張綺芳 對 黃國銘

LDPD 1827/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2012 年第1827宗

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判 決 書

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1.答辯人提出非正審申請，要求擱置本案判決，遭到申請人反對。

背景

2.申請人是涉案處所（即「九龍將軍澳培成路15號蔚藍灣畔7座49樓G室」）的擁有人。

3.根據雙方簽訂的租約（「該租約」），申請人將涉案處所租給答辯人，租期為兩年，由2010年7月10日至2012年7月9日，每月租金11,800元。

4.申請人指答辯人違反租約，在租約期滿後拒絕交還涉案處所，以及沒有保持處所內物件（尤其是浴缸）的維修狀態良好。申請人於是提出本案，申請收回處所，以及追收中間收益和「修理浴缸及全屋維修費HK$10,850」。

5.根據存檔的送達誓章，申請人已將申請通知書送達答辯人。答辯人沒有提交反對通知，申請人按《土地審裁處規則》第15條在無答辯情況下申請得直令。因為申請人的申請包括「修理浴缸及全屋維修費HK$10,850」，涉及未經算定的索求款項，超出第15條的適用範圍（參考第15(1)條），審裁處決定將案件排期審訊。

6.答辯人缺席2012年9月21日的審訊，本席於審訊後作出以下判決：

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人中間收益如下：由2012年7月10日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月11,800元計算；

(3)  答辯人須支付申請人涉案處所內部（包括浴缸）的維修費，評估為10,850元；

(4)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；及

(5)  上述答辯人須支付申請人本申請的款項可從租約按金中扣除，餘額須由答辯人支付。

答辯人的申請

7.訴訟雙方都沒有法律代表。

8.答辯人沒有在非正審通知書或誓章表明他申請擱置判決的法律依據。2013年2月8日，答辯人的申請進行過堂聆訊。本席向雙方解釋，這類申請一般依賴《土地審裁處規則》第15(7)條規則提出，但本案判決是審訊後作出的，第15(7)條未必適用，答辯人可能要考慮上訴。本席亦着令雙方提交誓章交代各自的案情。

9.其後，答辯人提出逾期上訴許可申請，雙方亦提交了誓章證據。

10.按存檔的誓章，答辯人的擱置判決申請和逾期上訴許可申請可說是同一個銅板的兩面，因為答辯人依賴同一案情，而兩項申請的目的都是撤銷判決。雖然《土地審裁處規則》第15(7)條並不適用，但審裁處可藉《土地審裁處條例》第10(1)條沿用《高等法院規則》第35號命令第2條規則來處理雙方的爭拗，該條款是這樣規定的：

「在一方缺席的情況下作出判決等可予作廢

(1) 任何判決、命令或裁決，如是在其中一方沒有在審訊時出庭的情況下作出，可由法庭應該一方的申請，按法庭認為公正的條款而予以作廢。

(2)     根據本條規則提出的申請，必須在審訊後7天內提出。」

11.本席向雙方解釋後，答辯人表示可按《高等法院規則》第35號命令第2條規則逾期提出申請，現階段無須上訴，本席批准答辯人撤回其逾期上訴許可申請。考慮到該申請的背景，本席决定相關訟費不作命令，雙方存檔的誓章將用作餘下申請之用。

12.因此，本席在此處理的是答辯人按《高等法院規則》第35號命令第2條規則逾期提出的申請。

答辯人的案情

13.綜合答辯人存檔的兩份誓章及聆訊時的陳詞，簡言之：

(1)   答辯人否認獲悉本案的法律程序。他表示：「業主在申請控告本人時提供本人舊地址，我寄Email，她又不回覆，直至聯絡地產Agent才知道她告我，但我直到12月18日才收到掛號信，但我已在小額錢債[審裁處] 申請控告她誣告我和亂扣租金。直至今天雙方到小額錢債[審裁處]了解知道判決已出，需要由土地審裁處跟進。」

他於聆訊時補充說，他的母親曾經擁有他所謂的舊地址（亦即是下文第14段定義的「九龍城地址」），但該物業已於2010年6至7月間售出。出售物業後，九龍城地址再不適用，他的地址改為他在誓章提供位於大角咀「一號銀海」屋苑的地址（「大角咀地址」）。他陳詞時承認，他的母親在出售物業後的六個月內仍不時到九龍城地址收信，但他否認收到有關本案的信函。

(2)   答辯人承認沒有交還涉案處所的鑰匙給申請人。他解釋：「至今我還未歸還鑰匙，因為在2012年7月10日交樓時，業主張綺芳收樓時誣告我破壞她的浴缸等家具，其實那些在我租樓前已有和是自然損[耗]，當時中原地產Fanny也在，她解釋給業主聽是自然損耗，但業主像著魔般，不聽Agent解釋。事後我們通過Email談，因為我怕她和她丈夫講的話不算數... 在Email中說到我偷她的CD、電腦、電話、杯碟等，我都在Email回覆她，但她一直無理取鬧... 所以我決定不還她鑰匙，是因為如果我還給她就等[於]我破壞她的家具和盜竊。還有業主自己有鑰匙及有在我不在家時上過我租的家。」

(3)   答辯人對申請人指他沒有保持處所內的物件的維修狀態良好逐點反駁，詳情載於他的兩份誓章中。

申請人的案情

14.申請人表示，該租約上寫明答辯人的地址是“2/B, 59/F Grace Mansion, Nga Tsin Wai Road, Kowloon City”（「九龍城地址」），於是她除了將申請通知書送到涉案處所外，還將申請通知書寄往九龍城地址給答辯人。她當時並不知道答辯人的大角咀地址，而她的電郵又被人惡意破懷，所以沒有透過大角咀地址或利用電郵送達申請通知書。

15.申請人認為答辯人一直可透過九龍城地址收到本案的信函，原因是：

(1)  九龍城地址是答辯人母親的物業。申請人將該物業的土地登記冊紀錄呈堂（證物A5），答辯人承認他的母親在1991至2010年期間是該物業的業主。雖然紀錄顯示答辯人的母親已於2010年8月3日出售物業，但答辯人承認他們仍繼續到九龍城地址收信。

答辯人呈堂的所謂「W7文件」更顯示，當答辯人的母親簽訂一份租期由2012年7月27日至2013年7月26日的租約時，仍使用九龍城地址作為通訊地址，這顯示九龍城地址一直適用。

即使答辯人沒有回到涉案處所收信，申請人亦已於2012年7月27日將申請通知書以普通郵遞方式寄往九龍城地址給答辯人，郵件並沒有被退回，答辯人應該獲悉本案的法律程序。

(2)  申請人曾於2012年9月15日以普通郵遞方式，將她丈夫日期2012年9月11日的書面證供連同附件寄往九龍城地址給答辯人。申請人指，她沒有在信封上寫上回郵地址，但有人打開信封閱讀過內裡文件後，在信封背面寫上涉案處所的地址，並將信函寄回給申請人。申請人懷疑這是答辯人所為。申請人將被退回的信函呈堂（證物A2）。

(3)  申請人再將一封於2012年12月17日以掛號郵遞方式寄往九龍城地址給答辯人，但被退回的信函呈堂（證物A3）。申請人指出，信封上退回的郵戳顯示郵件是遭「拒收」而退回的。申請人懷疑答辯人明知本案的法律程序而拒收信件。

16.申請人重申審訊時的證據，包括她丈夫的書面證供、顯示處所內物件（尤其是浴缸）的維修狀態的相片（證物A1），以及由美時工程公司發出的10,850元報價單。

17.申請人更提出證據，指答辯人曾騙取涉案處所的住客證、容許其他人士使用處所，以及擅自取去處所內物品（如床褥）等。

適用的法律原則

18.上訴法庭在劉錦泉訴李靜 [2003] 2 HKLRD 1018 一案指出：

「撤銷判決申請的指引

11. 英國上訴法庭在 Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372 對缺席一方申請撤銷經審訊後的判決作出以下的指引：

（1）如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。

（2）缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。

（3）如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。

（4）除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。

（5）如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。

（6）在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。

（7）法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。

（8）基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結，法庭的時間亦不應該被兩次審訊佔用，特別是涉及非簡短的案件。

12.    上述的法律是有別於一名被告人申請撤銷因為他沒有發出擬抗辯通知書或抗辯書，而被原告人根據《高等法院規則》第 13 號及 19 號命令登錄被告人敗訴的最終判決的法律原則。在該情況下，這被告人的抗辯理由是法庭需要考慮的所有因素中的最重要一環。這些因素包括被告人對未做應做的事或延誤的解釋及對方受到影響之處等。」

19.區域法院法官陸啟康（當時官階）其後在Yau Mei Chun v Chan Sing Chuen一案（無彙報案例，DCCJ 4127/2007，2009月10月29日判決）進一步說明：

「14. ... 過往的案例清楚指出，法庭在考慮是否撤銷這類判決時，最重要的考慮因素是申請人缺席審訊的原因，其他的因素包括申請人是否確實擁有勝訴的機會，撤銷判決是否會對獲判勝訴的一方造成損害，以及訴訟得以終結的公眾利益（見Shocked v Goldschmidt [1998] 1 All ER372及劉錦泉訴李靜 [2003] 2 HKLRD 1018）。

15.    在處理本申請時，本席將會引用這些法律原則。本席認同最重要的考慮因素是申請人缺席審訊的原因，假如申請人沒有一個好的理由缺席審訊，或是申請人藉詞缺席拖延案件的進度，即使他的案件確實擁有勝訴的機會，法庭亦不應讓他撤銷判令，否則法庭便會間接鼓勵這些濫用司法程序的行為。」

討論

20.基於上述案例，本席將在以下集中討論：

(1)   答辯人缺席審訊的原因；

(2)   答辯人是否有確實的勝訴機會；及

(3)   撤銷判決的利弊。

(1)    答辯人缺席審訊的原因

21.申請人在申請通知書提供了兩個答辯人的地址：（1）涉案處所；及（2）九龍城地址。申請人及審裁處均是透過這兩個地址送達本案文件給答辯人的。

22.根據法庭紀錄和本案證據，本席接納：

(1)  申請人將申請通知書投入涉案處所的信箱及張貼在涉案處所入口，以及於2012年7月27日將申請通知書寄往九龍城地址。寄往九龍城地址的申請通知書沒有被退回。

(2)  審裁處曾發出日期2012年9月6日的通知書通知雙方，本案獲排期於2012年9月21日進行審訊。寄往九龍城地址給答辯人的通知書，其後於2012年10月5日被退回審裁處。

(3)  申請人曾於2012年9月15日將書面證供連同附件寄往九龍城地址給答辯人，但信件遭退回。（參看上文第15(2)段）

(4)  申請人於2012年12月17日以掛號郵遞方式寄往九龍城地址給答辯人的信函被退回。（參看上文第15(3)段）

(5)  本席曾於2013年2月8日指示審裁處向雙方提供本席審訊時作出的口頭判決的錄音謄本，以利便他們準備此非正審申請。寄往九龍城地址給答辯人的錄音謄本，於2013年3月28日被退回審裁處。

(6)  審裁處曾發出日期2013年2月18日的通知書，通知雙方2013年4月2日的聆訊。寄往九龍城地址給答辯人的通知書亦遭退回審裁處。

23.因此，除了申請通知書外，一切寄往九龍城地址給答辯人的信函均被退回。申請人懷疑答辯人在獲悉本案的法律程序後一直逃避本案。考慮到上文第15(2)段提及的特殊情況，本席認為申請人的懷疑不無道理。

24.聆訊接近尾聲時，申請人卻表示她為着確認答辯人可收到寄往九龍城地址的信件，曾親自到九龍城地址調查，發現座落該地址的大廈樓高只有四層，沒有九龍城地址所述的“59/F”。

25.原來，答辯人在該租約之前的臨時租賃合約（證物R4）上提供的地址是 “2/B 59A GRACE MANSION NGA TSIN WAI ROAD, KOWLOON CITY” 。不知何故，該租約上答辯人的地址卻寫成“2/B 59/F GRACE MANSION NGA TSIN WAI ROAD, KOWLOON CITY” 。横間是由本席加上的，以作比較。訴訟雙方均表示，該租約是由物業代理代為擬備的。

26.倘若九龍城地址由始至終都不正確，那麼，寄往該地址的信函是否可送達答辯人呢？申請人提出，雖然九龍城地址有錯，但郵差仍可憑地址上寫着 “Grace Mansion” 將信函送到正確大廈。

27.問題是，寄往九龍城地址的審訊通知書已被退回，即使答辯人有如申請人懷疑般檢視完申請人丈夫的證供及附件後退回信函（參看上文第15(2)段），文件上亦沒有提及審訊日期，又沒有證據顯示答辯人收到寄往涉案處所的審訊通知，答辯人有可能真的不知道2012年9月21日的審訊日期。

28.基於本案證據，本席接納答辯人不知道審訊日期，並非故意缺席審訊。

29.接着，本席研究本案判決是否經正常程序獲得的，這取決於答辯人是否獲悉本案的法律程序。

30.答辯人在誓章中表示：「本人黃國銘在沒有收到任何形式通知而被土地審裁處判敗訴感到非常失望。」答辯人呈堂的電郵亦提到：

“From: JackJack Wong ([答辯人的電郵地址])

Sent: Monday, October 22, 2012 2:15:13 PM

To: [申請人的電郵地址]

王太，

我到依家都沒有收到法院通知。剛剛跟中原agent Kat聯繫，她說法院已經判了給你，而你仲想告到我破產。你真是滿口慈悲。請你提供你說的法庭文件。

Thank you
Best Regards,
Jacky Wong”

31.一般而言，當一位答辯人宣誓之下解釋，因為他不知道案件的法律程序而沒有提出抗辯，最終被判敗訴，除非有充份理由提出質疑，否則審裁處無可避免地都會接受解釋。Hong Kong Civil Procedure 2013，第13/9/5段說明：

“When a defendant deposes that he has not received the writ through the post, the court has little option but to believe this save when there is sufficient material to cast doubt upon the defendant’s credibility to enable the court to disbelieve him (which is a matter of evidence dependent on the circumstances of the case: see Wei Bingqing v. Xie Diangrong, unreported, HCA No. 2654 of 2003, [2006] H.K.E.C. 634).”

32.雖然答辯人曾在誓章中表示「聯絡地產Agent才知道她告我」及「我直到12月18日才收到掛號信」，但沒有清楚説明何時聯絡物業代理及沒有直接承認收到的掛號信就是證物A3。但無論如何，本席認為本案有足夠理據推翻答辯人的說法。

33.《土地審裁處規則》一般並不容許以電郵方式送達文件（參看第7條規則），亦沒有證據質疑申請人的電郵藉到惡意破懷的說法。如前述，申請人是透過涉案處所及九龍城地址兩個地址將申請通知書送達答辯人的。沒有證據顯示答辯人曾回到涉案處所收信。證物A5顯示，答辯人的母親約於2010年8月3日出售九龍城地址的物業。換言之，當申請人將申請通知書寄往九龍城地址時（即2010年7月尾），答辯人的母親仍是該物業的擁有人。更何況，答辯人承認他們於出售物業後的六個月內仍回到該處收信。因此，本席接納當申請人送達申請通知書時，九龍城地址仍然是答辯人的送達地址。問題是，九龍城地址有錯，這會否導致信函不能送達正確地址呢？

34.本席認為，地址上的錯誤不足以導致信函未能送達正確地址。首先，雖然門牌寫錯，但郵差仍可憑信封上寫着九龍城衙前圍道的Grace Mansion而將信函送到正確大廈。再者，地址上的單位編號（即2B室）是正確的。

35.Grace Mansion根本沒有59樓，倘若郵差因地址有錯而不能送達郵件，便會將郵件退回，並在退回郵戳上選擇「No such address 無此地址」。證物A2和A3便是寄往九龍城地址的郵件能夠送達正確地址的證據。證物A2上的退回郵戳選擇了「Moved, redirection service not arranged by addressee 搬遷，收件人並無安排轉遞服務」而不是「No such address 無此地址」，這顯示郵件送達Grace Mansion的2B室後有人退回郵件。同樣地，證物A3上的退回郵戳選擇了「Refused 拒收」而不是「No such address 無此地址」，這顯示Grace Mansion的2B室有人拒收郵件。

36.上文第15(2)段提到的事件的確可疑。答辯人在聆訊時否認退回證物A2及拒收證物A3，更表示可檢驗證物上是否有他的指模。提供證據是訴訟各方的責任，但答辯人沒有提供指模檢驗的專家證據。無論如何，檢驗指模只可能有兩種結果，若驗出答辯人的指模便會對答辯人不利，驗不到答辯人的指模也不能排除答辯人透過他人處理郵件的可能。因此，本席認為檢驗指模對於答辯人的案情並沒有幫助。

37.答辯人又解釋，可能有人（但不是他）打開證物A2的信封，看過內裡的供詞和附件後，理解到文件與涉案處所有關，因而在信封上寫上涉案處所的地址將郵件退回。但是，供詞上寫的是中文地址（即「蔚藍灣畔7座49樓G室」），而附着的報價單亦是寫着中文地址的（即「將軍澳蔚藍灣畔」），但證物A2的信封背面所寫的是英文地址（即 “Flat G, 49/F, Block 7, Residence Oasis, Hang Hau, Sai Kung” ）。回郵地址與文件上的地址截然不同，答辯人的解釋較沒可能發生。

38.考慮到呈堂證據，本席接納答辯人在獲悉本案後將證物A2的信函退回，答辯人否認獲悉本案法律程序的案情並不可信。本席裁定本案判決是經過正常程序獲得的，按照上訴法庭在劉錦泉一案採納的指引，除非答辯人確實擁有勝訴機會，否則審裁處不應撤銷本案判決。

(2)    答辯人是否有確實的勝訴機會

39.本案判決可分為三部分：（1）收樓；（2）賠償；以及（3）訟費。

40.申請人申請收樓，是因為答辯人沒有於租約到期後交還涉案處所的空置管有權。

41.該租約第1條訂明：「租約期為貳年，由10/07/2010（生效日）開始，並在任何一方沒有根據下述第17或18條提前終止情況下，租約將不需另行通知而於租約期最後一日自動終止。」租約背面亦寫明租期由「10/07/2010至09/07/2012（包括首尾兩天）」。大家都沒有行使第17或18條的權力提前終止租約，所以，答辯人是明知須按租約於2012年 7月9日交還處所給申請人的。事實上，雙方亦約定於2012年7月9日下午6時到涉案處所交收物業。

42.根據申請人丈夫的書面證供：

(1)  2012年7月9日約下午6時，申請人和丈夫到達涉案處所，答辯人沒有到場，由答辯人的舅父開門。申請人發現處所已經空置，但處所內的物品有問題（詳情載於書面證供第5段），於是與答辯人的舅父理論，最後雙方決定各自帶同維修師傅再於7月17日到涉案處所進行視察和報價。

(2)  2012年7月17日，申請人和丈夫帶同維修師傅到達涉案處所，亦是由答辯人的舅父開門，答辯人並不在場，但答辯人一方沒有安排維修師傅到場。申請人一方視察完畢後由維修師傅作出報價。其後，雙方發生爭吵，答辯人的舅父並沒有交還涉案處所的鑰匙。

43.答辯人並沒有就上述陳述提出太大爭議。根據他舅父的書面證供：

「當天交樓時，本人代黃國銘交回鎖匙及取回按金，對方不但不肯退回按金，還對所有物件的自然損耗，無理提出要全新作賠償，記得當初看此住所時，屋內已十分污糟，由於住所很久沒有人居住及打理，有很多的地方都佈滿塵埃，還發現有一銹色在浴缸。」

答辯人在聆訊時再三表示，他之所以拒絕交還鑰匙，是因為申請人不肯退回按金。

44.因此，答辯人承認沒有交還涉案處所的鑰匙給申請人，但辯稱：（1）歸還鑰匙會被視為承認破壞及盜竊處所內物品；（2）申請人有涉案處所的鑰匙；以及（3）申請人不肯在答辯人交還鑰匙時退回按金。

45.首先，本席不認同答辯人指歸還鑰匙會被視為承認破壞或盜竊處所內的物品。

46.該租約的第11條訂明：

「租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因原有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。」

因此，答辯人是有責任在租約期內保持物業內部的維修狀態良好的。申請人指答辯人違反第11條，便有舉證責任。同樣地，若答辯人指處所內的物品是因自然損耗或原有缺陷而損毀，他亦需提出證據。如有需要，他們應委聘專家協助。申請人最終是否成功，要視乎證據而定。

47.答辯人交還涉案處所的鑰匙與他有否保持物業內部的維修狀態良好（或有否盜竊處所內物品）是兩碼子事，不應混為一談。

48.第二，本席已在上文指出，答辯人按租約有責任交還涉案處所的管有權，這與申請人是否持有處所的鑰匙無關。答辯人在該租約簽收了兩條處所的鑰匙。雖然答辯人曾在聆訊中爭議實際收到的只是一條鑰匙，但在申請人解釋該兩條鑰匙一條是大門匙而另一條是信箱匙後，他沒有繼續爭議。申請人亦解釋，原本打算安排兒子入住處所，但兒子現居海外，所以將處所放租。她的兒子持有大門匙以便回港時使用，而她只持有信箱鎖匙方便代兒子收信，所以她並沒有處所的大門匙。

49.第三，本席認為答辯人交還空置管有權的責任與申請人退回保證金的責任不同，不可混為一談。

50.如前述，答辯人明知須於2012年 7月9日交還涉案處所的空置管有權，所以才安排舅父代勞，但他的舅父最終沒有交還鑰匙。

51.縱使涉案處所是空置的，又沒有證據顯示答辯人於2012年 7月9日後使用處所，這並不表示他已交還管有權。Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law，第5版（2010年），第201頁說明：

“Possession is a legal notion which is wider than occupation (or ‘physical possession’ or ‘actual possession’ as it is sometimes and rather confusingly called)... A tenant who is required by the lease to give the landlord possession of the premises at the end of the lease must therefore do more than leave the premises. He must ensure that those who claim to occupy or possess the premises through or under him also leave the premises, even if this means suing those people. It is insufficient for the tenant to hand his keys to the landlord, for that will not prevent others with keys from accessing the premises…”

答辯人仍持有涉案處所的鑰匙，隨時可進入處所，這顯示他並未歸還管有權。答辯人的舅父於2012年7月17日開門給申請人一方進入涉案處所，便是答辯人一方並未歸還管有權的證據。

52.因此，答辯人事實上並沒有按該租約把涉案處所的空置管有權交還申請人，申請人有權提出本案申請收回涉案處所。

53.另一方面，該租約第5條規訂：

「租客須交與業主保証金港幣$23,600作為保証租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須收回空置的物業或一切租客欠款後（以較遲者為準）十四天內無息退還該保証金與租客。但若租客違反此合約內任何條款，則此租約立被終止；且業主可沒收所有保証金。業主沒收保証金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動追討一切因租客違約所引致的損失的權利。」

換言之，申請人是在答辯人交還管有權及付清款項後才須退回保證金，答辯人無權堅持申請人要在他交還管有權（或交還鑰匙）的同時退回保證金。

54.本席認為，答辯人拒絕歸還鑰匙的三項辯解均不成立，答辯人對於收樓方面的判決並沒有抗辯理由。

55.至於賠償方面，申請人追討的10,850元是維修費。這方面的爭拗涉及事實爭議（例如：被投訴項目的維修狀況，在租期開始時如何、現在又如何？若維修狀況有變，是否出於自然損耗或原有缺陷？倘若答辯人違反租約，申請人可獲多少賠償？），審裁處需考慮證據來決定誰先誰非。原審時未有答辯人指維修狀況有變是出於自然損耗及/或原有缺陷的證據，本席現階段不能否定答辯人這方面有勝訴機會。

56.訟費方面，本席審訊時的判決理由詳見錄音謄本第2頁R至第3頁D。即使申請人現階段只是部分申請得直（即收樓方面），也應獲得訟費，而800元金額是考慮到此非正審申請之前的法律程序，仍然適用。

(3)    撤銷判決的利弊

57.原審時，申請人就於賠償方面主要依賴丈夫的書面證供、證物A1的相片，以及維修報價單，這些證據仍然存在，重新審理這方面的爭拗不應對申請人造成不便。申請人表示判決尚未執行，重審不會影響第三者權益。2012年9月21日的審訊因答辯人缺席很快完結，重審不應對公眾利益有太大損害。

結論

58.基於以上原因，本席決定行使酌情權撤銷2012年9月21日的判決中第(3)和(5)段，但維持其他判決。

59.其實，答辯人的行為十分不智。他有責任交還涉案處所的空置管有權給申請人，但沒有這樣做。根據該租約，他沒有權堅持申請人在他交還鑰匙時退還保證金給他；雙方就於賠償方面的爭拗並不取決於答辯人有否交還鑰匙。答辯人拒絕交還鑰匙，會被視為仍然使用或佔用涉案處所，須支付中間收益。

60.考慮到雙方在本非正審申請互有勝負，本席決定相關的訟費不作命令。

61.最後，為着重新審理10,850元維修費的申請，本席作出以下指示：

(1)  申請人丈夫日期2012年9月11日的書面證供的第5段被視為申請人提出答辯人沒有保持處所內物件的維修狀態良好的明細項目；

(2)  答辯人須於2013年5月3日或之前就上述明細項目存檔反對通知書並將副本送達申請人；

(3)  雙方已存檔的書面證供、證物，以及誓章作為各自就10,850元維修費申請存檔的證據；

(4)  雙方可於2013年5月31日或之前存檔進一步證據，包括證人陳述書、相關文件副本，以及專家報告（如有的話），副本須送達對方；及

(5)  本案就於10,850元維修費的申請，押後至2013年6月28日上午10時正在土地審裁處第1法庭審訊，雙方須帶同證人出席審訊，審訊預算需時1天。

申請人：親自應訊。

答辯人：親自應訊。