張綺芳 對 黃國銘

LDPD 1827/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2012 年第1827宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是涉案處所的擁有人。根據申請人和答辯人簽訂的租約（「該租約」），申請人將涉案處所租給答辯人，租期為兩年，由2010年7月10日至2012年7月9日，每月租金11,800元。

2.申請人指答辯人違反租約，在租約期滿後拒絕交還涉案處所，以及沒有保持處所內物件（尤其是浴缸）的維修狀態良好。申請人於是提出本案，申請收回處所，以及追收中間收益和「修理浴缸及全屋維修費HK$10,850」。

3.2012年9月21日，審裁處在答辯人缺席的情況下經審訊作出以下判決：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人中間收益：由2012年7月10日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月11,800元計算；

(3) 答辯人須支付申請人涉案處所內部（包括浴缸）的維修費，評估為10,850元；

(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；及

(5) 上述答辯人須支付申請人的款項，可從租約按金中扣除，餘額須由答辯人支付。

4.2013年1月31日，答辯人提出非正審申請，要求擱置判決。本席於2013年4月12日頒下判決書，命令撤銷上述判決的第(3)和(5)段，但維持其他判決。為着重新審理維修費的申請，本席進一步命令：

(1) 申請人丈夫日期2012年9月11日的書面證供的第5段，被視為申請人提出答辯人沒有保持處所內物件的維修狀態良好的明細項目；

(2) 答辯人須於2013年5月3日或之前就上述明細項目存檔反對通知書並將副本送達申請人；

(3) 雙方已存檔的書面證供、證物，以及誓章作為各自就維修費申請的證據；

(4) 雙方可於2013年5月31日或之前存檔進一步證據，包括證人陳述書、相關文件副本，以及專家報告（如有的話），副本須送達對方；及

(5) 本案就於10,850元維修費的申請，押後至2013年6月28日上午10時正在土地審裁處第1法庭審訊，預算需時1天。雙方須帶同證人出席審訊。

5.申請人按命令存檔證人陳述書和專家證供，但答辯人沒有存檔反對通知書，亦沒有存檔進一步證據。

6.答辯人於2013年4月29日提出法律援助申請，以便就本席2013年4月12日的命令提出上訴。

7.答辯人又於2013年5月3日親自存檔要求上訴許可的申請書。可能因為《法律援助條例》第15條的原故，答辯人的申請獲排期於2013年6月28日聆訊。

8.其後，法律援助署署長存檔通知書，表示拒絕答辯人的法援申請。

9.本席於2013年6月28日撤銷答辯人的上訴許可申請，並表示將會在判決書解釋理由；維修費申請的審訊隨即展開。

10.因此，本席須在此處理兩項申請：

(1) 答辯人的上訴許可申請；及

(2) 申請人的維修費申請。

上訴許可申請

11.根據答辯人的誓章，他提出的上訴理由可歸納為3點：

(1) 他認為本案所有申請應一併審訊，不應先判他須歸還涉案物業及支付中間收益，之後才審他是否須負責維修費用：

「本人對您作出的判決感到[矛]盾，把問題分開而作出判決是不合適的。歸根究底，這件事的起因是由申請人的Email一開始又話我偷她東西和破壞她的家具而引起的。我到今時今日還堅持我沒有做過是因為這是事實。我當時持有她的鑰匙是因為她威脅要扣我的按金而我想把這事情弄清楚才交還。她一直[迴]避沒有回覆我Email，在庭上又說電郵被炸。如果一個成年人又曉得去查人家的土地登記冊的事，會發手機短訊，但又不去再註冊一個新Email或用其他可留記錄聯繫方式真是講不過去。法官大人您之前說您沒有判給她在Email所說被偷的東西就是說明我沒有做到。但現在又判給她可獲至交還處所的空置管有權為止的中間利益，把整件事的發生原因轉移到我沒有交回鑰匙獨立地上審。我認為法官大人應該是連同您安排在6月26日對$10,850元維修費申請一起審判。因為畢竟這是整件事的起因，把整件事分開來看而又不是從事的起因來判決對我很不公平，如果法官大人您這樣判也意味着我是要賠埋維修費?因為到時如果判我不用賠維修費用但您又判她可獲交還處所的空置管有權為止的中間利益的意思是說，我是被冤枉的但要給掐造事實的人錢。

…

法官大人我希望您能夠以整件事的起因去審判。對于您在法庭上問這時的利[弊]，我現在只想說如果您維持您的判決，我就不能再繼續支持無國界醫生，也不能再助養我非洲的兒童和其他慈善活動，因為這些錢都會落入掐造事實的人手中，而再有機會去害下一個租客。」

(2) 他認為判決書第51段有錯：

「法官大人您在判決書51項寫: “答辯人仍持有涉案處所的鑰匙，隨時可進入處所，這顯示他並未歸還管有權。”(1)她丈夫證人寫單位內部已經空置，可見租客[已]經遷出。(2)業主又第一時間把我出入的百達通取消。蔚藍灣畔是保安森嚴的，沒有登記出入的百達通是不能出入何況該單位在49樓，只有登記了出入的百達通才可以按電梯上樓。我又怎可能“顯示我並未歸還管有權，可以”隨時可進入處所?我也沒有動機去進入該單位。」

(3) 他堅持申請人誣告他：

「根據申請人說我[已]遷出該單位後就立刻有人租了該單位，就[已]經說明了她掐造屋子破爛不堪的說法。我絕對有理由她是為了按新租客的要求做一個企缸而想用我的按金去裝修。」

12.答辯人陳詞時提供從互聯網下載關於「鄧玉嬌事件」的剪報，批評本席將收樓和維修費分開處理是顛倒是非，與「鄧玉嬌事件」一樣。

13.他又指本席沒有基礎評定800元訟費。

14.《土地審裁處條例》第11(2) 條規定，針對審裁處的判決、命令或決定向上訴法庭提出的上訴，只可以該判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由。此外，該條例第11AA(6)條亦規定，除非法庭信納有關的上訴有合理機會得直或有其他有利於秉行公正的理由，否則不得批予上訴許可。

15.明顯地，答辯人未能掌握本席2013年4月12日的命令（「該判決書」）。

16.本案在答辯人缺席的情況下，於2012年9月21日登錄判決，答辯人其後申請擱置判決。因為判決是審訊後作出的，本席須考慮答辯人缺席審訊的原因、判決是否合乎程序、答辯人是否有確實的勝訴機會，以及撤銷判決的利弊，以決定是否擱置或撤銷判決（該判決書第18-19段）。

17.本席裁定答辯人並非故意缺席審訊（該判決書第21-28段），但判決是經正常程序獲得的（該判決書第29-38段）。

18.2012年9月21日的判決可分為三部份，答辯人對收樓方面和訟費方面的判決沒有勝訴機會（該判決書第40-54及56段），但因為雙方未完全交代維修費的證據，所以本席決定撤銷維修費的判決，重新審訊這方面的爭拗。（該判決書第55、57-58及61段）。

19.答辯人承認於租期完結後拒絕交還涉案處所的鑰匙，這是事實（該判決書第44段）。答辯人交還涉案處所鑰匙的責任，與他保持物業內部維修狀態良好的責任，是兩碼子事，不可混為一談。即使答辯人最終獲判無須支付任何賠償給申請人，也要支付計算到交回涉案處所空置管有權為止的中間收益，這是因為他違反租約，沒有交還空置管有權（該判決書第47-54及59段）。

20.答辯人提出的 “Email” 問題已獲處理（該判決書第13(1)及33段）。答辯人是否作慈善捐獻是他的個人選擇，與本案無關。「鄧玉嬌事件」亦與本案無關。

21.本席在該判決書第51段解釋，縱然涉案處所一直空置，答辯人又沒有回去使用，但他拒絕歸還鑰匙，沒有完成租約規定的責任，在法律上他仍管有處所，這方面的判決並沒有問題。

22.申請人沒有在本案申索遺失了的物品，2012年9月21日的判決和2013年4月12日的命令亦與答辯人有否盜竊無關。本席2013年4月12日的命令，是重新審訊維修費的申請，答辯人可在審訊時提出申請人誣告他損壞處所內物件的證據，這一點並不構成上訴理由。

23.本席已在該判決書第56段解釋訟費方面的判決為何仍然適用。

24.本席認為答辯人提出的上訴理由，既不涉及法律論點，又沒有合理的得直機會，本案也沒有任何有利於秉行公正的理由須批予上訴許可，答辯人的上訴許可申請被撤銷。

維修費的申請

25.該租約第11條訂明：

「租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因原有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。」

26.申請人投訴涉案處所有以下問題：[1]

「(1) 浴室雲石條打斷裂成三塊

(2) 浴缸穿了一個洞

(3) 窗簾膠珠拉繩扯斷，放在浴缸毛巾架上

(4) 大門門腳損壞，室內[牆]身，門框均有破損

(5) 書房內座椅，窗廉，櫃門，[牆]身均有破損

(6) 睡房櫃門跌了出來，一支光管半吊在梯級上，梯級櫃內另有一支已破裂的光管，側櫃內發霉及破裂，窗簾有污漬

(7) 客廳電視櫃角有破損

(8) 廚房水盆內放滿未洗的碗筷，煲及各處充滿油污

(9) 浴室雲石桌面佈滿污漬，櫃內放置了女性用品

(10) 客廳冷氣機佈滿灰塵

(11) 客廳，睡房，書房，浴室，廚房佈滿灰塵及污漬」

申請人向答辯人申索10,850元維修費。

27.申請人提出的證據，可簡述如下：

(1) 申請人和丈夫均有作供。

申請人於2005年第一手購入涉案處所並進行裝修，裝修後處所由兒子使用。大約半年後，兒子被調往中國大陸工作，自此之後，兒子每年回港住在處所約三次。兒子後來在上海結婚，並長期居住在中國大陸。兒子提議將處所放租，申請人於是自2010年7月起把處所租予答辯人。

處所租給答辯人之前是由申請人夫婦打理的，她們聘請了吳穗芳（「芳姐」）代為打掃清潔。申請人夫婦確認，處所交給答辯人時狀況良好，屋內物件完好無缺，並提供相片為證。[2]

2011年1月25日，答辯人曾致電他們，表示沖涼時「跣腳」，弄跌了浴缸水龍頭上的雲石條。答辯人沒有提及浴缸被雲石條撞穿，他們亦否認曾向答辯人表示無須修理浴缸和雲石條。

答辯人的租期完結後，申請人和丈夫再到涉案處所（參看該判決書第42段），發現上文列出的問題，並拍照為證。[3]

(2) 申請人的證人吳穗芳作供。她一直負責打掃及清潔涉案處所，直到處所租給答辯人為止。她最後一次清潔涉案處所是2010年7月1日，當時室內各樣物件包括衣櫃、燈飾、電器用品、窗簾、潔具及浴缸都完整良好，沒有任何破損。

(4) 根據由美時工程公司（「美時」）發出日期2012年7月18日的報價單，「執底及翻噴現有浴缸」、「更換浴缸上雲石」及「全屋維修」費用共10,850元。

(5) 申請人傳召了專家周聯民（「周師傅」）作供。他是一位註冊小型工程承建商，在建築裝修行業有30年經驗，現任註冊小型工程承建商僱員協會的副理事長，以及香港泥水建築業職工會的宣教主任。申請人原本打算找周師傅裝修處所，但周師傅事忙，未能承接工程。

周師傅曾到過涉案處所作實地觀察，他表示：

「從受損單位 ... 的浴缸破爛位置及雲石斷裂位置可見雲石是在右前角受壓下先跌下浴缸，才造成浴缸的破損，然後雲石的左面再拍下浴缸，造成雲石斷裂成3塊。雲石底下面本身有角鐵承力，應不會自然跌下，假如真的自然跌下，應是雲石整塊向前下跌，是不會從右角尖位下跌，這種情況只會造成浴缸出現裂縫，但不會穿成一個洞，再者雲石可能會斷開，但不會造成現時的斷裂情形。」

周師傅與美時無關，據他的意見：

「報價單的內容，因其包含了不同的工種，其中有木工，電工，油漆，[泥]水及浴缸等不同的工種維修及工人的工資在內，所以尚算合理。」

28.答辯人沒有存檔反對通知書。他於審訊時重申其誓章的內容，並臨時要求傳召證人徐梓浩，獲本席批准。

29.答辯人在誓章表示：

「業主收樓時誣告我破壞她的浴缸等家具，其實那些在我租樓前已有和是自然損耗，當時中原地產Fanny也在，她解釋給業主聽是自然損耗，但業主像著魔般不聽Agent的解釋。」[4]

他在隨後的誓章指申請人「捏造本人破壞她的家的假證據」，並提出：[5]

(1) 申請人拍照時運用角度，令人感覺物件殘舊。

(2) 入住後大約兩星期，浴室的雲石掉了下來，答辯人已第一時間通知申請人，而申請人丈夫表示不用修理。

(3) 書房黑色電腦椅是平價椅，皮面經常掉落，答辯人曾要求申請人搬走電腦椅。

(4) 答辯人從沒使用睡房衣櫃，不知為何櫃內有黃色污漬，油漆因時間問題而裂開。

(5) 申請人用魔術貼將光管貼在組合櫃底部，但魔術貼承受力不夠，光管於是掉了下來。

(6) 他入住時衣櫃門的軌道已是鬆的。

(7) 洗手洗面難免水花四濺，長時間在雲石表面形成水漬。

(8) 窗簾是紙造的，沒有足夠墮力，經常翻側。

(9) 客廳冷氣機上的灰塵，是兩年間正常使用冷氣機做成的。

30.他作供時補充說：

(1) 浴缸在他搬入前已損毀，懷疑是申請人兒子的作為。

(2) 搬入涉案處所後約兩個星期的一個晚上，他突然聽到浴室傳來「嘭」一聲，查看發現浴缸水龍頭對上的雲石條掉了下來。他立即致電申請人，向申請人的丈夫報告事件，並同時投訴廁所沖水及衣櫃櫃門問題。申請人的丈夫表示無需修理雲石條，之後亦沒有派人維修廁所和衣櫃。

31.答辯人的證人（徐梓浩）表示：

“During Wong Kwok Ming’s stay at Flat G, 49/F., Tower 7, Residence Oasis, I visited him regularly for gym, and just to chat. I’ve noticed from the beginning as I used the bathroom for shower, that the bathtub was already damaged.”

32.答辯人的主要論點是被申請人誣告，室內物件的損毀是收樓時已存在或是正常耗損。

33.本席可從呈堂相片清楚看見：

(1) 浴缸損毀，穿了一個洞。[6]

(2) 浴缸水龍頭對上的雲石條掉了下來，碎成三塊。[7]

(3) 大門損毀，門腳多處撞崩，門框木皮似被削去。[8]

(4) 牆身多處油漆破爛，可見底灰，牆角亦多處撞崩。[9]

(5) 書房櫃邊撞崩，電腦椅黑色皮面剝落，櫃面有黑色污漬，窗簾膠珠拉繩扯了下來放在浴缸邊、窗簾布面少許走線。[10]

(6) 電視櫃撞崩。[11]

(7) 睡房衣櫃門拆了下來，被人放於一旁；原本安裝在櫃內的光管亦被人拆掉，放於一旁。[12]

(8) 屋內骯髒（如浴缸邊、浴室雲石面、睡房櫃內、廚房、冷氣機等），滿佈灰塵，用白色布揩擦可見黑色污垢。[13]

問題是，這些損壞是否在答辯人收樓時已存在或是正常耗損？

34.經考慮本案證據及雙方的陳詞，本席認為上文提及的狀況，並非在答辯人收樓時已存在。根據申請人的證供，答辯人的舅父於收樓時協助答辯人驗收涉案處所，申請人亦將當時的狀況拍照作為紀錄。呈堂相片顯示處所內部狀況良好，申請人不可能在眾目睽睽之下運用攝影角度來迴避拍攝到物件殘舊的狀況。答辯人及其舅父按常理也不會同意接收有明顯損壞的處所。

35.本席認為答辯人須負責維修浴缸和更換雲石條的費用。浴缸穿了一個洞及雲石條碎成三塊，有相為證，無可置疑。答辯人沒有質疑周師傅的專家身份。根據周師傅的意見，雲石條底下有角鐵承力，[14]雲石用膠黏合在角鐵上，不容易掉下，除非有人不當地在雲石邊緣超出角鐵的範圍施壓。按雲石斷裂的情況及浴缸的損毀狀況，他認為是雲石的一端撞落並鑿穿浴缸。周師傅表示，倘若雲石是自然掉下，應是整塊雲石撞到浴缸，不會撞到浴缸穿窿。答辯人沒有提供專家證據解釋浴缸損毀原因，本席認為周師傅的意見合情合理。周師傅的意見，排除了雲石自然掉下的可能，亦可解釋為何雲石的長度與浴缸的闊度相約，但仍可鑿穿浴缸。

36.申請人和丈夫指答辯人曾表示因沖涼「跣腳」撞跌雲石條，答辯人否認有這麼說，更指自己不會對人提及沖涼「跣腳」這樣失禮的事。答辯人起初還堅稱自己於2011年1月25日不在香港，申請人回應時表示她之所以記得確實日期，是因為申請人夫婦隨後乘搭郵輪旅遊，申請人將她的登船記錄呈堂（證物A6）。當答辯人提出他的出入境記錄以作反駁時，才發覺他於2011年1月22日至1月31日是在香港的（證物R5）。申請人夫婦的證供與周師傅的意見吻合，可解釋浴缸損毀的原因。反之，答辯人未能提出合理解釋。在相對可能性的衡量之下，本席裁定答辯人沖涼時「跣腳」，撞跌雲石條，雲石條跌下並鑿穿浴缸。

37.申請人解釋，因為涉案處所的設計，需要拆掉牆壁才可更換浴缸，她找了很久才尋得工程承辦商（美時）願意修補浴缸。根據呈堂的報價單，維修浴缸及更換雲石的費用分別為3,200元及650元。這並非周師傅的報價，但他憑經驗表示價錢合理。

38.本席亦認為答辯人須負責維修門及門框的費用。根據周師傅的意見，相片顯示大門門腳的損毀應是開門時多次撞到硬物造成。答辯人及其舅父較沒可能同意接受這樣明顯的損毀，門腳及門框的損毀應是由答辯人不當使用造成。周師傅表示，單是為大門補灰及執色，也要約1,000元。

39.呈堂相片顯示涉案處所的牆壁損毀嚴重，牆身油漆被撞破，深見底灰，多處牆角亦被撞崩。答辯人不會同意接收這樣狀況的處所，這也明顯不是正常耗損，本席相信這是答辯人不當使用處所造成的。根據周師傅的意見，為涉案處所重新髹油需約10,000元，但要修復相片看到的問題，須要剷走原有油漆及底灰，重新批灰，之後才髹上油漆，工程繁複得多，估計要花約20,000元。換言之，扣除一般髹油費用，修復涉案處所牆壁的費用大約要10,000元。

40.睡房衣櫃門被人拆了下來，放在一旁。本席不相信衣櫃門一開始便有問題，清潔涉案處所的芳姐必然清潔了衣櫃，但她沒有發現衣櫃門的開關有問題，答辯人應該也不會接收開不到門的衣櫃。即使衣櫃門開關不暢順，正常使用也無須把整扇門拆下來。根據周師傅的意見，修復櫃門須更換趟門軌道和走珠，費用約800元。

41.周師傅表示，相片看到櫃門上的黑色污漬應是電腦椅碰撞造成，櫃門上的污漬及櫃內的黃色污垢可清潔乾淨。

42.窗簾用久了，布面走線難免；單單更換窗簾拉繩，按周師傅的意見並不化算。書房櫃邊撞崩、電視櫃撞崩、重新安裝櫃內光管，這些都是簡單的維修項目。考慮到涉案處所的裝修已用了約8年，睡房櫃內膠面爆裂可算是正常耗損。

43.答辯人留在涉案處所的的物件（例如骯髒的碗碟和女性用品等），申請人大可丟掉。呈堂相片的確顯示屋內十分之骯髒，但申請人再次出租處所前也需要進行清潔。

44.美時的報價分為三方面：「執底及翻噴現有浴缸」收費3,200元；「更換浴缸上雲石」收費650元；及「全屋維修」收費7,000元。本席已裁定答辯人須賠償首兩項工程費用。

45.「全屋維修」的報價涉及多個項目，包括：「 (a)廚房地櫃換門手把；(b)較正所有廚櫃門門鉸；(c)全屋房門及門框補灰及執色；(d)客房衣櫃更換門鉸及清潔表面書枱執色；(e)主人房間衣櫃更換趟門轆及執色；(f)更換全屋壞燈泡；及(g)全屋腳線執色」。

46.沒有證據顯示當中的 (a)、(b)、(d)、(f)及(g)是因為答辯人不當使用涉案處所導致。考慮到涉案處所的裝修已有約8年歷史，這些項目可算是正常耗損。這些工程並不繁複，估計工程費不會超過兩工。[15]

47.「全屋維修」的報價「包括」(a)至(g) 項目，但並非只做該等工程。涉案處所的牆壁明顯需要修復，雖然「全屋維修」的報價並沒有明言包括修補牆壁的工程，但相信已包括在內。周師傅亦認為，美時的報價包括泥水和油漆工程。

48.如前述，答辯人須負責「全屋維修」中的(c)和(e)項工程，以及維修牆壁的費用。按周師傅的評估，獨立進行這三項工程，工程費約為11,800元。裝修一般是多項工程同步進行，以便提高效益及節省成本。周師傅表示美時的報價包含不同工種，所以價錢尚算合理。根據本案證據，本席粗略估計「全屋維修」的7,000元報價中，(a)、(b)、(d)、(f)及(g)項的費用應該不會超過1,800元。

49.本席評估答辯人須賠償申請人維修費用總共9,050元（$10,850 - $1,800）。

結論

50.基於以上原因，本席撤銷答辯人的上訴許可申請。

51.此外，本席裁定答辯人違反該租約第11條，沒有在租約期內保持物業內部的維修狀態良好，須賠償申請人維修費用9,050元。

52.申請人可從租約按金中扣除一切答辯人須支付的款項，餘額須由答辯人支付。

53.訟費方面，申請人兩項申請都獲判勝訴，理應獲得相關訟費。申請人要求1,200元訟費，當中包括226元存檔費、9.60元曬相費，其餘的是交通費。交通費方面，申請人曾到過澳門與周師傅會面，處理周師傅的專家證供。因為要趕及提交證據的限期，而周師傅當時正在澳門講學，所以申請人要親自前往澳門準備周師傅的專家報告，本席接受申請人的解釋。本席命令答辯人須付給申請人兩項申請的訟費，即時評定為1,200元。

54.審訊結束時，申請人表示收到答辯人交還的鑰匙，但不是原來由她提供的鑰匙；答辯人表示已歸還所有鑰匙，其他已遺失。申請人的投訴超出審訊範圍，須自行處理。一般而言，業主收回出租處所後都會考慮更換大門門鎖。若申請人換鎖，便無須擔心答辯人可能仍然持有涉案處所的鑰匙。

申請人：無律師代表。

答辯人：無律師代表。

[1]參看申請人丈夫日期2012年9月11日的書面證供的第5段。

[2]參看證物A1中A部份的相片，以及申請人於2013年5月31日存檔的相片。

[3]參看證物A1中B部份相片，以及申請人於2013年5月31日存檔的相片。

[4] 參看答辯人2013年1月13日的誓章。

[5]參看答辯人2013年3月9日的誓章。

[6] 參看申請人的B(2)相片。

[7]參看申請人的B(1)和C7P7相片。

[8]參看申請人的B(4)和B(6)相片。

[9]參看申請人的B(5)、B(18)和B(19)相片。

[10]參看申請人的B(3)、B(7)、B(8)、B(9)、B(10)、B(11)和B(12)相片。

[11]參看申請人的B(8)和B(9)相片。

[12]參看申請人的B(13)和B(15)相片。

[13]參看申請人的B(2)、B(3)、B(14)、B(15)、B(20)和B(23)-(27)相片。

[14] 可從呈堂相片看到角鐵。

[15]按周師傅的意見，現時市價每工約1,200-1,300元。