Konew Financial Express Ltd v. Ho Wai Cheong

DCCJ 2032/2013

IN THE DISTRICT COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

CIVIL ACTION NO. 2032 OF 2013

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主審法官：區域法院法官梁俊文法庭聆訊

聆訊日期：2014年10月20日

判決日期：2014年10月29日

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判 決 書

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1.原告人（“康業”）入禀法院，向被告人（“何先生”）追討貸款欠款，並在何先生表示不予抗辯下，獲取了裁決。按此判定債項，康業針對何先生名下物業，申請並獲發押記令。康業繼而提出收樓程序（案件編號DCMP 572/2014）。陳先生現在提出上訴，要求推翻該等命令。

背景

2.康業於2013年6月4日展開本訴訟，根據雙方2013年3月4日的借貸協議，向何先生追討欠款港幣532,435.16元和議定利息。2013年6月14日，何先生提交了傳訊令狀送達認收書，表示不會就申索提出爭議，並承認所申索之款項。按此，康業於2013年9月24日提出傳票申請，根據《區域法院規則》第83A號命令第4條，要求法庭給予裁決。2013年10月22日，聆案官沈其亮作出了有關裁決（“該裁決”）。

3.由於何先生沒有償還上述判定債項，康業便針對何先位於新界粉嶺百和路33號嘉盛苑A座38樓10室的物業(“該物業”)，向法庭申請暫准押記令，以執行該裁決。2013年11月15日，司法常務官黎達祥作出相關暫准押記令。

4.2014年1月24日，經聆聽雙方陳詞後，聆案官林美施於同日作出了絕對押記令。

5.為執行上述絕對押記令，康業於2014年3月3日，向法庭申請收樓令，以進行拍賣該物業（即DCMP 572/2014）。

6.2014年9月17日，何先生存檔上訴通知書，要求推翻上述各命令。

逾期上訴

7.根據《區域法院規則》第58號第1(3)條，針對聆案官命令而提出的上訴，必須在該命令作出後14天內提出。何先生針對上述各命令的上訴，明顯地遠超各自的上訴期限。

8.決定是否批准逾期上訴，法庭會考慮以下因素:

(1) 延誤的時間有多長；

(2) 逾期的原因；

(3) 所擬上訴得值的機會；

(4) 准許逾期上訴對答辯的一方可能帶來之不利之處。

見FWD Life Insurance Company (Bermuda) Limited 對 Ng Yu Fu and Others, DCCJ 758/2012；Tsang Hon Chu Florence v Tsang Hon Man Thomas [2012] HKCU 85；SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125。

9.首先，何先生為本上訴提交的多份誓章，沒有解釋為何沒有在法定期限內，反而在過了期限很久，才提出是次上訴。這個理由足已令法庭否定此逾期上訴。

10.同時，何先生為支持本上訴提岀的證據而作的誓章，均於本年4至9月期間所作的。根據《區域法院規則》第58號第1(4)條，除非有特別理由，否則在根據本條規則聆訊上訴時，法庭不得收取進一步的證據(但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後才發生的事宜的證據除外)。所謂特别理由，是指英國案例Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489中，所列舉的3個條件，缺一不可：

(1) 所提新證據不可能合理地在原來聆訊時獲取；

(2) 新證據雖非決定性，但必質會對本案結果有着重要的影响；

(3) 新證據必須是可信的。

11.何先生的新誓章，未見得合乎上述條件。

12.若考慮何先生現在提出的指稱，主要包括以下幾點:-

(1) 所擬推翻上述各命令，都是法庭被誤導而作出的；

(2) 康業在DCMP 572/2014程序中，延誤派遞法律文件予何先生，阻撓或用誤導手法損害他的法律權利；

(3) 貸款協議違反了香港法例第283章《房屋條例》第17B條的規定；及

(4) 何先生已作出融資安排欲償還欠款。

指稱（1）

13.如代表康業的利大律師所指，何先生指法庭被誤導，至不悉本案貸款協議，實為按揭或抵押協議，理據如下：

(1) 康業在貸款申請書內，用上了物業貸款的字眼，因此這次貸款實為物業抵押協議。

(2) 康業曾要求何先生，辦妥該物業的轉名法律手續，以證明他擁有該物業的全部業權，才批出貸款，這也正正是預計以該物業用作為抵押。

(3) 在一份2011年7月15日的貸款合約文件英文版中第13(a)和(b)條，也顯示該物業已成為貸款的抵押，並由何先生委任康業，作為他的法定代表，去以任何方式售賣、抵押和處理該物業。

14.沒爭議康業曾與何先生，曾多次簽署貸款協議，但康業在本訴訟中，只以當中最後一份的貸款協議(即2013年3月4日的貸款協議)作為訴訟因由和申索基礎。就此，申索陳述書其實十分清楚。

15.利大律師指，無論如何，該些較早前協議，並非把該物業作為按揭或押記。另外，何先生對所指2011年7月的協議，第13(a)及(b)條的條文，也存在誤解。考慮有關條文後，本席同意利大律師所指。

16.至於何先生強調，康業要求他辦妥該物業的轉名手續，以證明他擁有該物業的全部業權，才批出貸款，實屬早有預謀。本席認為這論點牽强。該物業原為何先生和母親，以聯名共有的形式（joint tenancy）持有。何先生母親去世後，何先生以另一共有人身份，已在法律上被認定為完全擁有人。康業是否有作出何先生所指的要求，並非關鍵。

指稱（2）

17.何先生這方面的投訴，是針對DCMP 572/2014案的聆訊。雖然本上訴結果，對該案有直接影响，但該案件實非本案範籌。因此，也非本庭可在本案上訴中同時處理。

18.不過，何先生指康業違反了《區域法院規則》第28號命令第1A條，沒有在他作出送達認收後14天屆滿前，把它擬倚賴的誓章證據，送交法院存檔。基於這延誤，何先生認為，康業進行的訴訟申請，以至2014年4月24日送交法院存檔的誓章，均屬無效。

19.本席不同意。根據《區域法院規則》第2號命令第1條的規定，任何法律程序，並不會因沒有遵從法院規則內的規定，而令該法律程序，或該等法律程序的任何文件、判決或命令無效。根據規則第3號命令，第5（1）條的規定，法庭可以按其認為公正的條件，命令將相關的期限予以延展。事實上，2014年6月5日，聆案官經聆聽代表康業的律師後，已批准了延長康業存檔支持誓章有效期的申請。

指稱（3）

20.《房屋條例》第17B條的原文如下：

“(1)凡-

(a) (i) 屋邨內土地根據第17A條出售；或

(ii)委員會獲授權提名購買人的土地出售，而出售該土地人是在沒有委員會書面准許下行事的；及

(b) 獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，或將該土轉讓或以其他方式讓與；及

(c) (i)該人的作為違反與該土地有關的買賣協議的任何條件或條件，或違反與該土地有關的轉讓契據內的任何契諾；或

(ii)(如屬上述按揭或其他押記)該人的作為違反根據附表第4(a)段就該項按揭或其他押記所特准的任何條款，

則該項看來是如此作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效。

(2) ……“

21.上述附表第4(a)段規定:

“購買人即使沒有繳付本附表第1段所述的補價，仍可就土地在獲得署長事先批准後，按署長以書面特准的條款將土地按揭或押記。”

22.由於該物業是屬於「居者有其屋」計劃內的物業，因此該物業的按揭、押記、轉讓或其他讓與，是受該條例所監管。業主要把其單位按揭或押記，則必須依照附表第4段內的要求，獲得委員會的書面批准。基於上述規定，何先生認為雙方貸款協議，是在沒有委員會的書面批准的情況下而作出的，因此協議違反了上述法例條文的規定，所以押記協議屬無效。

23.利大律師指這都是何先生的誤解，理由如下：

(1) 該條例只監管由業主作出的按揭及押記協議，但如上所述，康業和何先生之間的貸款協議是私人貸款，並不包含要求以該單位按揭或作為押記的條款。因此第17B條並不適用。

(2) 無論如何，康業在本訴訟的申索基礎，是該協議下的貸款欠款，並非執行任何議定之按揭或押記；而從法庭獲取的，也是基於該欠款而得的欠債裁決。康業繼而從法庭獲取的，是為執行上述判定債項，而針對該物業發出的押記令，與任何議定按揭或押記協議無關。

24.本席認為上述利大律師所指正確。

25.法庭也曾判決，上述第17B條的立法原意，旨為針對協議中有關按揭物業的條款，並非協議中其他條款和安排。因此即使貸款協議的確包含按揭的條款，而該些條款也抵觸了第17B條，可是其他有關於借款和還款的基本責任的條款，也不會因此而變成無效。若指放債人不可能向法庭，就「居者有其屋」計劃內的物業，申請押記令以執行法庭裁決，這建議並不妥當：見Konew Finance Ltd v Wong Kai Ming (No。2) [2001] 4 HKC 218 (第16段)；中國銀行(香港)有限公司訴死者傅杰強(前經營捷達汽車服務)的遺產代理人及賴美蓮 [2009] 5 HKLRD 693 (第31至38段)。

26.何先生又援引The Law Society v A Solicitor， CACV 2/2004，和康業財務公司訴黃合法及楊日虹，CACV 387/2003。可是，這兩案的案情，均與本案截然不同，實在不能一併而論。

指稱（4）

27.何先生指正就該物業進行融資，以清還尚欠康業的款項；有關融資計劃，房屋署於本年6月也批准了。利大律師指，沒有具體資料顯示，所指融資計劃在可預見將來，會得到銀行批出，以及足夠清還所有欠款。本席認為，無論如何，這都不構成推翻上述法庭命令的理據，從而影响康業執行押記令的權利。

結論

28.何先生提出逾期上訴沒有理據。因此，DCMP 572/2014的程序也不受影响。

命令

29.何先生的逾期上訴予以撤銷。何先生須支付康業因本上訴引致之訟費，包括大律師費用；除非雙方協議，否則訟費由法庭評定。

原告人：由歐陽盧鍾律師行延騁利啟鋒大律師代表

被告人：無律師代表