海景花園業主立案法團 對 王火強及另三人

LDBM 139/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2013 年第139宗

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判 決 理 由 書

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1.四名答辯人提出申請，要求剔除本案經修訂的申請通知書及撤銷案件；申請人反對申請。本席於聆訊後決定批准申請，以下是本席的判決理由。

背景

2.申請人是海景花園業主立案法團（「法團」），所有答辯人都是海景花園的業主。

3.2011年11月19日，法團舉行周年業主大會選出第十屆管理委員會，主席是李淑玲（「李女士」）。

4.其後，法團再於2013年3月28日舉行周年業主大會，當天的議程包括：

(a) 「議決委聘海景花園加建升降機及井道工程的工程承辦商及有關工程費用」（「議程五」）；

(b) 「補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會委員3名」（「議程六」）；及

(c) 「補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會秘書職位」（「議程七」）。

5.根據答辯人的案情，第一答辯人於2013年3月28日的業主大會當選為秘書，其餘三名答辯人當選為管理委員會委員。

6.以李女士為首的一些管理委員會委員/業主不同意上述選舉結果，以法團的名義提出一連串訴訟如下：

(a) 法團針對四名答辯人提出本案；

(b) 法團在LDBM 140/2013一案投訴新昌管理服務有限公司（「新昌」）違反《建築物管理條例》第36條。

(c) 法團針對本案的第一和第四答辯人提出LDBM 209/2013一案，要求審裁處審理2013年3月28日的業主大會及其後提交法團註冊處的註冊是否無效。

本案申請

7.根據存檔的經修訂申請通知書：

(1) 法團在本案申請的命令是有關：

「申請人曾於2013年3月28日召開的周年業主大會，因答辯人搗亂會議而終止。會議的議程只能處理第一至四項，議程五至七未能進行，但會議終止後當多數業主離開後答辯人聲稱在法團經理人(新昌管理服務有限公司)的協助下，會議繼續餘下的議程。會議在晚上8時開始申請人在當日晚上11時錄得的出席業權份數為205,552份(約佔業權33.83%)，到深夜12時再點算出席率而留下的只得71,190份(約佔業權11.71%)。如果答辯人有足夠支持理應等待議程進行便可在議程六及七項當選，但結果答辯人搗亂會場，會議主持(法團主席)報警求助及經諮詢律師意見後決定終止會議並即時離場，其他約有六、七成業主亦跟隨離開，即現場估計未走的業主不達5%，根本不足夠法定人數開會的10%。之後法團經理人(新昌管理服務有限公司)更發出虛假通告，通告疑偽[造]選舉票數，由開會至最多人時所錄得總出席為205,552業權份數，在一至四項的投票都在十九萬多份，而答辯人偽造的選舉之部份竟然高達513,006份數，所以答辯人的聲稱是違反建築物管理條例第344章第36條虛假陳述或資料。」

(2) 申請人提出須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為：

「要求法庭作出命令，就答辯人發放的虛假資料宣告無效及根據違反建築物管理條例第344章第36條虛假陳述或資料: [省略該條條文]的法例規定作出量刑及就有關引起訴訟的答辯人判決賠償法團的損失及濟助。」

8.簡而言之，法團在本案針對四名答辯人提出的申請，與LDBM 140/2013一樣，都是投訴對方違反《建築物管理條例》第36條，要求審裁處宣布申請人指稱的「虛假通告」無效、把答辯人定罪及量刑，以及判決答辯人須賠償法團的損失。

答辯人的剔除申請

9.代表四名答辯人的譚大律師提出，經修訂的申請通知書須予以剔除，原因是：

(1) 「申請人在沒有合法權限的情況下（即未經管理委員會多於半數通過的情況下），向答辯人提出本訴訟，答辯人認為申請通知書屬無效」；

(2) 「土地審裁處並沒有司法管轄權或權力審理申請人提出有關《建築物管理條例》第36條的任何刑事指控」；及

(3) 「申請人的申請並沒有任何勝訴機會」。

10.2013年7月23日，答辯人的剔除申請進行過堂聆訊。當日：

(a) 李女士依據一份授權書，聲稱代表法團。

(b) 譚大律師的陳詞指出：

「申請人須得到管理委員會的授權方可以申請人的身份提出訴訟，否則該訴訟便屬無效（見The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v Jikan Development Limited，未被收錄，CACV 122/2000，2000年6月27日）。雖然申請通知書上確實有申請人授權代表李淑玲女士的簽名，但申請通知書上亦未見申請人的蓋印。再者，答辯人於誓章的第15段亦指出，他身為申請人的秘書，亦未見過有關提出本訴訟的管理委員會會議記錄。因此，答辯人認為李淑玲女士是在未獲得管理委員會會議多於半數通過下，向答辯人提出本訴訟。」

11.事實上，授權書、申請通知書和經修訂的申請通知書都蓋上載有法團名字的印章，並非沒有蓋印。至於該印章是否法團的正式印章就不得而知，因為訴訟各方都沒有處理這一點。譚大律師所指的誓章證據應該是第一答辯人的誓章第19段，當中提到：

「本人真誠相信，申請人是在未獲得業主大會通過的情況下，向答辯人提出本申請。如果申請人曾經在業主大會上通過提出本申請，本人身為海景花園的業主及管理委員會的秘書，是一定會知道的。而事實上，本人曾翻閱過業主大會的會議記錄，亦找不[到]任何相關的記錄。」

12.本席當天應雙方的要求，給予他們機會商討和解，以及指示他們若未能達成和解便須存檔誓章證據，並把剔除申請排期於2013年8月19日進行辯論。

13.其後，雙方未能達成和解，李女士存檔/提交下述文件：

(a) 日期2013年7月30日的誓章（「李女士的誓章」）；

(b) 日期2013年8月10日的書面陳詞（「證物A1」）；及

(c) 日期2013年8月12日的證人陳述書（「證物A2」）。

14.李女士繼續在2013年8月19日的聆訊聲稱代表法團，並口頭申請押後辯論。她在證物A1解釋：

「本管理委員會未能動用屋苑的經費進行訴訟及答辯（由於轉管理公司，現時的管理公司在未完成清楚交接有關法團管理委員會是否仍然運作前，不肯支付費用）故未能聘請律師，故對本法團非常不公平。」

她補充說，最近獲悉有委員願意自費替法團聘請律師，所以希望審裁處把辯論押後讓法團安排法律代表。

15.譚大律師反對押後辯論。考慮到李女士存檔/提交的文件及LDBM 209/2013的爭議範圍，他表明：

「答辯人一方陳詞建議假設李淑聆一方在這項剔除申請中有權代表法團。此假設只包括在LDBM 139/2013內的剔除部份。倘若有需要對LDBM 139/2013進行正審答辯方保留權利對李淑玲一方是否有權代表法團作出爭議。」

他希望此舉可避免廢時失事，讓法庭可直接處理剔除申請的核心問題。換言之，答辯人不會在辯論中質疑申請人的權限，只會提出審裁處的司法管轄權問題和申請人的勝訴機會，作為剔除案件的理由。

16.本席認為，剔除申請曾經作過堂聆訊，申請人一方應該有充足時間就申請徵詢法律意見，以及安排法律代表出庭。雙方已存檔/提交證據和陳詞，答辯人一方更委聘了大律師出庭，大律師亦擬備好書面陳詞讓李女士清楚了解剔除案件的理據。基於答辯人不會在辯論中質疑申請人的權限，餘下的辯論原則上是法律爭拗，涉及的法律原則十分清晰，把申請再度押後恐怕會使訟費無必要地增多，不符合法庭提倡在進行法律程序中舉措與案情相稱及程序精簡的意識的基本原則。本席於是拒絕延期聆訊，辯論隨即展開。

討論

17.申請人在本案依據《建築物管理條例》第36條，要求審裁處：

(a) 宣布申請人指稱的虛假通告無效；

(b) 裁定答辯人違反第36條並量刑作出處罰；以及

(c) 命令答辯人賠償法團的損失。

18.《建築物管理條例》第36條規定：

「任何人─

(a) 按本條例規定的格式或為施行本條例而發給、發出或制訂的通知或文件中作出陳述或提供資料；或

(b) 提供本條例所規定提供的資料，

而明知或理應知道其中有虛假要項，即屬犯罪，一經定罪，可處第3級罰款及監禁6個月。」

19.土地審裁處就於建築物管理方面的司法管轄權是有限的。

20.根據《建築物管理條例》第45(1)條，土地審裁處具有聆訊及裁決該條例附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。而附表10所指明的法律程序是：

「1. 與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序。

2. 與公契條款及條文(包括根據第VIA部隱含地納入公契的條款或條文)的釋義及執行有關的法律程序。

3. 與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序。

4. 與下述各項的計算或分攤有關的法律程序─

(a) 根據公契(如有的話)應付或看來應付的任何款項；

(b) 第20及21條所提述的基金及繳款；

(c) 管理開支或收費(不論其名稱為何)；

(d) 根據本條例或按照於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文而欠付或負有法律責任的任何其他支出、付款、債項或債務。

5. 與涉及─

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 第34D(1)條所指的經理人；

(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表，

的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責(如有的話)的法律問題有關的法律程序。

6. 與涉及建築物的全部或建築物的任何部分的擁有、佔用或管有權(包括建築物的或上有建築物土地的一份不可分割份數的擁有權)的法律問題有關的法律程序。

7. 在不損害第6段及在第45(3)條的規限下，與涉及業主或佔用人所享有的任何合約上的權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利的範圍及適用性或其他方面的法律問題有關的法律程序。

8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的任何契諾、條款或條件的法律問題有關的法律程序。

9. 與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件(視屬何情況而定)的執行(不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行)有關的法律程序。」（底線由本席加上）

21.雖然附表10的第1段好像賦予審裁處處理有關執行第36條的法律程序的權力，但該條例第45(3)條卻規定：

「除本條例條文另有規定外，本條或附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。」（底線由本席加上）

22.第36條規定的是一項刑事罪行，所以用上「犯罪」、「定罪」、「罰款」及「監禁」等詞彙；土地審裁處按第45(3)條並沒有司法管轄權審理根據第36條提出的刑事案件。

23.根據《刑事訴訟程序條例》第14A(1)條和《裁判官條例》第II部，按第36條提出的刑事檢控可循簡易程序在裁判法院審訊。裁判法院將會透過審訊來決定一名被告人有否作出虛假陳述或提供虛假資料及是否干犯第36條。倘若裁判法院裁定被告人罪名成立，便會進一步量刑處罰被告人。土地審裁處並無權在本案的民事法律程序中裁定各名答辯人是否有干犯第36條及處罰他們。

24.此外，本席亦認為《建築物管理條例》第36條並未賦予申請人任何私法上（private law）認可的訴訟權向答辯人追討賠償。

25.高等法院原訟法庭法官杜溎峰最近在劉美慧訴香港特别行政區政府 [2013] 1 HKLRD 1222 一案說明有關的法律原則：

「25. 在Kaisilk Development Ltd and Urban Renewal Authority [2004] 1 HKLRD 907, 上訴法庭副庭長羅傑志採納英國上議院在 X (Minors) and Bedfordshire County Council [1995] 2 AC 633與 Stovin v Wise [1996] AC 923所定的法律原則，即違反法定責任不一定構成訴因，一切視乎賦予有關法定責任的法例的立法意願。副庭長羅傑志在第918頁說：

“It is trite law that, in the ordinary case, a breach of statutory duty does not, by itself, give rise to any private law cause of action. In the words of Lord Browne-Wilkinson in X(Minors) v Bedfordshire County Council [1995] 2 AC 633 at p. 731D-E:

... a private law cause of action will arise if it can be shown, as a matter of construction of the statute, that the statutory duty was imposed for the protection of a limited class of the public and that Parliament intended to confer on members of that class a private right of action for breach of the duty.

Lord Hoffmann expressed the same view in Stovin v Wise [1996] AC 923 at p. 952F when he said:

Whether a statutory duty gives rise to a private cause of action is a question of construction: see R v Deputy Governor of Parkhurst Prison, ex p Hague [1992] 1 AC 58. It requires an examination of the policy of the statute to decide whether it was intended to confer a right to compensation for breach.

In my view, the plaintiff has not begun to show that it was the intention of the Legislature to provide a private right of action to property owners for any breach of any statutory duty by the defendant.”

公法下的法定責任有別於私法下的民事謹慎責任。公法下的法定責任不一定構成私法下的民事謹慎責任。法定責任會否構成私法下的民事謹慎責任，是一個法律詮釋問題。若按照賦予法定責任的有關的法例的正確詮釋，該法定責任是為了維護一少撮的公眾的利益而設，而立法意願是給予該少撮的公眾私法下的訴因，違反法定責任才會構成私法下的訴因。法律對政府部門、公營機構乃至任何人所加諸的法定責任，並不自動構成私法下的謹慎責任；而違反法定責任亦不自動構成私法下的訴因。」

26.《建築物管理條例》的其中一個主旨，是「利便建築物或建築物群的單位的業主成立法團」。該條例第II及第III部規定業主註冊成為法團的程序，例如：業主須按第3條委出管理委員會；管理委員會須按第7條遞交指明格式的申請書，當中須包括一些指明的詳情（例如管理委員會主席及秘書的姓名及地址），並附上指明的文件（例如公契或聲明書）。

27.本席認為，顧及該條例的上文下理，第36條的立法意願應該是確保在註冊過程中作出的陳述和提供資料真確無誤。倘若有人明知或理應知道當中有虛假要項還作出/提供該等陳述/資料，便須負上刑責。因此，第36條的立法意願並非給予一少撮公眾人士私法下的訴因，申請人不得引用第36條來要求答辯人賠償法團的損失（就算有的話）。

28.另一方面，按經修訂的申請通知書的內容，申請人所指的「虛假通告」應該是一份由「海景花園管理處」發出，日期2013年4月2日標題為「海景花園2013年度業主大會投票結果」的通告。通告記錄了議程六和議程七的投票結果如下：

「議程6

補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會委員3名：

		業權份數	百分比
1	趙瑤輝先生	85,350	16.64%
2	黎浩強先生	86,428	16.85%
3	張家驥先生	0	0
4	Ms Lee Wendy	2,933	0.57%
5	賴韻詞女士	111,946	21.82%
6	黃秀如女士	113,024	22.03%
7	劉錦芳女士	113,325	22.09%
廢票：1張           合共：		513,006	100%

議決結果：賴韻詞女士、黃秀如女士、劉錦芳女士

議程7

補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會秘書職位：

		業權份數	百分比
1	黃火強先生	102,823	100%
廢票：0張           合共：		102,823	100%

議決結果：黃火強先生」

29.該通告並非由答辯人發出，申請人並沒有提出答辯人為何須負上責任，申請實在沒有勝訴機會。其實，答辯人已經在反對通知書作出解釋：

「8. 答辯人進一步申述：

(i) 答辯人沒有發出虛假通告或在任何的選舉中偽造業權份數。[周]年大會進行議程6時所錄得的513,006業權份數，是由於議程6是補選3名委員，即每名業主在選舉中最多可選出3名候選委員，因此議程6相比其他議程錄得的業權份數是多出近3倍。

(ii) 故此，管理服務處發出的通告是正確反映投票的結果並非一份虛假通告。

…」

30.不論申請人是否有合法權限提出本案，土地審裁處必然沒有司法管轄權處理申請，申請人無論如何也沒有勝訴機會，本席於是剔除經修訂的申請通知書並撤銷案件。

結論

31.基於以上原因，本席剔除經修訂的申請通知書及撤銷申請。

32.雙方同意，答辯人成功剔除本案，理應獲得訟費。本席於是命令申請人須支付答辯人本案的訟費，包括剔除申請的訟費；如雙方未能就金額達成協議，可交由審裁處按區域法院收費準則評定。剔除申請涉及法律上的爭拗，適合由大律師處理，本席亦感激譚大律師的協助。

申請人：無法律代表，由李淑玲代表應訊。

第一至第四答辯人：由鄺文輝律師事務所轉聘譚俊傑大律師代表應訊。