香港平民屋宇有限公司 對 李蕙蘭

DCCJ 47/2024

[2025] HKDC 2116

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第47號

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判案書

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1.本案是原告人香港平民屋宇有限公司（「平民屋宇」）以業權擁有人及業主的身份，向未交回單位管有權的大坑西新邨租戶開展的訴訟案件的其中一宗。

2.被告人李蕙蘭女士（「李女士」）是民安樓3樓334室（「334室」）的租戶。李女士在本案一直親自行事。

3.在2025年3月13日，本席擱置在2024年2月23日因欠缺行動而向李女士作出的敗訴判決，但拒絕李女士的兒子翁嘉寶先生（「翁先生」）加入本訴訟成為第二被告人的申請（見 [2025] HKDC 465）。李女士在2025年6月27日存檔了她的抗辯書。

4.在2025年8月19日，原告人發出傳票，根據區域法院規則第14號命令，申請簡易判決。本席在2025年10月9日，經聽罷雙方後發出指示，以書面方式處理原告人該申請。現在經過考慮雙方書面陳詞後，作出下面判決。

事實背景

5.就大坑西新邨成為香港唯一的私人擁有，為低收入家庭提供租金遠低於市場水平的私人出租房屋屋邨的獨特歴史背景，及平民屋宇與市區重建局重建該屋邨的計劃及項目，及其推展，本席在2025年10月23日頒下的判案書 [2025] HKDC 1800 （「相關案件判案書」）中的第3-4及9-17段已經詳細闡述，在此不再重複。

6.不似大部分其他租戶提出的抗辯理由，李女士沒有提及亦沒有依賴她及她家庭成員過往入住334室的歷史背景，本席在這裏亦省卻交代。

7.李女士在她的抗辯書及存檔日期為2025年10月6日的宗教式誓章裏，就以下事實沒有提出任何爭議：

(a)  平民屋宇乃334室的註冊業權擁有人；

(b)  平民屋宇作為業主與李女士作為租戶於2021年12月29日簽訂月租租賃協議，平民屋宇以月租港幣1,200元向李女士出租334室，租約為期一年，於2022年6月30日屆滿；

(c)  雖然租約期已屆滿，但由於該重建項目還未開展，平民屋宇繼續以月租方式，將334室租予李女士；

(d)  約於2023年9月12日，平民屋宇以律師信向李女士發出違反租約通知書，指出李女士違反了該租約的第II(21)條，要求李女士於2023年10月12日前歸還334室予平民屋宇。雖然李女士不爭議她收到該違及租約通知書，但她爭議她有違約。李女士沒有於上述日期交還334室；及

(e)  在2023年11月30日，平民屋宇以律師信向李女士發出終止租約通知書，正式通知李女士她的租約於2023年12月31日終止，並需於該日前將334室交吉交回平民屋宇。

8.由於李女士沒有依從上述違反租約通知書及終止租約通知書的要求交還334室，平民屋宇於2024年1月4日開展本案。

9.在2024年8月之前，翁先生及其家人已獲分派公屋單位 [1]。

李女士的抗辯理據

10.李女士在她的包含29段的抗辯書中，提出不同的質疑，及爭議她有違約。

11.簡括而言，她提出以下的質疑：

(a)  平民屋宇是一間慈善非牟利團體，不用交稅，得到政府在地價及資金方面的大量優惠，60年來，平民屋宇賺取利潤，變成“自把自為，冇王管，嘅地主”，同市區重建局，“竟然簽咗一個，含有重大商業利益，嘅協議，而，呢個協議，係要保密嘅，即係任何人都唔知道，佢哋點樣瓜分，重建嘅利潤”，“DQ”原村民，“就取得大約150億港元的利潤”（第1-10段）；

(b)  重新篩選村民嘅居住權的審核過程不透明，沒有合理合法的程序，没有上訴機制。所以公權被濫用，“應該受到某個公權力機構嘅監管”（第12-17段）；及

(c)  平民屋宇拒絕回應村民就它和市建局簽訂的“秘密協議”的內容查詢，“平民屋宇應該向納稅人有一個清晰嘅交代”，“政府大可以，只係象徵式賠償1蚊界 (sic) 原告人，收回呢一塊，商業價值係“$0”嘅土地”（第18-21段）。

12.就違約爭議，本席先簡述平民屋宇的指稱。平民屋宇指李女士違反該租約的第II(21)條：

“(21) Not to assign or sublet or part with the possession of the said flat or any part thereof and not to take in any lodger and not to use the said flat except as a private residence for the Tenant himself and members of the Tenant’s family set out in the Schedule hereto”

因為334室該租約附表所列出的名單，不包括翁先生及他的太太，但平民屋宇職員在2023年9月上旬多次造訪334室，都發現翁先生、其妻子及他們的子女都住在334室，而李女士亦在2023年9月19日發信給黃女士（Haung Jing，即翁先生的太太），及將副本抄送予平民屋宇律師，要求黃女士在2023年10月12日或之前搬離334室。

13.就該違反租約指稱，李女士在抗辯書裏（第23-28段）說：(a) 不知何年何月何日租約上失去了翁先生的名字；(b) 李女士本人沒有簽名將翁先生的名字退出租約；(c) 13年前，當翁先生從外地返回香港工作，並在334室居住，平民屋宇的主任曾經說過，先讓翁先生住下來，才研究怎樣幫他名字加到334室住客附表内；及 (d) 她和翁先生就334室沒有任何租務合約。

14.李女士在她上面提及的誓章裏 (內容包含16段)，並沒有說出任何重要的事實或事實細節，只是多次強調她巳經年屆94歲，被平民屋宇描繪為濫用法律程序的人，並再次提出抗辯書裏的質疑，作出多方的爭辯和指控，又要求 “香港政府可以面對市民嘅質詢 … 點解有人 … 只係黐咗市建局個招牌，就得到過百億嘅利潤”[2]，她又指“原告人對我作為被告人所作出的欺壓已經達到令人匪夷所思的程度”[3]。

分析

15.以下應用於簡易判決申請的法律原則，是確立和清楚的:

(a)  當原告人根據訴狀內容提出了一個有效的申索，亦滿足申請簡易判決的程序條件後，責任會轉到被告人，去提出真實或真誠的抗辯理由使法庭信納，就原告人申請的申索有應該予以審訊的爭論點或爭議的問題，或有其他理由應該予以審訊。如果被告人未能達成該責任，則法庭會以簡易方式判決原告方勝訴；

(b)  被告人必須清楚地陳述抗辯理由，以及說明依據什麼事實來支持該抗辯理由，亦必須給予細節，僅僅否認並不足夠，僅僅在宣誓書中作出斷言，亦不足以構成抗辯理由，單純聲稱有需要調查涉案事實當中所指稱的含糊之處，及/或希望其調查可揭露新的資料，亦不構成法庭拒絕作出簡易判決的原因；

(c)  如果原告人及被告人對判決結果有影響的事實有真實的爭議時 (就是不能依靠獨立、可靠、沒有爭議或文件證供清楚判定的)，法庭不會依靠誓章上的內容進行小型的審訊，亦不會考慮是否接納其中一方的證供而不接納另外一方的，法庭只需要考慮被告人提出的事實或案情是否有足夠的可信性，若果有，該事實爭議應該在審訊時處理及判定，而不應該以簡易判決方式處理；及

(d)  若提出法律上的爭議，被告人必須說明事實及法律依據，如論點清楚而法庭又認為無可爭辯，則會給予簡易判決，否則該法律爭議應當在審訊時判定。

16.如上面已經闡述，李女士不爭議下列的重要基礎事實: (a) 平民屋宇的業權，(b) 該租約的有效性，(c) 租賃期已經屆滿，(d) 平民屋宇已經發出有效的終止租約通知書，及 (e) 而根據該通知書定下需要交回334室的管有權的時限已經過去，而她還未交回334室的空置管有權予平民屋宇。

17.基於這些基礎事實，亦如本席在相關案件判案書第37段說明，確立的法律原則， 是租約期滿後，業主有收樓權利，除非租客享有其他法定權利可繼續留住 （見：Woodfall：Landlord and Tenant (Volume 1), 第17.002段[4]）。

18.現在李女士提出作為抗辯理由，是上述提及的質疑和投訴，就是平民屋宇以非牟利機構身份賺取利潤，沒有監管，濫用公權，應該向納稅人及政府交代，其審理舊租戶回遷資格的程序有不足或不公平之處，等等。

19.李女士陳詞中，堅持這些質疑和投訴是與本案有相關。本席明白這些事情是李女士心中所關切的“有關”事情，但是如上面列清楚的法律原則闡明，法庭現在首要的考慮，是該等質疑和投訴是否在有關法律下能夠成為租客在租約期滿不交出物業管有權的抗辯理據。

20.明顯地，除非有其他特定適用法例有不同的訂明，根據普遍確立法律原則，一個業主公司自家的性質（牟利或非牟利，慈善或盈利），賺取利潤與否，或賺多少利潤，是否對政府或其他監管機構有交代的責任，都不構成租客在租約期滿後不交回租賃物業管有權的理據。李女士的抗辯書、誓章及陳詞中，都沒有指出任何特定的法例有不同的訂明。

21.故此，本席接納代表平民屋宇陳大律師的陳詞並判定，李女士在她的抗辯書及她的誓章裏，並未能提出任何應該予以審訊的爭論點或爭議的問題，讓作為租客的李女士，可以在租約期滿後仍然不需要交回334室的空置管有權予平民屋宇。

22.所以，本席給予平民屋宇簡易判决，判平民屋宇勝訴，及命令李女士須要將334室的空置管有權交回平民屋宇。

23.基於上述判定，本席不雖要再詳细探討平民屋宇的另外一個基於指稱李女士違反租約收樓理據。本席只會在這裡簡單表示，雖然本席在2025年3月13日的聆訊中，接納李女士口頭陳述，而翁先生亦不再挑戰，翁戴先生親自簽署日期為1999年7月28日的“Application for Change of Tenant/Family Member” 取消了翁先生作為居住於334室家庭成員的一份子 (見 [2025] HKDC 465 第10及35-36段)，但就翁先生、他太太及子女被平民屋宇容許在334室居住一段長時間的相關事實聲稱，本席認為有一定程度的爭議，本席不倾向就該收樓理據給予平民屋宇簡易勝訴判決。

處置

24.本席裁決平民屋宇勝訴，並發出上面第22段列明的命令。本席亦以暫准方式，命令李女士支付平民屋宇本案的訟費，該訟費包括本申請的訟費，亦包括大律師證書，如果雙方未能同意數額，即交予法庭評定。該暫准命令會在本判案書日起計的14日後，成為絕對命令，除非期間其中一方申請更改。

25.本席感謝陳大律師的協助。

原告人：  由胡百全律師事務所延聘陳嘉敏大律師代表

被告人：  沒有律師代表，並親自行事