張家怡 對 張加官及另一人

DCMP 5082/2023

[2026] HKDC 195

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2023年第5082號

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

判案書

------------------------

A.  引言

1.自1993年3月5日起，原告人與第一被告人（下稱「被告人」）以聯權共有的形式持有小西灣富景花園第5座4樓C室（下稱「該物業」）。

2.第二被告人為原告人及被告人的母親（下稱「母親」）。第一被告人是原告人的兄長。第二被告人的丈夫（下稱「父親」）於2019年去世。原告人及第一被告人還有一個妹妹（下稱「妹妹」）。

3.原告人於2023年11月1日以原訴傳票提出申請，請求法庭依據《分劃條例》（香港法例第352章）（下稱「該條例」）第6條，命令出售該物業。被告人一直反對申請。

4.本案原訂於2024年12月13日於本席席前進行實質聆訊。母親在聆訊中申請加入成為本案其中一名被告人，藉此反對原告人的申請。由於醫療證據顯示母親是精神上無行為能力的人，故法定代表律師同意出任為她的辯護監護人。在考慮各方陳辭後，本席批准母親加入本案；並因各方就相關事實有所爭議，本席根據《區域法院規則》（香港法例第336H章）第28號命令第8條規則，命令本案猶如已經藉令狀開展。本席考慮到案件至當日為止已進行超過1年、母親的身體狀況、以及本席在準備當日聆訊時已閱讀各方總共20份誓章，本席在聆訊時指示本案應儘早於本席席前審訊，並為此給予相關命令。本席於2025年3月26日的案件管理會議中，命令本案於2025年7月2日開始於本席席前審訊。

5.在審訊中，黃海榕大律師代表原告人；盧敬輝大律師代表母親。被告人沒有聘請律師代表，親自出庭應訊。

B.  原告人的案情

6.本席首先闡述原告人的案情。

7.父親早於1961年獲編配於蘇屋邨󠄇荷花樓一個公屋單位（下稱「荷花樓單位」）。父母於1962年結婚；三名子女自小就於荷花樓單位與父母同住。

8.及至1991年末至1992年初，父親決定以綠表申請人資格，交出荷花樓單位去申請居屋。縱然被告人當時仍然是荷花樓單位的登記住戶，但他已婚並已遷離蘇屋邨󠄇單位，在青衣美景花園一單位居住。美景花園的擁有人為父母及被告人。

9.父親的申請經抽籤後成功。其後父親決定提名原告人及被告人作為業主購入居屋，因為他認為自己已年屆60，不容易申請按揭；原告人及被告人則已工作數年，可以申請按揭，並負擔相關的還款。妹妹當時只是剛投身職場，父親認為他未有經濟能力負上還款的責任。

10.原告人及被告人同意父親的建議。他們最後揀選了該物業，並同意以港幣850,300.00元購入單位。他們亦同意向永隆銀行申請按揭貸款，並共同負擔還款。他們會輪流每月將資金存入在永隆銀行以被告人名義開立的還款戶口，以支付每月的還款。

11.如本判案書開首所述，原告人與被告人於1993年成為該物業的業主；他們視自己各自擁有該物業的一半業權。

12.該物業的按揭貸款最終於1999年4月8日提前還清。原告人指稱，總括而言她支付的還款金額較被告人為多。尤其就1999年4月8日提前還款港幣219,962.40元而言，資金是首先由父親提供；她與被告人理應其後每月逐步向父親還清款項。但事實上被告人從未向父親還款；整筆資金最終是由原告人清還給父親的。縱使原告人指她清還了按揭貸款超過一半，但她仍同意最初購入該物業時的共識，她實質持有該物業的一半業權而已。

13.原告人於購入該物業數月後就結婚，並遷出該物業。妹妹不久之後亦結婚然後遷出。

14.在1994年時，被告人已與第一任妻子離婚；他與女兒（張慧明）遷入該物業。不久之後，他當時的女友亦搬到該物業居住，直至2000或2001年為止。張慧明於2004或2005年遷出；其後於2008年左右搬回該物業居住一年左右。被告人則自2005年左右頻繁返回內地工作，僅在回港的時候逗留在該物業。

15.父母自1999年起不時到原告人家中留宿。在2006年左右，他們在廣州置業，並經常在內地居住。

16.被告人與第二任妻子（莫莉）於2011年結婚；莫莉於2013年誕下兒子。被告人一家自2017年起搬到該物業居住。

17.原告人於2021年決定移民外國。母親曾與妹妹、張慧明、及被告人同住；她也曾租住其它物業。但原告人漸漸發現母親似乎罹患了腦退化症。經與母親商量後，母親於2023年4月入住位於西環的安老院。

18.原告人指稱被告人於2024年6月16日擅自從安老院接母親回該物業居住。

19.原告人於2022年向被告人提出要變賣該物業。她與被告人曾就購入對方的業權有所商討，但未能達成任何協議。

C.  被告人的案情

20.被告人就原告人的案情提出以下的歧見。

21.父親於申請居屋時同意讓原告人成為該物業的業主，是為圓原告人當時希望成為一名業主的願望。

22.被告人指稱他所貢獻的按揭還款，其實比原告人多。尤其就1999年4月8日的提早還款而言，這是用他向還款戶口存入兩張共港幣220,000.00元的支票支付的。原告人並沒有負擔她那半份的還款。

23.被告人指稱他與原告人在購入該物業時曾向父母作出承諾；母親並於1994至1999年間多次將現金交給原告人以作償還按揭貸款之用。本席將於下述篇幅交代相關案情。

24.被告人指他於1998、1999年期間遭遇兩次意外。除了身體損傷外，他自此患上精神病，並自1999年至今一直獲批傷殘津貼。他現時已年過60，沒有工作；再加上病患，他的謀生能力不高。他的資產在這幾年間由港幣百多萬元減少至只有港幣數十萬元，不足以應付任何另置物業的需求。莫莉只為學生補習賺取些微的收入；她亦患有甲狀腺病，不能操勞。他的兒子亦在該物業附近就學。故法庭倘若命令出售該物業，會為他一家帶來極大的困苦。

25.因為他的還款較多，被告人在計算還款金額後，向原告人反申索該物業60.21%的實益權益。

D.  母親的案情

26.母親的案情主要是基於被告人的說法構成。

27.據被告人稱，在父母討論是否交回荷花樓單位去申請居屋時，他們曾擔心年邁之後的住屋問題。原告人及被告人為了促使父母同意交出荷花樓單位以申請居屋，他們向父母承諾將來購入居屋單位後會讓他們住在居屋單位，直至百年歸老為止，而不須支付任何代價（下稱「該承諾」）。父母依賴該承諾，同意交出荷花樓單位以申請居屋。

28.被告人指稱，於1994至1999年，原告人屢次向母親抱怨，她在購入該物業後，只是居住了數個月就結婚遷出；反之被告人和張慧明就居住於該物業。然而，她仍要負責該物業按揭還款的一半，並不公平。再加上她也要負擔父母的家用支出，所以她的經濟壓力沉重。母親為了息事寧人，多次將現金交給原告人，總數達港幣180,000.00元。母親向原告人明確表示這些現金是用於償還該物業的按揭貸款，不可作其他用途。原告人有遵從母親的指示，將該些現金用於償還該物業的按揭貸款。

29.母親的案情指她從未將該些現金視為饋贈給原告人。故此，她因支付了港幣180,000.00元而在該物業有實益權益。

30.母親於2024年6月16日遷回該物業居住。縱然她患上了腦退化症，但根據精神科專科葉百然醫生於2024年11月28日發出的信函，母親有能力表達自己的住宿意願；她並向葉醫生清楚表達希望繼續在該物業居住，而不想進安老院。

31.倘若法庭頒令出售該物業，這會對母親帶來極大困苦。這樣將漠視該承諾，以及母親在該物業的實益權益。另外，原告人及妹妹已經移民國外；被告人是母親唯一在港可照顧她的親屬。如果該物業要出售，被告人沒有能力另覓合適的居所與她同住。無論如何，要求有腦退化症的母親適應新的居住環境對她來說極其困難。

32.母親向原告人反申索該物業16.48%的實益權益。

33.原告人否認她在購入該物業前有作出該承諾；她亦否認曾收取母親港幣180,000.00元現金。故原告人否認母親在該物業有任何實益權益。

34.順帶一提，母親直至2021年持有140,000股電能實業股份。原告人指母親於2021年11月將其中的30,000股沽出，然後將出售所得約港幣137萬元轉帳予莫莉。其後在2022年5月，母親再將10,000股變賣，並將所得的港幣約52萬元轉給被告人。原告人因此指被告人一家已從母親手中收取了港幣約189萬元。

35.原告人指稱，母親怕剩餘的股票會落入被告人手上，決定將餘下的100,000股分配給她和張慧明，而條件是她們在母親有生之年要從股息中調撥資金作為母親的生活費用。原告人和張慧明同意有關安排，並將100,000股電能實業變賣成港幣約500萬元後，購入替代的股票。她們亦在2023至2024年間，當母親入住西環的安老院時，替她支付住宿費用及其他開支。但現時母親的立場似乎是不承認她曾同意作出相關的有條件饋贈。

E.  本案要解決的爭議及適用的法律原則

E1.  本案的爭議

36.本席認為，法庭要考慮原告人是否已提出足夠證據，證明法庭應該頒佈命令出售該物業。這牽涉考慮頒令出售該物業是否會為被告人及母親帶來極大困苦。其中，法庭要裁決該承諾是否存在，以致出售該物業會令該承諾不能實踐而帶來不公。

37.另外，法庭在本案中亦須要裁定，該物業的實益權益是否如原告人所主張般，與法定權益一樣都是由她與被告人共有的；還是如被告人及母親所說，因他們支付用以清還按揭貸款的資金，所以他們持有相應百分比的實益權益。這當然影響法庭判定出售該物業後（如合適的話）所得資金應如何分配；同時這也關乎法庭考慮就出售該物業是否會為被告人及母親帶來極大困苦。

38.與訟各方在本案中就多個事實指稱有所分歧，並提出證據說服法庭事實曾如他們指稱般發生。例如，原告人及被告人就為何選擇了富景花園而非其他屋宇有不同的指稱；被告人亦花了大量篇幅解釋他和原告人之間每一筆的金錢瓜葛，以及在他眼中原告人如何侮辱了他的宗教信仰。本席認為這些事實分歧與法庭須要裁定的爭議沒有關係，故本席在本判案書中不宜就所有分歧作出分析或裁決；否則，觀乎本案的審訊文件冊有達2,300多頁，本判案書會變得長篇累贅，且文不乎題。

E2.  該條例下出售物業的命令

39.就法庭考慮是否根據該條例命令出售共有的物業所適用的法律原則，黃大律師援引Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第18至19段的觀點。在王興利 及 王興發 [2018] HKDC 180（吳港發暫委法官；2018年2月13日）中，法庭以中文翻譯了上述原則和引述了其他案例，將適用的原則在判辭第13至18段列出。本席輯錄如下：

「13. 中文意思即：─

(1) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。

(2) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。

(3) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。

14. 而根據 Wong Chun Kei v Poon Vai Ching 案第107至108段，法庭考慮出售土地的命令是否對各方「有利」或會對其中一方造成「極大困境」時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害（Pecuniary or otherwise practical benefit or detriment）。

15. 就上文第13(2)段的意思而言，高等法院原訟庭林雲浩法官在 Re Lau Hiu Tuen （HCB 8430/2006，20 August 2015）案第21段解釋，法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售物業對所有業主有利，即出售物業的命令損害所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境：─

“… an order for sale would not be refused unless all the co-owners would be benefitted by its refusal, or, in other words, an order for sale would be detrimental to all the co-owners, or unless it will result in very great hardship to one co-owner.”

16. 在 Konew Capital International Ltd v Lai Siu Fun & Ors （DCMP1143/2016，24 March 2017）第50段，區域法院廖文健法官也指出：─

「(1) 聯名業主有基本權利擺脫聯名業權的情況。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。

(2) 如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售不會有利於所有業主或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。

(3) 出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定。法庭必須客觀判斷上述問題。

(4) 法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售會有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。」

17. 根據上述的案例，反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士，即本案的被告人。出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定，法庭必須客觀判斷上述問題。法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售該物業有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。

18. 在本案中，在決定是否行駛該條例第6 條所賦與的權力，法庭需要考慮以下的問題：─

(1) 原告人是否沒有其他補救措施而需要分劃或出售該物業？

(2) 分劃土地的命令是否可行？

(3) 出售該物業的命令是否不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境？」

40.黃大律師另援引Ng Yiu Chu v Cheng Lung Yau [2023] HKDC 1240 （林展程暫委法官；2023年9月5日），指出法庭在該案中就被告人指稱的極大困苦有以下分析：

“24. First, as regards the defendant’s health conditions, I do not see how his health conditions would relate to any hardship caused by the sale of the Property when (1) there is no evidence to explain how the medical conditions would impose any hardship after the sale order is made and
implemented; and (2) more importantly, there is no evidence that the defendant would have nowhere else to live in.

25. Second, in respect of the alleged hardship to his son and his daughter’s family, there is no evidence that his son, his daughter and his son-in-law have any medical conditions that make them incapable of working for a living. They are all capable adults. In fact, both the son and the son-in-law have got proper jobs earning sums which most of the grassroots have been earning. They well knew that the Property was co-owned and in any event they have no interest in the Property at all. Nor is there allegation that the Deceased or the plaintiff have made any promise that they would live in the Property for good.

26. In my view, contrary to any hardship, the sale proceeds, if the defendant would distribute to his son and his daughter, would be good sums that could reasonably help them. Take the HK$18,000 monthly rent as an example, as suggested by the defendant in his affirmation. Assuming that the defendant, being so concerned with his son’s and his daughter’s living, would equally distribute the HK$2 million proceeds so that each of his son and his daughter would get HK$1 million, then each of them could rent an apartment at HK$18,000 per month for about four and a half years. Meanwhile, they would still be working and earning and making savings.

27. There is no duty on anyone to make sure that the defendant's son and/or the defendant’s daughter would have a comparable living for good, let alone providing for a larger space when the daughter’s kid is growing as apparently suggested by the defendant in his affirmation. While of course, it would cause difficulty if they cannot live in the Property for free as in the past, I do not think that considering the above objectively, such difficulty amounts to the ‘very great hardship’ in the context of an application under the Partition Ordinance.”

41.簡言之，法庭在該案中認為被告人沒有提出證據證明他及其家人有任何病患令他們搬家有任何困難；亦沒有證據證明他們會因法庭頒布命令出售物業而無家可歸。他們向來都知道物業是共有的，而且沒有任何人作出過任何承諾不用他們遷出物業。況且，被告人及家人有謀生能力；物業出售後所得亦能讓他們負擔租住居所的支出。基於沒有任何人有責任確保被告人的居住環境的水平得到永續保障，故法庭並不認為命令出售物業在該案中會為被告人帶來極大困苦。

42.黃大律師亦援引了Konew Capital International Ltd 及 Yu Ping Chung DCMP699/2017（周敏慧暫委法官；2018 年1 月29 日）中法庭下列的觀察：

「19. 本席認為第二被告人言過其實，若把物業出售，她會得到出售物業價格的一半。根據於2017年5月作的估價報告，西灣河單位在逼售的情況下可預計的售價是HK$2,760,000。即使一半的樓價不足以讓第二被告人購入另一單位居住，她仍可以以租賃形式租住另一單位，而不會沒有地方居住。出售西灣河單位確實會對第二被告人造成不便，但不會對她造成極大困境。」

43.本席同意黃大律師援引的法律原則適用於本案。

E3.  有關實益權益的法律原則

44.本席也同意黃大律師就實益權益的法律原則的陳述；盧大律師亦似乎沒有異議。本席輯錄黃大律師的陳辭如下。

45.法律上，若有人主張實益業權和法定業權不一致，該人必須舉證責任證明這一點：例見張 對 馮 對 楊 [2020] HKFC 163 （歐陽浩榮法官；2020年8月13日），第2至6段。

46.當法庭裁定法定業權擁有人以歸復信託或共同意圖法律構定信託為他人持有實益業權時，物業的實益業權和法定業權就會不一致。

47.在Mo Ying v Brillex Development Ltd [2015] 2 HKLRD 985中，上訴法院於判辭第5.16段就何時應裁定法定業權擁有人以歸復信託或共同意圖法律構定信託為他人持有實益業權列出下述原則：

“(i) The starting point is there is a presumption that equity follows the law and they are joint tenants both in law and in equity;

(ii) The presumption can be displaced by showing

(a) that the parties had a different common intention at the time of acquisition, or

(b) that they later formed the common intention that their respective shares would change;

(iii) Their common intention is to be deduced objectively from the parties' conduct;

(iv) It is only in those cases where it is clear either (a) the parties did not intend joint tenancy at the outset, or (b) had changed their original intention, but it is not possible to ascertain by direct evidence or by inference what their actual intention was as to the shares in which they would own the property, then each party is entitled to that share which the court considers fair having regard to the whole course of dealing between them in relation to the property;

(v) Each case will turn on its own facts. Financial contributions are relevant but there are many other factors which may enable the court to decide what shares were either intended or fair.”

48.在Chan Chui Mee v Mak Chi Choi [2009] 1 HKLRD 343一案中，法庭在判辭第96段強調若是有第三方聲稱在購入物業後才出現讓第三方持有實益業權的共同意圖，該共同意圖是需要有力證據證明的。

49.而在Re Superyield Holdings Ltd [2000] 2 HKC 90一案中，法庭在第108A-D頁指出，在購入物業後，即使按揭供款比例與購入物業時的預計有所不同，供款較多一方並不能以歸復信託提出享有較大的實益業權：

“The better view is that post-completion unequal contributions to mortgage repayments, whether by prior agreement or otherwise, cannot affect the quantum of interest taken by the respective parties at the date of acquisition under, I emphasise, a resulting trust. Such contributions may, however, have a bearing on the remedies which may be available under what is now usually referred to as a common intention constructive trust or under some form of proprietary estoppel. The fact that the mortgage debt was not repaid by the parties equally may, however, be relevant to an equitable accounting between the parties”.

E4.  就承諾不容反悔適用的法律原則

50.在Patrick Cowley and Wong Wing Sze Tiffany (Joint and Several Trustees in bankruptcy of the Property of Lau Yu also known as Jaffe Lau) v Lau Sze & Anr [2024] HKCFI 1662（唐佩思資深大律師暫委法官；2024年6月21日）中，法庭歸納了一貫的法律原則；如與訟其中一方指稱對方曾向他作出承諾不容反悔，他就須要證明對方確曾對他作出有關的承諾或保證、他依賴了該些承諾或保證、並且因而蒙受了損害。這些要素環環相關，並且都是基於法律上反悔承諾是否不合情理作出考慮的。所以，就算主張承諾存在一方證明了各要素確實存在，但如果法庭判定反悔承諾並不會令法庭覺得良知有損的話，法庭仍可拒絕就該些承諾或保證給予濟助。

F.  證供分析

51.原告人除了自己作供之外，並傳召了張慧明及她的叔父張啟德（下稱「叔叔」）作供；被告人及母親則傳召了被告人及莫莉作供。

52.本席謹記下列有關評核證人可信性的法律原則[1]：

52.1.  一般來說，與該意外同時期存在的文件對評估證人的可信性至關重要。

52.2.  證人的說法的固有可能性，或是否符明顯的邏輯，也是重要的指標。

52.3.  法庭亦可考慮證人的口供是否前後一致，或是否與不能爭議的證據相符；及考慮證人的證據本身是否存在矛盾。

52.4.  法庭應謹記證供的真實性不能單憑證人的外表或作供時的神態決定。

52.5.  總括而言，法庭可考慮客觀證據、證人的動機、及整體證據的可能。

F1.  被告人及母親的實益權益

53.如上述案例闡述，被告人及母親有舉證責任，證明原告人及被告人以信託形式代他們持有與法定權益不相同的實益權益。

54.自2022年原告人提出變賣該物業後，她與被告人曾以Whatsapp通訊形式商討如何處置該物業。在2022年6月23日的通訊當中，原告人與被告人就該物業的價值有所爭辯。原告人看似重申他們之前曾提及的，該物業在居屋第二市場的價值可達港幣四百多甚至五百萬元；而被告人看來認為原告人指稱的價值過高。被告人當時的立場是，他可以考慮以港幣200萬元購入原告人持有的業權。原告人認為被告人的建議並不可取，因為她指稱被告人當時已從母親變賣股票得到港幣180萬元；如果她接納被告人的建議，被告人就只須要再自行出資港幣20萬元就能得到該物業的業權。她認為這對她極為不公；在她看來，被告人從母親手上所得的港幣180萬元她亦應可享有，故她不斷要求被告人首先要歸還該港幣180萬元之後，才考慮是否再收取被告人港幣200萬元以轉讓她的業權。

55.在本案中，本席無須就當時雙方的爭拗孰是孰非作出裁決。就本案而言，本席認為關鍵的考量，是被告人當時並沒有提出他其實因還款較多而擁有該物業超過一半的業權；他在通訊中亦沒有指稱母親在該物業有所權益，故他與原告人須考慮如可處置或補償母親的權益。這與被告人在本案中所持的立場大相逕庭；本席認為這些通訊顯示被告人的案情並不可信。

56.被告人在審訊作供時強調，當原告人向母親抱怨自己要負責該物業按揭還款的一半時，他在場聽聞原告人與母親的對話，也目睹母親將現金交給原告人，並囑咐她現金只可作還款之用。既然如此，被告人在2022年6月與原告人通訊時，理應記得相關事項，並質疑她其實持有該物業不足一半的業權，以與她討價還價。本席裁定他當時沒有提出相關說法，較為切合原告人的案情。本席並不接納被告人有任何理由特意在通訊中避談他持有多於一半的業權，或母親其實亦應持有業權。當時他與原告人的關係不太融洽；他與原告人的商討與他的財務及居住情況有切實的影響，他不可能不提出所有有利他的事實與原告人據理力爭。本席亦不接納被告人可能當時因有精神病而令他的記憶一時有所閃失，而忘記向原告人提出他擁有的業權較多。倘若被告人確因精神病影響他的記憶，本席認為這同樣地影響他的案情的可信性及真確性。

57.同理，莫莉曾於2022年4月18日以Whatsapp通訊與原告人對話。她向原告人發送訊息，指母親向她說原告人在該物業有一半業權，並說被告人一家應盡快從原告人手中購入該半份業權，以免防礙原告人移民的計劃。莫莉然後指出母親願意替他們出資港幣100萬，並建議原告人考慮接受港幣200萬元將業權賣給他們。

58.本席認為，如果母親曾與莫莉提及她曾因給予原告人港幣180,000.00元的現金償還按揭貸款而因此持有該物業的業權，莫莉並不可能在通訊中通盤接受原告人持有該物業的一半業權。她在通訊中所寫的內容與她在審訊時的供詞南轅北轍。同樣地，本席不接納她在2022年4月時有任何合理理由不向原告人指出她其實在該物業的業權少於一半。從她當時的訊息可見，她指稱她和被告人的財政並不充裕；她希望原告人給予時間讓他們可湊足港幣200萬元。她在翌日也向原告人發出訊息，指她與被告人的財力不足以支付港幣200萬元。倘若她作供所說屬實，她理應可以指出被告人無需向原告人支付該物業價值的一半來換取轉讓業權。本席認為莫莉在本案的證供並不可信，亦非反映現實。

59.本席同意黃大律師的陳辭，證據並無顯示任何理由阻止法庭考慮上述證供。本席同意上述通訊並不是在無損權益之下作出，因為雙方並沒有明確標明或暗示通訊是為達成任何和解協議從而避免法律訴訟而作出。

60.就算原告人於2022年8月3日經她的代表律師向被告人發出信函表達立場，被告人在他於2022年8月17日的回覆中，亦沒有提出任何質疑，指稱原告人其實持有該物業少於一半的業權。他隻字不提他其實因還款金額較多而持有超過一半的業權；也沒有提及母親曾支付港幣180,000.00元而獲得任何業權。反之，他詳細談及他與原告人商討轉讓代價的箇中轉折。本席引用上訴法院於Pang Kam Chuen, the sole executor of the estate of Pang Yeuk Chi, deceased v Pang Kam Bor [2025] HKCA 895（朱芬齡副庭長、張澤祐及區慶祥上訴法庭法官；2025年9月30日）的判辭第75至76段的意見，裁定被告人在本案的說法並不可信，流於事後重組。

61.基於上述理由，本席認為被告人未能成功舉證，證明他與原告人有所共識，基於他還款較多，所以在該物業中應佔與還款比率掛鉤的實益權益。

62.由於母親提出擁有該物業的實益權益的案情，是基於被告人的證供，本席亦因上述分析裁定母親並未能成功舉證，證明她擁有該物業任何實益權益。

63.再者，就算被告人作供指稱母親曾給原告人總共港幣180,000.00元確為事實，本席並不同意母親因而可以共同意圖法律構定信託的形式得到該物業部份實益業權。誠如馮庭碩暫委法官（當時官階）於Mo Ying v Brillex Development Ltd [2014] 3 HKLRD 224的判辭第38段所述，任何溝通需要明確稟列以及證明，才可支持共同意圖法律構定信託存在的推論。根據被告人的說法（如他在於2024年1月8日存檔的宗教式誓章第21段的說法），母親從沒提過她要在該物業中得到相應的權益，才願意給予原告人現金。另外，母親給予原告人現金的源起是因為原告人不時向她作出投訴。母親顯然是為了讓原告人不再不滿，才有此舉動。在這樣的客觀環境下，母親可認為該些金錢是饋贈給原告人，讓她感覺母親有將她視為不公之處稍作撥亂反正。本席認為，單憑被告人的證供，根本不足以推論母親不可能將給予原告人總共港幣180,000.00元現金視為有條件的饋贈。

64.根據Re Superyield Holdings Ltd這一案例，被告人及母親不能以歸復作為基礎，證明他們因按揭還款而在該物業中有相應的實益權益。這個說法與原告人及被告人之間就該物業的共同意圖相悖，並不可取。

65.本席認為上述分析足以證明法庭無須就與訟各方爭辯他們各自負擔了按揭還款的實質金額作出詳細的裁決。

F2.      該承諾是否存在

66.基於本席裁定被告人的證供並不可信，本席認為母親一方未能在相對可能性成功舉證，證明原告人及被告人在購入該物業時有向父母作出該承諾。

67.本席亦同意黃大律師陳辭指，被告人指稱該承諾存在，只於被告人在2024年12月5日存檔的第六份宗教式誓章才首次提及，根本不可盡信。正如本席就前述爭議的分析，當原告人提出變賣該物業時，如該承諾確實存在，被告人不可能不向原告人提出他們必須考慮如何才不會違反該承諾；但例如在2022年3月當原告人與被告人探討如何安置母親時，被告人從來沒提及他們曾承諾母親可以無條件到該物業居住。反之，他當時第一個提議是叫原告人接母親到她當時在將軍澳的居所居住；原告人才是有建議母親可以到該物業居住的人。這些訊息都支持該承諾不曾存在的推論。

68.依本席看來，被告人在他的第六份宗教式誓章指稱該承諾確曾存在，可能是因為原告人在她於2024年11月6日作出的第五份非宗教式誓章第61段指稱父母一向都不將該物業視為可持續能安居之所，藉此歸納出將該物業出售並不會為母親帶來極大困苦，或才引致被告人提出該承諾存在的指稱。

F3.  法庭應否頒令出售該物業

69.原告人現提出不再希望與被告人共同持有該物業。本席認為原告人的意願應被尊重。該物業面積592平方尺，有三個房間、一間浴室及一個廚房。有鑑於它是居屋單位，而且位於多層大廈內，黃大律師及盧大律師都認為物理上分割該單位不切實際。本席贊同他們的見解。

70.本席裁定出售該物業是合適的濟助；本席並不接納出售該物業會為被告人及母親帶來極大困苦，理由如下：

70.1.  法律並不保障被告人必然能擁有任何物業。故他沒有能力另行置業，並不構成有力的理由阻止法庭頒令出售該物業。

70.2.  母親並不是該物業的實益擁有人。無論如何，不同人可能就如何為腦退化患者提供最佳照顧有所分歧：有些人可能認為院舍能提供較專業的照顧；另外有人也可認為居家照顧可為患者提供更熟悉的環境，對患者的心理健康更好。本席認為法庭不宜就照顧的形式作出道德或情感上的判決。因此，本席認為母親現在患上腦退化症，要她遷出該物業必然為她帶來極大困苦。

70.3.  被告人向法庭披露了多張文件，表面看來是母親表達她不願意離開該物業到安老院居住。本席留意到這些文件大多是母親在2024年6月被接到該物業居住後作出的。除了葉百然醫生的意見外，精神科專科胡健維醫生於2024年4月5日出具了醫療報告，指從他當日對母親作出的診斷，母親已是精神上無行為能力的人。本席認為，現時的醫療證據未能讓法庭判斷母親在2024年及其後表達有關居住的意願，有多少是如實反映她尚存的真實觀感（如還有的話）。葉百然醫生的意見，並沒有詳細解釋他為何認為母親仍然能真實肯講出她就居住的喜好；本席對於他的意見的可靠性有所懷疑。本席裁定表面看來是表達了她的意願的文件，不應給予顯著比重。

70.4.  就算法庭通盤接受被告人有關他的資產多少的說法，並且不考慮他從母親手中收到的港幣189萬餘元現時何去何從，本席認為他仍然有能力在同區租住適合他一家三口居住的單位。本席認知富景花園已超過30年樓齡，並相信市場上應有合乎法例（即已經向香港房屋委員會補足地價）可供出租的單位。再者，當該物業成功售出後，他理應可分得售價的一半，數額應足夠支持他一家在可見的將來租住合適的物業。

70.5.  本席並不接納被告人陳辭指他與莫莉完全沒有謀生能力，故他們不能賺取任何收入以支付租住物業的開銷。被告人現有提交的醫療證據並未能支持他的說法。再者，本席認為被告人與莫莉如有兼職工作或補習收入，再加上他們現有的資產，似乎能支持他們在等候該物業出售期間支付租金開支。故本席並不認為出售該物業會為被告人帶來極大困苦。

71.本席考慮了原告人向法庭提交的測量師報告。本席接納報告的估價，即在居屋第二市場以私人協議出售的話，該物業的價值為港幣4,100,000.00元；倘若該物業以拍賣的形式出售，其價值則不低於港幣3,490,000.00元。

G.  其他事項

72.本席曾於2025年6月19日審理被告人及母親各自發出的傳票。

73.被告人申請傳檔他的第三份證人陳述書。他在陳述書草擬本中提供了進一步證據，意圖證明是他而不是原告人出資支付1999年4月8日的提早還款。

74.本席最終只給予許可讓被告人將他標視為證物CKK185(1)-(2), CKK-186及CKK-187(1)加入審訊文件冊；並給予原告人許可於7日內存檔證據以作回應。本席認為被告人的申請有所延誤；他希望依賴的證供及文件並不是近期才有的文件，他本可以在3月26日的案件管理聆訊前就須要存檔的證人陳述書中披露及依賴該些證供及文件。本席認為被告人沒有合理的解釋，證明他只可以在臨近審訊時才申請加入該些證據。但基於與訟各方已在審訊文件冊中披露了大量的銀行轉帳記錄，本席認為可以容許被告人加入數張與轉帳記錄相關的文件，確保各方不因記錄或有缺失而蒙受不公。

75.母親申請存檔莫莉的證人陳述書，並申請傳召她在審訊中作供。盧大律師指出原告人傳檔了叔叔的證人陳述書；當中他否認母親曾經提及她曾就該物業的按揭貸款還款給予原告人港幣180,000.00元。莫莉的證供可證明母親向她提及確曾有將該等現金交給原告人。被告人支持這項申請。

76.本席接納盧大律師陳辭，指原告人已提交相關的證據，故母親一方提交有關同一議題的證據，並不會對原告人構成不公。既然被告及母親有權就叔叔的證供提出盤問，母親傳召莫莉作供並不是提出任何嶄新的證據，也不會過份延長審訊所需的時間。本席故給予母親一方許可，傳檔莫莉的證人陳述書草擬本的第6至13段，並給予原告人許可，在7日內存檔回應的證據。

77.本席在6月19日的耹訊中就上述兩項申請保留訟費待決。鑑於本席在審訊後就本案作出的裁決，本席認為合適的訟費命令，是跟隨本案最終的訟費命令，連同大律師證書。倘若各方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。

78.母親一方另外申請存檔及在審訊傳召專家證供，以證明母親縱然罹患腦退化症並在精神上沒有行為能力，但她仍有足夠意識闡明她居住的意願。原告人一方反對此項申請，認為母親一方太遲才向法庭提出申請。被告人則支持這項申請。

79.本席在聽取各方陳辭後，拒絕這項申請，並命令母親一方支付其餘各方就此項申請牽涉的訟費。基於本判案書的裁決，本席認為訟費還是適宜與其它訟費命令一併評定，而不是如本席在6月19日耹訊中頒佈由本席以簡易程序評定。

80.本席同意黃大律師的陳辭，指母親一方提出傳召專家證供的申請有所延誤。最低限度來說，母親一方在2024年12月13日在本席席前申請加入成為本案的其中一名被告人時，應已得悉母親的居住意願會與本案的裁決相關；並且可預見母親表達的意願可能因為她罹患腦退化症而諸受質疑。如母親一方認為當時已有的證據不足以證明她表達的意願是自願及有正常行為能力下作出，則她可以不遲於2025年3月26日的案件管理會議上提出相關申請，好讓法庭考慮是否容許相關的專家證供，及給予充份時間讓各方擬備專家證供後，才排期進行審訊。母親一方留待到開審前少於一個月才提出申請，並不合乎民事司法制度改革的基本目標；本席也不認為拒絕相關證據會為母親一方帶來不可彌補的不公，因為出售物業的命令是否會帶來極大困苦，是法庭審視整體客觀證據後所得出的結論，而並不僅在乎物業佔用人主觀的意願。

H.  結論

81.本席裁定原告人申索得直；被告人及母親各自的反申索應予以撤銷。

82.黃大律師在其開案陳辭中提交了原告人尋求的命令。本席認為她的建議大致恰當；她原建議法庭命令原告人可於居屋第二市場出售該物業，但本席認為原告人亦可以在自由市場尋求願意根據法律要求向香港房屋委員會補償地價的買家，故命令中無須限制該物業只可在居屋第二市場放售。由於自由市場的定價通常是由居屋第二市場的價值再加上須要向香港房屋委員會支付的補地價金額而定，而補地價金額須由香港房屋委員會釐定，故本席認為出售命令中只須要訂下居屋第二市場的底價，即可合理保障所有物業擁有人的利益。

83.本席現將黃大律師的建議稍作修改及頒令如下：

83.1.  原告人可將小西灣富景花園5座4樓C室（下稱「該物業」），以合理的價錢和條件盡速以私人協議方式交吉出售；或在該物業未能於本命令發出12個月內經由私人協議方式出售的情況下，以公開競投方式交吉出售。私人協議方式於居屋第二市場出售代價不應低於港幣4,100,000.00元；而以公開競投方式於居屋第二市場出售代價不應低於港幣3,490,000.00元（兩個底價統稱為「出售底價」）；

83.2.  在收到購買該物業的要約後，只要該要約等同或超出出售底價，原告人有權隨即代表第一被告人接受該要約；

83.3.  該物業的出售事宜交由原告人代表律師謝天良律師行處理（「原告人代表律師」）；

83.4.  第一被告人須在本命令起28天內採取一切合理及所需步驟以容許該物業的出售程序繼續進行，包括但不限於將所有該物業的業權契據和文件與最新的差餉、管理費收據和管理費存款收據交予原告人代表律師；

83.5.  第一被告人和第二被告人須於本命令起計的56天內交出該物業的空置管有權，而在交出空置管有權前，在原告人或原告人的代表給予第一被告人合理通知後，第一被告人須容許潛在買家到訪並檢視該物業；

83.6.  第一被告人須在原告人或原告人的代表提出要求的7天內簽立所有必要的文件（包括但不限於香港房屋委員會的居者有其屋計劃二手市場的可供出售證明書的申請和一切相關的合同及／或契約文件），並且為將該物業出售予該物業的買家採取一切合理及所需步驟，如果第一被告人疏忽或拒絕遵從此項指令，原告人代表律師可獲法庭按《區域法院條例》第38A條所作出的授權代第一被告人簽立一切相關的合同及／或契約文件；

83.7.  出售該物業所得款項由原告人代表律師託管，原告人代表律師須按以下優先次序方式處理該款項：

83.7.1.  清繳緊接於完成買賣交易前一切與該物業有關而尚未付清的清理費用、管理費、差餉；

83.7.2.  若該物業有受制於任何可通過繳款而得以解除的產權負擔，緊接於完成買賣交易前支付相關款項，以解除該產權負擔；

83.7.3.  支付因出售該物業所需的拍賣行的費用（如適用）及／或合理地產經紀佣金（但不得超過該物業出售價的1%），和一切在出售或嘗試出售該物業時衍生的費用（包括轉讓費用、向香港房屋委員會補地價和支付的一切所需費用，如適用）；

83.7.4.  支付原告人代表律師按本命令處理該物業出售的合理律師費用及墊支費用（包括任何如為回應該物業的買家的查詢而清拆任何未經授權的建築物（如適用）的額外開支）；

83.7.5.  剩餘款項分為兩等份以分配予原告人和第一被告人雙方；

83.7.6.  如原告人為取得該物業的空置管有權而須對第一被告人及／或第二被告人採取執行判決的行動，原告人採取該等行動（包括一切法律訴訟的費用）衍生的費用和開支從第一被告人應獲得分配的剩餘款項中扣除。

83.8.  撤銷第一及第二被告人各自的反申索。

83.9.  各方可就執行這命令的事宜向法庭申請進一步的指示。

84.就訟費而言，本席認為勝者兼得訟費的一貫原則適用於本案。本席命令被告人及母親須支付原告人的訟費，連同大律師證書；倘若各方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。此命令為暫准命令；如與訟各方沒有在判案書頒發後14日內申請更改，此命令將成為絕對命令，予以作實。

原告人：由謝天良律師行延聘黃海榕大律師代表

第一被告人：沒有律師代表，並親自應訊

第二被告人：由法律援助署委派陳應達律師事務所延聘盧敬輝大律師代表