何國標 對 田紅霞

HCA 1863/2010

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟案件2010年第1863號

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判決書

引言

1.原告人（何先生）以實益擁有人的身分，起訴第一被告人（田女士）違反信託，要求田女士歸還涉案物業的50%權益。田女士卻指該50% 業權是由何先生饋贈的，田女士已將權益抵押給第二被告人。第二被告人則向田女士追討欠款，及要求出售田女士的業權用作抵債。

無爭議的事實

2.何先生和田女士曾經是情侶，戀情始於2006年。

3.於2007年5月30日，何先生和田女士以聯權共有（joint tenancy）的方式，以$1,780,000買入位於香港德輔道西402和404號創業中心A座19樓的住宅物業（該物業），當時他們均預期會與對方結婚。

4.樓價部分款項（共$1,280,000）及相關費用均由何先生支付。何先生及田女士向銀行取得$500,000按揭，每月供款也由何先生支付。

5.何先生和田女士最終沒有結婚，也從沒有同居。在該物業交易完成及裝修後不久，田女士與兒子（非為何先生所生的）遷入該物業，惟何先生從沒有在該物業居住過，也從沒持有該物業的鎖匙。田女士於2010年10月份遷出該物業。

6.於2010年11月29日，田女士簽立了該物業的劃分通知書（notice of severance）。同日，田女士與第二被告人（放債人）訂立第二法律押記（該押記），以該物業的50%業權作為一筆 $600,000貸款的抵押。

7.田女士從沒有償還該貸款，她對第二被告人的反申索沒有爭議，願意用她在該物業的權益抵債。

何先生和田女士的案情

8.何先生指：雙方的意願是只有他會擁有該物業的實益權益，而田女士是以信託方式替他持有其不可分割的一半業權，直至雙方結婚為止。由於兩人最終沒有結婚，並於2007年12月分手，因此田女士並不擁有該物業的任何權益，而田女士簽立該押記及劃分通知書的行為更屬於違反信託，故他要求該兩份文件被宣布無效及在土地註冊處取消註冊。

9.何先生不再倚賴第五版申索陳述書以下的聲稱：

(a) 第29-32段：第二被告人自行取消借款協議，以致該押記無效。

(b) 第33-36段：第二被告人因非法收取手續費而致貸款合約從起初已失效。

10.田女士反指何先生是基於對她愛的承諾而把該物業贈予她的。她指出，二人是在2010年尾因關係轉差才分手的。

11.狀書披露的爭議點如下:

(A) 何先生和田女士在購入該物業時的意圖，是何先生饋贈給田女士，還是後者以信託形式持有50%？

(B) 分割通知書是否能在法律上有效地把何先生和田女士之間的聯權共有權劃分？

(C) 第二被告人是否真誠的、不知悉何先生另有50%實益權益的承按人？

證人的可信性

12.何先生的文件證據是客觀可信的，但他在被盤問底下所作的證供有些卻與客觀事實不相符，特別是關於(A)項爭議點（下文第30-38段）。除明文說明外，本席信納他的證據。

13.田女士是一個完全不可靠的證人。在接受盤問中，她的證供不時更改、或前言不對後語丶或選擇性地忘記。

14.在2010年8月，田女士告訴何先生她在澳門輸掉$200,000。何先生將$200,000轉賬入聯名戶口內，但田女士並沒有立即把金錢取出抵債或抵息，直至2010年9月，兩人的聯名戶口內仍有$63,000，顯見田女士欺騙何先生以取得金錢。

15.談及她向第二被告人借貸的事，田女士稱這是她第一次借貸。然而，她第一間尋找的借貸公司名叫康業，而不是第二被告人。田女士首先選擇性地說不知原因，實情是康業要求田女士提供何先生的身份證副本而田女士未能提供，第二被告人卻不要求田女士提供何先生的身份證。這吻合她在向第二被告人申請借貸的申請書上所填報的：即她的家庭不知悉這項貸款。

16.田女士在向第二被告人申請貸款的申請書上，幾乎在所有重要的事項上虛報資料：虛報何先生為丈夫，虛報與何先生同住，沒有向第二被告人披露何先生在樂古道的地址。她極可能也虛報自己的收入，因為她在進入證人臺前一直的說法是她沒有收入，何先生的證供也與她的說法吻合。第二被告人的證人楊先生雖說曾經檢查田女士的收入證明，但因他不是一個可靠的證人，所以其證供不可倚賴作實。

17.田女士就着借貸的目的也前言不對後語。她向第二被告人說是與妹妹做生意，而向何先生則說是用作償還澳門的欠債。當紀大律師引導田女士閱讀她在2010年11月22日給何先生的電話短訉時，田女士仍不承認借貸是用作償還欠債的。其後她又說在取得借款後，由其妹代償還賭債。在庭上，她在這兩個借貸用途之間翻來覆去。

18.作為一個一向沒有收入的人士，田女士竟然據稱一共輸掉超過$1,000,000。本席認為，田女士其實是向何先生訛稱在澳門欠賭債，向何先生多次索取金錢，在遭到何先生拒絕後，便轉而向第二被告人以抵押方式套現。

19.田女士其他方面的證據也不盡不實，她不肯告訴法庭為何一名黃長法起訴她，而那訴狀在土地註冊處是就着該物業等待註冊的契約。

20.除明文說明外，本席不信納田女士的證供。

21.代表第二被告人的證人楊先生起先不承認第二被告人違反香港法例第163章《放債人條例》第27條，向田女士不當地收取申請貸款的手續費，在本席質問下才承認。但對第二被告人的貸款手續而言，他仍是個可信的證人，除明文說明外，本席信納其證詞，也信納第二被告人的文件證據。另一證人張先生是寄出劃分通知書的人，其證供不具爭議，本席信納其供辭。

(A)  購買物業的意圖是饋贈還是由田女士以信託方式持有50%？

22.根據香港法例第23章《法律修訂及改革(綜合)條例》第24(1)條：

「凡結婚協議終止，關於夫妻在其一方或雙方所擁有實益權益的財產上的權利的任何法律規則，須適用於該結婚協議有效時協議一方或雙方擁有實益權益的財產，一如適用於夫妻任何一方擁有實益權益的財產。」

23.第24(1)條並非指一旦訂婚協議終止，任何一方可根據例如香港法例第192章《婚姻法律程序與財產條例》而申索各項濟助。第24(1)條只是指預付財產的推定（presumption of advancement）會適用於曾經訂婚的人士，而歸覆信托 (resulting trust) 的假定並不適用：Mossop v Mossop [1989] Fam 77。參考Snell’s Equity, 第32版, 第 25-008段:

“… the formal presumption of advancement has applied where a man bought property and had it conveyed to his wife, or if he contributed to the mortgage payments on a property owned or purchased by her. Prima facie this was treated as a gift to her. The presumption was been extended to payments made to a man’s intended wife. The presumption of advancement existing at the date of the conveyance was not destroyed by the fact that the marriage did not take place,[1]…”

24.若一方未能反駁預付財產的推定，則另一方可得物業的實益擁有權：Moate v Moate [1948] 2 All ER 486。

25.在聯權共有物業的情況下，起點是法律及實益擁有權（legal and beneficial ownership）均為聯權。要移離這起點，必須證明聯權人的共同意圖（common intention）是不要平均分配實益權益，而舉證責任在於要移離這起點的一方，在本案是指何先生。

26.Stack v Dowden [2007] 2 AC 432一案涉及的是同居者聯名購入物業，Baroness Hale of Richmond 如此論述：

“56 Just as the starting point where there is sole legal ownership is sole beneficial ownership, the starting point where there is joint legal ownership is joint beneficial ownership. The onus is upon the person seeking to show that the beneficial ownership is different from the legal ownership. So in sole ownership cases it is upon the non-owner to show that he has any interest at all. In joint ownership cases, it is upon the joint owner who claims to have other than a joint beneficial interest.

…

58 The issue as it has been framed before us is whether a conveyance into joint names indicates only that each party is intended to have some beneficial interest but says nothing about the nature and extent of that beneficial interest, or whether a conveyance into joint names establishes a prime facie case of joint and equal beneficial interests until the contrary is shown. For the reasons already stated, at least in the domestic consumer context, a conveyance into joint names indicates both legal and beneficial joint tenancy, unless and until the contrary is proved.

…

68 The burden will therefore be on the person seeking to show that the parties did intend their beneficial interests to be different from their legal interests, and in what way. …”

27.法庭主要考慮購入物業前、其間及之後的行為去決定該共同意圖：

“(c) Contemporaneous and subsequent conduct. The acts and declarations of the parties before or at the time of the purchase, or so immediately after it as to constitute a part of the transaction, are admissible in evidence either for or against the party who did the act or made the declaration. It has been held that subsequent acts and declarations may only be admissible as evidence against the party who rnade them, and not in his favour. The preferable approach nowadays may be to treat the parties' subsequent conduct as admissible even in their own favour, and to leave the court free to assess its probative weight. This approach would be consistent with the looser significance attached to the presumptions of resulting trust and of advancement in the modern authorities.”

(Snell’s Equity, 第 25-013段)

28.紀大律師依賴Lui Kam Lau & Anr v Leung Ming Fai [1994] 3 HKC 477一案。該案的事實背景與本案截然不同。該案裁定有直接證據證明死者的意願是贈送有關物業予原告人（第491頁C段），只是在未完成饋贈前，死者已經逝世，因此饋贈無效。本案的饋贈已由法律推定，現在要考慮的只是有沒有直接顯示何先生及田女士對實益擁有權的意圖的證據。

29.應用上述的法律原則，雖然何先生和田女士並沒有訂定結婚的日期，但他們為結婚的緣故而購買該物業的意圖卻明顯不過。本席認為，他們兩人屬於《法律修訂及改革(綜合)條例》第24(1)條的結婚協議者。

30.何先生聲稱沒有說過會將物業贈送給田女士，但他的立場舉棋不定。第一版的申索陳述書的第4段聲稱以聯權共有的方式購入該物業；第三版（綠色版）改為只有何先生擁有該物業所有的實益擁有權，而田女士只是以信託形式代他持有；第四版（紫色版）改為何先生擁有該物業的所有實益擁有權，直至二人結婚。三個立場分別代表他有50%、100%及100%直至結婚後有50%的權益。但無論他的立場如何，證據並沒有顯示他曾在購入該物業前或當時，向田女士說明該立場或意圖。此點對其案情是致命的。

31.另一方面，田女士卻指，何先生另有戀情，被田女士撞破。田女士沒有要求何先生在購買物業時加上她的名字，只是何先生提議將物業送給她來取悅她。但在簽署合約時，他卻改變主意，要加入自己的名字。何先生否認這些説法，並表明他跟同事劉女士是在跟田女士分手後才相戀的。

32.本席相信何先生確在同一時間另有戀情。因為劉女士早於2006年已與何先生聯名購入一個在深水埗的物業。若兩人只是同事，本席不相信何先生會以聯權共有而不是分權共有的形式購入一個供投資的物業。事實上，劉女士後來也成了何先生的妻子。不過本席不明白田女士為何不就何先生臨時加入他的名字在該樓宇的契約中提出異議。本席認為，較有可能的是何先生沒有同意把整個物業給她，她也知道兩人將要結婚，何先生知道田女士是無收入的，而她將不會付出分毫代價，因此她也不反對兩人共同擁有該物業。

33.再者，何先生在購入該物業後的行為也與他是唯一實益擁有人不相稱。他從沒有住在該物業，從未擁有該物業的鎖匙，也從沒有問田女士索取鎖匙。他讓田女士及田女士的兒子居於該物業中。

34.對於何先生有否造訪該物業，田女士的答案前言不對後語。在接受本席問話時，她提到何先生曾經兩次在2012年6月和7月在該物業吃飯。但是在接受辯方王大律師的盤問時，她卻說何先生經常前往該物業，直至2008年年中。

35.本席較為相信何先生的說法。本席認為田女士之所以前言不對後語，目的是要令本席相信她和何先生關係良好，增加何先生饋贈物業這個說法的可信性。同樣地，本席不相信田女士所稱，即何先生曾提議她給予何先生$500,000，購回50%業權。原因正如何先生所言，田女士根本沒有收入，何來$500,000？提議也屬徒然。顯然這也是爲了增加饋贈物業這個說法的可信性。

36.何先生對於兩人為何不結婚的說法是田女士常常騷擾他患病的媽媽，導致何先生非常不滿，提出延遲結婚。田女士卻說她和何先生母親的關係不錯，因另有戀情，何先生根本沒有意圖與田女士結婚，只不過在拖延時間，但兩人沒有分手，只是在2007年冷戰兩個月，何先生也從未要求她遷出，她居住於該物業直至2010年尾。

37.田女士在盤問中，從未向何先生指出她和何母的關係良好。再者，即使何先生只不過想拖延結婚，沒有理由連一日也沒有在該物業居住。本席相信田女士與何母關係不佳及何先生另有戀情均是他不與田女士結婚的原因。

38.即使他早於2007年決定不與田女士結婚，及遭田女士的債主滋擾，然而何先生除了報警以外，並沒有採取任何行動驅逐田女士。何先生聲稱於2007年10月已開始與田女士關係變差，決定不會和她結婚，並要求田女士遷出。但三年來，他卻每月供給田女士$10,000作家用，直至2010年10月，這根本不能用何先生所謂的“息事寧人”來解釋。在2010年6月他們更同往台灣，共用一間酒店房間。期間何先生又給田女士大筆金錢作「還債」之用。可見兩人的情侶關係並沒斷絕。本席較為相信，是因田女士貪得無厭，並惹來放債人上門討債，田女士才遷出，兩人的關係正式於2010年10月結束。

39.本席裁定，何先生和田女士並沒有談過如何分配實益權益，何先生在第一版的申索陳述書的説法才是事實，他未能反駁預付財產的推定或移離共同分配實益權益的起點。本席裁定，田女士是名符其實的聯權共有人，擁有該物業50%的權益。

(B)  分割通知書是否能在法律上有效地把何先生和田女士之間的聯權共有權劃分？

40.根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條， 聯權共有可以法律或衡平法上的方式劃分：

「(1) 土地產業權或權益的聯權共有，在法律上只可按以下方式劃分–––

(a) 藉通知方式，由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人；或

(b) 藉文書方式。

(2)        土地產業權或土地權益的聯權共有，在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第(1)款規定則會在法律上有效的其他方法，予以劃分。」

41.另外根據《物業轉易及財產條例》第62(3)及(4)條，劃分通知書可以郵遞方式送達:

「(3) 本條例規定或授權送達的通知，如留在承按人、按揭人、承租人或須予送達通知的其他人在香港的最後為人所知的居住地方或營業地址，則該通知已獲充分送達；如屬本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，而該通知已張貼於按揭或租契所包括的土地，或已在該土地上留交按揭人或承租人，則該通知亦已獲充分送達。

(4)  本條例規定或授權送達的通知，如以郵遞方式送交，則該通知亦已獲充分送達。」

42.又根據香港法例第1章，《釋義及通則條例》第8條，

「凡條例授權、規定以普通或掛號郵遞方式送達任何文件或發給任何通知，不論用的是"送達"、"發給"、"送交"或其他詞句，只要寫明正確地址、付足郵資、按有關規定以普通或掛號郵遞方式將該文件或通知寄往最後所知的收件人通信地址，即當作完成送達該文件或發給該通知；而且，除非相反證明成立，否則該項文件的送達或通知的發給須當作已在該文件或通知經一般郵遞程序應寄達收件人時完成。」

43.田女士是因第二被告人的職員告知她要將聯權共有劃分以作抵押，及由第二被告人的律師（非她的律師）幫助她辦手續，才簽立劃分通知書的。寄出通知書也是由第二被告人的代表律師代辦的，但既然田女士在其上簽署，劃分通知書表面上是有效的。

44.劃分通知書以平郵方式送往該物業，而非何先生最後為田女士所知的居住地方、營業地址或通信地址。田女士清楚知道何先生不住在該物業，也不會收到該劃分通知書，然而她卻向第二被告人虛報該物業為何先生的地址。

45.第二被告人也曾派遣職員往該物業視察，相片顯示只有田女士在該物業居住的跡象，卻沒有何先生或男性居住在該物業的跡象。第二被告人沒有客觀理由相信何先生居於該處，仍將劃分通知書寄往該物業。

46.本席裁定，劃分通知書不符合《物業轉易及財產條例》第62(3)條，沒有有效地送達何先生。

47.再者，該劃分通知書是在2010年11月29日以平郵方式寄出的，按一般郵遞程序，平郵信件不可能在寄出的同一天送達何先生，但同日田女士已簽署該押記。

48.王大律師稱，根據何先生的口供，他的律師於2010年11月29日當天已從土地註冊署得知該劃分通知書。本席不同意何先生曾作出這方面的供詞。事實上，根據土地註冊署的記錄，劃分通知書是於2010年12月1日才註冊的，何先生的律師沒有可能在11月29日當天便已知悉劃分通知書的存在。

49.本席裁定，劃分通知書沒有在簽署該押記前送達，未能符合《物業轉易及財產條例》第8(1)(a)、62(3)及(4)條，也未能在法律上成功劃分該物業，劃分通知書無效。

50.於衡平法上，聯權共有會因其中一名業主售出或處置他所有的業權而轉變成分權共有：Williams v Hensman (1861) 1 J&H 546, 第558頁:

“A joint-tenancy may be severed in three ways: in the first place, an act of any one of the persons interested operating upon his own share may create a severance as to that share. The right of each joint-tenant is a right by survivorship only in the event of no severance having taken place of the share which is claimed under the jus accrescendi. Each one is at liberty to dispose of his own interest in such manner as to sever it from the joint fund–losing, of course, at the same time, his own right of survivorship. Secondly, a joint-tenancy may be severed by mutual agreement. And, in the third place, there may be a severance by any course of dealing sufficient to intimate that the interests of all were mutually treated as constituting a tenancy in common. …”

51.在衡平法下，聯權共有人也可以行為方式將權益劃分，而無須給予其他聯權共有者通知。在Siu Chun Wah Alice & Anr v Malahon Credit Co Ltd [1988] 1 HKLR 196，第202頁G-H，其一聯權共有人是以絕對押記令方式將聯權擁有權劃分為分權擁有的。

52.即使劃分通知書不能符合法定要求，田女士將其權益施加第二押記時，該行動已將聯權共有權劃分，符合《物業轉易及財產條例》第8(2)條。

53.上文第(A)及(B)部分已足以決定本案的結局。但為求完整性，本席也分析其他論點。

(C)  第二被告人是否真誠的、不知悉何先生另有50%實益權益的承按人？

54.既然田女士有50%權益，問題(C)是不存在的。若本席錯誤，除非法律產業權益擁有人在取得該等權益前實際上或在法律構定上（actual or constructive notice）知悉該物業存在另一衡平法權益，否則該法律產業權並不會受制於該衡平法權益：Fisher and Lightwood’s Law of Mortgage，第13版，第42.3段:

“… A bona fide purchaser for value who obtains the legal estate at the time of his purchase without notice, actual or constructive, of a prior equitable right is entitled to priority in equity as well as at law. He must in order to obtain priority have acquired the legal estate and the question of notice is normally tested at the time when he obtained it. The legal estate may be the fee simple, a legal term of years or a legal mortgage.”

55.第二被告人被指對田女士以信託形式為何先生代持該物業有實際或法律構定的知悉（見第五版申索陳述書第27段）。據稱有知悉的基礎是：第二被告人知道何先生和田女士並未結婚。第二被告人知道田女士從未支付樓款、按揭或物業的支出。又或第二被告人對何先生和田女士的關係視而不見。第二被告人沒有調查何先生的業權，或查證田女士對物業的權益。第二被告人也有實際或法律構定的知悉，知悉劃分通知書沒有有效地劃分該物業。

56.無疑地，從楊先生的口供可知，第二被告人看重田女士已婚及與丈夫同住的聲稱，但他同意，即使兩人沒有結婚，第二被告人也會貸款給田女士，只是會考慮物業的價值或降低貸款額。本席認為這是合理、真誠的考慮。

57.根據田女士的證供，第二被告人的職員慫恿她填寫何先生為她的丈夫，而田女士亦胡亂地填寫。然而，即使本席曾給予她澄清的機會，田女士也未能說明她胡亂填寫的資料是由她個人杜撰的，還是由第二被告人的職員提供答案的。由於田女士本身不是一個可靠的證人，本席未能信納她被慫恿填寫何先生的身分為丈夫。本席不信納第二被告人知悉何先生和田女士並非合法夫妻之說。

58.紀大律師又指，第二被告人沒有查證何先生就該物業的權益，例如直接詢問何先生、要求他作出書面聲明、或要求田女士出示結婚證書等等。

59.根據Chartered Bank v Wong, David & Anr [1987] HKLR 844（第853頁G - 854頁C），要承按人調查夫妻或同居伴侶之間的實際關係是非常困難，亦不利於承按銀行營商的：

“The difficulties which representatives of any bank or mortgagee charged with this type of inquiry would face in the context of Hong Kong society, and anywhere else for that matter, cannot be easily overcome since in carrying out such duties it would entail offence and embarrassment to the person enquired of, for instance, whether Mrs. Wong was or was not legally married to Mr. Wong, and whether their relationship was nor was not harmonious in order to seek an opinion as to what equitable rights would accrue to the wife or mistress should the association come to an end. I imagine that questions such as these would evoke similar reactions from Mr. Wong.

While it would not be impossible for such inquiries to be made, it would do little or no good for the business of banking in Hong Kong, the consequences of which might seriously affect the economic welfare of the business community here. In this respect I would like to quote from the judgment of Lord Upjohn in National Provincial Bank Ltd. v. Hastings Car Mart Ltd. the following:

‘… surely any inquiry, if it is to be made reasonable must be capable of receiving a positive answer as to the rights of the occupier and lead to a reasonably clear conclusion as to what those rights are. The answer 'I am a deserted wife' (if given) only gives notice of a right so imprecise, so incapable of definition, so impossible of measurement in legal phraseology or terms of money that if he is to be safe the mortgagee will refuse to do business and much unnecessary harm will be done ... It does not seem to me that an inquiry as to the marital status of a woman in occupation of property is one which the law can reasonably require to be made; it is not reasonable for a third party to be compelled by law to make inquiries into the delicate and possibly uncertain and fluctuating state of affairs between a couple whose marriage is going wrong. Still less can it be reasonable to make an inquiry if the answer to be expected will probably lead to no conclusion which can inform the inquirer with any certainty as to the rights of the occupant. These considerations give strong support to the opinion I have already expressed that the rights of the wife must be regarded as purely personal between herself and her husband.’

Although this case was decided in relation to the rights of a deserted wife to the matrimonial home, I am of the opinion that these considerations apply with equal or even greater force to such rights as may arise on the termination of an association between a man and his mistress.”

60.紀大律師又引用Wong Chim-ying v Cheng Kam-wing [1991] 2 HKLR 253來支持她的論點。在該案中，答辯人是支付樓價及按揭的人，他純因方便之故才使妻子成為涉案物業唯一的註冊業主。上訴人（買家）曾被該妻子告知答辯人丈夫在涉案物業居住，但上訴人並沒有就答辯人在該物業的權益作出查詢。因此，法庭裁定買家就答辯人的權益有法律構定的知悉。法庭認為若買家向答辯人作出調查，他對涉案物業所稱的全權擁有實益權益一事將立即被發現。

61.Wong Chim-ying一案跟本案的背景大相逕庭，並不適用，因為在該案中，作丈夫的沒有業權，只是佔用涉案物業，而買家是知悉的。但在本案中，何先生是其中一名註冊業主，轉讓契和押記文件顯示該物業由何先生和田女士聯權共有，並沒有任何事情顯示田女士沒有或少於50%實益業權，或有信託存在。而第二被告人在該物業作出的實地視察，確認了田女士為實際佔用者。她押記的不過是她自己的50%權益。實在沒有甚麼事情需要第二被告人進一步調查的。

62.第二被告人是按田女士所報稱的資料而考慮她的申請的，當中她清楚說明家人不知道該貸款。因此，第二被告人沒有權也無需要向何先生作出詢問。即使第二被告人知悉何先生並非居於該物業，這本身也不足以令第二被告人負起調查何先生和田女士的關係和權益的責任。

63.本席裁定，沒有任何事情顯示何先生和田女士之間對該物業的權益有別於聯權共有的業權，以致第二被告人有構定知悉，需向何先生作進一步的調查。

64.楊先生又說，若物業維持在聯權擁有的狀況，第二被告是不會放款的，直至清晰地看到物業分了等份，評估借款人那份才盡量放款。

65.本席信納田女士的說法，即第二被告人提議田女士發出劃分通知書，因為相對於田女士，第二被告人較可能知道這步驟對保障它的權益的重要性。事實上，安排簽署及寄出該通知書的也是第二被告人的律師。

66.從田女士申請貸款到簽署該押記日，第二被告人有充足時間準備文件，檢視物業。但它卻沒有等候劃分通知書真正送達才與田女士簽署該押記，這顯示它不想何先生適時知道劃分的事，以免阻礙借貸和抵押的進行。本席裁定，第二被告人確有欠誠實之處。

67.即使如此，這也不能使該押記無效，極其量該押記只能給與第二被告人衡平押記（equitable charge）下的權益，也不能超越何先生作爲登記業主的優先權。

“Where a mortgagor purports to mortgage a greater estate in land than that which he possesses, the assignment by which the purported mortgage is created passes to the mortgagee such interest as the mortgagor has in the land. Thus where joint owners of a property purport to grant a mortgage but it is void or voidable as against one of the joint owners, the execution of the mortgage by the other takes effect as an equitable charge over his beneficial interest in the property. An imperfect legal mortgage, on the other hand, is treated as an agreement to create a mortgage.” Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第二版 (2013), 第41卷, 280.099段

68.紀大律師指出，第二被告人從沒有向田女士發出催收函或起訴狀，但這些是該押記簽署後的狀況，不能用以決定在簽立當日，第二被告人是否有欠真誠。

對申索的總結

69.本席裁定，何先生沒有向田女士說明將該物業贈送給她或說明對實益擁有權的意圖，未能反駁預付財產的推定，因此，田女士擁有該物業的50% 法律及實益權益，有權也有效地將該權益抵押給第二被告人。劃分通知書不符合《物業轉易及財產條例》第8(1)(a)條的要求，本席宣布劃分通知書無效。除此以外，撤銷何先生對田女士的申索。

70.田女士進行押記的行為實際地將聯權擁有權劃分了，在衡平法下符合第8(2)條。對於第二被告人，何先生要求：(1)宣布該押記無效或作廢，及(2)命令第二被告人將該押記的註冊撤銷, 這是不成立的。本席撤銷這些申索。

第二被告人對田女士的反申索

71.根據該押記第6.01款，第二被告人有權於田女士欠債不還下取回該物業的管有權， 及售賣她在該物業的權益抵債。田女士並不反對此申請。

72.田女士借款$600,000，但在借貸當天，她實際只收到$575,022，因爲第二被告人從中扣除了手續費及第一期利息$24,978。雖然田女士並沒有異議，然而第二被告人的楊先生也承認違反了香港法例第163章《放債人條例》第27條：

「(1) 凡放債人與借款人或擬借款人之間達成任何協議，規定該借款人或擬借款人向該放債人支付任何款項，作為或因為該宗貸款或擬貸款的洽商或批給而附帶引起或有關連的成本、費用或開支(印花稅或相類稅收除外)，或作為或因為該宗貸款的還款擔保或保證而附帶引起或有關連的成本、費用或開支(印花稅或相類稅收除外)，該協議乃屬非法。」

73.王大律師指扣除的款項包含第一個月利息，而第27(1)條只是禁止放債人收取各項開支，並不包括利息。本席認為這個論點實屬荒謬，在發放貸款當天，怎能說田女士已欠放債人一個月的利息呢？明顯地，這是放債人巧立名目，向借貸者搾取金錢，違反了第27(1)條。

74.因此，本席裁定放債人只可取回$575,022本金。在不損害何先生和較前的承按人恒生銀行的優先權下，第二被告人可取回管有權及出售田女士的權益抵債。

75.根據田女士及第二被告人之間的貸款協議，貸款的年息是29.96%，並未超出年息48%的上限：《放債人條例》第25(1) 及 (3)條。本席准予第二被告人收取29.96%利息。

結論

76.就着何先生對田女士的申請，本席：

(1)  宣布劃分通知書無效，將它作廢，並取消土地註冊處的註冊；

(2)  撤銷其餘申索;

(3)  第一被告人須負責取消劃分通知書的註冊。若她不在14天內向土地註冊處申請取消，原告人可申請取消，而該申請所引起的相關費用則由第一被告人負責。

就着第二被告人的反申索，本席命令如下：

(4)  田女士須償還$575,022欠款給第二被告人；

(5)  利息為29.96%，由2010年11月29日計至判決日，金額為$516,829.77（即$575,022 x 29.96% x3）；

(6)  其後的利息以判決利率計算（目前為8%，即每天$126.03），直至清付為止；

(7)  以不損何先生的權益及恒生銀行的優先按揭的情況下，田女士須於28天內將物業的空置管有權交給第二被告人，而第二被告人有權出售；

(8)  第二被告人可出售田女士在該物業下的權益作抵債之用；第二被告人須於14天內與其餘兩方協議出售的條件及草擬命令的條款給本席審批。

77.何先生敗訴，他雖在劃分通知書的事情上勝訴了，但那對整體結果並沒有影響。暫令訟費隨訴訟結果而決定，即何先生須支付田女士及第二被告人的訟費。至於田女士和第二被告人之間，因為第二被告人並不索取訟費，而田女士事實上並沒有爭議第二被告人的申索，因此本席不作訟費命令。

78.由於本案案情簡單，本席也暫令訟費以簡易評定的方式評定。田女士和第二被告人須於2013年12月12日前將訟費陳述書存檔及送達給何先生，而何先生可於其後的14天內存檔及送達其反對理由書。本席將於2014年1月9日上午9時30分以口頭聆訊的方式作出評定，屆時各方需出席聆訊。

79.所有訟費暫令可由任何一方於本判決發出後14天內以傳票方式提出更改，否則暫令將於2013年12月12日變為正式命令。

80.證人張先生是第二被告人的代表律師的職員，在作證日卻因律師樓事務而遲到作證。本席命令黃律師事務所處理本案的律師於2013年12月2日下午2時30分出庭，提供該律師事務所無需承擔各方虛耗訟費的因由。

81.本席感謝紀大律師及王大律師對法庭的幫助。

原告人：由周耀祥律師事務所轉聘紀韻昭大律師代表

第一被告人：無律師代表，親自出庭。

第二被告人：由黃律師事務所轉聘王素芳大律師代表