鄧美華 對 鄧志健

DCMP 1556/2015

[2018] HKDC 56

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2015年第1556號

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判案書

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1.本案是兩姊弟之間有關香港柴灣小西灣曉翠街7號曉翠苑雅翠閣A座24樓2401室（“該物業”）的爭議。本案起初是以原訴傳票開展，其後按法庭的指示，猶如以令狀開展一樣繼續進行。

背景

2.本席先列出雙方同意或者沒有爭議的事實。

3.原告人和被告人的父親是鄧榮燊（“父親”）。父親共有5名子女，他們的長幼排列如下：

(a)   鄧志強

(b)   鄧妙玲

(c)   原告人

(d)   被告人

(e)   鄧志豪

4.該物業乃香港房屋委員會（“房委會”）在 “居者有其屋” （“居屋”）計劃下出售的單位，父親及原告人以聯權共有人（Joint tenants）的方式於1990年5月8日以承讓人身份簽署一份物業轉讓契據，從房委會取得該物業的業權，購入價是HK$458,700。

5.在向房委會申請購入該物業時，給予房委會的資料中載明居住於該物業的家庭成員為父親、原告人、被告人及鄧志豪。換言之，前述4人當時均有可在該物業居住的戶籍。

6.原告人於1992年12月結婚，婚後與丈夫一同居住於該物業內。

7.在原告人婚後不久，鄧志豪遷離該物業。

8.於1995年12月，原告人的兒子出生。

9.原告人、其丈夫及兒子於2005年遷離該物業。

10.於2008年9月30日，被告人簽署了一份申請書，向房委會申請刪除他在該物業的戶籍（“該刪除戶籍申請”）。該刪除戶籍申請於2008年10月6日獲房委會批准。

11.於2009年9月30日，被告人簽署了一份申請書，向房委會申請輪候公共房屋（“該公屋申請”）。

12.於2014年4月16日，房委會發信予被告人，邀請被告人於2014年4月29日在指定的時間前往指定地點揀選公共房屋（“公屋”）單位（“該邀請”）。

13.父親於2014年6月18日離世。

14.原告人的律師於2014年9月16日代表原告人致函被告人（“該律師信”），表示原告人不再許可被告人佔用該物業，並要求被告人於14天內遷出該物業。被告人沒有理會該律師信中的要求。

15.原告人於2015年6月12日開展此訴訟。

16.原告人和被告人雙方同意，在本訴訟開始的時候，該物業的應課差餉租值或年租均不超過HK$240,000。有鑑於此，原告人和被告人之間就著該物業的爭議（詳情見下文），乃在區域法院的司法管轄權內。

原告人的案情

17.原告人表示：—

(a)   於父親在世時，她與父親是以聯權共有的形式共同持有該物業，而在父親離世後，她則是該物業唯一的業主。

(b)   父親及她曾許可被告人佔用該物業。然而，父親在2014年6月18日離世，於父親離世後，父親給予的許可已失效。原告人於2014年7月31日口頭通知被告人，不許可他繼續佔用該物業及要求他遷出，其後亦於2014年9月透過該律師信再一次要求被告人遷離該物業。

(c)   自給予被告人該律師信後，被告人乃非法佔用該物業。

18.原告人申請法庭頒令被告人須把該物業的空置管有權交還予原告人。原告人在其申索陳述書中亦有向被告人申索有關佔用該物業的中間收益及利息，但代表原告人的馮大律師在審訊中表示原告人不繼續申索中間收益和利息，只是申請法庭命令被告人把該物業交還予原告人。

被告人的案情

19.被告人表示，他不爭議原告人乃該物業的物主，他也不是主張他在該物業擁有任何實質權益，他所爭議的，是基於原告人約於2008年向他所作的承諾（“該承諾”），原告人不能現在違反該承諾，要求他遷離該物業。

20.根據被告人的抗辯書，該承諾的詳情如下：—

(a)   約於2008年，原告人在父親面前向被告人口頭承諾，被告人可以繼續在該物業居住，直至被告人成功申請公屋單位為止；

(b)   應原告人的要求，被告人向房委會作出了該刪除戶籍申請，但仍繼續在該物業中居住；

(c)   被告人向房委會作出該刪除戶籍申請，是因為信賴原告人所作的該承諾；

(d)   原告人現在要求被告人遷出該物業，是違反該承諾。

21.被告人認為根據該承諾，他可以繼續居住於該物業，原告人不容反悔。

22.被告人提出反申索，申請法庭宣告他可以繼續佔用該物業，直至他成功申請公屋單位為止。

待決事項

23.原告人和被告人雙方的案情都是簡單的。雙方對以下的事情均沒有爭議：—

(a)   在購入該物業後，於父親在世時，父親和原告人是該物業的聯權共有人；

(b)   在該刪除戶籍申請於2008年10月6日獲房委會批准後，被告人是因為得到父親和原告人的許可，才可繼續佔用該物業；

(c)   父親於2014年6月18日離世，由父親離世之日起，原告人為該物業的唯一業主；另父親給予被告人可以佔用該物業的許可，亦於父親離世時失效。

24.本案的焦點，在於原告人可否撤銷先前給予被告人佔用該物業的許可，要求被告人交回該物業。這問題的關鍵，在於該承諾。

法律原則

25.本案的核心，在於被告人在其案情中主張的該承諾是否存在，與及該承諾（如有的話）對雙方權益構成的影響。被告人所依賴的，顯然是“承諾不容反悔”這項法律原則。

26.有關“承諾不容反悔”，終審法院在Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1一案中指出，“承諾不容反悔”乃在下列情況下發生：—

(a)   雙方之間存在著涉及可強制執行或可行使的權利、責任或權力的關係；

(b)   其中一方（許諾人）藉言語或行為，向另一方（受諾人）傳達保證（或合理地被理解為傳達保證），即許諾人保證不會強制執行或行使部份相關權利、責任或權力；及

(c)   受諾人合理地倚賴該承諾，並憑該保證而被促使改變受諾人本身的狀況，以致一旦許諾人的行為與其承諾不一致，便屬不公平或不合情理。

27.該承諾存在與否，這是一項有關事實的爭議，在考慮有關爭議時，下述幾項原則適用：—

(a)   提出主張的一方，有責任拿出證據證明其主張，參見Phipson on Evidence（第18版），第6-06段。該承諾乃由被告人提出的，被告人負有舉證責任，證明該承諾存在。

(b)   在衡量一方的案情的可信性時，須注意：

(1)   該方的案情是否固有地可能或不可能；

(2)   該方的案情與沒有或不可爭議的證據有沒有在任何重要的地方有互相抵觸之處；

(3)   倘若以上述測試檢視證人的證供，發現其證供在一方面或多方面不可信，該證人的證供在其他方面是否可信，也成為疑問；

(4)   證人作供時的舉止和表現。

參見Lee Fu Wing v Yau Po Ting Paul [2009] 5 HKLRD 513, [53]。

(c)   倘若某一方在未有合理解釋下而沒有披露與案件有關的文件，法庭可據此推論該等文件並不支持該訴訟方的案情。參見South China Securities Ltd v Lam Kwen Yuen [2012] 5 HKLRD 524, [7]。

證據

28.本案只有兩位事實證人，分別是原告人本身和被告人本身 。

29.原告人親自作供，表示她案情中提及的事情均屬實，原告人並否認她曾向被告人作出該承諾。本席認為，原告人的證供清晰直接，在盤問下不見動搖，亦與文件和不受爭議的證據相符，本席信納原告人的證供。

30.被告人親自作供，支持他的案情。本席不信納被告人的證供：—

(a)   被告人在其證人陳述書中表示，原告人於2008年中返回該物業並在父親面前要求被告人遷出該物業，理由是原告人希望她一家可以遷回該物業居住以減輕負擔，原告人在此時向被告人作出該承諾，並表示在她遷回該物業後，原告人將接替被告人照顧父親。被告人在作供時表示，所有刪除其於該物業戶籍及申請公屋的事情，均是原告人代他辦理，所有表格均是原告人填寫妥當後交給他簽名。

(b)   根據被告人的證供，於2008年中，原告人急於與她的丈夫和兒子遷返該物業居住，於是向被告人作出該承諾，並為被告人辦理刪除居屋戶籍及申請公屋的手續。

(c)   然而，被告人在盤問中承認，原告人在2008年並沒有要求被告人遷離該物業。

(d)   更重要的是，該刪除戶籍申請是於2008年9月30日作出並於2008年10月6日獲房委會批准，但相隔接近一年後，被告人於2009年9月30日才作出該公屋申請。倘若被告人所言屬實，原告人於2008年中急於遷回該物業並想被告人盡快遷出，向被告人作出該承諾並為被告人辦理刪除居屋戶籍及申請公屋的手續，那麼原告人應該在該刪除戶籍申請獲批准不久後便馬上為被告人辦理該公屋申請，而不會等待一年後才為被告人辦理該申請。被告人的說法，存在固有不可能性。

(e)   被告人表示，在原告人發出該律師後，他曾回信（“該回信”）並在信中指出該承諾。然而，被告人在本案中沒有披露該回信。被告人表示有與家人和律師討論過，認為該回信對本案影響不大，所以沒有披露這份文件。本席不信納這個解釋。被告人在本案中，直至審前覆核聆訊的時候，一直有律師代表，是故必然知道披露文件的責任；倘若該回信存在，那便是被告人最早對原告人要求收回該物業的回應，而如果被告人在當中已提出了該承諾，必定有助增加被告人的案情的可信性，任何合理的律師都會理解到此點。被告人聲稱先前代表他的律師認為該信件與本案關係不大而認為無需予以披露，並不可信。

(f)   本席認為沒有可以信納的證據顯示該回信存在；即使該回信存在，被告人沒有在本案中將之披露，而被告人不能為此提供合理解釋，本席據此推論該回信即使存在，其內容並不支持被告人的案情，包括沒有提及該承諾。

(g)   上述(c)至(f)均為本案的重要事情，既然被告人的證供在這些方面不可信，本席認為被告人的證供的其他方面的可信性亦存在疑問。

31.被告人作出了該公屋申請，但該公屋申請不能證明該承諾存在，因為被告人作出此申請可以是因為其他的原因，例如被告人希望有一個完全由他自己居住並由他自己作為登記戶主的公屋單位，是以自己提出該公屋申請。

32.雙方均沒有爭議，一名擁有居屋戶籍的人士，須先向房委會申請刪除戶籍並獲得批准，才可以申請公屋單位。被告人既然要作出該公屋申請，必然要在之前作出該刪除戶籍申請。該刪除戶籍申請本身，不能證明該承諾存在。

33.被告人表示，原告人在2014年9月發出該律師信後，是因為被告人在該回信中提出了該承諾，原告人有所顧忌，所以在9個月後，即2015年6月，才開展本訴訟。本席已裁定被告人的證供不實，與及該回信（即使有的話）的內容並不支持被告人的案情。被告人的論點，並沒有可信的證據支持。

分析

34.本席拒絶信納被告人的證供，本案中亦無其他可靠的證據證明該承諾存在，本席裁定被告人並未能證明該承諾存在。

35.即使該承諾存在，毫無疑問的是，該公屋申請於2014年4月已經成功，房委會已經向被告人發出該邀請。被告人表示，他沒有依照該邀請中指明的時間地點前往揀選公屋單位，因為可供選擇的是長者住屋類型的單位，雖然該等單位並不限制入住者的年齡，但居住於其中，須與其他住戶共用部份設施，包括客廳、廚房、廁所等，被告人認為不合適。

36.被告人在其抗辯書中（參見抗辯書第6段）提出的該承諾，是原告人承諾被告人，被告人可以在該物業居住直至成功獲分配公屋單位為止。該抗辯書乃由被告人其時的代表律師撰寫，被告人亦簽署了屬實申述，確認抗辯書的內容屬實。被告人在其案情中指稱的該承諾，是原告人許可被告人居住於該物業直至被告人獲分配公屋單位為止，不是直至被告人獲分配他認為滿意的公屋單位為止。

37.被告人已於2014年4月獲分配公屋單位，被告人選擇放棄，乃是被告人自己的選擇，但在此情況下，即使該承諾屬實，原告人於2014年4月以後向被告人收回該物業，並沒有違反該承諾，亦沒有不公之處。

38.有關本案的2項待決事項，本席裁定：—

(a)   該承諾不存在；

(b)   即使該承諾存在，亦不影響原告人的申索，也不構成被告人對原告人的申索的任何抗辯理據。

39.有鑑於此，本席裁定原告人的申索成立，被告人的反申索須被撤銷。原告人願意給予1個月的時間予被告人，讓被告人另覓居所，被告人接受1個月乃合理的時間。考慮到在2018年2月中是農曆新年的時間，本席認為應給予被告人多一點的寬容，被告人可以有約一個半月的時間另覓居所，但必須不遲於2018年2月28日把該物業的空置管有權交還予原告人。

40.本席已聽取雙方就訟費的陳詞。本席認為，應按照一般的原則，根據訴訟結果決定訟費。原告人在其申索及被告人的反申索中皆勝訴，雖然原告人在審訊時放棄了有關中間收益及利息的申索，但花在這方面的時間十分少，本席認為無需因此扣減原告人的訟費。本席認為，本案全案的訟費（連同大律師證書），應由被告人支付予原告人。被告人在本案獲法律援助期間，其本身的訟費應按《法律援助規則》評定。

結論

41.綜上所述，本席頒令：—

(a)   被告人須於2018年2月28日或之前把該物業的空置管有權交還予原告人；

(b)   撤銷被告人的反申索；

(c)   本案的訟費（包括保留待決的訟費，如有的話），由被告人支付予原告人，原告人並獲發大律師證書；倘若雙方未能就訟費金額達成協議，金額交由法庭評定；

(d)   被告人在本案獲法律援助期間，其本身的訟費，按照《法律援助規則》評定。

42.本席感謝雙方協助法庭審理此案。

原告人：由鄧啓明律師行延聘馮念偉大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊