香港特別行政區 訴 陳鑑清
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DCCC 844/2017 [2019] HKDC 611 香港特別行政區 區域法院 刑事案件2017年第844號 ------------------------------
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--------------------- 裁決理由書 --------------------- 背景 1.被告人面對一項使用虛假文書的副本，違反香港法例第200章《刑事罪行條例》第74條。罪行詳情指被告人於或約2007年6月18日在香港，知道或相信某虛假文書為虛假文書，即知道或相信一份由陳偉文與黎綺琴Kate，訂立、日期為2007年6月4日及有關新界屯門楊小坑13A號物業（以下簡稱「該物業」）的買賣協議（以下簡稱「該買賣協議」）為虛假文書，而使用該文書的副本，意圖誘使美國通用金融（香港）有限公司（以下簡稱「通用」）接受該文書副本為真文書副本，並因接受該文書副本為真文書副本而作出或不作某些作為，以致對美國通用金融（香港）有限公司或其他人不利。 2.被告人也面對兩項使用虛假文書，違反香港法例第200章《刑事罪行條例》第73條。其第二項的控罪罪行詳情指被告人於或約於2007年6月20日在香港，知道或相信某虛假文書屬虛假，即知道或相信一份由陳偉文與黎綺琴Kate訂立、日期為2007年6月4日及有關新界屯門楊小坑13A號物業的買賣協議屬虛假，而使用該文書，意圖誘使香港特別行政區發展局土地註冊處職員接受該文書為真文書，並因接受該文書為真文書而作出或不作某些作為，以致對該職員或其他人不利。 3.就第三項控罪，其罪行陳述指被告人於或約於2007年7月5日在香港，知道或相信某虛假文書屬虛假，即知道或相信一份由陳偉文與黎綺琴Kate訂立、日期為2007年6月21日及有關新界屯門楊小坑13A號物業的轉讓契屬虛假，而使用該文書，意圖誘使香港特別行政區發展局土地註冊處職員接受該文書為真文書，並因接受該文書為真文書而作出或不作某些作為，以致對該職員或其他人不利。 控方案情 4.控辯雙方根據香港法例第221章《刑事訴訟程序條例》第65C條承認包括以下事實。 5.被告人陳鑑清，英文名Chan Kam Ching John Barry，自1984年10月16日為香港註冊執業律師。 6.於1993年6月2日，被告人創立了陳鑑清律師行（以下簡稱「被告人律師行」），而在本案關鍵時刻，被告人是陳鑑清律師行的唯一執業律師。 7.屯門地政署因應香港警方調查新界屯門楊小坑村第131約地段第293餘段的農地（以下簡稱「該土地」）及其上申請興建小型屋宇的事，而提交有關該土地的地政署檔案編號DLOTM 63/MLT/81予警方，呈堂證物為控方證物P1。 8.被告人於2013年12月18日被警方拘捕。被告人交出存於被告人律師行的該土地轉讓交易的文件檔案，編號JBC/10/4334/00，呈堂證物為控方證物P2。 9.安信信貸有限公司僱員林美的向警方交出有關該土地上興建小型屋宇，門牌為楊小坑13A（該物業）的按揭貸款文件呈堂為控方證物P5。 10.東亞銀行保存和提交予香港警方有關該物業的一套按揭貸款文件和地契，呈堂為控方證物P6及P7。 11.1996年11月15日，蘇池（以下簡稱「蘇」）及劉志偉（以下簡稱「劉」）以港幣380,000元購入兩幅位於新界屯門楊小坑村第131約的農地，地段號碼分別為第293餘段（Lot 293 RP）（以下簡稱「該土地」）以及305餘段（Lot 305 RP），並於同日以港幣200,000元將該土地轉讓給新界原居民陳偉文（以下簡稱「陳」）。 12.1996年11月18日，陳委託梁堅律師致函屯門地政署申請在該土地上興建一間三層高的小型屋宇（俗稱「丁屋」）。陳在申請書內聲明及保證他是一名男性原居民，所以具備申請免費建屋牌照的資格。信函見控方證物P1。 13.1997年11月20日，屯門地政署透過梁堅律師行致函陳，表示原則上接納他在該土地上興建小型屋宇的申請。 14.1998年1月2日，陳訂立授權書，授權蘇代表他就該土地向屯門地政署跟進申請處理建屋事宜及申請完工證等事務，授權書見控方證物P1。 15.1998年4月17日，屯門地政署向陳發出該土地的建屋牌照（編號1774），當中第4項條款列明牌照持有人不得於完工證發出後五年內及未徵得地政人員同意的情況下，直接或間接與任何人達成轉讓小型屋宇任何部分的協議或安排。此建屋牌照由陳的授權人蘇簽署確認會遵從牌照內所有條款，建屋牌照見控方證物P1。 16.2000年10月26日，蘇及劉合稱甲方（賣家）與乙方（買家）黎綺琴（以下簡稱「黎」）簽署一份有關該土地的轉讓協議書。轉讓協議書列明甲方是丁屋發展商，於1996年購入該土地發展一幢丁屋，發展時把該土地套於新界原居民陳（男丁）名下向地政署申請免費建屋牌。地政署於1998年發出免費建屋牌及整套豁免紙。甲方乃未在該土地開始建屋，甲方同意把該土地連建屋牌權益的實益以港幣1,050,000元的價錢轉讓給乙方。該份轉讓協議由被告人以陳鑑清律師行的律師身分見證乙方黎簽署。轉讓協議中註明乙方已於簽訂轉讓協議前支付訂金港幣200,000元給甲方。乙方須於2000年10月28日前，向甲方支付餘額850,000元，轉讓協議副本見控方證物P2。 17.從控方證物P2中，警方撿獲上述轉讓協議書的副本，與該土地轉讓交易之有關文件，包括支票申請書、書信文件，還有共四張收據。即；
18.2001年12月28日，陳鑑清律師行致函屯門地政署確認已接指示取代梁堅律師行代表陳處理在該土地上興建小型屋宇的事宜，並知會屯門地政署該土地上建屋工程已完成，邀請屯門地政署派人巡視和簽發完工證（俗稱「滿意紙」）。 19.該信函內夾一份由陳簽署，日期為2001年12月24日致屯門地政署的信函，確認陳已指示陳鑑清律師行處理有關他在該土地上興建小型屋宇的申請，並要求屯門地政署將有關申請書信文件寄往陳鑑清律師行。 20.2002年3月15日，屯門地政署透過陳鑑清律師行向陳發出在該土地上興建小型屋宇的完工證（Certificate of Compliance）。陳鑑清律師行在2002年4月20日將該完工證送往土地註冊處註冊。完工證其後已註冊。 21.2002年4月12日，差餉物業估價署透過陳鑑清律師行知會陳，在該土地建成的小型屋宇被編派正式屋宇門牌為楊小坑13A號（該物業）。 22.於律師行撿取的該土地文件檔案中，有電話紀錄、會面紀錄、書信以及文件顯示被告人自2000年起，已經收取沈的指示處理該土地發展和興建小型屋宇的事宜。該物業在2002年建成後由沈（又稱「榮哥」）和黎（又稱「榮嫂」）佔用居住。陳鑑清律師行仍繼續獲沈指示處理佔用該物業後的眾多事宜，包括該物業被發現有違例建築、被指非法佔用毗鄰政府土地、被指違反建屋牌照和政府批出租約條款等等，向有關政府部門發律師信作申述和解釋。還有為該物業向地政署申請短期租約租用毗鄰政府土地等事宜斡旋 。 23.2007年4月至5月期間，沈指示被告人安排將該物業轉至黎名下。黎打算把該物業按揭來申請貸款。 24.2007年5月3日，陳鑑清律師行為陳訂立一份授權書，授權沈代表陳處理該物業。授權書由被告人以香港特別行政區律師身分簽署見證。 25.2007年5月21日，陳鑑清律師行把一份有關該物業買賣合約草擬本傳真至美國運通金融（香港）有限公司（後稱「通用」）。 26.2007年5月28日，黎綺琴向通用提交一份樓宇按揭申請表，申請把該物業按揭給通用來借貸港幣1,500,000元。 27.當時任職通用的信貸經理馬武旋負責審核黎就該物業的按揭借貸申請。馬武旋確認該物業的買賣合約草擬本是通用用作考慮是否向黎批出該物業的按揭借貸申請的其中一份文件。經考慮黎提交的樓宇按揭申請表、入息證明、該物業買賣合約草擬本，測量公司就該物業當時市值估價為港幣3,000,000元等資料後，馬武旋於2005年5月30日批准該按揭貸款申請。 28.通用在2007年6月1日發信通知黎，一旦通用接到所有必須及索取之資料及文件，當中包括但不限於該物業業權的證明、以及核實黎為該物業申請按揭貸款所提供之資料為準確真實的話，便會向黎發放貸款［見控方證物P6，page 1438頁］。 29.該物業的買賣協議日期為2007年6月4日，該買賣協議由陳鑑清律師行文員見證，沈以賣方的合法授權人身分簽署以及黎作為買方簽署，並由被告人簽署核實其文員的簽名［見控方證物P2，496至516頁］。 30.2007年6月11日，通用向陳鑑清律師行發出一份書信指示［見控方證物P2（650至651頁）］，要求陳鑑清律師行就該物業申請按揭貸款而做第一法律押記。 31.2007年6月18日，陳鑑清律師行向通用提交黎就該物業申請按揭貸款所需的資料文件，包括該買賣協議的副本和一份沈簽署的聲明契，聲明契［見控方證物P6（1385）］。陳鑑清律師行要求通用在2007年6月21日把發放予黎的貸款港幣1,498,500元（經扣減港1,500元作為火險保費），存進陳鑑清律師行的賬戶及提供入數單據。 32.根據中國銀行紀錄，其後陳鑑清律師行於2007年6月21日收到該筆港幣$1,498,500款項被存入律師行戶口，而於次日陳鑑清律師行把港幣$1,442,670的支票轉賬至沈的戶口。 33.2007年6月20日，陳鑑清律師行在香港特別行政區發展局土地註冊處成功註冊該買賣協議。根據土地註冊處紀錄，該買賣協議由陳鑑清律師行提交，於2007年6月20日在土地註冊處註冊，被告人在註冊摘要(Memorial)底部簽署，核實註冊摘要是錄載其內所列的各項詳情的確當真實敘述［見證物P4（1181至1202）］。 34.陳鑑清律師行亦為該物業擬備日期為2007年6月21日的轉讓契。轉讓契第一項條款訂明︰「賣方獲買方支付港幣3,000,000元正作為代價（該代價在此確認收妥），賣方作為本轉讓契附表所列明土地上物業唯一擁有人，現將該物業轉讓予買方。」［見控方證物P4（1203至1208）］。 35.2007年7月5日，陳鑑清律師行在香港特別行政區發展局土地註冊處成功註冊該轉讓契。 36.根據土地註冊處紀錄，該份日期為2007年6月21日的轉讓契由陳鑑清律師行提交，於2007年7月5日在土地註冊處註冊。被告人在註冊摘要(Memorial)底部簽署，核實註冊摘要是錄載其內所列各項詳情的確當真實敘述［見證物P4（1203至1208）］。 37.其後，沈和黎被控多項處理已知道或相信為代表可公訴罪行的得益的財產罪，於2013年在區域進行審訊，即區域法院刑事案件2013年第175宗，被告人在該案的審訊中以辯方證人身分在區域法院作供，區域法院就被告人作供部分所製備的準確錄音紀錄已被燒錄在一隻光碟內呈堂為控方證物P8，錄音紀錄的準確謄本呈堂為控方證物P8A。 38.被告人於2013年12月18日被警方拘捕。經警誡後，被告人承認他是陳鑑清律師行唯一的經營者，他確認陳鑑清律師行的地址及當時有六名僱員。 39.被告人亦確認於2002年10月26日簽訂顯示蘇及劉以港幣1,050,000元轉讓該土地連發展權給黎的轉讓協議書上是他的簽名。 40.被告人過往香港沒有刑事定罪紀錄。 控方證人供詞 41.控方第一證人謝德生為一名土地註冊處主任，他指根據《土地註冊處條例》，土地註冊處是政府部門，負責登記土地文書。他指土地文書一般由侓師行準備，登記是根據香港法例第128章《土地註冊處條例》對有關文書進行登記。每份交來土地註冊處而影響到土地的文書，就會按該規例要求附上註冊摘要及登記費才能進行登記。 42.就本案涉及的屯門楊小坑13A檔案內顯示有一轉讓契約文書已登記，文書日期為1996年11月15日，交易價錢為200,000元，合約方買家為陳偉文，賣家為蘇池及劉志偉。根據註冊摘要，律師行要證實有關資料屬實，每個摘要的底部都有一位律師確認有關在摘要的資料為正確及真實。在此檔案的登記完工紙，也是由John Barry Chan律師簽署有關摘要。這是按條例律師需要核實的資料，物業也有登記買賣合約，其註冊摘要下方核實的律師簽署律師名為John Barry Chan，另賣家為陳偉文，買家為黎綺琴，交易價為港幤3,000,000元。其後該物業也登記轉讓契，代價是港幤3,000,000元，賣家資料及買家資料跟上述的買賣合約一樣，而核實內容的律師也為John Barry Chan。就此物業，其後也有第一法律押記借款人為黎綺琴、按揭人也為黎綺琴，代價是All Moneys，同樣地有關登記的摘要也是由John Barry Chan核實內容。 43.控方第一證人指他們在收了文件註冊摘要及登記費後，會把有關資料存入電腦系統(綜合土地資訊系統IRIS)內，並會編摘要號碼給那文書，而把有關收條號碼等一概交予那律師行。其後同事會查核文件內容與註冊摘要是否相同及是否涉及土地，也要看摘要的內容資料是否準確。 44.控方第一證人又指每個物業有本身的編號，他們在核對時也會核對該物業參考編號內的內容，例如賣家是否他們紀錄的物業的持有人。他又指只要律師樓交來的文書涉及土地，內容真與假，他們是不知道的，他們亦未有責任去核實真假。當他被問如他有資料顯示該文件的內容不是真確的，那他會怎麼辦，控方第一證人指他本身未遇過這情況，但他的同事有此經驗。他的同事曾把該文件拿去上級尋求法律意見去決定怎麼做。其後他又指即使文書的交易價為假的，他也會照樣登記該文書。 45.控方第二證人馬武旋現任職於大新銀行信貸批核部，他指自己於2003年受僱於通用為信貸部經理。他指有關時候公司是不會貸款給涉及需要補地價的丁屋。他指通用後來輾轉被賣給東亞銀行。他指2003年因已事隔多年，他要倚靠文件來協助恢復自己的記憶。他指如果那文件上有他的簽名，表示他曾經看過那文件。他指客戶服務經理會接觸客戶，得知他們的姓名、入息，研究究竟按揭款項是用來作新買賣還是轉按。 46.控方第二證人指出，在此按揭申請書中，他得知買賣價為3,000,000元，他指他應該曾考慮於5月21日由律師行送來的草擬買賣合約，才得悉此交易價為3,000,000元，而他在5月30日原則上批核抵押貸款也是有條件附帶的。他亦同意2007年6月4日的買賣合約是用來確認這是新買賣的按揭貸款申請。他又指如果這是轉按的，那應該是沒有買賣合約的。他指如果新的買賣跟轉按的基本上價錢利率上沒分別，但樓宇類別、借貸人入息等則有影響。 47.他指案中的黎女士是在5月28日簽署按揭貸款申請表的，而他則在5月30日原則上批該申請， 48.而到6月1日，客戶經理通知客人她的抵押申請已被有條件批核。 49.控方第二證人指雖然買賣合約只是草稿，但內裡的基本資料是確實的，例如價錢。他又指一般買賣的價錢付款方式是會影響他對物業的估值，銀行一定需要知道，例如如果他事實上沒有錢銀交收，買賣一定有問題。雖然他同意付款的方式，雙方可以互相協定，但他指付款方式會影響他們的信貸考慮。例如父親把物業轉給孩子，文件上寫交易價為1,000,000元，但其實孩子是沒有付該筆款項的，對銀行的貸款抵押、貸款申請的決定是有影響的，因這會影響業權。因為那是送贈的契約。另如果定價太低，銀行又會考慮該交易是否牽涉太低的價值，這對銀行批核該申請與否也有影響。他也指會考慮買賣雙方付款的方式，因會影響他們對信貸的決定。證人又同意在他們給予律師行準備按揭契約的信件中，沒有要求律師核實付款方式，但他表示該付款方式已列在買賣合約內。證人又指雖然銀行在批核抵押貸款申請中最重要是考慮物業的業權及抵押物業所得的保障，但其次重要的是該樓宇的估價及該樓宇買賣的價錢。證人又指如該交易為送贈，將會影響銀行所得的業權，為銀行所得的業權帶來風險，而低價交易等同送贈成份也令銀行風險增大。 50.他又指就樓宇的估價，他是會採納交易價或銀行估價較低的數字。 51.控方第三證人陳敏健亦是一間財務公司的營運經理，他指自己於2003年為通用貸款管理主任，他指當時公司是不會貸款給需要補地價的丁屋的，因法例上對該些物業有限制，不能在自由市場轉讓。他指在控方第二證人原則上批核後，他們也要跟進其他事項才可能發放貸款。申請人需要簽署接受貸款的銀碼利息及其他條款的文件。通常客戶經理會把銀行的接受貸款的條款書拿給客人簽署及解釋該些條款與客人清楚知道及在客戶經理面前簽署該文件，然後公司會出信予律師樓，委託他們做法律文件。證人指律師行的工作其中包括查冊清楚物業的權益，如業權有問題，則要向公司提出。他又指給予律師的信中包括寫出該貸款臨時買賣合約或買賣合約或/及契約內的資料在批核如有出入或矛盾的情況下，律師樓必須要用書面通知公司。 52.他又指如有買賣合約的案件，則必須有買賣合約才能發放貸款。他又指公司會要求律師把正式的買賣合約在發放貸款前登記於田土廳。在此案中，這要求在公司給與被告人律師行6月11日之信件內。 53.他說如果買賣合約內所指的$3,000,000交易價並不真實，例如賣家已收$300,000及$1,200,000實在沒有真的發生，那律師行應該通知公司。如果公司知道此事實，當然不會發放按揭貸款。他指在此案中，當他們發放1,500,000元抵押貸款時，他們是不知道賣家陳沒有收到那些款項。他說如果實在沒有交這數目給買家，那物業的業權有問題，律師要承受專業者制裁。他又指他們發放按揭貸款是基於買賣合約內的付款條款，如實在沒錢銀交收，那他們是不會批核該按揭貸款的。 54.在被盤問時，他又指其實銀行最重要是考慮他們的業權是否受著保障，故在交易中買家付款方式他們是不重視，除非他們的業權受影響。這是控方案情。 辯方案情 55.辯方第一證人沈建榮（後稱「沈」）承認他於2013年在區域法院作供時未有提及他曾以3,000,000元成本價把物業賣給黎，並收到黎1,500,000元樓宇訂金。相反，他當時解釋他要按揭貸款原因是他想給黎這1,500,000元作家用。他同意事實上那1,500,000元貸款其後的1,200,000元已由他給黎使用。 56.當辯方第一證人被問及為何在短短的交易的數天後，他便把近半樓價的款項交給太太，證人指因為黎是他的太太，雖然沒有註冊，但如果自己有多餘的錢便想給她作家用開支，這是正常的做法。 57.沈說原本這1,500,000元是屬於自己的，只不過他選擇交回黎。他指自己在該買賣協議中的身分是代陳偉文先生（陳），因他有他的授權書。 58.沈同意在簽2007年6月4日該買賣合約協議後，他未有再就該物業交付任何錢給陳。 59.沈又同意他不知道陳跟蘇及劉的協議為何。事實上，沈指自己不認識陳此人，在交易中如需要聯絡陳，他會通知蘇或劉安排。 60.沈承認他和陳互相之間沒有協議。 61.沈指於2007年6月4日的買賣合約，他代表陳的身分以及物業的實益權人作為賣家把物業賣給太太。 62.沈否認該買賣協議是因應按揭貸款需要而要求律師行準備的。 63.當沈被問及其實那時候陳無權由他或黎身上收取任何款項時，沈同意。 64.但同時沈又指出他自己有權把自己的物業實益權加陳的土地法律權益以3,000,000元成本價賣給太太黎。他指該買賣合約是反映這事實的。 65.沈指他在5月21日前已經曾給指示律師行，替他準備用3,000,000元成本價把物業賣給黎，另安排按揭1,500,000元。 66.但同時沈又同意在4月23日，他已告訴被告人律師行要把物業轉正名給黎及按揭1,500,000元。 67.沈指出自己在4月27日上律師樓找辯方第二證人，叫她將物業轉為太太的名字，另做1,500,000元按揭。 68.沈否認控方所指他其實沒有告訴辯方第二證人用3,000,000元成本價將物業轉為太太。 69.沈否認自己是知悉銀行是不會接受送贈契約物業作為按揭抵押品的。 70.沈又同意其實黎在申請按揭表內所指自己任職的那燒烤公司早已於2007年3月停止營業。他們從業主收到二十多萬元的搬遷費，也是用支票入了黎的戶口。 71.沈又同意一般來說都是太太替他開支票付款的。他說他把錢交給太太黎作家用。他又同意黎的收入來源唯一只有他。 72.控方向沈指出黎於五年前在區域法院作證時指出自己很多戶口的支出都是跟沈的指示去安排。就此，沈說他不記得了。沈又同意做按揭貸款所收到的$1,200,000雖然交給太太，其中黎跟他的指示把其中500,000元還給一位郭先生，另700,000元被用作兩兒子到英國升學的費用。 73.沈指他不願該物業永遠留在陳的名下作為註冊業主，因為其實陳只是名義業主，他可以利用物業作抵押等，為他們帶來風險，故即使沒有按揭貸款事宜，他也會指示律師行把物業轉給黎的名字。 74.沈又指他於2000年選擇用黎的名字去買該物業，原因是行內的人對黎的名字不熟識，故在出售該物業傾談價錢時較方便。其實他指他所有的物業都是用黎的名字持有的。 75.沈又指出他才是物業的實益持有人，故就物業的一切問題，黎都是向他請示後才交給律師行的。 76.沈被盤問關於黎曾於2002年9月，即搬入該物業後，曾向差餉物業估價署報稱該物業的建築費連圍牆費為1,300,000元。 77.沈承認該物業的建築費及工程皆完全是自己負責，黎沒參與。工程費的付款也是他全部用現金支付。在被問及他有否向被告人律師行或黎提供以上資料作填寫該表格時，他說冇印象，他也說有可能是被告人律師行自己以跟大約建築費填寫。 78.辯方第二證人為被告人律師行負責土地物業買賣的資深文員張秀文，她於1996年加入被告人律師行，負責土地物業買賣。另一位負責土地買賣的同事為Queenie是負責丁屋申請的。 79.她指加入被告人律師行不久，便已知道沈是他們律師行的客人。 80.她指出就丁屋事宜，沈會找Queenie或被告人。 81.她指自2004年起，她自己就買賣文書的準備已不需要被告人過目，可直接與客人處理。 82.她指出2007年4月，當該物業的滿意紙已屆五年後，Queenie把物業的檔案交給她，說律師行收到指示，沈生要把物業轉給沈太。 83.在檔案內有被告人字條，日期為2007年4月15日，字條寫「榮嫂間屋」。 84.證人指她收到此物業檔案之前，她未曾處理此物業。 85.她指4月27日，沈來到她辦公室跟她說，他想將物業轉回給黎，又要做一個按揭，他想借1,500,000元，亦要求她向銀行做估價。 86.據她了解，沈早前付錢買了該物業的權益，故他有權給予律師行指示。 87.辯方第二證人指4月27日當天沈沒有告訴他用甚麼價錢把物業轉給黎。 88.其後於5月3日，她要求中國銀行對該物業作估價，中國銀行回覆估價為4,000,000元。收到此答覆後，她便隨即己計算4,000,000元需要的釐印費，並用電話回覆沈先生，告訴他估價為4,000,000元及所需釐印費為90,000元，並要求他向銀行提供入息證明，沈先生說他用成本價3,000,000元賣給黎。 89.辯方第二證人同意於她自己的手寫紀錄內只寫「沈先生叫他照做$3,000,000」，並沒提及黎已付1,500,000元予沈先生，其餘樓價尾數1,500,000元會用銀行的按揭貸款付清予沈先生。她指自己可能一時忘記未有作此紀錄。 90.辯方第二證人其後指她根據那草擬買賣合約，做了那份正式的買賣合約，過程中並沒有要求被告人處理。 91.其後，辯方第二證人指黎於5月21日打電話給她說想同通用做按揭，並請他們把草擬的合約傳真給通用，其後他們公司便把該草擬的合約傳真給通用。 92.被問及為何在該草擬合約中寫買家已付300,000元及另外1,200,000元時，辯方第二證人指出因為沈先生告訴她黎已付1,500,000元。她指因為按例買賣雙方如未能成交，賣方只能最多沒收買家的百分之十的訂金。至於買賣合約內所指的交易日期原為2007年5月29日，辯方第二證人指她只是想交易會盡快完成。 93.她指其後沈先生和黎女士於6月4日上律師行簽署該正式買賣合約，買賣合約內容跟早前傳真給財務公司的合約草擬本一樣，除了交易日期改為6月29日。 94.她指在簽署過程中，她已解釋給他們聽合約的內容主要條款，例如買賣雙方、樓宇價錢、訂金、交易日期等。 95.在過程中，被告人沒有出席，只是其後把證人見證的簽名核實。 96.辯方第二證人指其後律師行就該買賣協議繳付釐印費及到田土廳登記，這過程中並不需要被告人，除了被告人需要在用作登記該買賣協議的註冊備忘錄簽署。 97.辯方第二證人指其後她收到財務公司給律師行的信，指示他們準備第一份按揭文書，於是她便準備樓宇轉讓契及按揭文書，按揭文書的格式跟財務公司的要求一樣。 98.她指通用也要沈生簽署一些聲明書，指自己在該物業沒有任何利益，如將來樓宇按揭還款出現問題的話，銀行有權收樓，而沈生沒有權不搬離該物業。她指自己見證沈生及黎女士簽署有關文件後，他們便走了，未有要求見被告人。 99.辯方第二證人指雖然客人簽文件的日期為6月18日，但因為銀行要求在兩個工作天前把所有文件送給他們查閱，所以文件簽署日期是要比過數日期早。她在6月18日文件簽妥後，便連同律師信一起把文件送到通用，該信件是由她所撰寫，並由被告人簽署。其後，銀行在6月21日過數，把按揭貸款轉入公司的賬戶內。律師樓也把錢轉給沈生。她說因沈生是陳先生的授權人，故他有權收錢。 100.辯方第二證人知道沈生主要業務是做丁屋發展，提供顧問服務給丁屋發展商。她指當她閱讀該物業的檔案文件後，知道此檔案是關於買地腳，即買丁屋發展權的案件，而「榮嫂」（即黎）是買家。其中，她注意到檔案內那轉讓協議是被告人草擬的，另檔案內也有被告人核實的律師行收費單。 101.她同意沈生曾給被告人律師行指示當物業夠五年後便轉名。 102.辯方第二證人又同意其後她發現該物業協議內的發展物業地址寫錯為另一個地址，在繳付釐印費後他們才發現，故在登記田土廳那份合約內的地址其後被更改。 103.辯方第二證人指其後當他們把按揭文書及銀行所需要的文件一併送到銀行後，銀行方面有人向他提出要先補地價才能把貸款發出。其後，她向被告人報告此事，被告人就把以前相類似的案件的情況寫了一封信給銀行，最後銀行接受解釋而發放貸款。 104.辯方第二證人被盤問時指因為沈生是陳偉文的授權人，故沈生可以憑該授權書以3,000,000元賣出該物業予黎。她指自己是在6月4日見證沈及黎簽名的。 105.辯方曾申請傳召一位專家證人，本席拒絕該申請，並已道出決定理由，在此不再覆述。這是辯方案情。 討論 106.被告人為一位毫無刑事紀錄的人，因此本席就他犯罪的傾向性及證供的可信性已作有利的考慮。 107.本席也提醒自己辯方毋須證明甚麼，故即使本席不接納辯方證人的證供，控方仍然有責任要舉證控罪的所有元素至毫無合理疑點的標準。 108.在本案中，被告人未有選擇作供，本席不會因此對他有不利的推斷。 109.首先，就本案第一條控罪，《刑事罪行條例》第74條為︰
110.另就第二及第三條控罪，《刑事罪行條例》第73條為︰
111.所以控方必須證明該文書為虛假文書或虛假文書的副本，其次是控方必須證明被告人是知道或相信該虛假文書屬虛假或該虛假文書的副本為屬虛假。 112.控方也必須證明他雙重意圖，即意圖誘使另一人接受該虛假文書為真文書或該虛假文書副本為真文書副本及被告人意圖對方在接受該虛假文書為真文書或該虛假文書副本為真文書副本後作出或不作某些作為，以致對該另一人或其他人不利。 113.在本案的關鍵時刻，被告人為一名已執業二十三年的律師，亦是陳鑑清律師行唯一的執業律師，其主要業務包括新界土地買賣及申請興建小型屋宇（俗稱「丁屋」）及所涉及的法律事宜。 114.被告人在2013年的區域法院審理的刑事案件 DCCC 175/2013中以辯方證人身分作供，在宣誓下指自己曾為沈及黎兩人處理多宗新界土地買賣和涉及丁屋物業轉讓交易，包括案中該物業。 115.該物業的所在地（即「該土地」）在1996年由發展商蘇及劉購入發展並套於新界原居民陳（「男丁」）的名下，以男丁名義向政府申請免費建屋牌照。 116.其後，地政署於1998年向他發出免費建屋牌照及整套豁免紙。發展商當時仍未在該土地上建屋，便在2000年10月26日把該土地連同建屋牌權益的實權以1,050,000元轉讓給黎。被告人為黎處理上述轉讓交易，備存文件檔案中有被告人擬備及見證該轉讓協議的副本及有關交易相關的買賣雙方代表律師的信函、轉讓交易的訂金及餘款收據紀錄。 117.從承認事實（控方證物P11）及相關的文件證據顯示，被告人早於2000年10月26日必然已知悉該土地及其後在上興建的丁屋物業的實權擁有者是黎。鑒於男丁陳是該土地建屋牌照編號1774的持有人，受制於建屋牌照的條款，包括牌照發出後五年內及未徵得地政署人員同意的情況下不可轉讓的規定，被告人沒有為黎把上述轉讓協議在土地註冊處註冊。就該土地的實益業權、該土地及建屋權益轉讓予黎後，沈和黎一直給予被告人指示就有關該土地發展和興建丁屋事宜。 118.2002年3月15日，屯門地政署向男丁陳發出該土地的完工證。由被告人獨自經營的陳鑑清律師行送往田土廳登記。該丁屋建成後，2002年4月12日被編派楊小坑13A號門牌。 119.控方證物P2的檔案中有電話紀錄、會面紀錄、書信及文件顯示被告人及其律師行，其中兩位同事Queenie及辯方第二證人自2000年10月起一直獲沈指示處理建築及佔用該物業後的種種事宜，例如該物業後來發現的違例建築、非法僭建地庫、非法佔用毗鄰政府土地、違反建屋牌照和政府批出租約等問題。被告人都從沈處獲取指示，向有關政府部門發律師信作申述和解釋。 120.被告人亦曾分別以物業業主陳及屯門楊小杭村長的名義，為沈擬備信函給屯門地政署，為該物業非法佔用的毗鄰土地申請短期租約。 121.就該物繳交差餉及地租事宜，被告人的律師行亦獲黎指示處理［見控方證物P2，814-825］。向差餉物業估價署填報的物業詳情申請表上，可見當時填報的資料是該物業由黎實益擁有［見控方證物P2，804-806］。而黎當時，即2002年9月18日，申報該土地的地價為200,000元、建築費為900,000元、興建圍牆費用400,000元［見控方證物P2，882］。她在該表格並指出自己於2002年5月25日已開始使用該物業。 122.控方指出從上述種種證據顯示，被告人由2010年10月起為沈及黎處理該土地轉讓及該物業建築及落成後諸多法律問題，必然清晰知道︰–
123.就以上的陳述，本席完全同意。 124.雖然該物業的轉讓限期至2007年3月14日才屆滿，案中證據顯示早於2005年沈已有意按揭該物業來借錢，並因此向被告人的律師行發出指示及索取有關補地價的意見［見控方證物P2，779-788］。惟因該物業有僭建及申請短期租約等等問題拖延而未能進行。 125.當該物業五年期限制轉讓期在2007年3月14日屆滿，沈在不遲於2007年4月23日指示被告人及其律師行為該物業安排轉名及申請按揭貸款，被告人及其律師行所處理的種種事項已在雙方承認事實（控方証物P11第23段至38段）陳述。 126.控方指案件背景是被告人一直涉及該土地及該物業的交易、轉讓及瓜葛的背景事實。他為該物業處理按揭貸款以及安排物業轉名而使用控罪書所述的文書的行為。 127.《刑事罪行條例》第69條列出︰–
128.根據被告人在2007年4月25日的便條，指自己曾在2007年4月23日見沈時，沈說「等錢使，想把屋轉正名，然後按揭」。沈指便條中所指的榮哥就是自己，而榮嫂即黎，故便條是被告人所作的。 129.其後，被告人在2007年6月18日向通用提交一份看似是由陳與黎訂立，日期為2007年6月4日有關該物業的買賣合約副本。 130.控方指該文書是虛假文書副本，因為陳及黎之間並無在文書上所指的日期及情況下以3,000,000元作價把該物業賣給黎，而該文書副本所表述的買賣並不存在，作價和付款的條款亦非事實。 131.在此案中，黎從未有和陳在任何時間有合約上的關係，即使在2000年，她也只是跟蘇和劉達成協議。 132.黎也未曾與陳有協議要付款3,000,000元予陳，也絕沒有和陳有協議要在簽該2007年6月4日買賣合約後再付1,500,000元予陳，也沒就轉讓契要付款予陳。 133.在本案審訊中，沈曾說，在有關時段他想把先前把黎代表自己持有的該物業的實益權以成本價$3,000,000賣給黎，而黎又已經付他$1,500,000，尚欠$1,500,000。他在區域法院案件時未有此說法。本席不接納他的證供。 134.即使他要售出自己所指有的實益權予黎，那黎也應該是付款給他個人，而不是付款給陳。需注意，在那2007年6月4日的合約，沈的身分只是陳的授權人，並不代表他本身自己。 135.況且，即使在2007年4月23日，沈也沒有告訴被告人他按揭$1,500,000其實是要協助他太太貸款，以付他太太向他買他原本自己有該物業的實益權。相反，他只說他等錢使，故要轉名，及後的買賣合約不論是原先的草擬本或是其後6月4日的版本，都未有反映他把自己的實益權售賣給黎此事實。他只是代表陳的授權人。 136.辯方指2000年10月26日的買賣協議是由黎名義作為買家，但出資者乃沈，至於建屋時所需資金亦已由沈提供。期間涉及該物業的事情亦是由沈決定，業權的行使，也是沈以授權人行事。到了2007年4月要以該物業買賣方式陳轉給黎亦是沈的意思，並由他向被告人事務所提出。故明顯地，直至2007年6月21日轉讓契簽署完成為止，沈才是該物業的實益人。 137.但沈曾於2007年6月18日簽署了聲明書，表明他雖然住在或將會住在該物業，他在該物業沒有任何權益，再加上沈亦同意他在2000年合約時並沒有告訴被告人或被告人律師行此點，即黎其實是代他持有該物業的實益權。 138.而且證據顯示過往沈買物業都只有用黎的名持有物業。 139.事實上辯方同意，絕大部分的支票支出都是由黎所發，即使是沈先付黎現金。 140.而黎本身是家庭主婦，正如沈所承認，他是黎唯一的金錢來源。當沈賺了錢後，他便錢交給黎作為家用或備用。 141.就涉案的按揭貸款，除了200,000元外，其餘1,500,000元按揭貸款，沈都於短期後支付給黎。這跟沈說他要黎付他$3,000,000轉讓自己的實益權予黎的說法不符。況且，如黎要每月供款，供款的來源也必然是由沈所來。 142.本席不接納沈的新講法。沈不是可信的或可靠的證人。 143.在本案件的背景下，被告人是清楚知道於2007年6月4日，陳和黎互相絕無協議要黎再付1,500,000元予陳。 144.被告人在2003年於區域法院作證時指3,000,000元是黎在物業上共花上的錢，即使如此，那些金錢早已支付再沒有必要在2007年6月4日或之後要支付，不論付誰或誰付。 145.當然本席注意到所述的建築費、圍牆費、黎曾於入住該物業後申報為1,300,000元。沈在被盤問此事時也未能解釋。他在被問及他有否向律師樓提供此資料時，他說冇印象。他也說可能是律師樓根據當時一般的建築費自己填上。 146.沈也於區域法院案中指自己就該2,000,000元建築費全部沒有單據支持，現金支付。如沈真的想用「成本價$3,000,000」轉讓給黎，那為何他不早告訴被告人律師行同事用3,000,000元作價，而要他去銀行估價呢？又是在被告人知4,000,000元估價的釐印費會是90,000元，3,000,000元的釐印費是45,000元後，沈才告訴那同事他準備用3,000,000元作價。 147.在庭上，辯方第二證人雖然說自己就沒有在紀錄上紀錄出沈曾對他說「3,000,000元成本價」轉讓給太太黎及黎已付1,500,000元給自己此事，她指自己一時忘記寫下這些紀錄。本席並不接納她的證供，因為這些都是相當重要的客人指示，沒有可能忘記寫漏此部分的。尤其見到在該物的檔案中，一般紀錄都較清晰，好讓其他有份處理該物業的人知道事情的發展及進度。 148.本席認為這2007年6月4日買賣合約及2007年6月21日的轉讓合約明顯內容不真實，亦符合法例第69條（a）（vii）內提是一份虛假的文書。 149.另辯方又指如沈或黎沒告訴辯方第二證人黎已付3,000,000元樓價的1,500,000元予沈，那為何該她能夠會在6月4日的合約內寫已付1,500,000元呢？答案很簡單，即使沈的證供也指是他曾告訴辯方第二證人黎已支付1,500,000元予自己，但在2007年6月4日的合約內，辯方第二證人是把1,500,000元分成300,000元及1,200,000元兩次簽收。 150.這明顯不是沈的證供。辯方第二證人在被要求解釋此點時，她說一般買賣，賣家是只可以充公買家百分之十的樓價訂金的，這顯示很可能她在無收到任何指示下自己根據一般樓宇的買賣樓宇的做法而處理此案，把1,500,000元為已支付的訂金，另樓價尾數剛巧是按揭貸款。 151.本席不接納沈曾告訴被告人或辯方第二證人以「3,000,000元成本價」轉讓該物業給黎，否則沈或被告人在先前的區域刑事案中已能清楚道出而此項安排，也應該已在買賣合約內反映，即賣家為沈作為該物業的實益人及陳作為該物業的法律權益人。 152.被告人在另一件案件區域法院刑事案件DCCC175/2013作供時的，儘管當時主審法官已預先警告被告人不必作出可能入罪的證供，被告人經宣誓下承認陳偉文是「男丁」，該土地發展時套落陳偉文名下申請建屋牌照，陳偉文只是名義上的持有人。2007年6月21日，即轉讓契時候，被告人的律師樓做的是「將嗰個legal title從個男丁名下轉番落去畀沈太，因為直至嗰一刻未轉名前，沈太都只係得到個實益嘅啫。」 153.被告人在宣誓下解釋以上安排與套丁及補地價的做法有關，他說「咁所以嚟講...但係一直嚟講，呢個五年期未過，佢一係就選擇補地價喇，如果選擇補地價，沈太係要冒呢個險嘅。」 154.被告人還承認「實際上錢銀就唔係畀個男丁，但係沈太同埋...即係沈太實際上就真係支出過呢一條數」。 155.被告人續稱「又要起屋，嗰喥又百幾萬，又要整圍牆...$3,000,000呢一個係合理數目。沈太真係攞過出嚟嘅...男丁同沈太之間呢個關係就係一個Secret Trust底下嘅一個trustee，一個beneficiary ，另外亦都係一個agent，一個principal...」 156.被問及為何要寫個丁收咗3,000,000元，被告人答「嗰個丁嗰個價值係一塊地有...係enrich咗㗎嘛...就係咁多喇。」被法官問及個丁有沒有收到3,000,000元，被告人答「個丁冇...冇收過$3,000,000 cash，佢收當時佢同蘇池嗰啲咁嘅嘢，佢地agree咗幾多錢，我哋唔知喇。」被告人亦承認那些金錢是不會由黎給陳偉文的。 157.另就沈當時給被告人事務所甚麼指示有以下對答，︰
158.當控方就$3,000,000作價向被告人提出進一步質詢時，被告人的對答如下︰
159.被問及轉讓契約稱黎綺琴以$3,000,000同陳偉文購入，這是否事實，被告人便支吾以對，又說自己「冇做呢個刑事案，我唔習慣呢個廣義理解係事實。意思係呢啲係標準做法，逢親做呢啲嘢一定係咁做，呢個係標準做法。其後，他還承認佢沒有以真金白銀在2007年6月21日黎綺琴付給男丁陳，他說「冇，冇咁嘅--冇件咁嘅事，一定冇。」(控方証物P8A，1823，O-P）。 160.本席認為從有關對答的前文後理，辯方認為被告人當時是堅決認為黎事實上有用$3,000,000購入該物業，只是他以其他方式進行，而非以現金cash付款。而被告人在該審訊基本上是否認有關文書是虛假的，並間接否認他知道或相信有關文書是虛假的。 161.本席認為從該審訊謄本可清楚見到，被告人在被盤問關於$3,000,000的出現在陳作為該物的賣家及黎作為買家的交易文件上，被告人多次都不能夠解釋為何陳會在該契約上看似收了$3,000,000或在該合約上看似會總收$3,000,000或在簽約合約後再收$1,500,000。被告人多次都不能解釋為何陳會在該轉讓契看似收了$3,000,000。雖然該審訊謄本未有解釋，但即等於看似在曾經有買賣合約雙方同意他將會在整個轉讓中收到$3,000,000。他的解釋完全不合邏輯，他深知自己難以自圓其說，最後以「呢啲係標準嘅做法」作解釋。 162.控方指按被告人在該案件的證供，他在宣誓之說法是該物業由黎實益持有，他為黎準備轉讓契約的目的是把物業從男丁轉回給黎，該男丁並無收過轉讓契上所列的購入價或任何金錢。該轉讓契中有關購入價的表述，只是他做這類交易的標準做法，亦即承認轉讓契並不是在表述的情況下所製造。 163.即使如被告人在作證所說，陳為被告人的秘密信託人持有該土地，始終陳不可能是如被告人在該案件中作證中所述是黎的主事人或黎的代理人。同樣，黎也不可能是陳的主事人或陳的代理人，被告人的說法不合邏輯，不能接納，明顯陳和黎絕無任金錢瓜葛。 164.控方指雖然在另一案件審訊時，辯方並沒提交日期為2007年6月4日的買賣合約作證物，但在本案的同意事實及控方第二證人馬武旋及第三證人陳敏健不被挑戰的證詞中，被告人在該物業中申請按揭貸款的過程中，確有向通用提交買賣協議副本，而買賣協議副本內述的購入價亦是3,000,000元。 165.按被告人在另一案件的證供，被告人並不爭議黎並無向陳付出$3,000,000購入該物業。因此，首項控罪所指的文書，即買賣協議副本，以及第二、第三控罪所指的文書，即送往土地註冊處的買賣協議及轉讓契的內容中﹐有關物業購入價的表述和陳述，全屬虛假。故送達通用的2007年6月4日的合約屬於虛假文書副本，而送達土地註冊處的為虛假文書，即2007年6月4日的買賣合同及2007年6月21日的轉讓契。該些文書或文書副本的情況正符合《刑事罪行條例》第69（a）（vii）條，故是虛假文書。 166.控方早前在區域法院的證供多次承認黎並無付出該3,000,000元予陳購入該物業，他在審訊下說這是同類交易的標準做法來回應法庭就購入價和付款是否屬實的質疑。但在本案的審訊中因控方的檢控基礎與另一案件不同，他則傳召沈（辯方第一證人）及文員張秀文（辯方第二證人）作證，嘗試透過他兩位證人說出另一個版本為自己辯護。 167.兩位辯方證人在本案所作的證供大意是指該物業的實益擁有權不是黎，而是沈，因為2000年10月26日的轉讓交易所涉的金額為1,050,000元，是由沈代黎所支付。更新的說法是當該物業的五年期轉讓限期屆滿，沈的實益擁有權以3,000,000元轉價讓給黎，並聲稱扣除了代黎在2000年付轉讓費，餘款由他私下債項對數作結，並指因獲陳授權處理該物業一切轉讓事宜，因此在本案所列的文書中，陳以3,000,000元把物業賣給黎作表述。 168.兩名辯方證人的證供與被告人在早前區域法院庭上所作的證供完全不同，與被告人律師行保存的檔案內容亦不相符。沈的證供亦與其本人在五年前在自己面對的審訊的證供不同，明顯是因近期因本案的檢控及證據的重新創造的說法，完全無法令人接納。沈也同意他早自2000年該買賣協議時未有向律師表明黎只是代他持有該物業的實益權，故在律師樓物業檔案中還用「榮嫂樓」來形容該物業。沈在本案作供時說「契約價$3,000,000」由他決定，並給予有關指示予被告人律師行文員，他已將以此價格把物業實益權益轉給黎。他聲稱獲陳授權處理及代陳向太太收取購入價的說法完全脫離事實，與他早前在區域法院案件中所作供說想借$1,500,000，攞層樓去按，去律師樓做文件，因為不識英文，不知於轉讓契中表述陳偉文以$3,000,000把物業賣給他太太，他不知道係同陳偉文做過交易，他不認識陳偉文，他只通知律師樓想借1,500,000元擬備有關文件和估價，其實是由律師樓幫他處理的證供不相符。 169.沈五年前作供還說「我冇同陳律師話呢個物業係$3,000,000，本人確信呢個物業其實已經係屬於我太太㗎喇，咁我只係同陳律師講話，就係有個物業，即本人準備同銀行貸款$1,500,000，如果個文件佢做出嚟，我相信應該係陳律師寫呢個銀碼落去，去做呢文件，陳律師係以佢嘅專業知識，佢認為佢去估呢個價錢，係寫呢個銀碼落去」（見謄本211N至212E）。 170.辯方第二證人張秀文的證供，似乎想表達涉案的部分文件由佢處理及草擬，以便被告人能脫離關係，但不改變的事實是相關的文書不但有被告人陳律師的核實見證簽名，送往土地註冊處的註冊文書所需的摘要也全由被告人簽署，而摘要也已清楚列出2007年6月4日那份買賣合約，陳為賣方，黎為買方，物業為該物業，而價錢是$3,000,000。 171.根據控方第一證人謝德生的證詞，該些文書摘要若沒有律師簽名核實是不能獲得登記註冊的。毫無疑問，被告人在該些待註冊的文書摘要上簽署是意圖令土地註冊處職員接納該些文書是真文書而准予註冊。 172.因被告人清楚知道陳是沒有理由可從黎身上收取任何金錢的，更何況$3,000,000，所以是沒理由再需要做買賣合約。事實上，用轉讓契已可直接把法律權益轉給黎，故唯一的合理推斷是該合約是用來向通用做按揭，好獲他們以為這是新購入的物業借貸的案件，而不是再融資（refinance）的案件及其交易價涉及3,000,000元，借貸款項1,500,000元是用來交付樓宇尾數的。事實上，被告人也沒可能不察覺此合約的存在，因是他親自就此合約申請延遲打𨤸印的申請表上簽署的。 173.辯方也曾指控方未有提出證供顯示被告人是知道通用是不接受送贈契或低於市價樓契作按揭的，本席不同意此點。任何資深的律師，尤其是擅長做土地、房產買賣的律師都知道這基本事實。正如前述，如純粹為把該物業法律權益轉歸黎，大可直接做轉讓契，絕不需做買賣合約，因實在沒有任何其他款項需支付。 174.控方第二證人馬武旋及控方第三證人陳敏健在證詞中確認，如物業涉及送贈契，沒有實質金錢交易是會影響業權，因為可能有其他人參與申索利益，他們不會願意批准此等物業按揭申請。同樣，如屬低價交易，銀行知道有這情況也是不會接受按揭的，這正符合有關不利及誘使的涵義。而由證供清楚可見，該2007年6月4日的買賣合約是他們要求的文件之一，即這是他們在發放貸款前及批核貸款條件之一。 175.辯方第二證人張秀文作供時被盤問及她所稱自己草擬的買賣協議時，完全不知悉其律師行提交通用的買賣協議副本及其後送往註冊的文書內容就有關發展的地段描述不符。另就她在庭上所作買賣協議中schedule 1買賣雙方身分都寫上「sole owner的解釋」，本席也不能夠接受，完全不合情理。況且在他草擬那6月4日的買賣協議中，也完全正如前述沒有反映沈先生所說自己以實益權益賣出及陳以自己法律權益賣出該物業，而買家為黎。在該買賣合約中，賣方只為陳一方。 176.從該物業的檔案亦可見，從2000年10月起，雖然除了被告人外，律師行還有Samuel及Queenie兩位同事就該物業的事項向黎或沈拿或接受指示，但他都有就該些指示，無論電話或見面交談，在檔案內留下紀錄，很多時可見到該兩個同事向被告人匯報或拿指示，也見被告人要求些同事跟進事宜。事實上，只要閱讀該檔案，不難看到被告人由2000年協議開始就該土地及該物業事項多次頻密及緊貼協助黎及沈處理。 177.事實上，根據紀錄，就該物業滿意紙未屆五年期時，於2005年3月11日沈已曾向被告人指出想補地價後，把該物業轉名然後按揭拿錢用。但同樣，因物業上的違規問題遲遲未能辦到。在此過程中，被告人都有密切參與處理該些問題。直至2007年5月，被告人又再提起轉名及按揭事宜。綜合被告人本人的背景、被告人和沈的關係，被告人對該土地及該物業自2000年協議書時等的了解、在被告人在2013年在區域法院作的證供等背景下及就被告人對該2007年6月4日的文書的參與，其中包括在該文書核實簽名、親身簽署延期付該文書釐印費及申請及該文書土地註冊處註冊摘要簽名、於2007年6月18日發信予通用連同後者要求的文件（包括該些虛假文書副本）及2007年6月21日的多份發予通用的律師信件處理銀行的疑問，這些都是在2007年6月21日發放按揭貸款前的。 178.本席認為被告人在有關時段絕對知道該2007年6月4日的文書的存在及內容，尤其是$3,000,000的代價及黎和陳為合約方及付款方式以至$3,000,000的轉讓契皆為不實。此等乃屬虛假文書，符合法例第69條（a）（vii）條。 179.事實上，他在庭上曾用了很多時間也未能就如何陳可被認當收了該$3,000,000作解釋。以被告人的背景，他絕對知道這些乃是虛假文書或虛假文書副本，也絕對知道及認為任何合理的人都會認為此些乃虛假文書，而事實上任何合理的人都會認為這些是虛假文書。 180.在達到此結論前，本席當然曾考慮他在區域法院作證時在被警告後仍然就有關轉讓契內$3,000,000一事作供。 181.順帶一提，就該物業建築費的數目，雖然辯方第一證人在庭上指是2,000,000元，但如果這是真的話，當他被盤問是否他曾向被告人律師行提供指示建築費是900,000元，圍牆費是400,000元時，他不應該答「冇印象」，他應該答不是。因如他真的是用了2,000,000元作建築費，他絕對沒理由把2,000,000元建築費對律師樓說為1,300,000元。 182.本席對該建築費為2,000,000元的說法並不接納為真實，那「成本價」亦不會是3,000,000元。 183.那向差餉物業估價署的申報表格副本也是在律師樓的檔案內可見。 184.被告人在6月18日當天，他就把有關虛假文書副本，隨律師行信件送予通用，務求對方收到該假文書後發放貸款，這無疑構成使用。 185.他明顯意圖誘使通用負責貸款同事接受該2007年6月4日的買賣合約文書副本為真實文書副本及意圖使通用因接受該文書副本為真實文書副本，在其履行職責相關的情況下導致作出發放按揭貸款的行為。 186.同樣，被告人簽署該些土地註冊處註冊用的摘要，明顯是指示律師行同事把有關虛假文書，即2007年6月4日的買賣合約及2007年6月21日的轉讓契，交付予土地註冊處作註冊用。事後，被告人也把該些文書於2007年6月20日及2007年7月5日送抵土地註冊處作註冊用途，這無疑構成使用。 187.被告人也明顯意圖誘使土地註冊處同事接受該等虛假文書為真文書以及意圖誘使土地註冊處同事因接受該等文書為真文書，在其履行職責相關的情況下，導致對該等文書作出註冊此行為。 188.《刑事罪行條例》第70條不利（prejudice）及誘使（induce）的涵義：—
189.故只要有以上所指的意圖及符合該條例70（1）條下列出的（a）至（f）項其中一項已足夠，並不需要真的達至該作為或不作為。 控罪一 190.通用於2007年6月11日給被告人律師行委託後者這準備就該物業做第一法律押記信中，通用明確指出它給予黎的貸款是基於臨時買賣合約/買賣合約和/或轉讓契及曾提供給他的其他有關資料。如該些資料有任何差異或矛盾或不一致，律師行必須立即書面通知他們和不要在未有得到他們書面確認及指示下繼續進行準備該第一法律押記。 191.該信中也要求被告人律師行在提取貸款前，提交該買賣合約及確保該買賣合約已在田土廳登記。 192.另就辯方指控方第二證人在考慮黎的按揭申請書時只是曾考慮傳真給他們的草擬買賣合約，並未有就該2007年6月4日的買賣協議便批核該申請，又說控方第二證人明知該草擬協議有機會其後被更改。但不要忘記通用曾在給律師樓的信件中指出按揭人提供的資料如有矛盾、差異等，律師樓必須立即停止準備該第一項法律按揭及通知通用。 193.故如該草擬的合約條款有更改，律師樓也需要呈報，明顯該文件內容會影響GE通用最後批核按揭申請。故如2007年6月4日買賣協議內的價錢不是如草擬買賣合約一樣為3,000,000元，被告人律師必須要呈報給通用。 194.另因黎所提供的草擬協議書指黎是新購入該物業的，故通用當然不會向被告人律師行表明不接受送契。 195.當然，在給律師行的信件中，通用也要求在發放貸款前已收到已簽妥以3,000,000元作價的轉讓契。雖然文件未有列明該轉讓契的作價，但因轉讓契就是該草擬買賣合約條款後的產品，故通用可預計該轉讓契上所列的金額必定是3,000,000元。 196.在DCCC 175/2013作供時，被告人也是清楚知道那轉讓契上的金額是3,000,000元的。事實是在沈和黎就申請按揭貸款首次跟通用同事見面後，他們便立即給予被告人律師行指示要立即傳真，要盡速傳真草擬的買賣合約給通用。當天，被告人律師行也在很短時間內把草擬的買賣合約傳真給通用。此點可見，他們知道通用實在是非常重視此買賣合約的。 197.再加上控方第二證人又在庭上指出通用是不會接受送贈契或以低市價轉讓的轉讓契作抵押按揭。 198.本席認為控方已清楚證明通用在批核按揭及發放貸款時，該$3,000,000價不論在草擬的買賣合約內，其後於同條款的2007年6月4號買賣合約內及其後的2007年6月21日的轉讓契是很關鍵及重視的。 控罪二及三 199.辯方指控方第一證人在被盤問時說，即使他肯定文件上的價錢作假，他也會照樣登記。 200.辯方似乎是說，即使控方第一證人接受該虛假文書為真文書，亦不會對該土地註冊處職員或其他人不利。 201.首先就辯方對控方第一證人的證供的描述並不全面。控方第一證人曾說，過往他未有面對一份他知道內容不屬實的文書登記的經驗，故他所說的「他會照樣登記」此證供實為揣測。 202.而他也有說他曾有同事面對此問題，其後向上級索取法律意見。在盤問時，他也曾說如他知悉那文件是虛假文書，他也會索取法律意見。 203.即使控方第一證人不在乎該文書的真實性也登記該文書，其實根據法例，只要被告人有上述的兩個意圖誘使便足夠構成不利，況且證據顯示控方第一證人的同事過往的處理手法不是完全抹殺不理該文書的真實性。 204.香港特別行政區訴華立慧，CACC 39/2015一案涉及控方第一證人及控方第二證人為香港上海滙豐銀行卓越理財客戶經理張先生及客戶服務經理阮先生。他們收到四份由被告人等人提供的看似滙豐銀行所發出的文件，即兩份存款證明書和兩份櫃位存款單，並被要求對之進行認證。其後，被告人被定罪後，向上訴法庭提出上訴許可申請。於高等法院上訴法庭法官彭偉昌於判詞第43段指「然而，控罪（2）的罪行詳情可見，控方第一證人和控方第二證人是該罪的標的，有關的『雙重意圖』也必然以他們為針對的對象。至於控方第一證人和控方第二證人如何會因接受虛假文書（證物P1至P4）為真文書而構成對他們（或其他人）的不利，那也不一定與滙豐會否批出證明文件有關。相反，根據《刑事罪行條例》第70（1）（f）條的規定，因基於職責而在接受該批證物為真文書後把它們送往認證作發出證明文件之用這個行為本身，亦可構成對PW1及PW2的不利。原審法官亦幾次提到滙豐可能開出的證明文件，只是在處理各被告人的犯案動機而已。」 205.同樣在香港特別行政區訴關獻機，CACC 190/2005，被告人為使銀行加大對公司的透支額度，使用明知虛假文書，包括虛假董事會會議議決紀錄及股東決議書，因而導致銀行其後加大其對公司的透支額。 206.上訴庭指控罪中的“不利”乃為條例第70（1）（a）及5條的“財產損失”及70（1）（e）及（f）條所指。 207.針對第二及第三項控罪，有關的雙重意圖明顯針對土地註冊處負責註冊文書的人員，意圖誘使他們接受該些文書為真書，即該2007年6月4號的買賣合約及2007年6月21日的轉讓契，並在接受該等虛假文書為真文書後對該些文書作出註冊。而當然此註冊登記文書行為是該土地註冊處同事在其履行職責相關的情況下，接受該文書真文書所導致，這固然根據條例的演繹構成不利。 208.就控罪一，有關雙重意圖是針對PW1及PW2等涉及通用貸款批核及發放貸款款項的同事，意圖誘使他們接受該些虛假文書副本（即2007年6月4日的買賣合約）為真文書副本及意圖令他們在接受該虛假文書副本為真文書副本後即批出申請及發放該按揭貸款，而該行為是由於該人在其履行職責相關的情況下接受該等虛假文書副本為真文書副本所導致的，這故然也構成法例中的不利，即70（1）（f）條例下的“不利”。 209.辯方在結案陳詞曾大篇幅地列出大量法律原則及案例，本席認為就此案的情況，尤其爭議事項，幫助不大。 210.另辯方指被告人2007年4月4日向地政署查詢關於該物業可否自由轉讓予黎是基於將物業權益轉讓給黎和按揭無關。本席認為早在滿意紙發出不夠五年時，不遲於2005年3月11日沈已就該物業希望補地價後轉名及做按揭貸款，只是因僭建問題做不了。本席不同意辯方就此陳述。 結論 211.綜合以上所言，本席認為控方已就各控罪的所需元素成功舉證至毫無合理疑點標準，因此裁定被告人三項罪名成立。
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Cases cited in this judgment
HKSAR v. Orosa Elena Severino
香港特別行政區 訴 陳鑑清
HKSAR v. Chan Kam Ching
HKSAR v. Chan Kam Ching (陳鑑清)
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