賴禧安 訴 差餉物業估價署署長及另一人

LDGA 78/2006
          & LDGA 79/2006

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴編號 2006 年第 78 號

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香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴編號 2006 年第 79 號

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(根據2006年10月27日土地審裁處黃一鳴暫委法官(當時官階)的命令一起聆訊)

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判案書

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背景

1.是次審訊涉及兩宗案件，即LDGA78/2006及LDGA79/2006。 兩宗案件的上訴人及答辯人均相同，所牽涉的爭議事項亦相同。 因此，本席於2006年10月27日頒令兩宗案件一起聆訊。

2.在LDGA78/2006一案中，所涉及的物業是香港新界大埔布心排丈量約份第23約地段第790號A分段(“該地段”)，而在LDGA79/2006一案中，所涉及的物業是香港新界大埔布心排48號(“該單位”)。 其實該單位是興建在3個地段之上，即該地段、丈量約份第23約地段第790號B分段(“790B地段”)及丈量約份第23約地段第1174號(“1174地段”) 。

3.於1999年11月30日，第一答辯人接獲第二答辯人通知，該地段的業權人，即上訴人，不能獲得豁免繳交地租的法律責任。 因此，第一答辯人根據<<地租(評估及徵收)條例>> (“該條例”)向上訴人徵收自1997年6月28日起計的新地租。

4.由於790B地段及1174地段均獲第二答辯人豁免繳交地租的法律責任，故第一答辯人須按該條例的規定，自1997年6月28日起計，先將該單位從「地租登記冊」上刪除，再獨立評估該地段的地租應課差餉租值。

5.當評估工作完成後，第一答辯人於2006年1月25日向該單位的業權人發出「刪除地租登記冊內物業通知書」(“表格R5”)及向該地段的業權人，即上訴人，發出「臨時估價通知書」(“表格R6”)。 上訴人則於2006年2月21日就上述之表格R5及表格R6向第一答辯人提交「反對通知書」(“表格R23A)。

6.經覆核估價及有關資料後，第一答辯人於2006年8月15日向上訴人發出「決定通知書」(“表格R24”)，以確定上述表格R5及表格R6內所列的事項維持不變。 於2006年9月7日上訴人向土地審裁處提出上訴，即是次兩宗上訴案。 上訴人原先只針對第一答辯人提出上訴，但於2006年12月15日再次修改上訴通知書加入第二答辯人為兩宗案件的答辯人之一。

7.其實，上訴人早於1994年12月20日就該地段向第二答辯人申請地租優惠，而第二答辯人亦於1999年8月24日發信正式拒絕上訴人的申請。 上訴人在接獲拒絕通知書後，並無根據該條例第26(1)條的規定，在通知書送達後的28日內提出上訴。

爭議事項

8.上訴人上訴的理據主要是引用<<基本法>>第40、121及122條的條文，認為新界原居民不需要交地租。 上訴人亦引用「古漢語常用字字典」去解釋“繼承”一詞。 上訴人對於該單位坐落的確實位置亦提出爭議，認為該單位應該是完整地坐落在該地段上。

9.答辯人則提出上訴人的上訴是源於第二答辯人1999年8月24日的決定，在未得到土地審裁處批准逾期上訴的情況下，上訴人無權提出是次上訴。 即使上訴人可逾期上訴，上訴人的上訴理據亦不能成立。

10.因此，本席須就上述的爭議事項作出裁決。

逾期上訴

11.上訴人現時的上訴主要針對第二答辯人於1999年8月24日作出的決定而提出。 上訴人並沒有提出任何證據顯示有關的通知書未有妥為送達上訴人，上訴人亦沒有提出逾期上訴的申請。 本席同意答辯人的論點，上訴人現時已無權就第二答辯人於1999年8月24日的決定提出上訴。

該單位的位置

12.上訴人認為該單位已經興建很久，在興建時，應該是坐落於一個地段上，而不會坐落於幾個地段上，所以政府的紀錄必定有出錯。 不過，這論點純屬上訴人的個人意見，上訴人並沒有提供任何專家或其他確實證據去證明該單位的正確位置。 答辯人則提供了政府保存的圖則，清楚顯示該單位坐落於該地段、790B地段及1174地段之上。本席接受答辯人這方面的證供，裁定該單位是坐落於上述三個地段之上。

13.不過，即使該單位只坐落於該地段之上，這對本案亦沒有任何影響。 答辯人將該單位於「地租登記冊」上刪除，並沒有影響其他地段的地租豁免權，而該地段的豁免權仍須視乎上訴人本身是否有資格可獲豁免。

上訴人是否可獲地租豁免

14.該條例第2、4及6條有以下的條文:-

第2條(釋義):

“在本條例中，除文意另有所指外─

…

“合法繼承”(lawful succession)指有遺囑繼承或無遺囑繼承或按照在新界施行的中國習慣法而作出的繼承，並包括繼承之下的繼承；
“合法繼承人”(lawful successor)指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人(不論是男性或是女性)，而該人是該死者的父系後裔；

…”

第4條(繳交地租的法律責任的豁免):

“(1) 除本條其他條文另有規定外，如 ─

(a)    根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；

…

是─

(i) 由該原居村民繼續持有；或 
(ii) 符合以下說明的權益 ─ 

(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及
(B) 該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，

則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。

…

(8) 如繳交地租的法律責任的豁免不再適用於根據適用租契持有的權益，則根據該租契須就該權益繳交的租金即為根據第6條須繳交的地租。”

第6條(地租)

“(1) 除第4條另有規定外，適用租契的承租人，有法律責任按照本條例向估價署長以地租方式繳交每年租金，款額相等於租出土地的應課差餉租值的3%。”

15.上訴人雖然是原居村民的後人，但若要豁免繳交該地段的地租，上訴人必須符合上述第4(1)條條文的規定。 答辯人提供的證供已清楚顯示上訴人是從1992年11月5日起透過轉讓契約從其父親賴天送處取得該地段的業權。很明顯，上訴人在取得該地段的業權時，並非是1984年6月30日擁有該地段的原居村民的父系合法繼承人，而他亦沒有以合法繼承方式取得該地段的業權。 因此，上訴人並不符合第4(1)條的豁免資格。

16.“合法繼承”和“合法繼承人”已在上述第2條條文中有釋義，本席認為無須參考「古漢語常用字字典」內的解釋。無論如何，本席不同意以轉讓契約獲得業權可以當作為 “繼承”有關業權。即使上訴人的父親有意在生時饋贈該地段給上訴人，上訴人亦不是以“繼承”方式取得業權。 上述第2條條文已清楚說明“合法繼承人”是指在某原居村民死亡後藉合法繼承的人士，而該人士是死者的父系後裔。 因此，“繼承”必須是指原先業權擁有人死亡後才出現的事情。 雖然上訴人在取得該地段的業權及其父親過身後成為其父親的合法繼承人，但這也不會改變上訴人不是以合法繼承方式取得該地段業權的事實。 其實，土地審裁處已就這問題多次作出同樣的裁決(見Tsang Wo Pong and anor v. Director of Lands, LDGA4/1998, 張星有訴地政總署署長，LDGA1/2000, 陳根蘭訴The Director of Lands， LDGA3/2001, 張國友訴地政總署署長，LDGA181/2003及甘水容訴地政總署署長[2006] 2HKLRD 923), 本席不須在此再次詳述。

17.因此，本席裁定上訴人不能就該地段獲得地租豁免權。

該條例是否違反<<基本法>>

18.上訴人引用的<<基本法>>條文如下:- 

“第四十條 “新界”原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。

…

第一百二十一條 從一九八五年五月二十七日至一九九七年六月三十日期間批出的，或原沒有續期權利而獲得續期的，超出一九九七年六月三十日年期而不超過二○四七年六月三十日的一切土地契約，承租人從一九九七年七月一日起不補地價，但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值百分之三的租金。 此後，隨應課差餉租值的改變而調整租金。

第一百二十二條 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地，如該土地在一九八四年六月三十日的承租人，或在該日以後批出的丁屋地承租人，其父系為一八九八年在香港的原有鄉村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。”

19.本席並不同意該條例有任何抵觸<<基本法>>的地方。上述的條文並沒有說所有原居村民不需交地租。 <<基本法>>第122條只是說“只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人，原定租金維持不變。” 因此，<<基本法>>保障了“合法父系繼承人”享有原定租金，不過，該條例第4(1)條亦用樣地保障了“父系合法繼承人”可獲地租豁免。 兩者並沒有矛盾。

20.上訴人現時不能享有該地段的地租豁免，只是因為他並不是以“父系合法繼承人”的身份去取得該地段的業權，本席不見得這樣便違反了<<基本法>>。<<基本法>>從來沒有保障並非以“合法繼承人”方法而取得業權的人士。 因此，上訴人這方面的論點不能成立。

總結

21.基於上述理由，本席裁定上訴人在兩宗案件中的上訴均須被駁回。

22.本席現頒令如下:-

(1) 撤銷上訴人在案件LDGA78/2006及LDGA79/2006中的上訴。

(2) 臨時訟費命令：上訴人須支付第一及第二答辯人在兩宗案件中的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區堿法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

上訴人：親自應訊。