Case Document

100%Judiciary

DCCJ 4882/2015

[2018] HKDC 1197

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第4882號

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原告人	大志之家有限公司
及
第一被告人	萬恩發展有限公司
第二被告人	富裕工程有限公司	（已中止）

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主審法官:

區域法院法官廖文健法庭聆訊

審訊日期:	2018年9月17日、18日及20日
判案書日期:	2018年9月28日

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判案書

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前言

1.本案是租客與業主之間的糾紛。本席首先介紹本案的背景。

2.第一被告人（“業主”）是香港渣華道29號地下連天井（“該物業”）的業主。由2008年至2015年，原告人（“租客”）是承租該物業的租客。

3.租客在該物業經營傢俬及室內設計工程生意。自2008年起，雙方先後簽訂3份租約。與本案有關的是第4份租約，於2015年4月16日簽訂，每月租金HK$68,000.00，租約為期2年，由2015年5月1日到2017年4月30日（“該租約”）。

4.根據該租約第六條的規定，在租賃期內，該物業的差餉和管理費，由租客負責。

5.於2014年10月24日，消防處發出消防安全指示，要求業主於2015年10月24日或以前完成有關該物業的消防工程。為了符合消防處發出的安全指示，業主聘用富裕工程有限公司（“富裕”）進行有關的消防工程（“該消防工程”）。因為該物業的天井天面陳舊，業主同時聘用富裕進行更換天井天面的工程（“該天井天面工程”）。該消防工程及該天井天面工程以下簡稱為“該等工程”。

6.業主因租客欠交自2015年7月起的租金及第二期按金，於2015年8月25日在土地審裁處向租客提出申索（案件編號為LDPE 847/2015），要求租客交回該物業的空置管有權、拖欠的租金及按金、中間收益及餘下20個月租期的租金等。

7.土地審裁處於2015年9月21日經審訊後裁定業主勝訴，頒令租客：—

(1) 須把該物業的空置管有權交還予業主；

(2) 須支付業主由2015年7月1日至交回該物業為止的欠租/中間收益，每月HK$68,000；

(3) 須支付業主一個月的按金，即HK$68,000；

(4) 須支付業主訟費HK$5,000；

(5) 如租客在2015年10月12日或之前付清所有欠租/中間收益、按金及訟費予業主的代表律師，則租客可獲寬免，可繼續享有租賃權，而該租約亦可繼續。

8.租客於2015年10月29日在區域法院開展本案，向業主作出民事索償。

9.於2015年11月6日，租客針對上述土地審裁處的判令的上訴許可申請被拒絕，擱置收樓令的申請亦被拒絕。

10.業主於2015年12月18日收回該物業。

11.租客至今仍未向業主支付在土地審裁處判令下的任何金額。

租客的案情

12.租客在《經修訂的申索陳述書》中聲稱在與業主簽訂該租約時雙方有口頭協議：—

(1) 富裕會在14天內完成該等工程；

(2) 就著該等工程對租客之影響，業主會給予租客21天免租期；

(3) 該免租期是用以彌補租客因為該等工程而在生意上蒙受的損失。

13.租客的代表及證人黃伯森先生，在庭上聲稱業主多次在電話及會面中作出口頭承諾，該等工程需時多久，免租期便有多久。

14.租客聲稱：—

(1) 該天井天面工程於2015年6月10日展開，天井部分被圍板圍起，不能使用，佔該物業的大約1/3面積。租客須把傢俬貨物由天井移至店舖，租客因此只能在店舖的一小部分位置營運；

(2) 該等工程產生噪音及塵埃，影響租客營業；

(3) 該消防工程延至2015年7月22至24日才展開，富裕於大約2015年8月24日才離場；

(4) 由富裕離場至2015年12月18日，業主在租客多番要求下仍無理地拒絕拆除妨礙租客通往天井的圍板；

(5) 該等工程的質量差劣，並且從來沒有完工，租客無法恢復營業。

15.租客聲稱無法於2015年6月至12月合理地使用該物業，蒙受業務利潤損失HK$804,200，加上失去使用天井而損失HK$147,333.33，合共向業主追討HK$951,533.33。

16.黃伯森先生親自作供，支持租客的案情。此外，租客呈交了一份由詹濟南先生（“詹先生”）於2015年9月14日簽署的專家報告（“該報告”）作為證據。

業主的案情

17.業主否認曾向租客承諾該等工程會在14天內完工。業主代表及證人陳錦波先生（“陳先生”）表示該天井天面工程估計約需10至12天，但受天氣影響，該工程或會延期。

18.有關免租期，雙方經討價還價後達成21天免租期的協議，並透過whatsapp短訊書面確認。業主否認曾在任何階段作出口頭承諾該等工程需時多久，免租期便有多久。

19.在雙方商討該租約的條款時，為免影響租客的生意，業主曾經提議完成該等工程後才續約，但是租客不希望停業。經商談後，雙方同意以圍板把天井部分隔開（“該圍板”），租客在該等工程進行期間繼續營業。

20.該等工程的進度主要受天氣所影響。

21.該等工程主要項目於2015年7月10日完工。富裕於2015年7月25日發出《消防裝置及設備證書》確認該消防工程完成。其餘的小工序亦於2015年7月31日完成及清場。富裕原打算於同日清拆該圍板，但由於租客要求不要拆該圍板以便自己進行其他裝修，因此該圍板沒有被清拆。

22.業主向租客反申索餘下租賃期（由2015年7月1日至2017年4月30日）之租金HK$1,496,000（22個月 x HK$68,000）和業主於土地審裁處獲判定之租金/中間收益兩者之間的差額，另申索2015年11月及12月份的管理費，合共HK$924，和2015年6月至12月的差餉，合共HK$19,740。

23.業主於2016年11月16日成功把該物業租出，為期5年，每月租金HK$42,000，免租期30天，由2016年12月16日起租。

24.業主向租客反申索的損失賠償為：—

HK$

租金損失

由2015年7月1日至2017年4月30日之租金
（22個月 x HK$68,000） 1,496,000

減：土地審裁處獲判定之租金/中間收益
（由2015年7月1日至2015年12月18日）
（5個月18天 x HK$68,000） (379,484)

減：新租約收取的租金
（由2016年12月16日至2017年4月30日）
（4.5個月x HK$42,000） (189,000)

927,516

管理費及差餉損失

2015年11月及12月份的管理費 924

2015年6月至12月的差餉 19,740

共： 948,180

25.業主安排了陳先生，以及富裕的董事黃家輝先生出庭作供，支持業主的案情。

待決事項

26.綜觀雙方的案情，本案的待決事項如下：—

(1) 業主曾否承諾租客該等工程會在14天內完成；

(2) 業主曾否承諾租客該等工程需時多久，免租期便有多久；

(3) 租客有否因為該等工程而在生意上蒙受損失；

(4) 業主在本案提出的反申索，有否違反 “一案不能兩審”（res judicata）的法律原則；

(5) 若果沒有，業主在其反申索中可得的賠償金額是多少。

法律原則

27.在民事訴訟中，提出主張的一方須拿出證據，證明其主張；誰主張，誰舉證。參見Phipson on Evidence（第18版），第6-06段。

28.於衡量證人囗供的可信性時，在余祖林訴警務處處長及其他人（DCPI 1600/2011，2017年7月7日）中，法庭指出：—

“29. 在未詳細討論雙方證據之前，本席想提及有關衡量證人囗供的可信性時需考慮之法律原則。在Lee Fu Wing v Yau Po Ting Paul [2009] 5 HKLRD 513一案中第53段，暫委法官區永祥（當時官階）訂立了以下之原則：—

“In assessing the credibility Of a party’s case on a particular issue, I accept the submissions of ….. that the Court should take into considerations the following:

(1) Whether the party’s case is inherently plausible or implausible.

(2) Whether the party’s case is, in a material way, contradicted by other evidence (documentary or otherwise) which is undisputed or indisputable.

(3) Where it is shown that a witness has been discredited over one or more matters to which he has given evidence using the above tests. This is relevant to the assessment of his overall credibility.

(4) The demeanour of the witnesses.”

30. 本席現嘗試翻譯以上章節如下：—

「當法庭衡量某一方案情之可信性時，本席接納以下的陳詞……法院應要歸納以下的考慮:

(1) 究竟某一方的案情是否固有地有道理或不合道理的地方；

(2) 究竟某一方的案情是否實際地與其他無爭議或不可爭議的證據（無論是文件上或其他方面之證據）有互相予盾的地方；

(3) 當證人基於以上測試在某一方面或多於一方面被質疑或不被相信時，他所給證供的整體可信性亦應受質疑；及

(4) 證人作供時的外表舉止。」”

29.倘若訴訟的一方在未有提供合理解釋下而沒有安排理應出庭的證人在審訊中作供，或沒有呈交理應向法庭呈交的文件，法庭可據此推論該證人之證供或該等文件並不支持該訴訟方的案情。參見South China Securities Ltd v Lam Kwen Yuen [2012] 5 HKLRD 524，黃國瑛暫委高等法院法官（當時的官階）在當中說：—

“7. ……I take note, of the principle that where a person without explanation fails to call as a witness a person who he might reasonably be expected to call, it is open to the Court to infer that that person's evidence would not have helped that party's case. See, eg Li Sau Keung v Maxcredit Engineering Ltd [2004] 1 HKC 434, 443E-444C, per Le Pichon JA citing O’Donnell v Reichard [1975] VR 916, 929, per Newton and Norris JJ. The same principle would apply to a failure without proper explanation to produce a document or other real evidence that a party might reasonably be expected to disclose.”

30.倘若法庭已根據一項申索的理據就該項申索作出裁決，則有關訴訟方不能在另一案件中要求法庭對該項申索再作裁決，一案不能兩審。參見愉田苑業主立案法團對Chiu Wan（趙雲） and Chiu Sung Shan（趙崇山）（DCCJ 6151/2006, 2008年6月16日），[120]。

證據

31.黃伯森先生在他的證供中提到：—

(1) 在與陳先生商談該租約的時候，黃伯森先生關注該等工程對租客的生意帶來的影響。起初黃伯森先生向陳先生提議待業主完成該等工程後才續租，但黃家輝先生表示該天井天面工程可於7天內完成，加上黃伯森先生不想租客遷離該物業一段時間，黃伯森先生遂認為雙方可以在第3份租約的租賃期完結後立即開展第4份租約的租賃期，唯業主須就該等工程對租客帶來的影響補償租客。

(2) 黃伯森先生表示，業主給予的免租期，就是這方面的補償。黃伯森先生說，業主承諾了該等工程需時不超過14天，而業主給了21天的免租期，並且業主同意該等工程需時多久，免租期便有多久。

(3) 該等工程於2015年6月10日開始，於當天設置了該圍板，分隔了該物業的室內位置及天井，自此租客未能使用天井，天井佔了該物業的1/3面積。

(4) 該等工程沒有如期在14天內完成，並且一直未有完工，對租客的生意構成很大影響。

(5) 租客安排詹先生於2015年8月25日視察該物業。

(6) 租客最後在2015年12月18日把該物業交還予業主。

(7) 鑑於業主在該等工程中有嚴重延誤，租客蒙受了重大損失，業主須對租客作出賠償。

32.陳先生在他的證供中表示：—

(1) 於2015年3至4月期間，他與代表租客的黃伯森先生討論開展新租約的事情。在洽談的過程中，陳先生提到準備在該物業內進行該消防工程，黃伯森先生提出該物業的天井天面較為陳舊，希望業主會重鋪該天井的天面，陳先生同意進行該天井天面工程。

(2) 有關如何進行該等工程，陳先生向黃柏森先生提出兩個方案，方案一是在第3份租約的租賃期完結後，業主在該物業內進行該等工程，工程竣工後，才開始第4份租約的租賃期；方案二是在該等工程進行期間，租客繼續在該物業內營業，同時以木板分隔開該物業的室內地方和天井，因為租客只是在天井存放物品，所以此方案具可行性。黃伯森先生代表租客選擇方案二。

(3) 富裕的黃家輝先生估計倘若沒有不可預計的因素（例如天雨、颱風等），該等工程大約需時14天。業主從來沒有向租客承諾，該等工程必定在14天內完成，也沒有承諾該等工程需時多久，免租期便有多久。

(4) 業主同意在該租約中給予租客21天的免租期，這21天的免租期只是雙方經商談後，業主同意給予租客的優惠，與該等工程無關。

(5) 該等工程已於2015年7月10日大致完成，餘下的只是小工程，如油漆及粉飾等。

(6) 富裕於2015年7月25日發出消防證書，確認該消防工程已完成。

33.黃家輝先生在他的證供中表示：—

(1) 黃家輝先生在2015年4月中旬到該物業視察，認為該等工程並不複雜，施工期間，可以用間隔板分隔該物業的室內地方和天井，把對租客的影響減至最低，租客可以照常營業。黃家輝先生在視察該物業的時候，在現場把上述意見告訴了黃伯森先生和陳先生，黃家輝先生也說，如果不考慮不可預測的因素，如颱風及天雨等，估計該等工程大約需時14天。

(2) 黃家輝先生沒有聽過陳先生向黃伯森先生承諾，倘若該等工程所需時間超出14天，業主須賠償予租客。

(3) 該天井天面工程於2015年6月10日開始。工程有所延誤，是因為受颱風、天雨及酷熱天氣（工人不宜在酷熱天氣中工作），加上黃伯森先生要求工人每天在上午11時後才可開工，以及如有貨物運抵該物業，租客會要求工人暫時停工。

(4) 該等工程大致已於2015年7月10日完成，餘下的只是一些小工程，如油漆及粉飾等。

(5) 黃伯森先生要求富裕留下該圍板，因為租客會在稍後時間進行一些裝修工程。富裕從來沒有拒絕拆除該圍板，也沒有在工程進行期間胡亂擺放工具，或在完成工程後留下工具，影響租客使用該物業。

34.詹先生在該報告中表示，該報告的內容，是基於租客提供的資料及他於2015年8月26日在該物業內所見的情況。詹先生在該報告中表示，因為該圍板並未被拆除，該物業中也有損壞的天花、地面、牆身等，他認為該等工程尚未完成。

分析

35.本案中的一項重要文件證據，就是黃伯森先生和陳先生之間，以及陳先生和黃家輝先生之間的whatsapp短訊。有關這些呈堂的whatsapp短訊的準確性和完整性，各方均沒有爭議。本席根據這些whatsapp短訊檢視各位證人的證供，認為黃伯森先生所說的不是事實，陳先生和黃家輝先生所說的才是實情。

36.業主和租客有關該租約主要條款及免租期的商討、工程施工期的查詢、施工期的進度等，都在陳先生及黃伯森先生之間的whatsapp短訊中可見。

37.在2015年4月5日至6月10日（富裕開始動工之日）的whatsapp短訊中，陳先生只曾在2015年4月8日（1:15:16 am）向黃伯森先生表示“天井工程約需十至十二天”。在其後的短訊中，陳先生完全沒有任何一處顯示他曾作出所謂的該等工程必定的在14天內完成的承諾。

38.黃家輝先生在其證供中表示，該天井天面工程屬於戶外工程，施工進度受制於天氣情況，例如颱風、下雨或太悶熱的天氣，在這些日子都不會進行工程，這說法合乎常理。在這情況下，黃家輝先生不可能向任何一方承諾該等工程必定在14天內完成。因此，陳先生亦沒有可能會向黃伯森先生承諾必定在14天內完成該等工程。

39.有關免租期方面，黃伯森先生曾在2015年4月6日（7:30:10 am）提出“在貴方所負責的維修工程時段，該時段應作為我方免租期”。但這建議隨即於同日（8:05:04 am）被陳先生否決。陳先生表示黃伯森先生所提出的條件“跟我們的預算相差太遠”，陳先生只願意在免租期上讓步至給予租客兩星期的免租期。

40.其後，陳先生在2015年4月8日（1:15:16 am）向黃伯森先生表示決定給予租客“二十一天免租期”。

41.黃伯森先生於同日（1:21:15 am）回覆確認“收悉，若按以上工程十二天計算，我只有九天。不管怎樣，就以貴方現所提的建議為新租約基礎”。陳先生其後（1:23:28 am）確認“租約基礎大家已同意”。

42.上述短訊對話清晰明確，雙方根本沒有協議說該等工程需時多久，免租期便有多久。

43.當黃伯森先生於2015年6月24日（12:23:41 am）向陳先生聲稱工程已進入第十五天，由當天起工程延期的時間，業主會對租客作出所謂“等期等日”的補償，陳先生於同日（8:49:51 am）回應，強調雙方初時估計到工程進度是不容易預測，現今唯有雙方配合希望儘速完成。陳先生於同日（10:35:52 pm）表示理解工程為租客帶來不便，但重申那是雙方當初商討時已有心理準備，知道有不可預測之因素。陳先生在短訊中清楚表示不知道黃伯森先生所指“補償金錢給你所指原因是？”。

44.其後，黃伯森先生在2015年7月6日（10:30:41 pm）表示工程脫期造成“業主尚未能準時交舖給租戶”，要求業主退回七月份租金的期票。又聲稱要計算14天以外的工程的延誤日數，把相關的日數的租金從7月的租金先行減去。陳先生斷言拒絕。

45.黃伯森先生在2015年7月9日（11:58:51 am）再聲稱和業主陳先生早有口頭協議，若工期超過14天，則需按超過工期賠償給租客。陳先生立刻於同日（12:16:56 pm）回覆指摘黃伯森先生的說法是欠租的藉口。

46.黃伯森先生所聲稱的陳先生曾承諾該等工程必定在14天內完成，以及該等工程需時多久免租期便有多久，顯然不是事實。

47.有關工程進度方面，黃伯森先生批評黃家輝先生的證供，黃伯森先生表示2015年6月及7月只有很少日子受颱風影響，並且黃伯森先生其實是提供了出入該物業天井的後門的鎖匙予富裕的工作人員，黃家輝先生所說的工程延誤的理由，根本不能成立。黃伯森先生亦表示，黃家輝先生在盤問中多次表示不記得案件的細節，並非誠實作供。

48.本席不同意黃伯森先生的陳詞。黃家輝先生在他的證供提到的天氣因素，不僅僅是颱風，天雨及酷熱天氣也會影響該天井天面工程的進度。此外，有關出入該物業天井後門的鎖匙，不爭議的事實是黃伯森先生是於2015年6月下旬才把該鎖匙給予富裕的工作人員，換言之，在這以前，工作人員是要等候黃伯森先生開門才可以進入該物業工作。黃家輝先生不能記得該等工程的所有細節，這是可以理解的，不竟2015年4月至7月的事情距今已3年有多，並且富裕不是只有關於該物業的一項工程，而是在不停的從事不同的工程。

49.本席看過陳先生和黃家輝先生之間的短訊，在2015年7月30日，陳先生在短訊中詢問黃家輝先生該等工程是否已完成，黃家輝先生確認工程已經完成。

50.詹先生在該報告中表示根據他在2015年8月26日在該物業中看到的情況，他認為該等工程尚未完成。詹先生的意見建基於他觀察到：—

(1) 該圍板未被拆除；

(2) 假天花未被還原；

(3) 現場釘頭外露；

(4) 牆身未有任何裝飾；

(5) 地板保護未有移除；及

(6) 施工位置與施工範圍外的位置，在裝修及裝飾上有極大差異。

51.要評論該等工程是否已完成，必須先知道該等工程中有甚麼項目。該等工程的項目，載於富裕於2015年3月26日發給業主的“消防工程報價單”，及富裕於2015年4月1日發給業主的有關該天井天面工程的報價單。詹先生在撰寫該報告時，並沒有看過這些報價單。

52.此外，詹先生並沒有在該等工程開始前檢視該物業，無從得悉他在2015年8月26日看到的情況，是否由該等工程引致。

53.詹先生在該報告中的觀察，不足以支持該等工程於2015年8月26日尚未完成的結論。

(1) 有關店舖內的圍板以及地板保護未被拆除

(a) 黃家輝先生在2015年11月9日（6:16:22 am）向陳先生發出的短訊中確認，該圍板未被拆除是出於租客的要求，留待所有工程完工後讓租客可在自行裝修時使用。因此，該圍板連帶地板保護未被拆除絕非因為富裕的工程尚未結束。

(b) 事實上早於2015年4月6日（7:30:10 am），黃伯森先生在與陳先生商討免租期時，已經透露租客打算在工程公司完工後進行全店裝修，而裝修期大有可能遠超一個月。

(c) 在盤問下，黃伯森先生同意是他指示富裕不拆該圍板，他聲稱這是因為該工程尚未完工，該圍板不能拆掉。

(d) 不論甚麼原因，該圍板的確是因黃伯森先生的指示而沒有被拆掉，因此不能以該圍板未被拆除來證明工程尚未完工。

(2) 有關假天花未被還原及假天花有釘頭外露

陳先生和黃家輝先生確認，天井位置原先根本沒如舖面一樣的假天花，天井原本只有鐵皮木板蓋頂。該天井天面工程的範圍只是更換天井天面的部份，富裕的確按照工程合約更換了天井天面。在天井新建的假天花，原先是沒有的，所以不存在“未被還原”的情況。

(3) 有關店舖牆身未有任何裝飾

陳先生和黃家輝先生表示，工程的範圍只包括維修天井天面的工程和安裝消防設備的工程。擬定工程內容時並沒有包括對店舖的牆身裝飾或修飾。

(4) 有關施工位置與施工範圍外的位置，裝修及裝飾有極大差異

陳先生和黃家輝先生表示，根據他們的觀察，租客舖面的裝飾跟天井的截然不同。租客店舖內有裝飾和油漆，但那些並不是天井所呈現的情況。天井的位置本來就沒有特別的油漆裝飾，天井只是被租客用作存放貨品或雜物的用途，而不是陳列貨品的地方。因此，即使天井與店舖其他地方的裝飾不相同，也是原來的模樣，並非工程尚未完成。租客當年在租用該物業後自行因應其使用所作的裝修與該等工程無關。

54.租客在LDPE 847/2015中曾申請覆核但不成功，在其覆核申請書中有一份附件，是另一份由詹先生簽署、日期為2015年9月14日的報告書，該份報告書同樣是基於租客提供予詹先生的資料及詹先生於2015年8月26日在該物業中所見的情況，但當中的結論與該報告有所不同。租客在LDPE 847/2015中存檔的那一份報告書中，詹先生表示：—

“商店完成了天井頂的頂蓋工作、消防工程及更換後門等工程，原來的假天花、原來的油漆、部分牆身及天花粉飾工作尚未完成，圍板也未拆除，不能視作完成的工程。”（底線乃後加）

55.上述的加了底線的部份，並沒有在該報告中出現，而這個部份正正與本案的爭議息息相關，即在詹先生於2015年8月26日視察該物業時，該消防工程和該天井天面工程是否已完成。本席認為，詹先生的兩份報告彼此之間存在重大差異，這個差異大大削弱了詹先生的意見的可靠性。

56.即使該等工程尚未完成，本席認為，租客亦未能舉證他們因此而蒙受了重大損失。

(1) 黃伯森先生於2015年7月6日（10:30:41 pm）與陳先生的whatsapp短訊中表示“工程人員在昨天7月6號再進來開始工作，根據多項工程分階段進行的話，我看應該尚有數天時間。”

(2) 據此，即使根據黃伯森先生的說法，在2015年7月6日的情況，該等工程只是尚餘數天便竣工，所餘下來未做的項目不多。

(3) 該等工程尚未完成的是哪些項目，這些尚未完成的項目對租客的生意構成甚麼實質影響，這些都沒有可靠的證據支持。

(4) 黃伯森先生說該等工程的延誤令租客在生意上損失了HK$804,200，另外因為失去了使用天井的權利而損失了HK$147,333.33，這些聲稱完全沒有任何文件支持。這些聲稱的損失，倘若屬實，不可能沒有相關的文件。黃伯森先生說如果有需要，他可以提供文件，本席不接納這是沒有把相關文件呈堂的合理解釋。在本案中，租客在一段長時間中是有律師代表的，租客在審訊中依賴的訴狀、證人陳述書及文件清單，均是由其時代表租客的律師所準備的。支持租客申索金額的文件，是租客案情中的重要文件，租客不可能不知道要在本案中披露這些文件以支持其申索，特別是租客在本案中有一段長時間是由律師代表，必然有就如何準備本案諮詢法律意見。本席認為，租客聲稱因為該等工程延誤而蒙受重大損失，並非事實。

57.基於以上分析，本席認為，黃伯森先生並非誠實和可靠的證人，拒絕信納其證供。本席信納陳先生和黃家輝先生的證供。本席認為詹先生在該報告中的意見，並不可靠，不予接納。

租客的申索

58.本席認為，沒有可靠的證據支持租客在其案情中聲稱業主曾作的口頭承諾及因為該等工程延誤而引致的損失，租客的申索須被撤銷。

業主的反申索

59.土地審裁處在2015年9月24日下達的《判案理由書》中說：—

“25. 根據《高等法院條例》［第4章］第21F條，如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權，法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的濟助期（由命令的日期起計不得少於7天）屆滿時交給出租人，但倘若承租人能在此命令之後的濟助期內繳付出租人的所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項（如有），則承租人可在無須再訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有案中處所，而出租人就承租人欠交租金的收樓申請的所有進一步法律程序亦將被擱置。

26. 於本案，本席在考慮了雙方的陳述及證供後，決定給予［租客］的濟助期至2015年10月12日，如果［租客］在此濟助期屆滿日或之前把所有欠租／中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租／中間收益）、連同所欠按金及訟費繳付［業主］，則［租客］可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效。因此，［租客］會有機會完成餘下的租約期，［業主］暫時未能就餘下的涉案租約期追討［租客］毀約的損失。”（底線乃後加）

60.土地審裁處未有處理業主基於該租約餘下租賃期的申索，是基於上述原因，土地審裁處沒有根據該申索的理據而作出拒絕該申索的裁決，是故不存在“一案不能兩審”的問題，業主可以在本案基於該租約的餘下租賃期提出反申索。

61.租客未有在其訴狀中提出業主未有盡其減少損失的責任（duty to mitigate loss or damage）作為對業主的反申索的抗辯理由，本席不需考慮此點。參見Hong Kong Civil Procedure 2018, Volume 1, para 18/8/23。

62.業主提出於2016年11月16日成功把該物業出租，並於2016年12月16日起從該物業得到租金收入，截至該租約原定的完結日（即2017年4月30日），業主在新租約中共收到租金HK$189,000，業主願意從其反申索中扣除這個數目。這點是伍大律師在其陳詞中提出，雖然沒有相關的證據，但這點是對租客有利的，黃伯森先生也不反對法庭採納此點，對此法庭予以採納。

63.倘若該租約繼續至其完結日，業主可以由2015年7月1日至2017年4月30日，每月收取租金HK$68,000，這點是明確的。本席認為，業主的反申索中，載於上文第24段的HK$927,516，是有充份證據支持的。

64.業主的反申索中的管理費及差餉損失，即HK$924 + HK$19,740 = HK$20,664，數目雖然不多，但業主未有出示相關證據，本席不能批准。

65.業主可以取得的HK$927,516，實際是2015年12月19日至2017年4月30日期間的租金損失，考慮到如果該租約繼續的話，業主是會在每月的首日才收到該月的租金，為簡明起見，本席指定有關該HK$927,516的利息，由2016年9月1日起（該日大致為2015年12月19日至2017年4月30日期間的中間點）至本判案書的日期為止，利息為香港滙豐銀行最優惠借貸利率加1厘，其後以判定利率計算，直至租客付清全數為止。

結論

66.綜上所述，本席裁定租客在其申索中敗訴，業主在其反申索中勝訴。

67.本席頒令撤銷租客的申索。

68.本席頒令租客須支付予業主載於上文第65段的款額連同利息。

69.本席頒下暫准訟費命令（costs order nisi），本案的訟費（包括所有保留待決的訟費，另加上大律師證書），由租客支付予業主，倘若各方未能就訟費金額達成協議，金額交由法庭評定。倘若在本判案書日期起計14天內各方沒有提出申請更改此項暫准訟費命令，此項命令即成為絕對訟費命令。

70.本席感謝各方協助法庭審理此案，特別感謝伍大律師向法庭提供了寶貴的協助。