Chan Hiu Yi 對 the Incorporated Owners of Yuet Ming Building Yuet Wah Street

LDBM 151/2021

[2023] HKLdT 15

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2021 年第 151 宗

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判 案 書

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1.這是一宗漏水官司。

2.本案答辯人是於1969年註册成立的月華街月明樓（該大廈）業主立案法團（法團），該大廈的入伙紙於1974年11月發出。

3.該大廈位於觀塘月華街52號，共有3座，每座13層高，每座12層各有6個住宅單位，共216個住宅單位，另有36個車位。

4.規管該大廈的註冊公契，日期為1969年4月24日（該公契）。該大廈及所屬地段，在該公契被劃分為216份不可分割份數。該公契沒有指明該大廈外牆屬【公用部分】，但同時也沒有指明屬某一業主使用、佔用或享用^[1]。本席認為（及訴訟雙方都同意），正確詮釋該公契，及按照《建築物管理條例》（條例）^[2] 第2條及附表1第1項的規定，該大廈外牆屬該大廈的【公用部分】。

5.本案申請人陳曉誼女士（陳）是該大廈一座7樓C室（該單位）的業主及住戶，她分別於2008年及2019年購入該單位各一半業權，現該單位由她全權擁有。

6.本審訊中，陳親自應訊，法團則由劉智慧大律師（劉大律師）代表。

雙方案情

7.陳指稱，法團沒有履行該公契及條例下的責任，疏於保養維修該大廈外牆，致使該單位外牆滲漏引致室内房間牆壁受損，即使她告知法團（並提供包括專家證據證明）外牆出現滲漏影響該單位，法團仍沒有採取積極行動（包括維修外牆）處理，引致她蒙受損失。故此，她提出本案向法團索取賠償$112,500元。

8.法團不承認該單位房間牆身滲水是由於外牆失修所致，認為外牆並非滲水源頭，較大可能是該單位本身僭建或其樓上單位（即8樓C單位，下稱上層單位）有喉管滲漏所致。法團並稱於陳投訴前，從不察覺外牆失修，更認為在投訴後已依足條例及公契要求履行其責任，包括跟進該投訴，交管理委員會（管委會）討論，及尋求業主大會議決啟動大維修，因此法團不用承擔任何賠償責任。

案件爭議點

9.因此，如上介紹，本案首要爭議點為漏水源頭。本席接納劉大律師引用上下層單位漏水案例^[3] 所作的陳詞，法律在此點上沒有任何假定，陳作為申請人負有舉證責任，她須在相對可能性下證明漏水源頭是該大廈外牆，否則本案須被撤銷。換句話説，法團沒有舉證責任證明該大廈外牆不是漏水源頭，或查找出真正的漏水源頭。

10.假如陳證實上述一點的話，本席認為，她須再證明法團沒有履行其所依賴的條例或/及該公契責任，導致她蒙受損失。若陳再證實上述第二點，她還須證明她所要求的賠償金額。

事實證人

11.審訊中，陳選擇作供，法團則傳召其管委會司庫黃賓婷女士（黃）及其管理處主管梁煜英女士（梁）作供。本席對該3名事實證人的評估如下。

陳

12.本席接納陳為可信及可靠的證人，並接納她下述的關鍵證供為事實。本席認為，她的主體證供內在可信，有不少文件作佐證，又有黃及梁的招認支持。她遭劉大律師盤問後，證供基本上也沒有動搖。

13.本席未能同意劉大律師結案時對陳的證言所提出的多點批評。

14.首先，本席認為，作為一般沒有專業知識的市民，陳懷疑或相信滲水來源是外牆而非上層單位，不無道理。

(1) 該單位受損的部分不是相連上層單位的天花，而是一道內牆，而其相應的外牆外露，下雨時會承受風吹雨打。

(2) 按照陳的證供（及她向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦公室（聯合辦）透露及向梁透露），滲水於雨天時出現。

(3) 政府專責滲水的部門（即聯合辦及屋宇署）到該單位視察及調查後，都沒向她說滲水來源是上層單位。

(4) 儘管屋宇署2020年11月4日給陳的信件，沒清楚地寫上外牆破裂【引致】滲漏（一般人如陳這般理解，本席認為，絕不出奇），聯合辦2020年9月9日給陳的信件，清楚地寫上【滲水可能是源於大廈外牆的防水設施欠妥有關（粗體及底線後加作強調）】。

(5) 陳聘請的漏水專家劉啟勁先生（劉）視察該單位後所寫的獨立專家報告，也指漏水源頭是外牆（陳並非律師，不懂得將政府部門的信件交劉作參考，本席認為，不值得劉大律師陳詞時大做文章；劉作為專家證人，自會獨立地分析問題，進行適當的調查得出他的專業結論）。

15.劉大律師審訊中向陳指出該單位已不再受漏水影響，本席認為，毫無證據，純屬猜測。

(1) 法團聘請的漏水專家張惠深先生（張）從沒在其專家報告這樣建議或指出。

(2) 法團沒證據陳投訴後有進行維修（及盤問時陳也否認曾進行維修；雖然兩位專家都沒有在其專家報告中就維修外牆評估其合理費用，但陳至審訊時仍按寶盛建設工程有限公司給她的報價單申索包括外牆的維修費用）。

(3) 法團審訊時（及張在其專家報告中）建議的漏水源頭（即上層單位），也沒證據因何故至審訊日前已停止滲漏到該單位。

16.本席得指出，雖然張在該聯合聲明中表示，上層單位的該廚房（見下文）有【高漏水風險】，陳自己聘請的專家劉並沒有認同這點。張代表法團也未獲同意進入上層單位調查及測試，在這背景下，本席認為，陳之後沒有聯絡上層單位業主進行調查，也毫不出奇。

17.觀其出示的不同時間拍攝的該單位受損牆壁相片，以及兩位專家報告內的該單位受損牆壁相片，本席相信，陳向法團、政府不同部門，以及兩位專家投訴滲水受損的內牆，始終如一：一直都只是該單位最近露臺原來批准圖則下的睡房（該房）面向7樓B室^[4] 的牆壁（該牆壁），而相對的外牆是該房（及相連的客廳及浴室^[5]）面向7樓B室的同一外牆（該外牆）。為免誤會起見，本席相信，陳從無向政府部門投訴該單位客廳及浴室牆壁滲水，及該單位客廳及浴室牆壁在陳的投訴時段也從沒發生過滲水問題。

黃及梁

18.本席認為，黃及梁的供詞，並不可靠或可信，也缺乏文件支持（例如管委會或業主大會會議記錄等文件）。除了她倆和陳證供吻合的部分和她倆的承認^[6] ，審裁處對她倆其他的證供，都存有保留。

19.作為事實證人，黃（及梁）卻如同專家證人般，嘗試在其證人陳述書內發表專家意見^[7] ，直指上層單位為漏水源頭，本席難以看出她倆有何等資歷或經驗給法庭專業意見，審裁處對該等意見不給予任何比重。

20.另外，兩位證人均作供稱，法團以召開業主大會及議決大維修，作為跟進及回應陳的外牆漏水投訴。遭陳盤問下，黃承認法團議決進行的大維修實際不包括外牆維修。二人這方面證供（及法團這方面的案情），都有誤導審裁處之嫌。

21.還有，盤問下，梁承認該大廈另有多個單位出現同方向【牆身濕】情況向她反映，本席留意，這和法團在《修訂表格7》第8段稱【答辯人從未接獲其他業主提出相似的投訴】，明顯不符。

22.雖然黃在其證人陳述書說，聽聞有其他單位有內牆出現裂縫及石屎剝落，並嘗試歸咎該大廈正常老化及稱這是每名業主在該公契下的個人維修責任；但遭盤問下，黃承認她的丈夫2019年購入居住的一座5樓C室時，她曾花費$17,000元維修外牆^[8] 。她先解釋這是應裝修師傅建議【打底】作預防措施，不久後她承認在2021年5月某會議中曾對陳說：【自已的單位外牆滲水要自己維修（粗體及斜體後加作強調）】。本席看來，這又是另一個答辯方證人證供與答辯人案情不符的例子。

事實裁斷

23.暫且撇開下文處理的專家意見爭議，本席裁斷關鍵事實經過如下。

24.早於2012年，陳便發現該單位該房內的該牆壁出現批盪及石屎剝落、鋼筋外露的情況，懷疑該外牆滲水，因此她便於6月12日去信時任法團管委會主席（並附上2張該牆壁破損照片），要求法團跟進，包括修理該外牆。

25.但是，法團拒絕跟進，並叫陳自行處理，陳唯有自費聘請工程公司為該牆壁進行維修及防水處理。

26.可是，該牆壁問題並沒有根治，數年後問題再浮現，並慢慢惡化。

2020年

27.2020年8月，陳發現該牆壁的石屎剝落情況變得非常嚴重，便向梁投訴這是外牆滲水造成。陳當時發現滲水於雨天時出現，當梁到該單位查看該牆壁時，便曾這樣對梁透露。後來，梁將陳的投訴報告法團管委會。

28.事實上，陳的上述該牆壁滲水受損投訴，不是法團所收投訴的第一宗。梁在收到陳的投訴前，便曾收到同座包括8樓C室（即上層單位）及10樓C室住戶反映單位房間出現【牆身濕】的情況，他們投訴的牆身方向，與該單位該牆壁相同。除此之外，2019年，黃夫購入一座5樓C室時，因同一方向外牆滲水及相應內牆有損，黃曾花錢聘請師傅維修外牆，黃也知悉有其他單位內牆出現裂縫及石屎剝落的情況。

29.當8月份陳向梁投訴時，陳再致電聯合辦投訴滲水問題，要求調查及協助。8月11日，聯合辦去信陳確認收到她的投訴。

30.8月18日，陳去信聯合辦，指該牆壁損壞加劇，並附上4幅16日拍攝的該牆壁破損情況相片，要求對方從速派員到場視察及處理她的投訴。

31.9月4日，聯合辦派員到該單位視察。由於陳觀察發現滲水於雨天時出現，當聯合辦職員到該單位檢查時，她便曾這樣對他們說。

32.9月7日，陳去信屋宇署，指該牆壁可能因該外牆結構問題引致受損，要求該署調查，並附上1幅該牆壁破損相片，及1幅該外牆照片。

33.9月9日，聯合辦回覆陳，以該牆壁在檢查時濕度被發現低於處理滲水行動標準的35%（該行動標準），表示根據既定程序不擬作進一步跟進行動。但是，聯合辦同時向陳表示，基於她所告知，滲水可能是源於該大廈外牆的防水設施欠妥有關，她可向法團聯絡，安排詳細檢查及維修。

34.9月11日，陳獲得磐林建築測量公証行有限公司的該單位勘察及提交專業報告的報價（聯絡人包括劉），金額為$9,000元（該勘察報價）。

35.9月7日，陳向法團管委會主席要求到管委會會議，向各委員親述該牆壁的石屎剝落情況。

36.9月14日管委會開會當天，陳講解後親自交信法團，附上1幅8月20日拍攝的該牆壁破損相片、2幅9月10日拍攝的該牆壁破損相片，及該勘察報價，建議法團（或其保險人）付費就該單位進行勘察，查找損害源頭。

37.9月19日，法團管委會主席正式回信陳，稱明白該單位內牆批盪剝落，表示如陳能證明是受外牆滲水影響，導致內牆剝落，管委會會安排召開（業主）大維修大會，解決外牆滲水問題（如部分維修）；但法團資金有限，該大廈超過50年樓齡，【部分業戶都有內牆剝落情況】，他請陳自行修補下內牆，待業主大會通過展開外牆維修。

38.收到陳的信件後，屋宇署派員到該大廈（及該單位）檢查。

39.11月4日，屋宇署回信給陳，回覆說檢查時發現該單位客廳及浴室的外牆有裂縫，已去信相關負責人士要求進行維修。

40.同日，屋宇署以中文去信法團（並抄送陳），指曾到該單位及其周邊視察，發現該單位【浴室及客廳外牆有破裂並有滲漏跡象】，提醒【業主立案法團有責任妥善保養自己的樓宇】，【為免樓宇的狀況進一步惡化，並保障公眾安全，請與其他業主作出安排，早日進行所需的修葺工程】。

41.但是，法團仍沒有處理該牆壁的問題。

42.為調查該牆壁受損原因，陳之後自費聘請劉勘察該單位進行測試，製作專家報告以分析成因。

2021年

43.2021年2月10（雨天）及22日（晴天），劉分別兩次到該大廈視察該單位（包括該牆壁）及該外牆，並對該牆壁進行（包括）濕度測試，並加以比較分析其結果。劉兩天到場都有拍照為證。

44.3月21日，劉完成並發出其專家報告（劉的報告）。

45.陳之後著手取得工程公司報價，瞭解要進行什麼維修及相關費用。

46.4月19日，陳獲得寶盛建設工程有限公司報價單，金額總值為$112,500元（有效期為30天）（寶盛報價），分為3部分：

(1) 一般措施（例如保險）共$9,000元；

(2) 外牆維修工程（施工位置：明天井客廳至房間外牆）共$72,000元（包括搭建吊棚）；及

(3) 室內維修工程（施工位置：房間出現滲漏牆身）共$31,500元。

47.在諮詢法律意見後，陳於5月12日透過律師去信法團，附上完整劉的報告副本，要求法團就疏於維修外牆致該單位該牆壁受損賠償共$121,500元（分別為恢復該單位費用$112,500元，測量師費用$9,000元）。

48.法團管委會委員不懂英文，收到完整劉的報告副本後不瞭解其內容，至（下文）諮詢代表律師前也不尋求翻譯協助瞭解內容。

49.之後，陳曾與法團進行會議，圖達成和解，但未能取得共識。

50.7月25日，法團舉行業主大會（梁及陳都有出席）。根據陳出示的會議記錄，出席業主一致反對賠償給陳。會議另通過登報招標承辦商投標維修工程以解除法團已收到（及在土地註冊處已註冊）的3個維修命令，分別是1) 車場樓底維修命令；2) 平臺底部及柱子維修命令；及3) 平臺下吊井渠管維修命令（這些命令，本席相信，是黃作供所稱的【3項4令】）。至於外牆維修事宜，會議則留待下次大會再決定。

51.7月30日，陳親自入稟審裁處提出本案。9月23日，法團親自存檔表格7反對本案。

52.為解除上述【3項4令】的土地註冊處註冊，法團12月簽訂該大廈工程合約，但該維修工程不包括外牆。

2022年

53.2022年初（如黃作供確認），法團聘請測量公司於1月3日就該大廈一座6樓至8樓C單位向西的外牆（包括該外牆）進行紅外線探測及製成報告（該紅外線報告）。

54.另一方面，法團1月4日就本案委任其現任代表律師，及1月中派員造訪上層單位，並偷拍其室内照片呈堂。

55.4月2日及23日，張惠深先生（張）受法團聘請到場視察該大廈（包括上層單位的）外牆及拍照為證。差不多同一時段，張要求獲准許到包括上層單位檢查但遭上層單位業戶拒絕。

56.6月6日，張獲申請人批准進入（及視察）該單位（包括該牆壁）。張先探測該牆壁濕度（及掃描該牆壁溫度）作記錄，後安排助手從一座8樓B室的客廳以水槍針對該外牆（及上層單位外牆下方）進行30分鐘射水測試（該試水測試），後再次探測該牆壁濕度（及掃描該牆壁溫度）作分析比較。張當日也有拍照為證。

57.6月15日，張完成並發出其專家報告（張的報告）。

58.劉與張（統稱兩位專家）6月29日討論後，於8月16日合力製作一份聯合專家聲明（該聯合聲明）。

討論

1）陳能否證明漏水源頭是外牆？

該牆壁一直破損是滲漏結果

59.本席留意，兩位專家同意他們不同時間到該單位檢查時，都觀察（及拍攝到）到該牆壁牆身及橫樑有大範圍的石屎及油漆剝落，及批盪分層的情況^[9]。本席接納這共通觀察，再考慮陳向政府部門及法團出示（及呈堂）的多張不同日子該牆壁破損照片，審裁處裁斷自2020年8月至審訊，該牆壁都一直出現該些相片所示的破損問題，雖然破損程度在不同期間會有所分別。

60.此外，兩位專家均共同認為上述現象是漏水/滲水的結果^[10]。本席也接納這共通專業意見，裁斷該牆壁自2020年8月至審訊期間的上述破損，都是漏水/滲水的結果。

61.為完整起見，本席得在此清楚指出，本案完全沒有證據或專家意見指該單位曾進行法團所稱的僭建，因而損壞該外牆引致滲水 ^[11] 。

該外牆一直有缺損

62.就該外牆而言，兩位專家在不同時間到該單位檢查時，都同樣觀察（及拍攝到）該外牆有油漆剝落及生鏽污點的情況^[12] 。除此，法團自行委托進行所得的該紅外線報告透露，該外牆在2022年1月3日經紅外線探測後，發現有2處溫度有異的地方，可能是缺損的位置（缺損可以是牆身間之分離、外牆内出現空隙、裂痕或有積水等），其總面積約2平方米^[13] 。

63.本席接納兩位專家的上述共通觀察及上述該紅外線報告的探測結果，裁斷自2020年8月至審訊期間，該外牆都一直有所指的外部及内部缺損。

2022年1月中發現上層單位的該廚房改動

64.關於上層單位，兩位專家都同意：有別於該單位沒有喉管穿插該外牆進入該房，上層單位的同方向外牆有1) 一條食水銅喉；2) 一條煤氣喉管；及3) 兩條污水喉管（統稱該等私人喉管）穿插入上層單位内^[14] 。兩位專家共同認為：有見及此，上層單位業戶很大機會曾將該房的對上原有圖則睡房改為一間備有該等私人喉管的廚房/餐具室（下文分别簡稱該廚房及該廚房改動）^[15] 。

65.考慮上述一段兩位專家的觀察及意見，再經考慮法團於2022年1月中派員到上層單位造訪偷拍的照片證據，本席裁斷上層單位業戶遲至2022年1月中已作出設有該等私人喉管的該廚房改動。

2022年6月發現上層單位該缺口

66.此外，在張2022年4月2日到達該大廈視察時，他發現上層單位的同方向外牆開了一個長方形的洞（該洞），（相信）用來放置抽氣扇^[16] ，但當他6月6日重臨時，他發現該洞已被人用灰磚填滿，唯獨該洞原有外牆位置卻沒有被重新補上防水物料（該缺口）^[17]。有見張所拍的照片記錄，本席接納上層單位業戶遲至2022年4月初已在其向西外牆開挖該洞，但遲至6月初已將該洞填滿，留下該缺口。

67.雖然二人意見程度有別，兩位專家的另一點共通意見是：張肯定（及劉認為有可能）該洞容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位^[18]。有見這也是他倆的共通意見，本席願意接納至少有上述的可能性。

劉的漏水源頭意見及其基礎

68.劉的意見是，該大廈外牆破損引致雨水滲入該房，雨水滲漏是該牆壁受損的其一源頭^[19]。他兩次到該單位均在該牆壁受損位置設置同樣9個測試點，以導電測試計探測該牆壁濕度，經比較兩日數據後發現：2月10日下雨天^[20]所有測試點的讀數（平均都高於80%^[21]），均大幅高於2月22日晴天相應測試點的讀數（平均數只約34%），其中3個測試點的讀數更超過90%^[22] 。劉因而結論，該牆壁相信受雨水滲入該外牆而受損，該外牆失去了其應有的防水保護功能^[23]。

69.下文可見，張以該試水測試反證該外牆保留了其防水功能，劉對該試水測試能否（及有否）準確或可靠地測試該外牆的防水效能存有保留或懷疑態度，對張據此達至的相反結論也不表認同。

70.縱使上層單位發生該廚房改動，劉認為需要進一步測試及調查（例如熒光色素測試或排污系統壓力測試）才能核實上層單位的該廚房有否出現漏水/滲水致該單位受損。缺乏該等測試結果，劉認為現階段實難以斷定上層單位有否聲稱的【破損】排污渠管，或聲稱的【破損】廚房地臺或牆壁防水層^[24]。

71.雖然該洞可能容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位，因此有份引致^[25]該牆壁受滲水影響受損，但劉認為這無損他在上文第【68】段就源頭所達致的結論：即該大廈外牆破損引致雨水滲入該房，而雨水滲漏仍是該牆壁受損的其一源頭^[26]。

張的漏水源頭意見及其基礎

72.另一方面，張則認為，該試水測試結果【無可置疑地】^[27] 證明該外牆仍保留其正常防禦雨水功能^[28] 。基於下述測試及掃描結果，張認為並沒有跡象顯示該試水測試的水有進入該牆壁，該牆壁的損壞並不是源自該大廈破損的外牆^[29] 。

(1) 張在該牆壁設置了40個測試點。該試水測試前和後，他都用導電濕度計探測該些測試點的濕度，及用紅外線掃描該牆壁繪製溫度圖像，以比較試前及試後的數據及圖像。

(2) 試前張發現只有一個測試點測得超過該行動標準的濕度（A4測試點測得43.4%），其他測試點都測得濕度低於該行動標準。試後，張發現情況不變，仍只有A4測試點一點濕度超過該行動標準。

(3) 就紅外線掃描結果方面，張稱他試前發現12處（總面積約1.01平方米）的異常溫度地方，試後該些地方的溫度、範圍及面積都沒有明顯改變。

(4) 最後，張稱該牆壁受損部分在試前及後都維持乾爽，試後沒有出現例如滴水的現象。

該試水測試的結果，張強調，充分顯示該牆壁的受損源自該大廈外牆以外的其他可能源頭。

73.張多次指出，該洞容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位。若上層單位業戶沒有察覺該問題的話，可導致下雨天雨水持續向下滲漏至該單位^[30]。

74.至於備有該些私人管道的該廚房，張亦表示它帶來【高漏水風險】^[31] ，因為該單位内可能有【破損】的排污系統或【破損】的廚房地臺或牆壁防水層^[32] 。該等【破損】的排污系統（或【破損】的廚房地臺或牆壁防水層），必然導致該單位天花及其内部牆壁潮濕；該等滲漏若持續的話，可導致該單位嚴重受損^[33] 。張更一度認為該牆壁的受損可能源自上層單位該廚房的該些私人喉管滲漏及或該廚房破損地臺或牆壁所造成的滲漏^[34] 。

兩位專家的意見分歧

75.比較兩位專家在報告内（及證供上）的意見，本席認為，二人的分歧在於：

(1) 在現有材料（或本案證據）下，該牆壁的受損有否可能源自上層單位該廚房的該些私人喉管滲漏及或該廚房破損地臺或牆壁所造成的滲漏？

(2) 該試水測試能否（及有否）可靠或準確地證明該外牆仍保留其正常防禦雨水功能？

(3) 劉測試所得的該牆壁濕度數據是否準確，尤其他首次到訪該單位時當日相對濕度較高？

(4) 雖然兩位專家都同意該洞容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位，該大廈破損的外牆，是否仍是該牆壁受滲水/漏水損害的其中一個原因？

該廚房有所稱破損渗漏嗎?

76.在此分歧上，本席選擇接納劉在上文【70】的意見（無論如何，法團只聲稱上層單位【喉管滲流】引致該牆壁受損，審訊前從沒有指稱該廚房出現【破損地臺】或【破損牆壁】^[35]），原因如下：

(1) 如劉正確指出，在沒有進入上層單位進行相關測試及分析結果下，本席同意，張無疑在沒有任何基礎上猜測上層單位有所稱的【喉管滲流】、所稱的【破損地臺】或所稱的【破損牆壁】（假如該廚房存在【破損地臺】的話，本席覺得奇怪為何陳沒有投訴該單位的天花滲水）。

(2) 正如劉回答劉大律師（本席同意），該廚房改動與滲水，二者之間沒有必然關係，這取決於改動工程的材料質量與手工的高低。

77.張指出該廚房有【高漏水風險】之餘，更表達意見該牆壁的受損可能源自該些私人喉管滲漏及/或該廚房破損地臺或牆壁所造成的滲漏，本席恐怕，有損他專家的中立性及他的可信性。

該試水測試可靠嗎?

78.在此分歧上，本席同樣選擇接納劉在上文【69】的意見，理由如下：

(1) 首先，如張盤問下同意及劉表示，就外牆試水來説（有別於窗戶或露臺門試水），業界沒有公認或行之有效的測試標準（例如：水壓、距離、測試時間等）^[36] 可供他參考適用到本案（張證人臺聲稱依賴他個人豐富的漏水案件專家經驗，為該外牆【度身設計】^[37] 該試水測試）。

(2) 盤問下，張唯一能道出支持他以射水去測試該外牆防水功能的權威是香港測量師學會2014年的一份出版^[38] 內的第4.3.4段。該段無疑指出射水常被用作測試外牆是否遭雨水滲漏，但它同時下一句指出了該測試的局限：

“However, the path of a water leak may be very long to the extent that the water spray from the test may not reach the real source of seepage, such as a crack along the external wall or a defective sealant（底線後加作強調）”.

(3) 可是，張的意見卻指：

“Any problem of the external walls such as crack, debonded render...could not be resisted in the continuing potable water spraying and corresponding internal areas must be appeared a sign of water seepage/leakage after completion of the potable spraying water test（底線後加作強調）^[39] ”.

本席看來，張的上述意見，與上述業界專業團體指出的射水局限不符，值得質疑。

(4) 無疑張有豐富的漏水案件專家經驗，但到他作供的尾端，審裁處才發現他本人並不是操控水槍負責最重要射水步驟的人員^[40]，張的報告（包括該試水測試的實施方案^[41]）及張在該聯合聲明都沒有透露這要點。

(5) 同樣地，張在張的報告，以及（縱使有劉對該試水測試的疑問）張在該聯合聲明中，不知何故地都沒有透露該試水測試的水壓數字^[42] 、與該外牆距離^[43] 、所花水量數字^[44] 、受噴射的該外牆及上層單位同方向外牆面積^[45] 、噴射方向方式^[46] 等關鍵數據詳情讓讀者們（包括審裁處）自行評估該測試的可靠性，這未免令人對該測試的可靠性產生疑問。

(6) 詳細查看該試水測試前後的該牆壁濕度數字（張不知何故沒有在張的報告內表列），本席更會同意劉的觀察，認為有跡象顯示有雨水入侵/滲入該外牆，引致該牆壁的濕度有所提高。

(i) 測試點A4由試前的40.3%，升至試後的43.4%；

(ii) 40個測試點中，有33個測試點的濕度在試後都有所提升（其中，測試點A6、A17及A31都提升超過10%）^[47] ；

(iii) 雖然試後仍只有測試點A4超過該行動標準，試後有共約10個測試點濕度值在20%或以上。正如劉解釋（本席接納），該行動標準是用來規範政府部們及其承辦商應否開檔案開展調查，達標肯定滲漏和構成滋擾，但當濕度在20%至35%內，據劉解釋，任何人【摸上去也可以摸到濕氣】^[48] 。換句話說，低於該行動標準也可以有滲漏。本席因此不認同張過於簡單的看法，即單單見到試後其他39個測試點都沒有超過該行動標準，便可漠視它們的實際濕度升降及幅度。

(iv) 假如該試水測試持續超過30分鐘，本席認為，有理由相信上述的濕度數字可能再提升，上述的提升趨勢是可能持續下去的。

(7) 所謂該試水測試結果【無可置疑地】證明該外牆仍保留其正常防雨功能，本席認為，可能言過其實。

(8) 為完整起見，本席不接納劉大律師就該試水測試的實施方案對劉的批評。本席認為，每名專家都可以有自己不同的想法，可按自己想法設計自己的測試，劉因此不能左右張在實施方案中張的建議，也因此不宜在該試水測試前評論該方案的內容。

79.由於本席對該試水測試的可靠性存有疑問/保留，本席下文只會給予該測試結果（及張的相關意見）有限的比重。

劉的該牆壁濕度測試結果準確嗎？

80.這點專家意見分歧，本席留意，姍姍來遲地出現在張的盤問及覆問中。因為，張之前並沒有在張的報告內（或在該聯合聲明內）提出任何理由質疑劉兩次到訪該單位測試該牆壁濕度數據的準確性。

81.在此議題上，劉大律師作出了大篇幅的陳詞批評劉的數據準確性，可大致歸納如下：

(1) 劉及助手隨機設置的9個該牆壁受損位置測試點（一個在橫樑，其他在牆上）均偏向露臺近窗户一邊，不能全面反映該牆壁的受損或濕潤情況。

(2) 劉及助手沒有在沒有受損的該牆壁位置設置參考點 (reference point)，以便將正常數據和在受損位置的測試點數據核實比較（但是，張測試便曾這樣做）。

(3) 劉盤問下同意環境因素例如太陽之前曬了多久，風之前吹了多久，量度前該房有否開了抽濕機等都可能影響濕度，但劉在測試前沒有和陳查問或了解，劉因此未能排除這些因素。

(4) 盤問下，劉也同意測試點牆身的狀況（例如牆壁有否油上乳膠漆，如果沒有乳膠漆，石屎會更易吸水），也可能影響濕度的量度。

(5) 劉第一天（2月10日）到訪該單位下午^[49]測試期間，相對濕度達93%之高，該房空氣濕度這般高，量度出來的該牆壁濕度根本不能作準。劉大律師指出，當天9個測試點濕度數據，其中兩點（C點和G點）更達到99.9%（張稱之為【爆表】），便可見當天是【回南天】。

(6) 盤問下，劉曾同意在每年2或3月【回南天】的日子，牆壁表面可能產生水珠，在空氣這般濕的情況下得來的牆壁濕度數據可靠嗎？劉或他助手量度的濕度，劉大律師質問，可能只是水珠的濕度。

(7) 劉第二天（2月22日）下午^[50] 到訪該單位，測試時相對濕度也達65%，9個受損該牆壁位置測試點測出的濕度，也只有3個是超出該行動標準，這樣得出來的所謂結論是毫無參考價值的。

82.劉大律師進而全面質疑劉的可信性，直指他並非中立，有偏見，一開始便心中打算製作對陳有利的專家報告（在報告內漠視上層單位的該些私人喉管的加設，和上層單位作為源頭的可能性），他甚至可能是（如陳一度透露）陳的友人。

83.本席不同意劉大律師上述對劉的數據準確性（及劉的可信性）的陳詞，理由如下：

(1) 誠然，劉的9個隨機測試點偏向一邊，但就該牆壁受損範圍而言，如劉解釋（本席接納），他當日還運用目視測試及槌擊測試核實受損的範圍。本席認為，該些測試點的設立，是用來比較晴天和雨天的該牆壁濕度，因此就達成該目的而言，關鍵位置是兩天測試點的位置是一樣的（而這點是沒有爭議的）。

(2) 本席同意，為濕度測試設立參考點是較理想的核實做法。但更重點的問題是：測試當日有否因素實際地嚴重影響劉及他助手用導電濕度計測試出來的該9點該牆壁濕度數據準確性？本席認為，假如沒有的話，參考點設立與否，無關宏旨。

(3) 無疑劉同意劉大律師多個環境因素經過足夠的時間^[51] 可能會影響該牆壁的濕度，但當日測試的實際情況如何，劉大律師沒有向陳盤問（或指出任何案情）。例如，審裁處不知道2月10日陳有否長時間打開窗簾讓陽光（如有的話，因當日是雨天）映照該牆壁；如果曾有這樣做的話，又是否足夠長令該牆壁的濕度降低（但當日的濕度數據還是高高的）？

(4) 因此，劉測試前有否向陳查問上述環境因素，本席認為。也是無關宏旨的。事實上，審裁處看張的報告及證供，他用導電測試計測試該牆壁濕度前，也沒有向陳就上述環境因素作查問，看來張也覺得該些查問也是無需的。

(5) 誠然，劉隨機設立的測試點，因設立在該牆壁受損的地方，測試點牆壁自然有油漆脫落的情況，牆壁可直接受大氣水分影響。但是，問題是：影響（如有的話）有多大？審裁處席前，沒有證據該等影響是重大或嚴重的。不要忘記的是，劉兩次測試的該牆壁濕度差別是大幅度的。

(6) 空氣的濕度，與該牆壁的濕度，正如劉指出（本席同意），是兩碼子的事。雖前者可經時間對後者有影響，劉解釋（本席同意），環境濕度對接受測試的牆身濕度影響輕微，一幅受滲水滋擾的牆身，其濕度主要是受滲水源頭所影響。

(7) 而且，劉作供時已清楚表明（本席接納），導電濕度探測計的使用方法，是透過導電探測計的兩針頭接觸到該牆壁表面，靠電導來量度牆下20mm深牆壁的濕度，而非量度大氣或空氣中的濕度。

(8) 假使2月10日測試當日真的是【回南天】的話，本席席前也沒有證據該牆壁表面出現了水珠。看劉的報告內導電濕度探測計的測試相片記錄，就算是所謂【爆表】^[52] 的測試點C點和G點相片，也不見得有水珠凝聚，更可況根據劉的證供（本席接納），該探測計的設計是不會量度表面水分凝固^[53] 的。

(9) 值得再次指出的是，張於該聯合聲明內，從沒有以大氣或相對濕度對劉的測試數據準確性提出任何質疑，或以沒有超過該行動標準提出質疑（更何況晴天與雨天的該牆壁濕度數據比較，才是該測試的要點）。

(10) 反之，張遭盤問時，也間接承認天雨測試是食環署外判承辦商常用的調查外牆懷疑滲水手法。如陳結案陳詞指出，若天雨測試容易受空氣的相對濕度所影響，為何會被專責調查滲漏的政府部門廣泛採納使用？

(11) 假如劉偏頗的話，本席肯定，劉大律師絕不會有上述劉的眾多公道回答來盲目批評他。誠然，劉2021年2月到訪該單位時可能忽略了上層單位的該些私人喉管^[54] ，但本席認為，他已負責任地在該聯合聲明內重新考慮張在這方面的觀察及意見，給予審裁處他自己的獨立專業意見，充分滿足他應有的專家證人責任（劉已簽署聲明，確認會遵守專家證人的行為守則）。

(12) 審訊中，陳盤問下也否認事前認識劉，宣誓說是從網上尋得劉的前公司；該勘察報價的聯絡人，也不只劉一人^[55]。審裁處對劉的中立性，完全沒有疑問。

84.故此，審裁處接納劉兩次到訪該單位進行該牆壁濕度測試的結果都是準確可靠的。

外牆破損是該牆壁滲漏受損其一原因嗎?

85.在這漏水源頭爭議的最後一個分歧上，本席經考慮以下各點後，信納（並裁定）陳已在相對可能性下證明該外牆的破損是至少引致該牆壁從2020年8月至審訊期間遭受滲漏破損的其中一個源頭。

(1) 本席認為，考慮該大廈的高齡，該大廈樓宇老化令其外牆破損失去防水功能致使該大廈內單位牆壁遭受雨水滲透破壞剝落，絕對合乎常識，絕對内在可能及可信。

(2) 上述可能性，本席認為，符合陳的證供指滲漏於下雨天時出現。

(3) 上述可能性，本席留意，也是2020年9月9日政府專責滲水的部門聯合辦給陳信件所指的可能性。

(4) 本席又留意，上述可能性，得到黃及梁上文第【28】段證供上的承認支持，又得到上文第【37】段法團管委會主席2020年9月19日給陳的回信中類似的承認支持，充分支持可能非單一單位個別事件。

(5) 上述可能性，還得到法團委聘所得的該紅外線報告所支持，該報告發現該外牆有一般性缺損，建議可以在定期維修中修復或進行定期監察。

(6) 雖然本席信納兩位專家的意見，接納有可能該洞容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位，但審訊中證據顯示，該缺口在2022年6月才被張發現，該洞到2022年4月才被張發現，實難以解釋該單位自2020年8月便已出現嚴重的滲漏損害。

(7) 儘管法團早於2022年1月中發現該廚房的改動，也同樣難以解釋該牆壁自2020年8月便已出現嚴重的滲漏損害（事實上，按上文事實裁斷，該牆壁早於2012年便出現嚴重的滲漏損害）。

(8) 故此，縱使有該試水測試的結果，鑒於本席對該測試有所保留或疑問，只給與它（及張的相關意見）有限比重，經考慮上述各點後，本席認為合適接納劉基於其兩次測試結果所給的意見及所達致的結論（並給與足額比重），裁定該外牆的破損是至少引致該牆壁從2020年8月至審訊期間遭受滲漏破損的其中一個源頭。

(9) 為完整起見，本席得強調，法律不要求該外牆破損是該牆壁遭受滲漏受損的唯一原因。

2）陳能否證明法團違反其法律責任致她蒙受損失嗎？

86.根據條例第18(1)(a)條，法團須使【公用部分】【維持良好合用的狀況】^[56] ，這是法團對【公用部分】的法定責任。在另一案件中^[57] ，本席對業主立案法團按該條所負的責任，有以下總結：

“Under s.18(1)(a) of BMO, the defendant shall “maintain the common parts in a state of good and serviceable repair” …. But the section “does not provide insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable… liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps”: Lau Chun Wing Rod v IO of Po On Building, unreported, CACV 20/2007, 1 Nov 2007, per Rogers VP at para 12 of the judgment.

Power ACJ had also once held that similar provision in deed of mutual covenant “was plainly never intended to pose an absolute duty to ensure that no common facility ever breaks down. That would impose an impossible burden. The overall duty imposed… is one of ‘proper’ management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances”: Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd [1996] 4 HKC 278, 282D.

Furthermore, the standard against which defendant’s action is to be judged should not be retrospective as “it is always easy to be wise after the event”: para 7-53 of Charlesworth & Percy on Negligence, 13^th (2014) Edition.

In Grace International Ltd v IO of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635, Le Pichon J (as she then was), had ruled at 657G-658B that the existence of the duty to repair the common parts “cannot turn on the costs of the repairs in question… Implicit in this is the duty to raise the necessary finance, which is concomitant to the duty to repair… What this entails is for management first of all to make a decision regarding the repairs that are necessary. The next step is to obtain quotations or tenders and having made a decision thereon, proceed to collect the necessary contributions from the owners.”

87.下文本席將把上述法律原則在本案中引用，看法團有否在關鍵時段履行了其維持該大廈外牆這公用部分的法定責任。

88.按上述原則，法團不負上絕對責任擔保公用部分不失效。法團不是保險人，不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是提供合適管理，按當時情況做合理要求管理人應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。當然，法庭不應用事後的尺度，來量度法團事前的行為是否達標。最後，法團的維持責任，不應取決於費用的多少。連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任，法團得先做決定就必需事宜議決維修，後為此招標或徵求報價，最後向所有業主募集所需款項。

89.按本席歸納，法團（及劉大律師）大致依賴以下各點，指稱法團已履行其對外牆這公用部分的法定維持責任：

(1) 2020年8月陳投訴前，法團從不察覺外牆失修（該外牆的破損難靠目測發現），難以要求法團為知悉以外的事採取行動。

(2) 當陳於2020年8月投訴後，法團已安排梁到該單位查看調查，及後向管委會匯報。

(3) 管委會之後有開會處理及聽取陳的投訴，但缺乏業主大會的議決，管委會難以即時進行大廈維修（如要的話）。

(4) 法團管委會主席已2020年9月回信陳，表明如陳能證明是受外牆滲水影響，導致内牆剝落，管委會會召開業主大會解決外牆滲水問題（如部分維修），及要求陳先自行修補下内牆，待業主大會通過展開外牆維修。

(5) 如黃供稱，該大廈業主一向都是自行維修自己單位的内部，該公契第8條也這樣規定^[58] 。

(6) 有鑒於法團資金短缺（法團過去沒有向業主收取按金，也沒有徵集維修基金^[59]），在缺乏足夠證明是受外牆滲水影響前，法團上述的處事方式是合情合理的，否則會濫用法團有限的資源，對其他業主造成不公。

(7) 雖然屋宇署曾於2020年11月4日去信法團，但（如黃作供稱）該署沒在信中提及法團要為陳在該單位的損失負責，也沒有進一步跟進，可見政府部門未能證實陳的投訴，或證實法團要負上責任。

(8) 雖然陳的律師於2021年5月去信法團附上完整的劉的報告副本，但奈於管委會成員不懂英文，法團又人手有限（要梁一人負責眾多事項），要待法團2022年初聘請現任律師才瞭解其内容。

(9) 無論如何，該大廈業主終在2021年7月召開業主大會，議決大維修，工程也已開始。

(10) 2022年1月中，法團成員造訪上層單位，調查有否單位上的改動引致該單位出現滲漏。

(11) 經透過現任律師瞭解劉的報告後，2022年4至6月，法團更委聘張到該大廈視察，調查及製作專家報告，以找出真正的漏水源頭，及給予法團適當的專家意見。

(12) 法團從張的報告得知上層單位是真正漏水源頭後，如梁盤問下回答，法團已向上層單位業主發出信函，要求跟進處理滲漏及還原非法改動等問題。

故此，答辯方陳詞，法團已經盡力，亦採取了合理的步驟，去處理陳的投訴。

90.因為以下的事實裁斷及理由，本席不同意上述答辯方的説法或陳詞。相反，基於該些事實及理由，本席裁定陳已證明法團就該大廈外牆的維持並沒有履行條例第18(1)(a)條的責任，導致該牆壁遭受雨水滲漏受損，令陳蒙受損失。

(1) 就算法團不如兩位專家般可目視發現該外牆的外部缺損（即油漆剝落及生鏽污點），基於黃及梁上文第【28】段的承認、上文第【37】段管委會主席2020年9月19日給陳的回信中的承認，以及陳於2012年給法團的同樣投訴，本席相信，法團應在2020年8月前已獲悉該大廈外牆有可能因老化而破損導致多個該大廈單位（包括一座多個C室同坐向的）内牆滲漏受損或/及剝落，其中包括陳擁有的該單位及其上的上層單位。

(2) 因此，本席認為，法團應早於2020年8月前（但事實上沒有）採取適當行動處理該問題，例如聘請專業人士進行調查及向法團作出適當建議。本席相信，法團過去的相反做法是將自己的責任推卸給個別業主，要求個別業主自行付費維修。

(3) 本席要強調的是，若因法團疏於維持該大廈外牆（公用部分）致該大廈單位内牆遭受滲漏受損，該公契第8條不適用，適用的是條例第18(1)(a)條，而法團按條例是負有不可推卸的法定責任。

(4) 無論如何，當陳2020年8月再次投訴該外牆遭滲漏受損時，本席認為，除了安排梁到該單位檢視外，管委會當時適當的行動是即時聘請專業人士進行調查及向法團作出適當建議。

(5) 事實上，當陳於2020年9月14日出席管委會會議時，她便交信提醒管委會法團在條例第18(1)(a)條下的責任，附上該牆壁破損相片及該勘察報價，建議法團（或其保險人 ^[60]）就該單位聘請專業人士進行勘察，以便查找損害源頭。但是，管委會卻沒有同意陳的建議。

(6) 儘管管委會主席於9月19日回信陳，表示如陳能證明是受外牆滲水影響，導致內牆剝落，管委會會召開業主大會解決外牆滲水問題（如部分維修），本席留意，主席同時要求陳【自行修補下內牆】,【待業主大會通過展開外牆維修】。

(7) 本席看來，主席的上述回信，倘若不是拖延策略，也實與拒絕處理陳的投訴無疑。主席在該信也寫道，【法團於2018/09/09召開大維修會議業主未能通過（底線後加作強調）】，審裁處敢問他如何能預測業主大會最終會通過展開外牆維修（結果事實上是相反的，見下文）。

(8) 上述回信中主席給陳【自行修補下內牆】的建議，本席看來，治標不治本。本席認為，聘請專業人士調查及查找該牆壁受損真正原因，急不容緩，管委會實不用等待業主大會開會議決授權此事，該勘察報價的金額也只是$9,000元而已。若管委會仍關注該勘察報價過高的話，本席認為，管委會絕對可以和陳商討，反建議例如各自分擔一半費用或依調查結果定奪。

(9) 審裁處明白法團可能資金有限，但本席要重申並強調的是，根據上文第【88】段的適用法律原則，法團的維持責任，不應取決於費用的多少，連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任。

(10) 本席認為，在屋宇署2020年11月4日給法團的中文信件中（有抄送陳），作者用詞雖以該單位【浴室及客廳】來形容【外牆】，但仍支持陳的指稱說【外牆有破裂並有滲漏跡象】，更勸喻法團留意有【責任妥善保養自己的樓宇】【早日進行所需的修葺工程】。

(11) 本席認為，法團實應在收到上述屋宇署2020年11月的信件後，至少重新考慮聘請專業人士調查及查找該牆壁受損的真正原因，但法團之後卻沒有任何作為。

(12) 當陳於2021年5月透過律師去信法團附上完整的劉的報告副本後，本席認為，如管委會主席2020年9月19日回信陳要求，陳當刻絕對有【證明】該牆壁剝落是受外牆滲水影響，如梁遭盤問下同意，法團理應即時履行其法定責任，在知悉有需要維修的缺陷後採取適當行動，同意支付陳的律師所索的賠償金額$121,500元（或其他法團認為合適的金額）及/或聘請承辦商維修該外牆。

(13) 但是，收到上述陳自行付費獲得的【證明】後，法團（及梁）卻以管委會成員不懂英語為藉口，選擇不瞭解該【證明】的内容。本席認為，這做法並不合理。【證明】是主席要求的！現在陳自費拿到了！管委會成員不懂英語，可以找懂英文的業戶協助翻譯，或尋求陳的協助，而不應將該【證明】束之高閣。

(14) 誠然，法團終於在2021年7月25日（距陳2020年8月再次投訴已一年）召開業主大會。但是，業主們同意就已在土地註冊處註冊的【3項4令】招標承辦商維修，以儘快解除註冊。但對於賠償陳或維修外牆，業主們卻一致反對前者及決定押後後者他日再決定。

(15) 所謂法團議決（及開展）大維修（工程）以回應陳的投訴，如本主席在上文第【20】段解釋，答辯人實有誤導審裁處之嫌。

(16) 本席完全看不到任何合理理由容許法團在2021年7月的業主大會上拒絕賠償陳的損失及同時不履行其維持外牆的責任。劉大律師在這點上也沒有陳詞。

(17) 本席得強調，授權屋宇署發出維修命令的《建築物條例》 ^[61] 是香港的法律，要求法團負有維持公用部分責任的條例也是香港的法律，法團兩者都要遵守。若陳於本案勝訴，法團若不履行判決的話，陳也可以透過審裁處針對法團（甚至個別業主）強制執行她的勝訴判決。

(18) 為完整起見，本席下文也簡單處理2021年7月30日陳入稟審裁處的後續進展。

(i) 法團2022年初聘請測量公司製作的該紅外線報告，進一步支持陳所稱該外牆有缺陷要求維修；

(ii) 法團雖2022年1月中造訪上層單位，發現該廚房改動，及於4至6月聘請張製作張的報告，指出有可能該洞容許雨水從上層單位沒受保護的該缺口進入上層單位，之後向下滲漏到該單位，但這無損本席接納劉的意見及結論，於上文裁斷該外牆的破損是至少引致該牆壁從2020年8月至審訊期間遭受滲漏破損的其中一個源頭；及

(iii) 梁庭上盤問下才首次提出法團曾發出警告信件給上層單位的業主^[62] ，該聲稱信件也沒有呈堂，審裁處不接受此等片面之言。

91.基於上述理由，本席絕不同意法團已盡了力，亦不同意法團已採取了合理的步驟處理陳的投訴，審裁處前證據所證實的情況剛剛相反。本席深信，法團若如本席上文討論般適時採取適當的行動履行其條例下的責任，陳現在所蒙受的該牆壁損失是可以避免或減低的。

92.因此，本席裁定，法團就它沒有履行條例第18(1)(a)條的法定責任是須對陳負上法律責任的（包括支付賠償）。

3）陳能否證明她要求的賠償金額嗎？

93.基本上，陳向法團索償的$112,500元賠償，是基於上文第【46】段的寶盛報價。

94.本席先處理劉大律師3方面的陳詞。

(1) 劉大律師先陳，因陳作供確認至審訊沒有進行維修，她不能向法團追討寶盛報價上的金額，因該【報價】不代表陳的【真正損失】。

(2) 劉大律師再陳，修理該外牆的費用，應該由法團支付，而不應賠償給陳；若法團賠償陳後，陳不用來維修該外牆的話，法團豈不是要再次付費維修該外牆，而陳卻可就此【雙重得益】。

(3) 劉大律師再陳，修理該牆壁的費用也應由法團負責，審裁處根本不用下令法團賠償任何金錢給陳。

95.本席不同意所有上述陳詞，理由如下：

(1) 法律上，本席認為，陳證明法團的責任後，是可以選擇申請強制令強制法團維修該外牆^[63]，或選擇要求法團支付維修該外牆的合理賠償。陳在《申請通知書》不選強制令而選賠償，本席認為，是她的權利（她供稱，對由法團來進行維修沒有信心；這等想法，考慮本席上文裁斷的案情，本席可以理解^[64]）。

(2) 至於該牆壁，若陳審訊前已維修並支付維修費用，她當然可以她的實際支付金額作為合理賠償金額的證據向法團追討。縱使陳至審訊還沒有維修，本席認為，她法律上仍有權要求法團支付維修的合理賠償，她也可依賴寶盛報價上的金額，作為合理賠償金額的證據。

(3) 若法團支付了陳審裁處下令的合理賠償後，陳獲得的勝訴判決便會被解除或滿足（證據而言，本席實看不到理由令本席相信陳於收取法團賠償後無意維修她擁有及居住的該單位），法團法律上便不用再因本案案由而重覆賠償陳（或付費維修該單位），不會出現陳【雙重得益】的情況。

96.就合理賠償金額而言，兩位專家在該聯合聲明中對該牆壁維修（連相關一般措施，即工程保險和小型工程申報文件費用）各自建議了合理的費用。本席認為劉的建議金額$28,330.6元較張的建議金額$21,265元更合符實際，決定接納前者金額，而該等金額也比寶盛報價上的金額更合理。

97.至於該外牆的合理維修費用（連相關一般措施），張沒有建議，劉遭盤問下建議$50,000元至$60,000元，本席也接納劉的這個建議，決定採納$55,000元這數字。相比之下，本席認為，這金額也比寶盛報價上的金額合理。

98.因此，本席裁定，陳只能證實她應獲賠償金額共$83,330.6元（即$55,000元加$28,330.6元）。

頒令

99.基於以上原因，本席命令答辯人須支付申請人賠償金額共$83,330.6元。

100.為免誤會起見，上述判決金額（或判定債項）按《土地審裁處條例》^[65] 第12C條帶有判決利息，由本判案書日期起算，直至全數清償為止，利率以終審法院首席法官不時公佈分段計算^[66] 。

訟費

101.審訊後訟費一般隨訴訟勝負由敗方賠償勝方，基於此訴訟常規，本席現頒發暫准訟費命令，下令答辯人須按照區域法院訟費標準支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費），金額將不經聆訊由本席按簡易程序評定，申請人須在本命令變成絕對命令^[67]後7天内，按《實務指示 14.3》附件A格式草擬《訟費陳述書》，呈交審裁處及送達答辯人，答辯人可在其後7天内呈交審裁處及送達申請人反對理由（如有的話）。

102.最後，本判案書所有判決及命令，由法官書記草擬、存檔及送達雙方。

申請人：無律師代表，親自應訊。

答辯人：由梁國堅律師行轉聘劉智慧大律師代表應訊。