朱文蘭 對 李志榮及另一人

CAMP 197/2024, [2025] HKCA388

On Appeal From [2024] HKLdT 30

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

雜項案件2024年第197號

(擬上訴的原本案件：土地審裁處建築物管理申請編號2022年第33號)

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判案書

由上訴法庭法官林雲浩頒發上訴法庭判案書：

1.申請人向本庭申請許可，就土地審裁處法官黃若鋒 (「原審法官」) 2024年3月25日的判案書 ( [2024] HKLdT 30，「原審判案書」) 提出上訴。

2.申請人曾向原審法官申請上訴許可。2024年10月3日，原審法官拒絕給予上訴許可 (見原審法官的拒絕上訴許可判決書[2024] HKLdT 83)。

3.第一、第二答辯人 (合稱「答辯人」)在本申請中提交了反對陳述書。

4.本庭經考慮雙方提交的文件和本申請的情況，認為適宜根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(5)條規則，不經聆訊而只基於書面陳述作出裁定。

背景

5.案涉屋苑是屯景別墅 (屯門新界丈量約份編號131，地段編號630) 。申請人是該屋苑第8座地下A1室及A室單位的業主，答辯人是同座1樓A室及A1室及1樓A室及A1室之天台的業主。

6.申請人指答辯人於2016至2017年間進行加建及改建工程，包括於天台加蓋構築物、拆除並改建天台外牆、於1樓A室露台加建窗戶、拆除並改建1樓單位地下外牆、於外牆加裝及改動水喉設施及渠管、棄置建築物料，違反屋苑公契 (注冊摘要編號為TM242691)，因此申請強制答辯人進行清拆及還原工程 (見原審判案書第1.7(1) 至 (8) 段)、清潔工程(見原審判案書第1.7 (10) 至 (11) 段) ，並禁止答辯人再次建設或維修任何違規或不合法的僭建物/構築物/渠管/結構。申請人指出，公契第5條禁止業主就其擁有建築物的任何部分作出結構性改動、違反香港法例第344章《建築物管理條例》等、於天台加蓋構築物等[1]。《建築物管理條例》第34I條訂明，除非業主委員會藉決議批准，任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用。

7.答辯人的立場是願意進行某些拆除工程，但雙方沒有達成共識。答辯人並向申請人提出反申索，主要要求申請人拆除申請人物業的若干構建。

土地審裁處的判決

8.原審法官參考上訴法庭在The Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Company Limited [2002] 2 HKLRD 581案的判決，裁定“改動” (alteration) 包括改動型式 (form) 及結構 (structure) ，“結構性改動” (structural alteration) 須以一個普通方式演繹有關字眼，即便不影響結構安全，亦不代表沒有“結構性改動”。

9.原審法官經考慮案中證據，裁定第8座天台外牆等牆壁為公共地方，而答辯人的工程違反公契第5條及《建築物管理條例》。原審法官雖然接受答辯人所指屋苑的原外觀已經歷重大轉變，但不認為該事實構成抗辯理據。

10.原審法官參考The IO of Shan Kwon Towers Phase II v Li Sue Ching [2007] 4 HKLRD 567一案，裁定法院在頒發强制令的問題上可以行使廣闊的酌情權。原審法官亦考慮了該等原則在 阮光安對悠然山莊業主立案法團 [2022] HKLdT 12、Wilmes Lai Shim v Ng Jess, LDBM 266/2013, 3 December 2014的應用。

11.針對强制答辯人進行清拆及復原工程的申請，原審法官考慮了若干因素，包括：沒有充分證據顯示申請人蒙受嚴重損失或損害賠償無法充分或足夠賠償的損失；申請人提出申請的原由是源自與本案不相關的污水渠投訴；沒有證據證明答辯人佔用公共地方引致申請人蒙受實質不方便或損失；申請人未能證明外牆油漆脫落或污水痕的起因是答辯人的該工程；外觀改變未對申請人造成任何實質損失；沒有事實或專家證據證明答辯人的該工程導致任何結構上的危險；遵守强制令的費用明顯不是一個小數目。原審法官最終拒絕頒布强制令。

12.針對强制答辯人進行清潔工程的申請，原審法官拒絕頒布强制令，因為申請人所遭受的損害明顯地可從損害賠償得到充分或足夠的賠償，而申請人應當根據公契第10條先作出維修，再就維修費用作出申索。就這一裁定，申請人並未提起上訴。

13.原審法官認為有必要頒布禁制令，命令答辯人不再違反限制性契約。就這一裁定，答辯人沒有提起上訴。

14.原審法官亦駁回答辯人的反申索 (除一項反申索經由申請人的强制令申請處置以外) ，首要理由是因為反申索已經超出時效。就這一裁定，答辯人沒有提起上訴。

上訴理由

15.申請人提交《書面陳述書》 (5頁) 及長達50頁、113段的《上訴通知書》草擬本。該草擬本內容冗長，明顯不符合《實務指示》4.1第20段的規定，不是一份簡明的文件，也沒有簡潔地列出上訴理由。單就這一點，申請人的申請已應被剔除。為使申請人明白她的上訴許可申請沒有足夠理據，本庭將檢視她提出的了16項擬上訴理由，可歸納如下 (經調整次序及分類) ：

(1)  (原第1項理由) 原審法官在原審判案書第4.6段錯誤地「只根據」申請人的開案陳詞的第11段，歸納申請人認為有關工程導致 (i) 申請人對于外觀、結構及公用部分所享有的共同權益的損害及 (ii) 公共部分的外牆出現油漆脫落或污水痕影響外觀及外牆維護的損害，但沒有考慮非法入侵 (trespass) 的損害、對申請人財產權的損害、對《建築物管理條例》第34I條權益的損害、對公契的損害。

(2)  (原第2、3、4、5、9、14項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(1) 段錯誤地裁定沒有證據證明申請人蒙受嚴重損失或損害賠償無法充分或足夠賠償的損失。第一，原審法官沒有考慮申請人永久及完全失去對該等公用地方的「享用」 (enjoyment) 及「參與維護及就維護作出決定的權益」，依賴Dennis Regan v Paul Properties Limited & Others [2006] EWCA Civ 1391、Shelfer v City of London Electric Lighting Company [1895] 1 Ch 287)，沒有證據或陳述證明被違規佔用的公用部分或地方的財產權損害是可以透過小額金額作為補償，或可以金錢估算，或申請人在原審只要求金錢補償。第二，原審法官明顯忽視或沒有恰當考量申請人關於存在巨大損害的證據及供詞，即「包括並不限於：原有天台公用部分大範圍的外牆被直接破壞而且將天台變成樓宇的第三層、申請人更難以維護及觀察申請人單位的電錶」。申請人指出，「樓宇外觀改變 (例如將兩層高的樓宇，加蓋成三層高的樓宇) 和公用部分或及/或地方被佔用必然是巨大損害」，並類似地依賴Dennis Regan及Shelfer案例説明該等損害無法以金錢補償或估算。第三，與下文第 (8) 點相關的，申請人重申，答辯人違反公契第5(f) 條與頒發强制令息息相關，是因為答辯人的工程在當年已構成對申請人的滋擾及損害，當中對公契的承諾之損害、申請人在公用部分及地方的權益之損害、樓宇外觀的巨大改變及樓宇公共地方被佔用是長久持續性及/或永久性的巨大損害。

(3)  (原第3項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(3) 及 (5) 段錯誤地引用頒發强制令的法律原則，即沒有「實質不方便」及/或「實質損失」并非考慮因素之一。

(4)  (原第5項理由) 申請人亦主張，在審訊中答辯人多次承認違建並同意須進行清拆及/或還原工程，而在有關同意及承認下，原審法官阻止申請人在審訊中就已同意的事宜作過多的盤問。

(5)  (原第6項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(5) 段錯誤地考慮了無關的因素，即作為第7座業主的關先生沒有作出投訴。

(6)  (原第7、15項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(8) 段錯誤地未能考慮答辯人多次表示願意進行清拆工程，即顯示强制令的成本對其而言並非巨大，且原審法官及雙方沒有在審訊過程中探討費用多寡的議題。

(7)  (原第8、16項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(5) 段錯誤地裁定第8座的外觀改變未對申請人造成任何實質損失。第一，原審法官考慮了其他座數的建築物形態的外觀及形態改變，但該等改變與第8座無關、與申請人無關，且可能已經超越公契之12年訴訟時效。第二，公契至今仍然禁止外觀的改變。原審法官沒有考量公契第5(c) 及 (g) 條是細緻地針對「該土地上的樓宇的任何部分」，而不是針對「整體屋苑」來規範，亦沒有考量屋苑的佈局或訂立公契時的背景及文件。第三，申請人依賴The Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Company Limited一案，上訴法庭指出，樓宇的結構改動及/或外觀改動，必然屬於其他業權人的共同利益，亦必然包括對共有利益的建築物作永久性的實質改動。

(8)  (原第9項理由) 原審法官只裁斷了答辯人的有關工程違反公契第5(c) 及 (g) 條及《建築物管理條例》，卻沒有裁斷申請人依賴的公契第5(f) 及 (h) 條，其中第5(f) 條不止針對「造成滋擾、煩厭或損害」，更是禁止業主作出任何不合法的作為，即違反《建築物管理條例》的作為。為行使酌情權，原審法官應當就申請人的所有訴因一一作出裁斷，並且應當考量違反公契「條文的多寡」。

(9)  (原第10項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(7) 段錯誤地裁定申請人未就答辯人的工程作出跟進，因為申請人於2022年2月25日發出投訴信 (見原審判案書第2.12(5)段) 。

(10)  (原第11項理由) 原審法官沒有裁斷申請人關於第8座地下外牆的投訴，沒有裁斷其亦屬於公用部分及/或地方。

(11)  (原第12項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(4) 段錯誤地裁定針對外牆油漆脫落或污水痕，損害賠償是一個充分及足夠的賠償。在雙方均沒有專家證據的情況下，原審法官沒有可依據的基礎作出該等判斷。針對外牆狀況，原審法官忽略了申請人在審訊時的証供，不應當以沒有證據顯示進行過工程的第7座與第8座對比，應以答辯人的該工程前後的情況進行對比。

(12)  (原第13項理由) 原審法官在原審判案書第2.2段錯誤地論述關於證據處理的法律原則，未能完整反映所引用的Kwan Shuk Ching v Wan Mei Yau [2022] HKCFI 3781第9至12段。

(13)  (原第13項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(2) 段錯誤地裁斷並依賴申請人的建築物管理申請之原由是2022年污水渠事件。第一，申請人的申請及案情並沒有任何有關污水渠事件的案情及訴因。第二，即便原審法官裁定本申請的原由是污水渠事件，亦無損申請人自2016年至2017年的工程起的12年訴訟時效内將本申請入稟法院。第三，即便原審法官裁定申請人在2022年污水渠事件之前沒有就該工程作出投訴，並不表示申請人放棄投訴。原審法官沒有考慮到申請人與答辯人在多年來就建築物管理相關的各種問題存在矛盾，直至申請人「忍無可忍」將本申請入稟法院。第四，原審法官在原審判案書第2.12(5) 段拒絕接納申請人未於2021年投訴信提出關於該工程的投訴的解釋，沒有考量到當時公共通道問題最爲迫切且容易處理、第8座北面外牆的污水痕跡日趨嚴重。第五，原審法官在原審判案書第2.12(7) 段錯誤地依賴第7座業主關先生及關老先生是否投訴，他們沒有作出投訴的舉證責任在於答辯人，且第7座與申請人的案情無關，亦與第8座情況不同。第六，原審法官在原審判決書第2.12(1) 段錯誤地裁定不接納申請人「自2016年10月的工程後申請人有投訴」的証供，即便原審法官不接受申請人就2021年投訴信未就該工程作出投訴的解釋，亦不應該在無考量Kwan Shuk Ching一案所引用的法律原則時不接納申請人的證供。第七，原審法官在原審判案書第6.2段錯誤地裁斷對申請人提出本申請的動機有所保留，與其裁斷申請人有合理理據提出相矛盾，且沒有裁斷有所保留的動機為何。

(14)  (原第15項理由) 原審法官在原審判案書第4.7(8) 段錯誤地沒有考量所引用的Wilmes一案與本申請的差異，即該案中被拆去的外牆不會被多人觀察到，且在樓宇外觀、形態、結構的改變的嚴重程度上可算輕微。

(15)  (原第15項理由) 原審法官未能按照The IO of Shan Kwon Tower Phase II及 阮光安 判例指出，行使有關强制令的酌情權時，須依賴每一案件的自身内容及情況。The IO of Shan Kwon Tower Phase II一案指出，沒有證據證明該案申請人賣樓時售價因窗戶改動減少，且窗戶不會被多數人注意到，與本申請的情況不同。申請人依賴Hong Yip Service Company Limited v Ng Wai Man一案指出，任何合理的法官均不會認為顯而易見的樓宇外觀的違規改變屬於法律可置之不理的瑣事。阮光安一案所涉及的不合法作為，均不涉及樓宇的大量外觀改變工程，且大部分違反公契的作為已獲改善，而業主亦同意不采取法律行動。申請人依賴The Incorporated Owners of Yee Fung Garden v Bsic Tech Limited and Others一案，法院合理地考量了不同案例的案情及裁斷之差異，顯示被質疑的工程部分的性質、被改動的多寡、工程的規模大小、改動會否影響樓宇的整體風格佈局屬於重要考量因素。

(16)  (原第16項理由) 申請人依賴Wong Kwok Chiang & Others v Longo Construction Ltd & Others, CACV 110/1986一案，引用Lord Upjohn在Morris v Redland Bricks Ltd論述，顯示當被告所作出行為沒有顧及鄰里的權益，或向鄰里作出惡意或不合理的行為，即便被告遵守强制令的成本高於獲强制令濟助的一方的收益，法庭仍會頒發强制令。

16.本庭注意到，整體而言，申請人似乎只是重複她在原審法官席前申請上訴許可時提出的所有擬上訴理由(見原審法官拒絕上訴許可判決書第3.1段)。若擬上訴人已向下級法院提出上訴許可申請，但不獲批准許可，則擬上訴人在向上訴法庭重新申請上訴許可前，應先鑒於下級法院的決定，仔細考慮有關申請的是非曲直：見《實務指示》4.1，第7段。申請人並未處理原審法官在拒絕上訴許可申請的判決書中提出的論述，只是把她的擬上訴理由再次全盤提出，本庭認為這不是恰當的做法。在原審法庭拒絕上訴許可後申請人應當仔細審視擬上訴的理據，否則只會浪費司法資源。

討論

17.針對土地審裁處的判決、命令或決定而提出上訴的，必須符合香港法例第17章《土地審裁處條例》第11(2) 條及第11AA(6) 條的兩項規定：

(1)  有關上訴必須是以土地審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由；及

(2)  除非有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則法庭不得批予上訴許可。

18.已確立的原則是，上訴法庭通常不會干預下級法院法官行使其酌情權的命令，除非法官行使酌情權時發生了法律錯誤或是出於對事實的錯誤解讀，或他考慮了不相關的事項或者未能行使其酌情權，或他的結論超出了可存在合理異議的範圍：Hong Kong Civil Procedure 2025，第59/0/54段。

19.就第 (1) 項上訴理由，正如原審法官在拒絕上訴許可的判決書第5.4段指出，原審判案書第4.6段對損害的歸納是參照及基於申請人的開案陳詞。申請人亦在書面陳述書中確認原審法官是「根據」申請人的開案陳詞作出歸納，申請人開案陳詞中呈現的案情是否完整準確，是申請人的責任。無論如何，原審法官已經裁定涉案外牆等屬於公用地方 (見原審判案書第4.1段) 且答辯人的工程違反了公契及《建築物管理條例》 (見原審判案書第4.2段) ，顯然已經裁定了對相關權益的損害。

20.就第 (3) 項上訴理由 (强制令法律原則) ，正如申請人亦主張的 (見原審法官的拒絕上訴許可的裁決書第5.10段) ，原審法官在原審判案書第3.8段依賴了The IO of Shan Kwon Towers Phase II v Li Sue Ching [2007] 4 HKLRD 567及其中引用的Morris v Redland Bricks Ltd [1970] AC 652。該等判例載明，强制令的頒發屬於酌情性質，每一個案件取決於其獨有情況，因此只能“以最籠統的語言”列明“一般性原則”，包括申請人須證明他將在未來遭受巨大的損害的極大可能性。當原審法官裁定申請人不會蒙受實質不方便或損失 (見原審判案書第4.7(3)、(5) 段) ，顯然原審法官認為申請人未能證明巨大的損害，這不代表原審法官引用了錯誤的法律原則。

21.至於第(2)、(4)、(6)、(7)、(8)、(10)、(14)、(15)、(16) 項上訴理由，該等上訴理由全部與原審法官行使酌情權有關。本庭一并處理如下：

(1)  原審法官已經考慮並拒絕接納有關以下事項的損害是巨大的：佔用公用地方(見原審判案書第4.7(3) 段)、外牆出現油漆脫落或污水痕(見原審判案書第4.7(4) 段)、建築物外觀改變(見原審判案書第4.7(5)段)。

(2)  就以上各類損害的性質及程度的事實認定，申請人未能指出原審法官犯下任何明顯錯誤。申請人的不滿可以歸納為三項要點：一是原審法官應當達致該等損害屬於巨大損害的結論；二是原審法官不應認定該等損害可以金錢作出充分或足夠的賠償；三是原審法官應認定答辯人遵守强制令的成本並非巨大。

(3)  整體而言，本庭同意原審法官的裁定，認為申請人未能證明她將遭受巨大且不能以金錢賠償的損害。

(4)  就外觀改變，本庭雖然同意申請人提出公契是針對「該土地上的樓宇的任何部分」 (因此答辯人違反了公契，見原審判案書第4.2段) ，但本庭認為在考慮該等損害是否巨大且是否可以金錢賠償時，原審法官有權考慮所有相關情況，包括屋苑其他樓宇的外觀及整體屋苑的外觀。申請人未能證明她因為外觀改變而將遭受巨大且無法以金錢賠償的損害。申請人嘗試區分過往判例與本申請的事實，但問題仍然是該等損害是否巨大且無法以金錢賠償。本庭認為原審法官已經基於本申請的自身内容及情況行使酌情權。

(5)  就外牆出現油漆脫落或污水痕，為完整起見，申請人在第 (11) 項上訴理由中主張應以90年代情況作為對比，以確定該工程導致的損害。本庭不接納這一説法，因這樣無法區分與該工程無關的長時間積纍的損耗污損。原審法官以未經過類似工程的第7座作為對比，是合適的做法，顯示答辯人工程並未造成明顯的油漆脫落或污水痕的損害。申請人雖然在第(13)項上訴理由中提及污水痕日趨嚴重，卻未能具體説明或證明以確立她將在未來因為污水痕遭受巨大且不能以金錢補償的損害。

(6)  就申請人提出難以觀察的電錶損害，申請人仍然未能證明該等損害是巨大的且不能以金錢補償。

(7)  就公契第5(f) 條，正如申請人所主張的，該條款針對違反《建築物管理條例》行為，而原審法官已經裁定答辯人違反了《建築物管理條例》 (見原審判案書第4.2段) ，因此原審法官已經考慮了該項違例。申請人沒有引述任何法律論據証明違反公契條文的「多寡」應當是重要考慮因素，或足以令原審法官達致相反的結論。

(8)  就答辯人進行清拆工程的成本，本庭認爲原審法官有權參照Wilmes一案，考慮該等損害的性質及程度等相關情況，得出所需費用不少的結論。申請人指出，原審法官應當考慮答辯人表示願意進行某些清拆工程，從而推導出相反結論。首先，原審法官已經考慮答辯人表示願意進行清拆工程 (見原審判案書第1.11、4.7(8) 段) ；其次，申請人所主張的推論並非是必然成立的，申請人因此未能建立原審法官對該等事實認定犯下明顯錯誤。

22.為完整起見，就第 (11) 項上訴理由(地下外牆屬於公用地方)，其與清潔工程相關，不屬於本申請針對的上訴許可範圍，且原審法官拒絕頒發强制令的理由，並非因為他認為該等部分或地方不屬於公用部分或地方。

23.就第(5)、(9)、(12)、(13) 項上訴理由 (申請人提出申請的原由) ，本庭亦不接納申請人的陳詞：

(1)  申請人並不反對，原審法官可考慮申請人提出申請的動機 (見拒絕上訴許可的裁決書第5.7段) 。

(2)  原審法官已經考慮了申請人於2022年2月25日才就該工程發出投訴信 (見原審判案書第2.12(3) 段) 。

(3)  原審法官已經考慮了相關判例對處理證據的論述。拒絕接受申請人的一項説法，亦不代表原審法官必須接受申請人的另一項説法。申請人未能指出原審法官對事實認定犯下任何明顯錯誤(見原審判案書第2.12段)。鑒於申請人提出其對該工程的觀察需進行至2022年的解釋，原審法官有權考慮所有相關情況，包括代表申請人行事的人士、其他業主是否曾作出類似投訴。

24.基於上述分析，本庭認為申請人的上訴沒有合理機會得直，也沒有其他有利於秉行公正的理由致使該上訴應進行聆訊。因此，本庭拒絕批予上訴許可。

本庭的命令

25.本庭拒絕批予針對土地審裁處法官黃若鋒於2024年3月25日作出的判決的第二項判定的上訴許可。

26.鑒於申請人的上訴許可申請完全缺乏理據，本庭因此根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8) 條規則，頒令任何一方不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮本裁決。

27.申請人須支付答辯人關於本次上訴許可申請的訟費，如雙方未能就數額達成協議，則由訟費評定聆案官評定。

申請人 (擬上訴人)：無律師代表，親自行事

第一及第二答辯 人：無律師代表，親自行事