香港平民屋宇有限公司 對 甄國業
Read the full judgment text of DCCJ 5505/2023 on BabelCite. This District Court judgment was delivered on 31 December 2025.
1. 這四宗香港平民屋宇有限公司開展的案件在2025年9月22、25及30日與另外一宗案 (DCCJ 5546/2023) 在 本席 前一併審訊。在2025年10月23日，本席頒下 判案書 [2025] HKDC 1800 （「 該判案書 」），判平民屋宇勝訴，命令該五宗案的各被告人交還他們個別在大坑西新邨的單位的空置管有權給平民屋宇。本席亦在該判案書第105段，以暫准方式命令各被告人須向平民屋宇支付其相關案件的訟費，包括所有保留訟費，連同大律師證書。
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DCCJ 5505, 5507, 5509及5582/2023 [2026] HKDC 29 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2023年第5505號 -------------------------------------
------------------------------------- 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2023年第5507號 -------------------------------------
------------------------------------- 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2023年第5509號 -------------------------------------
------------------------------------- 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2023年第5582號 -------------------------------------
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-------------------------- 判決理由書 -------------------------- 1.這四宗香港平民屋宇有限公司開展的案件在2025年9月22、25及30日與另外一宗案 (DCCJ 5546/2023) 在本席前一併審訊。在2025年10月23日，本席頒下判案書 [2025] HKDC 1800（「該判案書」），判平民屋宇勝訴，命令該五宗案的各被告人交還他們個別在大坑西新邨的單位的空置管有權給平民屋宇。本席亦在該判案書第105段，以暫准方式命令各被告人須向平民屋宇支付其相關案件的訟費，包括所有保留訟費，連同大律師證書。 2.在這判決理由書，本席會沿用在該判案書裡的所有簡稱及定義。 3.現在，這四宗案的各被告人提出下列的申請：
4.在聆訊時，經聽罷各方陳詞後，本席拒絕各被告人的上述申請。聽罷訟費陳詞後，本席根據訟費跟隨本審訊結果的原則，命令各被告人支付平民屋宇的訟費，但只是在5509案關先生及5582案譚女士的申請發出大律師証書。本席亦說會在今天頒下書面判决理由書。 法律原則 上訴許可 5.《區域法院條例》第336章第63A條訂明，除非有關擬上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。而所指的合理機會得直，不須要是相對於敗訴更加大的機會得直，但該上訴得直的機會須要合理的，而不是空想的（SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125；Hong Kong Civil Procedure 2025 §59/2A/4）。 訟費 6.根據《區域法院規則》第62號命令第3條規則：
7.所以，任何一方若欲推翻訟費跟隨本審訊結果的一般原則，須負舉證責任證明有足以構成例外處理的特殊情況（Hong Kong Civil Procedure 2025，§62/3/3）。 8.經濟能力負擔不來不是免卻訟費責任的理由（Li Kim Sang Victor 對 陳綺霞 HCA 481/2008，2015年5月13日，第15段）。 暫緩執行法庭命令 9.上訴法庭在 劉華 訴 香港醫務委員會 [2024] HKCA 157第7段闡明有關原則：
5505案甄先生 10.就申請上訴許可，甄先生在日期為2025年11月4日的誓章中，只是說：
11.甄先生只是表示「反對」及重複他在審訊時的案情和論點。本席在該判案書裡亦已闡明不接受甄先生的案情和論點作為不交出管有權的原因，而甄先生並未指出本席在法律應用或事實裁斷上有任何錯誤。 12.再者，就所謂的「口頭應承」，甄先生在原審時的抗辯書及證人陳述書中，從未提及或依賴任何口頭承諾，他在原審時的抗辯完全是基於甄聖樹租購合約（5505答辯書, §12 [5505/A/2/15-16]）。 13.上訴庭已經多番指出和述明，單單重複執拗在初審時提出的案情和論點，並不能夠滿足證明擬上訴有合理機會得直的要求（Ho Sin Ying v Chan Yui Ling & Another (unreported, CACV 221/2013, 14 November 2014) at §§2及3；Wong Myra Repizo v Ling Fung Coach and School Service Co Ltd & Another, CACV 64/2015, unreported, 7 December 2015, §21; Norman Guy Donald and Another v Lee Michael Chak Chuen in His Capacity as Executor of the Estate of Li Pak Iu and Others [2024] HKCA 403 §15）。 14.由於甄先生未能提出有合理機會得直的上訴理據，本席拒絕他的上訴許可申請。 15.就更改暫准訟費命令，甄先生在他另外一份日期同為2025年11月4日的誓章中，只是說“本人光民村原居民，不接受無理收樓訴訟和相關費用”。本席理解甄先生不服本席的判案，亦繼續認為平民屋宇無理收樓，但這些都不是可以支持更改暫准訟費命令的理據。所以，本席亦拒絕甄先生更改該暫准訟費命令的申請。 5507案曹女士 16.曹女士在她日期為2025年11月5日的誓章中說：
該附件一是日期為2025年5月23日由醫院管理局發出的「產/病假證明書」。 17.明顯地，曹女士在該誓章中只是訴說她的個人景况，所提出的，在法律上並非上訴理據，亦非更改該暫准訟費命令的理據，更不能顯出她的擬上訴有合理機會得直。本席在審訊時已經表達，希望平民屋宇能夠重新審視曹女士没有回遷資格的決定，或體恤曹女士的景况，給予曹女士額外恩恤的安排。當時平民屋宇答覆，不會重新審視該決定，亦只能夠給曹女士與其他没有回遷資格的租戶同等的補償。在這裡，本席只能夠再一次表達，希望平民屋宇作出以人為本的恩恤考慮。 18.由於曹女士的申請沒有法理依據，本席必須拒絕曹女士的兩項申請。 5509案關先生 上訴許可申請 19.關先生在他日期為2025年11月17日的誓章中㚒附了共7頁以英語草擬的Grounds of Appeal，包含十項Ground of Appeal，而每一項下都包含多個細項，對多項背景事情等作出爭辯。 20.就關先生的上訴許可申請，本席一定要首先指出下述的審訊情況。在審訊時，代表關先生的杜大律師的書面開案陳詞第6段，指出關先生在抗辯及反申索書中提出了4個抗辯理由，包括「允諾不容反悔原則」、「擁有人不容反悔原則」、「管制免責條款條例」及「不合情理交易」。但在該書面開案陳詞中，只對「租約內有持續更新租約的隱含約定」這個抗辯理由作出陳述，對其他的卻没有。所以，在口頭開案陳詞時，本席要求杜大律師對關先生的抗辯理由作出開案及說明。當時杜大律師說明，及經本席再詢問時確認，關先生（及馬女士和譚女士）都放棄抗辯書提出的其他抗辯理據，只依賴 (1) 有關租約第II(26)條是無效的，及 (2) 有關租約有隱含約定，租戶有權繼續佔用有關單位除非他們欠交租金或不遵守租約的其他條款（見該判案書第29及32段）。由於平民屋宇反對，本席當時判定關先生不能夠依賴有關租約有該隱含約定作為抗辯理由，因為該抗辯理由並沒有在關先生的抗辯書裡提出。於是，審訊在上述杜大律師的說明和確認及本席的判定下進行：(1) 杜大律師未有就現在草擬Grounds of Appeal提及的背景文件，作出任何開案介紹或論點，或對平民屋宇的證人作出任何盤問，(2) 當關先生作口頭證供時，代表平民屋宇的馮資深大律師對他完全不作出任何盤問，及 (3) 在2025年9月25日證供完畢後，押後至2025年9月30日作口頭結案陳詞，期間各方準備書面陳詞。 21.但在2025年9月30日早上，關先生申請撤走法律代表，改為親自行事作出結案陳詞。聽罷各方陳詞，本席向關先生解釋，容許這個改變的先決條件，是關先生不能夠撤回或改變杜大律師之前在審訊中代表他所作的立場。本席亦向關先生解釋箇中原因，就是如果以改變法律代表作為原因，容許關先生推翻之前在審訊中確認的立場，意味平民居宇對關先生案的整個審訊要由頭開始，好讓平民居宇有公平的機會再次處理開案，證供及重新預備書面結案陳詞，這都是民事審訊程序不容許的。經過法庭容許時間給關先生多番考慮後，他決定接受該條件，並基於該條件，本席容許關先生改為親自行事，作出結案陳詞（見該判案書第7段）。 22.上述審訊情況對上訴許可申請的重要性，就是關先生現在不能夠以法庭未有處理或未有詳盡處理其他跟「有關租約第II(26)條是無效的」這個抗辯理由以外的事情，包括多份1950年代、60年代、70年代歷史背景文件等等，作為上訴理據。亦不能以上訴為借口，基本上在上訴理據中重新爭論在審訊時沒有提出、沒有依賴、或已經放棄的事情。 23.現在的擬Grounds of Appeal完全不是針對在該判案書裡對「有關租約第II(26)條是無效的」這個抗辯理據的分析和判定，而是涉及其他事情。所有，只是基於這點，本席認為關先生的擬上訴沒有合理機會得直。 24.雖然如此，但為了完整性及如果關先生到上訴法庭重新申請上訴許可時，上訴法庭得到適切的協助，本席會繼續簡略地處理擬Grounds of Appeal內投訴的項目。 25.Ground 1投訴 “Procedural Unfairness and Failure to Address Submissions”。它提出本席沒有處理關先生口頭結案陳詞提及的事情及他在日期為2025年10月20日補充陳詞內的陳述。 26.本席在該判案書裡第33段，總結了關先生口頭結案陳詞的內容，亦說明基於關先生不能推翻杜大律師已經確定的立塲，本席不會特意處理關先生結案陳詞裡與「有關租約第II(26)條是無效的」這個抗辯理據無關的事情。無論如何亦明顯地，在該判案書裡就相關租購合約的性質及它賦予的權益的分析和判定，都適用於關先生的情況。 27.關於補充書面陳詞，是源於本席在2025年10月10日發出書面指示，邀請各方對本席初步認為the Emergency (Resettlement Areas) Regulations 1952 and the Resettlement Ordinance 1958就是與本案有關的租購合約（Hire-Purchase Agreement）及銷售協議（Agreement for Outright Sale），及當時政府取消光民邨等相關徙置區內的佔用許可證的相關法律或法律基礎的看法，作出補充陳詞。為方便參考起見，本席引述該書面指示全文：
28.該書面指示第4段清楚明示各方只是對上述法律條例及本席的初步看法作出補充陳詞。但是，關先生在他的書面補充陳詞裡，作出多方面的辯論，包括辯論很多與他在審訊中已經放棄，甚至是他的抗辯書裡未有提及的其他抗辯理據的事情。所以，對其他各方公平，本席在判案時没有亦不會理會這些其它的陳述。 29.Ground 1作為上訴理據沒有合理機會得直。 30.Ground 2至Ground 8可以概括一併處理。它們的題目分別如下：
31.在這七項Grounds of Appeal，提及下列歷史背景文件，本席在旁邊提供這些文件的正式名稱及在審訊文件夾的頁數 (如果有的話)：
32.上列(d)、(e)、(f)、(i)、(j)及(k)項文件，都不能在各案共用的「審訊文件夾B」或「5509案審訊文件夾C」裡找到。 33.就這些歷史文件，在Ground 2至Ground 8關先生都提出不同的執詞，爭拗他們內容的意思和重要性，和本席對它們有什麽錯誤理解等等。本席認為，作為處理上訴許可申請的考慮，本席不需要逐一就這些執詞個别考慮，反而，本席會處理以下重點。 34.第一，關先生參考這些歷史背景文件，在Ground 6及Ground 7道出他的中心或主線說法：
35.無論關先生形容平民屋宇是quasi-public housing body這點是對或錯，重點的是關先生的結論，是他有依然有效的 “property and contractual expectations” 和平民屋宇在所謂的 “Government-HKSHC framework” 底下，對關先生有某些 “obligations”，令到平民屋宇現在不能收樓。本席不理解這些結論的理據和邏輯，更加不同意這結論。高浩文法官已經在HCAL 1600/2024 案（見 [2025] HKCFI 3715）判定平民屋宇不受公法司法覆核的管轄。而本席在該判案書裡，根據確立的土地權益法律及租務法律判定本案。本席認為關先生上面的論調毫無法律根據。 36.第二，關先生在Ground 5指出他的家庭是從東頭村搬入大坑西新村，所以 “the Points of Agreement therefore apply to him in exactly the same way as Kwong Man Village settlers”。本席在該判案書第60至68段分析及判定，不接納各被告人指稱指相關租購合約，包括5509案內 (就東頭村第12區地段第55號房舍簽署) 的李超租購合約，令他們仍保留或享有任何相關的產權或衡平法權益。 37.第三，關先生在Ground 2投訴在該判案書第13段中，本席闡述輔政司向平民屋宇發出日期為1952年10月4日的信的內容時， 錯誤接納平民屋宇對“permanent re-provision” 一詞的翻譯為「長久安置」，而正確的翻譯應該是「永久安置」。本席認為「長久」更加合適，在那封信裡 “permanent development” 明顯地是指長遠發展，或長久發展，而不是永久發展，如果翻譯成為永久發展，那麽 “permanent development” 就不可能再有 “re-development” 了，因為「永久」，是永遠的意思。無論如何，關先生這執拗完全不影響判案結果。 38.第四，在Ground 7題目中，關先生用 “Apparent Bias” 作為上訴理據之一，但完全沒有提供任何內容，本席對這沒有支持的指控不予理會。 39.總結而言，Ground 2至Ground 8作為上訴理據，沒有合理得直機會。 40.Ground 9指本席沒有給予Article 10 of the Hong Kong Bill of Rights Ordinance (Cap 383) 任何比重。原因非常簡單，因為關先生在他的抗辯書裡並沒有提出這條文作為抗辯理由。Ground 9沒有合理得直機會。 41.Ground 10指本席發出的訟費命令不公正 “Contrary to Charitable and Public Interest”。關先生認為由於平民屋宇是非牟利機構，所以正確的訟費命令是沒有訟費命令。這完全是謬論，非牟利機構的財政資源，不是用來津貼提出沒有理據及敗訴的與訟人，讓這些與訟人不用支付律師費，肆意和沒有後果地打敗訴的官司。 42.基於上述所說，本席拒絕向關先生發出上訴許可。 暫緩執行收樓命令 43.基於本席認為關先生的擬上訴完全沒有合理勝訴機會，已經可以拒絕暫緩執行收樓命令。但本席接受關先生的陳述，指被強制遷出對他有頗大影響，本席亦傾向給關先生一點時間向上訴庭申請上訴許可，但不會暫緩收樓直至擬上訴完成為止，因為這樣會拖延大坑西新村重建計劃和令到其它已經接受了遷出補貼正在等待重建完成的過千租戶，面臨用盡租金補貼的危險，亦令到平民屋宇有機會需要支出龐大的額外租金補貼。 44.在聆訊時，陸大律師代表平民屋宇向法庭及甄先生，曹女士及關先生承諾（譚女士已經交出她單位的管有權）：
45.陸大律師表明由現在至2026年2月1日，平民屋宇會繼續進行準備強制收樓的程序，但只會在當日或以後執行。 46.本席認為該承諾能夠合適地平衡大坑西新村重建的迫切，其它已經接受了遷出補貼的過千租戶的利益，及給予關先生足夠時間向上訴庭申請等待上訴的暫緩執行收樓命令。所以，本席接納該承諾，及基於該承諾，拒絕關先生暫緩執行收樓的申請。 更改暫准訟費命令 47.在關先生日期為2025年11月4日的誓章裡，他說明他其實是申請「暫緩或中 [sic] 止執行訟費命令」。他提出的理據，是他提出的上訴具爭辯理據，他有經濟困難，如果上訴得直，已繳訟費無法追回，反而平民屋宇資源充足，短期暫緩不會對它造成實質損害。 48.由於關先生的擬上訴沒有合理得直機會，而提出的其他理由都不是暫緩訟費命令的理據，所以本席亦拒絕他暫緩訟費命令的申請。 5582案譚女士 49.本席直接地完全引述譚女士的四點上訴理據，如下：
50.本席亦先要指出，譚女士的情況亦與關先生的類似，就是在審訊時，代表她的杜大律師，在審訊時說明及確認只依賴隱含約定及租約第II(26)條無效這兩點作為抗辯理據（見該判案書第32段）。所以，譚女士現在不能以在審訊没有依賴的事情或論點 - 上訴理據 (1)、(2) 及 (4) - 作為上訴理據。 51.但為了完整性，本席亦逐一討論該些上訴理據。 52.上訴理據一：在本審訊中根本完全沒有證供顯示譚女士現在聲稱的「全港所有徙置區在重建清拆過程中，…，居民的安置及繼續租住新建單位」的情況。上訴理據一沒有合理得直機會。 53.上訴理據二：就不同的被告人以相關租購合約及銷售協議「購買」不同的光民村單位的事宜，本席在該判案書第57至68段，考慮和分析了當時的事實背景，管轄徙置區及訂明相關權益的法例，相關租購合約及銷售協議的條文內容，闡明和判定各被告人家庭「購買」了的權益、性質和範圍。本席亦判定，當時光民村居民搬離光民村，是因為政府取消了許可證，政府亦作出了安排遵守了1952年政府承諾。本席亦在該判案書第75段，判定李福樹先生在1961年5月26日致謝慧荷先生之信中沒有作出各被告人聲稱的允諾。譚女士現在只是概括和空泛地聲稱本席「錯誤判斷」，完全沒有指出本席在該判案書裡的一步步分析，在那裡出現事實或法律上的判斷錯誤。 54.上訴法庭在馮國雄 對 張淑霞及另三人 [2025] HKCA 1128第20段再一次指出：
55.上訴理據二沒有合理得直機會。 56.上訴理據三：譚女士只是重複她在審訊時的論點，而空泛地聲稱有錯誤判斷，並未有指出在該判案書第82至92段的分析和討論在那裡和有什麼出錯。上訴理據三沒有合理得直機會。 57.上訴理據四：譚女士投訴法庭將本案視為一般的業主與租客糾紛。這是一個空泛的投訴，沒有指出根據什麽法律原則或法例，本案不應以管轄業主與租客的相關法律處理，更加沒有指出如果不根據業主與租客的相關法律，那麽根據那些法律原則處理。本席在另外一宗有關大坑西新村的判案書裡（DCCJ 47/2024, [2025] HKDC 2116第20段），闡明普遍確立的法律原則，是「一個業主公司自家的性質（牟利或非牟利，慈善或盈利），賺取利潤與否，或賺多少利潤，是否對政府或其他監管機構有交代的責任，都不構成租客在租約期滿後不交回租賃物業管有權的理據」。亦即是說，平民屋宇自己的章程，和它配合當時政府，提供適切住房給當時有需要的人的行徑，及政府以優惠價錢供地予平民屋宇等等，都不等同就此賦予了每一個受慈善恩惠的租客一個在法律上認定，永遠都不需要搬出的權利（見該判案書第86段）。本席認為上訴理據四沒有合理得直機會。 58.基於上述所說，本席亦拒絕向譚女士發出上訴許可。由於她的擬上訴沒有合理得直機會，本席亦拒絕她暫緩訟費命令的申請。 59.本席感謝陸大律師，羅大律師及許大律師的協助。
DCCJ 5505/2023 原告人： 由胡百全律師事務所委派的陸栩然大律師及羅鈞培大律師代表 被告人： 沒有律師代表，並親自應訊 DCCJ 5507/2023 原告人： 由胡百全律師事務所委派的陸栩然大律師及羅鈞培大律師代表 被告人： 沒有律師代表，並親自應訊 DCCJ 5509/2023 原告人： 由胡百全律師事務所委派的陸栩然大律師及羅鈞培大律師代表 被告人： 沒有律師代表，並親自應訊 DCCJ 5582/2023 原告人： 由胡百全律師事務所委派的陸栩然大律師及羅鈞培大律師代表 被告人： 由Mohnani & Associates委派的許瑩瑩大律師代表 |
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