Cheuk Kim Fung 對 寶石戲院大厦業主立案法團

LDBM 37/2023

[2025] HKLdT 4

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2023 年第 37 宗

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判 案 書

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1.這是一宗漏水官司。

2.本案答辯人是於1974年註冊成立的寶石戲院大厦（該大廈）業主立案法團（法團）。該大廈位於九龍明安街2至20號、必嘉街103至105號，和寶其利街2J至2K號。在本審訊中，法團由其所聘管理公司的物業經理簡炳麟先生（簡）代為出庭應訊。

3.在本案相關時段，申請人CHEUK KIM FUNG是該大廈A座402室（A402）的業主。在本審訊中，申請人由其兄長卓劍明先生（卓）作為授權代表代為出庭應訊。

背景

4.2023年4月14日，申請人入稟土地審裁處（審裁處），存檔及送達《申請通知書》控告法團。

5.同年5月4日，法團存檔審裁處及送達《反對通知書》，由簡以其授權代表身份代為簽署。

6.同年6月2日，本案在審裁處進行首次聆訊，申請方由卓代為出席，法團則由簡代為出席。經雙方同意，審裁處同日頒令，法團須在同年7月3日或以前維修A402面向天井位置的外牆有破損的批盪（該維修令），審裁處並再下令雙方存檔及送達修訂法庭文件以清楚説明要求的濟助及所依賴的反對理由。

申請方案情

7.申請方在其後存檔的《再修訂申請通知書》[1]內，要求審裁處頒發強制維修令，維修A402天井外牆，及因渗漏而引致的A402室內破損，及賠償由2022年4月19日起的租金損失。

8.申請方在文件內稱，早在2021年3月已發現A402浴室天花滲水，及出現石屎破裂，致未能將單位放租（要待停水後維修完成才可）；致電該大廈管理處（管理處）及去信法團，但都不獲受理 。於是，便致電1823熱線投訴，獲轉介屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦公室（聯合辦）。

9.申請方續稱，滲水後來蔓延至A402其他地方。聯合辦調查後，其報告明確指出 是天井外牆破損導致滲水。屋宇署2022年4月去信法團要求維修，但法團不為所動 ，致該署2022年8月再發信法團敦促維修。

10.2022年7月，申請方曾邀請法團管理委員會（管委會）主席（主席）到A402視察。8月，法團發出通告委派管理處物業主任曹先生跟進。曹先生獲邀於8月15日上門視察，當場確認石屎剖落和滲水是天井外牆破損造成，稱會向法團匯報，唯之後一直沒有消息 。

11.申請方之後致電曹先生跟進，對方說法團沒有批錢進行維修 。於是，申請方2022年12月至2023年2月多次去信法團及管理處請求面談處理辦法及時間表，唯他們不回答 ，也不收信 。

12.2023年6月2日審裁處頒下該維修令後，雖然法團聲稱已在6月中維修天井外牆，但是，法團沒有提供任何註冊人士的證明，而2023年7月掛起8號暴風信號時，申請方又再發現 A402浴室及客廳天花有滲水。

法團案情

13.法團卻在其《修訂反對通知書》[2]內指，它已盡力 並按《建築物管理條例》（條例）[3]條文保持及維修該大廈公共地方 ，它因此反對申請人所有申索。

14.法團先稱，A402業主要到2022年初 才投訴浴室及客廳天花滲水。法團先調查是否樓上A502單位（A502）廁所地台 滲水，但沒有證實 。申請方曾向屋宇署及食環署投訴，但多次調查後只估計 天井外牆欠妥，未有確定 滲水位置，因天花滲水通常不是由外牆滲入。

15.法團再指，A402很久沒人居住，是空置單位。主席及管理處職員2022年7月及8月曾進入查看 ，發現單位殘舊失修，窗戶多有破損 ，故外牆並非導致滲水原因。

16.該大廈其後申請了市區重建局（市建局）的資助，故管理公司出信希望 業主在市建局批出資助後 ，經【招標妥】聘任顧問 檢視外牆及天井，再確定位置及制定整體維修方案 。

17.2023年6月14日，法團聲稱，其管理處員工再曾往A402，發現有自行加建及更改之窗戶 ，亦有窗戶破爛 ，未有修理 ，這可能是導致滲水主要原因。

18.同年同月16日，為息事寧人，法團安排承辦商修補A402外牆懷疑滲水部分。申請人事後仍稱8號暴風信號時，浴室及客廳天花依然 滲水，想滲水未必由外牆滲入。

19.總的來說，法團已採取可能範圍的措施去解決問題 ，申請人也有責任維修自己單位 ，卻沒有考慮聘任專業人士跟進，亦沒有考慮展開維修，卻全將責任推卸法團身上 ，本案實屬無理索償 。

申請方回應

20.申請方回應，早在2021年3月 他便已開始向管理處及法團書面及口頭作出投訴。又法團並非 為息事寧人而安排承辦商維修，而是審裁處2023年6月2日頒下該維修令。

21.法團聲稱A402自行加建更改窗戶，窗戶多有破損，導致A402出現滲漏的説法，申請方指，實缺乏證據 ，純屬法團猜度 。聯合辦調查報告明確指出 ，該大廈天井外牆破損致A402浴室及客廳天花滲水。屋宇署亦2022年4月發信法團要求維修，同年8月再去信敦促 ，建議法團委任註冊人士及註冊承辦商進行維修。

案件爭議點

22.比較上述雙方案情，本席認為，本案第一爭議點在於A402有否在涉案時段出現申請方所聲稱的滲漏。

23.倘若申請方能夠證實的話，本案第二爭議在於申請方能否證實上述滲漏的源頭（如他所稱）源自A402天井外牆破損。在此點上，本席謹記，法律上並沒有任何源頭假定。而舉證責任在申請方，答辯方沒有任何責任。申請方須在相對可能性下，證明漏水源頭包括A402天井外牆破損，否則本案須被撤銷。法團法律上沒責任證明天井外牆不是漏水源頭，或證明其他真正的漏水源頭。

24.假如申請方再證實上述一點的話，本席得指出，他須再證明法團沒有滿足或履行其在條例下的責任，導致他蒙受損失。在這點上，法團的相反案情是它已盡力按條例維持該大廈的公共部分，即採取所有可能範圍內的措施去解決滲水問題。

25.最後，上述第三點都獲申請方證實的話，他還須證明他所要求的各項賠償項目及其損失金額，以及審裁處在本案案情合適頒發要求的強制維修令。

審訊證據及證人

26.應申請方申請，審裁處在2024年4月3日頒令批准申請方傳召奔傑建築公證行（奔傑）的趙之斌先生（趙）為其專家證人，判斷是否A402天井外牆維修無效致持續滲水A402或是有新源頭，及提供A402室內損失評估。

27.2024年7月3日，申請方存檔了由趙製作而日期為2024年6月21日的奔傑專家報告（奔傑報告）[4]。審訊中，申請方先傳召趙出庭作供。趙採納奔傑報告連其附件的內容作為他的主問證供，並接受簡的盤問。

28.接著，申請方傳召卓出庭作供。卓採納其證人陳述書[5]連附件內容作為他的主問證供，並接受簡的盤問。

29.卓證人陳述書内的附件，包括聯合辦所聘請顧問公司現代測試顧問有限公司[6]（顧問公司）針對A402滲漏所作的調查報告節錄（顧問報告）。

30.法團方面，雖然它早於2023年9月28日存檔了簡的證人陳述書，審訊時法團選擇不傳召簡出庭作供，因此該陳述書內容及其附件不是 呈堂證據（除非卓盤問時承認則屬例外）。

31.可是，應申請方的非正審披露申請，簡代表法團宣誓及存檔誓章，呈交及交代申請方要求披露的個別 文件（及其去向）。因此，簡2023年12月21日的誓章[7]及其證物有被呈堂，作為審訊時呈堂證據的一部分。

32.證人方面，法團在2024年7月26日發出證人傳票，強制該大廈的保安主管何鴻先生（何）在審訊日出庭作供，並在審訊日當日獲審裁處酌情批准存檔（及呈堂）何於2024年7月31日簽署的證人陳述書[8] 及其附件為證據。

討論

審訊證據及證人評估

33.本席對本案上述主要事實及專家證人，以及主要文件證據的評估如下。

趙（奔傑報告）

34.經細心觀察趙回答簡盤問的方式及答案，及考慮奔傑報告的内容，本席認為，趙是一名有學識及公正的專家證人，其意見中肯及可靠，有其客觀觀察及測試數據，以及顧問報告内容及聯合辦意見的支持。他製作的奔傑報告完整及全面，其内容沒有偏幫任何一方。趙對不清楚或沒有測試的事宜，他盤問下絕不猜測回答簡。但是，對其親身的觀察，及測試所達的結果，經簡多番盤問後，趙的回答卻始終如一，沒有絲毫動搖。因此，本席接納趙在奔傑報告内及庭上的專業意見，並給予足額比重。

顧問報告

35.本席看來，顧問公司乃聯合辦獨立委聘，角色中立沒有動機偏頗法團或申請方。又聯合辦認為合適委聘顧問公司調查A402的漏水，本席相信，顧問公司應有其相關資歷及人手作出該等調查。本席細看其報告節錄，內容也頗詳細，到場測試及視察的日子也頗多，進行測試數量也多，其意見亦為聯合辦及屋宇署所接納，也和奔傑報告的結論一致。當卓作供時，簡也沒就此盤問。再者，法團亦沒有呈交相反專家證據來反駁其內容。

36.故此，雖然顧問公司的人員沒有出庭作供，本席全面接納顧問報告的內容、其檢測結果及記錄（包括相片），以及其結論，並給予足額的比重。

政府給法團信件

37.申請方還有呈堂聯合辦及屋宇署的信件作為呈堂證據，其內容有該等政府部門對（包括）A402滲水源頭的意見及其理據。本席相信這些部門有其獨立性、專業性，能自行考慮其認為合適的材料後作出其專業及獨立的判斷。雖然政府部門的相關人員沒有出庭作供，本席給予該等信件的內容足額的比重。

卓

38.總的來說，本席認為，卓的證供內在可信，受到同步第三方（包括顧問公司、聯合辦及屋宇署）文件、何的承認，以及趙的意見所支持。盤問下，他作供一致，未受動搖。

39.雖然卓遭簡盤問時，有點激動，個別細節有弄錯，但本席認為，該等表現，可以理解。法團及管理公司多年來給申請方的待遇，下文可見，委實不周。又申請方投訴遭拖延多年，卓的個別記憶難免有誤。

40.故此，除了以下個別細節（包括沒文件支持的）及他片面所稱的租金數額證供外，本席接納卓為誠實及可靠的證人，並接納他的證供為事實，包括他不時到A402視察室內的情況。

何

41.本席恐怕，何的證供，並非屬實或可靠，理由如下。

42.首先，何的證供，與法團自身的案情，有重大分歧，前後不一。何在其證人陳述書內稱，該大廈A602單位 (A602) 及接連A502及該大廈A503單位 (A503) 一段暗藏在牆身的咸水喉破裂，導致A402滲漏；A502也透露其廁所天花及地板有滲水。最終，A602及A502業主出資維修，問題解決。何庭上還稱，A402室內也可能有牆身或橫樑藏有喉管。奇怪的是，這些何的關鍵證供，均沒有 出現在《修訂反對通知書》內。假若何的這些關鍵證供屬實，本席想，法團都定當將它們寫在其《修訂反對通知書》之內。

43.又，假若何的上述證供屬實，法團（或管理公司）多會將此等聲稱情況（及其解決結果）通知卓。但是，本席前全無任何類似的通知文件。更甚的是，2023年1月管理公司回信申請方聲稱【經數次查視】，【仍未能找出實際原因】。

44.還有的是，上述何的關鍵證供，除管理公司在其自己 的【投訴記錄簿】有簡單的記載外（該些記載並不清楚顯示，上層單位的投訴事宜，和A402的滲漏有因果關係），並沒有其他第三方 證據支持，例如A602、A502或A503業主的證供、相關聲稱維修的文件，或法團的專家證據。而且，這些何的片面之詞，要姍姍來遲到審訊前一星期才首次提出。

45.相反，2022年4月4日，顧問公司曾在A502浴室地台及花灑區域，以及廚房地台及排污渠（A502浴室及廚房，即A402浴室及廚房對上位置）進行蓄水及色水測試，事後沒有在A402發現測試所使用的色水或螢光色水。另外，顧問公司當天也有目測A502浴室及廚房，發現兩處皆乾爽沒有表面積水，其地臺、浸浴以及洗澡位置手工上也沒有缺陷或失修等。還有，顧問公司從A402天花所取的樣本，經化驗室化驗結果為陰性。據上述測試及觀察，顧問公司因此排除A502浴室及/或廚房滲漏到下層A402。以上觀察、測試結果及結論，均有力地駁斥何上述部分關於A502的證供。

46.遭卓盤問下，何就A402藏有喉管的證供也出現動搖。他承認不知道A402室內橫樑是否藏有喉管，更在卓引導下承認外牆喉管經A402浴室窗戶上方位置從天井外牆進入浴室後在牆身外 往下走（換句話說，喉管進入A402後沒有 在牆內走）。

47.何另外指A402僭建（及/或有破爛）窗戶導致滲漏之聲稱（這出現在《修訂反對通知書》之內），本席留意，也有諸多問題。何遲 至2023年6月在視察該大廈4樓後才提出此點。聲稱早 在2022年7或8月視察A402時懷疑同一源頭的主席或管理公司職員，卻沒有 出庭作供。雖然何有出示2023年6月所拍的多層天井外牆相片，力指A402一層（有別於上層或下層）有凹入去的加建窗戶，並指出所謂滲水水跡。但批准圖則是否設立或沒有該些4樓窗戶，何沒有回答，也沒有資格回答（他強調自己只是保安，不懂看批准圖則，不知室内喉管怎走）。正如A402外牆「水迹真正的成因」為何，何也得在證人陳述書內承認，「須待專業人士判定」。在此，法團並沒有傳召專家作證，支持其窗戶導致滲漏之說。

48.因此，何提出的種種漏水成因或可能成因，本席認為，都沒有其他實質證據支持，都停留在他的個人猜測層面。

49.故此，除何不受爭議的證供或其對申請方案情的招認外，本席一概不予採納其證供。

事實裁斷

50.經考慮雙方審訊時選擇呈堂的證據及所作的陳詞，本席裁斷關鍵事實經過如下。

51.A402的室内佈局，可見於奔傑報告内附件甲屋宇署核准圖則，以及顧問報告内5.1段的平面圖。簡單來説，A402室内設有一個客廳、一個浴室、一個廚房、以及至少一個睡房。A402浴室和廚房並排位於客廳一側，浴室一側（及該側窗戶）面向一個天井。該天井其中兩幅外牆，分別面向A402浴室有窗戶的一幅内牆，以及A402客廳一側有窗戶的一幅走廊内牆。

2021年

52.早於2021年3月7日，申請方便發現A402浴室天花滲水，通知管理處看更，及致電法團聘請管理該大廈的永誠物業服務管理公司（管理公司），但二者均叫申請方自行處理或向第三方投訴。

53.3月9日，申請方再對看更投訴A402浴室滲水，投訴被記載在管理處備存的【投訴記錄簿】內。3月14日，申請方又對看更投訴A402浴室仍滴水，也被記載在【投訴記錄簿】內。

54.3月16日，申請方對看更投訴A402浴室仍滴水，也被記載在【投訴記錄簿】內。何到場查核，發現A402浴室天花確實滲水。但是，管理公司之後仍沒有派人到A402現場跟進。

55.申請方後來唯有致電政府1823熱線，獲轉介聯合辦。3月18日，聯合辦開始調查。

56.3月22日，申請方去信主席，指3星期前A402室內有滲水，至今沒解決，要求見面商討。可惜，法團沒安排。

2022年

57.2022年4月4日非雨天，聯合辦委派的顧問公司視察A402及A502，在A402量度濕度，並在A502浴室及廚房（A402浴室及廚房對上位置）進行蓄水及色水測試。

58.4月15日非雨天，顧問公司再次到A402視察，在其內觀察濕度。

59.4月19日，屋宇署去信法團，稱收到聯合辦的報告，【發現A402面向天井的位置外牆有欠妥的情況】，提醒業主有責任妥善保養自己的樓宇，以保障佔用人及公眾的安全。可是，法團沒有作出任何行動。

60.5月3日非雨天、5月7日非雨天，及5月14日雨天 ，顧問公司都有到A402視察，並在其內觀察濕度。

61.6月6日，顧問公司完成顧問報告，因發現A402外牆石屎剝落及裂痕（有相片為記錄），轉介屋宇署跟進。

62.6月15日，聯合辦就A402滲水事宜，去信法團（抄送顧問公司），稱因應舉報，顧問公司曾於2022年4至5月到A402調查及測試，【沒有證據A502[9]防水設施欠妥引致滲水】。但是，根據有關報告，同期A402[10]濕度數值在雨天明顯上升，但在晴天則明顯下降，【顯示滲水與大廈外牆雨水 滲漏有關】。聯合辦指，大廈外牆一般屬大廈共同業主所有，建議法團安排檢查外牆及統籌所需維修（有需要時，可聘請建築專業人士作詳細勘察）。最後，因顧問公司發現A402外牆有欠妥情況，已轉交屋宇署跟進。

63.6月16日，管委會開會，出席者包括主席黃流滿先生（黄）。

(1)  管理公司會上匯報6月13日收到屋宇署發出驗窗、驗樓及驗外牆命令，建議登報聘請顧問跟進。管委會一致同意花$2,495元登報聘請顧問，但内容另商議。

(2)  管理公司會上又匯報，【部分公眾地方滲水影響單位】。經委員們商議後，【因現時法團戶口盈餘不足，會在業主大會後再跟進】。

(3)  管理公司會上再建議2023年財政預算案，經委員們商討，一致通過在業主大會給業主們選擇增加100% 或增加120% 管理費，【以解決大廈財困問題】。

(4)  最後，管委會通過周年業主大會的日期為2022年7月21日，議程為1) 調整管理費；2) 集資緊急維修基金$936,000元。

64.7月21日，法團改選管委會。同日，申請方邀請黃23日到A402視察。

65.8月9日，屋宇署再次去信法團，指該署最近派人到該大廈A座單位視查，【發現某些欠妥之處】；擬按《建築物條例》發出命令，著令有關人士進行工程，包括【A402面向天井的位置外牆有破損的批蕩】。為免樓宇狀況進一步惡化，並保障佔用人和公眾安全，該署敦促法團與業主作出安排，儘早進行維修。

66.同日，該大廈大堂貼出通告，指法團委派管理公司物業主任曹觀保先生（曹）跟進相關投訴。

67.8月12日，申請方再邀黃到A402視察下雨時的滲漏情況。15日，申請方邀請曹到A402視察，曹當場確認石屎剝落和滲水是天井外牆破損造成，稱會向法團匯報。申請方後聯絡曹，獲回答法團一直沒有批錢進行維修。

68.12月27日，申請方第三度去信法團，要求2023年1月10日前會面討論A420外牆滲水事項。法團不收信，叫申請方交信管理公司，稱交由管理公司處理。

2023年

69.2023年1月11日，管理公司終回信回答申請方2022年12月27日來信（並抄送法團），就A420滲水事項，稱【經數次查視，仍未能找出實際的原因】。管理公司再表示，【由於大廈已接到屋宇署發出的強制驗樓命令，亦已向政府申請了資助，待聘用專業人士後，希望能徹底解決全廈的滲水問題】。

70.1月30日，申請方就A402外牆滲水去信管理公司（並抄送法團），要求2月13日前提供【數次查視】的具體資料。法團以管理公司收到信為由不收信。

71.2月8日，管理公司回答申請方1月30日來信（抄送法團），信内稱【按照管理處何先生報告，有關投訴已轉交食環署及屋宇署跟進，尚待回覆，而大廈外牆維修，會按程序，待市建局批示後，才會進行】。

72.2月15日，申請方去信管理公司（抄送法團），重申要求提供1月30日回信所稱【數次查視】的具體資料，指市建局已經在2022年11月批出資助，查問何時開工，又嚴正保留追討外牆滲水所造成損失的權利。申請方要求在3月1日前收到對方回覆。法團再以管理公司收到信為由不收信。這回，法團及管理公司都沒有回覆申請方。

73.4月14日，申請人終開展本案。

74.6月2日，審裁處按雙方同意頒發該維修令。法團其後聘請承辦商在天井搭建棚架維修A402天井外牆（但詳情及細節欠缺答辯方證據），法團事前也沒有告知申請方詳情。

75.6月13日，管理公司代法團發出通告（附本案入稟表格及聲稱交市建局批准文件[11]），稱【大廈維修已初步獲批，估計最快要9個月才可完成市建局的資助要求，其後才能開展各項維修工程】。【故有即時危險的項目及影響日常民生需求者，需按次序進行，並必須優先處理】。【有關引起訴訟或要緊急跟進者，在諮詢專業人士的意見後，亦會依意見執行及跟進】。

76.同日，卓在該大廈4樓走廊遇上何（因何上4樓視察承辦商維修天井外牆進展），何當時亦沒向卓交代承辦商維修天井外牆細節詳情。

77.第二天（即6月14日），何向簡遞交所謂【特別事故報告】。同日，黃也向申請方聲稱A502天井外牆有大片水跡，牆身表面批蕩剝落。

78.7月17日，8號暴風信號掛起期間，卓仍發現A402天花有滲水。9月8日，黑色暴雨警告發出期間，申請方發現A402天花仍有滲水。

2024年

79.2024年5月9日[12]晴天，趙的隊伍到A402室內視察（發現嚴重裂痕、石屎及油漆剝落，及水跡出現在浴室、廚房、睡房、走廊和客廳，室內結構、批蕩及電力設施均徹底受損），在室外視察（發現天井內架設了棚架，A402天井外牆遭加上了不明材料，該大廈外牆架設了喉管，外牆破損及濕滑），進行記錄拍照，後在室外面向A402浴室及客廳兩幅天井的外牆進行試水。

80.當日試水持續達2小時[13]，過程中，趙等針對5樓射水，讓水流到4樓外牆。試水前，趙等在A402浴室内天花及浴室一側内牆設立36個測試點，及在客廳一側走廊天花及走廊内牆設立17個測試點[14]。試水前後，趙等量度測試點濕度，對天花及内牆進行紅外線探測，並進行目測，以瞭解及比較試水後的改變（如有的話）。

81.6月21日，趙製成奔傑報告。

第一爭議點–滲漏

82.在本席拒絕接納何的相反證供，但接納卓的證供、顧問報告的內容，以及奔傑報告內容的基礎上，本席裁定，自2021年3月A402便遭受滲漏，首先出現在浴室天花位置，後（如卓及趙作供）滲漏隨時間流逝，在過去幾年不斷擴散至浴室牆壁、客廳走廊一側牆壁及其天花（及破壞A402的浴室、廚房、睡房、走廊和客廳牆壁及天花的結構、批蕩及電力設施），如同顧問公司及趙所拍之記錄相片所顯示，至審訊未止。

83.在此，有別於《修訂反對通知書》所指2022年初 ，何在其證人陳述書承認，早於2021年3月 已收到申請方就A402滲漏的投訴，有關投訴更記載在【投訴記錄簿】內。何庭上進一步確認，他2021年3月曾到A402，親身目擊其浴室的滲漏。何的證供在這滲漏起始時間點上，完全支持卓的證供。

84.另外，雖然法團嘗試按照該維修令安排承建商在2023年6月在該大廈天井搭棚架維修外牆，但是如趙在其2024年5月視察時所進行的試水測試結果所顯示，本席認為，該等維修，未能有效修妥涉案外牆及停止渗漏入A402。

85.按照奔傑報告記載（本席接納），2024年5月試水後有多個在浴室天花及牆壁（以及客廳一側牆壁及其天花）上所設立的測試點，均錄得不同程度濕度上升（個別位置試水後濕度數值更達99度 ），又紅外線探測顯示，有個別室內位置出現（或擴大）比較低溫 範圍的圖像，顯示可能有水份滲入 。而按趙的證供，他在室內更觀察到牆壁出現滴水 。以上種種跡象及結果，均顯示法團所進行的維修並沒成效（及天井外牆是A402滲漏的源頭）。

86.按趙指出（本席接納），法團承辦商维修天井外牆的方法不當，覆蓋也不全面（法團並沒有傳召該維修商出庭作供，也沒有選擇呈交相關的維修文件或報告呈堂作證據）。

第二爭議點-源頭

87.雖然A402部分 室內滲漏及破損，出現在客廳及浴室的天花 ，在否決何的證供的基礎上，本席不接納A602是A402的滲漏源頭。在同樣基礎上，並經考慮顧問報告內容（其意見獲聯合辦及屋宇署所接納）後，本席也不接納 A502（或A503）是A402的滲漏源頭。倘若上層單位真的（如何聲稱）曾有問題及已解決 ，有見A402多年來仍持續出現滲漏 ，本席認為，也不見得上層單位是A402的滲漏源頭（或唯一滲漏源頭）。

88.在缺乏實質的第三方 證據支持下，本席認為，何的證供不足以證實A402有聲稱的藏在牆內的喉管，更遑論其是A402滲漏的源頭（顧問公司在顧問報告內，也以濕度在個別日子並非持續地高，來排除A402室內供水喉管是滲漏的源頭）。同樣地，何的片面證供，本席認為，也不足以證實A402有聲稱的僭建（或破損）窗戶，或其是A402滲漏的源頭之一。

89.至於簡盤問時帶出的（如趙觀察）外牆喉管破損及濕滑（這點也不是《修訂反對通知書》提出的可能源頭之一），不管喉管歸屬公家或私人，本席認同趙的意見，它們的破損及濕滑，在本案實屬無關宏旨。如趙一針見血指出，倘若天井外牆沒有破損 的話，這些喉管的滲漏（如有的話）都入不了A402室內。

90.基於下述證據，本席傾向信納並裁定，自2021年3月至審訊期間，面對 A402浴室及客廳天井外牆的破損（或失修），是上述時段A402室内出現滲漏的源頭（或成因）。

91.本席達至上述裁定所依賴的呈堂證供，包括︰-

(1)  天井外牆破損致雨水滲入，是顧問公司的觀察及測試結果，及其滲漏原因結論。

(2)  上述顧問公司的結論為聯合辦及屋宇署所接納，二者曾如此去信法團要求維修。

(3)  天井外牆破損，也是趙2024年視察時的觀察，及其就滲漏源頭經試水等所達致的結論。

(4)  卓的作供，指在雨天比晴天A402的滲漏更見嚴重或明顯（以及顧問公司在雨天比非雨天發現A402有較高濕度的觀察），也和上述意見及結論一致。

(5)  2023年6月13日，當何到該大廈4樓進行視察時，也承認「單位天井外牆位置可能因日久失修表面批盪嚴重剝落及有裂痕」。遭卓盤問下，何進一步承認這些外牆失修，可能是A402滲漏的源頭。

第三爭議點-責任

92.卓陳詞，指按照條例第18(1)(a) 條，法團有責任維持該大廈的公用部分在良好合用的狀況。卓稱，該大廈的外牆（包括面向A402室浴室及客廳的天井外牆），是該大廈的【公用部分】。卓力陳，法團並沒有履行上述法定責任，導致A402出現滲漏並受損。

93.法團在《修訂反對通知書》內，以及簡的陳詞中，均沒有質疑該大廈的外牆是該大廈的公用部分。事實上，遭卓盤問下，何承認該大廈外牆是該大廈的公用部分。

94.雖然雙方沒有在本案呈交規管該大廈的註冊公契（如有的話），但按照條例第2條【公用部分】的定義及附表1第1項的規定，除非該等公契指明該大廈外牆屬某一業主所單獨使用、佔用或享用，否則外牆屬該大廈的【公用部分】。

95.經上述方式考慮後，本席相信並裁定，該大廈的外牆（包括面向A402浴室及客廳的天井外牆），是該大廈的【公用部分】，法團因此有法定責任保持其在良好合用的狀況。

96.就法團對上述【公用部分】的法定責任，本席在另一案件[15] 中對適用法律原則有以下總結：

“Under s.18(1)(a) of BMO, the defendant shall “maintain the common parts in a state of good and serviceable repair” …. But the section “does not provide insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable… liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps”: Lau Chun Wing Rod v IO of Po On Building, unreported, CACV 20/2007, 1 Nov 2007, per Rogers VP at para 12 of the judgment.

Power ACJ had also once held that similar provision in deed of mutual covenant “was plainly never intended to pose an absolute duty to ensure that no common facility ever breaks down. That would impose an impossible burden. The overall duty imposed… is one of ‘proper’ management. Such management entails doing all that is reasonably required of a manager in the circumstances”: Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd [1996] 4 HKC 278, 282D.

Furthermore, the standard against which defendant’s action is to be judged should not be retrospective as “it is always easy to be wise after the event”: para 7-53 of Charlesworth & Percy on Negligence, 13^th (2014) Edition.

In Grace International Ltd v IO of Fontana Gardens [1996] 4 HKC 635, Le Pichon J (as she then was), had ruled at 657G-658B that the existence of the duty to repair the common parts “cannot turn on the costs of the repairs in question… Implicit in this is the duty to raise the necessary finance, which is concomitant to the duty to repair… What this entails is for management first of all to make a decision regarding the repairs that are necessary. The next step is to obtain quotations or tenders and having made a decision thereon, proceed to collect the necessary contributions from the owners.”

97.下文本席把上述法律原則在本案中適用，看法團有否在關鍵時段履行了其維持該大廈外牆這公用部分的法定責任。

98.按上述原則，法團不負上絕對責任擔保公用部分不失效。法團不是保險人，不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是提供合適管理，按當時情況做合理要求管理人應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。當然，法庭不應用事後的尺度，來量度法團事前的行為是否達標。最後，法團的維持責任，不應取決於費用的多少。連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任，法團得先做決定就必需事宜議決維修，後為此招標或徵求報價，最後向所有業主募集所需款項。

99.按本席歸納，法團（及簡）大致依賴以下各點，指稱法團已盡力按條例保持及維修大廈的公用部分，在可能的範圍內已採取措施解決申請方的問題。故此，法團陳詞，它已滿足其法定責任。

(1)  法團在收到申請方的投訴後，便即時着手進行調查，及安排完成相應維修解決問題。

(2)  而申請方亦未能明確指出天井外牆是A402滲漏的源頭，只是估計，法團因此無需採取進一步行動。

(3)  若法團要採取行動的話，在涉案時段，法團有財政上的困難，多項事項均需法團出錢處理，法團需分清優次恰當使用該大廈公家資金，而申請方有自身責任維修自己單位。

(4)  法團後期收到屋宇署驗樓等的命令，亦已向市建局申請資助，聘請顧問公司進行調查及安排適當工程。因此，合適待資助獲批後將申請方的投訴一併由顧問公司處理。

(5)  在審裁處頒發該維修令後，法團亦已委聘承辦商修理妥當涉案天井的外牆。

100.因為以下的事實裁斷及理由，本席不同意上述陳詞。相反，基於該些事實及理由，本席裁定卓已證明法團就該大廈外牆的維持並沒有履行條例第18(1)(a) 條的責任，導致A402遭受雨水滲漏受損，令申請人蒙受損失。

(1)  首先，按本席上文事實裁定，A402的滲漏並不是源自上層單位，又法團沒有採取相應維修解決該等滲漏。自2021年3月申請方開始投訴後，該等滲漏持續至2024年8月審訊，期間一直未停止，更有在A402內不斷擴散。

(2)  事實上，從2021年3月至2022年6月，法團（及管理公司）對申請方的滲漏投訴並沒有採取任何實質行動（或回應）。因此，申請方唯有自行向政府部門投訴要求調查。

(3)  2022年4月、2022年6月及2022年8月，屋宇署、聯合辦，及屋宇署曾分別三度去信法團，明確指出A402對出的天井外牆有破損或欠妥，A402滲水與大廈外牆（及雨水滲漏）有關，無證據和A502的水務設施有關，敦促法團委聘合適人士跟進維修。但在這段期間內，法團（及管理公司）卻沒有採取任何跟進行動。

(4)  本席認為，法團在獲得政府部門上述確認後，得知滲漏源頭有機會來自該大廈的公用部分（即該大廈外牆）後，絕對有理由及需要採取適當行動處理A402的滲漏問題，例如聘請專業人士進行適當的調查以便向法團作出適當建議。但上文事實裁定清楚顯示，法團並沒有如此跟進。

(5)  本席要強調的是，若因法團疏於維持該大廈外牆（公用部分）致該大廈個別單位内牆天花遭受滲漏受損，法團按條例第18(1)(a) 條有不可推卸的法定責任。

(6)  雖然2022年7月及8月，法團曾派人到A402視察，但法團之後並沒有採取上述的適當行動予以跟進。本席相信，如卓作供及法團2022年6月管委會會議記錄所透露，法團當時不採取行動的原因是當時存在財政困難。

(7)  雖然法團有一時的財務困難，但本席認為，按照上述適用的法律原則，這不是足夠理由拖延處理申請方的滲漏問題。依上述原則，合適的處理是在先通過決議聘請專家調查以徵詢專業意見，及/或決議聘請承辦商進行適當維修，之後按聘請所需費用通過決議向大廈所有業主徵集資金。

(8)  至2022年6月管委會會議，A402已遭受滲漏達一年三個月之多。本席認為，聘請專業人士調查及/或聘請承辦商進行維修，急不容緩，管委會實不應以財政困難再作拖延，這樣做並不合理。如管委會當日議決在業主大會增加管理費（及籌集緊急維修基金）一樣，本席相信，法團實可向所有業主籌集維修A402所需的資金，畢竟牽涉滲漏只是一個單位而已。

(9)  審裁處明白，法團可能覺得合適先向市建局申請資助，但本席重申，根據上文適用的法律原則，法團的維持責任，不應取決於費用的多少，連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任。

(10)  再者，本席認為，申請及獲批市建局資助需時及結果未定 ，若等待資助獲批後才聘用專業人士進行調查及/或維修，亳無疑問會造成進一步的拖延 ，對A402構成更大破壞 ，令申請人蒙受更多損失 ，對申請方不公（而法團最終也可能要賠償更多 給申請人）。

(11)  本席認為，法團絕對可單獨集資優先處理A402的滲漏，另行申請待市建局資助獲批後處理該大廈的驗樓等命令，無須（如簡陳詞）將兩者綑綁一起來處理。

(12)  事實上，至2024年8月審訊時，本席前仍沒有絲毫證據法團已聘請顧問公司及承辦商按驗樓等命令進行大維修。反之，在該維修令發出後，法團2023年6月能夠出錢聘請承辦商搭建棚架維修A402對出的天井外牆。

(13)  可惜的是，如趙及卓作供（本席接納），上述工程未能徹底或成功維修該等外牆，至2024年8月審訊時仍未能停止雨水滲入A402。

101.基於上述理由，本席絕不同意法團已盡了力，亦不同意法團已採取了合理的步驟處理申請方的投訴，審裁處前證據所證實的情況剛剛相反。本席深信，法團若如本席上文討論般適時採取適當的行動履行其在條例下的責任，申請人所蒙受的A402損壞及損失是可以避免或減低的。

102.因此，本席裁定，法團就它沒有履行條例第18(1)(a) 條的法定責任是須對申請人負上法律責任。

第4爭議點-濟助

103.由於A402的滲漏至審訊仍未止，本席認為，合適按申請方申請頒發強制令，強制法團進行合適的維修以杜絕該等滲漏。

104.就A402的室內破壞而言，趙在奔傑報告內第6部分，評估需花230,104元進行維修。趙作供時，簡完全沒就該等評估的多少作出任何盤問，或質疑該等評估的金額。呈堂顧問報告及奔傑報告內的相片也充分顯示，A402所蒙受的破壞委實廣泛及不少。經考慮後，本席全盤接納趙的評估屬合理，下令法團須賠償230,104元。

105.最後，卓代表申請方向法團追討自2022年4月19日起聲稱的A402租金損失。卓作供稱，其先父離世前居於A402，其父於2020年12月過世後申請人有意出租該單位圖利，他為此曾在2021年聯絡裝修公司維修及找地產經紀放租，但都獲告知應等待A402滲漏停止後才維修，維修完成後才合適放租。故此，他至審訊也沒有成功放租，但據地產經紀2023年8月向他透露，A402月租租金應在16,000至20,000元範圍內。

106.雖然本席願意接納上一段卓關於其先父過世及放租不成的證供，及A402的滲漏與其放租不成有因果關係，但本席委實不能接受卓的片面租金證供，裁定A402在成功放租時可獲得高達16,000至20,000元的租金。本席認為，申請方實應提交其他可靠的證據，來支持該等聲稱的租金水平。申請方單獨依靠卓的證供，本席認為，不足證實其索償的租金損失金額。

107.故此，在租金損失一項上，本席只能頒發象徵式的賠償給申請方，即每月100元，由2022年10月至本判案書頒發後6個月共34個月，共3,400元。本席按上述時段計算，因要預留時間給法團進行維修天井外牆，及後預留時間給申請方自行維修室內破損，後再需花時間透過地產經紀成功放租單位。

頒令

108.基於以上理由，本席頒令如下︰

(1)  答辯人須在本判案書頒發後3個月內自費全面完成維修A402浴室及客廳面向天井位置的外牆，以停止滲漏從該等外牆進入室內﹔

(2)  訴訟雙方均可就上述強制令的執行提出申請；

(3)  答辯人須支付申請人A402室內渗漏破損的合理維修費用共230,104元﹔

(4)  答辯人須支付申請人A402由2022年10月至2025年8月因渗漏而遭受的租金損失共3,400元﹔及

(5)  法官書記草擬、存檔及送達本判決給雙方。本判決須載有針對法團及其管委會委員的罰則通知。

109.為免誤會起見，上述判決金額（或判定債項）按《土地審裁處條例》[16] 第12C條帶有判決利息，由本判案書日期起算，直至全數清償為止，利率以終審法院首席法官不時公佈分段計算[17] 。

訟費

110.審訊後訟費一般隨訴訟勝負由敗方賠償勝方。本席看來，本案件沒有原因偏離此訴訟常規。

111.基於上述訴訟常規，本席現頒發暫准訟費命令，下令答辯人須按照區域法院訟費標準支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費），金額將不經聆訊由本席按簡易程序評定。

112.倘若雙方都沒有在14天內提出申請更改上述暫准訟費命令，該暫准令將在第15天自動變成生效並對雙方都有約束力的絕對命令。如在14天內有任何更改申請的話，審裁處將另行聽取雙方陳詞，才決定是否更改或確認該暫准令。

113.收款方須在該暫准令變成絕對命令後7天內，按《實務指示 14.3》附件A [18] 格式草擬《訟費陳述書》，呈交審裁處及送達支付方，支付方可在其後7天內呈交審裁處及送達收款方不多於兩頁書面反對理由（如有的話），就個別項目（須指明其編號）提出其反對理據及反建議金額（如有的話）。審裁處將在完成評定後去信通知雙方結果，支付方須在知悉結果後即時支付。同樣地，本案訟費按《土地審裁處條例》第12C條自動帶有判決利息。

申請人：無法律代表，由其授權代表卓劍明先生代為出庭應訊。

答辯人：無法律代表，由其授權代表簡炳麟先生代為出庭應訊。