廣東信貸有限公司 對 黃偉興及另一人

DCMP 2370/2014

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2014年第2370號

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判案書

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1.此案之原告人以原訴傳票方式向第一及第二被告人作出申索。

背景

2.原告人GUANGDONG FINANCE LIMITED（中文名稱為「廣東信貸有限公司」）（以下簡稱為「原告人」），是根據香港法例第163章《放債人條例》而領有放債人牌照。

3.第一被告人WONG WAI HING（「黃偉興」）（以下簡稱為「第一被告人」）是第二被告人WONG KWAI LUN（「黃貴鱗」）（以下簡稱為「第二被告人」）之胞弟。

4.第一及第二被告人於1996年3月30日以港幣915,000元的代價購買位於新界上水石湖墟馬會道46號5樓A室及天台的物業（以下簡稱為「該物業」）。自此他們以聯權共有人（joint tenant）的方式共同擁有該物業。

5.第一被告人透過一份日期為2013年7月31日的《聯權共有的分劃通知書》（notice of severance of joint tenancy）使該物業成為第一及第二被告人以「分權共有人」形式各持有一半的業權所擁有（tenant in common in equal shares）。

6.第二被告人聲稱他從來沒有從第一被告人或任何人中知悉或收到此通知書。

7.於2013年10月25日，第一被告人與原告人簽署一《貸款合約》（以下簡稱為「《貸款合約》」）向原告人借貸一筆港幣600,000元之款項。在同一天，第一被告人將他在該物業的一半業權透過一份《按揭契》（deed of mortgage）（以下簡稱為「《按揭契》」）按給原告人。

8.此外，第一被告人亦在同日簽署了一份由原告人提供的《還款過程表》（以下簡稱為「《還款過程表》」）。該份文件內說明第一被告人每月須還的款項。備註3並說明：「過期罰款會以年息60%作每日計算」。而備註5亦說明：「如過期還款，借款人及擔保人同意繼續支付過期供款期間的累積利息」。

9.根據原告人保存之還款記錄，第一被告人除了在2013年11月至2014年2月作出4次還款外，由2014年3月25日開始，第一被告人都未能按照該《貸款合約》及《按揭契》所定下之條款作出還款。換言之，第一被告人是違反了該兩份合約之條款。

10.在第一被告人停止還款後，原告人曾多次要求第一被告人還款。這包括原告人的代表律師於2014年8月18日去信給第一被告人，要求他償還所有包括連利息在內之欠款。但第一被告人並沒有如信中要求，於發信後7天內還清款項。

原告人之申索

11.原告人於《經修改原訴傳票》向第一及第二被告人作出的申索主要分為5項：－

（一） 要求第一被告人向原告人償還拖欠的債務，包括合約規定的利息；

（二） 宣布第一被告人及第二被告人為該物業的實益及衡平法的分權共有人（tenant in common），各持有該物業的一半實益及衡平法的權益（以下簡稱為「實益權益」）；

（三） 宣布《按揭契》有效約束第一被告人持有該物業的50%實益權益；

（四） 要求法庭作出命令將該物業出售，然後將出售所得的款項根據《經修改原訴傳票》中第（5）段所列作出分配及運用；及

（五） 要求第一被告人及第二被告人支付原告人於本案的所有訟費，而該訟費以彌償基準計算。

第一及第二被告人之立場

12.第一被告人在此案中完全沒有回應原告人所發出之傳票，或與本案有關的任何信件及法律文件。

13.至於第二被告人，他反對法庭作出命令出售該物業。他聲稱自己才是該物業的100%實權擁有人/業主。他指稱自己曾支付該物業的全部樓價和按揭供款。

14.第二被告人在他2014年12月1日所作之誓章內提及購買該物業之首期款項都是由他的母親支付，而這些款項之大部份來源都是當他任職超級市場分店經理時把收入交給母親作為儲蓄之用而來；其餘港幣640,000元則是向恆生財務公司以按揭形式作借貸。他聲稱所有按揭供款均是由他透過恆生銀行之個人戶口每月以自動轉賬方式清還。

15.在誓章中，第二被告人亦聲稱在購買該物業時，律師曾建議他與第一被告人成為聯名業主，以便一方出現經濟困難時，可由另一方繼續供款。因此，他在聽取律師意見後，讓第一被告人成為聯名業主。第二被告人亦聲稱第一被告人從來沒有工作。但因他有空閒時間，所以申請差餉、電費及水費都是由他負責，賬單亦以他的名字作為登記戶主。第二被告人聲稱所有該物業的供款都是從他個人的薪金以轉賬方式支付。第一被告人因沒有工作並長居於內地，因此沒有和他一同居住於該物業，亦沒有為該物業作出一分一毫的供款。所以他認為該物業與第一被告人沒有絲毫關係，而他才是100%擁有該物業業權的人。

16.在2004年初，第二被告人在辭去他超級市場分店經理工作得到約港幣四十四萬餘元強積金後，他聲稱他於2004年用強積金中的二十多萬元贖回該物業，並取回樓契。第二被告人聲稱在取回樓契時，曾一度想取消第一被告人之聯名業主身份，但由於第一被告人長期在內地居住，很難聯絡到他，因此取消名字這事便不了了之，而他本人其後亦忘記了此事。

17.第二被告人亦指出第一被告人自少不務正業，甚少全力尋找工作，並經常向他們的母親索取金錢。他亦經常向銀行借貸，但因無力還款，經常須由母親代還。

18.至於在此事件中，第二被告人聲稱在2014年9月16日當他收到法庭傳票後，才知道該物業在未經他同意下，已被第一被告人用作樓宇按揭貸款。

19.第二被告人在誓章中提出3項抗辯之理據：－

（一） 該物業是他個人自住，而第一被告人在未經他同意前，將該物業拿去作按揭貸款，拿到借款後便逃到內地，而該物業是他唯一的居所。

（二） 第二被告人認為該物業是由他本人100%擁有。他聲稱由1996年至2004年，該物業的按揭供款全部都是經由他恆生銀行之戶口自動轉賬繳付。當時他在超級市場作為分店經理的月薪平均有一萬多元，而離職時月薪有一萬四仟多元。直至他2003年離職時的強積金共為港幣445,250元，所以他有足夠能力獨力供款。而第一被告人亦沒有作出任何貢獻。第二被告人亦聲稱因為2004年已將所有樓宇借貸歸還銀行，戶口亦已取消及銀行記錄亦已棄掉。當他向銀行作出查詢時，按揭部的職員亦向他表示他們只會保存記錄7年，所以第二被告人無法取得銀行供款記錄作為證明。

（三） 第二被告人認為原告人作為財務公司對風險評估不足。他認為第一被告人因曾多次借貸不還款，已被銀行及財務公司列入黑名單，而且在香港沒有工作，並長駐內地生活，毫無還款能力。他認為已沒有銀行或財務公司願意冒風險借錢給第一被告人。他亦認為原告人審核寬鬆，沒有做足風險評估，又沒有聯絡聯名業主（即第二被告人），便接受第一被告人之申請，不須要樓契及入息證明便可申請到港幣六十萬元之按揭貸款。固此，他認為原告人應承擔風險及責任。第二被告人認為原告人應向第一被告人追討欠款，而不是申請將該物業出售。

地政總署之立場

20.在此申請中，地政總署以書面方式表示對本案之出售申請沒有讚成或反對之意見：見地政總署及原告人律師2014年11月5日之信件。

本席須要處理之問題

21.本席同意代表原告人之曾大律師在他陳詞中所列出的5項本席須要處理之問題。這5項問題包括：－

（一） 原告人是否合符《放債人條例》中的規定；

（二） 第一被告人是否拖欠原告人任何債務。如有的話，拖欠的數目是多少；

（三） 第一被告人及第二被告人持有該物業實益權益的份數是多少；

（四） 《按揭契》是否有效約束第一被告人持有該物業的實益權益；及

（五） 法庭是否應該作出命令將該物業出售。

問題（1）：原告人是否合符《放債人條例》的規定？

22.根據《放債人條例》第23條規定，除非放債人於達成貸款協議之日持有牌照，否則他無權強制執行有關貸款協議。

23.有這案中，毫無疑問，原告人在與第一被告人簽署《貸款合約》的時候是持有有效之放債人牌照。在文件上，原告人能清楚地證明這一點，而第二被告人對此亦沒有異議。根據文件，原告人公司原本的名稱為「Easy View Finance Limited」（「順景財務有限公司」）。原告人於2013年10月15日正式將該公司名稱改為現在的名稱，亦即是「Guangdong Finance Limited」（「廣東信貸有限公司」）。放債人牌照法庭亦曾於2013年6月18日發牌給原告人之前身，而牌照的有效日期是直至2014年6月13日。換句話說，在2013年10月25日第一被告人簽署《貸款合約》的時候，原告人是在有效的放債人牌照下經營該財務公司。

24.根據《放債人條例》第22條規定，如果放債人的貸款合約有規定以下的事項，即屬違法：－

（一） 支付複利；

（二） 禁止以分期方式償還貸款；或

（三） 以根據協議到期的款項有所拖欠為理由而提高利率或提高利息款額。

25.在第一被告人所簽署的《貸款合約》中，其中《還款過程表》的第5項備註規定如下：－

「如過期還款，借款人及擔保人同意支付過期供款期間的累計利息」。

26.而《還款過程表》的第3項備註亦規定：－

「過期罰款會以年息60%作每日計算。」

27.除此之外，《貸款合約》沒有禁止以分期方式償還，亦沒有以根據協議到期的款項有所拖欠為理由而提高利息或提高利息款額。

28.根據《放債人條例》第22條規定：－

「但任何該等協議可規定，如根據該協議須向放債人支付的款項。不論是本金或是利息，到期而有所拖欠，則除第IV部另有規定外，放債人有權就該筆款項收取單利，由拖欠日起計至該款項付清為止，其實際利率不得超逾在沒有拖欠的情況下該本金收取的實際利率，而為本條例的施行，如此收取的利息，不得視為是就貸款而收取的利息的一部分。」

29.在表面上看來，以上所提及的《還款過程表》的第3項備註似乎與《放債人條例》第22條有所抵觸。

30.根據《放債人條例》第22（2）條命令，法庭如認為在所有情況下，裁定《貸款合約》不得強制執行是不公平的，法庭可予以強制執行。但執行範圍以該法庭認為公平作為原則，並受該法庭認為公平的修改或例外規定所規限。

31.終審法院在Strong Offer Investment Ltd v Nyeu Ting Chuang （2007）10 HKCFAR 529一案中第42段清楚地說明這原則。終審庭說明這酌情權的目的是為了放債人可以根據《放債人條例》的條文下收回借貸款項及有關條例容許下之利息。

32.本席認同原告人大律師的陳詞，如法庭單憑《還款過程表》的第3項備註裁定《貸款合約》不得予以執行，將會對原告人造成極之不公平的結果。因為事實上，原告人除有放債人牌照以外，亦有以真金白銀貸款給第一被告人。而除了首數期以外，第一被告人亦沒有按照合約規定清還款項。假若法庭因為每日以年息60%作為計算的過期罰款而不執行《貸款合約》內的其他條文，對原告人實在不公平。固此，本席會跟從終審法院於上述Strong Offer Investment Ltd v Nyeu Ting Chuang一案中的法理依據，認為不應該只因為《還款過程表》的第3項備註而裁定《貸款合約》不得予以執行。本席認為原告人雖不能追討《還款過程表》的第3項規定的60%過期利息，但仍可以按照《還款過程表》第5項備註以33.60％的過期利息作出計算。

33.除此之外，《貸款合約》另一沒有合符《放債人條例》第18條（1）及18條（2）的規則是沒有用文字顯示貸款金額，其他都合符《放債人條例》第18條的規定。本席認為這個相對輕微的錯漏（即沒有用文字顯示貸款金額），不致令《貸款合約》及《按揭契》無效。因為：－

（一） 《貸款合約》的開端已經以數字很清楚地列明貸款金額；

（二） 《貸款合約》的第17款說明第一被告人在簽署前已細閱、明白及同意合約內之所有內容；及

（三） 在這情況下，本席認為沒有理據將因為這輕微的錯漏而導致原告人不能強制執行《貸款合約》及《按揭契》的條文。

利率限制

34.《放債人條例》第24條規定任何人士不得以高於年息60%的實際利率借出款項。

35.在這案中，《貸款合約》訂明的年息是33.60%，固此並沒有抵觸該限制。

36.同時，本席亦認為有關貸款並非屬敲詐性，因而亦沒有違反《放債人條例》第25條規定。

37.根據《放債人條例》第25（3）條規定，如合約所訂的實際利率超過每年48%，法庭可以單憑該事實推定該貸款是屬於敲詐性。在此案中，根據《貸款合約》所定的年息是33.60%，遠低於所規定之年息48%。固此，本席認為《貸款合約》內並沒有包含任何條款或情況令法庭相信該貸款是有敲詐的成份。

結論

38.基於以上情況，本席裁定《貸款合約》是合符《放債人條例》的規定，除了原告人不得執行或追討《還款過程表》第3項備註所規定的過期罰款利息外，其他條款是可以依照合約所定而執行。

問題（2）：第一被告人是否仍拖欠原告人債務？

39.根據原告人及第一被告人在2013年10月25日所簽署之《貸款合約》，第一被告人共借了一筆總額為港幣600,000元之款項，而利息以每年33.60%計算。借款日期由2013年10月25日開始。根據記錄，第一被告人除了清還首4期的供款外，之後再沒有清還所欠之債項。固此第一被告人仍結欠的本金金額為港幣597,351.31元。

40.根據原告人律師在聆訊時所提供之資料，直至聆訊當日為止，即2015年4月9日，第一被告人所欠之本金連利息一共為港幣850,218.24元。

41.本席認為這數目是根據《貸款合約》所訂下之33.60%年息所計算出來，是法律所容許的。

42.根據Free Way Finance Company Limited v Tam Chuen On Raymond HCA 61/2010，DHCJ L Chan，2 July 2010一案中所訂下之原則：假如合約有足夠清晰的條款，法庭有權頒發判決後的合約利息。

43.因在此案中，原告人已根據《按揭契》第14.02款所訂下之送達方式送達警告信及傳票給第一被告人，而第一被告人卻完全沒有回應原告人的申索及要求。因此，本席認為有足夠之證據裁定第一被告人的確有拖欠原告人本金港幣597,351.31元的款項及根據《貸款合約》所訂下來之33.60%利息所計算出來的欠款。

問題（3）：第一及第二被告人持有該物業實益權益的份數有多少？

44.根據土地註冊處查冊記錄，第一被告人及第二被告人本來是該物業的「聯權共有人」（joint tenant）。他們於1996年3月30日以港幣915,000元的代價買下該物業。

45.後來，因為有一份《聯權共有的分劃通知書》（notice of severance of joint tenancy），倆人便成為「分權共有人」各持有該物業一半的業權（tenant in common in equal shares）。

46.後來第一被告人將自己在該物業的一半業權按揭給原告人。

47.原告人未能夠確定第一被告人有否將《聯權共有的分劃通知書》送達去該物業。

48.根據《物業轉易及財產條例》（Conveyancing and Property Ordinance）第8（1）及62（3）條之規定，《聯權共有的分劃通知書》必須要送達去第二被告人在香港最後為人所知的居住地址，即是該物業，方才有效。僅僅將通知書登記於土地註冊處是不足夠：見何國標對田紅霞HCA 1863/2010，歐陽法官，28 November 2013，判決書的第40至49段。

49.但是，即使《聯權共有的分劃通知書》不符合法定要求，第一被告人將該物業按揭給原告人的行為已經有效地將他的權益劃分成為「分權共有權益」：見何國標對田紅霞，判決書第50至52段。

50.根據以上理由，本席裁定由2013年10月25日起，第一被告人及第二被告人為該物業法律上的「分權共有人」，各持有一半的權益（tenants in common in equal shares at law）。

51.即使如此，第二被告人聲稱自己實際上是持有該物業的100%實益權益，跟該物業的法律擁有權有所區別。

52.土地註冊署的文件顯示第一被告人及第二被告人現在是該物業的「分權共有人」，各持有一半的業權，而第二被告人卻聲稱因為自己提供該物業所有的樓價及供款，他實際上是擁有該物業的100%的實益權益。

53.根據Lee Tso Fung v Kwok Wai Sun及Re Leung Wai Fai 一案訂下的原則，在此種情況下，舉證責任在於第二被告人。

54.按照原本與恆生財務簽訂的《按揭契》，第一被告人及第二被告人都有承擔供款的責任，按揭貸款金額原本為港幣640,000元。

55.按Re Superyield Holdings [2002] 2 HKC 90及，Carlton v Goodman [2002] EWCA Civ 545的原則，法庭會假設第一被告人及第二被告人每人平均承擔一半的供款，因為他們每人都有承擔供款責任。

56.因第一被告人從來沒有參與本案訴訟程序，所以法庭無從得知第一被告人對這件事有什麽立場。

57.第二被告人唯一依靠的證據是他自己的供詞：他指稱該物業的全部樓價是以他自己薪金作供款，而他弟弟（即第一被告人）沒有出一分一毫。因為他弟弟長時間沒有工作的關係，所以他根本沒有能力供款。

58.由於本案直接影響第二被告人的個人利益，本席同意原告人之說法，法庭不應該輕易信納他的供詞。除非第二被告人能提供有力的文件證據，否則法庭不應該接納第二被告人有關他作出全部供款的說法。

59.再者，第一被告人及第二被告人於1996年3月30日將該物業以按揭形式（以下簡稱為「《恆生按揭》」）按揭給恆生財務有限公司，而該《恆生按揭》的內容跟第二被告人現在的說法是有明顯出入。

60.基本上，《恆生按揭》將借款人（the Borrowers）（亦即第一被告人及第二被告人）描述為「實益擁有人」（beneficial owner）。

61.《恆生按揭》第2.01款規定第一被告人及第二被告人都承諾支付恆生財務他們所欠的款項。

62.本席認為如果第一被告人從來沒有工作，恆生財務是不會輕易地將第一被告人的名字加上該物業的契約和按揭上，並容許第一被告人成為其中一實益擁有人。

63.第二被告人在此案聆訊中作供時聲稱，加上第一被告人的名字是當時律師給他們的建議。如果第一被告人正如第二被告人所說真的是長年沒有工作，本席不明白為何律師會建議加入他的名字在該契約及按揭上。再者，如第一被告人沒有收入証明，銀行亦不會輕易接受他按揭之申請。被盤問時，第二被告承認其實第一被告主要成為實益權益擁有人的原因是基於他們母親的意願。換言之，第二被告人承認他是根據他們母親的意願而容許第一被告人得到實益權益。他亦清楚地表明他本來就不同意購買該物業的決定，這都是他們母親的主意，因他認為買物業的風險太大。第二被告人亦承認大部份購買該物業之首期款項都是由他的母親提供，而不是由他支付的。這表示他們母親作為大部份首期款項的支付者，她的意願是第一及第二被告人在該物業上是一起共同享有實益權益，而不是由第二被告人百份之一百擁有。再者，如第一被告人完全沒有該物業之權益，本席相信他亦不會將所有如差餉，電費及水費等賬單登記於他的名下。

64.基於以上理由，本席裁定第二被告人指稱他提供該物業的所有樓價及供款的說法不成立。換言之，第二被告人不能夠推翻第一被告人及第二被告人每人平均向恆生財務借了樓價一半貸款及提供一半的供款的假設。

65.本席同時裁定第一被告人及第二被告人為該物業的實益權益的「分權共有人」，各持有一半的權益。

問題（4）：按揭契是否有效約束第一被告人所持有該物業的實益權益？

66.本席同意原告人大律師之陳詞，假若法庭裁定第一被告人及第二被告人為該物業的實益權益的分權共有人，各持有一半的權益，本席也應該同時裁定《按揭契》有效約束第一被告人所持有該物業50%的實益權益。本席在此僅作出這裁定。

問題（5）：法庭是否應該作出命令將有關物業出售？

67.原告人根據《分劃條例》申請出售該物業。

68.在這案件中，原告人有法律抵押權人（legal mortgagee）的身分。

69.《物業轉易及財產條例》第44條規定：－

「在本條生效日期後，任何法定產業權的按揭，包括該法定產業權的第二次或其後按揭，在法律上只可藉明訂為法定押記的契據作出。」

70.《按揭契》是以法定押記的契據作出。

71.《分劃條例》第2條規定：－

「凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可－

（a） 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

（b） 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

（c） 拒絕作出任何命令。」

72.《分劃條例》第3（1）條規定：－

「凡有任何土地財產以第2條所提述的方式持有，則任何對該財產有權益的人，可根據本條例在法院提起法律程序，以法律行動請求作分劃或出售。」

73.在Chan Ching Kit Katherine v Lam Sik Shu HCMP 2239/2000（Hon Kwan J；9 May 2002）一案中法庭裁定《分劃條例》第3（1）條所指的「任何對該財產有權益的人」是包含聯權共有人、分權共有人及分權共有人的承按人。

74.Fortis Bank Asia HK v Yu Kam Hoi Herman HCMP 134/2002（Hon Reyes J；4 March 2004）確認Chan Ching Kit Katherine案中訂下的原則，即是只有「管有中的權益的人」才可以因《分劃條例》作出申請(“only a person with an interest in possession in the land can apply for an Order under the Partition Ordinance”）。

75.鑑於原告人是該物業的法律抵押權人（legal mortgagee），本席認為它有資格根據《分劃條例》申請出售該物業。

76.《分劃條例》第6（1）條規定：－

「在根據本條進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利－

（a） 與該法律程序有關的土地的性質；

（b） 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

（c） 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

（d） 任何其他情況。

則法院可作出將該財產出售的命令。」

77.本席同意原告人代表大律師之陳詞，該物業為一間獨立住宅單位，實際上不可能將它一分為二。

78.本席曾於Perfect Grand Development Ltd v Man Yin Kwan, DCMP 1338/2013 (unrep., 3 April 2014)，一案中之判決書第8段說： －

「根據Fong Kai Po and Fung Kwok Hing v Yan Yee Wan DCMP 3150/2006，暫委法官張威達引用Wong Chun Kei Johnny & Others v Poon Vai Ching, Executrix of the estate of Poon Kam Chuen, deceased, HCMP 4322/2002, unrep,（6.1.2005; Recorder Fok SC as he then was）一案闡述法律原則如下：－

““(1) A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and ask for an order for partition or sale if he has no other remedy.

(2) When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner) that such an order will not be beneficial to all the co-owners, or that it will result in very great hardship to one co-owner.

(3) Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by then that it is not beneficial.  It has to be determined by the court objectively.”

「(1) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。

(2) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。

(3) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。」

（以上為該節錄之中文譯文）

9. 根據《分劃條例》第2條規定，凡有任何土地財產由二人或多於二人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可根據第4條作出將該財產分劃的命令，或根據第6條作出將該財產出售的命令。

10. 在Fook Sun Enterprises Co Ltd v Cromwell Investment Co Ltd & Others ［1973-1976］HKC 335一案中，當時的首席法官Briggs CJ表示：－

“I think that a court would only make no order, neither an order for partition nor an order of sale, when the interests of all the parties would be better served by their continuing to remain co-owners, or where the facts show that to make such an order would result in very great hardship to one co-owner.”

「我認為，法院只有在各方繼續共有擁有土地的利益將更好，或事實顯示作出命令將對其中一方造成極大困境的情況下，不作出任何分劃或出售的命令。」

（以上為該節錄之中文譯文）”

79.本席亦同意曾大律師之說法，假如法庭拒絕作出出售命令，會嚴重影響原告人的利益，因為原告人沒有辦法取回它應收的債項及利息。

80.根據專家報告，該物業於2015年2月9日市面價值估計為港幣2,640,000元。假如在取回管有的情況下出售，估計可以港幣2,240,000元賣出。

81.減去律師費、地產經紀佣金及印花稅後，第二被告人仍可以收取一半的款項。

82.第二被告人於1963年6月出世，現在51歲。他聲稱自己沒有其他居所，而且失業。他也聲稱沒有多餘錢可作裝修，如果該物業被出售，他難以維持生活。但是，他沒有交代清楚他的銀行積蓄有多少，也沒有提供任何銀行月結單或銀行存摺作證明。

83.第二被告人在被盤問時承認他仍有工作能力，亦準備再找工作。雖然他自從辭去超級市場經理後這10多年都沒有工作，依靠積蓄過活，但這並不代表他沒有工作能力。

84.本席認為第二被告人有責任舉證證明出售該物業會對他造成極大困境。但他在本聆訊中並沒有提出足夠的實質證據作支持。因此，本席認為出售該物業並不會對他造成極大困境。

85.基於在以上的情況，本席認為按原告人的《經修改之原訴傳票》命令將該物業出售是一個公平及適當之做法。本席僅此作出此命令。

訟費

86.原告人要求本案的訟費應該由第一被告人及第二被告人負責。原告人要求根據《按揭契》內第18.01款規定，要求第一被告人支付原告人的訴訟費應以彌償基準計算。如本席認為第二被告人須支付因反對本案的申請所導致的律師費，原告人同意應以訴訟各方對評基準（party and part basis）作為計算基礎。

87.本席認為整件事情的始作俑者都是第一被告人，而第二被告人實在是有點無辜及被動。雖然第二被告人在這申請中就分劃條例下有關之問題及對該物業的售樓令作出抗辯，但基於這涉及他的重要財產及唯一居住的地方，他的做法本席是完全可以理解。固此，本席認為第一被告人應支付原告人在此案所有的訟費，而訟費應以彌償基準計算。

88.本席經審核原告人律師所提供之訟費單後，以簡易程序及按彌償基準作計算標準評估訟費為港幣210,000元，此數目已包括第一被告人須要支付或還予原告人就預備及執行該按揭所簽署的文件及就申索及收回第一被告人在《按揭契》下所欠原告人的款項，及就第二被告人就本案在分劃條例下有關或因第二被告人反對該物業的售樓令所導致的訟費。

命令

89.基於以上結論，本席現就原告人《經修改原訴傳票》作出以下命令：

(1) 按照2013年10月25日原告人與第一被告人簽署之《按揭契》及《貸款合約》之條款規定，第一被告人須向原告人賠償第一被告人所欠之按揭及貸款款項，連同利息：所欠本金金額為港幣597,351.31元，年息以33.6%計算，直至本判案書日期為止。之後以判定利率計算，直至償還所有金額為止。

(2) 宣佈第一及第二被告人為該物業的實益及衡平法的分權共有人，各持有該物業一半的實益及衡平法權益。

(3) 宣佈《按揭契》有效約束第一被告人持有該物業的50%實益及衡平法權益。

(4) 根據香港法例第352章《分劃條例》，第3，第6及第9條，命令將該名為新界上水石湖墟馬會道46號，5樓A室及天台之物業（以下稱「該物業」）出售。

(5) 出售該物業所得的收益必須按下列次序被運用：

(i) 解除該物業對政府負有的任何法律責任；然後

(ii) 付清所有跟出售該物業有關的合理和合法的律師費、收費及開支；然後

(iii) 當付清第(i)及第(ii)項目後，就將剩餘款項的50%分發給第二被告人；然後將其餘50%運用來付清第一被告人根據該貸款合約所虧欠原告人的款項及本案之訟費。

(6) 付清第(i)，第(ii)及第(iii)項之後，將任何剩餘款項（如有）分發給第一被告人。

(7) 第一被告人須要支付原告人在此案之訟費，訟費以簡易程序評估為港幣210,000元。

90.本席最後感謝曾大律師在此案中的幫助。

原告人：由蕭溫梁律師行轉聘曾志行大律師代表

第一被告人：無律師代表，缺席聆訊

第二被告人：無律師代表，親自應訊