最終判決或命令是被告人勝訴，被告人仍會就該宗訴訟待決期間他使用並佔用該土地而被判須負向原告人支付一筆款項的法律責任，則區域法院在考慮該被告人可能有權倚據的任何抵銷申索、交相申索或反申索後，如認為適合，並在不損害各方就該被告人須予支付的款項的性質或屬性所持的爭議下，可命令該被告人作出中期付款，款額為區域法院認為公正者。 背景 I. 原告人之申請背景及爭議 18.此案件為一宗業主收樓案件。 19.原告人以業主身份於2015年8月31日與被告人以租客身份就該單位簽訂，為期2年，由2015年7月4日起至2017年7月3日止，租金為每月港幣28,000元（下稱「該租約」）。 20.原告人聲稱已根據該租約第一附表第10部份第8條條款行使其「退租權」而將租約於2016年8月25日終止。此外，基於被告人拖欠接近4個月租金，原告人認為被告人已違反租約第一附表第3部份第1.1條條款，原告人亦可根據租約第一附表第9部份第1(a)條條款撤銷該租約。 21.該租約第一附表第10部份第8條賦予原告人作為業主可於租賃期間如遇上業主決定重新發展，裝修，翻新或重新設計大廈（指黃金海岸）或任何部份，業主可以不少於6個月之書面通知，提早終止租約。此外，該租約又規定，業主上述之決定可由一份認證過由業主董事局發出之決議以茲證明。 22.原告人之董事局於2016年1月14日達成決議，基於原告人打算將整座黃金海岸第21座翻新，故授權原告人代表律師，胡關李羅律師行向有關租客發出租約終止通知書。 23.胡關李羅律師行於2016年2月24日向被告人送達該租約終止通知書，訂明被告人之租約將提早於2016年8月25日終止。此書面通知已夾附原告人董事局一份已認證的董事局決議副本。 24.從發出租約終止通知書之日（2016年2月24日） 起計，原告人已給予被告人不少於6個月之通知。此通知書是以留交方式於發信當天，即2016年2月24日，放置於該單位內（以門蓬位置攝入）。此點並沒有爭議。 25.就原告人按照該租約行使之退租權，被告人及介入人並未就法理及事實上提出任何異議。被告人及介入人亦確認收妥上述租約終止通知書。 26.就法律而言，租賃雙方於租約下訂定之退租權具約束力。就上述原告人所行使之退租權亦被香港高等法院裁定為有效，見The Wing On Properties and Securities Company Ltd v Wave Front Enterprise (HK) Ltd, [2005]HKCU 1173。 27.就原告人決定翻新黃金海岸第21座之詳情及其執行情況，原告人委聘租務代理聘請的副總經理Lai Yiu Tan已在其誓章第14段至第23段詳細交待。 28.從以下由原告人提供之證據，可見原告人之翻新決定與其董事局之決議完全一致：—
29.本席認為原告人有權並己經按照該租約之規定行使其退租權，而該租約已於2016年8月25日終止。 30.被告人亦承認已自2016年5月起欠租，至2016年8月底，合共欠租共港幣112,000元。 31.再者，除該租約已由租約終止通知書終止外，假設如法庭裁定上述退租權及租約終止通知書並未有有效終止該租約，則原告人亦可按照被告人已拖欠接近4個月之租金作為撤銷該租約之理據，本席認為原告人亦可根據該租約第一附表第9部份第1（a）條行使此撤銷該租約之權利。 II. 被告人及介入人之反對理據 32.在聆訊中，被告人確認他不會作出陳詞，並全權交由介入人向法庭作出陳詞及申辯，被告人並沒有作出任何補充。 33.介入人之聲稱要加入此案之原因及理據以及反對原告人是次申請其中的一個的理由是介入人乃真正之租用人，介入人聲稱被告人只是其員工，代表介入人承租該單位。 34.在聆訊中，介入人聲稱被告人是他的員工，但只是有口頭合約，並沒有安排簽署任何僱傭合約，薪金是以現金安排，亦未能提供任何文件以證明被告人是其員工的身份。介入人聲稱他才是真正的租用人，要求法庭否決被告人作為其代理人，並要求法庭確認介入人才是真正租用人之身份及唯一法律合法認可承擔人。 介入人是否真正租用人 35.於原告人入稟本案之前，基於該單位拖欠租金，原告人曾向區域法院申請財物扣押令，案件編號分別為DCDT 1295/2016及DCDT 1976/2016。介入人當時以「Supper屎倒霉先生」之身份多次向法庭申請加入成為被告人，但均失敗告終。 36.介入人最後一次之相同申請及其結果可見由李樹旭法官於案件DCDT 1976/2016於2016年11月10日下達之判決書。 37.就介入人要求法庭確認介入人才是真正租用人之身份及申請加入成為被告人，本席同意原告人提出之反對理據，基於該相同申請及論點早前已被李樹旭法官否決，介入人並不可能重提舊事，否則有違法律上Res Judicata（一事不能再審）之原則。見Total Lubricants Hong Ltd & Ors v Christophe De La Cropte De Chanterac & Ors [2013] 5 HKC 564。 38.李樹旭法官在案件DCDT 1976/2016判案之詳情可見其判決書第10－23段，節錄如下：—
39.基於該相同的申請及論點早前已被李樹旭法官否決，故本席亦認為介入人並不能重提舊事，否則有違法律上Res Judicata （一事不能再審）之原則，因此介入人並不是真正租用人。 40.再者，原告人就介入人之身份再作補充。首先，根據何家軒非宗教式誓詞所敘述，當日簽訂租約時，介入人並無明言被告人只以「代理人」身分行事。由始至終，包括從被告人向原告人租務代理申請租約時填寫之表格，至簽訂租約時，被告人均以其簽名作實。對原告人而言，假如介入人當日聲言被告人只是以「代理人」身份行事，原告人之租務代理必定拒絕接受。原告人並無必要自找麻煩與一位代理人簽約，而其法律責任則由另一位身份未明之人士承擔。介入人一向就其身份保密，直至本案啟動後，才出示其身份。試問原告人如得知介入人聲稱為真正租用人時，何不直接要求介入人簽訂租約，而介入人亦不能托詞拒絕披露身份。原告人認為介入人保密其身份之舉動足以證明介入人根本無意以其本人身份承擔租約。除上述租約申請表格外，被告人一直以其私人支票支付現金（直至欠租情況發生）。 41.本席認為原告人之說法及論點合情合理，介入人並不是真正租用人。 被告人及介入人其他反對的理據 42.介入人在聆訊中聲稱他是中央人民政府委派在香港的代表，他是國家國寶異能智能產物74號，是國家最高科技的機密，是由中央委任他到香港幫助特首梁振英辦事，是共產黨核心黨員並有可動用解放軍的權力。介入人聲稱抗辯書的內容是屬於國家機密，此抗辯書是給國家主席撰寫的工作滙報，原告人不得參閱此抗辯書。介入人亦聲稱在三月底香港舉行行政長官選舉時，如獲中央批准，屆時他將會被任命成香港特別行政區處理國家主席代表及暫委行政長官。介入人聲稱自己是共產黨核心會員並曾與張曉明開會，法庭應以國家利益為中心，並以基本法為基礎去處理此案情。 43.介入人聲稱原告人需要收回單位，在商討收樓過程中，介入人曾經展示一千萬現金在家中表示誠意，並願意送上六佰萬元裝修，提出要求原告人真誠道歉並不要玩弄他，介入人只想繼續開開心心在該單位居住，但介入人聲稱原告人用各種方法玩弄他，自持集團擁數百億資產財雄勢大去欺壓玩民，每天進行工程鑽牆鑽地發出噪音，不答允停工，自持有建築許可不受噪音管制限制，令其飽受傷害，最終令其女友小產並害死了介入人的兒子。 44.介入人聲稱有一隻電腦磁碟內有錄音證據支持介入人被原告人玩弄的證據及介入人被損害的過程，介入人聲稱被原告人玩弄幾十次。但在本案整個程序中，介入人並沒有把此電腦磁碟包括在介入人誓章作為附件而向法院提交該磁碟作為呈堂證據，介入人已在其誓章中概括敘述有關該磁碟的內容。介入人要求本席從其他早前兩宗有關案件中提取此電腦磁碟參考，本席在聆訊中拒絕介入人的要求，因為此要求並不合乎法律程序。 45.介入人亦在聆訊中及在其誓章多次提出不滿法庭於早前兩宗DCDT 1295/2016及DCDT 1976/2016案件中的判決，介入人認為是錯判。但本席認為介入人有關陳詞與本案並沒有直接關係，如介入人對於上述兩件案件有任何不服的地方，正確的辦法是申請上訴，而不能要求本席推翻早前兩件案件的判決。 46.介入人在聆訊中聲稱根據基本法第十九條，本席是沒有權處理此案件，因涉及國家機密，需要中央確認後本席才可處理此案。本席拒絕接納介入人此論點，此案件只是一般租務糾紛業主收樓案件，此案並不涉及國防、外交等國家行為。基本法第二章第十九條賦予香港特別行政區享有獨立的司法權和終審權，香港特別行政區法院除繼續保持香港原有法律制度和原則對法院審判權所作的限制外，對香港特別行政區所有的案件均有審判權。 47.介入人在聆訊中亦聲稱根據基本法第二十三條，本席是沒有權處理此案件，因涉及國家機密，需要中央確認後本席才可處理此案。根據基本法第二章第二十三條：「香港特別行政區應自行立法禁止任何叛國、分裂國家、煽動叛亂、顛覆中央人民政府及竊取國家機密的行為，禁止外國的政治性組織或團體在香港特別行政區進行政治活動，禁止香港特別行政區的政治性組織或團體與外國的政治性組織或團體建立聯繫。」本席拒絕接納介入人此論點，此案件只是一般租務糾紛業主收樓案件，與基本法第二十三條扯不上任何關係。 48.介入人亦聲稱在其誓章所載之反申索答辯書中，因反申索金額超越地方法院之權力，本席並沒有權力處理此案件，應轉介高等法院。本席亦拒絕接納介入人此論點，介入人於2016年12月3日存檔的反對誓章中，其中包含了119頁為介入人之所謂反申索抗辯書。但根據早前司法常務官雷健文法官頒下之命令，介入人只可於2016年12月3日前存檔及送達其反對誓章予原告人，法庭並沒有頒佈任何命令給予介入人存檔或送達任何抗辯書或反申索抗辯書。本席認為此所謂介入人的反申索抗辯書並不構成合乎法律程序的反申索抗辯書。 49.但本席亦已全面考慮介入人的整份誓章內容（共146頁）作為介入人於此次聆訊中就原告人之申請作為其回應誓章。 50.介入人聲稱原告人的維修工程令他精神受傷害，令他得到倒霉毒咒，並令他三天全身癱瘓、耳朵出血十幾次、吐血七次，中風三次，但身體情況於2016年10月4號之後好轉，因為國家已花費一千億治療費用作維修他的身體。本席詢問介入人為何沒有醫學報告證明他的身體狀況，介入人解釋他是智能國寶74號，他的身體裝入了智能晶片並擁有特異功能，身體是屬於國家的，因此不能進入醫院給醫生檢查亦不能提供任何醫學報告。本席認為此等說法有違常理，這是一些完全脫離現實的說法。 51.介入人在誓章中聲稱 「原告人的行為間接導致國家損失超過一萬三千億人民幣，介入人必須追討不少於1460億港幣賠償給國家」、「另中央人民政府國家企業單位損失索償人民幣283億」、 「介入人的智能國寶身份價值二萬億，因功能受損可索償7000億」、「介入人精神極度創傷，索償損失賺錢能力830億」、「因未經國家主席批准以展示其特異功能，索償港幣不少於600億」、「介入人以時薪460,000價值編寫誓章及索償書，共索償5億1060萬元訟費」、「介入人的女兒精神創傷索償74億」、「介入人亦反索償已經支付該物業租金價值672,000為原告人違反租賃協議條款須繳付介入人賠償」... 等等。本席認為介入人此等所謂反申索是完全沒有法理基礎。 52.在聆訊中，本席已經給予被告人及介入人足夠的機會及時間作出陳詞。除了以上被告人及介入人在聆訊中之陳述外，介入人大致重複他在誓章中及抗辯書中反對原告人是次申請的理由，但本席認為介入人之親身陳述、介入人在誓章中所申述之反對理由以及在抗辯書中所中載之抗辯理由都不是在法律上可以抗辯原告人作為業主收樓及追租的理由。 本席之裁決 53.綜合上述分析，本席仔細考慮了原告人、被告人及介入人的陳詞、誓章、被告人的抗辯書及所有有關文件及證據後，本席認為介入人辯稱自己是真正租用人的說法是不能成立的，是完全沒有法理上的基礎、亦沒有可信的證據支持，本席裁定介入人之理據完全不能成立。基於該租約已於2016年8月25日終止，介入人並不能凌駕被告人之上，被告人及介入人已再無任何身份霸佔該單位，被告人及介入人不可隨意繼續逗留，漠視原告人之權益。 54.本席裁定被告人才是真正的租用人，需遵守該租約之規定條款，亦需面對違約之後果。本席認為被告人及介入人的抗辯論點無一成立，不但沒有為被告或介入人帶來成功的真正前景，甚至連反對原告人循《區域法院規則》第14號命令第1條申請簡易判決的理據也不足夠，被告人及介入人對原告人之簡易判決申請的申索根本沒有可信或可爭辯的答辯理由。本案並不存在應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，也不牽涉任何理由，必須審訊。 55.基於以上原因，本席認為被告人及介入人並未能就原告人之簡易判決申請所關乎的申索提出應予以審訊的爭論點或有爭議的問題或該些申索有其他理由應予以審訊。 56.此外，該單位已被拖欠多月租金。被告人及介入人在抗辯書、誓章及在法庭陳詞中從沒有爭議或否認他們由2016年5月1日起並沒有支付該單位的任何租金。就一般法律原則而言，被告人租住或佔用該物業，便需要向原告人支付租金或中間利潤，被告人亦需面對違反租約之後果。 57.本席接納原告人之簡易判決申請，本席裁定原告人之簡易判決申請勝訴，現頒令如下：—
訟費命令 58.本席看不到有甚麼明顯理由不依勝方可得訟費的原則頒令，本席現頒下暫准訟費命令，判令被告人及介入人須支付因原告人之簡易判決申請引致之訟費予原告人，包括所有保留的訟費。倘若雙方不能就着訟費數額達成協議，則由法庭訟費評定官釐定。除非任何一方於本判決書頒下日起計14天內，以傳票形式提出申請更改上述暫准訟費命令，否則，上述暫准命令，在本判決書頒下日期起計14天後，即成為絕對命令。
原告人：由胡關李羅律師行沈卓斌律師代表 被告人：沒有律師代表，並親自應訊 介入人：沒有律師代表，並親自應訊 | |||||||||||||||||
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