添盟有限公司 對 梁志文

DCCJ 5204/2023

[2024] HKDC 823

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5204號

--------------------

--------------------

------------------

判決書

------------------

1.2024年1月19日，司法常務官宋泳琛接納原告人根據《區域法院規則》第14號命令作出的簡易判決申請，判定：—

(1) 被告人須將傳訊令狀中的申索陳述書內描述位於九龍海壇街227C號唐4樓前座（Front Portion of 3rd Floor, No.227C Hai Tan Street, Kowloon) (下稱「該物業」)的土地的管有交給原告人；

(2) 被告人需支付原告人金額有待評估的損害賠償；及

(3) 被告人需支付原告人本案截至本申請的訟費。若雙方未能同意訟費金額，則交由法庭評定。

（下稱「該判決」）

2.2024年2月16日，被告人根據《區域法院規則》第58號命令，於法庭存檔不服聆案官的決定而提出的上訴通知，以及一份非宗教式誓詞連同附件，就該命令提出上訴。

3.本席現就該上訴作出判決。

背景

4.原告人於2023年12月18日存檔了一份非宗教式誓詞，並夾附一系列的佐證文件，以支持其簡易判決的申請。本席同意該等佐證文件可支持申索書內的指稱，並採納相關指稱為本案背景。

5.原告人於2023年11月23日開展本訴訟。原告人為新九龍內地段2483號餘段（下稱「該地段」）及其上蓋的海壇街227 B及227 C（下稱「上蓋大廈」）的法定及實質擁有權業主。2022年12月2日之前，被告人為該物業的註冊業主。

6.2022年9月6日，土地審裁處於土地強制售賣申請編號2021年第5000宗（LDCS 5000/2021）裁定： ——

(1) 批准原告人根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（下稱「該條例」）以公開拍賣形式出售該地段之所有不可分割分數；

(2) 委任馬豪輝先生及龔頴章女士成為受託人（下稱「受託人」），履行該條例賦予受託人的職責去出售該地段；

(3) 該地段的拍賣底價為港幣120,000,000元。

（簡稱「該售賣命令」）

7.根據該條例第7(1)條，受託人於2022年9月29日把該售賣命令的副本連同該條例附件三，根據香港法例第128章《土地註冊條例》註冊。原告人指稱，根據該條例第7(1)(i)條，原告人、被告人及其他業主擁有的一切產業權、權利及權益轉讓的權力立即歸屬受託人，以作轉讓該地段予買家。

8.2022年11月2日，在根據該售賣命令舉行的拍賣上，原告人以港幣120,000,000元成功購入該地段及上蓋大廈。隨即，該地段當時的業主包括原告人及被告人由信託人代表他們作為賣家，以及由原告人作為買家，雙方簽訂一份協議備忘錄。該協議備忘錄受售賣詳情及條件的約束，其中第10(d)項規定每位業主應在成交時將其擁有的該地段的該部分或多部分的空置管有權移交給原告人。

9.根據該條例第7(1)(i)條，受託人以賣家身份於2022年12月2日簽訂轉讓契（下稱「該轉讓契」），將該地段以及上蓋大廈轉讓給買家原告人。此外，受託人根據該條例第6(1)(b)條，把該物業應獲分攤的樓款即港幣5,906,400港元託管，有待支付被告人。

10.原告人指稱，根據該條例第7(5)(b)條，該轉讓契的效力及作用猶如該項轉讓是由該地段及上蓋大廈的所有業主所簽立的一樣。

11.原告人進一步指稱，根據該轉讓契，原告人於2022年12月2日成為該地段以及上蓋大廈的業主，而根據該條例第8(1)(a)條，該轉讓契把被告人於該物業的所有權益立即絕對終止。因此，被告人再無權使用或佔用該物業，需要把該物業的空置管有權移交原告人。

12.原告人透過其代表律師孖士打律師行於2022年12月23日發信給被告人，要求被告人於2023年1月31日或以前把該物業的門匙交給孖士打律師行，以便把該物業的空置管有權移交原告人。然而，被告人以侵入者（trespasser）身份由2022年12月2日繼續使用及佔用該物業，未有把該物業的空置管有權移交原告人。原告人因此蒙受損失及損害，包括中間利益（mesne profit），根據該物業之市值租金以2022年12月2日至該物業空置管有權移交當日計算，以及因為重建項目的延誤所帶來的財務成本及其他損失、開支等等。

13.2022年10月5日，被告人在土地審裁處存檔上訴通知書，要求在LDCS 5000/2021一案獲發上訴許可，就該售賣命令向上訴法庭提出上訴。2023年1月17日，土地審裁處頒下書面判決，駁回被告人的上訴許可申請，並命令被告人支付原告人的訟費，經簡易評定為港幣97,400元。

14.原告人透過其代表律師孖士打律師行於2023年2月6日再向被告人發出信件，要求被告人支付土地審裁處之上訴訟費。然而，被告人沒有支付任何該等訟費。

15.此外，被告人於2023年1月31日向上訴法庭提出申請，要求獲發上訴許可把該售賣命令上訴之上訴法庭。上訴法庭於2023年11月15日在CAMP 37/2023 一案頒下判決，駁回被告人上訴許可申請，以及命令被告人向原告人支付訟費，經簡易評定為港幣120,000元。

16.至今，被告人沒有向原告人支付該上訴法庭上訴許可申請的訟費。

17.2023年12月6日，被告人於法庭存檔傳訊令狀送達認收書，表示擬就本案提出抗辯。

18.2023年12月18日，原告人於法庭存檔傳票，根據《區域法院規則》第14號命令第1及第2條申請簡易判決，要求的濟助包括該物業的空置管有權、該物業的中間利益、賠償。

19.2024年1月2日，被告人在沒有律師代表之下，於法庭存檔中文手寫的抗辯書以及一系列的附件。被告人的抗辯理據包括：-

(1) 上蓋大廈樓齡雖然長，但是樓宇結構絕對沒有問題；

(2) 被告人希望在該物業終老；

(3) 原告人沒有採取公平而合理的步驟和條件商議購買該物業；

(4) 原告人因一己私利擁有該地段絕大部份不可分割分數，而要求審裁處賤賣被告人的居所，原告人不理少數分數人利益；

(5) 土地審裁處審訊全程採用英文聆訊，被告人完全聽不明；

(6) 原告人的衞振聲先生在法庭發假誓，衛先生安排女住客入住該物業位處的大廈並在晚上深夜播放佛經影響被告人；

(7) 該物業多次被人破壞水喉、電線等等，又被放入死老鼠，又被入屋盜竊，門口又被單車雜物、雪櫃阻塞；

(8) 負責估價的測量師偏幫原告人；

(9) 美國加息周期已經結束，明年開始會減息，特區政府施政報告又提出樓市減辣措施，減買家印花稅，減股票印花稅，大量專才到港，香港樓市肯定蒸蒸日上；及

(10) 被告人認為應剔除原告人的申索，理由是沒有披露合理的訴訟因由。

20.結果，司法聆案官於2024年1月19日作出該判決，包括下令被告人把該物業的土地管有移交原告人，並且下令被告人需要向原告人支付損害賠償，以及訟費。

被告人是項申請

21.是次申請的實體聆訊於2024年5月17日進行，預留了一小時，原告人由孖士打律師行的助理律師葉思晴女士代表，而被告人無律師代表，親自應訊。

22.聆訊伊始，本席向被告人及葉律師表示，被告人的上訴通知混合了兩項非主審申請，第一是逾時上訴許可，第二是應否允許呈堂2024年2月16日被告人存檔的非宗教式誓詞，因為該誓詞牽涉新證據。

法律原則

23.《區域法院規則》第58號命令第1條列明：-

「1. 向在內庭的法官提出的來自聆案官的上訴(第58號命令第1條規則)

(1) 除第2條規則及第32號命令第17條規則另有規定外，來自聆案官的任何判決、命令或決定的上訴，須向在內庭的法官提出，不論該判決、命令或決定是僅基於書面陳詞而作出的，或是經聆訊後而作出的。

(2) 上訴提出的方式，是向作出有關判決、命令或決定的法律程序的其他每一方送達通知書，通知其在該通知書所指明的日期，或按指示的其他日期在法官席前出席。

(3) 除非區域法院另有命令，否則有關通知書必須在遭上訴的判決、命令或決定作出後14天內發出，並必須在發出後5天內送達；本條規則適用的上訴，不得於該項送達後少於2整天的時間內進行聆訊。

(4) 除非有特別理由，否則在根據本條規則聆訊上訴時，不得收取進一步的證據(但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外)。

(2008年第153號法律公告)」

24.向單一內庭法官申請推翻聆案官決定的上訴，其實是進行實際重審，法官猶如原審一般處理，法官當然可以就原來聆案官的判決給予適當的考慮比重，但不受該判決約束，而且法官的酌情權亦不會因聆案官先前如何運用酌情權而受影響。上訴法官如認為合適，可採納原來聆案官決定的理據。參見Hong Kong Civil Procedure 2024, 第58/1/2段。

逾時上訴許可？

25.由於該判決於2024年1月19日作出，因此本上訴是於法定14天上訴期限以後作出，逾時14天，被告人因此需要先獲得法庭批准逾時作出上訴。

26.當上訴方申請延長上訴時限，法庭會考慮所有相關因素，尤其是延遲時間、延遲原因、擬議上訴的勝算以及對另一方的損害程度。參見Hong Kong Civil Procedure 2024, 第58/1/9段。

27.被告人沒有存檔誓章以支持其逾時上訴許可申請，但鑒於被告人無律師代表，本席都聆聽被告人口述原因。

（1）延遲原因

28.被告人於聆訊上表示，他逾時遞交上訴通知是因為在司法常務官席前聽不清楚該判決，而且很遲才收到該判決的蓋印副本。葉律師代表原告人確認，其律師行員工於2024年2月2日才把該判決的蓋章副本放入被告人於該物業的信箱，但事實上被告人有出席2024年1月19日的聆訊，必定知道該判決，而該聆訊結束後，葉律師亦即時草擬該判決，並把該草擬的副本交給被告人，雖則司法聆案官就該判決草擬作出改動，但不影響該判決把該物業之土地管有移交給原告人。

29.本席認為， 根據第58號命令第1（3）條，14天的上訴期當然是由判決作出當日開始計算，即2024年1月19日。原告人從土地審裁處案件LDCS 5000/2021 到上訴庭案件CAMP 37/2023都高度關注案件，親自應訊及行事，還包括本案2024年1月19日的聆訊，被告人現在聲稱不知道司法常務官於該聆訊已經裁定被告人敗訴並命令被告人移交該物業之管有權及支付賠償，令人難以置信。

（2）擬議上訴的勝算

30.而就本上訴的勝算而言，為避免提訴一方成功獲頒簡易判決勝訴令，抗辯一方只需要提出有可爭辯的辯護理由或事項。

31.原告人的案情是，原告人於根據該售賣命令舉行的公開拍賣上成功投得該地段及上蓋大廈，並訂立該轉讓契，根據該條例第8(1)(a) 條，該轉讓契把被告人於該物業的所有權益立即絕對終止，被告人因此再無權使用或佔用該物業，需要把該物業的空置管有權移交原告人。被告人一直不遷出該物業並繼續佔用及使用，構成土地侵入（trespass to land），原告人因而蒙受損失，需要開展本訴訟，尋求法庭頒布該物業的土地管有及損害賠償等等。

32.本席同意原告人對該條例的理解正確。此外，如上文背景所述，被告人已經就該售賣命令分別向土地審裁處及上訴法庭申請上訴許可，兩次申請皆被駁回，被告人已經用盡了他對該售賣命令上訴的渠道。事實上，被告人於CAMP 37/2023駁回其上訴許可申請後，在2023年12月11日存檔通知書，打算向終審法院申請上訴許可，結果上訴法庭於2023年12月20日發出指示，明確指出上訴法庭已就被告人的上訴許可申請作出最終判決，被告人無權上訴至終審法院，因此駁回該通知書。

33.根據普通法原則，土地侵入即有意圖或疏忽地、及在沒有合理辯解下闖入他人管有的土地，管有人無需證明蒙受損失。參見Clerk & Lindsell on Torts，第24版，第18-01、18-06、18-09段。原告人作為該地段及上蓋大廈包括該物業的單一業主有權管有該物業，加上該條例第8(1)(a) 條及該轉讓契把被告人於該物業的所有權益立即絕對終止，原告人亦已透過其代表律師於2022年12月23日發信要求被告人於2023年1月31日或以前交出該物業的門匙，被告人卻繼續佔用及使用該物業，構成對該物業的土地侵入，原告人有權向被告人作出侵入該物業的申索。參見Clerk & Lindsell on Torts，第24版，第18-11段。

34.原告人有權向被告人追討該物業的土地管有權及損害賠償，包括中間利益。參見Clerk & Lindsell on Torts，第24版，第18-65、18-73、18-76至18-79段。

35.此外，在簡易判決的申請中，如申索涉及未經算定的損害賠償，當法庭已清楚確立被告人的法律責任後，應該頒令原告人得到需評估損害賠償和利息。見Hong Kong Civil Procedure 2024, 第14/4/8段。

36.正如被告人於聆訊上確認，他於本案的抗辯書提出的觀點，都是針對土地審裁處不應下達該售賣命令，有部份亦於土地審裁處及上訴法庭提出（包括英文聆訊、破壞該物業的水喉、測量師偏幫原告人、美國將減息），但如上文所述， 該售賣命令已不得上訴，因此該等抗辯觀點均不是可爭辯的辯護理由。

37.在不損害下文有關於提交新證據的決定的前提下，本席考慮被告人2024年2月16日存檔的非宗教式誓詞，聲稱原告人濫用法律程序、惡意中傷、無理纏繞，希望法庭撤銷該判決並賠償被告人的所有損失。其中，被告人聲稱由於該售賣命令下達三個月內該物業沒有拍賣出售，因此該售賣命令已自動失效。

38.本席留意到，被告人引用該條例第5（4）條，但他對相關事實及法律的理解都不正確，本席接納葉律師的陳詞，該售賣命令於2022年9月6日下達之後，原告人已經於2022年11月2日舉行的拍賣上以港幣120,000,000元成功投得該地段連同上蓋大廈，而該轉讓契在2022年12月2日簽訂，因此該條例第5（4）條並不適用。

39.除此之外，被告人在該非宗教式誓詞，只是重複抗辯書的指稱，包括原告人沒有根據該條例採取公平而合理的步驟和公平及合理的條件商議購買各少數人分數人的利益，原告人以不合法或不當手段例如破壞食水喉、播佛經、放死老鼠入屋、以雜物堵塞走火通道、入屋盜竊等等去迫使被告人出售該物業，因此不構成任何可爭辯的抗辯理由或觀點。

40.在此情況下，被告人對原告人的土地侵入訴因，以及土地管有及損害賠償的濟助，都沒有可抗辯的理由，因此司法常務官正確地頒布土地管有及金額有待評估的損害賠償，本上訴是沒有勝算的。

（3）對另一方的損害程度

41.至於對原告人造成的損失程度方面，葉律師坦白承認，原告人沒有因為被告人逾時上訴蒙受損失，因為被告人並沒有申請或獲得任何命令，批准上訴期間把該售賣命令擱置執行。

（4）總結 – 拒絕發出逾時上訴許可

42.本席考慮及衡量了所有相關因素，認為本次上訴沒有任何勝算這一點尤其重要，因此決定不批准被告人逾時作出上訴，駁回上訴人的上訴通知。

新證據可否呈堂？

43.由於本席已決定不批准被告人逾時作出上訴，此部份不影響本席的判決。

44.在此，本席就被告人2024年2月16日存檔的非宗教式誓詞可否呈堂的問題，作出簡短評論。

45.被告人的該非宗教式誓詞，除了附件19 （一張2024年2月9日的剪報）及一些法律條文（附件17、20）、判決書外，其他的文件如警署報案編號（附件2、11A、11B、12）、物業臨時買賣合約（附件1）、訴求意向書（附件3）、剪報（附件8、18）等等，都是較該判決早的時候產生，但並沒有以誓章附件形式呈交予司法常務官。這些文件，除了附件2、17、18，亦沒有夾附在本案的抗辯書。本席認為，就今次上訴而言，此等文件為新證據。

46.在58號命令的上訴中，新證據是否納為呈堂證供需要考慮Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案訂立的原則：—

(1) 證據無法透過合理的努力取得並使用在先前的聆訊上；

(2) 證據必須是即使提供後也可能對案件結果產生重要影響的證據，但不一定是決定性的；和

(3) 證據必須是可以相信的。

47.就簡易判決提出的上訴而言，Ladd v Marshall 這些條件的適用以及條件本身可能需要一些修改。被告準備反對簡易判決傳票時所要求的勤勉標準，特別是在時間壓力下，很可能不會像準備審判時所要求的那麼高。如果被告提出的證據足以展示可訴事項，則可以滿足第二個和第三個條件。但要求被告在合理的情況下，盡應有的努力向法官展示他在辯護中所依賴的所有證據（儘管是摘要形式），並沒有任何不公正之處，反而，允許被告在上訴中首次提出在先前聆訊上很容易獲得但沒有出示的證據，對原告來說是極大的不公正。參見Hong Kong Civil Procedure 2024, 第58/1/3段。

48.本席認為，考慮到相關新證物如警署報案編號、物業臨時買賣合約、訴求意向書、剪報等等，產生之後應該一直都由被告人管有，而葉律師亦指出，有一部份相關文件應該在之前土地審裁處案件及上訴法庭案件展示過，本席因此認為Ladd v Marshall 的第一個條件未獲滿足。再者，本席認為這些文件只是針對土地審裁處不應下達該售賣命令，並已在上文裁定本上訴建基於推翻該售賣命令上是沒有勝算的，因此Ladd v Marshall 第二個條件亦不獲滿足。在此情況下，第三個條件是否獲得滿足已經沒有意義。

49.因此，即使本席有需要作出裁定，都會裁定被告人的該非宗教式誓詞不能納為新證據。

上訴？

50.由於本席已決定不批准被告人逾時作出上訴，因此本部份不影響本席的判決，本席在此就被告人的上訴作簡短評論。

51.正如本席於上文考慮是否應該給予逾期上訴許可的討論，本席已考慮今次上訴是沒有勝算的，即使假定被告人的非宗教式誓詞可以納為新證據，所有相關的觀點都只是爭拗該售賣命令不應作出，但該售賣命令已不可推翻，對原告人本案的申索沒有帶來任何可爭議的抗辯或事項，本席因此會駁回今次上訴。

訟費

52.被告人及原告人均沒有根據實務指示5.4，於聆訊前分別72小時及48小時提交論點綱要及典據一覽表。

53.聆訊前一天，本席透過法庭書記詢問原告人代表律師何時提交論點綱要及典據一覽表，但原告人代表律師表示，由於被告人沒有提交論點綱要及典據一覽表，所以原告人也不會提交其一方的論點綱要及典據一覽表。

54.被告人於聆訊開始前數分鐘，把一張手寫文件呈交法庭，大意是投訴原告人沒有就是次上訴提交其抗辯書，被告人亦於聆訊中表達對原告人沒有回應其上訴的不滿。而原告人一方完全沒有呈交任何書面陳詞。

55.聆訊期間，本席就被告人及原告人沒有呈交論點綱要及典據一覽表，提出詢問。根據實務指示5.4第5至10段，所有向在內庭的法官提出的上訴，並且預計需時超過30分鐘，訴訟人須就其所支持或反對的上訴，呈交論點綱要和典據一覽表。該實務指示第30段明確表示：-

「30. 如果任何一方不遵守或不遵從此等指示，法庭可傳召該方出庭解釋原因；如該方未能作出令法庭滿意的解釋，不論其申請是否勝訴，均可被罰訟費。特此告誡訴訟各方：為確保各方遵守和遵從此等指示，任何一方如違反任何一項指示，儘管其申請或上訴獲得勝訴，法庭仍可判該方完全不能獲付有關申請或上訴的訟費，或祗能獲付訟費的其中一部分以示懲罰。再者，不論該方違反指示是否導致聆訊需予押後，或造成時間或訟費方面其他形式的浪費，法庭也可施加上述訟費的懲罰。」

56.本席於聆訊期間向被告人及原告人展示 楊嬡 訴 南華金融控股有限公司 及另一方 [2024] HKDC 538的判決書，區域法院暫委法官許文恩於該判決書第17至22段引述過往案例，重申訴訟各方呈交論點綱要及遵守實務指示5.4的重要性，包括確保法庭程序在有秩序之下進行，法律代表在沒有合理解釋下，沒有權選擇是否呈交陳詞綱要及典據一覽表。即使訴訟各方在聆訊期間能夠以口頭陳述協助法庭，亦不能取代遵從實務指示5.4呈交書面論點綱要及典據一覽表的要求，因為該實務指示正是為協助法庭在聆訊前掌握該上訴或申請的重點，以確保該聆訊能有序地進行。

57.聆訊期間，被告人就沒有提交論點綱要及典據一覽表表示歉意。本席要求葉律師作出解釋，葉律師認為，只需要重複申索書的內容及以口述陳詞便足夠，因為被告人已經在土地審裁處及上訴法庭提出所有論點而上訴亦被駁回，不希望浪費法庭時間，因此原告人認為沒有呈交其論點綱要及典據一覽表的必要。

58.本席認為原告人的解釋並不合理。被告人沒有盡其責任提交論點綱要及典據一覽表固然不當，但這並非原告人不提交其論點綱要及典據一覽表的合理解釋。實務指示5.4第5段已清楚規定，訴訟各方均需要提交論點綱要及典據一覽表以支持或反對上訴，而並非表示上訴方先提交論點綱要及典據一覽表是反對方履行相應責任的先決條件。

59.由於原告人沒有呈交論點綱要及典據一覽表，法庭於聆訊前無法得知原告人的立場及陳詞要點，尤其是原告人無需存檔任何答辯人通知書或反對誓章。

60.本上訴不但涉及土地強制售賣問題，更牽涉普通法土地侵入的法律責任及濟助、應否批准被告人逾時作出上訴以及提出新證據的申請，這些議題都沒有在相關的土地審裁處及上訴法庭案件處理過。本席沒有得到原告人就相關法律原則及典據作出協助，特別在被告人沒有律師代表的情況下，影響法庭有效率及有序地處理本上訴。聆訊期間，本席更需要應葉律師的請求，把案件押後10分鐘，以便她就被告人提出新證據的申請進行法律研究，這個情況非常不理想，並且證明葉律師只倚賴口頭陳述是嚴重不足的。

61.因此，由於被告人逾時上訴申請被駁回，本席作出暫准訟費命令，被告人須支付原告人訟費，但只限原告人50%的訟費，當中扣減50%反映原告人沒有遵從實務指示5.4呈交論點綱要及典據一覽表。訟費金額由雙方協議，否則將由法庭評定。

原告人：由孖士打律師行葉思晴律師代表應訊

被告人：無律師代表，親自應訊