萬億置業國際有限公司 對 Mcp Ltd

LDPE 190/2022

[2023] HKLdT 49

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2022年第190宗

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判決書
(上訴許可申請)

1.答辯人於2023年6月26日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2023年2月23日作出的判決 (「2月23日的判決」)及2023年5月29日作出的覆核判決 (「覆核判決」)申請上訴許可， 並擱置執行有關判決， 以等待上訴的結果。

2.2月23日的判決頒令如下：

(1)  答辯人須支付申請人由2021年1月1日至2021年2月28日及2022年2月1日起至2022年8月2日的租金/中間收益，共1,167,435元， 另加根據涉案租約附表二的利息， 以2%月息計算， 至本判案書日期為止；

(2)  答辯人須支付申請人由2022年8月3日起的損失，總數為589,332元， 另加利息由2022年9月8日起， 以香港上海滙豐銀行最優惠利率加1%計算， 至本判案書日期為止；

(3)  答辯人須支付申請人利息，從本判案書日期起至交還所有判定欠款，以判案年利率8.169%計算。

3.答辯人在2023年3月15日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求覆核2月23日的判決。本席經於2023年5月10日聆訊後， 於2023年5月29日頒下覆核判決，撤銷答辯人的覆核申請。

4.又根據該覆核判決， 本席頒下訟費命令， 命令答辯人須支付該覆核申請的訟費， 連同大律師證書， 如雙方未能就訟費金額達成協議， 則由法庭以區域法院準則評定訟費， 暫准命令在14天後成為絕對命令。但， 申請人的代表律師於2023年6月9日提出申請， 要求更改訟費命令， 改作簡易程序判定， 本席經考慮後同意修改訟費判決如下：[1]

(1)  申請人須於14日內向答辯人送達訟費清單；

(2)  答辯人須於收到申請人送達訟費清單的14日內提出回應或反對（如有， 編覆只限兩頁）； 及

(3)  土地審裁處會在收到上述文件（如有）後以簡易程序判定訟費。

5.在 CLP Power Hong Kong Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [2013] 4 HKLRD 535 一案， 審裁處庭長區慶祥法官 （當時官階）指出， 在法律上， 由於覆核的判決會取代審訊的判決， 因此申請人不需要就2月23日的判決提出上訴許可申請， 但就覆核判決的上訴許可申請， 仍可就2月23日的判決在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決向提出上訴[2]。

6.就此上訴許可申請，答辯人代表馬詠襄女士 （「馬女士」）分別於2023年6月23日及2023年7月4 提交一共兩份誓章。

7.在考慮答辯人遞交的確認書及聆聽其陳述後，現判定撤銷答辯人於是案的非正審申請。

背景

8.於本案， 根據一份於2019年8月20日訂立的租約 (下稱「涉案租約」)[3]，申請人把位於屯門栢麗廣場的涉案處所租予答辯人作商業用途， 由2019年10月1日起至2022年9月30日止，而答辯人一直於涉案處所經營「現代美容中心」至2022年6月底， 但其間有部份時間沒有繳付租金。。

9.申請人於2022年4月21日向土地審裁處申請收回涉案處所的管有，理由是答辯人未有繳付2021年1月及2月及2022年2月起的租金。

10.答辯人於2022年4月29日向土地審裁處遞交反對通知書，其中的抗辯理由只包括，因疫情令美容院停業乃「不可抗力」理由， 及立法會於2022年4月28日通過了《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》（香港法例第644章）， 其中第5條第(5)款規定：

「如任何租賃的業主採取任何行動，而該行動(或其任何部分)是就第(4)款描述的有關租户沒有繳付租金而採取的，若該行動(或部分行動)在保護期開始時尚未了結，則該行動(或部分行動)須予以擱置，直至以下兩個時間中的較早者為止 ——

(a) 保護期屆滿之時；

(b) 本款及第(4)款根據第(9)款停止就該租賃而適用當日開始之時。」

11.如是者， 本案被暫時擱置， 雙方代表律師亦於2022年5月19日同意把案件押後至不早於2022年8月1日再次排期聆訊的後續安排。

12.由於《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》第5條第(4)款， 只是禁止申請人就答辯人在2022年1月1日開始沒有繳付租金在審裁處提出訴訟，審裁處於同日，即2022年5月19日，根據訴訟雙方的同意傳票作出頒令如下：

“1. The applicant do file and serve on the respondent its request for further and better particulars of the Defence in respect of the arrears of rent for the months of January and February 2021 claimed by the applicant (the 2021 arrears);

2. The respondent do file and serve on the applicant its reply in respect of the 2021 arrears within 21 days thereafter;

3. If the Applicant shall proceed to take out any application under Order 14 or 14A of the Rules of High Court in respect of the 2021 arrears, such application shall be taken out on or before 4 July 2022.

4. The applicant’s claim in respect of the 2022 arrears be stayed pursuant to section 4(5) of Cap 644.

5. The next direction hearing (estimated time for 1 hour) be fixed for a date not before the 1^st August 2022; and

6. Costs in the cause.”

13.即審裁處於2022年5月19日頒令了申請人如就答辯人在2021年期間沒有繳付租金提出訴訟，該申請須於2022年7月4日或之前提出。

14.其後答辯人於2022年6月21日發出傳票， 要求審裁處批准其就申請人於2022年5月31日要求的 “Further and Better Particulars for the Respondent’s Notice of Opposition (Form 7)” 於28日內作出回應。

15.可是基於答辯人已於2022年6月30日搬離涉案處所， 即根據《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》第5條第(9)款，申請人向答辯人追討欠租不再受到禁止， 申請人於2022年6月30日發出傳票，要求審裁處就答辯人的欠租事宜作出判決。

16.但於2022年7月6日的聆訊前夕，申請人與答辯人於2022年7月5日發出同意傳票，內容如下：

“1. In respect of the Summons taken out by the Respondent[4]:

1.1 that unless the Respondent file and serve its reply to the Request of the Applicant in respect of the 2021 arrears before 4pm on 2^nd August 2022, the Respondent’s Defence in respect of the 2021 arrears be struck out; and

1.2 the Respondent do pay the Applicant’s costs of this application be agreed at HK$750 to be paid forthwith.

2. In respect of the Order 14/14A application taken out by the Applicant[5]:

2.1 leave to the Respondent to file and serve its affirmation in opposition on or before 2^nd August 2022;

2.2 leave to the Applicant to file its affirmation in reply within 28 days thereafter;

2.3 no further affirmation shall be filed by any party without leave of the Court;

2.4 estimated length for argument, two hours, to be fixed in consultation with Counsel’s diary; and

2.5 costs reserved.”

17.根據上述同意傳票，馬女士於2022年8月2日的反對誓章中， 突然加上雙方有口頭承諾的新抗辯理由。

18.及後審裁處於2022年8月30日作出命令， 指示雙方須於2022年9月14日或之前就審訊進行排期。答辯人的代表律師曾就此來信詢問簡易判決及審訊是否分開進行， 審裁處口頭回覆會合併處理。

19.案件其後排期在2023年1月30日於本席席前審理。 在審訊結束時， 答辯人要求就簡易判決應獲得全部訟費， 審裁處並不同意， 亦於2月23日的判決判案書第112段作出如下闡釋：

「查本席較早前已審理相類因新冠肺炎疫情導致租客欠租， 而後者也嘗引用「不可抗力」或「受挫失效」抗辯的個案，...... 如果不是本案答辯人的馬女士於2022年8月2日的反對誓章中， 突然加上該口頭承諾的新的抗辯理由， 本席會毫不猶豫的以簡易判決裁定申請人得直。」

20.答辯人在申請覆核時，就是認為審裁處不選擇把簡易判決及審訊分開進行， 答辯人便失去了爭辯簡易判決的權利， 造成程序不公及偏頗。

21.在5月29日的覆核判決， 本席已作出以下闡釋：

「19. 可是根據「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1段，審裁處有案件管理的高度酌情權。就本案原涉簡易判決的爭議， 正是源於答辯人在其2022年4月29日的反對通知書所指之「不可抗力」理由， 縱使代表答辯人的蘇竟大律師 （「蘇大律師」）在2023年1月30日的審訊時「據理力爭」， 本席已於該判案書第62段至80段闡釋「不可抗力」並不適用於答辯人拒絕繳付租金的抗辯。答辯人從來沒有失去這「不可抗力」爭辯的權利。

20. 「如果不是本案答辯人的馬女士於2022年8月2日的反對誓章中， 突然加上該口頭承諾的新的抗辯理由」，審裁處根本沒有必要要求排期審訊：

“Indeed, for relatively simple case where parties are ready, this Tribunal could have determined the application at the first hearing. In other words, this Tribunal need not fix a trial hearing on a later date.”[6]

21. 至於該簡易判決的訟費， 訴訟雙方在2022年5月19日的同意命令中已同意訟費歸於案中（Costs in the cause）。審裁處把簡易判決及審訊合併處理， 是行使案件管理的酌情權， 並非根據《高等法院規則》（香港法例第4A章）第14號命令第7(1)段駁回申請人的簡易判決申請， 更非答辯人在簡易判決中勝訴。

22. 本案的情況極其量是類近答辯人被給予無條件抗辯許可， 根據「香港民事訴訟2023」第1冊14/7/13段，同樣的一般訟費安排是訟費歸於案中。所以並不存在簡易判決的訟費應全部給予答辯人的情況。

23. 無論如何， 根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第12條(1)， 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。而於本案， 本席判決答辯人所引用的「不可抗力」抗辯理由敗訴。」（後加強調）

申請上訴許可的理據

（一）  案件管理的酌情權

22.根據馬女士於2023年6月23日提交的誓章， 是次上訴許可申請， 就是認為本席「作出了錯誤的法律判決， 錯誤以審裁處對案件管理的高度酌情權來處理簡易程序。」

23.答辯人不認同審裁處有此高度酌情權， 其理由如下：

(a)  「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1段是指「法庭一般管理的權力」， 並沒有指出法庭對案件有高度酌情權」；

(b)  其次， 「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1/2段指出， 法庭所行使的權力可能需以命令才處理, 除非本規則另有規定。反觀本案， 審裁處所作的合併回覆並沒有以「命令」來處理， 即答辯人不能對此作上訴；

(c)  審裁處沒有列出根據「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1段中的那一段所給予的權力來行使合併處理的高度酌情權。雖然根據「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1段中， 法庭可作出1B/1(2) (f)段中合併程序 (consolidate proceedings), 但答辯人不同意審裁處可以於本案行使此權力。

24.答辯人認為一般合併程序是根據「香港民事訴訟2023」第1冊第4號命令來進行， 其中第4/9/7段中 “A separate summons should be issued in each action proposed to be consolidated, or one summons may be issued provided it fully sets out the title of each such action”, 當中已指出合併程序是對每一個訴訟進行合併， 並需以傳票形式提出。 而簡易程序與案件的正式審訊並不構成獨立的訴訟， 故此並沒有理據作合併處理。

25.此外， 答辯人又認為申請人是依據《高等法院規則》（香港法例第4A章）第14號命令作簡易判決的申請， 任何命令或判決亦需依《高等法院規則》第14號命令作出， 假使審裁處要執行案件管理的酌情權 （如有）， 亦不可偏離 (deviate) 「香港民事訴訟2023」第1冊第4號命令。

（二）  雙方的行為

26.根據馬女士於2023年7月4日提交的誓章，答辯人認為本席沒有根據案例充分考慮雙方的行為來判定口頭承諾是否存在。同樣地， 答辯人認為本席沒有根據案例考慮雙方的行為來判定來判定申請人有否口頭要求提前終止租約。

27.馬女士舉出英國 Grizzly Business Ltd v Stena Drilling Ltd & Another [2014] EWHC 1920 (Comm) 的第8 段, 指法庭在判定口頭協議是否存在， 除了要考慮文書的證據外， 亦應考慮雙方的行為：

“The burden lies on the claimant to prove on the balance of probabilities that . . . It is therefore necessary to consider whether, having regard to the context in which that call took place, to the surrounding circumstances and to the contemporaneous documents, it is more likely than not that Mr. Devine's account of the call is correct. The context and circumstances in which the call took place, together with the contemporaneous documents, were therefore examined at the trial in considerable detail, notwithstanding that the essential dispute is whether a few words were spoken in a telephone call.”

28.於此， 馬女士引述代表答辯人的蘇竟大律師（「蘇大律師」）於2022年12月17日擬備的開案陳詞的第6段如下：

「MCP 相信並依賴萬億上述的口頭承諾， 上述的口頭承諾亦反映在以下雙方的行為上：-

a. 萬億由2021年3月至2022年2月都沒有向追討2021年1月及2月份的租金；

b. 萬億由2021年3月至2022年3月都沒有向土地審裁處提出追討MCP2021年1月及2月份的租金；

c. 由於萬億已經完全免去MCP 2021年1月及2月份的租金， 往後約11個月的租單都如上述所提及， 一直將兩個月免去的租金掛帳在租單上， 待租約期滿前之租單才會顯示為撇帳， 由於這兩個月免去的租金不是欠款， 所以租單上沒有列出利息；

d. MCP一直相信並依賴萬億上述的口頭承諾， 沒有接受萬億最初提議的減免2021年1月份租金50%及2021年2月份租金10%， 接受萬億最後答應的完全免去MCP 2021年1月及2月份的租金； 及

e. MCP容許萬億將兩個月免去的租金掛帳在租單上， 待租約期滿前之租單才會顯示為撇帳 （如免租期的撇帳）。」

案件管理的酌情權

29.就本案的情況而言, 特別重要的條文包括述明民事司法制度改革基本目標的第1A號命令第1條、述明法庭管理案件的職能的第1A號命令第4條和第1B號命令。該第1A號命令第1(c) 條規則訂明其中的一個基本目標，是要「提倡在進行法律程序中舉措與案情相稱及程序精簡的意識」。

30.本案的起因源於申請人於2022年4月21日向土地審裁處申請收回涉案處所的管有，理由是答辯人未有繳付2021年1月及2月及2022年2月起的租金， 可是立法會於2022年4月28日通過了《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》（香港法例第644章），申請人追討2022年2月起的租金的行動被迫擱置， 以致後來審裁處於2022年5月19日，根據訴訟雙方的同意傳票， 指令包括：If the Applicant shall proceed to take out any application under Order 14 or 14A of the Rules of High Court in respect of the 2021 arrears, such application shall be taken out on or before 4 July 2022.

31.可是基於答辯人已於2022年6月30日搬離涉案處所， 即根據《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》第5條第(9)款，申請人向答辯人追討欠租不再受到禁止， 申請人於是於同日發出傳票，要求審裁處就答辯人的欠租事宜作出判決。根據上訴法庭於永華電子實業有限公司訴陳樹雄經營三雄行， HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）一案的判案書第12段指出， 審裁處可在初次聆訊當天即進行審訊及處理。最近在First Grade International Trading Limited v. Meera Industries Limited, LDPE 167/2023（無彙報的案例，日期為2023年5月3日）第41(12) 段， 審裁處也重申：

“. . . for relatively simple case where parties are ready, this Tribunal could have determined the application at the first hearing.”

32.這就是答辯人所稱之簡易判決程序， 但此初次聆訊原訂於2022年7月6日進行， 但卻正如上文第15段所述，申請人與答辯人於2022年7月5日發出同意傳票，希望把此初次聆訊押後。但當本席閱覽申請人及答辯人提交的進一步資料時， 認為較適合的處理方式是進行一趟正式的審訊 （full trial）。這又正如覆核判決第20段所言， 「如果不是本案答辯人的馬女士於2022年8月2日的反對誓章中， 突然加上該口頭承諾的新的抗辯理由」，審裁處根本沒有必要要求排期審訊」。

33.馬女士更在其2023年6月23日誓章中的第15段表示，「如果土地審裁處並非以合併形式處理， 申請人或有機會不再繼續進行案件。」這可是馬女士不切實際的猜想。 申請人由始至終一直是追討答辯人的欠租， 如果答辯人沒有突然加上該口頭承諾的新的抗辯理由， 撇除了早前《商業租户短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》的禁止追租限制， 答辯人在反對通知書中的抗辯只餘下疫情令美容院停業乃「不可抗力」理由，但此理由卻面對一連串法庭於其不利的案例， 申請人一直有聘請律師進行本案的申請， 本席看不到申請人不再繼續進行案件之理。

34.又由於本案從來只有一個訴因， 就是答辯人欠租， 亦只有一宗因答辯人欠租而要求收回租賃標的物的申請， 並非有兩宗或多於兩宗的訟案或事宜待決，「香港民事訴訟2023」第1冊第4號命令並不適用。

35.相反， 「香港民事訴訟2023」第1冊1B/1段所指的案件管理權力， 是可增補而非取代土地審裁處規則第14條第(1A) 款排期聆訊權力。

36.根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10(1)條， 審裁處可在它認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序，而為此目的， 但根據土地審裁處庭長在2009年2月12日發出的「民事司法制度改革在土地審裁處的適用範圍」(LTPD: CJR No 1/2009) 的指示第5及第6 段, 審裁處可行使酌情權, 使其可以自行決定是否採用有關的常規及程序。

37.在Mimi Kar Kee Wong Hung v Severn Villa Limited, [2012] 1 HKLRD 887， 上訴法庭已在其判案書第31段指出， 如要就法庭的案件管理權力提出上訴，這會是一個很高的門檻 “very high hurdle”：

“31. It must also be borne in mind that the orders made by the Judge in the intended appeal are case management decisions in the exercise of the discretion of the trial judge. Case management decisions are only subject to appeal in rare circumstances. The appellant faces a “very high hurdle” and must show that the judge “has gone clearly wrong and made orders which will clearly involve an injustice or an inability for the trial court to carry out its task”, or if the judge “erred in principle or the order was irrational having regard to the issues that had to be resolved”. It need hardly be emphasised that generally, an appellate court will not interfere with a judge’s exercise of discretion unless the judge has misunderstood the law or the evidence or the exercise of his discretion was plainly wrong such that it was outside the generous ambit within which a reasonable disagreement is possible.” （後加強調）

38.同樣， 在其後的厦門新景地集團有限公司 訴 Eton Properties Limited及其他人， HCMP 13/2012 （無彙報的案例，日期為2012年2月14日）的判案書第9段， 上訴法庭更指出， 如要就法庭的案件管理權力提出上訴， 該上訴必須符合一定的條件：

“9. No leave to appeal should be granted unless the threshold test of reasonable prospect of success is satisfied, or (which is not relevant to the present case) there is some other reason in the interests of justice why the appeal should be heard : section 14AA(4), the High Court Ordinance (Cap 4). But the court still retains a discretion whether to grant leave even if the threshold test is satisfied. This is particularly so in relation to an intended appeal against a case management decision. In relation to such an intended appeal, this court rarely intervenes save in exceptional circumstances. As Kwan JA reiterated in the recent case of Mimi Kar Kee Wong Hung v Severn Villa Limited, HCMP 2192/2011, 12 January 2012, para 31, it need hardly be emphasized that generally, an appellate court will not interfere with a judge’s exercise of discretion unless the judge has misunderstood the law or the evidence or the exercise of his discretion was plainly wrong such that it was outside the generous ambit within which a reasonable disagreement is possible. In relation to case management decisions, the intended appellant must show that the judge “has gone clearly wrong and made orders which will clearly involve an injustice or an inability for the trial court to carry out its task”, or if the judge “erred in principle or the order was irrational having regard to the issues that had to be resolved”. It is of great importance that this court does not descend to micro‑managing cases pending before the court below.” （後加強調）

39.重要的是， 在2023年1月30日的審訊期間， 答辯人即使得悉與訟雙方進行正審時並沒有就答辯人所稱的簡易判決進行分開聆訊， 代表答辯人的蘇大律師並沒有在審訊時提出任何反對或提出押後正審的申請。

40.當然， 由於在2023年1月30日開審前， 答辯人於2022年12月7日也遞交了兩份草擬證人陳述書， 分別由冼嘉敏女士（下稱「冼女士」）及馬女士撰寫，答辯人已有充分的機會向審裁處表達它的案情， 它的案情在程序上已獲得全面及公平的處理。

41.而事實上，在2023年1月30日開審當天， 蘇大律師曾就簡易判決及正審的案件處理事宜主動提出澄清， 其間的法庭錄音內容如下：

蘇大律師：	閣下， 其實今日我知道係一個審訊日期嘅， 咁其實仲有一個 ...... 我知道稍早之前申請人係有一個 summary judgment 嘅申請， 我知道係未 ...... 唔知申請人個意向係想繼續呢個申請吖， 定係話去 withdraw 咗呢呢個申請？ 我諗需要處理先。
陳大律師*：	申請方個立場都係需要處理嘅， 因為我吔個陳詞就係話根本其實答辯方係冇一個 reasonable or credible defense 喺度嘅。
本席：	但係就我自己就睇唔到 ......應該話睇唔到有一個所謂分別呀， 同埋呢 ...... 土地審裁處嗰個程序上同區域法院或者高等法院有啲稍稍唔同嘅。
陳大律師*：	係， 正確嘅， 法官閣下， 係。
本席：	因為譬如今日就係應該係審訊嘅日子。
陳大律師*：	係。
本席：	我亦都安排咗兩日。
陳大律師*：	係。
本席：	亦都畀你吔傳召 ......
陳大律師*：	係。
本席：	......到多個證人， 咁毋須要作一個所謂summary judgment 嘅考慮囉， 因為我聽 ......
陳大律師*：	完全， 我完全 ......
本席：	聽完呢個 ......
陳大律師*：	......認同法官閣下。
本席：	...... 完全嘅證據之後， 根本就已經可以即係作出嗰個判決。
陳大律師*：	如果訟費命令可以 costs in the cause 嘅其實， 所以我完全認同法官閣下個觀察同睇法嘅。
本席：	係。
蘇大律師：	係， 明白嘅。
本席：	咁就都係照番正常程序， 等佢傳召證人先喇， 係咪？
蘇大律師：	我冇意見嘅。

* 當時代表申請人的陳珽浺大律師

42.從上文的審訊過程可見， 蘇大律師並沒有提出任何反對審訊如期進行， 也沒有提出有任何對答辯人不公的情況， 或要求提出押後審訊的申請。 反之，蘇大律師表示： 「 係， 明白嘅。」及「我冇意見嘅。」

43.又如上文的審訊過程可見，該簡易判決程序引起的訟費，是以 costs in the cause 作考慮。 這又如覆核判決第23段所述, 根據《土地審裁處條例》第12條(1)， 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。而於本案， 本席判決答辯人所引用的「不可抗力」抗辯理由敗訴。

雙方的行為

44.於本案， 在評定證供答辯人聲稱的口頭承諾的可信性及可依賴性的客觀準則時，本席除考慮雙方的行為外， 更考慮了一系列之因素，其中包括：

（1）  有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

（2）  雙方的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[7];

（3）  各證人之口供是否前後一致及沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證供是否內部相符及前後一致；及

（4）  關於客觀證據與事實及證人動機與整體之可能性都是在考慮之範圍內[8]。

45.本席在2月23日的判決第50段已指出， 申請人與答辯人聯絡的盧小姐在她們通訊的內容中， 已否認她有代表申請人決定減免答辯人應繳的租金的權限。

46.又本席在2月23日的判決第52段指出：

「即使本席的判斷有誤，即盧小姐有代表申請人決定減免答辯人應繳租金的權限，答辯人「要求全數豁免2021年1月及2月的租金是完全不合常理及合約精神」， 豁免2021年1月及2月的租金是沒有價值 (consideration) 支持， 在法理上不能成立。 又如（答辯人的）冼女士所說， 申請人或盧小姐拒絕通過文書確認， 即拒絕有產生法律效力的意圖， 這正如馬女士在其2022年8月2日遞交反對誓章所說，申請人會待租約期滿前之租單才顯示撇帳， 或如冼女士在其證人陳述書第6段所說， 「申請人在每個月的租單中會繼續掛帳， 待租約期滿前之租單才會顯示為撇帳（如免租期的撇帳）」。這亦可解釋冼女士於2022年4月29日遞交反對通知書內沒有寫上此重要的反對理由（如有）。」（後加強調）

47.就此本席在考慮了雙方的行為後， 認為答辯人有關口頭承諾的說法沒有客觀證據與事實支持。

48.本席在2月23日的判決第53段續說：

「相對而言， 申請人於2021年4月8日的追租函件末段曾稱， 如答辯人回覆接受申請人給予的優惠及收到1月份及2月份租金後， 申請人會草擬租約寬減租金協議書給雙方簽署確認。」

49.跟著本席在2月23日的判決第54段再次考慮了答辯人的行為：

「本席又不接納冼女士於接受陳大律師盤問時的解釋，謂反對通知書內沒有足夠空間填寫。如冼女士認為該減免安排重要， 她首先不會輕易忘記， 因為根據她所說， 這安排是經她著力與盧小姐達成的， 她必定會如同其他相類案件的答辯人一樣， 在反對通知書上另加附頁， 這亦是一般學生也懂的常識。於此， 本席同意陳大律師所說，即使當時代表答辯人的律師莫超權律師行於2022年5月5日去信申請人， 仍然說著答辯人是根據普通法“不可抗力”及《預防及控制疾病(規定及指示)(業務及處所)規例》為理由提出抗辯， 沒有提及該口頭承諾。」（後加強調）

50.本席在2月23日的判決第56段稱：

「本席的上述詮釋亦符合申請人於2021年4月8日的追租函件內所述的減租條件: 「首要條件 貴公司於餘下租期 （17個月） 必須準時繳付租金及完成相關租約期， 否則敝公司會撤銷此17個月寬減優惠(設有權追溯)。」

51.由此， 本席在2月23日的判決第57段推斷：

「本席不相信如冼女士所稱申請人突然有180⁰的轉變， 無條件答應100%完全免去答辯人須繳付2021年1月及2月的租金。 冼女士稱該口頭承諾亦反映在以下雙方的行為上， 包括：

a. 申請人由2021年3月至2022年2月都沒有向答辯人追討2021年1月及2月份的租金；

b. 申請人由2021年3月至2022年2月都沒有向審裁處提出追討答辯人2021年1月及2月份的租金；

c. 由於申請人已經完全免去答辯人2021年1月及2月份的租金， 往後約11個月的租單都如上述所提及， 一直將兩個月免去的租金掛帳在租單上， 待租約期滿前之租單才會顯示為撇帳， 由於這兩個月免去的租金不是欠款， 所以租單上沒有列出利息。」（後加強調）

在此2月23日的判決第57段， 本席清楚指明本席已考慮了雙方的行為。

52.本席在2月23日的判決第58段又指出：

「...... 答辯人所倚賴的行為必須是毫不含糊地歸因於尋求推斷出的隱含合約； 單單是「有可能」歸因於該合約並不足夠。 申請人在有條件的情況下， 如要求答辯人必須準時繳付租金及完成相關租約期才於租約期滿時撇除答辯人2021年1月及2月份的租金， 亦可合理解釋為何申請人在往後的租單繳款通知書/付款收據上沒有加上追討欠租利息等， 也解釋了申請人為何不早不遲， 於答辯人拒絕繳付2022年的2月、3月及4月的租金後， 於2022年4月21日， 經陳俊華律師事務所入禀審裁處， 提出申請收回涉案處所，及向答辯人追討2021年的1月及2月及2022年的2月、3月及4月共5個月的租金及相關利息。」 （後加強調）

53.本席在2月23日的判決第61段又再次考慮了雙方的行為以闡釋承諾不容反悔的原則(promissory estoppel)是否適用於本案，本席指出：

「...... 洗女士在庭上回覆本席的查問時回答， 如果2021年4月時， 申請人不同意豁免2021年1月份及2月份的租金， 她會鍥而不捨一直爭取下去。 而洗女士在證人陳述書第14段亦表示， 「答辯人於無可奈何下， 被迫按申請人要求搬離涉案處所， 否則答辯人會租用涉案處所至涉案租約完結為止。」這顯示答辯人沒有因倚賴該口頭承諾而作出有違自身權益的行為。 因此， 本席裁定答辯人不可以不容反悔的原則作出辯解， 申請人有權以答辯人拒絕繳付2022年的2月、3月及4月的租金， 因此違反「該口頭承諾」（如有）的先決條件， 向答辯人追討2021年的1月及2月及2022年的2月、3月及4月共5個月的租金及相關利息。」（後加強調）

拒絕上訴許可申請

54.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

55.基於以上考慮, 本席認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

56.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

57.由於本席拒絕答辯人的上訴許可申請， 本席並無理據可批准答辯人要求擱置執行有關判決的申請。

訟費

58.最後, 由於答辯人於是案的非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席就代表申請人的律師提交的訟費陳述書，以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為20,000元。

申請人: 由麥家榮律師行轉聘余祖晴大律師代表

答辯人: 由劉莉婷律師事務所轉聘黎暐晴大律師代表