王興利 對 王興發

DCMP1827/2017

[2018] HKDC 180

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017 年第 1827 號

-------------------------

-----------------------

-----------------------

-----------------------

判案書

-----------------------

引言

1.這是原告人根據香港法例第352章 《分劃條例》 (「該條例」) 第6條提出的原訴傳票申請，要求法庭頒令出售稱為香港第三街101號怡豐閣八樓B室的物業 (「該物業」) (「售樓令」)。該物業由原告人和被告人分權共有，每人均擁有該物業的一半實質權益。

2.被告人在本案中無律師代表，親自行事。他沒有向法庭存檔擬提出抗辯的通知書。但被告人在2018年1月4日向法庭存檔了一份誓章，反對原告人的售樓令申請。在聆訊當天，被告人親自出庭。本席聽取了代表原告人的梁思臨大律師及被告人的陳詞。

3.原告人已經把一些較為重要的文件翻譯成中文，並把本案的文件妥為送達予被告人。

4.該物業的應課差餉租值不超逾港幣240,000元，故此法庭有管轄權。

案情背景

5.原告人和被告人為兩兄弟。在1991年3月2日，原告人和被告人以分權共有的形式購入該物業，作價港幣735,080元，每人均擁有該物業的一半實質權益。正如前述，原告人和被告人是以分權共有的形式 (tenants in common) 擁有該物業。當時，原告人和被告人向金城銀行申請按揭貸款以購買該物業，按揭貸款大約為港幣450,000元。按揭貸款於2005年9月被全數付清。

6.該物業面積約為344平方呎加上約10平方呎的窗台面積。根據萬邦測量師及顧問行所擬備，日期為2017年11月15日關於該物業的估值報告顯示，該物業的公開市場價值 (以交出空置管有權形式出售) 為港幣550萬元。

7.該物業本來由原告人、原告人和被告人的母親 (「母親」) 和被告人居住。原告人在1994年結婚並遷出該物業。母親於2012年遷移到老人院居住後，被告人一直獨自佔用該物業。

8.在大約2013或2014年，原告人開始計劃把他現年16歲的兩名女兒送到外國大學進修。由於該物業為原告人的主要資產，因此原告人只能夠出售該物業以支持他的兩名女兒在外國升學。原告人預計兩名女兒在外國升學的費用的總數為約港幣三百萬元。

9.原告人在2017年4月告訴被告人他擬出售該物業以支持他兩名女兒在外國升學的計劃，並嘗試和被告人商討出售該物業，但不得要領，往往受到不禮貌待遇，如掛電話等。原告人亦曾經向他的其他兄弟姐妹提議由他們購買原告人在該物業持有的權益，但他們均表示沒有錢這樣做。

10.原告人委託楊名遠律師行在2017年中兩度去信被告人，建議以市場價格出售該物業予第三者及平分該物業的樓價，但遭被告人拒絕，故原告人作出本案原訴傳票申請。

11.被告人現年54歲。根據被告人僅有一頁的反對誓章，他為長期病患者，因該病影響，沒有記憶能力，並沒有工作多年，依靠綜援生活。他指稱，被告人把該物業出售，會導致他無力維持現時生活。

法律原則

12.Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825一案第16至19段確立以下法律原則：─

“(1) A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and ask for an order for partition or sale if he has no other remedy.

(2) When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner) that such an order will not be beneficial to all the co-owners, or that it will result in very great hardship to one co-owner.

(3) Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by them that it is not beneficial. It has to be determined by the court objectively.”

13.中文意思即：─

(1)   分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。

(2)   當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服 (舉證責任在於反對一方) 這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。

(3)   出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。

14.而根據Wong Chun Kei v Poon Vai Ching案第107至108段，法庭考慮出售土地的命令是否對各方「有利」或會對其中一方造成「極大困境」時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害 (Pecuniary or otherwise practical benefit or detriment)。

15.就上文第13(2) 段的意思而言，高等法院原訟庭林雲浩法官在Re Lau Hiu Tuen (HCB 8430/2006，20 August 2015) 案第21段解釋，法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售物業對所有業主有利，即出售物業的命令損害所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境：─

“… an order for sale would not be refused unless all the co-owners would be benefitted by its refusal, or, in other words, an order for sale would be detrimental to all the co-owners, or unless it will result in very great hardship to one co-owner.”

16.在Konew Capital International Ltd v Lai Siu Fun & Ors (DCMP 1143/2016，24 March 2017) 第50段[1]，區域法院廖文健法官也指出：─

「(1) 聯名業主有基本權利擺脫聯名業權的情況。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。

(2)   如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售不會有利於所有業主或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。

(3)   出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定。法庭必須客觀判斷上述問題。

(4)   法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售會有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。」

17.根據上述的案例，反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士，即本案的被告人。出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定，法庭必須客觀判斷上述問題。法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售該物業有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。

18.在本案中，在決定是否行駛該條例第6條所賦與的權力，法庭需要考慮以下的問題：─

(1)   原告人是否沒有其他補救措施而需要分劃或出售該物業？

(2)   分劃土地的命令是否可行？

(3)   出售該物業的命令是否不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境？

原告人是否沒有其他補救措施而需要分劃或出售該物業？

19.正如 Wong Chun Kei一案所述，分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縛，並要求分割或出售土地，如他並沒有其他補救措施。

20.關於原告人是否有其他補救措施的問題，沒有爭辯的事實是，原告人曾向他的其他兄弟姐妹提議，向他們出售原告人在該物業持有的權益。但原告人的姐姐均表示他們沒有足夠金錢。本席認為，原告人提出足夠證據，証明他沒有其他補救措施，而需要將該物業分割或出售。

分劃土地的命令是否可行？

21.當法庭判斷究竟劃分土地是否切實可行的時候，法庭會考慮土地的大小及設計，而且可以憑常識而不靠專家下結論：見Konew案 (見上) 第52至53段[2]。在該案中，涉案物業是一座多層大廈內的一個小單位，實用面積大約346平方尺加上約18平方尺的窗台面積。法庭憑常識判斷，劃分該單位並不切實可行。

22.在本案中，該物業也是位於一座多層住宅大廈內的一個小單位，實用面積大約344平方尺加上約10平方尺的窗台面積。同理，憑常識判斷，劃分該物業並不切實可行。

出售該物業的命令是否不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境？

23.在本案中，被告人並不聲稱，出售該物業的命令將不會有利於所有共同擁有人。本席認為，任何這樣的聲稱不能成立，因為出售該物業對原告人有利，可以使原告人達成他把兩名女兒送到外國大學進修的目標。

24.故此，本案的關鍵問題是：被告人是否能說服法庭，出售該物業的命令會對他造成極大困境。

25.本席認為憑被告人呈交的誓章及他在庭上的陳詞，並沒有充分證據顯示售樓令將會對他造成極大困境：─

(1)   雖然出售該物業意味被告人需要另覓居所，為他帶來不便；然而，這本身不足顯示售樓令會為他帶來極大困難：見Re Chan Wai Lin [2016] 5 HKC 563，第35段；Konew案，第55段。

(2)   根據本席席前的證據，出售該物業並扣除律師費、地產經紀佣金等相關費用後，被告人可獲得不少於港幣270萬元。這雖然未必足夠他另購居所，但足以讓他租住另一同類單位一段長時間，不會至於無家可歸：見Re Chan Wai Lin案，第35段；Konew案，第55段。

(3)   雖然被告人聲稱他長期患病，多年都沒有工作，依靠綜援過活，雖然這可能是令人同情的，但這並不代表出售物業對他造成極大困境，因為從售賣物業獲得的可觀金錢，除了足以維持被告人長時間的生計，也可使被告人有一筆資金應付突然的醫療開支。

(4)   本席不同意被告人的指稱，把該物業出售會導致他無力「維持現僅有的 … 生活」。相反，正如前述，出售該物業後的款項不僅可以維持被告人的生計，也可使被告人有一筆資金應付突然出現的醫療開支：─

(i)   原告人提出證據，指出在出售該物業後，假設被告人租用與該物業面積和狀況相近的單位租金為港幣9,800元[3]。假設被告人獲取了該港幣270萬元的款項，不再具有申請綜援的資格，不能再獲得綜援 (估計綜援金額加上公立醫院醫療費用每月不高於港幣4,000元) [4]， 被告人每月支出約為港幣13,800元。

(ii)   根據上述計算，在出售該物業後，被告人獲取的該港幣270萬元的款項，足以在被告人現時生活水平，維持被告人生計多於16年[5]；

(iii)   假設被告人每月使用港幣8,000元 (即現時被告人每月可獲得的綜援金額的一倍)，被告人每月支出約為港幣17,800元。該筆港幣270萬元的款項，足以維持被告人生活12年半   多[6]。

(5)   由此可見，被告人的說法不能成立。

26.總括而言，被告人須負擔證明出售該物業會對他造成極大困境的舉證責任。但是，被告人在本聆訊中並沒有提出足夠實質證據，支持出售該物業會對他造成極大困境。

27.所以，本席認爲在客觀地檢視案情並權衡原告人與被告人的利益後，頒令出售該物業並不會對被告人構成極大困境。

命令

28.考慮到應給予被告人合理時間另覓居所，本席頒下以下 命令：─

(1)   根據《分劃條例》（香港法例第352章）第6條，命令香港第三街101號怡豐閣八樓B室 (「該物業」)以私人協議方式，或在未能以私人協議方式的情況下，以公開拍賣或法庭認為合適的方式、價格及條款被出售；

(2)   在被告人向原告人把該物業在空置情況下的管有交回之日期的六個月內，指令原告人委任地產經紀協助簽訂和執行售賣該物業的正式買賣合約。如未能在上述時限內執行上述正式買賣合約，以公開拍賣方式，按照不低於法庭認為合適的底價出售該物業；

(3)   在付清所有跟出售該物業有關的合理和必需的費用後 (「該合理費用」)，把出售該物業所得的款項 (「該所得款項總額」) 平均分給原告人和被告人 (「該淨收益」)；

(4)   把該所得款項總額給予代表原告人的律師，即楊名遠律師行，按照以下的方式和次序支付該合理費用：─

(a)   立刻支付所有在該物業的買賣完成前尚未支付的管理費、政府地租及差餉和文件保管費用；

(b)   解除所有在該物業的買賣完成前仍然存續的任何產權負擔；

(c)   付清所有跟出售該物業有關的合理的地產經紀佣金、律師費、拍賣官酬金和其他與出售該物業有關的合理費用；

然後以本命令第 (3) 段所列明的方式作出分配；

(5)   如果被告人或其律師在該物業的買賣完成的日期後7天內未要求收取該淨收益下應得的款項，把該款項繳存於法院；

(6)   被告人向原告人在頒下本判案書後的三個月內，把該物業在空置情況下的管有交予原告人；

(7)   任何一方可向法庭申請附帶命令或指示；及

(8)   被告人須支付原告人在本申請中的訟費 (包括所有保留待決的訟費)，包括大律師證書。如果達不成協議，訟費由法庭評定。訟費在售賣該物業並在被告人獲得售賣該物業一半所得 (扣除跟出售該物業有關的費用) 後，被告人才需向原告人支付。

29.本席感謝梁大律師對法庭的協助。

原告人：由楊名遠律師行轉聘梁思臨大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊