Case Document

100%Judiciary

DCMP 4484/2021

[2026] HKDC 1196

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2021年第4484號

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	IN THE MATTER of Order 113 of the Rules of District Court, Cap. 336H, Laws of Hong Kong
	and
	IN THE MATTER of the property known as ALL THAT piece or parcel of ground situate lying and being at Tai Po, New Territories, Hong Kong and registered in the Land Registry as LOT NO.1249 in DEMARCATION DISTRICT NO.11 together with the messuages, erections and buildings thereon or some part thereon (if any) (“THE PREMISES”)

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原告人	CHU SYMON HIN WING as the surviving manager of CHU NAM YUN (OR YUEN) (朱南園) suing on behalf of all members of CHU NAM YUN (OR YUEN) (朱南園)
	訴
第二被告人	潘家駿

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主審法官：

區域法院暫委法官黃承德法庭聆訊（公開）

審訊日期：	2026年4月22日
判決書日期：	2026年7月14日

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判決書

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引言

1.於2025年11月28日，區域法院聆案官周博芬批准原告人就Lot No 1249 in Demarcation District No 11（下稱「涉案土地」）發出復還令狀（Writ of Restitution）。原告人亦於2026年1月20日發出該復還令狀以收回涉案土地的管有權。

2.於2026年2月13日，第二被告以傳票形式提出「暫緩收屋令」的申請，惟該申請在2026年2月23日遭區域法院聆案官李慧雲拒絕。

3.第二被告人不服該決定，並於2026年3月6日提出本上訴，要求法庭頒下暫緩收回涉案土地管有權的命令。

4.本聆訊中，原告人由管致行大律師代表，第二被告人則無律師代表，並親自應訊。

事實背景

5.朱南園乃根據《新界條例》第15條註冊之祖堂，於大埔南坑村持有多塊土地，涉案土地為其中之一。原告人身為朱南園司理人，代表朱南園各成員，於2021年11月30日開展本訴訟，依據區域法院規則第113號命令，要求收回涉案土地之管有權。

6.第二被告人為涉案土地之佔用人，其聲稱早於2013年已與一位自稱為業主之莫姓男子（下稱「該莫姓男子」）簽訂租約。

7.2022年5月3日，司法常務官雷健文應原告人之申請，頒下收回涉案土地管有權之命令（下稱「該收回管有命令」）。原告人並於2022年11月3日發出土地管有令狀（Writ of Possession）。

8.該收回管有命令曾因第二被告人之申請，一度遭聆案官廢止；惟區域法院暫委法官鄺嘉彤（當時官階）於2024年3月27日撤銷該聆案官之命令以及第二被告人之申請（見 [2024] HKDC 505）。鄺法官亦於判決書內詳盡列出本案相關背景，本席在此不贅。鄺法官認為第二被告人未能提出可信且實質之證據，以證明其有權繼續佔用涉案土地。

9.第二被告人不服鄺法官之判決，遂於2025年4月11日向鄺法官提出逾期上訴許可申請。在上述逾期上訴許可申請尚待處理期間，第二被告人於2025年5月19日以傳票方式申請「暫緩收樓」。該傳票申請亦於2025年5月22日被區域法院聆案官麥國昌駁回。其後，鄺法官亦於2025年7月25日拒絕第二被告人之逾期上訴許可申請（見 [2025] HKDC 1197）。第二被告人並無進一步向上訴法庭申請逾期上訴許可。

10.就執行收回管有一事，執達主任曾於2025年5月23日將涉案土地之管有權交還原告人；惟涉案土地其後再度遭第二被告人侵佔，原告人因此於2025年11月21向法庭申請發出復還令狀之許可。2025年11月28日，區域法院聆案官周博芬批准原告人之申請。2026年1月20日，原告人發出該復還令狀以收回涉案土地之管有權。

11.如上文所載，第二被告人於2026年2月13日提出「暫緩收屋令」之申請，該申請遭區域法院聆案官李慧雲拒絕。第二被告人其後於2026年3月6日提出本上訴。

不服聆案官決定而提出的上訴：相關法律原則

12.處理不服聆案官決定所提出的上訴時，法庭應採用重新聆訊（hearing de novo）之形式審理：參見Hong Kong Civil Procedure 2026 第58/1/2段。基於此原則，本席現重新審理第二被告人於2026年2月13日經傳票方式向法庭所提出，請求暫緩收回涉案土地管有權命令之申請。

被告人就本申請的理據

13.第二被告人於本申請中提出三項理由以支持其申請：

(1) 首先，第二被告人稱，有最新確實其將勝訴之證據提交法院；

(2) 其次，第二被告人認為其遭該莫姓男子詐騙租金，且已向警方報案，請求給予刑事調查時間與空間；

(3) 第三，第二被告人懇請法庭考慮其目前之健康情形及需住院留醫治療之事。

討論

14.就暫緩執行命令所涉之原則，上訴法庭於東瀛投資有限公司訴陳寶榮 [2023] HKCA 600，第17段中指出：

「原則上，勝數的一方不應被剝奪其獲取判決成果之權利，除非有良好理由，法庭不會批準暫緩執行命令。申請暫緩執行命令最起碼的條件，是上訴人有值得爭議的上訴理由。倘若沒有值得爭議的上訴理由，法庭根本無需考慮應否行駛酌情權暫緩執行有關命令…」

15.顯而易見，申請暫緩執行命令的最基本條件，是上訴一方須具值得爭議的上訴理由。倘若上訴許可已被駁回，即法庭已認為並無值得爭議的上訴理由，暫緩執行命令之申請亦須予以撤銷：見Dah Sing Bank Ho 訴 Kui Lai Richard [2025] HKDC 27，第19段。

16.鑑於第二被告人針對該回收管有命令所提出之逾期上訴許可申請已遭鄺法官駁回，且第二被告人亦未再提出進一步上訴。在此前提下，本席認為，僅此一項理由已足以撤銷第二被告人之暫緩執行命令之申請。

17.無論如何，本席認為第二被告人未能證明其就該收回管有命令具值得爭議的上訴理由。第二被告人聲稱將有新證據，以及希望給予刑事調查時間及空間，實質上是指他將依賴警方調查結果。本席認為此不能成為容許其一直佔用涉案土地的合理理由，故亦不構成值得爭議的上訴理由。一如鄺法官在拒絕逾期上訴許可申請的判決書中指出，第二被告人不應待案件結束後才蒐集證據；鄺法官亦裁定第二被告人沒有任何合理抗辯理由，且無任何法律基礎主將其可持續佔用涉案土地。即使在本申請中，第二被告人仍未提供任何實質證據證明其有權繼續佔用涉案土地。因此，本席不認為第二被告人有任何值得爭議的上訴理由。

18.基於第二被告人的逾期上訴許可已被駁回，且第二被告人未能顯示其有任何值得爭議之上訴理由，本席根本無須考慮應否行使酌情權以暫緩執行有關命令。

最終判決及訟費

19.綜上所述，本席駁回第二被告人之上訴，撤銷第二被告人於2026年2月13日以傳票形式所提之「暫緩收屋令」申請。

20.本席下令第二被告人須向原告人支付本次上訴之訟費，訟費金額循簡易程序評定為港幣18,000元。