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Read the full judgment text of CAMP 37/2023 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 15 November 2023 before 區慶祥, 周家明.
Civil law – compulsory sale of land – Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance (Cap 545) – application for leave to appeal from the Lands Tribunal – whether proposed grounds have reasonable prospect of success – whether the Tribunal erred in making the compulsory sale order under section 4(2)(b) – 6-storey commercial/residential building aged 62 years at 227B-227C Hai Tan Street, Shum Shui Po – Applicant acquiring 94.1176% of undivided shares after 1st Respondent discontinued – only 2nd Respondent opposing the application – Tribunal accepted Applicant's expert evidence on existing use value, redevelopment value of HK$120,000,000 and the auction reserve – Tribunal found Applicant had taken reasonable steps to acquire all undivided shares under section 4(2)(b) – 2nd Respondent's proposed grounds complained of use of English at trial, alleged damage to his unit, challenged the Tribunal's factual findings on valuation and reasonableness of acquisition steps, and alleged judicial bias – main issue: whether leave to appeal should be granted under section 11AA(6) of Cap 545 – held: leave refused – the proposed grounds largely repeated arguments made before the Tribunal and challenged factual findings, not errors of law – further, the lot had already been sold at public auction on 2 November 2022 and the sale completed on 2 December 2022, so that under section 8(1)(a) the 2nd Respondent's rights as former owner had been absolutely extinguished, rendering the appeal academic – 2nd Respondent ordered to pay costs of HK$120,000 summarily assessed (reduced from HK$169,347 claimed) – no oral hearing for reconsideration by either party under Order 59 rule 2A(8) of the High Court Ordinance (Cap 4A) – underlying decision: [2022] HKLdT 44; prior leave decision at Tribunal: [2023] HKLdT 6.
Legal issues: Whether leave to appeal from the Lands Tribunal's compulsory sale order should be granted
Outcome: Application for leave to appeal refused; the summons filed on 31 January 2023 was dismissed.
Cited by 5 cases · Cites 8 cases
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CAMP 37/2023, [2023] HKCA 1276 原案件 [2022] HKLdT 44 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2023年第37號 (擬上訴的原本案件： ________________________
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判案書 上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書： A. 前言 1.2022年9月6日，土地審裁處 (下稱「審裁處」) 經審訊後頒發判決書 ([2022] HKLdT 44) (下稱「該判決書」)。當中，審裁處作出強制售賣令 (下稱「該售賣令」)，並批准申請人根據香港法例第545章《土地 (為重新發展而強制售賣) 條例》 (下稱「該條例」) 強制售賣新九龍內地段2483號餘段 (下稱「該地段」) 之所有不可分割份數。審裁處亦同時作出命令委任胡關李羅律師行馬豪輝律師及龔穎章律師為受託人 (下稱「該受託人」)。 2.2022年10月5日，第二答辯人以傳票方式，就該判決於審裁處提出上訴許可申請。 3.2023年1月17日，審裁處就第二答辯人的上訴許可申請進行口頭聆訊，並於同日撤銷其申請 ([2023] HKLdT 6)。 4.2023年1月31日，第二答辯人向本庭提出非正審申請，挑戰該判決及審裁處拒絕其上訴許可申請的判決。 5.因此，本申請實際上是第二答辯人就該判決，重新向上訴法庭提出的上訴許可申請：見香港法例第17A章《土地審裁處規則》第 30B(4) 規則。 6.本庭經考慮存檔的文件後，認為適宜依據香港法例第4A章《高等法院條例》第59號命令第 2A(5)(a) 條規則，不經聆訊而只基於雙方提交的書面陳詞和相關文件，作出書面裁決。 B. 事實背景及該判決 7.審裁處已於該判決書第1至第9段詳述本案事實背景，本庭不再在此詳細複述。 8.該地段上蓋現時建有一幢6層高商住樓宇，地址為九龍深水埗海壇街227B及227C號 (下稱「該物業」)。第二答辯人為海壇街227C號3/F單位 (下稱「該單位」) 的前註冊業主，並於審裁處席前反對申請人的強制售賣申請。 9.簡而言之，於2021年4月12日，申請人入禀要求審裁處頒令，強制售賣該地段之所有不可分割份數。該地段的佔用許可證於1960年11月22日發出，於案件審訊時為62年樓齡。該地段當時由共有業權人持有，共有17/17份不分割份數。而由於第一及二答辯人反對其申請，申請人於入禀時擁有該地段為的82.3529%份不分割份數。 10.其後，申請人及第一答辯人亦經雙方同意下，於2022年6月10日獲得審裁處批准中止法律程序。因此，於案件審訊時，申請人共擁有該地段的94.1176%份不分割份數，而第二答辯人是唯一反對申請人所提出的強制售賣申請的業權擁有人。因此，本案的爭議主要是申請人是否已根據該條例第 4(2)(b) 條採取公平而合理的步驟以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人的所有不分割份數)。 11.申請人的案情為該物業已甚陳舊，該物業的原來設計、配備設置及設備現已過時，而基於該物業的維修狀況，該地段理應重新發展。申請人亦提出，在建議收購中所提金額，基於當時的最新近估值，屬公平及合理補償的範圍內，因而已採取合理步驟，以獲取該地段的所有不分割份數 (包括第二答辯人的所有不分割份數)。 12.第二答辯人則不滿申請人的申請，對申請人就該物業所提出的現用值 (“Existing Use Values”) 及巿值以及該地段的重建值 (“Redevelopment Value”) 及拍賣底價的評估有所爭議。 13.2022年6月21至23日，案件於審裁處席前以英語進行審訊。雙方均由其法律代表出席審訊。 14.經審訊後，審裁處於 2022年9月6日頒下該判案書裁定申請人勝訴，理由概述如下：
C. 第二答辯人於審裁處提出的上訴許可申請 15.如上所述，2022年10月5日，第二答辯人以傳票方式，就該判決於審裁處提出上訴許可申請。其中，第二答辯人於其2022年10月5日提交的誓章提出以下列的理由支持他的上訴許可申請：
16.及後， 基於該售賣令，在2022年11月2日，該地段進行了公開拍賣，而申請人成功競投以及跟該受託人簽署協議備忘錄購買該地段。該地段的買賣於2022年12月2日完成交易，而該物業亦於同日正式轉讓予申請人。申請人因而已成為該地段及該單位的擁有人。 17.雙方亦於2023年1月17日於審裁處就第二答辯人的上訴許可申請進行口頭聆訊。[1] 18.審裁處經審閱第二答辯人提出的上訴理由，並經聆聽第二答辯人所作的證供及陳述後，認為第二答辯人擬提的上訴僅是基於他自己臆測的理由及重覆在審訊中的陳述而針對及不同意審裁處基於該條例附表1第3部作出的事實裁斷，而並未能指出判案書的決定在法律論點上有錯誤。因此，他擬提出的上訴理由全部沒有合理的得直機會，亦沒有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴，因此審裁處拒絕第二答辯人要求批予上訴許可的申請。同時，由於第二答辯人敗訴，審裁處命令他須向申請人支付該傳票的訟費，並以簡易程序計算，評定為97,400元。 D. 本上訴許可申請 D1. 擬上訴理由 19.2023年1月31日，第二答辯人向上訴法庭存檔該傳票及其書面陳述書[2]，就該判決重新提出上訴許可申請。申請人亦於2023年2月17日呈交其書面陳詞。 20.於該傳票中，申請人提出四項擬上訴理由 (分別為「理由(一)」至「理由 (四)」)：
21.申請人亦於其書面陳述書就該等擬上訴理由提出以下論點 (分別為「論點(一)」至「論點 (八)」)：
D2. 適用的法律原則 22.該條例第 11(2) 條列明在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 23.該條例第 11AA(1) 條亦規定，除第 (2) 款另有規定外，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。該條例第 11AA(6) 條亦同時亦列明，除非法庭信納：(一) 有關上訴有合理機會得直；或 (二) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。 24.有關的案例確立，第 11AA(6) 條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」或「只是可爭拗」的機會：見Oriental Moon Limited訴Golden Sino Link Limited及另三人 [2023] HKCA 608，第27段。 25.上訴法庭亦於Chan Shiu Chong訴Director of Lands [2019] HKCA 758第27段一案中強調：
26.根據上訴庭重覆強調的法律理據及原則，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據，見：李智慧及昆士蘭保險 (香港) 有限公司[2021] HKCA 984第11段；秦錦釗及香港特別行政區 [2018] HKCA 167第8段。而上訴法庭在處理原審法官行使酌情權的原則是，上訴法庭只會在原審法官犯了原則性錯誤、錯誤理解或忽略考慮相關證據或事情、錯誤考慮不相關事情、或作出超越合理行使酌情權範圍内的決定之情況下才會干預，見：譚及黃 [2019] HKCA 786第18段。 27.同樣，上訴法庭在處理涉及事實爭議的裁決時，除非原審法官犯上明顯的錯誤，否則是不會推翻其裁決的。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢，見：鄧對陳[2021] HKCA 1659第22段。 D3. 討論 28.基於上述的法律原則，本庭認爲第二答辯人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，理由如下：
29.綜上所述，本庭認為第二答辯人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由給予上訴許可。因此，本庭駁回第二答辯人的上訴許可申請，並撤銷其2023年1月31日存檔的傳票。 30.至於本申請的訟費方面，因應一貫訴訟常規，第二答辯人申請失敗，應該支付申請人訟費。本庭循簡易程序評定是次申請的訟費。本庭考慮了申請人於2023年5月10日存檔的訟費陳述書所索訟費合共169,347元，而第二答辯人沒有就訟費金額作出任何書面回應。 31.考慮到是次申請的性質，而第二答辯人主要是重複他於審裁處申請上訴許可時所提出過的論點，本庭認為申請人要求的訟費金額偏高，合理的費用經簡易評定下應為120,000元。本庭現命令第二答辯人須支付申請人本申請的訟費，全額為120,000元。 32.由於第二答辯人的上訴許可申請完全缺乏理據，故根據《高等法院規則》第59號命令第 2A(8) 條規則，本庭命令任何一方均不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。
申請人： 由孖士打律師行延聘李國維大律師代表 第二答辯人： 無律師代表，親自行事 [1] 該上訴許可申請原本應於2022年12月28日於審裁處進行口頭聆訊，但當日審裁處應第二答辯人要求，把聆訊押後至2023年1月17日，以便他尋求法律意見以回應就代表申請人的大律師的陳詞。 [2] 第二答辯人亦曾於2023年3月3日在沒有法庭許可的情況下呈交進一步的反對陳述書及其補充文件。由於該等反對陳述書及其補充文件已超出《實務指示4.1》所容許的頁數，而第二答辯人並沒有根據民事上訴司法常務官萬可宜 (下稱「民事上訴司法常務官」) 於2023年3月9日作出的指示行事，因此，根據民事上訴司法常務官於2023年3月9日及2023年3月24日的指示，第二答辯人被視為依賴2023年1月31日的書面陳述書，以支持其上訴許可申請。 |
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