榮英大廈業主立案法團 訴 黃國治
Read the full judgment text of DCCJ 547/2002 on BabelCite. This District Court judgment was delivered on 13 February 2003.
1. 原告人是何文田艷馬道榮英大廈的業主立案法團。原告人入稟法庭，指被告人佔用大廈公用地方的位置，故此要求法庭頒佈禁制令。
Cited by 1 case
|
DCCJ000547/2002 DCCJ547/2002 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2002年第547號 ______________________
______________________ 主審法官：陸啟康法官 日期：2003年2月13日 時間：下午2時37分 ______________________ 判案書 ______________________ 1.原告人是何文田艷馬道榮英大廈的業主立案法團。原告人入稟法庭，指被告人佔用大廈公用地方的位置，故此要求法庭頒佈禁制令。 2.被告人是該大廈9號車位的業主。可是根據原告人的案情，被告人由2000年開始，至2002年8月，把一輛電單車停泊在他車位的前方。電單車停放的位置是大廈的公用地方，故此原告人要求法庭頒佈禁制令。被告人在2002年8月後已經再沒有把電單車停放在大廈的停車場內，可是在開審前，被告人不願意向法庭承諾不再把電單車停泊在大廈公用地方的位置，故此審訊仍需進行。 3.本案的關鍵是：(一)被告人是否在有關時段把電單車停泊在文件夾第93頁兩張圖片所顯示的位置？(二)根據大廈公契的圖則(辯方證物1號)，該位置是否屬於大廈的公用地方？ 4.在審訊中，原告人的主席范榮基先生出庭作證。文件夾中第93頁的照片是他所拍攝的，而他當時亦有確認該電單車是屬於被告人的，車牌為BK3633。原告人傳召的第二位證人是註冊的建築師沈大中先生，他曾經受原告人的委託把大廈的車位重新劃界。根據大廈公契的圖則，他確認被告人車位的面積，並指示工人重新劃界，他同意被告人的車位面積如文件夾中第31、32及129頁的照片及圖片所顯示的相同。基於他的專業判斷，車位不能超越旁邊側牆最出的位置，故此，假如被告人把電單車停在文件夾內第93頁所顯示的位置，該地點必定屬於公用地方。再者，車位的長度只有12呎6吋，只能僅僅容納被告人的車輛。假如被告人需多停泊一輛電單車，那只有兩個可能性：第一，被告人把他的車輛部分佔用後面10號車位的位置，而他的電單車則停泊在車輛前9號車位僅餘的地方(如文件夾第129及130頁的照片所顯示)；第二，如文件夾第93頁的照片所顯示，被告人把電單車停泊在車位前公用地方的位置。 5.根據大廈公契第11條的內容，原告人可以爭拗大廈的車位只可停泊私家車，不包括電單車在內。可是根據香港法例第344章《建築物管理條例》第16條的內容，原告人身為大廈的業主立案法團，只可處理大廈公用地方的訴訟。假如被告人違反大廈公契，在他的車位內停泊電單車，則原告人沒有權力提出訴訟。故此，本案的爭論點並非被告人有否違反以上的公契條文，而是被告人有否把電單車停泊在大廈的公用地方。 6.本席接納原告人的兩位證人乃誠實及可靠的證人。根據他們的證供，被告人停泊電單車的位置明顯屬於大廈的公用地方。在審訊中，被告人都不能提出任何證據反駁原告人的證供，故此，本席接納原告人的證供可靠。 7.被告人處理本案的態度確實令本席費解。在整件案件中，他都不能提供任何證據證明他電單車停泊的位置屬於他自己的地方。在他口供的第三段(見文件夾第24頁)，他明確承認他本人無法確定停泊電單車的位置是否超越車位的範圍。在此情況下，本席很難理解他真正的抗辯理由。顯然，他的電單車大多是他的兒子所使用，而他又沒有傳召他的兒子出庭作證。試問被告人本人都不能確實他的電單車停泊的正確位置，他怎能提出證供反駁原告人的指控呢？ 8.顯然，被告人的車位只能容納被告人自己的私家車。被告人非常厚顏地向法庭指出，假如他需要停泊多一輛電單車，他大可讓他的私家車部分佔用後面10號車位的地方，這樣他便有足夠的位置把電單車停泊在他的車位內。本席接著問被告人10號車位的業主是否同意他這樣做，他說不知道。 9.顯然，除非10號車位的業主同意，他不能佔用該車位的部分地方。試問，10號車位亦只能僅僅停泊一部車輛，為甚麼該車位的業主會同意被告人使用他部分的車位呢？本席認為，被告人一直把電單車停泊在車位前公用地方的位置。為了準備本案的抗辯，他在2002年8月初的時間把車輛移後，佔用10號車位的部分地方，並拍攝下文件夾中第129及130頁的照片。可是10號車位的業主不容許他佔用他的車位，所以當沈大中建築師在2002年8月15日到場視察時，10號車位的業主已經放下鎖鍊，防止被告人佔用他的車位(見文件夾第32頁的照片)，所以本席很難接受10號車位的業主曾經容許被告人佔用他的車位。在此情況下，假如被告人需要同時停泊電單車及私家車，那電單車必定停於車位前方公用地方的位置。 10.在審訊中，被告人亦有提出其他的論點。首先，他質疑文件夾第93頁的電單車是否他本人的。可是被告人在與原告人的書信來往中，一直承認他有把一輛電單車停泊在他車位的前方位置。再者，他在抗辯書及證人供詞中均沒有提出這樣的質疑，為甚麼被告人在審訊中才提出這個論據呢？這確實令本席費解。顯然，原告人的范先生及數名管理員在拍攝當日亦曾經揭開藍色的車，確認照片中的電單車屬於被告人本人所有的，而他們在訴訟展開前亦多次看到電單車在沒有遮的情況下停泊在照片中所顯示的位置。加上被告人的車位只能夠容納一輛電單車，而被告人亦同意他一直有把電單車停泊在私家車的前方，及大廈中只有被告人擁有電單車，在此情況下，本席可以肯定，在法律程序展開前，被告人曾經把電單車停泊在93頁照片中所顯示的位置。 11.當原告人在2001年3月拍攝文件夾內第93頁的照片時，車位沒有明顯的分界線。因此，當被告人收到原告人的投訴時，他要求原告人提供多一些關於車位界線的資料，本席認為這個要求在當時尚算合理。可是其後法團聘請註冊的建築師在2001年6月重新劃界，被告人卻沒有接納，並在數日後剷去車位的界線。被告人指原告人及建築師沒有回應他的書面要求提供某些文件，所以他不接納建築師的劃界。本席認為這樣的反應並不合理。顯然，即使沒有劃界，被告人本人仍有責任不佔用公用的地方，原告人已經非常合理地聘用註冊建築師重新劃界，可是被告人在沒有足夠合理的理據下否定並剷去有關的劃界，並繼續把電單車放在車位以外的公用地方，這顯然是不對的做法。 12.根據以上所述，被告人有責任不佔用大廈公用的地方。被告人一直向法庭投訴，原告人沒有向他提供車位面積的資料，所以原告人的做法不對。可是根據以上的分析，本席接納原告人處理本案的態度合理。即使是不合理，原告人在訴訟開展後已經把所有的理據呈堂。可是即使如此，被告人在審訊前都不肯向法庭承諾不再把他的電單車停泊在大廈公用的地方，而他亦不承認以往他曾經這樣做過。在此情況下，即使有足夠的資料，被告人亦堅持抗辯原告人的申索。本席認為，本案發展至今，並非原告人沒有提交車位面積資料而造成。相反，這完全是被告人不合理的態度所導致的。 13.最後，被告人投訴其他車位的業主都有把車輛停泊在公用的地方。顯然，車位的長度只能容納一部中型的私家車，假如車輛是屬於較長的種類，車輛必定超越車位的範圍。可是即使如此，其他車位的業主亦必須遵守大廈公契的條文，不佔用公用的地方。再者，原告人亦把部分公用地方劃為車位租給其他業主使用，從而賺取管理費幫補法團的開支。雖然此做法已經約有三十年的歷史，這亦是違反大廈公契的條文及不合法的。原告人的主席亦同意這點，並會作出補救的措施。可是即使其他的業主違反大廈公契的條文，這亦不能使被告人佔用公用地方的行為變為合法的。 14.綜合以上的分析，被告人完全沒有抗辯的理由，所以原告人勝訴。雖然被告人在2002年8月後再沒有把電單車停泊在大廈的停車場內，可是他堅持不作出任何承諾不再把電單車停泊在大廈的公用地方，亦不承認他以往曾經這樣做過。在此情況下，本席認為需要頒佈有關的禁制令。 15.這畢竟是一宗細小的糾紛，雙方本應可以通過商討的方式來解決。可是被告人一直採取不合作的態度，他首先剷去註冊建築師的劃界，而他自己亦沒有主動查冊有關的文件來確實車位的位置。即使在原告人提出車位面積的資料後，他還是堅持抗辯本案，在抗辯本案中他又不能肯定他的電單車停泊的位置。再者，他的車位根本只可停泊一輛私家車，在此情況下，他還要抗辯本案，最後敗訴收場。假如他接受正確的法律輔導，或者被告人能摒開自己的固執，接受別人的意見，本案根本不需要作出正式的審訊，本席對此感到遺憾。 16.本席頒佈命令，第一，禁止被告人或其代理人將任何電單車放置於接近九龍艷馬道1至11號榮英大廈地下9號車位前之公用地方，或該樓宇之任何公用地方。 (法官向與訟雙方商討訟費事宜) 17.原告人勝訴，故理應取得本案的訟費，再者，根據本席較早時的分析，被告人不合作的態度是導致本案需要訴訟的主要原因。故此，本席頒令原告人可取得本案的訟費。
出席人士： Mr Ricky NG，由Ricky S.P. Ng & Co.律師行延聘，代表原告人 被告人出席，並無律師代表 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 上訴法庭單法官駁回被告人延展上訴時限的申請。 請參閱 HCMP1524/2003 日期: 2007年8月22日 |
Other judgments that cite this case