Lau Sau Ping及另一人 對 the Incorporated Owners of Kam Shing Building

DCCJ 939/2019

[2023] HKDC 330

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第939號

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判案書

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I.  背景

1.本案是一宗涉及新界荃灣享和街25/31及35/41號金城大樓地下的D舖位及後舖（「該物業」）的滲水案件。該物業由享和街25/31號（「D舖位」）及35/41號儲藏室（「後舖」）兩部份組成，其中D舖位被分為兩層，分別為地面室內空間（即「主舖」）及「閣樓」），兩層之間有樓梯連接。D舖位的上方分別是金城大樓的1A及1C單位。1A單位的對應位置是D舖位後部的上方，而1C單位則位於D舖位前部的上方位置。另外，後舖的上方有一個存放了金城大樓公用水缸的大廈平台（「該大廈平台」）。

2.第一及第二原告人（合稱「原告人」）是以分權共有形式共同持有該物業的註冊業主。被告人則是金城大樓的業主立案法團。

3.本案於2023年1月10日及12日共進行了兩天的審訊。原告人由葉謝鄧律師行延聘梁丹大律師代表，而被告人在直至本案開審之前（一直有律師代表，並向法庭存檔了抗辯書及包括證人陳述書和專家報告等文件證物。及後，被告人沒有律師代表，並缺席了本案的審訊，亦沒有傳召任何證人上庭作證。

II.  原告人案情

4.原告人指稱該物業自2015年3月起持續受到滲水困擾，並認為滲水的源頭是金城大樓的公用部分，惟多次向被告人反映後，被告人都一直沒有採取任何維修及/或補救措施，因而入稟申請禁制令及向被告人追討賠償。

A.  有關責任的事實證供

5.在審訊時，原告人傳召了第二原告人鍾莉華女士（「鍾女士」）作供，鍾女士亦是本案唯一一位事實證人。鍾女士在庭上採納上述的證人陳述書作為其主問的一部份，並在庭上就該物業的租用情況某些事項作出澄清。

6.鍾女士供稱，她於2015年3月時首次從當時的租客得知該物業出現滲水問題。她到場觀察發現，該物業的牆身出現裂縫及飾面剝落，而根據她的肉眼觀察，滲水的來源是源自位於該物業上方的該大廈平台。鍾女士隨即將滲水問題通知被告人，惟被告人未有採取行動改善情況。鍾女士亦曾經嘗試到該大廈平台視察，但是由於該大廈平台被鐵圍欄圍封，鍾女士未能入內。

7.直至2015年8月，被告人的管理委員會時任主席謝志強先生（「謝先生」）終於到該物業視察滲水的情況。及後，鍾女士亦在之後的業主大會上向被告人就滲水問題作出投訴。

8.換言之，根據鍾女士的證供，被告人最遲在2015年8月時已經知道該物業出現滲水問題。但是，被告人並沒有進行任何的維修及/或作補救措施，亦沒有開放該大廈平台予原告人及/或原告人所聘請的工程人員入內視察，原告人根本不能對該物業進行有效的維修。

9.於2018年4月，該物業的租客在多次就滲水問題投訴卻未獲解決後決定不再續租該物業。鍾女士在收回該物業時，發現主舖、閣樓及後舖均有明顯的滲水痕跡，例如牆壁、柱及天花等都出現發霉、混凝土剝落、裂縫、生鏽鋼筋外露及飾面粉化等情況。

10.有見及此，鍾女士在2018年5月再次向謝先生反映相關的滲水問題。謝先生回應指金城大樓將於2019年進行大維修，而該物業的滲水問題將會在2018年10月的業主大會上討論。

11.在2018年5月18日，鍾女士亦去信被告人要求獲淮進入該大廈平台，以便她委託公證行進行色水測試。被告人於5月23日回信稱管理委員會將在5月30日的會議中討論色水測試事宜，但是，被告人在6月7日再次致函予鍾女士，指她希望進行色水測試的地方屬於大廈公眾地方，被告人需要徵詢法律意見，並希望在2018年6月的管理委員會會議中表決。然而，鍾女士在此后就沒有再收到被告人的來信跟進回覆。

12.在2018年5月，鍾女士亦延聘工程承建商「A3工程公司」進行維修，將主舖和閣樓所有的天花及牆身的鬆脫混凝土拆除，並對鋼筋進行防銹處理及補回混凝土（「A3維修」）。

13.後來，鍾女士收到一封由屋宇署所發出日期為2018年6月5日的信件，信中指該物業內仍然有混凝土剝落和生鏽鋼筋外露的情況。鍾女士認為這顯示若果不在滲水的源頭進行維修，任何就該物業的維修工作也將是徒勞無功的。鍾女士亦在庭上供稱，在進行A3維修後，該物業的滲水問題並沒有改善，由於一直未能從源頭解決滲水問題，她在2018年後便沒有再就該物業進行維修。

B.  有關賠款的事實證供

14.就上述滲水問題向引致的損害賠償，A3維修的費用為港幣 36,000元。原告人亦依賴專家證人就恢復成本和修復支出的估值。

15.另外，鍾女士供稱由於上述滲水問題嚴重，該物業本來的租客於 2018年4月遷出，她亦從2018年4月起開始委托地產代理放盤出租，亦曾經以減租、延長免租期等方法嘗試尋求租客，惟這些做法並沒有實質效果。鍾女士在庭上作供時澄清，該物業自2021年10月起已出租至今，除2022年2月至4月三個月期間因疫情每月減租港幣 5,000元外,每月所得的租金為港幣 55,000元。原告人亦依賴估值專家的意見。

C.  責任專家的證供

16.與訟雙方根據李紹豪聆案官在2020年1月6日所頒布的在（與訟各方）同意下作出的命令各自延聘責任專家。原告人委聘的責任專家證人為張惠深先生（Mr Simon Cheung，「SC」），而被告人委聘的責任專家證人則為劉永威博士（Sr Patrick Lau，「PL」）。在2020年3月18日，SC及 PL 根據同意命令共同製作了一份聯合專家報告（「該聯合責任專家報告」）。該聯合責任專家報告亦附載了雙方責任專家的履歷、SC的單方專家報告（日期為2020年1月23日）及PL的單方專家報告（日期為2020年2月21日）。

17.雙方的責任專家在2019年12月16日到金城大樓進行了分別為期2小時及168小時（即7天）的色水測試，並於2019年12月23日再到上址檢視結果。在該聯合責任專家報告中，雙方的責任專家對滲水源頭的共同意見如下：

(a)  閣樓天花的滲水源頭是SDU1的露台（balcony）、1A單位的私人平台（private flat roof）及1C單位的私人平台（private flat roof）的防水系統缺陷。

(b)  後舖滲水的源頭是公用平台（common flat roof，亦即該大廈平台）的防水系統缺陷。

18.PL在其單人專家報告中更指出，金城大樓的外牆（「該大廈外牆」）牆面有裂痕、痕跡及孔洞，閣樓的天花及A區及B區滲水的源頭極有機會是該大廈外牆。但需要注意的是，由於雙方的責任專家並沒有對該大廈外牆進行任何測試，而 PL亦沒有出庭作供。因此本席在雙方專家均沒有就該大廈外牆進行測試的情況下不能接納大廈外牆滲水的說法。。

19.在審訊中，只有SC出庭作供，被告人缺席下亦沒有傳召PL出庭作證。

20.SC在審訊中就恢復成本的估值逐項解釋並協助法庭理解各所需支出的計算。SC指出原告人為A3維修所支付的費用合理，SC亦就其在該聯合責任專家報告中的個別款項作出修正。其中， SC在該聯合責任專家報告中評估修復該大廈平台的滲水所造成的損毀的成本時錯誤重複清除舊有油漆和灰泥的費用。SC經修正的相關估值如下﹕-

有關源自該大廈平台的滲水所造成的損毀	140,320元
有關原告人已就A3維修支付的修復成本	36,000元
原告人的責任專家為恢復成本的估值合計	176,320元

D.  租值專家的證供

21.與訟雙方根據聆案官在2020年10月8日及2020年11月19日所頒布的同意命令各自延聘租值專家。原告人委聘的租值專家證人為張楚然先生（Mr Kenneth C Y Cheung，「CCY」），而被告人委聘的租值專家證人則為林惠儀小姐（Ms Pamela W I Lam，「LWI」）。在2021年1月27日，雙方專家根據同意命令共同製作了一份聯合專家報告（「該聯合租值專家報告」）。

22.就2018年4月1日至2020年10月1日的租金估值而然，雙方專家同意該物業的市值租金為每月63,460元。CCY指出，2020年10月1日起至2023年1月31日的市值租金應上調至每月63,910元。該估值在LWI的單方專家報告中並沒有受到爭議。

23.基於雙方租值專家並沒有在估值上有具體爭議，租值專家並沒有到庭上作供。

III.  被告人的案情

24.被告人向法庭存檔了一份抗辯書、一份謝志強（即被告人的管理委員會時任主席）的證人陳述書及其他文件證據。被告人亦向法庭存檔了兩份被告人專家的單人報告。簡而言之，被告人反對原告人的指稱並要求原告人就所申索陳述的事項負起舉證責任。

25.然而，被告人缺席整個審訊，亦沒有傳召任何事實或專家證人到庭作供。因此，本席在作出事實裁斷時不會考慮被告人所存檔的證人陳述書（上述兩份專家報告除外）。

A.  責任專家的證供

26.正如上文所述，雙方委聘的專家並不爭議引致該物業損毀的各個滲水源頭。其中，源自該大廈平台的滲水影響範圍為後舖。雙方的責任專家唯一的重大分歧在於修復該物業因滲水導致的損壞所需的恢復成本。

27.被告人缺席下沒有傳召PL出庭，本席只能參考該聯合專家報告中的估值。PL推算，修復由源自該大廈平台的滲水所造成的損毀所需的成本是港幣12,000元。

B.  租值專家的證供

28.如上所述 (見22段)，雙方租值專家並沒有在租金估值上有具體爭議。

IV.  有關滲水情況和源頭的事實裁斷

29.必須留意，即使被告人並未出席聆訊挑戰原告人提出的證據，原告人仍然負有舉證責任。在作出事實裁斷時，原告人須按相對可能性的標準下證明所申索的事項。

30.在作出此事實裁斷時，本席謹記法律上並不會假設水的滲漏必然由該物業的上層而來，原告人須在相對可能性的標準下證明滲水的來源是該大廈平台。雖然被告人缺席本次審訊，但被告人沒有責任去找出或去證明滲漏的來源或去證明漏水的根源不是從所管理的公用部分所造成：見Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited（未經彙編，HCA 35/2007，判案書日期：2012年5月8日），第 23-25 段。因雙方專家證人均同意該物業受多於一個滲水源頭所影響，以上的準則在本案中尤其適用。

31.另外要注意，雖然雙方的責任專家同意1A單位及1C單位亦是導致該物業閣樓天花滲水的源頭並就其恢復成本作出相應的估值，上述單位明顯不屬於公用部分，梁大律師在審訊中亦澄清由此引致的責任歸屬和損害賠償並不在本案的範圍之中。

A.  源自該大廈平台的滲水

32.鍾女士就滲水的情況和源頭的證供合理，與文件證據吻合，她亦在審訊時主動供述該物業現今已經有了新租客重新為原告人帶來租金收入，原告人的賠償也應該因而相應減少。本席接納她為誠實可靠的證人。

33.鍾女士供稱她從2015年3月起知悉在該物業發生的滲水事件，根據她的肉眼觀察，滲水的來源是源自位於該物業上方的該大廈平台。她的觀察與呈上法庭的照片和專家報告的意見大致相同。

34.鍾女士亦供稱她曾經多於一次向被告人直接或透過向其代表提出這個問題，管理委員會時任主席謝先生也曾到該物業查看。據此，被告人必然知道大廈公用部分的滲水事件，以及該物業已被波及的事實。本席認為鍾女士的說法合理，被告人亦沒有提出相反證供。在商討未果後，鍾女士曾想進入該大廈平台進行復修但被拒，被告人亦未有在管理委員會上就該大廈平台的維修或採取任何有效的補救措施進行表決。

35.最重要的是，雙方責任專家均同意後舖的損毀是由源自於該大廈平台的滲水造成的。

36.此外，即使滲水源頭可能不限於公用部分，這並不能免除被告人的責任。在皇河實業有限公司 v Wan Chiu Yuen（未經彙編，DCCJ 4448/ 2011，判案書日期：2015年4月20日）一案中法庭裁定﹕

“I agree that there might be other leakage paths. However, the ponding test produced positive results at most of the seepage areas claimed by the plaintiff. The fact that there might be other leakage paths would not relieve the defendants from their liabilities for water seeped from Flat 2C into Flat 1C.”（§295）

37.因此，本席裁定原告人完成其舉證責任，並按相對可能性的標準下證明該物業的損毀部分是由源自該大廈平台的滲水造成的。

V.  有關被告人法律責任的裁斷

38.在本席作出有關滲水情況和源頭的事實裁斷後，原告人仍需按相對可能性的標準下證明被告人負有法律責任。在這方面，原告人指出被告人的責任源自於金城大樓的大廈公契﹔香港法例第344章《建築物管理條例》（「該條例」）﹔及普通法的疏忽和滋擾。

A.  公契下的管理責任

39.根據金城大樓的大廈公契，金城大樓的業主立案法團（即被告人）就公用部分、服務及設施負有維修，更新，維護和清潔的責任：

“Clause 4(c): It shall be the duty of the Manager to manage and provide services in respect of the said Building and in particular the Manager shall arrange… for… repairing renewing maintaining and cleansing of the common parts services and facilities.”

40.在PC Fortune Co Ltd v Incorporated Owners of Kwong Fu Building [2009] 5 HKLRD 787中，業主立案法團在大廈公契下的管理責任為﹕

“Essentially, an obligation imposed by the deed of mutual covenant on the incorporated owners to maintain the common facilities is not an absolute duty. As long as the incorporated owners have acted reasonably in the circumstances, the duty is discharged. Liability may arise if there is fault or if, having been made aware of a defect which requires remedy, the incorporated owners failed to take reasonable and appropriate steps.” （§29，強調後加）

B.  條例下的公用部分

41.根據該條例第2條的釋義﹕

公用部分 (common parts)指 ‑‑

(a)  建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b)  附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外

42.該條例附表1本案相關的部分如下﹕

第1項	外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
第3項	屋頂、烟囱、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衞星天線及附屬設備、天線及天線電線。
第6項	水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
第10項	照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
第11項	設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。

43.涉案的該大廈平台存放了金城大樓的公用水缸，而且屋頂、水箱、水池均分別為條例附表1中所指明的根據第2條所指的公用部分。另外，Wing Ming Garment Factory Ltd v Wing Ming Industrial Centre [2014] 4 HKLRD 52 一案指出，在天台上層的防水層為業主立案法團根據條例附表1中第10項和第11項須維修和保養的建築物公用部分（§§90-100）。

44.因此，本席接納涉案的該大廈平台屬於公用部分。相應地，本席裁定被告人作為金城大樓的業主立案法團對上述公用部分負有條例所列明的管理責任。

C.  該條例下的管理責任

45.該條例第18(1) 條訂明法團須﹕

(a)  使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；

(b)  在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c)  採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

46.該條例第34I條訂明﹕

“(1) 任何人不可 ‑‑

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 ‑‑

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

47.由於本席在上文已經裁定該物業的損毀是由源自該大廈平台的滲水所引致，原告人亦曾因滲水問題向被告人作出投訴，而被告人在原告人作出投訴後至今未有採取任何有效的維修或補救措施，因此本席裁定被告人違反或未能履行其根據公契及該條例所負上的責任。

D.  普通法的疏忽和滋擾

48.由於該大廈平台不論在金城大樓的大廈公契或該條例下均屬於被告人法團應承擔管理責任的公用部分，原告人可依據普通法中的「疏忽」及「滋擾」訴訟因由向被告人進行申索。

49.高等法院暫委法官杜溎峰（當時官階）在Lam Suk Yee v The Incorporated Owners of Kam Kin Mansion [2018] HKCFI 2760 中就有關普通法的疏忽如是說：

“In respect of the cause of action in negligence, the issues are the IO's duty of care, standard of care, breach and damages. The plaintiffs claim damages for the costs in reinstating the three units and loss of rental income. … The issues, broadly speaking, are what is that standard of care and whether on the facts the IO has discharged that standard of care. Depending on my finding on the above issues, the issue of damages is a factual one to be resolved on the evidence of the parties' quantum experts.” （§8）

50.杜溎峰法官在同一案例的第 155 段就滋擾有以下定義：

“Private nuisance is basically unlawful interference with a person's use or enjoyment of land, or some right over, or in connection with it. Generally, the essence of a nuisance is a state of affairs that is either continuous or recurrent, a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land.”

51.其中疏忽所要求的謹慎標準與大廈公契及實際情況相關：

“As I have said, the standard of care depends on what the DMC and the circumstances required. A duty of care is not imposed in vacuo. The duty must be fair, just and reasonable in the circumstances. The standard required to discharge that duty must all depend on all the circumstances. Invariably more cost is required to discharge a higher standard of care. A balance has to be struck between what the circumstances reasonably requires.” （§125）

52.而有關普通法中滋擾的準則可參照Wong Ping Chun v Giant King Corporation Limited（未經彙編，DCCJ 4020/2012，判案書日期：2016年3月16日）§95：

“In order to establish a breach of duty under the tort of nuisance, P must establish that D had:

“(1) Actual or constructive knowledge of the origin of the seepage; and

(2) Failed to take remedial steps within reasonable time: See eg Tong Chi Ying & another v Shum Ping Kuen Benson & another, unreported, DCCJ 3566/2004 (DDJ R Yu; 24 September 2010); Tin Kin Ka Clara v Chan Koon Cheong & Anor, unreported, DCCJ 3139/2012 (HHJ Andrew Li; 11 May 2015)”

53.原告人曾至少兩次向被告人的管理委員會時任主席謝先生作出投訴，謝先生也曾到該物業查看。原告人亦曾以不同方式要求進入該大廈平台視察或進行色水測試，均被被告人以不同藉口推延或拒絕。因此，被告人實際知道（其中一個）滲水源頭為大廈公用部分，且在原告人多次反映後並未採取任何有效的維修或補救措施。因此，本席裁定被告人違反或未能履行根據普通法的疏忽和滋擾所應向原告人負上的責任。

54.綜上所述，本席裁定被告人對原告人負有源自於金城大樓的大廈公契,《建築物管理條例》,及普通法的疏忽和滋擾的法律責任。原告人已經成功就滲水的情況和源頭舉證，本席裁定被告人違反或未能履行有關責任，需向原告人承擔源自該大廈平台的滲水所造成對該物業的損毀。

VI.  有關損害賠償的裁斷

55.原告人要求的賠償款額包括該物業因公用部分滲水導致的損毀的恢復成本及原告人的租金損失。在本案中，該物業用作出租物業而不是原告人的住所，原告人並不向被告人追償一般賠償金。

A.  有關減低損害的義務

56.原告人指該物業自2018年4月空置後便一直未能找到新租客承租，直至 2021年10月 她才透過地產經紀以每個月港幣 55,000 元的租金出租該物業予新租客。原告人在主問補充指，她在 4 年間一直有委託地產經紀將該物業放盤出租，但卻未能提供任何有關其委聘地產經紀或嘗試在這 4 年間將該物業放盤出租的文件證據。同時，被告人亦未有在（透過其當時的代表律師存檔的）抗辯書中就原告人沒有盡其減低損害的義務提出特別作訴：見香港法例第336H章《區域法院規則》（「該規則」）第18號命令第8條規則。

57.要求減低損害賠償款額或與損害賠償款額有關的任何事實詳情均為必須特別作訴的事宜：見該規則第18號命令第12(1)(c)條規則；《香港民事訴訟程序 2023》第 18/8/28 及 18/12/11 段。

58.由於被告人沒有就此作出特別作訴時，本席不會考慮原告人有否盡其減低損害的義務。但是，這並不等於本席必須同意原告人所要求的賠償：即使被告人沒有就賠償金額提出任何作訴，原告人仍然需要在相對可能性的標準下證明其申索的賠償金額的合理性。

A.  有關恢復成本的裁斷

59.原告人為因滲水事件而招致恢復成本及修復支出要求被告人作出賠償。鍾女士解釋了該物業受影響的情況及她如何延聘工程承建商並進行了A3維修，原告人亦依賴責任專家SC經修正的估值及意見。本席只會考慮及評定由源自該大廈平台的滲水所造成的損毀的恢復成本及修復支出。

60.被告人缺席審訊亦沒有就恢復成本的議題（或任何議題）作出陳詞。但是，即使被告人並沒有傳召責任專家PL到庭作供，本席亦能考慮他在該聯合責任專家報告及其單人報告中的估值及意見。

61.SC 在主問期間詳細解釋了他在該聯合專家報告中就該大廈平台的滲水所造成的損毀所需的恢復成本的各個細項，包括但不限於：

(a)  保險：SC 供稱自己有工程顧問經驗，他就保險的估價參考了坊間一般的保險作價；

(b)  工程支撐：由於修復工程是與該物業天花有關的結構工程，金屬支撐是必要的安全預防措施。雖然架起金屬支撐並不是修復工程的一部分，卻是修復工程必不可少的安全預防措施，因此亦應當計算在內。

(c)  保護現場清潔：根據 2019 年的工人每「工」港幣 1,200 元的薪金估算，由於估計需要 6-7 名工人，所以 SC 認為他的估價已經是一個保守的估算。

62.雙方專家其中一個主要的分歧在於該物業的天花受影響及需要維修的面積。首先，雙方專家似乎都同意重新粉刷及補漆會遍及該物業未被直接滲水的部分。SC在庭上供述，受影響的後舖天花大約為8平方米，但他就重新粉刷及補漆的估值則包含整個天花和牆身；而PL在該聯合責任專家報告中指出受影響的後舖天花大約為2平方米，而重新粉刷及補漆的估值則及至15平方米。本席需要考慮修復整個天花是否涉及所謂的「增值」（“betterment”），導致原告人間接得到利益。

63.區域法院法官張舉能（當時官階）在Wong Ping Mui v Mak Hung On（未經彙編，DCCJ 2874/2001，判案書日期：2001年10月12日）中指出：

“關於這3,648.10元所謂的 “betterment” 費用，本官認為根據法律可以作出索償。雖然從某一個角度而言，車輛維修後比較意外前的狀況有實際的改善，但根據McGregor on Damages第16版第1328段指出，關於侵權賠償方面，如果受害人對本身受損壞的物件進行維修，而維修不可避免地令到該物件在維修後比未受損壞前更為有價值或有改進的話，由於他是在無可選擇之下進行維修，而維修的後果是無可避免地有一些新的部分加諸於被損壞的物件內，在這個情況下，法庭不會將因維修帶來的增值，從損害賠償中扣除。”（§4，強調後加）

64.同樣地，區域法院暫委法官羅麗萍在Wong Ping Chun（見上文）中不接納被告人認為原告人重新裝修的估價中包含“betterment”的部分不應納入賠償金額此論點（§100）。她引用上述Wong Ping Mui（見上文）的觀點（§101）並認為原告人所要求有關恢復成本的賠償合理：

“The damages to be awarded must be reasonable. The general rule is that P should be restored to his original position, as far as possible. If the repair/renovation will inevitably put him in a “better” position he should still be entitled to the same without deduction.”（§103）

65.本席亦參閱了McGregor on Damages第21版：

“The claimant who is allowed the cost of reinstatement is not required to submit to the deduction of the amount by which the property as renewed or repaired is more valuable than it was in its condition before the tort. … And where in Dominion Mosaics and Tile Co v Trafalgar Trucking Co, the claimants were held entitled to acquire new premises rather than rebuild the damaged premises, no discount was required for the fact that the new premises had 20 per cent more floor space; “this”, said Taylor LJ, “falls within the sort of betterment for which no reduction should be made”. （§39-010，強調後加）

66.SC在庭上解釋，只對受直接滲水的空間重新粉刷及補漆會導致該空間與其他有顏色差異，即俗稱出現「兩截色」。顯然地，若果滲水問題不曾出現的話，後舖的天花根本不會出現「兩截色」的情況。因此，將整個天花重新粉刷僅僅是將天花儘量還原至本來未受到滲水影響的狀態，並不算是為該物業增值。即便後舖的天花本來未受到滲水影響的部分會因這次修復工程重新粉刷而變得比之前美觀，這亦是修復工程不可避免的結果。因此，本席法庭不會將重新粉刷整個天花的金額以「增值」為由從損害賠償中扣除。

67.綜上所述，本席認為 SC 就該物業的恢復成本各細項有詳盡而且合乎邏輯的解釋，亦公允地接受自己部分的估價有誤並當庭進行修正。因此，本席接納SC 經修正後的估值。

68.同樣地，在原告人已經呈上相關報價單且沒有相反意見的情況下，本席亦接納SC的意見，認同原告人就A3維修所支付的費用合理。但是，由於該聯合專家報告並未研究該大廈外牆是否有滲水至該物業，本席不會考慮涉及該大廈外牆滲水的恢復成本。因此，本席裁定被告人須就恢復成本向原告人支付：

經修正後的恢復成本估算	140,320元
原告人已支付的修復支出	36,000元
有關恢復成本的賠償金額	176,320元

C.  有關租金損失的裁斷

69.原告人為因滲水事件而招致租金損失要求被告人作出賠償。原告人在進行A3維修後，發現不能解決滲水問題。因此，她認為若滲水問題未能從源頭被解決的話，往後只在該物業進行的維修工程都將是徒勞無功的。再者，被告人多次阻礙原告人進入該大廈平台視察或進行必要的測試，原告人因此放棄再次在該物業進行維修。

70.鍾女士供稱，因滲水問題困擾，該物業自2018年4月丟空後，一直到 2021年10月方能尋得新租客接手，期間 4 年一直未能賺取任何租金收入。雖然原告人曾經試圖以減租吸引租客，但是商戶在視察時得知該物業牽涉一宗滲水糾紛後均表示沒有興趣承租該物業，而一些經營飲食業的商戶亦因牌照考量，即使原告人壓低租金也不考慮租用該物業。

71.考慮侵權法賠償時，法庭首先需要考慮被告人的疏忽及/或滋擾是否與原告人所申索的損失之間的因果關係（causation）。在考慮原告人就租金收入損失的申索時，本席有以下三點觀察：

(a)  雙方的責任專家同意影響該物業的相關滲水源頭有三，分別是分別為SDU1的露台及1A單位的私人平台、1C單位的私人平台及該大廈平台（詳見上文第 17 段）。其中，該大廈平台只是引致後舖滲水的源頭，而該物業閣樓的滲水問題則與被告人無關。

(b)  從該聯合專家報告隨附的圖則可見，後舖只佔該物業整體面積的小部分。更重要的是，後舖與主舖是由牆壁完全分隔的。要從主舖進入後舖要先從主舖後門離開，再於後巷打開另一扇門方能進入後舖。梁大律師陳詞，由於轉讓書及土地註冊處的文件顯示該物業為一個完整的物業，法理上不應將兩者分開。但是，這並不代表原告人在將該物業放租時亦必須將後舖與主舖及閣樓綑綁一併租出。換言之，單單是後舖的滲水情況並不一定影響租客租用主舖及閣樓（即該物業的主要部分）的意欲。此外，因該大廈平台滲水而被損毀的8平方米天花只佔該物業後舖的一部分。

(c)  對租客租用該物業的意欲影響更大的顯然是閣樓的滲水問題：閣樓的天花較大範圍因滲水損毀，亦與主舖連為一體，對任何租客而言都是避無可避的問題。因此，這也是A3維修的範圍。相反，原告人卻沒有在委託 A3 對閣樓進行維修時同時要求承建商維修後舖。但需要注意的是，困擾閣樓的滲水問題是由 1A 及 1C 單位所造成，而非該大廈平台。

72.由於後舖是與主舖完全分隔的獨立空間，本席不接受單單是後舖（及主舖後門些許位置）的滲水問題導致原告人未能租出該物業。原告人除了向法庭指出該物業在文件中為一個完整物業外，並沒有就此議題有進一步陳詞以圖證明被告人應為整個商舖的租金收入損失負責。鍾女士在庭上的證供亦只是籠統地指潛在租客因「滲水問題」而拒絕租用該物業，但從未明確指出潛在租客是由於被告人所造成的滲水問題（即後舖的滲水問題）才拒絕租用該物業。更有可能的是，潛在租客是在見到主舖及閣樓的滲水情況而對租用該物業失去興趣。

73.再者，雖然鍾女士在庭上供稱以減租或延長免租期等吸引潛在租客，唯潛在租客皆因爲滲水問題而不考慮租入該物業，但是她證供中所提及的地產代理及潛在租客均沒有被列作本案的事實證人，原告人亦未有向法庭呈上放租廣告、通訊紀錄、代理合同等相關文件證據。

74.據上所述，原告人未能在相對可能性的標準下證明被告人所造成的滲水問題是導致該物業未能租出的原因，。

75.綜上所述，本席裁定原告人未能在相對可能性的標準下證明被告人所造成的滲水情況在事實上導致該物業在整段申索期間均未能租出。因此，原告人將不能向被告人追討該物業整體的租金收入損失。

76.而單單就後舖的租金收入損失，原告人未有就後舖獨立的租金收入損失作訴， 亦未有援引估值專家報告證明後舖獨立的合理租金。再者，原告人從未表示曾經或打算將後舖獨立租出賺取收入，這說法亦與她一向將該物業以一個整體出租的案情和申索不符。因此，本席認為原告人亦不能獨立追討後舖的租金收入損失。

77.雖然如此，該物業因被告人造成的滲水問題招致明顯的損失，而原告人亦在申索書中就「因滲水問題導致該物業的任何貶值」作訴。本席接納後舖的滲水問題會導致該物業的租金價值及/或叫價能力下降。雖然原告人有就此替代方案作一般性的作訴，但是卻沒有提供任何關於該物業租金價值下降幅度或折舊後的租金估值證據。

78.在出現證據上難以準確評定被告人需付的賠償金額時，法庭可選擇象徵性的損害賠償或使用粗略的估計方法（broad brush approach）大致評定賠償金額。袁國強暫委副司法常務官（當時官階）在 ICI Swire Paints Limited v Techi Motor Engineering & Trading Company （未經彙編， HCA 7251/1995，判案書日期：2003 年 1 月 29 日） 一案中的第 17 段如是說：

“A party claiming damages has to prove, on the balance of probabilities, both the fact of damage and the amount. If the fact of damage is shown but no evidence is given as to its amount so that it is virtually impossible to assess damages, this will generally permit only an award of nominal damages. On the other hand, where it is clear that some substantial loss has been incurred, the fact that an assessment is difficult is no reason for awarding no damages or merely nominal damages. See: McGregor on Damages, 16^th edn., para. 357 & 358, at p. 236; Chitty on Contracts, 28^th edn., Vol. I, para. 27-006, at p. 1272; and Chaplin v Hicks [1911] 2 K.B. 786, per Vaughan Williams L.J. at p. 792.”（強調後加）

79.陳健強法官在較近期的 Chun Wo Building Construction Limited v Metta Resources Limited （未經彙編，HCCT 29/2013，判案書日期：2016 年 8 月 19 日）案例中亦認同袁國強暫委副司法常務官就相關法律的總結（見第 225 段）。

80.一般情況而言，本席可循粗略的估計方法大致評定因被告人造成的滲水問題對該物業租金價值的影響。但原告人未有提供任何關於該物業租金價值下降幅度或折舊後的租金估值證據予本席參考。原告人的結案陳詞中亦沒有就這議題作陳詞及/或提供任何估值予本席參考。因此，本席沒有任何基礎估算後舖的滲水問題對該物業整體租金價值的影響，只能就該物業租值貶值給予原告人港幣 100 元的象徵性損害賠償。

81.綜上所述，被告人須就恢復成本及租金損失向原告人支付總數為：港幣176,320 元 + 港幣 100 元 = 港幣 176,420 元。

VII.  有關強制性禁制令的裁斷

82.除上述的損害賠償外，原告人亦向法庭申請強制性禁制令，命令被告人修復相關的公用設施，以制止水繼續由公用部分滲漏至該物業。

83.高等法院首席法官馬道立（當時官階）在Chiu Hung Shun Paul v So Ka Tai（未經彙編，CACV 136/2005，判案書日期：2005年12月5日）中就禁制令有以下表述：

“(1) Injunctions are an equitable remedy and as such therefore subject to equitable principles. They are to be granted only where necessary, appropriate and just. For example, where damages provide an adequate remedy, an injunction will not generally be granted. Where one is to be granted, the same principles also dictate that an injunction should not be made any wider than necessary; otherwise, for example, the party subject to the injunction may find himself in contempt of court (for this is in many ways the prime remedy for a breach) of an order that goes beyond what the party benefiting from the injunction could realistically have expected or have been entitled in the first place.

(2) In the present case, the Plaintiffs’ complaint was that of a leakage from the Defendants’ premises. The obvious remedy, in the absence of any special circumstances, was simply a mandatory injunction to effect due repairs, no more. This was precisely what the Judge ordered.

…

… in the context of water leakage or seepage, the obligations on the Defendants is surely a positive one to keep his premises and pipes in sufficient repair so as not to allow water to leak.”（§16，強調後加）

84.就本案之言，強制性禁制令為合理的濟助，而其範圍不應超過被告人因該大廈平台的滲水造成對該物業的損毀所必要進行的維修及補救措施。相應地，本席頒令被告人須在本判案書日期起42天內自費維修該大廈平台及進行所有補救工作以停止任何水由該大廈平台滲漏至該物業。

VIII.  訟費

85.被告人須向原告人支付本案的訟費，若雙方未能達成協議，由聆訊官評定。原告人一方可得大律師證書。上述訟費暫准令，除非與訟任何一方於今天起計14天內以傳票方式申請更改以上訟費暫准令，否則由今天起計14天後訟費暫准令便成為正式訟費命令。

IX.  命令

86.綜上所述，本席作出以下命令：

(a)  被告人須向原告人支付總數為176,420元的損害賠償；

(b)  被告人須在本判案書日期起42天內自費維修該大廈平台及進行所有補救工作以停止任何水由該大廈平台滲漏至該物業；及

(c)  被告人須向原告人支付本案的訟費，若雙方未能達成協議，由聆訊官評定。原告人一方可得大律師證書。上述訟費暫准令，除非與訟任何一方於今天起計14天內以傳票方式申請更改以上訟費暫准令，否則由今天起計14天後訟費暫准令便成為正式訟費命令。

第一及第二原告人：由葉謝鄧律師行延聘梁丹大律師代表

被告人：沒有律師代表，並缺席聆訊