趙佩珍及另一人 對 蕭偉希

[2026] HKDC 120

DCCJ 16 / 2023

香 港 特 別 行 政 區

區 域 法 院

民事訴訟案件編號2023年第16宗

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判 決 書

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背景

1.被告人現年79歲，退休人士；第一原告人現年75歲，退休人士。在1980年，他們在香港結婚。婚後，他們共育有兩名兒。長子在1980年出生，他是本案第二原告人。次子在1986年出生。在2013年10月，第一原告人以行為向法院提交離婚呈請。在2014年9月30日，法庭頒發暫准離婚令。在2015年9月9日，法庭頒發絕對離婚令。

2.在2018年12月，家事法庭就第一原告人和被告人的附屬濟助進行審訊。在2018年12月21日頒下的判決書（附屬濟助），本席認定第一原告人和被告人的家庭財產包括以下多個中港物業[1]︰-

(1) 一個位於旺角的住宅單位（下稱「廣源大廈」）。在1969年，被告人以個人名下以約$22,000購入廣源大廈，初時由被告人自住，由2005年至2012年（或2013年），由兩名兒子居住，其後租出，租金約為每月$8,500，由被告人收取。附屬濟助審訊時，廣源大廈市值為$3,680,000。

(2) 一個位於東莞市的街舖（下稱「17D地舖」）。在1990年，由第一原告人和被告人以¥250,000聯名購入，由約1992年起，斷續地租出，附屬濟助審訊時月租為約¥1,400，扣除管理費等支出後，淨收入為每月約¥1,230，由被告人收取。附屬濟助審訊時，17D地舖市值為¥300,000。

(3) 另一個位於東莞的街舖（下稱「麗柏苑街舖」）。在1992年，第一原告人和被告人聯名以¥250,000購入。由1994年起，斷續地租出，附屬濟助審訊時月租為¥900左右，扣除管理費等支出後，淨收入為每月約¥700，由被告人收取。附屬濟助審訊時，麗柏苑街舖之市值為¥250,000。

(4) 一個位於東莞市之商場舖位（下稱「S1039號商舖」）。在1992年，第一原告人和被告人聯名以¥250,000購入，由1993年起租出，月租為¥400左右，後來月租增為約¥1,200，由被告人收取租金，至2015年空置。附屬濟助審訊時，S1039商舖之市值為¥300,000。

(5) 一個位於廣州市的商場舖位（下稱「1C55單位」）在1993年，第一原告人和被告人聯名以¥300,000買入，空置至今。附屬濟助審訊時，1C55單位之市值為¥150,000。

(6) 位於東涌一個住宅單位（下稱「6座39C」）。在2003年9月，第一原告人和被告人聯名以$1,512,000購入，首期付樓價之30%，餘款以按揭支付，在2016年，按揭貸款提早清還。多年來，由第一原告人和被告人自住，在2012年，被告人搬走，現第一和第二原告人仍在6座39C居住。附屬濟助審訊時，6座39C之市值為$6,890,000。

(7) 位於東涌另一個住宅單位（下稱「8座38F」）在2004年5月，以$2,148,000購入，由第一、第二原告人和被告人聯權共有，首期付款約為樓價之30%，餘款以按揭支付，由2005年起租出，月租為$6,000至$11,000，租金收入用作每月按揭供款和家庭開支。由2012年起，被告人在這個單位居住。附屬濟助審訊時，8座38F之市值為$6,810,000。

3.在2018年12月21日，本席頒令[2]︰-

(1) 在絕對離婚令頒出後，訴訟雙方須立即︰-

(i) 將廣源大廈出售，底價為$3,680,000；

(ii) 將6座39C出售，底價為$6,890,000；

(iii) 將17D地舖出售，底價為¥300,000；

(iv) 將麗柏苑街舖出售，底價為¥250,000；

(v) 將S1039號商舖出售，底價為¥300,000；

(vi) 將1C55單位出售，底價為¥150,000。

(2) 在6座39C出售之交易成交不少於4個星期前，女方須搬離6座39C，將空置管有權交出。

(3) 分別在出售所有上述物業之所得款項，按下列次序運用︰

(i) 支付所有未付的地租及差餉及其他就有關物業到期須付予政府的款額；

(ii) 支付任何未付的管理費；

(iii) 支付因出售所產生的費用，包括但不限於經紀佣金、律師費；

(iv) 餘款由訴訟雙方平分。

(4) 在上述物業出售交易完成後，男方須付女方一筆付款$210,000。

(5) 在上述各段獲遵行後，訴訟雙方清楚了斷。

(6) 訴訟雙方各自保留名下財產。

(7) 訴訟任何一方可就本命令執行事宜提出申請。

第一、第二原告人的案情

4.在2023年1月3日，第一、第二原告人將傳訊令狀及申索陳述書存檔，向被告人追討8座38F租金之⅔，由2020年6月26日至2022年12月31日以市值租金每月$16,000計算，共$319,980。第一、第二原告人說，在2020年6月26日，被告人將其名下在8座38F的業權由第一、第二原告人和被告人聯權共有改為各佔⅓分權共有，第一、第二原告人認為由2020年6月26日起，被告人只有⅓權益，不應獨自使用及佔用8座38F。第一、第二原告人代表律師去信向被告人追討其獨自佔用及使用費，但被告人並不理會。第一、第二原告人在證人供詞又說，在2023年9月7日，第一、第二原告人及被告人在司法常務官宋泳琛席前達成協議，被告人須付每月$14,500×⅔×39個月租金。

被告人的案情

5.在2023年5月12日，被告人將抗辯及反申索書存檔。被告人說，當年購入8座38F首期付款及其後之按揭每月供款、差餉、地租、管理費，全部由他付款，第一、第二原告人從來沒有付出。又因為第一、第二原告人從沒有付出任何金錢，他不同意應向他們交租。在2025年11月10日，被告人將經修訂抗辯及反申索書存檔，向第一、第二原告人追討8座38F的首期付款、按揭供款、差餉、地稅、管理費，包括：首期付款之⅔，即$496,266.66，每位原告人須付$248,133.33；由2004年至2021年共204個月每月按揭供款之⅔，即$1,088,000，每位原告人須付$544,000；由2004年至2024年共240個月管理費、差餉、地租之⅔，即$480,000，每位原告人須付$240,000。

證據

6.訴訟各方的證據，均頗為零亂。他們都提交了1份簡短的供詞、文件清單和支持文件。第一、第二原告人提交了8座38F日期為2025年11月6日之市值租金估值報告。被告人則在2025年11月5日提交了一些地產公司的租盤單張。被告人在經修訂抗辯書和反申索書和第一、第二原告人在他們分別的經修訂答覆書和反申索抗辯書都提供了不少補充性質的事實陳述。在訴訟各方作供時，本席許可他們分別將這些補充的事實陳述，都分別採納成為他們的證供之一部份。

討論

7.本席先處理被告人的經修訂反申索。對此，本席有以下的考慮。

8.第一︰《時效條例》（第347章）有以下之規定︰

4. 有關合約及侵權行為的訴訟以及某些其他訴訟的時效

(1) 以下訴訟，於訴訟因由產生的日期起計滿6年後，不得提出 ——

(a) 基於簡單合約或侵權行為的訴訟；

被告人並沒有在經修訂反申索書交代他追討多年前的首期付款、按揭供款、差餉、地租、管理費之合理訴因，所以實難以就本案去決定如何運用《時效條例》相關的規定，但假設被告人之經修訂反申索是基於簡單合約或侵權行為的訴訟，則很可能按《時效條例》第4(1)(a)條，他不得提出有關於訴訟因由產生的日期起計滿6年後針對8座38F首期付款、按揭供款、差餉、地租、管理費之反申索。

9.第二︰第一、第二原告人說，在1980年第二原告人出生後不久，被告人已沒有工作，只偶爾從事小販賺取收入，在2004年被告人將名下廣源大廈單位加按，將所得按揭貸款用作8座38F之首期付款，首期當中更有$50,000是第一原告人向其三妹借貸所得的，又因為被告人沒有收入，其後的每月按揭還款、8座38F的管理費、差餉、地租，全由第一原告人每月開支票給被告人來支付。自大約1980年被告人已沒有全職工作，及在1980年廣源大廈加按，而第一原告人退休前是在政府工作登記護士，有相當穩定的收入，這些都是不容爭議的事實。本席認為這些事實背景替第一、第二原告人的說法提供了支持。以上的說法，也與第一原告人在附屬濟助審訊裡交代的案情是相吻合的。當時第一原告人說，家中雖然多個物業的首期大部份都是從被告人付款，但若非她是公務員，有穩定收入，被告人不可能取得銀行按揭貸款，也會無法購入多個物業，她又將收入都用在家庭開支、6座39C和8座38F的按揭供款上。第一原告人說，在2011年退休時，她取得一筆退休金$1,450,000，她將其中$350,000用來支付6座39C部份按揭欠款，又將其中$400,000用來支付8座38F的部份按揭欠款，又用其中$350,000來清付廣源大廈之按揭欠款[3]。第一原告人提交了2011年之銀行戶口紀錄和支票存根支持她的說法[4]。經小心考慮以上各點後，本席認為第一原告人以上的說法大致來說是可信的。換言之，本席不接受被告人所說第一原告人從來沒有付款的說法而接受第一原告人以上的說法。

10.第三︰但第一原告人在2011年退休，退休時取得之一筆付款又已用去，每月只有長俸，收入大減，從情理來說，第一原告人很可能不會再有經濟能力如前般負擔所有樓宇按揭還款或其他家庭開支。

11.在1979年，被告人其名下以$700,000購入一個位於旺角的商場舖位（下稱「旺角購物中心舖位」），首期付樓價之50%， 餘款以按揭貸款支付，分期10年還款，在1993年，舖位租出，但租金不多，扣除管理費等開支，淨收入也不多。在2012年4月，被告人將旺角購物中心舖位以$1,480,000出售，淨得$1,380,000。多年來，廣源大廈、17D街舖、麗柏苑街舖、S1039商舖和8座38F之租金收入都由被告人收取。在附屬濟助審訊時，第一原告人要求被告人交代出售旺角購物中心舖位和多年來租金收入的去向，當時被告人的案情是多年來的租金收入，在2012年4月將旺角購物中心舖位出售所淨得$1,380,000，都已用在多年來8座38F的按揭供款，和生活開支之上 [5]。經審訊後，本席接受多年來被告人之租金收入，已用作每月8座38F之按揭供款，和其他家庭開支，也有用作被告人生活開支，至2012年被告人搬至8座38F居住，其後無8座38F之租金收入，被告人從廣源大廈和17D地舖和麗柏苑街舖的租金收入，不足以應付被告人之合理開支，在2012年被告人出售旺角購物中心舖位淨得$1,380,000，將其中$960,000用作補貼其日常生活開支[6]。雖然旺角購物中心舖位、廣源大廈在被告人名下，但都可視為家庭財產、17D地舖和麗柏苑街舖更為第一原告人被告人雙方聯名持有。所以，雖然很可能在第一原告人退休後，這是被告人用從出售旺角購物中心舖位淨得來付8座38F之每月按揭供款、差餉、地租、管理費，但本席認為這些付款都可算第一原告人和被告人同有相稱的貢獻和付出。

12.第四︰經小心考慮以上各點後，本席認為8座38F在2018年12月以前之按揭供款，差餉、地租、管理費、都是由家庭財產支付，第一原告人和被告人同有相稱的貢獻和付出。

13.第五︰被告人在證人供詞說，在購入8座38F之前，第一、第二原告人和被告人「商量」後「同意」有名就須付款供樓[7]，但他在修訂反申索書裡完全沒有提及所謂「商量」、「同意」之事，又雖然被告人須在盤問第一、第二原告人時向他們指出他以上的說法[8]，他並沒有這樣做。所以，本席認為並無需要就所謂「商量」、「同意」一事作出判決。但無論如何，按上文的認定，多年以來都是第一原告人和被告人以家庭財產能來支付按揭供款，但直至第一原告人和被告人展開離婚訴訟程序以前，並無證據多年來第一原告人、被告人對第二原告人有任何追討之行為，或在第一、第二原告人及被告人之間，有任何付款之安排。經小心考慮後，本席也認為所謂三人之間「商量」、「同意」的說法並不可信。

14.第六︰被告人說，第二原告人沒有付任何首期付款、按揭供款、差餉、地稅、管理費，要求第二原告人清還付款之1/3。第二原告人反對被告人的說法。即使如被告人所說，第二原告人沒有付任何首期付款，本席認為這並不等於第二原告人便當然有還款的責任，因為父子之間，在普通法有所謂贈予推定。法律上假設，若作為父親的，以兒子的名義出錢購買物業，父親的意圖乃是將物業餽贈予兒子[9]。這是可反駁的推定，但直至第一原告人和被告人展開離婚訴訟程序以前，並無證據多年來被告人對第二原告人有任何追討之行為，或在第二原告人及被告人之間，有任何還款之安排。經小心考慮後，本席認為並無證據可反駁上述推定。

15.第七︰經附屬濟助審訊後，本席在2018年12月21日就第一原告人和被告人的附屬濟助申索作出了一個清楚了斷的安排。由此，不能夠再視被告人就8座38F的每月按揭供款或差餉地租的付款是來自家庭財產。被告人說，在展開離婚訴訟程序以後，他多番要求第一、第二原告人付8座38F的按揭供款，差餉、地租、管理費不果，第一、第二原告人只是對他說，要和他「斗命長」。

16.在Shanghai Tongji Science & Technology Industrial Co Ltd v Casil Clearing Ltd [10] 案終審法院指，處理「不當得利」(unjust enrichment)申索，要考慮以下因素：

(1) 被告人有沒有接受好處，從中得利？

(2) 所得利益是否從申索人身上取得？

(3) 所得利益是否不當？

(4) 被告人對於申索人有沒有辯解？

17.第一、第二原告人同為業權擁有人，有責任攤分在2018年12月以後所付之按揭供款，差餉、地租。經小心考慮全部證據後，本席認為被告人可以不當得利為訴訟因由向要求第一、第二原告人攤分在2018年12月以後所付之按揭供款，差餉、地租。但被告人自住期間所付之管理費，屬用者自付，本席認為被告人不能要求第一、第二原告人攤分。

18.第八︰又被告人在經修訂反申索書說︰

「之前，本人要求佢二人交付映灣園第八座38樓的供款，但赵佩珍要求我供先，話迟点給返我，但一直都唔給，現在等我供完后，他們就要來收租，哪有呢個道理。所以，本人反對。[11]」

19.被告人提交第一原告人在大約2020年5月30日給被告人的WhatsApp記錄[12]。當時被告人不肯付8座38F的每月按揭供款，銀行通知第一原告人有兩個月供款欠款，而8座38F尚欠按揭貸款大約$120,000。第一原告人要求被告人繼續供款說︰

「創興之前通知8座最近兩個月還未供款，欠債$9700元，今日最後限期，我仍未有錢去續供。請你快去續供！此樓只欠大約$12萬便供完。如不續供，銀行轉去追數組追收就不好，會壞了好記錄！職員稱如他們出律師信，也要我們負擔！請你繼續交按揭費，所欠款項會在其他結欠費用中扣回給你！我是真的冇錢，如有我也不會為此小數目與你計較！因最近因事用多小錢！我以前有錢，一佰多萬我也肯放在樓宇按揭上，不會吝嗇。希望你瞭解我的個性。請你續供8座，欠款及扣減再慢慢計！請為急事先」

20.其後被告人繼續8座38F之每月按揭還款，直至2021年9月付清按揭欠款。本席認為第一原告人在WhatsApp中提出了一個承諾：就是若被告人繼續供款，所付款項會在其他結欠費用中扣回給被告人，被告人可要求第一原告人履行承諾。

21.經小心考慮以上各點後，本席認為第一、第二原告人有責任攤分被告人在2018年12月後所付之每月按揭還款、差餉、地租。第一、第二原告人提供了銀行結單，見由2019年6月至2021年9月8座38F之每月按揭供款為$7,577[13]，本席採用每月$7,577為由2018年12月後所應付之每月按揭供款，即由2018年12月後之供款總數為每月$7,577×33月=$250,041。被告人提交了一些差餉、地租通知書[14]，大畧來說，扣除政府之寬免後每季應付差餉地租為約$1,800，即每月$600×33月=$19,800。若第一、第二原告人各攤分⅓，即每人（$250,041+$19,800)⅓=$89,947。

22.作一小結，就經修改反申索，第一、第二原告人須各付被告人$89,947，即共$179,894。

申索

23.第一、第二原告人說，於2023年9月7日，第一、第二原告人及被告人在司法常務官宋泳琛席前達成協議，被告人須付每月$14,500×⅔×39個月租金，但並沒有就此提交任何支持證據，又雖然第一、第二原告人須在盤問被告人時向他指出他們以上的說法[15]，他們並沒有這樣做。同時，在2023年9月7日，經聆訊後，宋泳琛司法常務官作出的命令也不見有所謂協議[16]。經小心考慮以上各點後，本席不接受有第一、第二原告人所說之協議。

24.第一、第二原告人之申索，為所謂佔用租值（Occupation rent），有關法律原則，可見英國上訴庭案例Dennis v McDonald[17], Re Pavlou (A Bankrupt)[18]，此法律原則適用於分權有人和聯權擁有人[19]。在英國上訴庭案例Ali v Khatib and others, Andrews LJ 有以下的解說 [20]︰

Andrews LJ:

72. I agree that the appeal should be dismissed for the reasons given by my Lady, Asplin LJ. I simply wish to add my own endorsement of the observations made by Snowden J in the passage at 61-64 of his judgment in Davis v Jackson [2017] 1 WLR 4005. The starting point in every case is that a co-owner in occupation is not obliged to pay occupation rent merely because he is living in the property and the co-owner is not. Something more has to be shown which makes it just and equitable that he should pay that other owner for his use and occupation of the property – for example, that he is exploiting the property for his own financial gain, or that he has precluded the co-owner from exercising a right of occupation that he (or she) wished to exercise. The focus should therefore be on the behaviour of the person in occupation.

73. It follows it cannot be right, as a matter of principle, that the obligation to pay occupation rent should turn on the reasonableness or otherwise of the behaviour of the non-occupying party in not occupying the property. Yet that is the effect of Blackburne J’s analysis in French v Barcham [2009] 1 WLR 1124, which appears to me, with the greatest respect, to be based on a mischaracterisation of the underlying rationale of earlier authorities such as In re Pavlou [1993] 1 WLR 1046. There may be all kinds of scenarios in which it is reasonable for a co-owner of property not to exercise his right of occupation, but it does not follow that this automatically provides justification for making the co-owner who is in occupation of that property pay him rent.

25.本地各級法院在不少案件中也應用了有關法律原則[21]。案例確立，相關法律原則是其中一位共同業權持有人單獨佔用物業並不一定須付佔用租金，一切視乎實際的情況，重要的原則是作一個公平的處置。

26.訴訟各方並不爭議，在2012年第一原告人和被告人發生爭執而報警，當時警察勸告被告人搬離婚姻居所6座39C，恰巧8座38F的租約期滿空置，被告人便搬入8座38F居住。第一原告人說，其後不久，她曾叫被告人搬回6座39C，但被告人拒絕，又說她多次上8座38F拍門要求入內探訪，但被告人不肯應門。被告人說，在居住8座38F期間，第一原告人多次糾黨上門滋擾他，他多次報警。被告人提交了一些警方之報案檔案記錄[22]。從本案考慮，本席認為，在2012年被告人入住8座38F，並不是一個不合理的安排。又說，第一原告人與兒子佔用6座39C，若要他們付佔用租金給被告人，本席認為也並不合理。

27.在2018年12月21日，法庭作出附屬濟助判決，按法庭的安排，第一原告人和被告人清楚了斷。本席認為，這個判決是就本申索的關鍵考慮。在衡量應作出一個怎樣的附屬濟助命令時，本席考慮了被告人未來的需要，當時本席裁斷︰

「撇除男方就8座38F的每月按揭供款和就8座38F和廣源大廈的管理費等開支後，可算男方與女方同樣地未來每月總開支為$12,500元，又因為8座38F由男方女方和長子三人擁有。在未來，男方會有住房的需要，也可以將其未來之租金支出為每月$15,000來計算。男方現年72歲，訴訟雙方接受可以男方可活至81歲來計算男方未來需要。男方未來開支為︰ $27,500×12×(81-72)=$2,970,000元[23]」

值得注意，本席在計算時包括了被告人未來租金開支每月$15,000。因此，當時本席說︰

「因為女方、男方和長子均為8座38F之業主，長子表明不會同意將8座38F出售，長子也不是附屬濟助之當事人之一，在這的情況下，法庭不會頒令出售8座38F。當然，男方應搬出8座38F。否則，男方須向另外兩位業主，即女方和長子繳付市值租金[24]。」

本席認為在這樣的情況下，被告人繼續佔用8座38F應付佔用租金，否則會造成不公平。

28.按第一、第二原告人之申索書，目前的申索為由2020年6月26日至2022年12月31日佔用的市值租金。又從案例可見，所謂佔用租金，性質上是一個賠償，就如何計算賠償金額法庭具酌情權，目的是達致一個公平的結果。就本案而言，本席認為，若用市值租金之⅔作為賠償金額，不失為一個公平的做法。按區域法院黃禮榮法官2025年10月24日的命令，被告人提交了一些地產代理的單張作為8座38F市值租金之證據，第一、第二原告人提交了測量師行日期為2025年11月6日之估值報告，按估值報告8座38F之市值租金如下︰

日期	市值租金每月$
1/6/2020	14,700
1/6/2021	14,800
1/6/2022	14,600
1/6/2023	14,800
1/6/2024	17,000
1/6/2025	17,100

按申索陳述書，第一、第二原告人向被告人追討由2020年6月26日至2022年12月31日市值租金，共30個月。本席打算採納測量師行估值報告之市值租金之⅔來計算賠償金額，即被告人應付之佔用租金為︰

(每月$14,700 × 12個月 + 每月$14,800 × 12個月+ 每月$14,800 × 6個月）⅔

= $441,600 × ⅔ = $294,400

頒令

29.本席頒令︰-

(1) 第一、第二原告人須各付被告人$89,947，即共$179,894；

(2) 被告人須付第一、第二原告人共$294,400；

(3) 上述第(1)、(2)段互相抵銷，抵銷後，被告人須付第一、第二原告人共$114,506，即第一、第二原告人每人各$57,253；

(4) 被告人須就上述$114,506支付利息，由傳訊令狀之日（即2023年1月3日）起以判定利率計算，直至付清為止。

訟費

30.訴訟各方均並沒有在狀書提出訟費要求，又考慮到訴訟雙方有不少案情，都沒有獲得法庭採納，本席打算就申索和經修訂抗辯和反申索作無訟費命令，包括保留訟費。以上是一個暫准命令，如雙方在本命令頒布後14天內沒有任何申請，暫准命令將轉為絕對命令。

呈請人：親自行事，無律師代表

答辯人：親自行事，無律師代表