顧明 訴 南方大廈業主立案法團

DCCJ2514/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2008年第2514號

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主審法官： 區域法院法官黃慶春法庭聆訊

聆訊日期﹕ 2011年8月1日至8月3日

頒下判案書日期： 2011年9月23日

判案書

1.原告人顧明（“顧先生”）在2004年12月購入香港北角英皇道257至273號南方大廈7字樓A室（“該單位”）成為該單位業主。

2.被告人南方大廈業主立案法團是香港北角英皇道257至273號南方大廈之業主立案法團（“立案法團”）。

本案背景

3.顧先生購入該單位後，在2004年12月19日與家人遷入居住。不久，發覺每次大雨後單位的一個睡房牆身出現滲水情況，引致睡房的地板、衣櫃、睡牀受滲水問題滋擾。顧先生認為睡房牆身滲水是從大廈外牆滲入。

4.顧先生自2005年曾多次向立案法團作出投訴要求調查及處理外牆滲水至該單位睡房牆身。在2005年6月21日，顧先生向食物環境衛生署投訴該單位睡房牆身和天花滲水。屋宇署在2005年7月21日去函立案法團，要求立案法團採取適當措施停止滲水。

5.在2006年10月5日食環署與屋宇署的聯合辦事處回覆顧先生2005年6月21日的投訴，指出該署職員在3月30日及回信前幾星期，到該單位調查，懷疑7字樓上層Ｊ單位浴室的浴缸周邊因防水設施破損，導致7字樓走廊、天花及牆身近窗邊出現滲水情況，該署已致函上層Ｊ單位業主要求儘快作出檢查及進行維修。此外，就該單位睡房牆身出現滲水情況，該署在調查後懷疑滲水源自大廈外牆，曾去信要求業主法團與顧先生聯絡安排詳細檢查妥善處理有關大廈外牆滲水問題及進行維修，並建議顧先生與法團緊密聯絡促成有關檢查及維修。

6.顧先生指這兩封信件支持他向被告人申索的證據，證明其單位因外牆滲水引致他的單位蒙受損失。但因他沒有傳召食環署或屋宇署發信的負責人，立案法團反對這些傳聞證供。並據「證據條例」第47條及「區域法院規則」命令第38條，要求原告人傳召發出該兩信件的負責人出庭作供，但顧先生並沒有傳召該兩人作供，因此被告人反對原告人以該兩信件舉證，並質疑信件內容的可靠性。

7.代表立案法團的譚大律師指出，法庭經已在2010年批准被告人聘用建築工程有限公司專家撰寫一份關於涉案漏水源頭及責任的補充專家報告，但這報告一直未能完成，因原告人拒絕立案法團的代表律師及其聘請的專家進入涉案單位進行視察。並且因原告沒有聘請專家並反對共用同一專家撰寫漏水源頭及責任的專家報告書，這份漏水源頭及責任的專家報告一直沒有成功撰寫。譚大律師指控原告人的不合作態度阻止專家作深入視察及調查。

8.在第一天的聆訊，譚律師曾反對原告人在區域法院索償，因為原告人在2006年經已在小額錢債審裁處向立案法團作出申索，敗訴後，他上訴至高等法院原訟庭。在2007年8月28日，在原訟庭任懿君法官的裁決下，上訴成功，原訟庭裁定案件須發還小額錢債審裁處由另一位審裁官就若干爭議點作出重審，該些審議點如下：－

「顧先生的單位內的滲水問題是否由於大廈外牆損毀而導致？如果結論是滲水確由外牆損毀所導致，而法團又已知悉上述情況的話，則法團便有責任進行維修，以維持大廈良好合用的狀況。」

9.原告人在2008年1月30日重返小額錢債審裁處，提出一份修訂申索書，並向審裁官表示希望自己的申索可在區域法院聆訊，因此審裁處的重審並沒有進行。顧先生在2008年1月30日終止了小額錢債審裁處的申索，並在2008年6月在區域法院提出申索。就被告指原告濫用司法程序論點，本席在首天聆訊已作出裁決，指出既然原告在小額錢債審裁處並沒有經過重審，他在區域法院作出申索，不能視為一審再審構成濫用司法程序的情況。詳情見於審訊首天的裁決理由。由於此案原告人重新在區域法院作出申索，沒有依照原訟庭任法官的指示，在小額錢債審裁處重審，本案並非小額錢債案的重審。

10.原告人及被告在2011年6月10日存入法庭確認此案爭論點為：－

(1)   原告人單位是否有滲水，如有，原告人單位的滲水位置所在；

(2)   原告人單位內滲水的真正源頭；

(3)   如是，被告是否需承擔原告人就上述的滲水問題導致的損失；

(4)   如是，有關損失的金額是多少；

(5)   被告履行建築物管理條例第18條(1)的責任是否需要原告人的配合；

(6)   原告人是否沒有或是拒絕與被告配合；

(7)   原告人是否有責任減低其因滲水導致的損失；

(8)   如是，原告人是否有履行該責任。

11.此外，原告人確認此案的爭論點還有以下：－

(1)   原告人兒子受傷，被告是否需承擔間接責任；

(2)   被告是否需保償原告人精神上的損失。

原告案情

12.顧先生指出，他於2004年12月購入該單位後，打算與家人同住及把房間分租以幫補家計。自2005年中至2009年中，每逢大雨後，該單位其中一個睡房牆身出現滲水情況，因此，他向立案法團作出投訴。他亦曾經向食環署及房屋署求助。他認為睡房牆身滲水源自大廈外牆，並指外牆損毀狀況可從大廈外觀察到。他懷疑因為大廈日久失修，引致外牆經常有剝落的情況發生。

13.顧先生又指出，因大廈外牆滲水導致室內牆身、地板、衣櫃、梳化等損壞。他購入該單位前，上手業主曾經全新裝修，當時的裝修費用是12萬元。但因為房間外牆滲水引致單位損毀。自遷入該單位，雖然大廈在2004年曾經作出大維修，但工程質量不達標，不久就發生外牆滲水和剝落情況，可是大廈管理公司照樣支付工程費用。同時，因為顧先生指出大廈管理不完善，雖然他自2005年中開始向立案法團作出多次投訴，要求立案法團處理該單位睡房牆身滲水問題，立案法團一直不加理會。他因此指出，立案法團沒有履行香港法例第344章建築物管理條例第18(1)(a)條法團的職責及權力，即：「(1)(a)法團需使公用部份和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔」。他聲稱，立案法團須承擔因大廈未有妥善修理外牆引致外牆滲水至他的單位內睡房牆壁的責任，引致損失金額$1,003,347。

14.顧先生依賴在2006年3月間亞運防水工程公司就滲水位置的檢查報告。報告指出「上址單位滲水源頭為大廈外牆與外牆之間之接口位置滲入，若未能適時將滲水源頭堵截，水份停留於混凝土牆內多時，會使混凝土牆內之鋼筋銹蝕從而影響混凝土牆結構。」

15.顧先生也依賴屋宇署就滲水位置作出的調查結果，屋宇署於2005年7月21日去函立案法團，指出滲水跡象可能源自南方大廈外牆防水層損毀，並指：「滲水不但會滋擾上址佔用人，更會損害樓板的混凝土結構，最終會造成危險，因此，請立即採取適當措施，停止滲水。」（文件可見文件夾第139頁）。

16.顧先生更依賴食物環境衛生署/屋宇署聯合辦事處1對該單位滲水位置所作出勘察紀錄，在2006年10月5日發信給顧先生。信中第3段指出：－

「另外，發現上址睡房牆身出現滲水情況。經本處調查，滲水疑源自大廈外牆。一般而言，由於大廈外牆屬於大廈公共部分之一，因此本處已去信要求貴大廈業主立案法團與你聯絡，安排詳細檢查，妥善處理有關大廈外牆滲水問題及安排進行所需的維修。作為大廈業主之一，本處建議你與法團緊密聯絡，促成有關檢查及維修。」

17.此外，顧先生亦依賴立案法團委派的香港工程質量檢測中心有限公司2009年5月的快速紅外線滲漏勘察報告。他指出，他曾讓立案法團的代表律師及專家張詠怡女士和法團代表在2009年4月27日及5月25日進入他的單位，在滲水位置分別進行了兩次紅外線勘察，得出勘察結果，發現「於大雨後，在8樓A座內牆牆身發現懷疑滲漏的跡象。」（可見於文件夾第212頁至230頁）。

18.顧先生承認他有責任減低因滲水導致的損失，所以他自2006年至2010年12月15日，每年也修補滲水位置，因此他已履行了責任，保持單位內的良好狀況，以免滲水情況惡化及減低滲水所導致的損失。他認為因滲水源頭在大廈外牆，所以滲水的問題始終未能解決，他希望立案法團可藉最近一次大廈花費千多萬元的「樓宇更新大行動」工程把外牆滲水問題徹底解決。他反對立案法團指他不讓法團所委派的人到該單位作出維修的指控。

19.顧先生更指出，在2007年10月間，他與妻子因為滲水問題搬出該單位，但搬遷問題、出租單位的煩惱令他與妻子受到很大的壓力，因此他曾尋求社工的協助。在往見社工當天，在社工辦事處門外，兒子滑倒撞破頭顱，額頭縫了10多針留下疤痕。他認為這也是因立案法團而起的，間接導致他的兒子受傷，並且，要求立案法團承擔責任賠償他本人精神上的損失。

20.顧先生因滲水問題，決定搬離該單位，又因為租金昂貴，因此以58萬元在2007年11月16日在新界元朗購入擊壤路17號信發樓5樓D室，作為他與家人的居所。他並指稱，由於樓宇陳舊，在2009年初，用了$71,000作出簡單的裝修，因此他共用了$651,000去解決他與家人的居住問題。並且因為在2007年12月22日從該單位遷往元朗信發樓，動用搬屋公司替他把傢俬、雜物搬到新居，因此花費了搬遷費用。

21.顧先生更指出，因為住所搬到元朗，每天多花交通時間，家人感覺不便，子女需要從元朗到跑馬地及北角上學，因此多花了交通費用。在2008年4月，他把該單位地板重新打蠟，又把一半傢俬搬回該單位，最後在當年11月18日把另一半傢俬搬回該單位，兩次共支付了$4,000的搬遷費用，另加搬運工人小費。他並指衣櫃及舊梳化因水跡發霉，需要重新購買，他與家人才可返回該單位居住直至2010年9月25日再搬離該單位。

22.顧先生聲稱，該單位因為滲水問題，長期沒有成功出租或出售，引致經濟損失。他在2010年12月初，在單位滲水的牆身鋪上紙皮石，遮蓋水跡印，才能在12月中成功租出該單位，但不能收取$15,000月租，只能收取比較便宜的月租$9,000。

23.據此，顧先生認為立案法團沒有據建築物管理條例第18條(1)履行立案法團的責任。

24.顧先生要求業主立案法團賠償損失，包括以下項目：－

(1)   裝修費共$160,000；

(2)   該單位租金收入損失自2005年1月1日至2010年12月15日共$562,500

元朗擊壤路17號信發樓5樓D室自2008年1月1日至2010年2月28日，租金損失共$156,000

合共$718,500；

(3)   搬遷後原告及家人交通費：自2007年12月22日至2010年10月31日，合共$77,320；

(4)   亞運防水工程（香港）有限公司勘察費用：2006年3月19日$5,000；

(5)   律師費：2008年1月31日$3,000；

(6)   搬遷費用：2007年12月22日從北角搬往元朗

在2008年4月24日元朗搬回北角

2008年11月18日元朗搬往北角

2010年9月25日由北角搬往元朗

合共$13,220；

(7)   修補費：

2006年天花及牆身滲水修補費$6,000；

2007年上址天花及牆身滲水修補費$6,000；

2008年上址天花及牆身滲水修補費$6,000；

2009年上址天花及牆身滲水修補費$6,000；

合共$24,000；

(8)   傢俬費：2008年4月25日： 櫃$950

2008年5月10日： 梳化$1,357

合共$2,307

總索償金額為$1,003,347。

被告案情

25.被告傳召了立案法團的柯清潭先生 ‑ 法團的現任秘書，李柏林先生 ‑ 法團的現任司庫，以及陳開港先生 ‑ 法團所聘用的南方裝修工程公司的東主。柯先生否認原告人的指控。他指出，立案法團就原告人的投訴，曾委託南方裝修工程公司陳開港先生到該單位了解及視察情況。陳先生在視察單位滲水問題後，指出滲水並非法團的疏忽及責任。但立案法團向陳先生表示，無論滲水的責任歸誰，法團也會幫助顧先生作出維修，陳先生因此曾作出維修報價。但因為顧先生拒絕陳開港先生進入其單位進行維修，業主法團一直未能在顧先生的單位內作出維修。

26.柯先生提供一份2007年10月27日現代防水裝修工程有限公司所發出的員工滿意紙（文件夾第348頁）。文件經立案法團5位委員簽收，內容指大廈立案法團經視察兩項工程已完成及驗收，此兩項工程為：－

(1)   大廈內8樓至1樓Ｊ及Ｋ座天井內牆牆身做防水工程；

(2)   大廈內8樓A座天井走廊窗內外牆身做油漆及防水工作。

27.柯先生指出，雖然這些工程並不涉及顧先生所投訴的同一牆壁，但經已證明及支持立案法團並沒有忽略大廈維修工程。柯先生更指出，此份文件更支持立案法團的說法，指出因為顧先生拒絕讓工程人員進入其單位，所以立案法團未能在顧先生單位內進行有關維修的工作。

28.業主立案法團現任司庫李柏林先生指出，他於2007年再出任立案法團委員後，曾經收到顧先生投訴其單位外牆滲水，他曾代表法團向顧先生要求進入其單位檢查滲水情況多次，均被拒絕。他更指出，位於南方大廈面向英皇道右側的國都大廈還未重建前，他曾經收到國都大廈書面通知，提醒南方大廈A及J單位的業主需自行封閉或堵塞面向國都大廈的南方大廈單位後巷外牆的自建窗戶以策安全和防止滲水。據他所知，大部份A及J座單位的業主均依照大廈通知把面向國都大廈外牆的自建窗戶封上，並且均自行處理該外牆因自建窗戶引起的滲水情況。他指該單位的滲水部份情況是因單位前業主曾自建窗戶引致的。

29.立案法團提供了多份法團的會議紀錄，2007年至2008年間的會議紀錄顯示，顧先生曾向立案法團投訴其單位外牆滲水，立案法團會議均紀錄了顧先生要求法團提供補償的問題 (可見於文件夾100至103頁2008年1月23日及8月18日）。柯先生更聲稱，法團欲為顧先生的單位進行修補，但顧先生一直不讓維修工人入屋而不能行事。及後，顧先生要求業主法團極高的賠償金額，雙方因此一直不能解決這糾紛。柯先生指出，法團每收到住戶投訴住所滲水或其他問題，均會委派維修工人前往檢查，若滲水責任屬於大廈的，法團定會為其維修，每年法團為住戶維修所花費用為10多萬元。柯先生否認法團曾無理針對顧先生，拒絕替他的單位作出維修。柯先生又指出，南方大廈樓齡是40多年，即使有滲水情況也不足為奇，一旦發生滲水問題，住戶或業主有責任與法團合作找出滲水原因以便商討對策解決問題，若業主或住戶採取不合作態度，問題便不得能解決。立案法團提供了多份2009年2月至12月間法團替各單位業主因外牆滲水或爆水喉等維修工作及防漏工作的證明（可見於文件夾105至117頁）。立案法團因此不承認有任何疏忽管理的責任，亦不承認該單位外牆滲水是因被告人疏於維修或未履行公契的條款或香港法例建築物管理條例第18(1)條的責任。

裁決

30.香港法例第344章建築物管理條例第18(1)條指出：－

“18. 法團的職責及權力

(1) 法團須－

(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；

(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。＂

31.第18 (2)(fa)及(g) 條更指出：－

“(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權－

(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程（視屬何情況而定）；（由1998年第12號第5條增補）

(g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。（由1993年第27號第17條修訂）”

32.顧先生的申索是建基於立案法團違反建築物管理條例第18 (1)(a)及(c)條，指出法團未有使公用部份維持良好合用狀況並保持清潔，以及，「採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」

33.根據顧先生的申索陳述書，他的申索並非基於大廈公契的條款。因此，法庭只需要考慮立案法團是否沒有履行建築物管理條例第18條，引致原告人蒙受損失。又因為原告人並沒有要求法庭頒佈強制令，強制立案法團必須履行第18條的責任維修該單位外牆公用部份，因此，本案需要考慮的只限於被告人是否沒有履行建築物管理條例第18(1)條的責任採取合理及必需的措施進行維修及保養該大廈公用部份，而該單位的滲水是否因大廈外牆損毀而起。

34.顧先生的單位位於大廈7字樓Ａ室，面向英皇道，涉及滲水的牆壁是單位中一個面向英皇道睡房牆身，牆壁位於大廈右側鄰近國都大廈。顧先生指，自2004年12月中入伙後，已發覺該睡房牆身出現滲水。顧先生提供他所拍攝的照片（文件冊236至237頁），指出自2005年7月1日至2010年中， 7字樓A室的外牆石灰剝落的情況沒有改善。雖然立案法團在這5年多內曾多次作出大廈維修，但因立案法團所聘請的維修工程公司施工不妥善，滲水情況一直也出現。顧先生因此在2007年12月22日遷出該單位搬到元朗居住。數月後，他搬回該單位直至2009年9月25日再搬離該單位回到元朗居住。顧先生又指出，他一直未能租出該單位是因為單位睡房外牆滲水的問題，後來他把該睡房的牆壁鋪上紙皮石，才能把滲水的問題解決。並在2010年12月成功出租該單位。

35.除了被告人所提供的2009年5月紅外線勘察報告書外（可見於文件夾212至230頁），顧先生還依賴2006年3月19日亞運防水工程（香港）有限公司的報告（可見於文件夾294頁）；並加上屋宇署2005年7月21日的信件和食物環境衛生署/屋宇屋聯合辦事處給他的2006年10月5日的信件（文件夾139及140頁）。

36.可是，顧先生沒有傳召任何專家證人到庭舉證，列舉單位睡房牆壁滲水的源頭及成因和結論。根據被告證人香港工程質量測驗中心有限公司的吳志鈞先生的證供，2009年5月份的紅外線勘察雖顯示出「於大雨前在8樓Ａ室內牆牆身未有滲漏的跡象。於大雨後，在8樓Ａ室內牆牆身發現懷疑滲漏的跡象」，但該紅外線報告並沒有交待滲水的源頭及成因，若要進一步了解，還需要作出其他的測試。他更指出，有些情況下，即使完成所有的測試還不能斷定滲水的源頭或成因，必須聘請樓宇測量師及工程師繼續跟進及調查。

37.立案法團指出，法團聘請具專家資格及經驗的工程公司進入顧先生的單位視察及撰寫報告，均不成功，為顧先生阻止拒絕，因此一直未能完成找出滲水源頭及成因的專家報告。立案法團因此指顧先生沒有完成舉證責任，證明滲水導致該單位的損失是立案法團的疏忽，沒有履行建築物管理條例第18(1)條的職責。

38.據法庭所發出批准專家報告的命令及審前聆案紀錄，顧先生的確曾經拒絕立案法團代表及專家進入其單位視察，進一步調查滲水源頭及成因，因此專家報告一直沒有完成。顧先生在庭上則強調，他所提供的照片，亞運防水工程有限公司2006年3月19日的信件以及食環署與屋宇署的兩份2005年及2006年的信件，再加上立案法團所提供的香港工程質量檢測中心有限公司2009年5月的紅外線滲漏勘察報告，已足以證明該單位睡房牆壁的滲水責任在於立案法團，沒有履行建築物管理條例第18條的職責。

39.立案法團不同意顧先生的說法。譚律師指出，根據土地審裁處2007年第452宗案件李明月訴秀企業有限公司及美孚新邨第7期業主立案法團一案（判案日2008年8月15日），黃一鳴法官裁定法團於建築物管理條例第18(1)條的責任並不是絕對的，法團已採取合理的行動便可。該案的法團聘用的維修公司經多次努力才把漏水問題解決，法官裁定法團及維修公司並沒有刻意疏忽或違責，因此法庭撤銷了該案原告人的申索。案中黃一鳴法官引用了上訴庭案件Lo Yuk Chu v. Hang Yick Properties Management Ltd. [1996] 4 HKC 278。上訴庭指出，法團在大廈公契的責任只負責採取合理的行動“proper management which meant doing all that was reasonably required of a manager in the circumstances”，而根據上訴庭案件Lau Chun Wing Rod v. The Incorporated Owners of Po On Building,CACV 20/2007，判詞第12段，據建築物管理條例第18(1) 條有以下的說法：－

“This sub-section does not provide an insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable. Nevertheless, liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps.”

40.立案法團的證供及證物包括會議紀錄均指出，立案法團曾經聘用專業維修公司作出維修工程，並在2004年至2011年曾多次舉行大廈維修，本席相信立案法團已採取合理的行動。顧先生亦承認目前大廈正在舉行維修大行動，希望這一次的維修大行動，業主立案法團能把該單位外牆的情況改善。本案中，顧先生並沒有向法庭申請此等命令。

41.顧先生所要求的，是大量的賠償款項。但鑑於顧先生未能成功證明該單位睡房的外牆滲水是因為大廈外牆失修的原故，滲水源頭及成因也沒有經專家測試得出調查結果。既沒有食環署及屋宇署或專家的出庭作證，又未能證實亞運防水工程的簡單報告指外牆與外牆接口是滲水原因，或食環署及屋宇署聯合辦事處對外牆滲水至室內的懷疑才是真正原因。被告亦提供了多項大廈維修單據證明立案法團確有履行維修責任，更指出顧先生拒絕維修工人進入單位工作，採取不合作態度，並非立案法團沒有履行責任。因此，本席未能滿意地確定該單位睡房的牆壁滲水是因為立案法團刻意或疏忽違責，沒有履行建築物管理條例第18(1)條的責任。若顧先生在2007年8月28日成功上訴其小額錢債審裁處的案件後，據法院的指示，聘請專業人仕調查滲水的源頭及成因，確實證明滲水是因大廈外牆損毀而導致，並且通力與立案法團合作，那結果可能不同。可惜在本案中，顧先生拒絕被告人的邀請與立案法團合作，更沒有遵守法庭的指示，准許立案法團委派的專家到他的單位內作出調查勘察和進行測試，找出真正滲水源頭及成因。

42.本案因舉證不足以證實立案法團在大廈公用部份，沒有維持良好狀況，履行第18（1）條的責任。本席接納立案法團已經採取合理的行動，長期也有在大廈進行維修工作。因此本席拒絕顧先生的申索。

43.假若顧先生能成功舉證滲水源頭及成因是因外牆缺乏維修，並能證明立案法團沒有履行第18（1）條的責任，而不是上手業主曾因私建窗戶，沒有把外牆缺口封好，在他所申索的項目中，仍有多項屬不合理的申索。例如，2004年11月1日的裝修工程費$120,000，但他本人是在2004年12月2日才購入該單位，購入前，上手業主的全宅裝修費用怎可能作為單位其中一睡房牆壁損壞的賠償項目呢？至於$562,500的租金收入損失，他本人承認該單位受損的只是其中一間睡房牆壁，為何需要全家遷出北角搬到元朗居住而不是在同區另找居所呢？顧先生遷往元朗居所是否另有原因，本席不得而知。明顯地，睡房牆壁滲水的損失不可能是該單位的全部租金。他亦未能證明為何元朗居所租金需要立案法團負責支付，他是該物業的業主，他不可能同時間要求對方賠償該單位的租金及元朗物業的租金。遷往元朗是他個人的選擇，交通費以及多次的搬遷費用自然應該他自付。至於傢俬費，顧先生未能證明該些傢俱的損毀程度，該些傢俱是否全新或已用了多年才損壞。再者，他認為他與妻子因家庭問題，往見社工，兒子不小心跌傷及其精神上的損失是因被告沒有履行第18（1）條的原故，這說法實在站不住腳。與牆壁在下雨後滲水根本風馬牛不相及。

44.據上述第35至40段理由，本席認為顧先生未能成功舉證證明立案法團沒有履行第18條(1)段的職責。因此本席裁定原告敗訴。

訟費

45.敗訴者應支付勝訴者的訟費，因此顧先生需要支付立案法團的訟費，若雙方未能達成協議，可由法庭聆案官作出評估。

出席人士：

原告人： 出席自辯，無律師代表

被告人： 由莊重慶律師事務所延聘Miss May Tam律師代表

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP2638/2011。