福全發展有限公司 對 蔡漢群

DCCJ 3759/2016

[2021] HKDC 583

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第3759號

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判案書

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I. 序言

1.本案是一宗土地佔用案件，涉及的土地為西貢測量約份第2約地段第1337號（「該土地」），而被佔用的部分位於該土地東北方，即申索陳述書附件A中黃色部分（「佔用土地」）。原告人由2016年4月起成為該土地的登記擁有人，而被告人為佔用土地的佔用者。

2.原告人指被告人是租客，從2004年起一直有交租，直到2015年1月開始欠租。原告人要求被告人交出佔用土地，並支付由2016年4月起拖欠的租金。

3.被告人否認是該土地佔用部份的租客亦否認曾交租。被告人指他在2004年10月26日以70,000元向該土地當時的佔用人周華先生（「周先生」）頂讓佔用土地「開設大聖廟作永久使用」。因此原告人沒有權力要求他支付租金和任何費用及無權要求他遷離。

II.背景

4.該土地於1951年11月由一名法號覺真（原名李娟）的尼姑以2,000元購買。其後她在該土地上建立一所名為「心樂園」的庵堂。覺真於1979年4月25日逝世。覺真並無後人，亦沒有人承辦她的遺產。

5.周先生於1950代初期由內地來港。在覺真生前一直協助她打理該土地，他被覺真視為養子。覺真去世前曾交帶周先生承續「心樂園」。覺真去世後，周先生認為覺真已經把該土地饋贈給他並開始居住於上址。周先生與王漢珍女士（「王女士」）在2007年結婚。在2011年11月王女士取得單程證來港定居，與周先生一起居住於上址。

6.周先生於2012年4月23日去世，王女士成為他的遺產執行人。周先生去世後，王女士繼續住在該土地上。

7.王女士在2014年向法院提出逆權侵佔該土地。在區域法院雜項訴訟DCMP 3269/2014案中，區域法院暫委法官廖文健（當時官階）裁定按照香港法例第347章《時效條例》第7(2)條之規定，覺真已喪失提出收回該地段的訴訟之權利，並且根據香港法例第347章《時效條例》第17條，對該地段的擁有權已告終絕。其後，王女士成為該土地的實益擁有人。

8.根據一份於2016年3月31日訂立，並以註冊摘要編號16042600410028在土地註冊處註冊的轉讓契約（“轉讓契約”），王女士將該地段及其上的院宅、架設物及建築物連同實益擁有權以1,000,000元轉讓給原告人，並附帶現有的租約和租賃之約束及利益。

III. 原告人的經修訂案情

9.原告人指被告人大約自2004年9月18日起，在已故周先生的同意下，以及其後自2012年4月23日起，在王女士的同意下，一直佔用於該地段興建的建築物當中一部份以及該地段上一幅有圍封的空地，將其作為寺廟，稱為大聖廟（“佔用部份”），但由於以下原因，自2013年1月起，以上行為未有得到王女士或原告人的同意：—

(a)  大約從2004年9月18日至2012年12月底，被告人一直在向已故的周先生及/或王女士支付約700至1,200元的月租。被告人最初由2004年9月18日起，持續地向已故的周先生繳付月租直至他在2012年4月23日去世時為止，並在其後持續地向王女士繳付月租，直至2012年12月底。

(b)  自2013年1月左右起，被告人停止向王女士支付1,200元的月租。

(c)  自2016年4月18日，亦即是上述轉讓契約在2016年3月31日完成交易之後第一個月租到期日起，被告人未有向原告人繳付月租。

10.原告人當時的代表律師黃德富律師行根據原告人之指示，於2016年5月17日發出一份通知，要求被告人在14天內，亦即是於2016年5月31日或該日之前遷出佔用部份。

11.儘管原告人一方一再提出要求和催促，被告人至今仍未遷出佔用部份。

12.由於上文所述事項，原告人向被告人追討所受損失和損害： —

(a)  原告人有權向被告人追討從2016年4月18日（2016年3月31日完成轉讓後的第一個租金到期日）至2016年5月31日（如上文第10段所述的通知所指遷出佔用部份之限期）的尚欠每月租金1,200元；及

(b)  原告人有權向被告人追討大約從2016年6月1日至判案日期的每月1,200元的中間利潤。

13.原告人並根據香港法例第336章《區域法院條例》第49及50條申索利息，或按本法院認為適當的利率和時期申索利息。此外，原告人有權從被告人處獲得佔用部份的空置管有權。

IV. 被告人的案情

14.在2004年8月尾前，被告人位於東九龍分科診療所對面山坡上開設之大聖廟由於地政處須收回有關土地，限令他到期必須遷離，經善信陳秀玲女士（「陳女士」）介紹認識周先生經與其商議後，周先生同意以70,000元將該土地部份位置即大聖廟現址頂讓給與被告人開設大聖廟作永久使用，在2004年10月26日上午被告人將70,000元以現金交付給周先生，當時還有三位善信在場作為見證，包括介紹人陳女士，林冠華先生（「林先生」）及方潔美女士（「方女士」）。因為一般寮屋之頂讓大部份均為口頭協議及在見證人在場進行交易，因此沒有簽署文件。而使用權為永久使用大聖廟現址，日後亦不須支付租金予周先生及其後人。而王女士當時還在國內居住，很少在上址出現，而王女士亦清楚知識被告人與周先生的交易，在原告人向法庭申請逆權侵佔上址，被告人沒有作出反對，因他認同周先生為上述土地之佔用人，才出資向周先生購買大聖廟現址的使用權，因此原告人沒有權力要求他支付租金和任何費用及要求他遷離。

V. 原告人經修訂的答覆書

15.原告人表明：—

(a)  被告人並沒有與已故的周先生訂立過關於按70,000元價錢將佔用部份出售及/或頂讓的任何口頭土地合約或協議。

(b)  在被告人佔用上述佔用部份之前，被告人沒有向已故的周先生支付70,000元。

(c)  已故的周先生沒有如被告人在其經修訂的抗辯書中所聲稱的於2004年10月26日將佔用部份的永久使用權出售給被告人，也根本沒有將佔用部份的永久使用權出售給被告人。

(d)  無論如何，被告人沒有在2016年7月29日本案的法律程序開始前已佔用上述佔用部份12年。

16.原告人進一步表明如下：—

(a)  大聖廟並非根據香港法例第153章《華人廟宇條例》註冊的廟宇。

(b)  即使如被告人所聲稱，存在著關於出售及／或頂讓佔用部份的口頭土地合約或協議，由於香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3條的規定，被告人也不能依賴所謂的口頭土地合約及/或協議。

(c)  此外，又或作為交替性論據，原告人依賴香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第5(1)條的規定，並表明除了經作成有關書面文件，並由已故的周先生或其代理人簽署外，不可能已對佔用部份設定以被告人為受益者的所謂衡平法權益或將其頂讓給被告人。

(d)  此外，又或作為交替性論據，即使如被告人所聲稱（原告人表明否認被告人所聲稱的這項內容），被告人已向已故的周先生支付了70,000元，該款項應是已故的周先生在以被告人須按月支付1,200元的租金為條件，許可被告人使用佔用部份的代價。

(e)  無論如何，由於原告人是該地段的真誠購買人而未有知悉被告人所聲稱的權利，原告人不受被告人現於其經修訂的抗辯書中所聲稱的對佔用部份擁有永久使用權之約束。

VI. 本訟案的爭議點

17.本案關鍵的爭論點如下：—

(1)  被告人是否自2004年9月至2012年12月一直有按月交租給周先生及王女士？

(2)  被告人是否於2004年8月與周先生達成口頭協議，並於2004年10月26日向周先生支付70,000元取得佔用土地的「永久使用權」？

(3)  若法庭裁定被告人聲稱的口頭協議存在，本質上該口頭協議究竟是買賣佔用土地的業權，還是使用土地的許可（licence for use）？

(4)  若法庭裁定本質上被告人聲稱的口頭協議是買賣佔用土地的業權，則法庭須考慮以下法律問題：—

(a)  根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第3(1)條，該口頭協議在法律上可否執行？

(b)  原告人是否一個真誠的買家，並在購買該土地時沒有得悉被告人聲稱他在該口頭協議所得的權益（bona fide purchaser without notice）？

(c)  根據被告人的說法，口頭協議的目的是為了讓被告人開設「大聖廟」。但「大聖廟」並沒有根據香港法例第153章《華人廟宇條例》註冊。口頭協議是否非法合約（illegal contract）？若是的話，法庭是否應該拒絕執行該口頭協議？

VII. 該審訊的證人

原告人黃穎華女士證供

18.原告人傳召原告人公司董事黃穎華（「黃女士」）。被告人不爭議黃女士涉及原告人對該土地的管有權的證供。

19.黃女士指原告人在2016年購買有關土地的管有權前，原告人從王女士得悉被告人是她已過身的丈夫周先生和她的租客。王女士並給原告人看了她保存的從2004年9月至2012年12月的租單存根正本。

20.原告人從未曾知悉被告人聲稱他和周先生在2004年的口頭交易，亦即是他曾向周先生頂讓或購買了「大聖廟」現址的使用權，可以永久使用「大聖廟」現址，不需支取租金給予周先生或其後人。

21.原告人在2016年3月31日購買了王女士在有關土地的管有權後，收到了地政總署九龍東區地政處在2017年4月26日發出的警告信。

22.該地政處的信指出在該信的附圖所顯示的「構築物1」至「構築物5」，乃是在農地上未有得批准而搭建的構築物。它們違反了1905年3月18日的「集體政府契約」，並須要在28天內（即2017年5月24日之前）拆卸並移除。否則地政處會把該信的複本送交土地註冊處，針對該地段註冊在記錄冊中。此外地政處保留權利採取進一步的執行契約條款行動，包括重收該地段或採取其他適當的執管行動。

23.該警告信的附圖內所指出的「構築物1」和「構築物2」乃是位於被告人或所謂「大聖廟」所佔用的範圍內。（即地政總署2017年4月26日的警告信的附圖，乃原告人的覆辯書（Reply）的附圖Appendix A）。

24.原告人已對「構築物1」至「構築物5」的佔用人開展收回土地的訴訟。除了被告人的「構築物1」和「構築物2」，其他「構築物3」至「構築物5」的土地已被原告人收回，及一眾佔用人亦已遷出。

25.關於黃女士提及被告人是王女士的租客的證供是從王女士得悉。此部份證供不是黃女士親身認知，是屬於傳聞證供。本席在考慮給予此部份證供相關的比重或份量時必須考慮要求接納傳聞證供的一方所提出不傳召有親身認知的證人（即王女士）的原因及此部份證供的可信性及關鍵性與重要性。見呂尚君及Chui King Sum（HCSA  11/2009判案書日期：2009年8月6日）

黃齊忠先生的證供

26.黃齊忠（「黃先生」）在大概2005年擔任牛池灣鄉公所有限公司的主要職位，包括副理事長及理事長。

27.黃先生指於大概2011年尾2012年頭的一天，他在牛池灣村口的志興酒樓飲茶，並碰上了周先生和王女士。他們向黃先生表示想出賣「心樂園」。

28.周先生向他表示自己年紀老邁，但其妻子才四十多歲，並剛取得單程證及香港身份證來港定居。周先生要求黃先生幫忙出賣該土地，把收入給其妻子王女士作生活保障。黃先生向他們表示因為他們不是註冊地主，如果要出售該土地手續繁多。

29.在周先生於2012年4月去世後不久，大概2012年9月，王女士向鄉公所求助，指被告人拒絕交租。王女士把租金收據的存單交給鄉公所理事暫時保管，以便鄉公所理事代其收租。

30.於是，黃先生和另一位鄉公所理事楊志強先生（「楊理事」）（已故）便陪同王女士到佔用土地收租。被告人要求黃先生等人給他多幾天時間向善信籌錢。

31.其後，黃先生曾數次跟王女士到佔用土地追收租金，不是每一次都收到租金，但最少一次他曾親眼見過被告人拿現金向王女士交租。

32.據黃先生所知，被告人一直有交租給周先生，並在周先生過世後交租給王女士。

被告一方的證供

33.被告人傳召了以下4名證人出庭作供：被告人蔡漢群及三位善信林冠華、方潔美和陳秀玲。

34.被告一方證人的證供總括如下：—

(1)  在2004年8月尾位於東九龍分科診療所對面山坡上開設的大聖廟。由於地政處收回土地，限令大聖廟須依期遷離。經善信陳秀玲女士（陳女士）介紹被告人認識周先生，與周先生商議後，被告人同意以70,000元正頂讓周先生佔用該土地作為開設大聖廟作永久使用，在商議其間陳女士一直在場參與其中。

(2)  在2004年10月26日上午在大聖廟現場，被告人將70,000元正現金交付給周先生。當時除了陳女士外，善信方潔美女士（「方女士」）及林冠華先生（「林先生」）均在場作為見證。因為一般寮屋之頂讓大部份均為口頭協議及在見證人在場進行交易，最主要是周先生當時正值收取社會福利署綜援金，因此不能與被告人簽署文件，而使用權是永久使用大聖廟現址，日後亦不須支付租金予周先生及其後人。

35.被告人親自作供並指沒有人向他就該土地收取租金。

證據分析

王漢珍（「王女士」）未有出庭作證

36.王女士就本案存檔證人陳述書，但未能在正審時出庭作證。本席不接納，亦不考慮王女士的證人陳述書。

37.就被告人一方有否交租一事，王女士的證供是有關鍵性的證據。由於被告人在答辯書抗辯及強調未有就該土地交租，原告人有責任傳召王女士出庭作供以釐清原告人的案情，即王女士和周先生是否有向被告人收取每月700至1,200元的租金及被告人後期拒交租等事項。

38.原告人公司董事黃女士的誓詞指從2020年2月初開始與王女士失去聯絡，黃女士曾致電王女士的香港及國內的手提電話及親身到王女士在長沙灣的居處拜訪，但未能聯絡上。

39.無容置疑，王女士是本案的主要事實證人，但本席接納原告人的解釋與王女士失去聯絡，不排除王女士已在國內生活定居。本席就王女士的缺席不作出對原訴公司不利的推論（adverse inference）見Tjang Siu Thu v Profield Construction Engineering Limited and anr CACV No 156 of 2013 at para 33.

“27. Mr Lim relies on the English Court of Appeal decision in Wisniewski v Central Manchester Health Authority [1998] PIQR 324. At page 340 Lord Justice Brooke said he derived the following principles from his examination of the case law:

“(1) In certain circumstances a court may be entitled to draw adverse inferences from the absence or silence of a witness who might be expected to have material evidence to give on an issue in an action.

(2) If a court is willing to draw such inferences they may go to strengthen the evidence adduced on that issue by the other party or to weaken the evidence, if any, adduced by the party who might reasonably have been expected to call the witness.

(3) There must, however, have been some evidence, however weak, adduced by the former on the matter in question before the court is entitled to draw the desired inference: in other words, there must be a case to answer on that issue.

(4) If the reason for the witness’s absence or silence satisfies the court then no such adverse inference may be drawn.  If, on the other hand, there is some credible explanation given, even if it is not wholly satisfactory, the potentially detrimental effect of his/her absence or silence may be reduced or nullified.”

31.  In Pacific Electric Wire & Cable Co Ltd v Texan Management Ltd, CACV 90, 91, 93, 94, 95 and 96/2012, unreported, 17 September 2013 this court referred to the Wisniewski principles. At paragraph 107 the court quoted a commentary on the principles by Lord Sumption in Prest v Petrodel Resources Ltd [2013] UKSC 34 at paragraph 44 where he said:

“There must be a reasonable basis for some hypothesis in the evidence or the inherent probabilities, before a court can draw useful inferences from a party’s failure to rebut it.”

32.  At paragraph 111 of its judgment the Court of Appeal relied on this statement in rejecting a contention by the defendants that an adverse inference should be drawn against the plaintiff.

33.  The following propositions can be derived from the case law:

(i)  the Wisniewski principles do not constitute a presumption; consequently, the mere failure of a party to call a witness does not automatically confer an evidential benefit on the opposing party;

(ii)  the Wisniewski principles concern the drawing of inferences and whether any inference is drawn will depend upon the quality of the primary facts on which the inference is based; this is necessarily a fact sensitive matter and will vary from case to case;

(iii)  the primary facts must allow of the inference to be drawn in the sense that the inference logically flows from those facts;

(iv)  in the circumstances of the case the judge must be persuaded that it is appropriate to draw the inference; and

(v)  one circumstance where it will not be appropriate to draw the inference is where there is an explanation for the party’s failure to call the witness.”

被告人是否該土地的租客?

40.原告公司依賴租單存根，在審訊時呈遞租單存根正本。代表原告人的王大律師陳詞指被告人沒對租單存根的真確性（authenticity）提出反對。雖然被告人未有在答辯書或陳述書提出反對，但本席注意到他在2019年6月8日回覆原告人法律代表的信函[1]中指出對Bundle E（包括租金存根）的文件全部不同意。亦指租單收據跟他無關。雖然被告人未有就租單收據的真確性（authenticity）提出正式反對，本席認為原告人仍負有對租單收據存根真確性的舉證責任。

41.王大律師陳詞指租單收據存根是同時期文件證據及為關鍵證據。法庭在考慮證供的可信性時應給予同時期文件較大比重。從外觀看來，租單收據存根正本[2]頗為殘舊，相信已存在一段日子，王大律師陳詞指不可能是近期才為本訴訟而捏造的。若這些收據一般是由接受付款的一方簽發的。因此，被告人沒有在存根簽署完全合乎常理。原告人同意存根內容有缺失，並非每張存根都顯示被告人的名字。有些存根更是空白。但原告人認為這些不完美反而增強了它的真實性（authenticity）。如果有人為了這次訴訟而製作這些存根去「捏造證據」，該人理應確保每一張存根都顯示被告人的姓名，所付租金，租期和日期。事實上，被告人未能提出任何實質證據去挑戰存根的同期性及真實性。法庭應給予租單存根較大比重。

證據分析

42.本席詳閱租單收據存根正本後，存有以下疑點：—

(1)  有不同排序的存根重複了收租日期。例如有三張存根[3]收租期均為2005年6月。

(2)  收租日期為2005年7月18日的存根有三張[4]但銀碼分別為兩張700元及一張1,200元。

(3)  假若，2005年7月18日租金已由700元調升至1,200元，那麼2005年7月18日後的租金理應為1,200元。但2005年8月18日[5]及2005年9月18日[6]的存根租金均為700元。直至2006年3月[7]租金仍然記錄為700元。

43.黃先生作供指代王女士收租主要由楊理事負責。當楊理事過身後，便由黃先生及黃先生的弟弟代王女士收租。租單收據存根由黃先生弟弟保管。黃先生亦指部份租單上的字跡為其弟弟字跡。

44.黃先生的弟弟在管有租單及收租事項明顯有重要角色，但黃先生在正審時才首次提及其弟弟在本案中有角色。

45.所有能對租單收據的真實性提供證供的人士包括周先生，王女士，楊理事及黃先生的弟弟均不能或未能或未有被傳召出庭作供。綜合而言，本席考慮到以上第42段所列出對租單收據存根的疑點，裁定原告人未能在平衡相對可能性的標準下證明租單收據存根的真確性。

46.本席留意到黃先生作供時在被問及租單管有等細節時才首次提及其弟弟管有租單等等，有不清晰及避重就輕之嫌。另外，黃先生指大概2012年9月，王女士向鄉公所求助指被告拒絕交租要求鄉公所理事代其收租。其後，被告人要求給他多幾天時間向善信籌錢。但存根紀錄反映起租期為18日，而被告人亦每月18日交租。根據2012年9月租金紀錄[8]，9月份租金在2012年9月22日交付。此紀錄顯示9月份被告人雖然未依期交租，但只是遲了4天。王女士就被告人只因4天未依期交租而求助於鄉公所，而鄉公所亦只因4天欠租而介入及接手代王女士收租也顯得較為過份熱心。況且，黃先生指被告人要求寬限多幾天的供詞與9月22日交付租金的紀錄有衝突。

47.另外，黃先生是原告公司董事黃女士的父親，對此案件最終裁決有間接利益衝突。綜合上述，本席不接納黃先生為獨立可靠證人。黃先生對時序等證供不清晰。而在他的證人陳述書中隻字不提他弟弟的角色，令本席對黃先生的證供可信性存疑。本席亦不接納黃先生所指曾最少一次親眼見過被告人拿現金交給王女士交租的證供。

48.再者，黃女士指自2016年原告公司購買該土地的管有權前，已從王女士得悉被告人乃是周先生和王女士的租客。王女士亦給她看2004年9月至2012年12月的租單。原告人公司理應當時已知道被告人有欠租紀錄。而自2016年4月18日起，被告亦未有向原告公司繳付月租。原告公司理應最遲於2016年5月可以要求被告人賠償欠租。而原告公司當時之代表律師黃德富律師行根據原告人之指示，於2016年5月17日向被告人發出一份信函，要求被告在14天內遷出佔用部份，但信中卻未有提及被告人欠租。亦未有清楚提出要求被告人交付拖欠租金。本席亦留意到原告2016年7月29日的申索書，亦未有就被告人欠租一事要求賠償。直至2017年12月28日在經修訂的申索陳述書中，原告人才首次向被告人提出欠租申索。

49.基於以上原因，就被告人是否從2004年9月至2012年12月一直有交租給周先生和王女士，而在2013年1月起被告人沒有交租給王女士或原告人一事項中，本席裁定原告人未履行根據舉證責任及標準，未能成功舉證證明被告有就該土地佔用部份向周先生或王女士交租。

被告人有否以70,000元向周先生購得該土地佔用部份的永久使用權？

50.被告人就這事項負有舉證責任。

51.本席比對被告一方眾證人的陳述書後，接納王大律師的陳詞指被告方所傳召三名證人陳女士，林先生及方女士陳述書的內容，用字及鋪排像倒模般如出一轍。在 Ho Sing Yin v Chan Yiu Ling，HCA  90/2010，2012年7月13日，暫委法官辛達誠指出，若不同證人的供詞幾乎完全相同的情況，法庭一般不會給予這些證人的證供任何比重，因為法庭有理由懷疑這些證供是否真的是由證人獨立地提供的：—

（原文：Where witness statements are presented to the court which are substantially identical, it will often be unlikely that the court will be able to place any weight at all on either witness，第58段；Where witness statements are identical it is difficult if not impossible to believe that the witnesses have independently provided … for the preparation of the witness statement，第64段）。

52.上述三位證人的證人陳述書亦與被告人證人陳述書首三段的內容，用字及鋪排大致相同。當中，各人的證人陳述書中的第2段錯誤的地方更是一樣（誤將Lot 1337寫成Lot 1377）。其中，陳女士更在她的陳述書中自稱為陳秀玲女士。另外，方女士亦未能解釋自己證人供詞中提到「一般寮屋頂讓大部份都係口頭協議及在見證人在場進行交易」是什麼意思。林先生在盤問下坦白承認他只記得曾見證70,000元交易，但對確實日子「唔係記得咁清楚」。林先生的口供說明他的證人陳述書2004年10月26日的日子是其他人告訴他的。

53.各證人就其證人陳述書的準備過程亦說法不一。被告人稱是由他講自己的心事給方女士聽，再由方女士打出。陳女士在盤問下稱是三個人一齊講，但之後改說其證人陳述書內容都是自己記得。林先生稱是自己跟方女士和陳女士三人坐埋一齊傾好，再由方女士打出來。方女士指雖然證人陳述書是她打的，但各人的證人供詞是經過獨立會面，為各人獨立撰寫的。

54.本席聽取及考慮被告證人在庭上供詞後，接納王大律師陳詞指被告人的四名證人之證供前後互相矛盾：—

(1)  陳女士稱自己是負責籌錢及打電話聯絡善信。在8月尾知道要拆遷後，陳女士隨即找周先生傾談並立即決定以70,000元買下佔用土地的「永久使用權」。陳女士在8月尾打電話聯絡林先生及方女士並確定他們倆願意每人湊錢20,000元。另一方面，林先生在盤問下則說是被告人在10月頭聯絡他。陳女士和林先生的說法截然不同；

(2)  就何時決定買佔用土地的「永久使用權」，被告人稱2004年8月26日跟周先生第一次見面，當天已經口頭協議用70,000元買「永久使用權」。第二次見面已經是2004年10月26日。陳女士卻說是自己單獨負責與周先生磋商用70,000元買「永久使用權」，並自行找另外兩名善信林先生及方女士湊錢，被告人並無跟周先生商討。被告人跟周先生在2004年10月26日「交錢前一日有見過」。就商討過程，有誰進行商討及見面日子，被告人和陳女士的說法並不一致；

(3)  各人證人陳述書都出現「寮屋頂讓」的說法，並指口頭協議「寮屋頂讓」是一般做法。 這與他們指用70,000元買入佔用土地「永久使用權」的證供不符。

(4)  被告方所有證人都在沒有任何文件記錄的情況下牢記成交的確實日子，即2004年10月26日；

(5)  當時大聖廟及被告人均缺乏資金，被告人坦白承認依賴生果金過活。70,000元對其時的被告人應是一筆相對大的資金。被告人亦知道周先生並非業主，理應考慮承租該佔用土地而非以一次性70,000元買進沒有收據証明的土地使用權；

(6)  被告一方證人曾要求周先生簽發收條，但周先生拒絕，理由是當時周先生正在收取綜援。其實被告人大可提出要求周先生以「心樂園」的名義簽發收據。這可謂最基本的要求。但被告人一方在不考慮替代方案下，對周先生不發出收據的理由照單全收，實在有違常理。

(7)  被告人的經修訂的答辯書及被告一方四位證人的證人陳述書均沒有提及三位被告方證人皆有捐款購買佔用土地的使用權。在審訊中，被告人在盤問下首次提到是三名善信證人捐款湊合70,000元。在審訊第二天，三名被告方證人均第一次提出了相同的新證據，即該70,000是陳女士30,000元；林先生及方女士各20,000元湊合的。但三位證人一概沒有提供以上捐款的銀行提款記錄。

(8)  被告人亦沒有就三位善信證人的捐款作任何形式的紀錄。三位善信出錢出力，對大聖廟明顯有大功德，理應流芳百世。但被告人卻未就他們的善舉作任何形式的紀錄。甚至連一封感謝函也沒有，確實不合情理。

(9)  由於無任何文件證明其土地使用權，當周先生過身後，被告人理應盡早主動與王女士再確認他的土地使用權。但被告人並沒有聯絡王女士去作上述確認。

55.綜上所述，本席不信納被告人及其三位證人的證供，裁定被告人以70,000元向周先生購得該土地的永久使用這事項中，被告人並沒有履行他的舉證責任。

56.基於上述事實裁決，爭議事項(3)及(4)亦成為學術討論。但有鑒於判決書的完整性，本席接納王大律師的陳述指此「永久使用權」在法律上即使成立，極其量都只是合約下的使用權（Contractual Licence）[9]^-[10]。它並不是土地權益（proprietary interest），是個人權益（personal interest），因此不會約束新的買家（即原告公司）[11]^-[12]。

57.基於上述理由，被告人的抗辯理由不成立。本席裁定原告人擁有該地段的管有權，有權從被告人處獲得該地地上佔用部份的空置管有權。

命令

58.本席作出以下命令：—

原告人立即取得該土地上佔用部份的空置管有權。

訟費

59.由於原告人未能成功追討租金，本席命令被告人支付原告人就本訴訟的一半（50%）訟費（包括大律師證書）。如訴訟雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。

原告人： 由陳劉韋律師行延聘王振強及駱芷君大律師代表

被告人： 沒有律師代表，並親自應訊