景發工業中心業主立案法團 訴 何振聲及另一人

LDBM 353/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第353號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期 : 2005年11月30日及12月1日

最後提交結案陳詞日期 : 2005年12月22日

頒下判案書日期: 2006年1月13日

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判    案    書

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背景

1.申請人為香港九龍九龍灣宏開道13號景發工業中心 (“該大廈”) 之業主立案法團。 第一及第二答辯人為該大廈8樓9號室單位（“該單位”）之共同業主。 申請人的申請是向答辯人追討有關該單位之維修基金分攤費用 15,200元及訟費。

2.根據申請人的案情, 申請人於1997年4月17日發出召開業主大會通告， 通知業主開會日期為1997年5月6日。 通告上列出的大會議程包括“商討及表決通過應急基金分攤費”。其後，於1997年5月6日之業主大會上，大會決議通過徵收應急維修基金，每份業權份數須支付150元。

3.由於該單位的業權份數為38份，申請人認為答辯人須支付應急維修基金分攤費 5,700元。答辯人拒絕支付該款項，申請人遂向土地審裁處入稟案件編號LDBM281/1998，追討該款項。

4.在該案中，土地審裁處於1999年9月10日裁定申請人敗訴，原因是土地審裁處裁定維修基金分攤費用須按照該大廈公契第10（e）條及附表3上所述的管理費份數計算，而非按照業權份數徵收。

5.該大廈公契第10（e）條有以下條款：-

“In addition to the monthly service charge, every owner shall pay to the Manager on demand a due proportion equivalent to his respective Management Fee Unit stipulated in the Third Schedule hereto (hereinafter call “ the Management Fee Unit”) in the said premises the cost of all major repairs, replacements and renovations not covered by the monthly service charge and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said premises……”

6.由於上述的判決， 申請人遂重新以管理費份數計算維修基金分攤費, 並於1999年9月22日發出召開緊急業主大會通告，通知業主開會日期為1999年10月8日。 通告上列出的大會議程包括商討表決通過應急維修基金分攤費，更改為以管理費份數計算, 每一份管理費份數徵收83元。 其後，1999年10月8日的緊急業主大會議決通過以管理費份數計算維修基金分攤費，每一份管理費份數以83元為計算基數，並將新舊基金計算差額多除少補。

7.申請人於2000年3月28日再次發出召開業主大會通告，通知業主開會日期為2000年4月28日。 通告上列出的大會議程包括：

“(三)	「永順顧問公司」解釋大廈維修工程事項，分析標書報價，接受業主發出提問並作出解釋。
(四)	因工程費用龐大，商議及選擇切要工程項目進行維修， 表決通過維修項目細項及上限總金額，商討表決選擇承建商方法。
(五)	因上述第（四）項，表決通過： A.       徵收維修基金總數及 B.       基金按每戶管理費份數徵收。
(六)	表決通過今次向每戶徵收的維修基金數目，將與上次已收的維修基金數目對沖，多除少補。
(七)	臨時動議。”

8.其後，2000年4月28日的業主大會議決通過維修基金總數上限為2,500,000元，分攤金額會以各業戶的管理費份數為基數，每份以200元為準。

9.由於該單位的管理費份數是76份，所以，以每份200元計算，答辯人須支付的維修基金分攤費應為15,200元。 不過，答辯人拒絕支付該款項或任何金額 。

10.申請人於2001年4月3日入稟小額錢債審裁處，案件編號為 SCTC016421/01，向答辯人追討維修基金分攤費15,200元。 申請人其後中止小額錢債審裁處之申索，轉至土地審裁處提出本案之申請。

答辯人的答辯理由

11.根據答辯人的再次修改反對通知書，答辯人提出的反對理由可撮要如下：-    

(1)	答辯人認為申請人所申索的“債項”是發生於1997年5月6日，而申請人是在2004年11月11日才入稟本案，歷時超過《時效條例》容許的6年時限；及
(2)	申請人須證明其處理大維修之程序與《建築物管理條例》（“該條例”）相符，例如申請人是否依據該條例第20A及44條選擇承建商，為何徵收費用由5,700元上升267%變為15,200元，及該條例第21(1A)及21(2)條是否在大會上討論及通過。答辯人須在收到申請人的文件後，才可詳細列出申請人犯錯之處。

12.不過，根據答辯人的書面結案陳詞，答辯人只就以下3個事項提出爭議：-

(1)	有關的會議通告是否符合該條例附表3第2(2)(b)段的要求, 指明將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項；
(2)	申請人在選擇承建商時，是否遵照該條例第44條所述之工作守則辦事；及
(3)	第一次估計的徵收費用與第二次徵收的相差兩倍半之多，必須在業主大會上討論。

時效條例

13.首先，申請人的申請是基於2000年4月28日業主大會通過的決議，而並非根據1997年5月6日的決議而提出。申請人的申請並沒有超過6年時間。

14.再者，申請人申請的訴因是基於該大廈的公契條文而作出。公契乃一份蓋印文據（見 Aikan v. Stewart Wrightson Members Agency Ltd. [1995] 1 WLR 1281, Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Ltd. & Another [2003] 1 HKLRD 455 及荃灣花園業主立案法團訴梁振鴻及另一人[2005] 1 HKLRD 240）。根據《時效條例》第4（3）條，基於蓋印文據的訴訟，時限應是12年，而並非6年。所以答辯人這方面的反對理由完全不能成立。

會議通告

15.答辯人質疑在2000年4月28日業主大會上表決通過的維修基金總數上限為2,500,000元，但並沒有在2000年3月28日的會議通告上指明數目，違反了該條例附表3第2(2)(b)條的規定，而根據附表3第3(7)條，有關的決議屬於無效。

16.不過，本席不同意答辯人的見解。該條例附表3第3(7) 條的條文如下：-

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

17.根據上述的條文，有關的決議如果是附加或附帶於已列載的決議或其他事項亦不會無效。 2000年3月28日的通告上雖然沒有列出2,500,000元這數字，但通告內容第四項議程已清楚說明“因工程費用龐大，……， 表決通過維修項目細項及上限總金額”。第五項議程亦說明會表決通過徵收維修基金總數。本席認為這些議程足以包括通過2,500,000元的上限總額。 即使這些議程沒有把數字列明，有關2,500,000元的決議亦必定屬於附加或附帶於第四及第五項議程中的決議，所以不會無效。

工作守則

18.答辯人引用該條例第20A及44條，及有關的工作守則（證物編號“R1”）去說明申請人只提供三間承建商的標書，而不是工作守則所規定的至少五份標書，由業主大會去表決並不妥當。

19.首先，申請人的申請其實是根據2000年4月28日的議決而作出，選擇承建商只是在2000年11月2日的業主大會中進行，其結果並不會影響2000年4月28日的決議和申請人的申請。

20.再者，有關的工作守則第8段的條文如下：-

“如投標價值超過以下款額中的較少者：- （a）200,000元或由監督藉憲報公告指定用以取代200,000元的其他款額； 或 （b）相等於法團一年收支預算的45%或法團在大會上通過決議所批准用以取代45%的其他百分比的款項， 則須將標書提交法團處理；而法團可藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。”

21.第8段只是要求將標書提交法團處理，而法團可藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。 申請人的管理委員會其實是一共收到13份標書，超過工作守則5份標書的要求，而管理委員會在挑選後，才將其中三份標書交由業主大會決定。

22.本席認為申請人並沒有違反第8段的要求，因為管理委員會是有權執行申請人的職責。 該條例第29條己經清楚說明法團的權力及職責須由管理委員會代表法團行使及執行。 因此，提交13份標書予管理委員會亦等同於提交13份標書予法團。

23.第8段亦沒有要求管理委員會或法團“必須”將所有收到的標書交到業主大會上通過； 第8段只是說法團“可”藉在法團大會上通過旳決議案決定是否予以接受。 因此，即使申請人或其管理委員會並沒有將所有標書或至少5份標書交到業主大會上通過，並沒有違反第8段的要求。

24.因此，本席認為答辯人這方面的論點亦不成立。

增加徵收費用

25.答辯人引用該條例第21(1A)及21(2)條，認為增加徵收費用必須在業主大會上提出討論及通過。 第21(1A)及21(2)條的條文如下：-

“(1A)	除第（3）款另有規定外，管理委員會在根據第（1）款釐定第一個款額後再根據該款釐定的任何款額（“其後的款額”（subsequent amount））, 均不得超過相當於根據該款釐定的前一款額的150%之數，除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。
（2）	除第14（1）條及本條第（3）款另有規定外，管理委員會不得增加按照第（1）款釐定的款額。”

26.其實，該條例第21(1A)及21(2)條只是限制管理委員會增加已釐定的款項的權力，但如果法團藉業主大會通過決議去增加徵收費用，即使是超過150%，也沒有問題。

27.申請人是次增加徵收費用是在2000年4月28日的業主大會中決議通過的，申請人的證供及有關的會議紀錄已清楚顯示該大會有表決通過維修基金總數上限為2,500,000元，而每份管理費份數的分攤費用以200元為準。

28.再者，第一答辯人於2000年4月28日的業主大會中亦有出席，他在接受盤問時，確認該業主大會的合法性並無爭議，該大會是依法召開及進行。第一答辯人亦同意該大會的會議紀錄所紀錄的事項確實有發生。

29.因此，本席裁定申請人已藉業主大會通過決議批准將維修基金總數上限定為2,500,000元及每份管理費份數的分攤費用以200元計算。 由於有業主大會的決議，申請人並沒有違反該條例第21(1A)或21(2)條的規定。

總結

30.基於上述的裁決，本席認為答辯人並沒有任何答辯理由可不支付申請人申索的15,200元。 本席亦接受申請人的所有證供。 申請人的證供已清楚顯示有關的款項是根據該大廈的公契計算，並且獲得業主大會通過，申請人並沒有違反該條例的任何規定。 因此,本席裁定申請人的申請得直。

利息及追討欠款的費用

31.申請人在書面結案陳詞中，提出要求答辯人支付根據該大廈公契第10(h)段所訂明的利息及追討欠款的費用。不過，這兩項申請並沒有在申請通知書中提出，亦沒有在審訊過程中提出，答辯人亦沒有機會就這兩項申請提出抗辯。

32.本席認為由於申請人並沒有就公契第10(h)段所訂明的費用在申請通知書上提出正式申請，申請人不能在結案陳詞中提出這兩項申請。因此，本席不會就這兩項申請作出任何裁決。

命令

33.基於上述理由，本席頒令如下：-

(1) 答辯人須支付申請人有關該單位之維修基金分攤費15,200元;及

(2) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括所有保留訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：由梅智傑姚定邦律師行蕭卓偉律師代表應訊。

第一答辯人：親自應訊。

第二答辯人 : 由第一答辯人代表應訊。