宋衛僑及另一人 訴 黃美賢

案件編號A3979/94

Headnote

丁屋買賣 - 合法性 - 土地買賣或土地權益轉讓 - 隱含契諾 - 隱含條款 - 充公8成定金 - 算定賠償金 - 罰款賠償金。

丁屋買賣，雖然有違官批，但政府一向不採取積極行動加以制止，從公眾利益及公共政策立場而論，實毋須視之為不合法。法庭應執行有關交易合約之條款。

丁屋買賣屬土地買賣或土地權益轉讓契約，受物業轉易及財產條例之隱含契諾及隱含條款所規限。

在買方毀約時，賣方可充公其定金。但定金必須是合理之定金，否則會被視為罰款賠償金而令有關條款不能依法執行。

定金竟佔樓價8成，不是名副其實之合理定金，固有關充公定金或雙倍賠定之合約條款，並沒有約束力，不能強制執行。

案件編號A3979/94

香港高等法院

民事訴訟

主審法官: 高等法院大法官楊振權

聆訊日期: 一九九六年十二月十六至二十、廿三至廿四日

宣判日期: 一九九七年一月十七日

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判  書

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背景

1. 本案涉及西貢榕樹澳村204約，542地段(以下簡稱該地段)上蓋丁屋三樓及天台(以下簡稱該物業)之買賣交易。

2. 該地段原獲批地人是曾防有。根據新批第11734號，曾防有在1980年8月取得在該地段興建丁屋一間之權益。

3. 新批第11734號批地條款列出，除非獲得政府同意及經獲批地人支付有關補地價金額，該地段及其上蓋物業之任何權益均不能轉讓。如獲批地人觸犯有關批地條款，政府有權將該地段收回。

4. 曾防有，聯同204約內，543，544，545，546，547及548地段之其他獲批地人(眾丁仔)，將他們所擁有之地段及發展權出讓。曾防有先後簽署多份文件，包括合約、授權書、按揭契、遺囑等，作出複雜安排，意圖將該地段及發展權轉到翠福發展有限公司(翠福)名下。而眾丁仔亦和翠福達成協議，授權翠福發展204約內一共7個地段。

5. 翠福在1991年4月22日和黃群峰經營之明暉(香港)貿易公司(明暉)達成協議，共同發展上述之7個地段，興建7幢每幢三層之丁屋。

6. 根據翠福及明暉之協議書，翠福有權指令眾丁仔以翠福認為合適之方法去處置該7個地段之所有權益。明暉則須負責在每一地段興建一幢三層高之丁屋及支付其他有關費用，包括適當金額，作補地價之用。

7. 1991年8月1日，明暉和被告人黃美賢(黃小姐)及許富國先生訂立合作協議書，發展上述7個地段之其中4個，即542，543，545及548地段，合作協議書詳細內容如下︰

合作協議書

8. 經甲、乙雙方協商有關新界西貢榕樹澳NO: 542，543，545及548，共四間鄉村丁屋之合作一事，並雙方簽定以下之協議:

(一) 甲方承出以上丁地四間，以經興建外牆，價值港幣壹佰捌拾萬元正。

(二) 乙方要付責一切興建及裝修這四間丁屋之工程費用，以給承建商(何氏兄弟工程)承造、協商興建費用為港幣壹佰伍拾萬元正。

(三) 甲方需付責繳付這四間村屋之福利費、還要協助各個男丁辦理地盤之必要手績，如申請入伙紙、轉名補地價及聯絡鄉村之風俗人情等等。

(四) 乙方需付責監管承建商(何氏兄弟工程)的建築和裝修之情況及質量。

(五) 甲、乙雙方需一同付責這四間丁屋之補地價費用及一切以後經律師樓買賣契約之所有費用，如轉名手續費等事。

(六) 這四間丁屋全部所賣得之所有收益，除去地皮成本價，建築和裝修費及所有之律師費用外，所得到之收益純利，甲、乙雙方各平均分配，各佔50%之權益。

特立此據存照，並雙方遵守執行，經簽署即時生效。

1991年8月1日

9. 1993年初，黃小姐和次名原告人李佩雲(李小姐)簽訂一份臨時買賣合約，涉及542號地段上蓋丁屋三樓及天台。臨時買賣合約由黃小姐草擬，並由雙方簽署，首名原告人宋衛僑(宋先生)則簽名作見證人。臨時買賣合約內容如下:

臨時買賣合約

10. 有關買賣之物業西貢榕樹澳村DD204 LOT NO 542號之地權，及上蓋建築物之三樓(2/F)樓宇業權。

賣方簽署	香港身份證號碼
	XXXXXXX(X)
買方簽署	香港身份證號碼
	XXXXXXX(X)
見證人	香港身份證號碼
	XXXXXXX(X)

11. 雙方在1991年12月期間就上述交易已有口頭協議，由黃小姐售賣給李小姐542地段之3份1不分割份數，及該地段上蓋丁屋三樓連天台之獨有使用及享用權。樓價為50萬元，原告二人亦在1991年12月及1992年1月期間先後4次支付黃小姐總數40萬元作為定金。

雙方亦達成協議由李小姐負擔因轉讓該地段及上蓋物業而須向政府繳付補地價金額之3份1。但雙方交易未能依協議完成。最後，在1994年1月，經黃群峰安排，曾防有將542地段上之整幢丁屋，轉契到林氏實業有限公司名下，代價是4佰萬元正。

原告人索償理由

12. 根據原告二人指稱，從1992年7月開始，黃小姐不停地要求李小姐先支付70萬元作補地價之用。由於黃小姐未能提交有關之政府文件及其他業權文件，使該付款要求有據可憑，原告二人拒絕支付。而該臨時買賣合約亦是在原告二人不停催促下，黃小姐才在1993年1月簽署。

13. 原告二人認為黃小姐沒有根據該臨時買賣合約內之第5條款，清楚交待上手契約，亦沒有履行第16條款，通知原告二人已獲得政府批准補地價及轉契。

14. 雖然該地段上蓋丁屋之滿意紙在1992年11月已發出，但黃小姐一直未有根據雙方協議，將該物業交吉給原告二人而令他們受損。

15. 原告二人向黃小姐追討自1993年2月開始之合理租金，每月8仟元計。

16. 原告二人並要求黃小姐根據臨時買賣合約第16條款，退回40萬元訂金及加1倍定金數目作為賠償。

被告人答辯及反索償理由:

17. 辯方首先指出，她和李小姐達成協議與宋先生無關。宋先生亦無權以原訴人身份向她提出訴訟。

18. 辯方再指出雙方協議，並非土地買賣協議。黃小姐祇是負責安排丁屋業權人將該物業轉到李小姐名下。而在1992年7月，她已安排將該物業從明暉手中交給李小姐。該項安排已構成將該物業交吉與李小姐。

19. 辯方亦指出在1993年10月20日以前政府已同意該地段可以補地價及轉讓。在1993年11月8日黃小姐更以書面通知李小姐，要求她在11月19日以前支付該地段補地價之金額之3份1，否則李小姐已支付之定金會被充公。但李小姐對該要求置若罔聞。再者，黃小姐早已通知李小姐她只有足夠款項支付該地段補地價金額之3份2。該地段補地價金額如不能依期全數支付，明暉有權根據和黃小姐及許富國訂立之合作協議書取消有關協議，令黃小姐蒙受重大金錢損失。黃小姐認為由於李小姐未能履行合約，依期支付該地段補地價金額之3份1而令她損失已付給明暉興建該丁屋之建築費78萬元及盈利損失94萬9仟8百元，所以向李小姐反索償總數172萬多元。

雙方證供:

20. 李小姐指出她和黃小姐是在1991年12月期間首次商談及協議購買該物業。李小姐說黃小姐表示她會辦理完成有關補地價及其他手續，然後她才須支付樓價尾數及補地價金額。黃小姐並擔保政府會批准轉讓該物業，否則會將40萬元定金歸還及支付相同金額作賠償。黃小姐並表示有關物業之滿意紙發出後，李小姐可先遷入該物業，但須負擔水電及其他費用。

21. 但在1992年7月，黃小姐要求李小姐將70萬元存入她的戶口供她作補地價之用。她並指出，明暉黃群峰和另一股東意見不合導致該股東退出合作項目，令她和黃群峰大失財政預算，所以要求李小姐先付補地價之費用。

22. 由於黃小姐出爾反爾，李小姐拒絕她的要求，她對黃小姐之信任程度亦大減，所以要求黃小姐簽署一份買賣合約作保障，但黃小姐以無空為理由，一直推搪。直至1993年1月初，李小姐致函黃小姐指出她需要一份臨時買賣合約及丁仔與翠福之土地買賣之協議，才有資格向銀行申請貸款。之後在1993年1月30日雙方在黃小姐的丈夫，即李小姐的哥哥之寫字樓見面，並簽署臨時買賣合約。

23. 該臨時買賣合約有兩份，由黃小姐準備及預早填寫及簽署，李小姐除簽名外，只填上通訊地址。宋先生在黃小姐要求下加簽作為見證人，並寫下日期。李小姐保存一份，另一份則交回黃小姐。李小姐保存的一份是原告證物1號。

24. 其後李小姐要求提供有關契約文件，而在1993年2月期間，黃小姐提交了4份文件包括（1）新批第11734號；（2）翠福和明暉所簽之合約；（3）明暉和被告及許富國所簽之合作協議書及；（4）大埔地政處所發有關該地段丁屋之滿意紙。

25. 李小姐要求黃小姐提交眾丁仔與翠福所簽之合約。但黃小姐表示黃群峰一直都沒有將眾丁仔與翠福所簽之合約交到她手，所以她亦不能提供有關文件。

26. 李小姐得知該地段丁屋之滿意紙已在1992年11月16日發出，所以要求黃小姐交樓。但黃小姐因李小姐沒有支付70萬元補地價費而拒絕她的要求。雙方亦因該問題而發生爭抝，導致關係破裂。

27. 1993年11月，李小姐致函黃小姐指出她在交樓問題上敷衍拖延，令她忍無可忍。她並警告黃小姐必須交樓及提交有關業權文件，否則會採取法律行動。黃小姐全無反應，所以原告二人在1994年4月入稟法庭向黃小姐追討。

28. 李小姐對"丁屋"交易之詳情認識不深，祇知"丁"是新界原居民而購買"丁屋"須要補地價。黃小姐亦對她說她毋須太了解詳情，就算向她解釋，她亦不會明白。

29. 李小姐指出黃小姐拒絕到律師樓辦理簽約手續，原因是她沒有從黃群峰手中拿到有關合約，她亦不想黃群峰知道她已出售該物業。而一直以來，她對黃小姐都十分信任，除了二人是姑嫂關係外，黃小姐對她的家人亦不錯。

30. 李小姐坦白承認，她沒有70萬元去補地價，但如果該物業契約清楚，則希望可向銀行按揭借貸。

31. 她重申臨時買賣合約是在1993年1月30日簽署，她說臨時買賣合約列出有關補地價之責任和她所理解的相同，亦和雙方協議脗合。就是黃小姐要先補地價，她再付錢給黃小姐。

32. 李小姐否認黃小姐曾將物業鑰匙交給她，而且黃小姐一直都指稱物業建築未完成。雖然黃小姐不斷催速她付補地價之金額，但由於黃小姐未能提交業權之全部有關文件，她不能籌到足夠金錢，故一直都拒絕支付。

33. 李小姐否認曾設法售賣該物業，亦從未收過黃小姐催收補地價金額之通知。黃小姐亦從未交待過業權轉讓詳情及她和明暉之協議，她亦否認曾向黃小姐借錢供她作補地價之用。

34. 李小姐之丈夫宋先生基本上支持李小姐之說法，實際上他很少直接參與和黃小姐之交易。40萬元之定金部份由他支付，但都是透過李小姐進行，他表示曾向一些義務律師尋求意見，並獲告知業權契約不齊全會產生問題。

35. 宋先生亦指出黃小姐告訴他因為三個股東中，其中一個退出，令她遭遇經濟困難，所以要求原告人先付補地價金額。宋先生表示不願意，除了無錢外，亦因黃小姐說補地價由黃群峰負責。他們不認識黃群峰，對有關安排也不放心。他亦確認臨時買賣合約是在1993年1月30日簽署，並指出是應黃小姐要求作為見證人簽名。

36. 宋先生同意無文件顯示他是買家之一。他表示可以隨時加名。他到過該物業不超過10次，但否認曾在92至93年初和黃小姐的丈夫李經倫帶人往該物業"睇樓"。他亦否認黃小姐曾表示在補地價之前，該物業不能買賣。

37. 宋先生堅持臨時買賣合約內容是要求黃小姐先負責補地價並把手續辦妥，他們才須要支付有關補地價金額。

38. 黃小姐表示，除了向李小姐解釋她和明暉合作之詳情外，亦向她清楚表明丁屋買賣之性質，說明業權在補地價前不能轉讓。她並警告李小姐她必須有錢補地價，否則不適宜購買該物業，因為會影響其他單位。

39. 黃小姐指稱李小姐一直監察物業之建築過程，而在1992年7月建築完成後，已將該物業之鑰匙交給李小姐以履行交吉之責任，而李小姐亦曾在該物業天台舉行燒烤活動招待親戚朋友。

40. 在1993年初，她知悉整幢物業補地價要210萬元後，便立刻當面知會李小姐，要她準備70萬元。李小姐除了表示價錢太貴外，沒有表示無能力支付該筆款項。

41. 其後李小姐表示要籌錢，並要求黃小姐簽署一份臨時買賣合約以便向銀行展示，安排按揭。有關臨時買賣合約是在1993年2月26日在雅閣餐廳內交給李小姐。當時她將兩份已寫妥及自己已簽名之合約，一份交給李小姐，一份自己保留。黃小姐否認李小姐及宋先生在她面前簽署文件。她說他們從未在她自己保留的一份文件上簽名，她並表示李小姐曾經安排將該物業放盤。

42. 補地價的準確數目在1993年11月才經明暉通知，她立刻通知李小姐要求她支付70萬元，後因李小姐不能支付，曾要求明暉申請將補地價限期推後。但到1993年12月補地價最後限期前，李小姐仍未能支付70萬元，至令她不能將補地價所需之總數交給明暉。後來明暉自行補地價，但將黃小姐在該丁屋之權益全部沒收，令她蒙受重大損失。

43. 她表示基於某種原因，仍然考慮應否向明暉追討，最後黃小姐在法庭追問下承認她和明暉有其他合作項目而受明暉控制，她害怕開罪明暉，所以不敢就該丁屋問題向明暉追討，並表示如明暉在其他合作項目上向她採取行動，她之損失會較她在該丁屋方面之損失為大。

44. 黃小姐亦傳召潘敬泰律師作供，細說曾防有在轉移該物業上所作之安排，並首次展示曾防有簽署轉讓該物業之有關文件。

45. 辯方最後的兩個證人是黃小姐的丈夫李經倫先生和她的同事及好友彭煖弟小姐。

46. 李經倫指出從1992年中至1993年初期間，曾多次應李小姐之請求，送人到該物業“睇樓”，每次宋先生都在場，他亦有該物業之鑰匙。而每次"睇樓"都是由李小姐安排，李經倫亦表示事發後黃小姐和黃群峰先生維持良好關係，到目前為止仍每月平均會面兩次。他表示曾打算用該丁屋之一、二樓作為居所，但一直都無作出安排，詳情他個人不清楚，因為有關投資全由黃小姐個人出資，他不便追問，而黃小姐亦無向他交待。

47. 彭煖弟小姐證明在1993年2月26日收到李小姐電傳一份文件。她將該文件交到黃小姐手中，當時彭小姐是在黃小姐家人所經營之雲記五金工作。在1993年6月30日，彭小姐轉到黃群峰經營之金輪投資公司工作，一個月後，黃小姐亦到金輪投資公司和她一起工作，從開始到她在1995年初離開金輪投資公司時，黃小姐一直協助黃群峰先生處理有關丁屋買賣之生意。

有關合約立約人身份

48. 宋先生指稱有權以當事人身份向黃小姐直接提出訴訟追討，因為他有份付出部份定金，亦因為李小姐曾向黃小姐表示會以他名字登記為該物業註冊業主之一。

49. 該論點不能成立。本席要決定的並非誰支付定金，亦非誰會成為該物業註冊業主。而是誰是合約立約人。

50. 雙方同意有關交易之一切安排，全由李小姐個人和黃小姐接觸。宋先生全沒有參與，亦沒有和黃小姐達成任何協議，宋先生不是有關合約之立約人之一，亦無權以合約當事人身份作為原告人之一向黃小姐追討。

51. 本席接受黃大律師的陳詞，判令宋先生無權作為本案原告人之一向黃小姐直接追討。他之追討必須透過李小姐向黃小姐提出。

法律之分析

（一）本案引出之首個法律問題是雙方合約之合法性

52. 代表被告人之黃大律師指出李小姐和黃小姐之交易，涉及買賣轉讓丁屋權益。該項交易未獲政府同意，亦未補地價，有違批地條款。所以該交易不符合公眾利益。法庭應視該項交易為不合法，亦因此不強制執行雙方合約之條款。故李小姐之索償及黃小姐之反索償都應被撤銷。

53. 大法官Kerr L. J. 在Euro-Diam Ltd v. Bathurst [1990] QB 1 一案指出： ─

"可恥行為"被視作有效抗辯理由是基於公共政策原則 - 如原告人犯了法庭不應忽視之非法或不道德行為，法庭便不會協助原告追討。如果接受原告人之申索會構成對社會大眾之公然侮辱，該原則便適用。否則法庭有協助或鼓勵原告人進行非法行為或鼓勵其他人作同等行為之嫌。"

"The ex-turpi causa defence rests on a principle of public policy that the court will not assist a plaintiff who has been guilty of illegal (or immoral) conduct of which the court should take notice. It applies if in all the circumstances, it would be an affront to public conscience to grant the plaintiff the relief which he seeks because the court would thereby appear to assist or encourage the plaintiff in his illegal conduct or to encourage others in similar acts."

54. 本案雙方都沒有在狀書中提及交易屬非法之問題。一般來說，法庭祇能處理在狀書中涉及之問題。如狀書沒有涉及，法庭不會處理。但涉及合約合法／非法之問題，法庭必須採取特殊處理方法。

55. 大法官Devlin J. 在Edler v. Auerbach [1950] 1 KB 359一案中提到法庭處理非法合約案件之應有態度時指出：─

"North Western Salt Company Ltd v. Electrolytic Alkali Company Ltd [1914] AC 461 一案引出4個觀點：

第1：不論狀書有否提及非法之問題，如有關合約表面上已屬非法，法庭不會強制執行該合約之任何條款；第2：如合約表面上並非不合法，在狀書中未有提及之情況下，法庭不應接納外來之環境證據去顯示有關合約有不合法之目的；第3：如顯示合約有非法目的之事實，在狀書中未有提及，但由於未遭反對或其他原因已向法庭提出，法庭亦不應考慮該等事實,除非法庭信納已經掌握了與案有關之全部事實；第4：如法庭信納已經掌握有關之全部事實，而該等事實清楚顯示有關合約有非法目的，無論狀書是否有提及該等事實，法庭都不會執行合約內之條款。

"Counsel then cited North Western Salt Co. Ltd v. Electrolytic Alkali Co. Ltd. That case, I think, authorizes four propositions first, that, where a contract is ex facie illegal, the Court will not enforce it, whether the illegality is pleaded or not; secondly, that, where, as here, the contract is not ex facie illegal, evidence of extraneous circumstances tending to show that it has an illegal object should not be admitted unless the circumstances relied on are pleaded; thirdly, that, where unpleaded facts, which taken by themselves show an illegal object, have been revealed in evidence (because, perhaps, no objection was raised or because they were adduced for some other purpose), the Court should not act on them unless it is satisfied that the whole of the relevant circumstances are before it; but, fourthly, that, where the Court is satisfied that all the relevant facts are before it and it can see clearly from them that the contract had an illegal object, it may not enforce the contract, whether the facts were pleaded or not."

56. 黃大律師指出，本案涉及之交易違反批地條款，表面已屬不合法。無論如何，法庭已掌握全部有關案情事實，而該等事實顯示雙方合約違反批地條款，所以法庭不應執行該合約內之任何條款。

57. 本席認為法庭已掌握有關該宗交易之全部案情事實，雖然狀書中未有提及雙方交易屬非法性之問題，本席亦應加以考慮。

58. 本席認為，原告人和被告人之合約，只是一宗房地產買賣合約，表面上絕非不合法。雖然交易有違官批地條款，但不涉任何犯罪或違法行為。政府對上述違反批地條款行為，只能視作毀約行為，有權將土地重收。該毀約行為，和其他一般民事毀約行為，並無區別。再者，只要獲批地人支付有關補地價金額，政府一般都不反對丁屋業權之買賣轉讓。

59. 辯方證人潘敬泰律師作證時指出，政府一直都沒有因違批而採取行動收回土地。

60. 如果立約一方對違批行為，不採取積極行動去加以制止，從公眾利益及公共政策之立場而論，本席並不認為有需要把違批之丁屋業權買賣轉讓交易視為不合法，而不強制執行有關轉讓交易合約之條款。本席不接納黃大律對合約屬非法所作之陳詞。

(二)本案引出之另一法律問題是雙方合約是否土地買賣或土地權益轉讓契約：

61. 根據香港法例第219章物業轉易及財產條例第35條，土地買賣或土地權益轉讓契約在不同情況下受到各種隱含契諾(Implied Covenants)所規限。

62. 第1附表第1部A段，轉讓人作出隱含契諾如下:

如土地藉轉讓而分割，則由轉契的日期或轉讓契所述的其他日期起，轉讓人須在到期之日繳付地稅餘額，並須遵守及履行載於官契及任何公契內而又是承租人須遵守及履行的所有契諾(繳付全部地稅的契諾除外)，協議及條件，但只限於該等地稅、契諾、協議及條件與土地仍然歸屬轉讓人的部分有關者。

第1附表第2部，出讓人(賣方)訂明以實益擁有人身份向付出有值代價的買方須作出下述隱含契諾：

(1) 官契是妥善，有效及依然存續的。

(2) 在以下各項與所轉讓的土地有關的範圍內 -

(a) 根據官契須繳付並藉官契保留的額外費用或其他款項(如有的話)以及地稅至轉讓契的日期為止，以獲繳付；及

(b) 載於官契及任何公契內的契諾、條款及條件，至轉讓契的日期為止，已獲遵守及履行。

(3) 賣方現享有妥善的權利及業權，可將土地在並無產權負擔的情況下(轉讓契內另有指明者除外)轉讓，但須符合明訂的作出轉讓契的方式。

(4) 轉讓契明訂的承讓人(買方)，以及任何藉?該承讓人而得業權的人，可在不受任何合法干擾或擾亂下，安寧地取得土地管有權，並在官契(及官契的任何續期)所餘年期內，持有及享有土地。

(5) 買方或任何藉其得業權的人合理要求的一切合法行為，轉易及事情，須在買方或任何藉着買方得業權的人要求並繳付費用的情況下，不時及在所有時候予以簽立及作出(但須符合明訂的作出轉讓契的方式)，以進一步或更完善地將土地及其每一部分轉易予買方及藉着買方得業權的人。

63. 再者，物業轉易及財產條例第13條有明確規定，土地的買方有權要求賣方出示與該出售土地有關的官契，作為該土地業權的證明以及

(a) 出示在下期間該土地業權的證明

(i)…

(ii)…

(b) 出示(a)段所述的轉讓契，按揭文件或押記文件內提述的任何用以設定或處置某項權益，權力或義務的文件，而該項權益，權力或義務並無顯示已經終止或期滿，而該土地任何部分的處置是受其規限者：

……

64. 黃大律師辯說李小姐及黃小姐之間之合約，不屬土地買賣或土地轉讓契約。他指出合約內容屬一個由黃小姐安排，將丁仔或地主之權益，直接轉契與原告人之恊議。他要求法庭以客觀之態度去考慮雙方合約之確實性質及目的。

65. 本席同意黃大律師之陳詞。法庭應以客觀及合理的態度去考慮雙方之意向，決定有關合約之性質。

在Reardon Smith Line Ltd v. Hausen Tangen [1976] I W. L. R. 989一案之中，大法官Lord Wilberforce在996頁指出：

"當談及合約雙方之意向時，必須採取一個客觀準則。合約雙方不能就他們之意向提出直接證據。須要查明的是一個合情合理之人在合約雙方所處之情況下，所應會有之意向。同樣地，當談及某人之意圖目標或商業上之目的時；所談者應是客觀而言，一個合情合理之人，在合約雙方所處之情況下，應會有之想法。"

"When one speaks of the intention of the parties or the contract, one is speaking objectively. The parties cannot themelves give direct evidence of what their intention was and what must be ascertained is what is to be taken as the intention which reasonable people would have had if placed in the situation of the parties. Similarly when one is speaking of aim, or object, or commercial purpose, one is speaking objectively of what reasonable persons would have in mind in the situation of the parties."

66. 當考慮雙方合約之性質時，需從整體性及以客觀之態度去衡量。

67. 黃大律師將重點放在雙方臨時買賣合約內之第14條款，指出該條款顯示黃小姐並非該丁屋註冊業主。而她只答應會負責安排現有丁仔或地主，在交易時直接轉契與買方。

68. 土地買賣或土地轉讓契約之賣方，很多時亦非物業之註冊業主。賣方可以是受託人、確認人、承接人、法定人、承押記人，或遺產代理人。賣方亦可以安排註冊業主直接轉契與買方。

69. 這點並不影響土地買賣或土地權益轉讓契約之性質。

70. 物業轉易及財產條款對※土地§作以下釋義：

"土地"包括

(a) …

(b) 土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；

(c) 土地的不分割份數的全部或部份，以及土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；及

(d) 附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西。

71. 由始至終，李小姐及黃小姐交易之目的，無論是根據口頭協議，書面協議或整體協議，都只有一個，就是令原告人成功購入542地段之3份1不分割份數及該地段上蓋丁屋三樓連天台之獨有使用及享用權。

72. 被告人在答辯書中第一段亦承認。李小姐及黃小姐協議售賣該物業。代價是50萬元，另加該地段3份1補地價金額。

73. 再者，雙方簽定之臨時買賣合約清楚列明一般土地買賣之常見條款，包括物業之所在地、雙方詳情、樓價、付款辦法、樓宇狀況、交易日期及雙方之權利、義務等。

74. 以上種種，都清楚顯示雙方之合約是土地買賣或土地權益轉讓契約。

75. 被告人一方要依靠臨時買賣合約第14條款，指稱雙方合約並非土地買賣或土地權益轉讓契約，實屬牽強，該指稱不能成立。

76. 本席認定雙方合約是土地買賣或土地權益轉契約，而亦應受上述物業轉易及財產條列第35條和附表所列之隱含契諾以及第13條所列之隱含條款所規限。

77. 雖然雙方協議沒有清楚顯示被告人對該物業擁有權之性質，但作為該物業之賣方，被告必須根據有關隱含契諾證明：

(1) 該物業應付補地價及官地租金已清付；

(2) 官地租契或批地各契諾，條件和條款均已遵行；

(3) 她享有妥善的權利及業權，可將土地在並無產權負擔的情況下轉讓。

78. 作為買方，李小姐亦有權要求黃小姐出示與該物業有關之官契，包括任何用以設定或處置某項權益，權力或義務的文件，以證明她對該物業擁有業權。

79. 以上幾點，被告人黃小姐都未能履行。

80. 由於雙方買賣有違官批令政府有權收回該地段，可能招致買方嚴重損失。賣家明顯地未享有妥善的權利及業權，更不能將有關土地在並無產權負擔的情況下轉讓。

81. 當然，如賣方在交易前已向買方作出清交代，說明雙方交易之可能後果，買方在事後未必能作有效投訴。

82. 但根據黃小姐之證據，她只向李小姐說明雙方買賣要做完補地價手續後才能進行。她未有提及政府收回土地之可能性。事實上她本人在該問題上亦未能完全掌握，更不能向李小姐清楚交代。在這點，被告人黃小姐有違有關之隱含契諾。

83. 再者，雙方沒有爭議的一點是黃小姐由始至終未能提交曾防有將有關地段權益轉移到翠福名下之文件。直至開審後數天，該有關文件才由當時處理有關安排之潘敬泰律師向法庭提交，證明曾防有當時已經透過各種安排，將該地段權益，轉到翠福名下。

84. 物業轉易及財產條例第13條明確指出土地買方有權要求賣方出示一切土地業權之證明文件。

85. 李小姐已經作出如此要求，目的是安排按揭，從銀行貸款補地價。但黃小姐祇能提交部份文件，有違雙方合約之隱含條款。

86. 而事實上，雙方之書面協議，亦有涉及該問題。雙方簽訂之臨時買賣合約有下列聲明：

(5) 賣方保證上手契約清楚，如現有按揭者亦由賣方在交易前自行清理。

87. 雖然上述條款含糊，未能清說明※保證上手契約清楚§之性質及範圍。但法庭不能忽視根據雙方協議原告人已付40萬元給黃小姐。如買賣繼續進行，他們要多付80萬元。對原告人來說，該數目是非常之龐大。他們有權確信所有契約清楚及交易會令他們能完整地擁有該物業之所有合法權益。但黃小姐未能出示曾防有將該地段權益轉到翠福名下之有關文件，令原告人在該問題上有所保留。更可能因此令他們不能向銀行申請按揭貸款。

88. 以上種種令本席認為黃小姐之行為不但有違雙方合約之隱含條款，亦有違雙方簽定之書面協議。

89. 從法律觀點加以分析，違約者實為被告人黃小姐，而並非原告買家。

案情及事實之分析

90. 雖然雙方在案情及事實方面有重大分歧，本席並不認為需要解決全部分歧。

91. 主要分歧有下列兩點：

(一) 原告買家是否應自己負責在轉契，交易前先付補地價金額，而非由被告賣家先辦理完補地價手續，買家才向她支付有關補地價金額。

(二) 該物業是否在1992年中已交吉給原告買家。

92. 在補地價應由誰先付之問題上，本席已經考慮雙方之全部證供。毫無疑問，根據有關協議買方須要負責該幢丁屋3份1之補地價，但本席不接受辯方所指在口頭合約期間已經清楚指明買方須先付賣方補地價金額，令賣方有能力去補地價。

93. 在口頭協議期間，雙方份屬姑嫂，關係密切及良好。當時補地價金額不詳，李小姐指稱根據黃小姐表示，3份1補地價金額祇需10萬至20萬元。

94. 本席不認為在口頭合約成立時，雙方有必要在補地價問題上訂立誰須先付。一個可信之情況是當時雙方並沒有在該問題上有詳盡協議。其後黃小姐發覺補地價金額龐大，所以要求李小姐先付，但李小姐並沒有給予確實答覆，但為了維持良好關係，避免定金不被充公，亦未有當面拒絕，在該問題上雙方成膠著狀態亦令雙方關係開始破裂。

95. 在1993年初，李小姐對黃小姐信任減弱，為保障己方利益而要求黃小姐簽訂臨時買賣合約。在填寫臨時買賣合約時，我相信黃小姐意圖以該合約約束李小姐，令她要先付補地價金額，但後果不如理想，雙方簽訂之臨時買賣合約在誰要先付補地價問題上亦是含糊不清。

96. 有關條款如(乙)(A)餘數，10萬元正，在買方自行補地價，轉名時付清。

(4) 交易日期：-

在政府批准補地價?14天內必須交易。屆時買方必須自行補地價及交齊樓價尾數時交易。

(10) 在轉契時政府收取之補地價數目，由買方獨立支付。

97. 都未能清楚顯示李小姐必須先付補地價金額給黃小姐。

98. 本席認為，雙方並未就誰先付補地價金額問題上有確實協議。黃小姐不能單方面堅持李小姐須先付，否則認定其行為違約。

99. 由於雙方並未就誰要先付補地價這個問題達成協議，作為賣家，黃小姐須先自行補地價，然後才能將有關物業業權轉給原告買家，不能因原告買家未能先補地價而視其為毀約，拒絕繼續進行交易。

100. 在交吉問題上，被告賣家依賴李小姐的哥哥李經倫之證供，認定李小姐在92年中至93年初曾多次安排客人“睇樓”，目的是出售該物業圖利。雖然李小姐及宋先生極力否認，但權衡可能性後，本席認為李經倫先生之證供較為可信。本席亦接受他的證供顯示宋先生的確擁有該物業鑰匙，需要時可以帶客人※睇樓§。

101. 但將物業鑰匙送交買家，並不表示已將物業交吉。根據臨時買賣合約，賣家要在建築完成後，交吉與買方，而水、電、差餉等雜費則由買方負擔。

102. 雖然物業入伙紙是在92年11月才簽出，黃小姐指出物業鑰匙在同年7、8月已在母親家中交到李小姐手中。但該物業從未裝修，亦無傢俬，而李小姐亦從未入住過該物業。當時李小姐夫婦同住在宋先生父母荃灣家中，如該物業已可入伙，根據常理李小姐及宋先生必會裝修該物業以作居所，或作渡假之用。但證據顯示，她們從未作過該項打算。

103. 李小姐指出黃小姐一直托詞，說該物業建築未完成，所以不能入住。

104. 本席認為因李小姐未能依照黃小姐建議，將應付之補地價金額先交出，黃小姐沒有作出適當安排及交代，令李小姐可以遷入該物業。

105. 考慮到雙方關係，黃小姐雖然未有將物業交吉與李小姐，但為方便李小姐安排客人”睇樓”而將該物業鑰匙交給李小姐亦是人之常情，不足為奇。

106. 根據臨時買賣合約，交吉並非將有關業權，妥善地轉移給買家，祇須實質上將物業無條件交出。本席接受李小姐之證供認定黃小姐未有實質地將該物業無條件交給李小姐，而托詞該物業建築未完成。本席認定黃小姐並未依照雙方協議，將該物業在建築完成後，交吉給李小姐。

107. 無論在法律方面或事實方面，本席認為毀約者都在被告賣方，而非在原告買方。黃小姐因此必須向李小姐作出賠償。

賠償問題

108. 李小姐向黃小姐索償只有兩項，(一)租金，(二)雙倍賠定。

109. 在租金索償方面，李小姐指出，由於黃小姐未有在丁屋建築完畢後，在1993年2月將丁屋交吉，致令她損失租金每月8千元正。但在租金索償方面，李小姐完全未有提出任何證據作支持。

110. 首先，李小姐說法不是因丁屋未能依約交吉，令她需要另租居所，招致每月損失租金8千元。亦不是因丁屋未能交吉，令她不能將丁屋出租，賺取租金。李小姐一直以來都在宋先生家中居住，亦從未有打算將有關丁屋出租。再者，亦沒有證據顯示該丁屋每月租金之等值，令法庭有所依從。因為在租金索償方面，李小姐未有提出任何基礎作支持，對該項申索償，本席必須撤銷。

111. 李小姐雙倍賠定之索償是根據雙方口頭協議及臨時買賣合約第16條款提出。該條款列出賣方保證該物業會獲得政府批准補地價及轉契，否則買方有權取銷合約及買賣。而賣方同意交回買方已付之定金及加壹倍定金數目賠償與買方。

112. 如果雙方在合同內規定，某一方在違約事件發生時須支付對方若干指定之款項，該條款能否強制執行，視乎該定額之賠償是算定賠償金(Liquidated Damages)或罰款賠償金(Penalty)。如是前者，該條款可以強制執行，如是後者，則屬無效。

113. 算定賠償金必須是雙方真正算定預計損失之賠償而非為了阻嚇違約的一方面而無根據違約之可能後果來預計損失之賠償。當然考慮有關條款時，須根據每份合約的個別情節和條款決定。

114. 在樓宇或物業買賣方面，上述之規條受到某程度之彈性處理。無論是否有真正損失，合約一方有權充公違約一方之定金或要求雙倍定金賠償，但有關定金通常不能超過樓價1成。上述彈性處理方法是經過在普通法下長期施行之習慣而成，而香港亦一直遵從。但如果定金超過1成，在對方違約時要求充公定金或雙倍定金賠償，合約之一方一定要顯示該超過樓價1成之定金，因某種特殊情況是合理的。

115. LORD BROWNE-WILKINSON大法官在Workers Trust and Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd [1993] 2 All ER 370一案中第373頁指出“一般而言，合約條款要求違約一方要支付對方一筆款項或將一筆已支付款項充公都屬罰款賠償金，是不合法的。除非有關條款所列是算定賠償金，意思是一個真正算定無辜一方因違約而蒙受之預計損失賠償。例外是根據土地買賣合約而支付之定金。遠古的法學確立了下列原則，就是合約1成之定金可以充公，即使定金之數目與賣家因違約而蒙受之預計損失全無關係。

"In general, a contractual provision which requires one party in the event of its breach of the contract to pay or forfeit a sum of money to the other party is unlawful as being a penalty, unless such provision can be justified as being a payment of liquidated damages, being a genuine pre-estimate of the loss which the innocent party will incur by reason of the breach. One exception to this general rule in the provision for the payment of a deposit by the purchaser on a contract for the sale of land. Ancient law has established that the forfeiture of such a deposit (customarily 10% of the contract price) does not fall within the general rule and can be validly forfeited even though the amount of the deposit bears no reference to the anticipated loss to the vendor flowing from the breach of contract.

116. LORD HAILSHAM L.C.大法官在Liuggi Plantations Ltd v. Jagatheesan [1972] MLJ.89一案中頒下判詞，在賣方沒有因買家違約而蒙受損失之情況下，仍判令他有權充公買家通常支付之樓價1成定金。但大法官屢次指該定金數目必須合理。他指出︰

“事實一筆合理之定金，一直被視作一項分期付款，亦被視為履行合約之保證。於英國法或普通法之慣例，充公定金不會被視為是一種懲罰”。

"But the truth is that a reasonable deposit has always been regarded as a guarantee of performance as well as a payment on account, and its forfeiture has never been regarded as a penalty in English law or common law usage."

117. 所以在上述Workers Trust and Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd一案中，英國樞密院判樓價2成半之定金，不是一個可以合理被充公之定金數目。樞密院並判令法院亦不能下令充公樓價1成定金而只歸還另外1成半定金。

118. 大法官LORD BROWNE WILKINSON在第376頁中指出：－

“上訴法院採取中庸之道，下令有關銀行可充公1成定金而須歸還另外之1成半定金。樞密院大法官們不能認同該判令。有關銀行協議一整數，即賣價2成半為定金，如該定金屬不合理而非名副其實之定金，則定金必須全數歸還。有關銀行未有在合約中規定樓價1成為合理定金，所以亦無權獲得該有限金額。如未能確立該整數實是定金，後果無異於雙方未有在定金上達成任何協議。

"The Court of Appeal took a middle course by ordering the repayment of 15% out of the 25% deposit, leaving the bank with its normal 10% deposit which it was entitled to forfeit. Their Lordships are unable to agree that this is the correct order. The bank has contracted for a deposit consisting of one globular sum, being 25% of the purchase price. If a deposit of 25% constitutes an unreasonable sum and is not therefore a true deposit, it must be repaid as a whole. The bank has never stipulated for a reasonable deposit of 10%; therefore it has no right to such a limited payment. If it cannot establish that the whole sum was truly a deposit, it has not contracted for a true deposit at all."

119. 本案樓價50萬、定金40萬，佔樓價8成。就算將補地價金額考慮在內，定金仍佔樓價3成半。無論從任何角度觀之，該數目實是罰款賠償金，而非名副其實之合理定金，因此有關雙倍賠定之條款，既沒有約束力，亦不能強制執行。

120. 李小姐無權根據協議要求黃小姐作雙倍定金賠償。李小姐祇能得回已支付之定金40萬元正。

121. 由於本席認定有關之40萬元實非合理之定金數目，而屬罰款賠償金，固買家有權獲法庭判令充公定金之合約條款無效，不能強制執行。就算本案違約者是李小姐，黃小姐亦無權充公該40萬元定金。如要作出有效之追討，須首先證明因李小姐違約而蒙受損失。

黃小姐之反索償

122. 由於本席判定本案違約者是黃小姐而非李小姐，黃小姐之反索償當被撤銷。即使違約者是李小姐，要提出有效之反索償，黃小姐必須證明她因李小姐之違約而蒙受損失，她必須確立違約與損失之因果關係。否則即使對方違約，她亦不能獲得賠償，因為對方需要負責的只是因違約而導致的損失。

123. 換句話說，違約行為雖然不需要是損失之唯一原因，但必須是一個重要及實質原因之一，受損失者才能根據違約行為獲得賠償。黃小姐反索償書中指稱因李小姐未能支付70萬元補地價，導致她沒有足夠金錢為整幢丁屋補地價。因此明暉將整幢丁屋收回令她損失建築費及應得利潤。案情顯示明暉在完成補地價後約兩星期在1994年1月初以4佰萬元將該丁屋賣出。黃小姐指稱明暉在售賣該幢丁屋後完全沒有將賣價任何部份交回黃小姐。對該指稱，本席持保留態度。表面上明暉絕無合理原因支持該行徑。如黃小姐未能交錢補地價而要明暉代支，明暉損失只是補地價金額之兩星期利息，它絕無藉口將黃小姐擁有之該幢丁屋權益全部沒收。經本席再三詢問，黃小姐承認她不向明暉採取行動，就該幢丁屋向明暉追討，全因她和明暉有其他合作生意，她害怕跟明暉關係破裂，會令她招致更大損失。即使黃小姐就該幢丁屋有任何損失，該損失和李小姐違約全無因果關係。代表黃小姐之黃大律師亦深明該明顯道理，故未有就該問題向法庭作出有力陳述。

124. 黃小姐向李小姐之反索償，全無法理支持亦無事實依據，故須全數撤銷。

125. 雖然本席作出之裁決是黃小姐違約，但從實際情況觀之，不論違約者是誰，後果都相同，黃小姐須將李小姐支付之定金交還。雙方不能再向對方作其他追討。

結論

1. 首名原告宋衛僑向被告黃美賢之索償被撤銷。

2. 次名原告李佩雲向被告黃美賢之索償得直。黃美賢須向李佩雲交還港幣40萬元正，另加利息。利息以年息8厘計，由1993年1月1日開始計算。

3. 被告黃美賢向次名原告人李佩雲之反索償被撤銷。

一九九七年一月十七日

原告人宋衛僑、李佩雲親自出庭

被告人黃美賢由 Clarke and Liu 律師事務所轉聘黃克明大律師代表出庭