Lam Sik Heung Perdita 對 Siu Yuet Kwan

DCCJ 2424/2009

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2009年第2424號

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主審法官﹕區域法院暫委法官葛倩兒(公開聆訊)

審訊日期﹕2012年8月28至30日、10月3及4日

判案書日期﹕2012年10月17日

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判案書

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前言

1.原告人為九龍牛頭角定業街50號安德大廈(“該大廈”)13樓(12字) B室(“13B單位”)的物業擁有人 ，而被告人為該大廈14樓(13字) B室(“14B單位”)的物業擁有人。

2.原告人指被告人改動了14B單位內的廚房及浴室位置， 因而造成漏水情況 ，對13B單位的天花造成破壞 。漏水情況早在 1989年時初次出現，至2000年時因天花損毀情況太嚴重(相片見文件冊第96-98頁)，原告人曾自行維修全屋天花。

3.至2001年終至2002年初時，13B單位內的走廊天花位置再次出現水印(相片見文件冊第99-100頁)，至2003年時走廊天花石灰開始脫落且有大小石塊墮下，傷及原告人及其兒子。2004年8月或9月時被告人自行聘請維修師傅到13B單位作修補，花費2000元。

4.原告人曾在2007年時去信屋宇署及食環署，要求作出調查。 2008年9月2日，屋宇署及食環署的聯合辦事處以未能確認滲水源頭為由，停止再作跟進。

5.至2008年時 ，13B單位的滲水情況更見惡劣(相片見文件冊第104-123頁) ，原告人曾在2008年8月16日以書面要求被告人正視漏水問題；又在2008年9月6日致電被告人的丈夫羅先生(“羅先生”)查詢。

6.2008年9月16日，原告人就14B單位的漏水問題，入禀土地審裁處，向羅先生提出訴訟，後來在2008年11月10日中止了該訴訟。

7.2008年10月18日，原告人自費聘請紅外綫工程測試有限公司為13B單位作專業測試報告(文件冊第181-196頁) 。並於2009年2月18日再聘請捷利行測量師有限公司為13B單位作專業測試報告(文件冊第197-243頁)。

8.原告人在2009年5月21日入禀本案的申請，向被告人追討損害賠償。被告人曾在2009年7月7日存檔了抗辯書否認責任，後在2012年3月27日透過當時的代表律師發出信件，當中表示在本案中承認責任。故此，本審訊中法庭只須就損害賠償的金額作評定。

9.雙方在本訴訟過程中，共同委任了珀圖有限公司(“珀圖”)作專業測試，珀圖在2012年1月6日到兩個相關單位作調查，之後在2012年1月30日提交了報告(文件冊第314-566頁)，當中除了確定滲水源頭外，還就13B單位的維修費用作估計(文件冊D及E頁)。

10.原告人在本案中的申索項目包括(文件冊第167-1至167-5頁)﹕

維修費用

11.原告人指稱，她曾在2008年10月時向一間名為源發工程公司(“源發”)索取13B單位維修報價 ，當時的維修費估計為122,000元(文件冊第167-7頁) ；由於人工和物料價格在這幾年已上漲不少，因此原告人認為現時作出維修，所需費用應不少於港幣150,000元。在盤問下原告人表示，源發在報價單上所列項目，只是針對性就損毀部分作維修，而並非整個單位的維修。

12.被告人則在2012年9月2日，聘請一間名為盈進工程有限公司(“盈進”)就13B單位的維修作報價(文件冊第180-2頁)，為數33,900元。被告人在盤問下承認，盈進的代表在13B單位只逗留了數分鐘，亦未有打開櫃門或移開傢俬查看損毀狀況。

13.本席認同原告人大律師就盈進的報價單所作出的質疑， 盈進的報價明顯地是針對破損部分作修補，但當中提及需修補的天花只有6個位置，從珀圖的調查報告中可見，13B單位就天花的破損豈止6個位置，從珀圖所提供的相片中可見，13B單位的客廳、廚房、浴室、兩個睡房及走廊等，出現最少有9處天花油漆/石屎剝落的情況，這些位置的破損程度，實難以形容為細小，被告人指稱盈進表示除了這6個位置外其他細小的破損會免費修補，這實在難以令人置信。而盈進的報價單中只包括部分牆紙及牆腳線的修補，而並非重做，在被告人也同意原告人所提交的相片中顯示了牆腳線已有離牆的情況，盈進只提供修補實在難以修復破損的牆腳線，從珀圖的評估中也認為需要更換牆紙及牆腳線，盈進的報價內容明顯未反映應維修的部分。本席認為盈進的報價單並未有全面包括所有13B單位應修補的部分，及其程度。

14.就源發的報價單方面，本席認為與原告人指稱只是修復受破損部分不符，在該報價單上的第6、第9及第10項，明言是修補因滲水影響的磁磚及電線，以及為受滲漏天花及牆身補救防漏保養，如果整份報價單也只是涉及破損部分，為何需要在這3項目中明確指出此情況，而其他項目都沒有如此明言? 從報價單上出現不同的形容，唯一推斷是，其他沒有指明只涉及因滲水影響的維修，是整個單位的維修，而非只針對性處理因滲水引起的破損部分。本席認為14B單位須就滲水所引致的損壞負責，但這並不等同原告人可對13B單位作全面的維修，而只應就因滲水引致的損毀部份。再者，源發的報價是在2008年時所預備，原告人要求法庭接受隨年月過去，通漲令源發的報價單應作調整，唯並無任何證供支持原告人所指近乎20巴仙的調整。

15.本席認為，珀圖在今年初時曾作調查，在報告中詳述13B單位的破損狀況、須作維修的項目及其估價，本席認為珀圖的評估最為可靠，雙方也並未對其評估作出任何質疑，且亦有相片支持所述的破損情況，本席接納珀圖在其報告中所述，是13B單位所需的維修項目，珀圖是在詳細調查後決定報告中所列維修項目，這遠較盈進只作數分鐘的查看可靠，而珀圖的估價日期為今年初，相比以源發的報價作上調更準確反映現時維修價格，本席實在看不到任何因由，不依賴珀圖的報告。

16.本席裁斷13B單位的維修項目，一如珀圖在其報告中(文件冊第323-324頁)所列屬合理維修，亦接納維修費用為87,900元。

物品損毀/損壞賠償

17.原告人在其補充證人陳述書中，開列10項財物，指稱因滲漏遭受不同程度的損毀或損壞，要求被告人賠償35,000元(文件冊167-2至167-3頁)。該10項財物為 ﹕

	物件	相片 [審訊文件冊頁數/相片編號]	價值 (港幣HK$)
1.	電焗爐(2個)	100/12	3,000
2.	燈飾	117/49	200
3.	兒子的校服	100/13	220
4.	毯子	117/48	500
5.	新梳化套	117/48	1,580
6.	多件皮具	(未能在相片顯示)	2,000
7.	多件模型 (150盒小及多盒大的)	104/20 (存放在相片右邊的吊櫃)	22,500
8.	多件旅行用品 (如﹕旅行喼)	(未能在相片顯示)	1,000
9.	書籍及文具	122/58	1,500
10.	電視及收音機	(未能在相片顯示)	2,500
總值﹕			35,000

原告人指稱滲漏令吊櫃內發霉，在吊櫃內擺放的物品受破壞；書籍則因為漏水及灰塵跌落故而捲曲了，而電視及收音機則因為石灰跌進機身內而破爛了。支持此一申索的證供，部分依賴相片去證明，除了書籍及文具的相片(文件冊第122頁)外，其餘只是拍攝了擺放有關物品的吊櫃(文件冊第100、104 及117頁)，而皮具、旅行用品、電視及收音機等均未有任何相片顯示。

18.被告人則質疑原告人為何明知滲漏影響吊櫃，還不將櫃內物品搬離。原告人解釋因單位內吊櫃的滲漏情況嚴重，而單位只有400多平方尺，如果將吊櫃內物品搬離，沒有其他地方可擺放；且由於滲漏令該等物品非常濕濡，可處理的已作處理，吊櫃內的情況非常不堪，且有小昆蟲滋生，就連到訪的專家證人也不欲打開該些吊櫃。

19.本席認為原告人未能成功舉證，所指稱的10項財物的破損，被告人應負上賠償責任。本席認同被告人所指，原告人明知吊櫃的情況會令櫃內物品遭受破壞，卻未有將物品移離，本席認為原告人並未有盡力減低她的損失，原告人指13B單位只有400多呎而沒有其他地方可放置該等受潮物品，實在難以令人信服。再者，原告人根本未能提出證據，支持該等物品遭到破壞，皆因原告人提交的只為吊櫃的相片，除了書籍外，其他物品的損毀/損壞情況完全未有任何證據支持，原告人在證供中也未有詳述，本席完全不接納這些物品遭損壞的事實，如這些物品真箇被損壞，在本案中原告人曾拍下不少相片顯示家中的破壞情況，為何只是沒有拍攝這些財物? 至於書籍的損毀方面，相片的確顯示該些書籍有點捲曲，及在其上有點骯髒，但實在看不到有任何損壞情況，誠如被告人所指，書籍長期直立擺放也可能出現捲曲情況，本席並不接納，該相片足以證明書籍受到破壞。

20.本席裁斷原告人未能證明有關的財物受損，此申索項目被撤銷。

專家報告的費用

21.原告人指稱，她在本訴訟開展前，為確定被告人是否須為滲漏負上責任，故此聘用了上文第7段中所述兩間專業顧問公司就漏水源頭作調查，被告人應承擔這些費用。

22.被告人則認為，原告人在延聘該兩間顧問公司以前，並未徵詢她的意見，且本案中食環處已作出測試，原告人依賴食環處的報告便可，故她不應負上責任。

23.本席認為，被告人有責任承擔該兩份專家報告的費用。被告人也承認食環處在測試後，認為未能確定漏水源頭，知會原告人其部門不再跟進事件，原告人根本不可能依賴食環處的測試結果；如原告人打算向被告人提出訴訟，必須先確立漏水源頭為被告人的責任， 原告人在開展法律行動以前延聘專業顧問公司進行測試實在無可厚非，兩間顧問公司前者確立了損毀狀況，而後者則確立了漏水源頭來自14B單位，本席認為這些專家報告是必須的。

24.再者，原告人指稱，在2004年被告人安排維修後，曾要求被告人必須找出滲水根源，以徹底止卻滲漏，但被告人說工程花費大及會造成不便，而拒絕進一步的檢查。被告人對此指控從沒提出反對，本席接納原告人的證供，在被告人拒絕查找滲水源頭的情況下，原告人自行聘請專家作調查，實屬合理，被告人也不能以原告人未有在事先通知而推卻責任。

財物搬運及存倉費

25.原告人指稱，由於單位損毀狀況十分嚴重，範圍亦廣，故此在維修期間，一家人必須搬離單位，騰出地方讓工入進行維修，所有傢電及雜物也須暫存貨倉內，在查詢下，最便宜的迷你倉月租1,680元(文件冊第167-11頁)，而維修施工期約為兩個月，故此存倉費合共3,360元；而搬運費用則為6,000元(文件冊第167-12頁)。

26.被告人則指稱，鑑於盈進的報價情況，維修只是補漏，需時只18天，故此在維修過程中可以膠紙覆蓋傢電及雜物，原告人可繼續使用13B單位，根本不用遷出。即使需要搬遷，也只限於被告人找來的海棠物流(香港)股份有限公司(“海棠”)報價單上所列物品，相對地搬遷及存倉費用可減低至1,360元。

27.鑑於本席在上文已裁斷，並不接受盈進的報價單為13B單位須維修項目，故此被告人指稱維修幅度及所需時日並不能接受。本席應以珀圖的評估作考慮。從珀圖的附圖中可見(文件冊第472頁) ，所涉及的維修項目遍及13B單位的兩個房間、客廳及廚厠，本席認為這確實是極大的範圍，被告人所建議以膠紙覆蓋實在不切實際，原告人須在維修期間遷出及將傢電雜物存倉實屬合理。

28.唯本席並不認同原告人所指，維修需時2個月完成，誠如本席在上文的裁斷，源發的報價部分明顯涉及全屋的裝修而非如珀圖建議的針對性維修，故此源發估計的維修時間並不能作準。以珀圖所提供的相片所見，本席認為維修應只需1個月時間完成較為合理。

29.本席裁斷，原告人需要在維修期間遷出13B單位，亦須將單位內所有傢電及雜物存倉，以方便維修工作的進行，而維修工作只須一個月時間完成，故此被告人需承擔有關的一個月存倉費及搬運費。

30.而本席亦接納原告人的就搬運費報價的資料，被告人所依賴的海棠報價，只選擇性地包括一小部分的傢電，而被告人卻又未能解釋，既然維修時可以膠紙覆蓋傢電，為何海棠報價單上所開列的幾個項目須存倉，本席全不接納被告人提供的報價，從廣利的報價單上所開列傢電及雜物數量，本席認為所收取的費用亦屬合理。

維修期間租屋及車費開支

31.原告人指稱，由於維修期間須遷出13B單位，故此須另租用物業作居所，她曾在同區尋找短期租住的單位，但地產經紀表示業主均不願作短期租約，且亦沒有樓盤，需花時間替她物色，而雖然月租只為11,000至12,000元(不包傢電)，但由於是短期租約，須另加35巴仙。結果她在荃灣區找到一間可月租的服務式住宅，兩房單位月租32,000元，以兩個月計算，合共64,000元。而由於原告人一家四口也在觀塘區上班或上學，故此一家四口每天需花費合共100元作交通費，以兩個月計算，合共6,000元。

32.被告人則反駁指稱，她曾向牛頭角區的地產公司查詢過，區內的淘大花園及德寳花園也有短期租約樓盤，2房單位月租只是10,000元，另付半個月租金的佣金；兩個屋苑與該大廈只是10分鐘的步行距離。

33.誠如本席在上文裁斷，原告人一家須在維修期間另覓居所一個月，唯原告人屬意的服務性住宅，費用極為高昂，且在該大廈的本區以外，還需另花交通費，本席認為這完全不是合理考慮，以租住這服務式住宅的租金水平，原告人當可在本區找到業主願意作短期出租，完全無需另付交通費。

34.至於短期租約是否須額外多付租金，本席接納原告人一方的證供，作為業主亦需支付佣金，短期租約完成後，又需再次物色租客，對業主而言，除非在回報上有保證，否則又怎會花費人力物力將物業作短期月租? 故此短期租約須額外多付租金是可以理解的。本席認為，原告人以15,000元的租金，當可在同區找到一個月的短期租約。

35.本席裁斷，原告人在另覓居所方面的花費，合理數目應為15,000元及半個月的佣金7,500元， 合共22,500元。

一般賠償

36.原告人指稱，滲漏情況從1989年起出現，至2011年9月才終止，纏擾了她及一家人達20多年，原告人所受的不方便和不舒適應獲得一般賠償。原告人的大律師依賴Chung Che Sum & Anor v Dong Sai Ming Fernando & Anor (DCCJ 21504/2001) 及 Wong Hon Hung & Anor v Jolly Birds Ltd. (DCCJ 5341/2006) 的案例，要求一筆為數120,000元的賠償。

37.在Chung Che Sum一案，原告人的主人房洗手間、客房洗手間、廚房和工人洗手間均受漏水影響，而情況亦維持長達10年，漏水令到洗手間天花油漆剝落，也曾令電力短路，法庭認為原告人一家應搬離單位，以方便維修，在考慮以上各項及被告人曾提供一些毫無幫助的協助，法庭批准了一筆港幣80,000元的一般賠償。

38.在Wong Hon Hung一案，原告人的主人房受到漏水影響，專家實地視察後，發現受損面積為3米乘2.4米，專家亦發現有水從天花滴下，天花也有油漆鬆脫和銹漬。被告人起初願意協助原告人找到漏水根源，但之後卻不願提供進一步的協助，令至漏水問題持續了15個半月，法庭最後考慮了所有因素，批准了一筆港幣50,000元的一般賠償。

39.被告人反對此一申索，指稱她本人也因此事受困擾，且原告人在土地審裁處案件終止後，停頓了近一年沒有行動。而被告人也沒有經濟能力支付要求的賠償。

40.根據 John So v Lau Hon Man (CACV 110/1993) 及 Lo Yu Chu v Kam Fu Lai Development Co. Ltd. (CACV 50/1994) 的案例，原告人當可就滲漏對她造成的不方便或不舒適要求賠償。

41.儘管原告人曾在土地審裁處的案件後出現過延誤，但即使接納被告人所指的達一年時間，從1989年至2008年漏水問題持續，這已是一個相當長時間的不便，對原告人所造成影響顯而易見。而被告人自己也受困擾是她一手做成，與人無尤，這與原告人是否應獲一般賠償無關宏旨。同樣地，被告人的經濟能力，亦非本席在原告人是否應獲一般賠償的考慮因素。

42.從漏水問題持續達20年之久，以及從本案呈交的相片中所見，滲漏問題所造成的損壞程度及範圍，甚至有石屎從天花掉下，原告人在期間所受到的滋擾顯而易見。本席認為原告人所要求的120,000元賠償並非不合理。

結論

43.基於上文的裁斷，本席認為被告人須就14B單位滲水的問題，向原告人作出以下的損害賠償﹕

訟費

44.本席作出暫准命令，被告人須付原告人本案的訟費，包括任何保留待決的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由聆案官評定。除非任何一方提出傳票申請，此訟費命令在本判案書頒下14天即成為絕對命令。

頒令

45.法庭頒令﹕

(a) 被告人須付原告人256,580元，利息從2009年5月21日至本判決以半判定利率計算，之後以判定利率計算至清繳為止；

(b) 被告人須付原告人本案的訟費，包括任何保留待決的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由聆案官評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，否則暫准訟費命令在本判案書頒下14天即成為絕對命令。

原告人﹕由張達成葉祺智律師事務所轉聘林希維大律師代表。

被告人﹕無律師代表。